2010年住宅行业风险分析报告.doc

2010年住宅行业风险分析报告摘 要一、住宅行业在国民经济中的地位目前我国正处在快速的城市化进程中，城市化使得大量的农村人口涌入城市，从而对城市住宅产生巨大的需求。截至2009年我国城市化率还有46.6%，根据欧美发达国家的经验，在城市化率达到70%之前，住宅行业还拥有广阔的发展空间。目前，我国的城市化率平均每年增加1个百分点，也就是说我国住宅行业的发展至少还有15年左右的大好时光。2009年城镇住宅建设投资256196亿元，比上年多增长了16.02%，占当年全社会固定资产投资的13.2%，占当年gdp的7.64%。2009年受困于金融危机的冲击，出口受阻，但2009年gdp仍然保持了8.7%的增长速度，这其中投资贡献了76%，其中住宅开发完成投资增长占固定资产投资增长额的13.2%，拉动gdp增长约1.1个百分点，加上诱发建筑业、建材业、房地产业、机械设备等几十个相关产业的产出增加，诱发系数达2.1。随着收入水平的提高，人们的消费热点已经转移到住宅方面。对住宅的强劲需求使得住宅行业得到了快速发展，由于其较强的行业关联度，带动了相关行业的发展。住宅行业已经成为新经济增长点和新消费热点，有效地拉动国民经济增长。1998-2009年住宅开发投资额占固定资产投资、gdp的比重单位：亿元，%住宅投资额固定资产投资额gdp住宅投资额占固定资产投资额的比重住宅投资额占gdp比重19982081.5622491.3484402.289.25%2.47%19992638.4823731.9989677.0511.12%2.94%20003311.9826221.8599214.5512.63%3.34%20014216.6830001.21109655.1714.06%3.85%20025227.7635488.77120332.6914.73%4.34%20036776.6945811.70135822.7614.79%4.99%20048836.9559028.19159878.3414.97%5.53%200510860.9375095.10183217.5014.46%5.93%200613638.4193368.68211923.5014.61%6.44%200718005.42117464.47257305.6015.33%7.00%200822081.26148167.25300670.0014.90%7.34%20092561919413933535313.20%7.64%数据来源：国家统计局2010年发展住宅投资能够夯实我国国民经济发展的基础，能够有效地改变我国居民消费结构，从而推动产业结构的升级。二、行业发展环境分析（一）宏观环境分析2009年全球经济逐步复苏，进入“后危机时代”，我国国民经济回升势头明显，2009年我国国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%，工业生产增速逐年加快，固定资产投资增长明显，货币供给量增加，信贷投放大幅提升。但是我国出口受到国际金融危机的影响，出现下滑。总的来说，2009年国民经济回升势头明显，居民消费信心得到一定提升，但是我国国民经济回升的基础并不稳固，2010年，还要预防通货膨胀的出现。（二）行业宏观政策分析2009年的房地产行业宏观调控政策与2008年的情形恰好相反，年初贯彻2008年以来刺激房地产行业发展的优惠政策，国务院相继发布了降低购房信贷优惠利率、放宽一套房认定标准的政策，地方政府也不遗余力推出推动房地产行业发展的优惠政策。这带来楼市的急速反弹，直接导致地王频现，房价疯长，房地产泡沫日趋膨胀，2009年年末以来，国务院开始收缩信贷，取消营业税优惠政策，回笼流动资金，遏制部分城市房价过快上涨的势头。进入2010年，在2009年年底政策的初步调解下，房价未出现任何松动，反而仍呈火热之势，市场对房地产市场的走势预期依然乐观，这种乐观主要基于经济回暖、信贷环境依然宽松。但房价已经超出普通局面承受范围，影响到民生，与国家政策意图明显不符，为此国家在2010年前4个月从土地、销售、购房信贷、开发贷、投资性购房等多个方面出台了一系列政策，对房地产市场从面到点进行密集规范，但政策仍未涉及土地财政、物业税等方面。三、2009年住宅行业发展情况分析（一）住宅市场供给状况分析1、住宅开发投资增加，全年增速逐月上升2009年全年，我国完成住宅房地产开发投资25619亿元，比上年多增长14.16%，增速却比上年下降10个百分点左右。增速的大量滑落延续了2008年的趋势，这主要是受国际金融危机的冲击、国内经济形势不明朗的影响。但是从2009年全年来看，住宅开发投资的月度数据却呈现出较好的上升势头。