2010年句容房地产市场调研报告.doc

句容房地产市场及版块项目调研报告2010年11月30日目 录第一部分：房地产市场背景形势03一、中央出台的房地产宏观调控政策03二、句容出台的与房地产相关的政策06第二部分：2010年句容房地产整体运行情况及特点 07一、2010年句容房地产景气指数持续下降，投资开发信心不足 07二、2010年房地产市场严重受挫 08三、2010年句容楼市阴晴不定 09第三部分：句容各板块楼盘对比分析10一、 句容楼市板块划分10二、 城东板块11三、 城南板块16四、 城北板块21五、 城西板块26第四部分：本案可比项目价格对比31第五部分：市场调研总结32第一部分：房地产市场背景形势一、中央出台的房地产宏观调控政策1、近一年来房地产宏观调控政策盘点2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地为了防止企业囤地，通知要求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。2010.04.1 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15 国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.17 五部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。调控要点汇总：一、暂停发放第三套房贷 ：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2、近一年来房地产调控对房价的影响及评价如上图所示，近一年来全国70个大中城市房价同比涨幅在今年4月份达到峰值后，便呈下降趋势。目前这种趋势仍在蔓延。说明中央的调控政策对房价起到了较大的遏制作用。尤其是4月份出台的被称为“史上最严厉”的宏观调控后，中央又出台了一揽子调控辅助保障措施，对房地产市场泡沫产生了较大的挤出效应。从宏观层面看，房地产市场正面临新一轮的变革和调整。二、句容出台的与房地产相关的政策1、银行调整信贷政策，限制异地炒房9月29日，第二轮楼市调控政策出台，首套房首付款必须在30%以上，三套房停止贷款。句容部分商业银行随即调整了信贷政策：中国银行、江苏银行、农业银行、工商银行四大银行全部实行首付款30%以上，二套房区既认房又认贷，首付50%，三套房全面停止放贷，其中，中国银行不受理首付款30%的客户，要求首付款必须超过40%，对于异地贷款方面，江苏银行负责人表示，目前中央出台政策就是限制异地炒房，对于异地购房者，江苏银行对于不能提供2年以上纳税证明等的购房者购买首套房按二套房办理，即首付款50%，利率为基准利率的1.1倍。银行名称一套房二套房三套房中国银行首付40%，利率为基准利率4.95首付50%，基准利率的1.1倍暂不受理工商银行首付30%，利率最低75折首付50%，基准利率的1.1倍暂不受理农业银行首付30%，利率8折首付50%，基准利率的1.1倍暂不受理首付40%以上，利率75折江苏银行首付30%，利率8折首付50%，基准利率的1.1倍暂不受理2、公积金贷款利率上调再次使用金额受限继央行将人民币存贷款利率上调0.25个百分点后，10月20日住建部发布通知称，即日起调整个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）从3.33调整为3.50，五年期以上从3.87调整为4.05。根据通知，句容从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。第二部分：2010年句容房地产整体运行情况及特点 1、 2010年句容房地产整体运行情况及特点1、2010年句容房地产景气指数持续下降，投资开发信心不足从今年前三季度的全市房地产市场开发投资额的走势对比来看，虽然仍保持逐年上升的势头，但年增长幅度却在下降。