2007年福建宁德房地产市场调研报告.doc

宁德房地产市场调研报告潘氏机构潘国荣地产顾问2007.7.9调查说明福建省宁德市房地产市场调研报告主要是针对宁德房地产市场为特定调查对象，通过对宁德市城市经济发展状况和房地产市场状况的调查和分析，采用实地踩盘、业内访谈的调研方法、收集、整理、记录和分析相关市场信息系统，以房地产市场基本情况为出发点，专业且客观的评价市场，精心编写福建省宁德市房地产市场调研报告。为下步项目地块的选择和开发提供科学数据支持以及决策上的重要依据。目 录第一部分 宏观环境一、城市概况1、地理位置2、行政区划3、城市面积和人口4、交通状况5、优势资源二、宏观经济1、国内生产总值（gdp）2、产业比重3、城乡居民年收入三、城市规划发展 1、总体规划2、市区整体布局（1）宁德城市用地发展方向（2）工业用地规划（3）居住用地规划第二部分宁德市房地产市场分析一、宁德房地产市场概况二、宁德房地产市场现状三、房地产市场分析（一）商品房市场分析1、商品房供求分析 2、完成投资及“三工”面积（二）宁德住宅市场分析1、宁德住宅分布2、价格走势3、住宅面积比例4、住宅户型面积比例5、住宅总价比例6、销售去化分析7、板块分析市场板块划分（1）物业类型（2）均价、主力面积、总价（3）面积（4）户型 （5）近期销售项目资料第三部分地块评估一、地块分布图三、地块分析1、项目宗地现状2、交通状况 3、项目周边环境4、项目分析5、个案分析名阳帝景 （1）项目区位 （2）项目基本经济指标 （3）营销推广第一部分 宏观环境一、城市概况、地理位置宁德市位于福建省东北沿海，俗称闽东。地理坐标为北纬 2617-2741，东经11832-12052。东临东海，南接福州，西连南平，北与浙江省温州市接壤。、行政区划是于2000年撤地设市的新兴港口城市。截至2005年12月31日，宁德市辖三市六县55个建制镇：个市辖区、6个县（寿宁县、霞浦县、柘荣县、屏南县、古田县、周宁县），代管2个县级市（福安市、福鼎市）。、城市面积和人口2005年，宁德全市面积13452平方公里，人口总数325万人。其中畲族人口15.8万居全国之冠。面积（平方公里）人口（万人）面积（平方公里）人口（万人）宁德市13452325福安市179567蕉城区153742福鼎市152662寿宁县142525霞浦县172654柘荣县54410屏南县148518古田县237742周宁县104719备注：区划地名资料截至2005年12月；面积、人口数据根据中华人民共和国行政区划简册（2006），人口截至2005年底。 宁德市城区面积为3381平方公里市区人口数量为80万霞浦县面积为1726平方公里人口数量为54万福安市面积为1795平方公里人口数量为67万4、交通状况宁德地区交通便利，有104国道贯穿南北，各县市间都有省道连接。铁路以莱（舟）福（州）线上的古田站为中转，构成与全国公路、铁路的联运网络。三沙、赛岐等港口开辟有直达香港、上海等地多条定期和不定期航线，其中三沙码头是上海到福州客轮的中途停靠港。城市路网骨架基本形成，新建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等城市主干道，长度达340公里，比1980年30公里增310公里，面积316.5万平方米，比1980年40万平方米增276.5万平方米，人均道路面积达10.09平方米，高于全省平均水平，同时，新建道路等级高，并注重地面地下工程配套建设，对保障城市发展，促进城市建设起到积极的作用。5、优势资源宁德市资源丰富，有海运、林产品、工业、旅游四大优势。1）海运全市拥有海岸线878公里，海域面积4.45万平方公里，可造地的滩涂面积50万亩，均约占福建省的三分之一。宁德港作为国家一类口岸，已正式对外开放，下辖三都澳、赛江、三沙、沙埕四个港区，可利用岸线222.9公里，其中工业岸线80.3公里。