2月份增速仅为0.8%，到12月份的时候已经上升到14.2%，房地产开发投资逐渐加大。2009年以来实施的宽松的货币政策、优惠的税收政策、政府加大供地以及经济回暖是房地产开发投资逐步加大的主要原因。数据来源：国家统计局1998-2009年全国住宅开发投资走势2、2009年住宅施工面积下降 住宅竣工和新开工面积上升1998-2009年商品住宅建设情况年份当年累计（万平方米）同比增长（%）施工面积新开工面积竣工面积施工面积新开工面积竣工面积199834291.8915314.512480.1619.851.314.6199941028.3918049.3616194.5819.617.929.8200048304.9323335.3318948.4517.729.819.5200159766.1429293.3122544.2423.725.519.0200272077.234224.126612.7820.616.818.0200391018.0943676.4432200.4726.327.621.02004108196.547949.0134677.1818.99.87.72005127747.754033.9740004.4918.112.715.42006151498.763567.543247.4618.617.68.1200718645578135.9847767.2523.122.910.52008216671.479889.1047749.7316.22.20.02009250804.2592463.4757694.4312.510.56.2数据来源：国家统计局2009年，全国住宅施工面积25.08亿平方米，同比增长12.5%，涨幅为1998年以来最低值，相比2008年下降3.7个百分点，但是降幅比2008年3.2个百分点，形势有逐步转好的趋势；住宅新开工面积9.25亿平方米，增长10.5%，比2008年上升了8.3个百分点；住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%，相对于2008年涨幅持平来讲有明显上涨。从以上分析看来，住宅行业供给有逐步加大的趋势。（二）住宅市场需求状况分析1、全国商品住宅销量大幅下降1998-2009年商品住宅销售面积、销售额情况单位：万平方米，亿元，%年份销售面积同比增长销售额同比增长19989510.9438.11718.2541.2199911878.9324.92188.7424.3200015136.8927.42954.1235200118498.7922.23825.3129.4200222117.1819.64709.9623.1200328502.4728.96303.8533.8200433819.8918.78619.3731.3200549794.5247.214986.0573.9200654392.139.217038.0120.2200769103.7927.025323.4846.5200855886.47-20.320424.06-20.1200985294.4243.938157.2180数据来源：国家统计局2009年全年，我国住宅销售面积达到85294.42万平方米，扭转了2008年住宅销售的颓势，在数量上比上年多出29407.95万平方米，增长43.9%，2009年住宅竣工面积为57694.43万平方米，销售面积比竣工面积多出27600万平方米，住宅销售去库存化特征明显；住宅销售额达到38157.21亿元，在数量上比上年要多出17733.15亿元，增长80%，增幅明显。2、全国各主要省市住宅销售疯狂上涨2009年全国各主要省市住宅销售一扭2008年颓势，全面上涨。2009年全年，北京市商品住宅销售面积达到1880.45万平方米，增长82.3%，销售额达到2486.77亿元，增长107%；上海市商品住宅销售面积达到2928.04万平方米，增长45.9%，销售额达到3620.23亿元，增长122.2%；天津市住宅销售面积达到1461.47万平方米，增长28.7%，销售额达到965.36亿元，增长51.9%；广东省住宅销售面积达到6556.64万平方米，增长50.4%，销售额达到4173.72亿元，增长67.2%，江苏省住宅销售面积达到8775.7万平方米，增长66.1%，销售额达到4222.34亿元，增长110.2%；浙江省住宅销售面积达到4745.36万平方米，增长91.3%，销售额达到3734.58亿元，增长145%。（三）住宅市场价格情况1、2009年全国房价大幅上升2009年房价一改2008年房价下跌的趋势，整年处于持续的上升过程中。2009年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。