2011盐城市建湖县市场调研报告58p.doc

盐城市建湖县市场调研报告目录第一章 建湖县国民经济和社会发展3建湖概况3科技与教育文化6第二章 项目考察及周边环境研究7项目经济技术指标7项目周边环境及配套分析9项目周边环境及物流交通条件调查9周边商业、商务及市政配套设施调查11项目swot分析12第三章 建湖房地产业现状13房产与土地13房地产价格变动情况分析13近年来土地出让情况分析16“十一五”规划期间住房需求重要指标17建湖县房地产市场23建湖县房地产市场的构成23建湖县市区房地产板块价格信息分析24建湖县房地产代表性楼盘调研汇总27第四章 建湖县商业现状54建湖县商圈调研分析54建湖商业概述54建湖商业布局56建湖商业街基本情况60建湖卖场基本情况68建湖专业市场分析68建湖酒店业市场分析70第一章 建湖县国民经济和社会发展建湖概况建湖县位于江苏省盐城市中西部，北纬33163341，东经1193312005。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万，市区人口35万。建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。早在春秋战国时期就有先民繁衍生息，唐代朦胧宝塔留下了古代文明的鲜明印迹，吴越文明与楚汉雄风交融渗透，开成了开放、包容的独特地域文化。建湖人杰地灵，人才辈出，南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里。县域原是古淮夷的一部分，1941年9月，盐城县划县分治，成立建阳县，因与福建省建阳县同名，于1951年7月取建阳、湖垛（今建湖）两镇的首字为名改称建湖县。建县后，先后隶属盐阜行政公署、盐阜分区、苏皖边区第五行政区、苏北行署盐城行政区、江苏省盐城专区、江苏省盐城地区，1983年为盐城市属县之一。全县共有大小沟河3000余条。主要排水入海河道为黄沙港，另有部分洪水从射阳河下排入海。主要骨干河道还有：南北向的蔷薇河、戛粮河、西塘河、东塘河、渔深河、串场河、通榆河和东西向的南盐河、北塘河。自然降水量大，水域广阔，地下淡水资源比较丰富。全县共有水域面积2.67万公顷，是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地。 2010年建湖实现地区生产总值238亿元，同比增长15%；财政收入40.6亿元、地方一般预算收入20亿元，分别增长54.1%、52.6%，其中近湖镇财政收入6.3亿元，继续在苏北领先，庆丰、上冈、颜单3镇财政收入首次超亿元；全社会固定资产投资182亿元，增长36%；规模以上工业增加值102亿元，增长15%；城镇居民人均可支配收入16080元、农民人均纯收入8530元，分别增长15%、12%；社会消费品零售总额81亿元，增长20%。建湖县被认定为中国产业发展百强县、江苏省新型工业化产业示范基地，跻身全国县域经济百强县行列。科技与教育文化建湖县自1989年起实施科教兴县战略，1993年获得全国科技工作先进县，1994年评为全国科技实力百强县，先后获得19992000、20032004年度全国科技进步先进县；20012002、20032004年度江苏省科技工作先进县，自1995年以来连续十年获得盐城市科技工作先进单位，自1993年始，在每2年一次的省科技厅考核中连续被评为先进县科委(科技局)。2008年，建湖教育系统全面落实科学发展观，紧紧围绕经济社会发展大局，全面推进教育强县建设进程，各类教育事业继续保持健康发展的良好势头。