特别是2010年，更是出现了明显的下降，出现了负增长。2010年1-9月，与往年同期相比，无论是全社会固定资产投资额还是房地产开发额，都出现了下跌。这反映出了句容城市开发投资建设发展速度在相对下滑。这表明受国家宏观调控的影响，句容房地产景气指数出现持续下降，市场信心严重受挫。开发商对未来市场的预期存在一定疑虑。从图表数据及当前形势来看，房地产开发投量不会在近期有大幅增长。2、2010年房地产市场严重受挫句容房地产可查到的宏观数据最早可追溯到2007年。从上图可以看出，2009年是句容房地产市场最辉煌的一年。销售面积和销售额都是2008年的两倍。但2010年后，受宏观政策的影响，市场消费信心严重受挫，销售业绩无法超越2009年几成定局。但唯一值得乐观是，销售均价持续上扬，从一线了解的市场形势看，目前价格比较坚挺。3、2010年句容楼市阴晴不定2010年的前11个月，句容房地产市场既有高潮，又有低谷，市场整体阴晴不定。415新政是市场冷暖的分水岭。之前的1-4月份，房地产市场持续热销，之后的5-8月份跌入低谷。9月份传统旺季来临，加之新政疲软，市场又出现反弹。9.29政策出台后，10-11月份销量又出现下滑。市场价格随销量起伏波动。市场销售量提高，价格上涨；市场销售下跌，价格下挫。但价格走势总体呈上扬趋势。第三部分：句容各板块楼盘对比分析一、句容在售楼盘图示说 明目前句容市区在售楼盘共有20个左右。根据板块划分，句容房地产板块大体可分为城东板块、城南板块、城中板块、城西板块和城北板块。由于目前城中板块除“香江丽景”外，其他楼盘基本处于清盘阶段，为比较方便，故将“香江丽景”纳入城北板块论述。部分项目在板块归属上也略有调整。但并不妨碍整个报告的分析结果。二、城东板块1、建筑面积，容积率，绿化率对比分析分析：城东板块是句容发展较早的一个板块，配套相对成熟，发展较好。目前在售项目已大中型项目为主，域内还是竞争比较激烈，最大体量的楼盘是维也纳花园28万平米。从容积率方面来看，最低的是御湖枫景，只有0.7。而且其绿化率也最高，达到43.5%，居住舒适度较高。都市晴园无论是从容积率，还是绿化率来看，品质一般。结论：从各项目的建筑体量上可以看出该区域内楼盘的潜在竞争比较激烈。目前御湖枫景已是尾盘，碧水铭苑正在推出高层公寓，可比项目维也纳花园，是区域内我项目的参照对象。润景美邻苑维也纳花园御湖枫景碧水铭苑2、销售均价，开盘房源，成交率对比分 分析：城东板块的住宅均价最高的是都市晴园5500元/，（除御湖枫景 别墅12000元/）。都市晴园是城东的老项目，总户数的在2000户以上，体量大庞大，目前已推出最后一期 “皓月坊”。润景美邻苑也是最后两栋小高层，现所剩房源不多。碧水铭苑位置稍偏，在售高层公寓，价格适中。维也纳花园已推出总房源的25%，去化率已经达到85%，该项目一期已实现交房。整个城东片区发展成熟，销售形势较好。结论：城东区内各项目的房价的均价在44505500元/之间，各项目的推出的户数合计7000多套，城东板块的市场供应量大。目前御湖枫景是尾盘。都市晴园，润景美邻苑是最后一期。碧水铭苑在售高层，现阶段基本无竞争关系。维也纳花园体量庞大，是我项目较强竞争对手之一。3、产品业态，主力面积，户型以及卖点对比分析项目碧水铭苑御湖枫景都市晴园维也纳花园润景美邻苑产品业态别墅、高层别墅小高层、多层多层，小高层，高层小高层、多层面积110-295平米330-370平米78-98平米83-119平米85-117平米户型两室两厅，三室两厅独栋别墅、双拼别墅两室两厅、三室两厅两室两厅，三室两厅两房两厅，双拼别墅三房两厅户型卖点双拼（别墅类型）两户合幢、地、南北双入户通道：每套室内三层住宅，全明采光，细分功能，住宅建筑面积约280295平方米不等一幢4户，公摊面积大大减少；约30的底楼私家花园；最多可赠4个露台，近50；顶楼28平米大露台，真正的“空中花园”美景生活不打折！