数据来源：国家统计局2009年房屋销售价格同比指数走势分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。2、绝大部分城市房价实现全面上涨2009年12月份，全国70个大中城市里面，除唐山市房屋销售价格比上年微幅下调2%以外，其他69个城市房屋销售价格指数实现全面上涨，其中涨幅最大的是深圳市，同比增长18.9%，涨幅最小的城市是韶关，涨幅仅为0.2%，；新建住宅销售价格上涨增幅最大的是广州，同比增长19.9%，涨幅最小城市是吉林，涨幅为0.1%；二手住宅销售价格同比增长最大的城市是深圳，增长23.9%，涨幅最小的城市是平顶山和韶关，涨幅同为0.4%。2009涨幅前十城市排名排名房屋新建住宅二手房1深圳广州深圳2金华金华温州3温州深圳杭州4杭州海口厦门5南京湛江金华6湛江北京银川7海口温州南京8银川南京重庆9北京宁波大连10广州杭州三亚数据来源：国家统计局四、行业资金来源总体情况分析（一）2009年房地产资金来源增速大幅上升2009年，为了应对国际金融危机的冲击，政府把刺激住房需求作为扩大内需的一项重要工具，对住房开发和购买给予较为宽松的信贷政策支持，国民经济逐步回暖以及房地产市场向好的预期，使得2009年的房地产市场非常活跃，成交量大为上升，开发商资金获得了充分的资金盈余，在各项有利因素的推动下，2009年房地产开发资金来源增幅达到44.2%，比上年多出42.4个百分点，为近5年来最高点。从2009年月度增幅来看，各月增幅逐步加大，呈现出直线上升的趋势。数据来源：国家统计局2005-2009年房地产开发投资资金来源情况（二）资金来源中，自筹资金比例下调，其他资金比例上升2009年，国内贷款比例有微幅上调，占到19.77%；利用外资仅占到总开发资金的0.82%，相当于上年的一半；自筹资金比例有所下调，占到31.34%；其他资金比例上升到48.07%，其中定金与预付款上升到27.86%。五、分地区住宅情况分析2009年北京住宅开发投资总体下降，新推住宅面积大于2008年，住宅成交量大幅上升，空置面积下降，住宅成交价格飞速上涨。2009年，上海市住宅市场迅速发展，土地推出面积增加，住宅供给超出上年，但仍然供不应求，住宅成交量大幅上升，住宅价格过快增长。2009年深圳新推土地和新增住宅供给少于2008年，住宅成交量大幅上升，销售去库存化特征明显，住宅成交价格飞速上涨，土地市场成交火爆。2009年，杭州住宅供给相比2008年有所下降，住宅市场回暖，需求旺盛，住宅销售量价齐升。土地供给大于2008年，土地成交价格上涨。六、二手房市场分析2009年为了应对国际金融危机的冲击，国家先后出台了一系列扶持房地产业发展的优惠的利率、信贷和税收政策，作为房地产业一个重要部分，大量信贷资金的投入以及优惠的税收政策支持使得2009年全国二手房市场成交量非常活跃，与此同时，二手房价格也迅速上涨，部分城市甚至出现了二手房市场成交量大于新房成交量的情况。我国二手房市场的周转率仍然较低，二手房市场还存在一定的问题，但是我国二手房市场发展潜力巨大，在未来，二手房将会成长为我国住宅市场的主流交易产品。2009年，二手房市场表现非常活跃，成交价格飞速上涨，年底出台的宏观调控政策预期会使二手房市场出现一定的波动，二手房市场进入调整阶段。七、行业财务状况分析2009年，火爆的房地产市场给开发商带来了丰厚的经营效益。在住宅销售量价齐升的带动下，各项经济指标都出现了不同程度的上涨，并且增幅要远远高于2008年。2005-2009房地产上市公司经营效益指标单位：亿元、%年份营业收入增长率利润总额增长率2005911.11-1.4051.4440.1220061308.3743.60151.42194.3820071892.9544.68358.60136.8220082013.126.35367.022.3520092681.1333.18593.7161.76资料来源：wind资讯2009年，房地产市场行业盈利能力上升，销售净利率和净资产收益率都有所上升；行业营运能力增强，表现为存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率都有所提升；行业偿债能力提高，流动比率和利息保障倍数增加；行业发展能力提高，营业收入增长率、利润总额增长率和总资产增长率都大幅上涨。八、住宅供求风险分析（一）2010年商品住宅供给加大1.2009年住宅新开工面积为9.25亿平方米，比上年增长了10.5%，特别是第四季度，新开工面积大幅提升。一般新开工项目将在612个月后形成有效供给，因此，可以预期2010年下半年住宅供给将会增加，供需关系开始改善。2.由于金融风暴余波未了，地方政府仍会不遗余力的推进房地产业发展，新开工面积的增速也可能因此提高，会进一步缓解紧张的供给局面。