2011年土地估价师考试《理论与方法》备考讲义汇总.doc

2011土地估价师考试土地估价理论与方法备考讲义汇总第一章 土地价格一、考试大纲要求：一、土地价格的概念(一)考试目的测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。(二)考试范围1.土地价格概念(1)土地价格的内涵与外延(2)我国土地价格的形式2.土地价格的主要特征(1)土地价格是权益价格(2)土地价格不由生产成本决定(3)土地价格主要由土地需求决定(4)土地价格呈上升趋势(5)土地价格具有明显的地域性3.土地价格的类型(1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(2)按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等(3)按政府管理手段分类：申报地价、公告(示)地价等(4)按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等(5)按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格(6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格(7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(8)其他一些划分方法形成的土地价格4.我国土地价格的主要类型5.我国土地价格理论的发展历史(三)考试基本要求掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵;熟悉：不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素;了解：我国土地价格理论的发展历史。二、本章知识汇总:1.1 土地价格概念：从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。购买土地实际上是购买土地的权利，也是购买一定时期的土地纯收益，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。不同的土地权利价格因带给购买者的收益不同而不同，在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但由于我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。1.2 土地价格的主要特征1)土地价格是权益价格土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。土地价格是土地权利和收益的购买价格。2)土地价格不由生产成本决定土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，自身无所谓生产成本;并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。3)土地价格主要由土地需求决定与一般商品的价格决定一样，土地价格也受土地市场的供给与需求共同决定。但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。4)土地价格呈上升趋势首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨;其次，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。5)土地价格具有明显的地域性在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像其他商品那样可以到处移动，致使地价具有明显的地区性特征，各地域土地市场之间，很难相互影响，不能形成统一的市场价格;即使在同一地区城市内，土地的位置差别也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。1.3 土地价格的类型1)按土地权利分类其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率的关系：楼面地价=(土地总价/总建筑面积)*(土地总面积/土地总面积)=土地单价/容积率认识楼面地价的作用非常重要，在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。注：容积率=总建筑面积/建筑用地面积5)按土地的存在形态分类1.4 我国土地价格的主要类型在我国的土地市场中，已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地价形式，例如：根据地产市场状况，在一定区域内形成的区域平均价;政府确定实施各项土地管理措施所依据的地价标准;清产核资中反映占用土地资产量的地价标准;股份制企业土地作价入股的地价标准;政府出让土地使用权确定的最低价、期望成交价格及实际出让价格等等。因此，借鉴国内外土地估价与地价管理的成功经验，根据我国地价管理制度的特点和中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定，在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型：1)反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价;基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。2)反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价;标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。3)反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价;4)反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价;5)以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。上述5种类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出不同的特点。从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心;标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分;而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。我国土地价格理论的发展历史现代土地价格评估理论形成于19世纪末，英国经济学家阿尔雷德马歇尔(alftedmarshall，18421924)作为新古典学派的代表人物，他在边际效用价格理 论基础上，应用古典学派的“供应一成本分析”地租地价，提出土地价格是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定。古典经济学家的地租地价理论和马歇尔的均衡价格理论，共同形成现代土地价格评估理论。收益还原法、市场比较法和成本法作为现代土地价格评估的三大基本方法一直沿用至今。20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成，在马克思地租理论的基础上，形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。发展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论)，来指导我国的土地使用制度改革与实践，取得了巨大成就。