截至2008年底，全县有中、小学96所，其中普通中学29所、职业中学2所、小学65所，教师进修学校、青少年活动中心、特殊教育学校各1所，幼儿园35所，成人教育中心校15所；在职教职工7000多人，中、小学生78800多人。学前教育在园幼儿数达20626人，学前三年幼儿人园率达94.25，义务教育阶段学龄儿童入学率达100，初中毕业生升学率达9771，高中阶段毛入学率达938，高等教育毛入学率达43 3。成为省“普及高中阶段教育先进县”、“幼儿教育先进县”。全县15个镇全部创建成“无流生镇”或“基本无流生镇”，13个镇通过“盐城市基本实现教育现代化合格乡镇”验收，7个镇创建成市级体育强镇。建湖是我国杂技发祥地之一。这里的杂技历史悠久，源源流长。据记载，初唐时期，这里就有百戏(杂技)，它跟河北吴桥、山东聊城齐名是我国杂技艺术三个发祥地之一，她以独特的民族风格和精湛的艺术技巧而饮誉海内外。江苏省政府公布首批非物质文化遗产保护项目，“建湖杂技”正式进入杂技与竞技类名录，同时被省政府列为申报国家级非物质文化遗产项目之一。建湖县高级中学 建湖县实验小学第二章 项目考察及周边环境研究项目经济技术指标用地性质：商业用地（c2）地块可建设用地面积：约 12万平方米容积率：1.8建筑密度：42%绿地率：25%建筑限高：机动车出入口：东：秀夫北路，西：建宝路，南：冠华西路，北：明珠西路停车车位：机动车停车泊位按60个车位/万平方米建筑面积设置，非机动车停车泊位按500个车位/万平方米建筑面积设置。其它规划要求按江苏省城市规划管理技术规定执行。 地块现状 地块区位项目周边环境及配套分析项目周边环境及物流交通条件调查该项目向北与建湖民营科技创业园接壤，民营创业园创建于2004年，园区面积已达6000亩，建成标准厂房452幢120万平方米，进园企业436家，经济总量12亿元,税收8800多万元，是盐城唯一一家3a级中小企业创业园，也是江苏省20个小企业创业示范基地之一。向东三公里有江苏里下河物流中心，里下河物流中心位于建湖县城北首，依托独特的区位特点和良好的资源优势，着重打造港口码头、仓储集散、交易市场、商贸服务四大功能区，建设与建湖县石油机械、节能灯具产业发展相适应和配套的钢材、木材、煤炭、粮食饲料、农资等大宗物资集散基地。园区建成后，年货物吞吐量可达500万吨，营业额100亿元。该项目毗邻s234省道，向南距离盐徐高速约10公里，东南方2.4公里处为建湖客运站。 建湖县民营科技园 江苏里下河物流园区周边商业、商务及市政配套设施调查项目的西南方与德容装饰城接壤，德容装饰城沿街店铺一楼租金约125元/平米/月，内部店铺租金最低价约为25元/平米/月。项目东南面1.5公里处坐落着建湖县大润发，大润发建湖店是大润发集团在华东区开设的第56家店，卖场位于建湖县向阳西路128号，占地面积26.7亩，总建筑面积约为26000，营业面积12000。大润发建湖店于2009年2月5日签约，2009年5月10日正式开工建设，同年12月13日正式营业，创造了当年签约，当年开工建设，当年竣工营业的建湖速度。 大润发公司定位是会员制的国际连锁平价购物广场。建湖大润发的商业优势是：近3万种超值商品，330个汽车免费停车位，3000个摩托车、自行车免费停车位，3000室内商业步行街。 为了丰富广大建湖市民的购物环境，为广大市民提供便利，进一步促进县城商圈的发展，大润发建湖店租用了5条免费购物班车供市民乘坐，方便市民到大润发购物。 大润发建湖店 大润发专线项目swot分析优势和机会点项目东临里下河物流园区，毗邻s234省道，向南距离盐徐高速约10公里，东南方2.4公里处为建湖客运站，交通便利。项目与民营产业园接壤，能够从产业园企业中获得一定的客户群，与产业园共同发展。