3.截至2009年，我国闲置土地达到12.11亿平方米，2010年在国家加强打击土地闲置的情况下会促进部分土地得到开发，从而增加供给。4.国家严格控制开发贷款的政策会促使部分开发商加大住宅供应，从而收回现金流。（二）2010年住宅需求涨幅趋于缓和住宅需求分为：自住需求、改善性需求、投资与投机需求。2010年，国家将继续支持自住性和改善性住房需求，这部分需求变化比较大。2010年自住性需求刚性比较强；改善性需求弹性较大，受到国家信贷政策和自身收入水平的影响，可能会出现一定程度的波动；投资与投机需求由于受到国家宏观政策的抑制可能会减少。（三）2010年住宅成交价格前高后低，涨幅下降2009年房价暴涨的原因主要为旺盛的需求、宽松的货币政策、优惠政策刺激。2010年，在抑制投资与投机性住房需求的前提下，新增供给与新增自住性需求之间的量化关基本会实现平衡就，新增自住性需求不再支持房价非理性上涨。此外，2009年房价的大幅上涨早已经全部消耗掉利率优惠与政策优惠，房价在短期内出现如此大的涨幅，已经透支未来房价。而另一方面，开发商资金状况出于历史最佳状态，开发商降价动力较小，不支持新房价格出现明显下跌。由于受到国家支持自住性和改善性住房需求的政策以及抑制投资和投机需求政策的双重影响，二手房价格可能会出现波动，不过仍然会实现理性增长。基于以上分析，2010年房价将形成阶段性顶部，房价将实现理性增长，2010年房价的波动范围为-5-10左右，房价将高位盘整，盘整的时间视政策的强弱，并逐步恢复理性上涨。九、行业信贷建议2009年，我国国民经济逐步回暖，国内生产总值实现了8.7%的增长率。从宏观经济指数走势来看，我国宏观经济已经实现逐步回升，但是回升基础并不稳固。受到出口下滑的影响，为了完成“保8”的经济增长目标，短期内，我国仍将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在这样的政策环境下，预期2010年，住宅行业不会出现大的波动，整体运行良好。另外，2010年可能出现的通货膨胀，投资住宅将会是一种有效规避风险的手段，加大了住宅行业利好预期。2009年，在积极的财政政策以及宽松的货币政策的刺激下，大量的信贷资金流入到住宅行业，促使住宅行业实现反弹，住宅行情回暖。2009年全国土地市场竞争激烈，“总价地王”和“单价地王”层出不穷；住宅开发投资增速，住宅成交量大幅上升，住宅价格飞速上涨，住宅销售去库存化特征明显。根据2009年国房景气指数走势来看，我国住宅行业已经进入景气区，未来发展势头良好，预期2010年住宅行业会延续2009年的良好势头，住宅供给加大，住宅成交价格维持高位运行。2009年，住宅市场非常活跃，住宅销售量价齐升，开发商获得了大量的销售回款，货币资金余额充足。宽松的信贷政策使得开发商获得了大量的信贷支持，例如，万科集团获得建设银行500亿贷款。另外，房地产开发企业纷纷上市融资及股票增发，使得开发商自有资本增加。因此，2010年，住宅行业资金充足，资金运行良好，开发商降价动力不足，房价将维持高位。2009年，住宅行业资产负债率下降，货币资金余额较多，流动比率和利息保障倍数有所提高，行业偿债能力增强，整体抵御风险能力提高。房地产企业中，又以规模较大的房地产上市公司偿债能力更为突出。预期2010年住宅行业贷款违约情况较少。2010年新增住宅供给受新开工面积的加大以及政府保障性住房建设加速的影响会有所增加；由于快速的城市化和人口红利的的影响，住宅需求还比较旺盛。住宅行业还有广阔的发展空间，行业值得长期看好。在区域上看，二三线城市住宅市场行情将好于一线城市；从产品结构上看，二手房表现将优于新房。综上分析，2010年住宅行业运行良好，住房价格会继续维持上涨趋势。但是，如果房价上涨过快，严重超出居民住房支付能力时，不排除政府采取较为严厉的宏观调控政策来遏制房价过快上涨。因此，商业银行应该密切关注住宅市场动态，结合国家宏观政策走向，加强金融风险防范和预警，适当缩小住宅行业授信规模，灵活安排信贷投放。另外，商业银行要严格把好房地产信贷企业经营状况和资金链的关，区别对待优质大企业和中小房地产商，合理分配信贷额度和信贷期限，对优质的大企业以大额和较长期限的信贷为主，对中小企业实施以小额和短期信贷为主。在整体时间安排上，商业银行下半年信贷投放应该小于上半年。