在四个港区中可建泊位221个，其中万吨级以上泊位151个，年吞吐能力可达4亿吨以上。2）种植、养殖宁德是全国最大的大黄鱼人工养殖基地、绿茶种植基地，也是银耳、香菇、太子参的主产区，茶叶、水产、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等产业已基本形成基地化、规模化生产经营格局，有着发展资源转化型产业和农产品加工业的良好基础。3）工业初步形成了电机电器、船舶修造、医药化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等优势产业，其中，闻名海外的“中国电机电器城”，已经成为世界微型电机生产销售网络的中坚力量，产品远销40多个国家和地区；民营企业建造的万吨轮船已顺利下水，开创了全国民营造船业之先河。4）旅游资源旅游资源丰富。有三大旅游优势“山海川岛、宗教文化、畲族风情”。全市拥有国家地质公园、“海上仙都”太姥山和堪称宇宙之谜、天下奇观的“十里水街”白水洋两个国家级风景名胜区，拥有碧水如带、榕枫盈眼的杨家溪、日本高僧空海入唐求学的登陆地赤岸、“中华奇观、人鱼同乐”的鲤鱼溪、“华东第一”的九龙际瀑布群、“胜似太湖”的翠屏湖、“海上天湖”三都澳、妇幼保护神陈靖姑的朝圣地临水宫、明朝永乐皇帝赐为“天下第一山”的支提山、保留古朴民俗风情的畲乡村寨等一大批自然景观和人文景观。 小结：1、 从城市整体区位来看宁德做为闽、浙两省的交接的边缘城市，紧临浙江的温州市与省会福州市，城市发展资源易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经济基础。2、 从城市面积及人口来看，宁德属于中小型城市。城市向心力不足，房地产外来需求少，市场辐射能力较小，主要吸引城市西部的古田及屏南两县的购房群体。3、 从交通状况来看，宁德的路、海交通便捷，城市路网骨架基本形成，为整个城市的发展起到了积极的促进作用。二、宏观经济1、国内生产总值（gdp）2006年，宁德市gdp实现385.72亿元，按可比价计算比上年增长11.2%，比上年增加了38.85亿元。近年来，宁德经济发展迅速，已步入城市发展的快速通道。2、产业比重从宁德产业比重来看，宁德主要以第二产业的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业。从宁德产业比重的增长变化来看，第二产业的增长幅度最大，为21.6%，远高于第三产业的8.7。这与宁德近期大力发展其工业及产业园区有着密不可分的联系。3、城乡居民年收入与2005年相比，2006年宁德市城镇居民人均可支配收入为10741元，比上年同期增长9.8%。其中，职工平均工资收入16284元，增长9.1%；小结1、近年来宁德经济发展迅速,步入了城市经济快速发展的通道,为房地产市场的发展提供了坚实的经济基础.2、目前宁德以工业等第二产业为主导，以旅游服务等第三产业为辅助，大力兴建工业及产业园区，凭借其资源及产业优势，打造海湾港口城市，港口型城市定位将增强城市的竞争力。3、居民收入稳步提升，居民生活得到了实质性的改善，其住房需求逐渐被释放，宁德市房地产业发展将面临一个持续快速发展期。三、城市规划发展 1、总体规划宁德城市定位为闽东中心、海湾港口城市。在城市的北部及南部兴建大型的工业及产业园区，即漳湾片区和铁基湾片区。位于城区东部的三都岛则规划发展旅游业现代服务产业。而在远景规划中，则在下白石、溪南、城澳等片区发展大型工业园区。2、市区整体布局一核：行政、商务文化核心一心：“城市绿心”宁德市市区总体布局为组团式结构形态，规划结构“为一心一核，三轴两港七片区”的紧凑组团式城市。“一心”指城市中部大型山体构成的城市绿心，形成城市的生态基质。“一核”指位于东兰片区的全市行政、商务、文化核心。