项目西南方与中小规模的德容装饰城接壤，可以借鉴其经验，总结其不足。项目借取“建湖城市南迁”风潮，占据一定区位优势。项目四面临街，西侧建宝路与北侧明珠西路为次主干道。项目发展商实力雄厚，专业市场开发经验丰富。劣势和威胁点项目建湖装饰建材五金产业氛围较差，分布散乱。本地块周边环境尚不完善，商业氛围不够浓厚。第三章 建湖房地产业现状房产与土地房地产价格变动情况分析2003年，建湖县房地产市场刚刚兴起，雏形初具，市场上有了正式的商品房买卖的概念，但是由于整个城市基础条件相对落后，房地产发展缺乏管理和引导，导致房地产市场不规范，从而也间接形成了房地产项目品牌、品质上无法上台阶，整个开发水平和市场价格水准在苏北地区处于落后名次，仅有7百多元每平米，同时全县房地产开发企业也仅有35家。2004年，建湖县引入“土地招挂拍”制度，其相对薄弱的房地产行业开始进入高速发展期，据建湖县政府相关文件显示，在2004年，该县出让土地接近12万平米，创造了历史之最，其中还包括已经瞄准该县的外地开发商在此成功拿地。2004年，建湖县整体整体住宅价格同比2003年，略有上涨，在8001000元/平米之间。开发商业从原来单一的本地开发商变成了外地开发商和本地开发商共同抢占市场，共同发展建湖房地产的局面。开发企业数量也有了明显的提升，超过10家。20052006年，国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展，但房地产新兴城市的定位，持续的刚性购买需求让其度过了难关。房地产发展出现了质的飞跃，比如开发商开始注重楼盘的品质和品牌，一些城市领军性的大盘也出现了，如清华苑等，整个城市的房地产呈现欣欣向荣，积极发展的态势。2006年底，建湖县房地产市场价格全面飙升，价格直线上升，大部分楼盘达到1500以上，部分高楼盘突破2000。2007年上半年，承接2006年质的飞跃，建湖县房价呈现汹涌发展态势，其中很大一部分楼盘的单价已经达到2000开外；到了下半年，由于整个国家金融和房地产环境的影响，同时随着城市发展速度的提升，房地产开发水平的提高，大部分楼盘再度提价，整个城市重点地带楼盘的均价突破2000，达到2500元/平米，最高的甚至超过3000。2008年上半年，整个城市房价再度提升，以东方广场等市中心核心楼盘为代表的大部分位置较好的楼盘将其均价拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受国家宏观调控影响，整个市场发展变缓，销售持续不动，部分楼盘持续降价，甚至出现个别楼盘封盘 等候时机重现销售的现象。因此在价格上也有一定影响，整个市区平均价格2500元/平米。2009年，房地产市场呈现全面开花的暴涨局面，各地楼王不断涌出，房地产版块资金大量流入，投资、投机交易活跃，使得各地房价一路攀升。特别是到了下半年，房价不断刷新历史价格，而且还有继续向上的势头。受此影响，建湖房价也是一路上扬，整个市区平均价格3400元/平方。2010年建湖县房地产业有序发展，全年完成商品房开发约90万平方米，销售85万多平方米；不断拓展城市管理范围，切实巩固全国文明县城创建成果。从上图建湖县近年市区房地产销售均价统计图表可以看出，从2003年起建湖县市区的房地产就呈现稳步增长的趋势，每年房产均价涨幅约在200-300每平米之间，其中2006年是建湖县房产发展迅速的一年，当年住房均价涨幅达到700元每平米，而2009年受国家利好政策的影响，涨幅将近达到1000元每平米。