采用全新设计采光井，全明通风卫生间，阳光生活不打折！ 3米层高，精装双大堂，品牌电梯，超高得房率，开阔景观视野，客厅与阳台相连，主卧朝南，双卧朝南主卧，客厅朝南，客厅与阳台相连，超高得房率，放正实用，南北通透客厅，主卧朝南，客厅与阳台相连，吸纳外围景观，三卧朝南，得房率高分析：碧水铭苑近期推出的高层，主力面积段在110-120平米。其中都市晴园与润景美邻苑推出的小高层，主力面积段集中在80-117平米之间。维也纳花园产品丰富，近期推出的多层，小高层，面积集中在83-119平米之间。御湖枫景仅剩少量独栋别墅，主力面积段集中330-370平米之间。结论：现在城东板块的产品类型集中于小高层，高层为区域内主打产品，包括少量高端别墅产品，多层低密度住宅等。该区域产品主力面积段现集中在80-120平米，主力户型是两室两厅，三室两厅，适合于一家三口，一家三代人居住，也体现开发商在开发的产品的过程，着重考虑到市场社会的需求。户型的卖点主要集中居室的南北通透，全面采光，超高得房率，双卧朝南，客厅主卧与阳台相连，外围景观吸纳等。4、产品建筑风格，景观规划对比分析项目碧水铭苑御湖枫景都市晴园维也纳花园润景美邻苑建筑风格西班牙风格 欧式现代风格奥地利建筑风格都市田园 景观规划该别墅型房屋沿千米肖杆河东、南岸一次建造，临水而居，实乃稀有最佳“风水宝地”，期待视野成功人士赏选。多层洋房（俗称“公寓”）坐落在楼盘的中部区域，130000平方意式风情别墅社区，塔形屋顶，极富意式风情，建筑与空间交相辉映；宽景阳台，充满蓝天的味道，景观窗、栏杆，意大利经典元素，恍若欧乡小镇，浪漫唯美；建筑腰线，硬朗的建筑风骨，成就生活唯美风情. 20000平方米的大型音乐广场、50000平方米的绿地，设施完备的健身广场、儿童娱乐、情侣园、网球场。水体与景观步行道的串接，将绿化系统贯穿于整个小区住宅群体之间，体现整体的布局观念。园林景观将世界音乐之都奥地利维也纳的音乐元素悉数引入社区， 倾情打造六大主题音乐景观带：音乐中心广场、将军广场、施特劳斯广场、贝多芬广场以及风情步行街、景观游泳池等，是句容唯一纯正的欧式风情社区。近10000平米的水景广场，完美配套的幼儿教育空间，更有挑战视域空间的270度转角阳台， 小结：城东板块的各楼盘项目以欧式风格与现代风格为主，景观规划上主要以人造水景园林，塑造主题景观带为主，其次是在建筑的外立面的做足自己的风格特色。5、城东板块项目的开盘日期，入住时间，配套对比分析 项目碧水铭苑御湖枫景都市晴园维也纳花园润景美邻苑开盘日期2005年 三期2009.11.32008年7月三期祥云郡 11月8日 2009.12.15 入住时间20092009.120112010年10月2011.11.30内部配套会所 儿童游乐中心 幼儿园、超市150米的中心音乐广场、施特劳斯广场、海顿广场、舒伯特广场儿童游乐中心、10000中心湖景、托儿所周边配套行政：环保局、科技局、广电局、交通局 教育：农校、县中、一中、崇明路小学 商贸：医疗： 金融：邮局分局 休闲：宝丽金娱乐城、游泳馆 餐饮：曙光国际大酒店行政：公安局、环保局、交通局、广电局、科技局 教育：崇明托幼中心、崇明路小学、农林学院、县中 商贸：都市菜场、苏果超市 医疗：人民医院 金融：中国农业银行 休闲：即将建成的房家坝公园行政：地税局 教育：实验小学 商贸：苏果超市 医疗：人民医院 金融：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行 休闲：即将建成的房家坝公园 行政：公安局、环保局、交通局、广电局科技局 教育：县中、句容第二高级中学、农林学院 商贸：小区商业配套 医疗：北门药店 金融：邮政 休闲：宝丽金娱乐城、游泳馆 餐饮：曙光国际大酒店 行政：华阳派出所 教育：华阳四小、四幼 商贸：超市 金融：中国农业银行 餐饮：餐馆多 小结：碧水铭苑、御湖枫景、都市晴园三个项目的内部配套比较少，但是周边的配套的丰富，在一定程度上弥补了项目某些生活设施的上的不足。