（一）区域信贷建议1、一线城市信贷投放应该适当缩小2、适当增加二、三线城市信贷投放（二）企业信贷建议1、选择财务状况较好的企业2、选择储备有大量廉价土地的企业3、选择具有强大国资背景的上市企业4、选择覆盖范围广的企业，特别是在二、三线城市有开发投资业务的企业目 录第一章 行业基本情况1第一节 行业的定义及分类1一、住宅行业的定义1二、住宅行业的构成1三、住宅行业的特点2第二节 行业在国民经济中的地位3一、住宅业已经成长为国民经济的支柱产业3二、发展住宅投资是夯实国民经济发展基础的有效方式5三、发展住宅投资将有效改变我国的居民的消费结构5第二章 行业发展环境及影响分析6第一节 宏观经济环境分析6一、实体经济环境6二、货币信贷环境9第二节 住宅产业政策环境分析16一、重点政策汇总16二、重点政策及重大事件分析23三、政策未来发展趋势35第三节 2009年以来行业特征及热点事件38一、行业投资加速 市场信心回升38二、需求旺盛 量价齐升 销售去库存化明显39三、土地市场竞争激烈 地王频现39四、住宅消费结构中投资 投机因素增多41五、房企掀起新一轮上市热潮41第三章 行业发展情况分析42第一节 住宅市场供给状况分析42一、住宅开发投资42二、土地开发与土地购置43三、商品住宅开发规模45四、经济适用房开发规模48五、2010年行业供给预测49第二节 住宅市场需求状况分析51一、商品住宅销售状况分析51二、商品住宅空置面积状况分析53三、2010年行业需求预测54第三节 住宅市场价格情况55一、2009年全国住宅房价大幅上涨，持续回升55二、绝大部分城市房价实现全面上涨55三、长三角和珠三角地区引领涨价浪潮。56四、2010年房价走势预测56第四节 住宅产业周期性发展分析58一、1987年以来我国住宅产业周期58二、住宅产业发展周期影响因素58三、住宅业发展周期的趋势判断60第四章 行业资金状况分析61第一节 行业资金来源总体情况分析61一、2009年房地产开发资金来源增速大幅上升61二、资金来源增速大大领先投资增速61第二节 行业资金来源结构分析63一、我国房地产开发资金来源结构情况63二、2009年房地产开发资金来源结构分析64第三节 购房信贷66一、我国购房信贷政策变迁66二、2009年购房贷款额度大幅上升67第五章 分地区住宅市场状况分析68第一节 北京住宅市场发展情况分析68一、2009年北京住宅市场状况68二、2010年北京住宅市场走势预测70第二节 上海住宅市场发展情况分析72一、2009年上海住宅市场发展状况72二、2010年上海住宅市场走势预测75第三节 深圳住宅市场发展情况分析77一、2009年深圳住宅市场发展状况77二、2010年深圳住宅市场走势预测79第四节 杭州住宅市场发展情况分析80一、2009年杭州住宅产市场发展状况80二、2010年杭州住宅市场走势预测82第六章 二手房市场分析84第一节 二手房的兴起84一、二手房的定义84二、二手房存在的必要性84三、二手房的发展85四、我国二手房发展中存在的问题85第二节 二手房政策87第三节 2009年各主要城市二手住宅市场情况88一、市场成交综述88第四节 2010年二手房市场展望93一、二手房成长空间广阔，增长潜力巨大93二、短期内二手房市场将进入调整阶段93第七章 行业财务状况分析95第一节 行业经营效益分析95第二节 行业盈利能力分析96第三节 行业营运能力分析98第四节 行业偿债能力分析99第五节 行业发展能力分析101第八章 行业产业链分析103第一节 行业产业链介绍103第二节 上游行业分析104一、钢铁行业发展情况分析104二、水泥行业发展情况分析106第三节 上游行业对本行业的影响分析109第四节 下游行业发展情况分析110一、家装行业发展情况分析110二、物业管理行业发展情况分析110第五节 下游行业对本行业的影响分析112第九章 重点企业发展情况分析113第一节 行业内上市公司综合排名113第二节 万科公司发展情况分析115一、企业简介115二、股权关系结构图115三、经营状况分析116四、主导产品分析117五、企业经营策略和发展战略分析118六、swot分析118七、企业竞争力评价119第三节 保利地产公司发展情况分析119一、企业简介119二、股权关系结构图119三、经营状况分析120四、主导产品分析121五、企业经营策略和发展战略分析122六、swot分析122七、企业竞争力评价123第四节 金地集团发展情况分析124一、企业简介124二、股权关系结构图124三、经营情况分析125四、公司主导产品分析126五、企业经营策略和发展战略分析126六、swot分析126七、企业竞争力评价127第五节 招商地产发展情况分析128一、企业简介128二、股权关系结构图128三、经营情况分析129四、主导产品分析129五、企业经营策略和发展战略分析130六、swot分析131七、企业竞争力评价131第十章 行业风险分析132第一节 宏观经济波动风险132一、世界经济复苏路途困难重重132二、我国宏观经济形势分析132第二节 政策风险134一、信贷政策风险分析134二、土地政策风险分析134三、税收政策风险分析135第三节 