近年来土地出让情况分析总体统计：2004年，整个建湖县出让土地总量将近为20万平，土地出让总价约为7500万元，超出出让底价约1500万元；2005年，整个建湖县出让土地总量也将近为20万平，土地出让总价约为1.8亿，超出出让底价超过6千万左右；2006年，整个建湖县出让土地总量将近为27万平，土地出让总价约为3亿，超出出让底价超过1个亿； 2007年，整个建湖县出让土地总量将近为29.5万平，土地出让总价约为6亿，超出出让底价超过3个亿。2008年，建湖县城出让土地总量约300亩，平均成交价格为100万/亩；2009年，建湖县城出让土地总量约600亩，平均成交价格为170万/亩；2010年，建湖县城预计出让土地总量约500亩，其中以南部、北部出让土地较多。2010年，建湖县城拆迁户数约为3000户，目前已完成近1500户。从上图可以看出，建湖县从2003年开始，土地出让的体量就不大，再2009年以前土地出让体量都在30万方以下，其中2008年由于国家宏观调控的影响，土地出让体量一下由2007年29.5万方回落到四年前的20万方水平，2009年国家利好政策的缓和和扶持，建湖房产市场得到恢复并发展迅速，2009年土地出让体量突破了40万方。土地出让的单价也由2003年的375元每平米到现在2549元每平米，房产经济对建湖当地经济影响日益显著。“十一五”规划期间住房需求重要指标年份20062007200820092010城镇居民人均可支配收入（元）923310590123421398416080人均消费总支出（元）88369720106921176112937户均消费总支出（元）2650829160320763528338811县城人口（万人）1819.420.822.424.2住房有效需求（万平方米）24.425.32626.827.52010年建湖实现地区生产总值238亿元，同比增长15%；财政收入40.6亿元、地方一般预算收入20亿元，分别增长54.1%、52.6%，其中近湖镇财政收入6.3亿元，继续在苏北领先，庆丰、上冈、颜单3镇财政收入首次超亿元；全社会固定资产投资182亿元，增长36%；规模以上工业增加值102亿元，增长15%；城镇居民人均可支配收入16080元、农民人均纯收入8530元，分别增长15%、12%；社会消费品零售总额81亿元，增长20%。建湖县被认定为中国产业发展百强县、江苏省新型工业化产业示范基地，跻身全国县域经济百强县行列。城镇居民人均可支配收入 人均消费总支出户均消费总支出从以上三项数据分析可以看出，建湖县“十一五”规划期间的经济发展迅速，人均收入也呈现稳步增长，但是整个地区的人均收入无论是城镇居民还是农村居民，整体收入还是相对较低的。县城人口 住房有效需求以上两项数据可以看出，建湖县县城常住人口呈逐年递增态势，并且随着经济的发展，人均住房面积也随着生活水平的改善逐年提高，需求量逐年在增加。建湖县房地产市场建湖县房地产市场的构成建湖县市区房地产板块价格信息分析河西板块研判：整体状况：聚集在河西板块的在售房地产项目中、高、低档次项目全部有，以住宅项目为主，几乎没有纯商业的项目。整个河西板块以市中心为价格高点，形成一个圆向外辐射，价格层次逐渐降低，但到了县中附近，价格陡然上升，其水准几乎接近于市中心，主要原因为：建湖人比较注重教育，县中成为其附件地产项目最大价值提升点，此外，县中附近正在大力发展，居住适宜度比市区其他地方有较大提升，在建湖县城比较小，即使骑自行车也可以轻松较快达到市中心的前提下，学区比其他配套显得更重要，因此其价格接近或者持平市中心，有很好的理由支撑。目前河西住宅项目的整体均价在4500元/平米左右，递进模式为：4800元/平米，4500元/平米，4000元/平米。递进区域：市中心、市区普通地带、县中附近。供需分析：目前随着建湖城市建设的快速发展，整个河西板块房地产市场的供需状况正呈现从需大于供向供大于需的转变。