维也纳花园，瑞润景美邻苑内部配套的较多丰富，而周边的配套较少，从而在一定程度的上，填充区域内客户生活设施上的不足。区域内配套主要以政府机构，学校教育居多。三、城南板块1、建筑面积，容积率，绿化率对比分析分析：区域内项目均以中小型楼盘为主，区域内体量最大的是10.5万平米的大自然花园，综合来看，大自然花园的容积率1.05也是最低的，绿化率45%也是最高的，居住品质在该区域最好。银河之都规划为纯高层住宅，容积率较高。结论：城南板块的各项目体量不是很大，主要源于该区域内配套设施不全，城市规划的主要方向是向北和向西，往南京方向靠拢。因此该区域整体价值不高。客户认同感不强。金水湾大自然花园银河之都金城沁园2、销售均价，开盘房源，成交率对比分分析：城南板块各项目的住宅均价最高的是5380元/平米，销售均价均已突破5000元/平米。其中金城沁园是老项目，地段最好，现已售至最后一期。大自然花园三期即将面市，其整体规划在片区中是最好的。银河之都为纯高层项目，最高价和最低价相差悬殊。金水湾综合品质一般。结论：该区域的板块楼盘主要集中在河滨南路上，项目远离市中心的，周边的配套设施不是很完善的，也不是城市化进程的主要方向，所有区域内项目的在价格上，去化率上不是很快相比于城东，城北，城西楼盘。但是随着的城南的地块的开发，以及一些商业项目的兴起，从的总的趋势上看，该区域的内项目的价格，还是有很大的攀升空间。3、产品业态，主力面积，户型以及卖点对比分析项目金城沁园银河之都大自然花园金水湾产品业态小高层，高层高层多层，别墅多层，高层面积89117平米83120平米80-110平米77130平米户型两室两厅，三室两厅两房两厅，三房两厅两房两厅，三房两厅两房两厅，三房两厅户型卖点全明通透，客厅与阳台相连，主卧朝南，双卧朝南，动静分区，开阔视野全明通透，客厅与阳台相连，主卧朝南，双卧朝南，动静分区，开阔视野双主卧朝南，主卧与阳台相连，外围风景入内，方正实用，南北通透，全明设计户型经典，全明通风，利用率高，舒适两房，感受温馨浪漫每天生活在公园里，独家双水岸，水晶洋房，完美设计，品质社区，地下停车，安全便捷，管家物业，贴心放心。这不是别墅，这是比别墅景观更好的水景洋房分析：城南板块的区域以银河之都推出高层产品，主力面积83-120平米，金水湾主力面积77-130平米，户型均集中在两房两厅，三房两厅，户型卖点均以全明通透为主，客厅与阳台相连，双卧朝南，动静分区，引导外围风景入内。同时大自然花园与金水湾也推出多层住宅。结论：城南板块的产品业态以多层，小高层，高层为主，主力面积段集中77-154平米之间，户型多以两室两厅，三室两厅为主，该区域的户型卖点以全面通透性，主卧朝南，客厅与阳台相连，动静分区，通风利用率高。4、产品建筑风格，景观规划对比分析项目金城沁园银河之都大自然花园金水湾建筑风格欧式风格 现代风格 现代主义风格 现代风格 景观规划100米的高度，句容绝无仅有，大景观、大视野。80米长的中央音乐广场和接近6000平方米的人工湖泊。近水湾与河滨南路1000多米的绿化景观带紧紧相连，而小区内的绿化率占40%。独享双水岸，公园世家的尊崇生活，唯有金水湾。小结：该板块的项目的建筑风格以现代主义为主，区域项目的景观规划上主要以人造景观与自然生态景观利用为主，以及对绿地公园，水湾绿化景观带，人工湖泊有效利用，增加居住的舒适度。