住宅供求风险136一、2010年住宅供给上半年紧张，下半年得到一定程度缓解136二、住宅需求涨幅趋于缓和137三、住宅价格前高后低，涨幅下降137第四节 相关行业风险138一、土地市场风险138二、建材供给风险分析及评价139第五节 住宅产品结构风险分析140一、新房风险分析140二、二手房风险分析140第六节 住宅区域风险分析142一、可供开发土地142二、过高房价抑制142三、城市化水平142四、区域规划支持142第十一章 信贷建议144第一节 行业发展趋势判断及整体授信建议144第二节 细分信贷建议145一、区域信贷建议145二、企业信贷建议146三、产品信贷建议146附 表表11998-2009年住宅开发投资额占固定资产投资、gdp的比重4表22009年房地产行业相关政策汇总18表32009年全国土地成交楼板价排行榜39表42009年全国土地成交总价排名榜40表51998-2009年土地购置面积、开发面积及其增速43表61998-2009年住宅建设情况46表71998-2009年住宅销售面积、销售额情况51表82009年涨幅前十城市排名56表92005-2009年房地产本年资金来源结构64表102005-2009年北京市住宅销售量69表112007-2009年杭州市住宅用地指标82表122005-2009年房地产上市公司经营效益指标95表132005-2009年房地产业盈利能力指标97表142005-2009年房地产业营运能力指标98表152005-2009年房地产业偿债能力指标99表162005-2009年房地产业发展能力指标101表172009年综合排名前50的上市公司113表182009年万科前十名股东持股情况116表19万科主营业务分析117表202009保利地产前十名股东持股情况120表21保利地产主营业务分析122表222009年金地集团前十名股东持股情况124表23金地集团主营业务分析126表242009招商地产前十名股东持股情况128表25招商地产主营业务分析130表262009年企业土地储备排行榜（万平方米）139表272009年国务院批准中的10个区域经济规划143附 图图11990-2009我国城镇化情况4图22005-2009年我国gdp增长情况6图32005-2009年我国工业增加值及其增长速度7图42005-2009年我国全社会固定资产投资增长情况8图52005-2009年我国社会消费品零售总额增长情况8图62005-2009年我国出口额、进口额增长情况9图72005-2009货币供应量总体趋势11图82005-2009各项存贷款总量及增速11图9居民消费价格指数走势13图102009年人民币兑美元月平均汇率14图11人民币兑欧元月平均汇率14图12我国外汇储备总量及增速15图132009年房地产开发综合景气指数38图141998-2009年全国住宅房地产开发投资走势42图152009年全国住宅房地产开发投资走势42图161998-2009年房地产企业土地购置面积43图171998-2009年房地产企业土地购置面积44图181998-2009年土地交易价格同比指数45图191998-2009土地购置及开发面积45图201998-2009年住宅施工面积及增长情况47图212001-2009年商品住宅新开工面积及增长情况47图221998-2009年商品住宅竣工面积及增长情况48图231998-2009年经济适用房投资额及增长情况48图241998-2009年经济适用房和住宅投资及其比例情况49图251998-2009年商品住宅销售面积及增长情况51图261998-2009年商品住宅销售额及增长情况52图271998-2009年商品住宅销竣比52图282005-2009年商品住宅空置面积指数53图292009年房屋销售价格同比指数走势55图302005-2009年房地产开发投资资金来源情况61图312005-2009年房地产开发投资额增速与资金来源增速对比62图322005-2009年房地产本年资金来源结构64图332008-2009年商业购房贷款增速与各项贷款增速对比情况67图342005-2009年北京市住宅开发投资额68图352005-2009年北京市住宅建设情况69图3620082009年上海住宅供应情况对比（单位：万平方米）72图372009年上海住宅分月供应情况73图382009年上海住宅成交情况74图392008-2009年上海住宅供销比走势74图402008-2009年上海住宅指数与销售均价走势75图412009年深圳市住宅成交情况77图422007-2009年深圳商品住宅成交均价78图432004-2009年杭州住宅新增供应80图442004-2009年杭州住宅成交情况81图452008-2009年杭州住宅供销比81