“三轴”城市三条功能发展轴线，分别为南北向的城市发展轴，贯穿蕉城老城区、东兰片区、漳湾片区的城市生活轴，以及上起漳湾片区下至铁基湾片区的沿海的滨海景观轴。“两港”指城澳港、漳湾港。“七片区”指蕉城老城区、东兰片区、金塔片区、金涵片区、井上片区、漳湾片区、铁基湾片区。（）宁德城市用地发展方向“东扩面海、北展南移”。城市东部的东侨新区、漳湾南埕平原、六都西陂塘等地是城市近远期的主要拓展空间。铁基湾等地的滩涂区经围垦和工程改造后亦可以作为城市远期发展用地和远景发展备用地。（2）工业用地规划规划期末市区工业用地661.71公顷，占总建设用地的14.70%，人均12.03平方米。集中布置两大工业区、一个高新技术产业园区，分别为城市北部位于井上片区的闽东工业园区、南部的铁基湾工业区以及位于金塔片区的东侨高科技产业园区。铁基湾工业区东侨高科技产业园区闽东工业园区（3）居住用地规划规划目标：（1） 规划期末市区居住用地为1316.08公顷，占总建设用地的29.24%，人均居住用地面积为23.93平方米。（2）老城居住改造以加强居住的配套设施和绿化建设为重点，全面改善居住环境。（3）新城以配套完善的居住小区为基本单位，实现有机增长的开发模式。居住片区规划布局：规划形成蕉城居住片区、金涵居住片区、东兰居住片区、金塔居住片区、铁基湾居住片区五大居住片区。金塔居住片区铁基湾居住片区蕉城居住片区东兰居住片区金涵居住片区小结1、宁德城市定位为“闽东中心、海湾港口城市”，随着城市规划的逐步实施，多个工业及产业园区的建设，其城市辐射力增强，必将吸引大量外来人口进入城市，助推房地产市场发展。2、由于受到山体等地理条件的限制，“东扩面海、北展南移”是宁德城市发展的主要趋势。3、自2003年以来，宁德整体的市区面积增加了将近1倍。4、根据宁德居住用地规划，及宁德目前发展的状况，东兰、金塔及铁基湾这三大片区在未来两至三年中，将是房地产开发的热点，其前景看好。第二部分宁德市房地产市场分析一、 宁德房地产市场概况近年来，围绕建设海峡西岸经济区东北翼中心城市目标，宁德市加大了对住宅建设为主的房地产开发投入，房地产开发投资连续多年保持较快增长，成为拉动国民经济增长的重要支柱产业。到2004年底，宁德市房地产业法人单位共有254家，比2001年第二次基本单位普查增加78家，年末从业人员4352人。其中：房地产开发企业174家，物业管理企业38家，房地产中介服务企业21家，其他房地产业活动单位21家。宁德市房地产开发结构发生新的变化，住宅投资成为房地产开发投资的主体。近年来，宁德市涌现出了一大批中、高档次、高质量、配套成熟的较大型的住宅小区，如逸涛房地产有限公司开发建设的“东湖豪门”项目获得“中国最佳户型奖”。东侨开发新区，是近几年来宁德房地产重点发展的板块。二、 宁德房地产市场现状宁德市房地产开发投资持续增长；销售市场依然旺盛，销售面积增加，供求关系基本合理；竣工面积下降，土地投放量减少，存量土地开发进展偏缓；住房供应结构基本合理；住房价格稳中有升，但个别县市增幅较大；金融部门对房地产行业信贷支持加大；房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调。三、房地产市场分析（一）商品房市场分析1、商品房供求分析05、06年宁德房地产的供求状况显示，两年间房地产销售面积都都超过预售面积10几万平方米，说明宁德商品房开发市场供不应求。目前宁德商品住宅市场整体发展良好，需求量较为旺盛。 2、完成投资及“三工”面积从宁德2005-2006年完成投资及“三工”面积增长对比图中，我们可以发现2006年宁德完成投资增幅开始偏缓，商品房竣工面积下降，同时商品房施工面积继续增加，新开工面积增幅较大。这说明宁德2005年以前的商品房已基本去化完毕并投入建成使用，而自2006年开始的新一波房地产开发热潮即将开始。