一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度。(二)考试范围1.主要地价影响因素2.主要地价影响因素的作用规律3.不同用途地价影响因素的特点(三)考试基本要求掌握：主要地价影响因素的种类;熟悉：主要地价影响因素的作用规律，不同用途地价影响因素的特点。二、本章知识汇总：影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。1)一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。行政因素行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。住房制度：住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。城市规划：在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。地价政策：高地价政策即政府放开对地价的管制，会促使地价上涨;低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低。税收政策：税赋增加-居民和企业的储蓄减少-社会投资减少-经济增长幅度降低-企业无力或不想扩大投资-土地需求降低-土地价格降低。行政隶属变更：行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等;另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。人口因素人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。人口密度：人口密度提高，对土地的需求上升，导致地价上涨。人口素质：这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美，给人们形成良好印象，间接引起对该类住宅区的需求增加，促使地价上涨。家庭人口构成：由于传统生活方式改变及城市化的影响，家庭结构越来越小。传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所替代，家庭结构越小，对住宅的需求相应增加，对小面积套房和出租性住宅的需求也会增加，从而导致住宅用地的地价上涨，而且这种上涨的趋势越来越明显。社会因素社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。政治安定状况：政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。社会治安状况：社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。房地产投机：这个因素对市场地价水平有突出的影响。土地供不应求，投机者抢购哄抬地价;土地供大于求，投机者抛售使地价下跌。城市化进程：城市化进程对地价的影响表现在以下两个方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高;二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。国际因素国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的。国际经济状况：一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，这种联系只会越来越密切。因此，一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关，地产市场状况也不例外。国际政治因素：国家之间关系良好，外交环境宽松、和谐，有利于投资者的越洋投资，致使土地需求和地价上涨;反之，对立国家彼此经济封锁，限制人员往来和资金的流向，其结果就是对土地的需求下降，地价下跌。经济因素经济情况的演变对国计民生及国际地位的影响有着重要的作用。在政府积极追求经济增长及经济稳定的过程中，一切民用物资均通过经济政策的影响而趋于稳定。经济发展状况：衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。储蓄和投资水平：储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长。这是经济学中的“储蓄、投资一致性”的原理。因此，分析储蓄和投资水平对地价的影响，就可以用分析储蓄水平对地价水平的影响来概括。当储蓄能力愈大而且储蓄意愿愈高时，储蓄额越多，资本积累就越快。从资本积累的角度看，房地产价格比其他财产价格总量要高。一般家庭购买不动产时，必须经历一段较长时间的储蓄，而储蓄率高，有利于资本的积累，才能提供足够的购屋准备款。所以，储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。一般地讲，一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期;储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时地价会飞涨。财政收支与金融状况：财政、金融状况的外在表现是货币供给量，其增加则表示市面上的流通资金增加，即社会闲散资金增加。游资过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，特别是购置可以保值的房地产，造成对房地产的需求增加，促使地价上涨。居民收入和消费水平：从收入水平和消费水平变化中看不动产市场，一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高;三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。物价变动：房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，需要说明的是，房地产价格巨涨，只会发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。利率水平：一般投资者的收入不可能一次性支付巨额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别是了解利率水平的变化。2)区域因素区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。繁华程度：主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高;且土地效用随着距离商服中心距离的增加，呈现递减的变化趋势。交通条件影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。基础和公用设施条件影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公用设施两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。这些投资有的含于土地之中，对地价产生直接影响;有的则通过影响区域周围的环境，间接影响土地价格。环境质量影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境条件。城市规划限制影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。个别因素个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。影响地价因素：2、地价影响因素的作用规律(1)一般因素从宏观上对土地价格的总体水平产生影响。