5、开盘日期，入住时间，配套对比分析项目金城沁园银河之都大自然花园金水湾开盘日期2009.11.18 2010.72009.08.08 2009.10.6 入住时间 2010.12.2020122010.10.302010.8.30内部配套儿童游乐中心 菜场 儿童游乐中心 儿童游乐中心 周边配套行政：政府 教育：河滨小学 商贸：便民超市、苏果超市 医疗：人民医院 金融：中国工商银行 休闲：新世纪广场 餐饮：kfc、京华桂冠大酒店、丹桂大酒店 行政：房管局 教育：河滨小学 商贸：便民超市、苏果超市、南门菜场 医疗：人民医院 金融：中国银行 休闲：河滨景观大道 餐饮：kfc、京华桂冠大酒店、丹桂大酒店行政：华阳派出所 教育：华阳四小、四幼 商贸：超市 医疗：无 金融：中国农业银行 休闲：河滨景观大道 餐饮：酒店 其它：汽车站行政：华阳派出所 教育：华阳四小、四幼 商贸：超市 金融：中国农业银行 休闲：河滨景观大道 小结：城南板块的各项目内部的配套设施都较少，一般以儿童游乐中心设施为主，金城沁园，银河之都，大自然花园，金水湾的所在区域项目的配套设施相对于城东，城西，城南相对而言不足，重大医疗教育的配套设施还是偏少。四、城北项目1、建筑面积，容积率，绿化率对比分析分析：城北是句容城市的重点发展方向，发展相对成熟。在售项目尽管不多，但竞争依然激烈。上述四个项目各有特点。从容积率和绿化率方面来看，台北上上城规划具有较大竞争优势，其次是水畔御景。香江丽景的地段最靠近市中心，规划相对高端。上海公寓是现房销售。结论：城北项目规划产品类别比较相似，竞争激烈。各个楼盘不仅在规划上各具优势，在包装等软实力方面也做足了文章。争抢客户，是不得不面临的问题。香江丽景水畔御景上海公寓台北上上城2、住宅均价，开盘房源，成交率对比分分析：城北板块的均价最高的是香江丽景5600元/平米，其次是台北上上城5100元/平米，水畔御景均价在5000元/平米，上海公寓仅剩大户型，价格稍低。城北楼盘除上海公寓外，都是大盘，品质相对都较高。从推盘房源的，签约率来看，上海公寓作为老项目，现已成现房，推出房源在90%-95%之间，去化率在80%-90%之间，接近尾盘。水畔御景，香江丽景的开盘房源率在30%-40%之间，去化率已经达到75%以上，虽然台北上上城的开盘房源率在10%左右，但是签约率在30%以上，该区域总体销售状况较好。结论：该区域拥有完善配套设施，交通便利，商业氛围浓厚，是句容城市规划的重点发展方向。从区域发展形势来看，该区域的板块的各楼盘的销售相对较好发展潜力较大。3、产品业态，主力面积，户型以及卖点对比分析项目台北上上城上海公寓水畔御景香江丽景产品业态多层多层，小高层，别墅多层，小高层小高层，高层面积89-116平米122平米80120平米112-173平米户型两室两厅，三室两厅两室两厅，别墅两室两厅，三室两厅两室两厅，三室两厅户型卖点83120平米小豪宅，低总价；入户花园、超大阳台、观景露台。 室内、室外都能倍享大自然，时刻享有接景入室体验；延续台湾小镇的“园林情结”，让身心更多放松，超强私密性全户朝南，冷暖适宜，采用低窗户大开间采光，最大可能地引入景观。双卧朝南，客厅与阳台相连，客厅与阳台相连，最大限度吸收外围风景在户型方面首次提出n+1百变户型的概念，强调室内外的过度空间，利用单一户型多阳台的布置格局，提出多阳台，精巧阳台，功能阳台的理念，打破传统阳台和内廊院只能用来做晒台的局限，同时多阳台的出现直接的增加了各个阳台的可赠送面积，从技术手段上有效的解决了高层物业得房率不高的弊端 分析：城北板块区域内台北上上城，上海公寓，水畔御景均有多层产品，均推出主力面积段在80-120平米之间，主力户型以两室两厅，三室两厅为主，户型卖点入户花园，观景露台，全户朝南，大开间采光，客厅与阳台相连引入风景。其中上海公寓，水畔御景均有小高层产品，香江丽景物业种类丰富。户型卖点集中在客厅正朝南的人性化，270的观景落地窗，多角度的观景设计。结论：城北板块的区域内产品业态以多层，小高层产品为主。主力面积段集中的80-120平米之间。主力户型集中的两室两厅，三室两厅为主。户型卖点比较突出，如入户花园门，观景露台，大开间采光度，客厅与阳台相连引入风景。