（二） 宁德住宅市场分析1、 宁德住宅分布从分布图中我们可以发现,宁德房地产近两年的开发主集中在市中心的旧城改造,东侨及金塔片区,而城南板块则是沿着宁川南路进行驳地式开发.2、价格走势自2003年开始，宁德商品住宅开始飞速上涨，尤其是在2006年。2006年住宅均价为2500元/，比上年上涨18.92%。而在2006年一年中，宁德局部地段商品住宅价格涨浮多达40%。3、住宅面积比例目前宁德商品住宅的供应面积主要集中在120-140，所占比例为31%，其次是60以下的小户型产品，所占比例为23%。从整个供应情况来看，140以上产品供应较少，复式占比例的5%4、住宅户型面积比例目前宁德商品住宅的供应户型主要以三房为主，占总比例的38%。其次是一房，占比例的20%。从宁德商品住宅户型的整体供应情况来看，宁德的户型产品偏向于居住型的三房。宁德的商品住宅在三房产品的供应上主要集中在120-130三房两厅两卫的标准三房的面积段上。占比例的51%。其次是130-140的大三房户型。5、住宅总价比例从图表上看，目前宁德住宅的总价主要集中在40-50万这个区间内,占比例的27%。而60万以上住宅多为别墅项目，主要集中在君临天下，华建新村和灵秀山庄这3个项目。面积房型总价主力120-140三房40-50万次主力60以下一房12-18万小结1、 目前宁德市场上主要以120-140三房的产品为主.2、 目前40-50万是宁德房地产市场的主力总价,也是目前宁德市场上消费者可以承受的总价范围。3、 三房是宁德市场上的主力户型产品。4、 三房的面积主要集中在120-130的标准三房为主5、 四房及140-160是宁德市场上供应量较少的产品，主要是由于这一类型产品在宁德市场上的需求不是很强劲。6、销售去化分析（1） 从销售曲线图分析显示，宁德房地产市场整体销售情况良好，但在所有户型面积段中，100-130户型的销售率最高，说明经济、舒适型住宅具有较强的市场接受基础。50的户型由于供应量大且区域较为集中，所以销售去化速度相对较慢。（2） 从面积供应量与销售率交叉分析显示，110-130是目前宁德房地产供应量最大，同时也是市场消化量最多的户型，说明110-130户型是宁德房地产的主力消费需求面积。(1) 从宁德在售楼盘各总价区间户型销售对比图中我们可以发现,宁德房地产整体价格消费需求呈多点分散,在整体市场中,45万以下的户型产品销售速度较快,是宁德的热销户型。(2) 在宁德各总价区间的套数中,45-60万之间的套数多于20-35万,但在销售速度上却慢与20-35万的户型产品.这说明了,宁德房地产开发商在房地产开发的过程中没有对市场做出正确判断,没有考虑到因单价上涨过快而造成的总价过高的现象.同时这也说明了,在未来均价继续上扬后,宁德市场的需求面积会继续缩减。7、板块分析市场板块划分以现有住房分布状况，分为三个板块： 市中心板块：主要以原有的蕉城区为主，包括闽东西路以北，鹤峰路及暑前路以南为界为市中心板块。 东侨板块：主要东侨经济技术开发区为主，以宁川路以西，东湖路以北为东侨板块。 城南板块：将闽东路以南的部分划分为城南板块。（1） 从在售项目数量来看，目前除了东侨板块外，其余两个板块的在售项目数量较少。（2） 从待推项目数量来看，未来市中心可开发地数量已基本没有，而东侨板块的东兰、金塔及城南板块的宁川南路、铁基湾片区仍有大量的储备土地，将是宁德未来开发的热点。1、物业类型（1） 从全市整体物业类型来看，小高层是全市物业类型的主导产品，而多层比高层数量多（2） 从各板块物业类型来看，在市中心及城南板块都没有在推的高层产品；而城南板块目前主要以多层产品为主而市中心及东侨则是以小高层产品为主（3） 从各板块物业数量对比图中我们可以发现，目前宁德房地产市场在物业类型上已经开始发生转变，在未来-年中,电梯房的数量将持续增加,这也为宁德房价的增长及住房舒适性的提高起到了重要的作用.2、均价、主力面积、总价（1） 目前宁德各板块中，东侨板块的价格最高，城南板块受到金港明都的影响价格最低，而市中心受到放量不足的影响，价格低于东侨板块。