(2)区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响。同一区域因素对不同用途土地价格有不同的影响。(3)个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。3、不同用途地价影响因素的特点一般来讲，商业用地特别注意繁华程度、营业环境和收益状况;居住用地特别注重治安状况、环境优美;工业用地特别注重交通运输和水、电等条件。地租概念一、考试大纲要求三、地租理论(一)考试目的测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。(二)考试范围1.地租概念2.马克思地租理论(1)级差地租(2)绝对地租(3)垄断地租(4)矿山地租(5)建筑地段地租3.新古典城市地租理论4.地租与地价的关系5.地租理论在土地估价中的应用(三)考试基本要求掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵;熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论;了解：地租理论在土地估价中的应用。本课由于结构调整，将地租与地价的关系放在了新古典城市地租理论之前讲解。详细讲解：3.1 地租概念地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。马克思从土地所有制入手对地租进行分析，论证了无论地租的性质、内容和形式有何不同，都是土地所有权在经济上的实现;并且严格区分了地租和租金这两个范畴，指出：“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”。马克思主义地租理论3.2 马克思主义地租理论马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。1、级差地租概念：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。马克思对资本主义级差地租的实例分析：a、假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。b、实例分析：根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。尽管他们在相同面积的土地，投入等量的劳动和相同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量，其个别生产价格就会相应最高。假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。在这一规律支配下，农业资本家必然要把资本转移到别的部门去。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地;另一种情况是当劣等地退出耕种后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕种。这样一来，农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。级差地租形成原因：由实例分析可得出，级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。因此资本主义级差地租产生的条件是自然力。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。4)分类4)分类：级差地租按其形成的基础不同，可分为两种形式：级差地租：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。级差地租：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。级差地租i：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租i的条件。级差地租：由追加投资带来的超额利润，是级差地租的实体。2、绝对地租绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于生产成本的产品价值所决定的市场价格出售，并获取相应的超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化为绝对地租。因此，绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。3、垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。矿山地租矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。原因：各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定。由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售。5、建筑地段地租建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础;建筑地段地租同样存在着级差地租，同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律”。建筑地段地租自身的特征：(1)建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。(2)建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。(3)马克思指出土地的所有者具有“完全的被动性，它的主动性(特别是在采矿业)只在于利用社会发展的进步”去提高建筑地段的地租，“而对于这种进步，他并不像产业资本家那样”对于社会的进步起过一定的作用，“有过什么贡献，冒过什么风险。”(4)建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。地租与地价的关系新古典地租理论与区位概念及影响因素一、考试大纲要求地租理论(一)考试目的测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。(二)考试范围1.地租概念2.马克思地租理论(1)级差地租(2)绝对地租(3)垄断地租(4)矿山地租(5)建筑地段地租3.新古典城市地租理论4.地租与地价的关系5.地租理论在土地估价中的应用(三)考试基本要求掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵;熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论;了解：地租理论在土地估价中的应用。3.3 地租与地价的关系地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点;地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。1)绝对地租是土地价格存在的根源绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。2)级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素级差地租i是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。3)垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。