主要表现在政府拍卖土地的频率不断提高，所拍土地中河西地块所占分量逐年增加。大盘、名盘主要集中在河西，这刺激了河西板块先期开发项目不断热销，而后继的城市建设有未能有效的为河西提供拆迁安置的客户，此外，随着河西房价的不断飙升，也使得很大一部分购买弱的客户打消购买念头，萎缩了河西整体的购房客户量。在我们调研的河西楼盘中，除了新开楼盘，很多老楼盘都有为数不少的尾盘。发展态势：随着政府进一步加强河西板块的开发，目前河西板块的开发态势呈现向上发展趋势，房地产开发还没有到爆发点，因此从这个层面上讲，河西板块还是有一定的发展潜力，其整体价格还是有一定上涨空间。消费来源：资金相对充裕私营企业主、政府公务员、投资客等社会金字塔高端人群，从整体角度判断，河西消费人群在社会中的档次明显高于河东。河西消费热点户型：4070平方小户型，100120平方米之间中等户型。河东板块研判：整体状况：聚集在河西板块的在售房地产项目主要也是大盘住宅项目，但知名度就没有河西项目高，主要为区域原因，在建湖人传统观念中，河东为农村，河西为城市。所有由于区域的原因，河东价格明显低于河西，另外尽管河东部分楼盘比较接近市中心，其价格也低于河西，城市精英还是很少关注河东项目。价格分布上，河东板块除了接近市中心区域的楼盘价格相对较高，均价在43004500元/平米左右外，偏远地区的楼盘只有3800元/平米左右。供需分析：作为城市开发建设的重点板块，河东板块承载了政府和民众的众多居住愿望。结合我们调研的情况，目前的河东板块认购态势并没有呈现饱和状况，而是呈现一种逐步增长的趋势，商品房开发量虽然逐年提升，但是根据某销售中心工作人员介绍：在河东平均每套住宅有1.5组意向客户，需求量略大于供应量。河东部分楼盘之所以销售不畅，主要原因在于价格涨速过快，快接近河西价格，导致很多客户宁愿多花一点钱到河西去购房，毕竟河西的生活配套相对完善。发展态势：河东板块正在加强发展，部分楼盘的品质和形象正在超越河西，但整体形象还明显不如河西，整个河东板块要超过河西板块还需要很长一段时间。目前状况：受国家房地产整体环境影响，河东板块的销售比河西更为缓慢，代表性大盘新世纪花园甚至封盘。消费来源：普通人群，城市精英阶层很少。河东消费热点户型：别墅，80120平方的户型城南板块研判：从城南新区建设规划当中此板块将建成建湖县城行政、文化、休闲、居住为一体的新型板块。目前多个行政、文化建筑设施正在建设，双湖工园也已基本修建完成，板块中的双湖一品项目为目前最高档的住宅小区，产品主要的排屋，单价将近12000元/平方左右。城南住宅有大致可分为三种，一种是以双湖一品为代表的，中高档小区；另一种是理想城为代表的学区房；第三种是回迁房。前两种住宅均价在5000左右。作为城市的未来行政文化中心，各项道路、配套、公建设施、休闲主题等的不断完善，其投资价值正日益明显，因此城南板块未来发展潜力十分巨大。土地出让的情况来看，每年此板块呈逐渐递增的态势，整体规划也进一步的完善。只是由于离市中心有一定距离，而且从规划来看，此板块是打造成建湖县城中高端的大型居住区，因此价格将成为消费者考虑的首要因素。小结：根据调研情况，建湖县城整体房地产板块供应仍小于需求，市场购买量在一定条件下可得到进一步释放。随着县城人口的逐步增加及经济发展人均可支配收入的提高，对住房需求的条件也会进一步增加及要求也会有所提高，目前受国家宏观政策的影响，购房需求会暂时得到抑制，但是随着政策的放松，自住和改善性需求会立即释放，这给予项目一个缓冲的时间，更利于项目的开发与规划。