图462007-2009年杭州住宅成交价格82图472007-2009年主要城市二手房成交量89图482009年主要城市二手房成交量同比增长率90图492007-2009年二手住宅占住宅市场结构比重90图502008-2009年主要城市二手房月度均价走势图92图51主要城市2009年12月二手房均价相比07年、08年涨幅92图522007-2009年北京、上海二手房周转率92图532005-2009年房地产上市公司销售收入增长情况95图542005-2009年房地产上市公司利润增长情况96图552005-2009年房地产业盈利能力指标走势97图562005-2009年房地产业营运能力指标98图572005-2009年房地产业负债率99图582005-2009房地产行业产权比率和流动比率100图592005-2009年房地产业利息保障倍数100图602005-2009年房地产业发展能力指标102图61住宅产业产业链图103图622000-2009年我国钢铁行业生产情况104图632008-2009年我国钢材价格指数105图642001-2009年我国钢铁出口情况105图652002-2009年我国钢铁进口情况106图662005-2009年我国水泥产销量107图672005-2009年经济预警指数132图682005-2009年我国消费者信心指数133国家发展改革委中国经济导报社 152 北京世经未来投资咨询有限公司第一章 行业基本情况第一节 行业的定义及分类一、住宅行业的定义住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者居住用的房屋，包括普通住宅、别墅、公寓、经济适用房和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。其中，别墅、高档公寓，是指在投资计划或工程规划中确定为公寓、别墅的房地产投资项目，或单位建筑面积造价在同等地段普通商品住宅平均造价一倍以上的住宅。经济适用房以前称为“安居工程”，是指根据经济适用房计划安排建设的住宅。经济适用房是根据国家为解决中、低收入家庭的住房问题提供的各项优惠政策而建造的商品住宅。住宅在社会主义市场经济中是一种商品，具有一般商品应有的属性，此外，它还拥有一般商品所不具有的特性，如不可移动性、单件性、持久性和投入大量性等。住宅作为一种商品更突出地表现在投入的大量性的特征上。投入的大量性体现在两个方面：住宅建设需要高投入；住宅的投入需要长期投入和增长投入。在日常生活中，人们习惯把住宅称为住房，即人们的居住用房，房屋内具备可供人们生活起居的功能和设施。住宅行业，是指以解决居民住房为目的住房开发、建造、经营、管理和服务的行业。它涉及房地产业、建筑业、建材业、机械设备制造业等，是一个涉及行业多、范围广、部门多的复杂行业。二、住宅行业的构成（一）住宅投资业住宅投资业是指从事住宅建设投资、融资和管理的行业，主要由房地产开发企业和专门的融资机构等组成。（二）住宅设备、部品制造业住宅设备、部品制造业主要指提供建筑设备、住宅部品的行业，由生产住宅材料、设备、部品的企业组成。（三）住宅生产建造业住宅生产建造业指从事住宅基础设施建设、住宅建造、建筑构配件生产供应的行业。由住宅设计部门、构配件生产企业、施工企业、装修企业等组成。（四）住宅流通业住宅流通业是指从事住宅销售的行业。主要由住宅销售部门、房地产中介机构等组成。（五）住宅消费服务业住宅消费服务业是指为住宅消费服务的行业，主要由物业公司组成。三、住宅行业的特点住宅行业不同于其他行业，具有其鲜明的特点：（一）住宅行业具有很强的区域性住宅行业生产的产品具有固定性，体积不能移动，因而具有很强的地域性，在哪里生产就在哪里使用，不能邮购、不能出口，区域性表现得很强烈。（二）住宅行业投资大、生产周期长住宅行业是个复杂而庞大的行业，在生产过程中需要大量融资投入生产，需要很长的建设周期，才能生产出产品住宅，而居民购买住宅产品也需要储存或贷款大量的资金。（三）住宅行业具有很强的关联性住宅行业与其他行业关联性强，住宅行业涉及建筑业、房地产业、装饰装修业、机械设备业等行业，仅住宅的生产部件就多达5万件，是一个极具带动性的行业，可以带动房地产业、建筑业、建材、轻工、金融、保险等行业的发展，住宅建设每投入100元，可以带动其他产业创造170190元的产值。（四）住宅行业受国民经济影响较大住宅行业始终与国民经济的发展息息相关，国民经济持续稳定发展，住宅行业技术政策、土地环境、投资政策、住宅市场等各方面就相对稳定，住宅行业就会迅速发展，反之，住宅行业就会萎缩。第二节 行业在国民经济中的地位一、住宅业已经成长为国民经济的支柱产业住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。