4、建筑风格，景观规划对比分析项目台北上上城上海公寓水畔御景香江丽景建筑风格意式风情 欧式风格英伦风范 新古典主义 景观规划建筑古典均衡比例和立面三段式处理，将柱廊、建筑腰线和环廊、平行凹槽等古典符号进行抽象化组合散发出贵族气息和浪漫古典美。半圆拱形的门廊隐约散发出一种吸引力；建筑顶部八边形的景观台装饰着精致的浮雕更托显出建筑本身的一种高贵优雅！ 小区的住宅建筑外观采用欧式风格，典雅大方，气宇轩昂，像一排排欧洲的绅士站在优美的风景线上。建筑主体底部为花岗岩贴面，上部贴面砖或刷墙漆，屋顶采用平坡屋顶形结合的方式，顶层部分增加了露台，也使建筑外观富有层次感。海派风格让人眼睛发亮东城12万平方米的水岸公园华宅，整个社区由英伦低密度庭院景观多层和小高层组成，充分吸取英国建筑精髓，整个社区庄重自然，处处无不彰显着贵胄公园生活气质。组团式的建筑布局，每一个角度都能感受生活的优雅，入口主题广场，200余米中央景观大道，精致生活，如公园般享受！坐拥肖杆河风光带。一个入口广场，两个中心景观广场，七大景观体系，并且以一条景观主轴贯穿整个小区，坚持南北通透。约20000平米的豪华中庭园林，与北门市场拆迁后的城市公园遥相呼应，城市双公园生活跃然而出。中央景观核心部位利用溪水景观结合栈道亲水平台人为形成。 小结：城北板块区域的的项目建筑风格以欧式，新古典风格为主，项目的景观规划的上主要以建筑的外立面的做足自己的特色卖点，以及设计考究，景观规划上还是利用原生态河流，自然生态景观做足产品的卖点。其中也不乏个别项目已人工打造生态园林景观为主。5、开盘日期，入住时间，配套对比分析项目台北上上城上海公寓水畔御景香江丽景开盘日期2010.7.3 2009.11.28 2009.12.19 一期2010.1.24 入住时间2011年12月20102011.062011.4.30内部配套儿童游乐中心老年活动中心、儿童游乐场、网球场老年活动中心、儿童游乐场风情商业街、半地下都市菜场、多功能会所 周边配套行政：句容光电局 教育：县一中、农林学院 商贸：银利国际生活超市 休闲：宝丽金娱乐城、游泳馆 餐饮：曙光国际大酒店 行政：句容光电局、环保局 教育：一中、农校 商贸：银利国际生活超市、好又多超市 医疗： 金融：中国邮政 休闲：玉清广场、句容游泳馆 餐饮：曙光国际大酒店 行政：环保局、交通局、科技局 教育：崇明路小学、县中、农校、一中 商贸：好又多超市、银利国际超市 医疗：北门药店 金融：邮局分局 休闲：宝丽金娱乐城 餐饮：曙光国际大酒店行政：句容广电局、环保局、教育局、市政府 教育：崇明托幼中心、崇明路小学、农林学院、县中、一中、二中、实小 商贸：都市菜场、苏果超市 医疗：北门药店 金融：中国银行、江苏银行、建设银行、中国工商银行 休闲：小区公园、北门城市公园 餐饮：曙光国际大酒店 小结：城北板块的区域的内的配套设施相当的丰富，其中老年活动中心、儿童游乐场最多，区域的周边配套以政府机构，教育医疗设施居多，以及超市，银行，休闲，餐饮酒店等生活设施也是颇多丰富的。五、城西板块分析：城西板块在售总体量超过100万平米，是建筑规模最大的版块。其中体量最大的是世茂花园达60万平米，其次是太阳星城体量在30万平米，英伦印象与德院上城体量不超过10万平米。英伦印象是纯别墅项目。德院上城目前在售花园洋房，高层即将推出。太阳星城在售联排别墅。世茂花园在售高层。结论：从数量和质量方面来看，城西集中了高端项目和大体量项目于一体，板块的品质形象较高。这些项目的集中热销，有利于带动整个板块的快速成型。对我项目将来的面市和销售具有带动作用。1、建筑面积，容积率，绿化率对比世茂花园太阳星城德院上城英伦印象2、销售均价，开盘房源，成交率对比分 分析：城西板块物业类别驳杂，高端产品与普通住宅相间。英伦印象为纯别墅项目，销售均价6800元/平米。太阳星城目前在售联排别墅，品质一般，均价5800元/平米。