建湖县房地产代表性楼盘调研汇总翡翠嘉苑开发商建湖和兴置业有限公司建筑设计中铁铁工程设计院有限公司项目地址兴建路与明星路交叉开发情况占地约60亩，总建筑面积约9万余平方米容积率1.6建筑密度35.63%绿地率30.06%项目业态及户型情况小区约600余户由14幢板式多层、两栋高层及沿街商业组成主力户型面积约100110左右三房周边配套设施湖东农贸市场、近湖镇医院、近湖中学、外国语学校、实验小学。外立面环保涂料、小面砖建筑风格建筑哥特式、小区园林销售均价5000元/平米去化情况该项目二期于09年下半年开盘，10年初已基本销售项目户型欣赏：该项目主力户型为100110左右三房。上述户型中客厅多数置于当中，主卧及次卧朝南，客厅与餐厅分区不明显，多数户型只设一个卫生间。消费者更加注重于楼层价格，其次考虑户型结构、朝向等。对于是不是南北通透，房型方正，考虑得更为次要。明星城开发商建湖县明星城房地产开发有限公司建筑设计上海设计研究院行销策划苏州市天和房地产咨询有限公司项目地址兴建路与明星路交叉开发情况占地168亩，规划建筑面积超过10万平方，计划分三期开发工程进度1、2、3期已竣工容积率2.0 项目业态及户型情况“丽景苑”90-110平米的普通多层，“美墅苑”250平米三层联排别墅，三期还推出70-100平米小户型主力户型面积约110130平米周边配套设施湖东农贸市场、近湖镇医院、近湖中学、外国语学校、实验小学。销售均价5000元/平方去化情况1、2、3期基本售罄户型欣赏：该项目户型以三房110130平方为主，户型较为方正，主卧及次卧朝南，主卧面积较大，有将近十七、八个平方，设置南北阳台、多数为主卧带生活阳台。该项目是以多层、联排、商业为一体的综合体，是建湖县为数不多的具有排屋的项目。三期是2009年8月份开盘。在河东地区有较大明气，由于该楼盘品质不错，大部分老百姓比较看好该楼盘。客源基本是城市收入较高精英阶层，部分投资客户。新世纪花园开发商上海农工商地产建筑设计上海设计研究院行销策划上海农工商房屋置换有限公司物业公司上海农工商旺都物业管理有限公司管理项目地址西唐河东开发情况占地273亩，规划面积32万平方米，一期项目有6万平方米工程进度1、2、3期已竣工容积率1.42建筑密度绿地率40%项目业态及户型情况小高层、多层、复式电梯房和近一万平方米的商铺，72-160平方的经典户型主力户型面积约两房90平方、三房113、118、108平方周边配套设施商业街，饭店、咖啡馆、kfc、超市、商场、县政府、幼儿园等外立面涂料 砖墙建筑风格欧式销售均价一、二期售罄，三期价格：4500元/平方去化情况一、二期去化100%，三期不详户型欣赏：项目主力户型为两房90平方、三房113、118、108平方为主。户型结构设计较为合理，南北通透，主卧、客厅朝南，客厅带超大景观阳台，空间动静分离，前后阳台功能划分，区域分块清晰。绿化及小区内部配套特色点评：新世纪花园,结合优越的自然景观特征,以符合人居标准的卓越设计,将大自然的鬼斧神工和人造景观的巧夺天工完美结合,为建湖人带来了一个生态化的水景社区。绿化设置通过主入口广场以之为核心的中央景观步道互相呼应，融为一体，使各个空间的尺度适中。充分利用小区空间，遍栽花卉植物，使一年四季皆有花树扶疏，如居自然。艺术时尚的园林小品、委婉动听的音乐广场，更是为小区生活增添了别致的情趣。新世纪花园的景观绿化率高达40%以上，项目北邻河道，沿河景观依水而生。社区将原生河水引入社区，打造出22%的水景社区，通过道路和水系的自然分割形成各有特色的各大组团。构建出欧式长廊、观景廊桥、景观跌水等水景节点。品牌优势：从1996年起农工商房产开发建设的楼盘就已经多次获得含金量较高的专业奖项，品牌优势明显。户型优势：72-160平方的经典户型更是满足不同购房者的需求。