住宅行业作为以生产和经营住宅或住宅区为最终产品的行业，附属于建筑业和房地产业两个独立行业，同时涉及建材、冶金、化工、轻工等诸多行业，是一个跨行业的综合型行业。由于住宅产业市场需求大，产业链条长，集劳动密集、资本密集和技术密集为一体，因而成为各国促进国民经济增长的重要支柱行业。在我国，直到上个世纪80年代住宅业才真正作为一个行业，逐步得以确立。然而自1998年住房制度改革以来，中国的住宅建设以跨越式速度发展，取得了巨大成绩。统计显示，“十五”以来，全国城镇住宅投资总额每年占全社会固定资产投资的比重已达14%到15%。1998年住宅建设投资仅占gdp比重的2.47%，但是到2009年的时候已经占到了7.64%，在未来的二十年有望占到9%-11%。1998年到2009年，住宅投资平均增长率为25.63%，gdp的平均增长率约为13.36%，住宅投资平均增长率约为gdp平均增长率的2倍。1998年，住宅建设和房地产投资至少拉动国民经济增长率1.5个百分点，1999年拉动1个百分点以上，2001年我国住宅与房地产业对gdp直接贡献率达到了1.3个百分点，间接贡献率达到了0.6到1.2个百分点，两者相加，住宅与房地产业对当年gdp增长的贡献率达到了1.9到2.5个百分点，超过了钢铁、能源、化工、电子、汽车、纺织等重要行业占gdp的比重，居各行业之首。住宅行业不仅能满足人们住房的需求，而且可以带动相关的几十个行业的发展。“十五”以来，我国住宅行业年投入额已经超过5000亿元，处于快速发展时期，其带动作用非常大。我国住宅建设每投资1万元，可以带动相关产业1.93万元收益。住宅作为一种特殊的商品，既是投资品，也是消费品，并且是生活必需品，从投资和消费两个方面促进国民经济的发展。住宅建设己经成为国民经济的新的增长点，此外，住宅行业的发展能够提供了很多的就业机会，其在国民经济中的支柱产业地位已经确立。2009年城镇住宅建设投资256196亿元，比上年多增长了16.02%，占当年全社会固定资产投资的13.2%，占当年gdp的7.64%。2009年受困于金融危机的冲击，出口受阻，但2009年gdp仍然保持了8.7%的增长速度，这其中投资贡献了76%，其中住宅开发完成投资增长占固定资产投资增长额的13.2%，拉动gdp增长约1.1个百分点，加上诱发建筑业、建材业、房地产业、机械设备等几十个相关产业的产出增加，诱发系数达2.1。随着收入水平的提高，人们的消费热点已经转移到住宅方面。对住宅的强劲需求使得住宅行业得到了快速发展，由于其较强的行业关联度，带动了相关行业的发展。住宅行业已经成为新经济增长点和新消费热点，有效地拉动国民经济增长。表1 1998-2009年住宅开发投资额占固定资产投资、gdp的比重单位：亿元，%住宅投资额固定资产投资额gdp住宅投资额占固定资产投资额的比重住宅投资额占gdp比重19982081.5622491.3484402.289.25%2.47%19992638.4823731.9989677.0511.12%2.94%20003311.9826221.8599214.5512.63%3.34%20014216.6830001.21109655.1714.06%3.85%20025227.7635488.77120332.6914.73%4.34%20036776.6945811.70135822.7614.79%4.99%20048836.9559028.19159878.3414.97%5.53%200510860.9375095.10183217.5014.46%5.93%200613638.4193368.68211923.5014.61%6.44%200718005.42117464.47257305.6015.33%7.00%200822081.26148167.25300670.0014.90%7.34%20092561919413933535313.20%7.64%数据来源：国家统计局目前，我国正处在快速的城市化进程中，而城市化的进程离不开住宅行业的发展。根据国际经验，一个国家或者一个地区的城镇化水平通常呈“s”型的发展趋势，一般从30%开始加速，直到70%以后才开始稳定。我国处在快速的城市化进程中，特别是从2002年以来，我国的城市化率每年保持增长一个百分点左右，1981年时，我国的城市化率仅为20.16%，截止2009年底，我国人口总数为13.35亿人，其中城镇人口6.22亿人，占总人口的46.6%；农村人口7.13亿人，占总人口的53.4%。以目前这样的城市化速度，我国将很快改变目前城市人口少于农村人口的状况，城市人口的增加必然要求更多的住宅供给，城市化的进程离不开住宅行业的发展。数据来源：国家统计局图1 1990-20