3.4 新古典主义城市地租理论新古典主义城市地租理论在进入20世纪60年代以后，以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：(1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。(2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。(3)对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个非完善市场的阐述有其独到之处。(4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。(5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。2、政策因素与地租和地价政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。(1)土地利用规划。土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。关于规划对土地供给的限制，有学者(alanw.evans)将其划分为两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：为保护农业用地，进行用地调整等;另一种为程序性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例、土地细分法规，都可能增加土地的供给。由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。(2)城市基础设施政策在市场上交易一般都是经过开发,具有某些基础设施的熟地.有学者指出，设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量，对一个具体地块来说是三个最关键的因素，若出现与实际需求不符，则必然导致熟化成本过高而使市场上的土地投放量减少。另外，基础设施建设周期较长，建设的时机特别敏感，建设晚了会导致用地短缺、地价上升，建设早了会造成投资浪费。阿兰索地租模型阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。(1)模型假设条件：a、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。b、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。c、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。(2)阿兰索公式：阿兰索认为，家庭收入将用于土地投资、交通运输费用和购买其他商品(包括储蓄)。即：y=pzz+p(t)q+k(t)式中：y收入;pz其他商品的单位价格;z其他商品的数量;p(t)距市中心t处的地价;q土地数量;k(t)距t处的交通费用;t距市中心距离。在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量q、其他商品的数量z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。于是，阿兰索运用同好曲面(indifferencesurface)来表示这种个人的意愿。在这一曲面上，不管地价怎样变化，都保持个人在不同区位满意度不变，由此可对三个变量进行多种组合。满意程度u也是其他商品数量z、土地数量q和距市中心距离t的函数，即：u=u(z，g，c)(3)买价曲线阿兰索将买价曲线定义为：“一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和距离的组合，如果地价按此曲线变化，那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。相对于不同的满意度(或企业的利润)水平，就会有一组买价曲线。买价曲线bp的位置越低，其满意度(或利润)越高。地价p(t)地租模型结论(4)地租模型结论阿兰索将买价曲线与地价构成曲线p(t)相叠加，得出结论，即家庭(或企业)会选择一个其满意程度最高，而又与地价构成曲线相吻合的区位，即(图21)中买价曲线bp与地价曲线p(t)相切处e，这时该家庭(企业)取得区位平衡。地价p(t)阿兰索又对城市及郊区土地市场进行了分析，提出了土地市场取得平衡的条件，即供求数量相等“直到城市边缘的所有的土地都被卖光，在一定距离以内不再有土地出售”。买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小，因此在第一个使用者决定其土地消费量后，斜率次大的使用者将取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市边缘最后一个边际使用者为止(如农业使用者)。这样，城市中任意一处的地价就可通过这一系列的平衡区位和边际价格与边际区位的分析中求得。马歇尔的地租理论阿尔弗雷德马歇尔(amarshall)，是新古典经济学家，剑桥学派的创始人。他的经济学说是适应垄断资产阶级需要而产生的一种经济理论。该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起，建立了一个以“均衡价格论”为核心的完整的庸俗经济学体系。马歇尔创造性地提出了“稀有地租”的概念，丰富了现代西方地租理论。马歇尔认为，大自然未给人们以无限制的恩赐，因此，地租的产生是大自然的吝啬。他认为从某种意义上说，所有的地租都是稀缺地租，所有的地租都是级差地租。在他看来，如果不存在稀缺性，任何土地都不会有地租。马歇尔同时指出，土地的稀有性与土地的自然级差和利用方式的不同并不矛盾，正是由于这两个方面才产生了级差地租。马歇尔的理论显然存在两个错误：他只提出了级差地租，而未能考虑绝对地租;他认为土地的稀有性，是带来地租的主要原因，又从土地的边际报酬出发，确认边际土地没有地租，这似乎有些矛盾。因为地球上的土地终究是有限的，人口增长和土地利用范围扩大的趋势，是永不停息的。所以，即使是边际土地，也不能说是十分丰富的。马歇尔首次论述了城市工商业的土地价值问题，提出了城市地租理论。他把场地之位置利益的货币价值总和，定义为“位置价值”。场地价值，即某场地清除了建筑物之后在自由市场上出售所获得之价值，等于“位置价值”加上农业地租。各类土地通过投标，以争夺最有利可图的场地。马歇尔还考虑了场地之大小与它上面建筑物高度的关系，指出，如果土地是廉价的，那么企业家就会购置很多土地，反之会购置少量土地，而增加建筑物的高度。新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用新古典主义地租理论作为土地经济分析的一个流派，近年来在西方社会得到迅速发展和广泛应用。客观地对其分析与研究，将有助于建立我国自己的土地经济学理论体系，尤其是其中的边际分析、区位分析和区位平衡方法以及城市地租模型等，对于我国当前开展的城镇土地定级估价工作，都具有很好的借鉴意义。地租理论在土地估价中的应用西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。但同时两者又有相同之处，如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。如马克思认为，地租存在的原因是土地所有权的存在。这是一种高度的理论概括，说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性。所以，结合我国特点，在土地估价中自然应用马克思的地租、地价理论作主要基础，同时也需要吸收运用西方经济学对地租、地价研究分析的有用部分，以丰富地价评估的研究方法，使土地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。