地段优势：步行一公里，游遍中心区。周边有商业街，饭店、咖啡馆、kfc、超市、商场、县政府、幼儿园等。宣传效应：河东地区代表性大盘，价格较高，是老百姓心目中的大盘代表。物业优势：新世纪花园小区智能化系统采用国际先进的4c技术，规划采用了三个通信网络系统，七个安保系统，四个物业管理系统，三个建筑设备监控系统。水韵庭园 开发商江苏瑞地投资有限公司项目地址东邻西塘河，北邻神台桥开发情况总建筑面积：33312平米左右 项目业态及户型情况200余户（两梯三户，20f）主力户型面积约142、171、220平方，为两梯三户周边配套设施农工商超市、工行建中桥支行、东方广场、建湖汽车总站、育红实验小学外立面建筑底部采用深灰色面砖，中部采用灰色涂料，顶部采用象牙白涂料。铝合金玻璃窗。建筑风格现代主义 简洁销售均价3800元/平方去化情况多数售完，余少量顶层户型欣赏：水韵庭园是目前建湖县城高层住宅中单价最高的项目，其户型面积也是超大型，因此项目总价高，而且当地居民对住宅还是首选多层，因此项目销售速度较为缓慢。项目最大优势即为可以看到沿岸风景。西城映象开发商盐城美润房地产开发有限公司行销策划前沿地产顾问项目地址明珠西路金阳花园北侧开发情况项目占地面积：36600平米，总建筑面积：65880平米工程进度3#、5#、9#2010年4月30日交房，其余2011年9月交房容积率1.8项目业态及户型情况项目共有17栋多层组成，600余户，户型以两室和三室为主，面积集中在78130平米主力户型面积约95、103、117平方周边配套设施驻石部队集中区，青银高速湿地公园、裕西公园、时光花园及10000平米文化园林广场环绕四周，医院、学校、超市、银行、公园等生活配套一应俱全，10000平米社区文化运动广场、老年健身活动中心、儿童活动天地，建阳工业园、明珠商业街、民营工业园、德荣装饰城外立面涂料销售均价开盘时起价2288元/平方，现均价：3500元/平方户型欣赏：项目主力户型面积为95、103、117平方。项目主推三房户型，将95平方做成小三房，且户型结构基本合理，可以满足正常的功能需求。项目处建湖县城西北角，在该区域代表楼盘，因项目离建湖县城较远，因此在广告宣传上也是主打低价楼盘来进行推广，项目虽然规划不大，而且远离城区，但是总价较低，还颇受当是老百姓青睐，因此目前销售情况良好。泽园理想城开发商江苏泽园房地产开发有限公司建筑设计杭州绿野建筑景观设计有限公司，杭州建业建筑设计事务所行销策划汇丰行地产投资机构项目地址丰收路以南，太平路以东开发情况总建筑面积：210000平米 容积率1.8项目业态及户型情况58栋建筑和沿街商铺组成，其中53栋为多层建筑，6栋为沿街小高层建筑，户型面由80-155平米不等主力户型面积约83平方、三房117平方、四房155平方周边配套设施周边有重点学校、儿童游戏区、运动场所、周边菜场、大型商场外立面涂料 面砖建筑风格欧式销售均价一期：售罄，二期均价：5000元/平方去化情况目前销售二期，一期销售完毕户型欣赏：83平方、三房117平方、四房155平方较受欢迎，这三种户型结构设计较合理，功能区分明显，155平方户型客厅超大，全明东南采光，双卧带飘窗。品牌优势：江苏泽园房地产开发有限公司目前注册资金2080万元，总资产超亿元，具有国家二级房地产开发资质，旗下设立有建湖、宿迁、泗阳等多家房产开发公司和物业管理公司，实力雄厚，开发经验丰富，曾先后开发过东方御花园、泽园新村、泽园现代城、新宿中花园、泽园太阳城等多个大型优质住宅项目，其企业口碑和品牌影响力已深入人心，得到了社会各界的广泛嘉奖和认可。产品优势：多种物业形态，并创新性的引入花园洋房、错层设计，将建湖居住境界抬升到了一个新的层次。