德院上城在售花园洋房，均价5500元/平米。世茂花园规划比较高档，目前在售高层，均价4800元/平米，据销售人员透露，该项目即将整体涨价100元/平米。世茂花园开作为2010年度销售冠军（2010年1-10月销售面积达8.4万），销售一直很火爆。英伦印象的是别墅产品，面对的是高端客户，销售不温不火。近期德院上城推出花园洋房，占总房源10%左右，签约率的也将近80%，销售情况较好，该项目将于12月份推出高层产品，价格未定。太阳星城今年的销售势头一般。结论：该区域是句容的开发区，是句容向西连接南京的重点一站，未来发展潜力较好。世茂花园的热销，表明高端规划符合消费者的消费心理趋向，同时也能抵消高层产品的某些抗性。德院上城的花园洋房受到追捧，说明市场从来不缺产品，缺的是创新。随着几个项目日渐高潮，城西板块将发展的越来越好。3、产品业态，主力面积，户型以及卖点对比分析项目英伦印象德院上城太阳星城世茂花园产品业态别墅多层洋房，小高层联排别墅高层面积190270101-140平米17519560-185平米户型三房两厅，四房两厅三房两厅，四房两厅三房两厅，四房两厅两房两厅，三房两厅户型卖点户型全明设计、自然通风采光充足、大开间、露台、挑高客厅等,项目强调以人居为主，追求精神享受，将生活空间延展到自然之中。在户型设计上，聚集了入户花园、屋顶露台、3.9米的挑高客厅、客厅和餐厅错层设计、超宽主卧、阳光浴室、私家车库南北向，层层退台式的空间设计，为居住者奉献无限惊喜。不仅丰富了建筑的整体立面造型，更营造出实用的露天空间，自然的衔接起室内空间与室外景观。景观露天让窗外美景纷纷入户。对户型的设计也是百般考量，在充分满足居住功能情况下，每个户型功能空间开间与进深的确定，都要经历多次生活场景模拟，对户型如此极致的雕琢，在行业内实属罕见。方正紧凑，没有多余的死角和过道，更没有浪费的面积，让消费者在购房的总价上得到更多的实惠。户型方正实用，全明通透，南北通透，4.8米宽观景阳台，户型空间设计布局合理。分析：英伦印象为高端别墅，面积集中在170-270平米之间，户型卖点的追求全明设计，自然采光通风充足，户型开间与进深经历生活模拟，节约空间，方正紧凑。德院上城近期推出的多层洋房，面积集中在101-140平米，其层层退台式空间设计，客厅与露台相连，自然衔接室内外景观。追求方正实用，空间布局合理。而世茂花园近期推出的面积段集中在60-185平米，产品一般。结论：区域内产品业态分布集中在小高层，高层、多层洋房、别墅产品为主，主力面积段集中70-180平米（除别墅外），主力户型集中在两室两厅，三室两厅，四室（别墅）之间。也体现出客户对居住品质的不断追求，户型卖点集中在户型空间的布局合理，采光通风性以及开间，进深的设计，是否方正实用紧凑。4、建筑风格，景观规划对比分析项目英伦印象德院上城太阳星城世茂花园建筑风格英伦“都铎”式建筑风格现代中式中式园林风格 现代简约景观规划通过组团间的景观绿化，充分利用坡地的美感，通过自然驳岸的水景河道将每幢房屋围合在郁郁葱葱的绿荫之中。通过人行及行车道联系各个组团，用水系进行分隔打造视觉美感与变化，加强组团之间的相互对映，突出“英伦印象”的文化理念与浪漫情结。景观设计重点是流水、木桥、草坪、大树、石头及坡地等生态元素的运用与处理。设置自然而丰富的临水景观，设计有不同标高的水面和跌水。房屋与周边水系浑然一体，使坡地别墅环绕在蜿蜒的河道周边，让人有移步换景的美妙感受。德院上城拥有优质的洋房生态系统，主题式的园林景观将整个小区打造成一座城市绿洲。核心水景、组团院落和私密空间三层立体空间绿化组合，使景观的功能性与观赏性相结合，营造出生态立体的洋房生活氛围。太阳星城景观规划以太阳为主题元素，社区从南至北依次规划了晨光广场、太阳广场和射日广场三大主题广场，由追日大道和蜿蜒小溪串连成社区的中央景观轴，相交于社区内环型景观大道，极光映日、日晷绿岛、北斗七星宫和雅拉