我们在进行地价评估时，应该以地租理论为指导。根据地租理论的要求，严格审查被评估土地的权属性质，并确定其相应的价格。根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定的物质和经济条件，准确地评估出土地价格。区位概念考试大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。(二)考试范围1.区位概念(1)区位的定义(2)区位的实质2.区位的影响因素3.几种主要的区位论(1)农业区位论(2)工业区位论(3)中心地理论4.区位理论在土地估价中的作用(三)考试基本要求掌握：区位概念，区位的影响因素;熟悉：几种主要的区位论;了解：区位理论在土地估价中的作用。 区位概念1、区位定义：区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。2、区位实质：区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。(1)自然地理区位包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。(2)经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。(3)交通地理区位主要是指某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。区位的影响因素 区位的影响因素：影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。1、社会经济因素社会经济的发展水平是影响土地区位的最重要因素，它包括以下几个方面：(1)繁华程度繁华是指城市某些职能的集聚，对企事业和居民产生巨大的引力的结果，并在土地上创高额的收益和利润，在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。由于商业的集聚具有很大的吸引力，而且获得的级差收益最高，因此商业服务设施的集聚程度可以用来表示繁华程度。主要包括商业集聚经济效益和繁华程度、高级商务金融集聚程度。nextpage(2)交通状况或通达程度通达程度就是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减少到最低程度。反映通达程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况。(3)基础设施和公用设施的完备程度城市的基础设施包括交通、能源、给水、排水、通讯、环境保护、抗灾防灾等设施，它是城镇发展必不可少的物质基础，其配套程度和质量直接影响生产、生活等城镇功能的正常运转。公用设施与城镇居民正常生活和工作有密切关系，它包括医疗、教育、银行、储蓄、邮政、商业服务业、行政管理机构等设施，对城镇的经济效益和社会效益也能产生间接影响。(4)人口密度人口密度反映人地之间的相互关系，即单位土地面积的人口数量。人口密度越高，越有利于促进商业中心的形成,越能配套建设比较完善的城市基础设施和服务设施，土地利用的集约化程度也相应提高，土地的区位就越好。城镇人口密度和土地区位的关系基本遵循这一规律，即：城区人口最高，边缘区次之，郊区最少，与此相对应，土地区位也随之由城镇中心逐渐变差。2、自然因素自然因素是影响土地区位的重要因素之一。环境质量、地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、地质构造以及城市的自然景观都会对土地区位的优劣产生影响。(1)地形坡度城镇主要建筑物占地都要求地势平坦，排水良好，土方工程量小，以节省开发投资。地形起伏的地区，坡度对道路网的建设和交通的营运管理也有很大影响。(2)土地承载力城镇的各类建筑物和构筑物都要求天然地基稳固，具有较高的承载力和良好的地质条件，以节约建筑造价，相反，在地基承载力低的软土层中建设高大的楼层，必须采取强化基础的工程措施。(3)洪水淹没及排水状况分布在沿江沿河地带的城镇，每到洪水季节，一些地势相对较低的土地常遭到洪水淹没，有些地段则因为坡度过于平缓而排水不畅，雨季经常积水，都会使土地贬值。(4)公园与绿地园林绿地有净化空气、美化环境、改善城市小气候、丰富城市居民室外活动等多种功能，是城镇环境与生态系统的重要组成部分。(5)环境质量在工业化和城市化的过程中，环境问题不仅困扰着城市的发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响土地区位的优劣。3、行政因素影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。城镇规划的主要内容是合理安排好城镇各类用地，虽然规划涉及的土地利用是未来的目标，但土地区位的优劣在现实的土地市场中就会表现出来。区位理论的主要内容区位理论作为一种学说，产生于19世纪二三十年代，其标志是1826年德国农业经济学家杜能出版的著作孤立国对农业和国民经济之关系，提出了农业区位理论，继杜能之后，1909年，韦伯的论工业的区位发表，标志着工业区位论的问世。至20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔勒又提出了中心地理论，即城市区位论。几年后，德国经济学家廖什从市场区位的角度分析研究了城市问题，提出了与中心地理论相似的理论，市场区位论。在此之后，随着人们认识的深入，自20世纪50年代以来，区位理论又有新的发展，人们开始研究各种经济实体的动态空间布局关系，从而使区位理论走向成熟。下面我们将简要介绍下农业、工业区位论和中心地理论。1、农业区位论农业区位论的创始人、德国经济学家冯杜能于1826年完成了农业区位论专著孤立国对农业和国民经济之关系(简称孤立国)，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。(1)杜能“孤立国”理论的前提孤立国唯一的城市位于其中心，是孤立国内商品、农产品的唯一销售市场。其余均是农村和农业土地，农村只与该城市发生联系，靠其供给工业品。“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，调整他们的经营品种。(2)杜能农业区位的主要内容杜能区位理论的基本经济分析。杜能根据其理论前提，认为经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(p)，将由农业生产成本(e)、农产品的市场价格(v)和把农产品从产地运到市场的费用(t)三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：p=v-e-t即：p=v-(e+t)在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格(v)应是个常数不变的，假定各地发展农业生产的条件完全相同，则各地生产同一农产品的成本(e)也是常数不变的，故上式可改写成：p+t=v-e=k说明利润加运费的和k为常数，只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。因此，杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。杜能圈。从假设条件出发，杜能根据区位经济分析和区位地租理论，在其孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。 依次为：自由农作区(主要生产易腐难运的农产品)、林业区(主要生产木材)、谷物轮作区(主要生产粮食)、草田轮作区(主要生产谷物与畜产品)、三圃农作制区(1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲)、放牧区。ut2apodfxxc02gybks