户型设计更是做到小进深，大开间，动静分离、干湿分开、全明设计.花园洋房：入户花园，270度转角窗，超大露台、宽景阳台居住空间的灵动丰富，建筑细节的精雕细琢，更加匹配都市名流的雅致情调。动感错层：全明设计，方正格局，功能区域分明，无限扩张居所空间层次感和视觉冲击力物业优势：率先启用小区联网报警系统，为业主配置红外幕帘探测器、广角红外探测器、煤气自动报警、窗磁、门磁，告别防盗窗鸟笼般的生活。泽园理想城以细致周到贴心的服务为您和家人营造一个值得信赖的真美生活空间。除此之外，本次市场调研还采集了一些楼盘价格，具体如下：项目名称项目售价阳光水城97年2000元/ 10年5000元/玉兰苑4000元/双湖一品 4700-5700元/太阳城 5900-6000元/世纪鑫城 5000元/东方康城 3300元/新世纪花园英郡 4500元/京城国际 11年5月开盘 预计5000元/楼盘市场调查总结：1、 整个城区主要分为：河西、河东、城南版块；2、 建湖县城规划发展将逐渐向城南版块发展，形成一个行政、文化、居住等的大型城区；3、 目前市场的开发主要以多层及小高层为主；4、 从整个市场来看，建筑风格、楼型及户型多样化；5、 目前市场上的主力户型主要以二户、三房的中户型为主；6、 从住宅主力消费者来看，建湖县周边农村向城市迁居的人群为主力消费者，外来人口极少，投资客也较少；7、 从消费目的看来，建湖人民注重教育，学区房，以下一代教育为主的消费目的占到很大一部分比重，所以学区房价格相对较高，基本在5000左右，位于建湖县房价金字塔顶端；8、 目前市场的在售楼盘中，学区房以及城南（以双湖一品为代表）售价在5000元/平米左右，为建湖最高房价，建湖县西北面楼盘均价最低，在3500/平米左右；9、 从购房需求上看，多数为自住需求，因此受国家调控政策影响不大。第四章 建湖县商业现状建湖县商圈调研分析建湖商业概述p 建湖县商业属于典型的新城镇商业，单一商业中心，一条核心商业街及与商业街交叉或相邻的数条延伸街道自发形成的商业模式。在老镇中心自发形成一条核心商业街，主要的店面、超市等皆围绕该主要商街。p 传统购物型消费为主，主要为服装、鞋帽、超市及各类生活必需品，餐饮娱乐相对较发达。建湖商业布局一条中心商业街，一条汇集较多品牌专卖，银行，医院，大型超市，大购物广场。人民路 城区的绝对商业中心。商业主要为沿街店铺、专卖店、购物广场等商品市场街，满足中端消费者生活杂货等需求，以中档消费为主。冠华路 冠华路作为老环城公路，在当地消费者心目中属于城市最边缘，现商业主要以家电为主。向阳路 属于市区主干道，主要以餐饮、电动车专卖、金融为主。兴建路 除人民路外，市民最认可的商业街，以形成中高档品牌服饰一条街。中心商业图片欣赏建湖商业街基本情况建湖商业人民路商业形态：大型超市，五星电器，苏宁电器，品牌专卖店，珠宝，娱乐餐饮通信，鞋帽等。商业档次：中端主要商铺： 服饰类以纯，美特斯邦威唐狮等超市农工商时代超市等家电国美电器、苏宁电器等商业总结：该街为建湖老城区的商业中心，以中端客户为消费目标。配套设施比较齐全，是当地最繁华的一条街，项目的所在地与其有连接面。（一楼平均租金为100-300元/平米/月，一二楼平均租金为100元/平米/月，大部分店铺为100元/平米/月）建湖商业兴建路商业形态：服饰，鞋类，饰品，等商业档次：中高端主要商铺：海澜之家 劲霸男装 雅戈尔 商业总结：该街为建湖县除人民路外，当地最认可的服饰一条街，人流量与租金水平与人民路基本相当.租金：100-375元/平米/月左右，大部分在120元/平米/月左右。建湖商业东方广场商业形态：服饰，鞋帽，饰品，体育用品，餐饮等商业档次：中低端商业总结：该街为建湖县目前