（2） 从主力面积来看，市中心目前主要以小户型为主，而东侨及城南主要是以120-140为主力区间。3、面积（1） 市中心主要以50以下的小户型产品为主，受供应量不足的影响，市中心没有90-110，110-120及130以上的户型。（2） 城南板块除了缺少80-90这个面积段的产品之外，各面积段的分布比较均匀，相比之下130-140是该板块的主力面积，比东侨板块的主力面积大10。（3） 东侨板块的主力面积主要集中在120-130，同时这一面积的放量较大，因此使得此面积成为宁德全市的主力面积。4、户型(1) 市中心的主力户型主要落在一房,其三房及四房成为市中心的稀缺产品(2) 东侨的主力户型主要落在三房和四房之间,其三房比重较大,且在面积上多为标准三房.(3) 城南的主力户型主要为三房,相与其他户型相比,其四房的供应量较少,为该板块的稀缺产品.所在板块项目名称开盘时间物业类型推出套数均价主力面积主力总价东侨东海富豪世家2006-6-282栋9f,1栋7f多层242300112-11526.8-27小高：1502400116-11726.6-6.9东湖豪门2006-12-11栋11f小高：55250094-9723.5-24.22007-6-11栋11f、1栋18f小高：60320012138.7高层：1223550142-14850.4-52.5东嘉花园06-7-64栋7f多层2112700114-11930.7-32.1金龙纽约街1栋12f、1栋18f小高：96124-127金域兰湾2006-09-175栋9f小高：2402800121-12233.8-34.12007-4-12栋11f.2栋18f小高：1263500124-12843.4-44.8高层：1203600134-13748.2-49.32007-7-31栋12f.1栋18f高层：25738004918.6建发绿庄2007-3-62栋6f，1栋9f，2栋11f多层：452100242-24650.8-51.6小高：842400162-16838.8-40.3琴海豪庭07-22栋6f，1栋9f小高：952800112-11731.3-32.7多层：722700124-12733.4-34.2怡和嘉园2006-121栋7f多层：72290012235.32007-22栋7f多层：84310072-7422.3-22.92007-41栋13f高层：104320013041 5、近期销售项目资料所在板块项目名称开盘时间物业类型推出套数均价主力面积主力总价市中心嘉兴大厦07-1-211栋11f小高：783231122-12739.4-41金甸名苑06-12-272栋9f小高：304300032-369.6-10.807-5-12栋9f小高：208320031-399.9-12.4所在板块项目名称开盘时间物业类型推出套数均价主力面积主力总价南区金港名都06.10.281栋7f多层40220041-469.4-10.14栋7f902100121-12525.4-24栋7f1682200103-10822.6-23.7华建新村2006-11-102栋6f533000127-14238.1-42.6名阳帝景07-6-92栋9f803500131-13843.2-45.5第三部分地块评估一、地块分布图地块三、地块分析1、项目宗地现状 项目位于万安西路南侧，美伦大饭店西侧，项目目前为荒地，未经过工地平整。2、交通状况 项目位于城市边缘区域，紧临万安西路，该道路为区域交通主干道，项目距市中心约7分钟车程，其心理距离大于实际距离。项目周边路网已基本建设完成，目前1-2条公交线路经过，交通可达性良好。3、项目周边环境自然条件：半坡地人文条件：位于城南板块，靠近高速公路路口及国道路口，周边车流量较大。市政配套：项目周边的蕉城南路上聚集如国税局、交警大队等多家市政单位。房地产状况：多集中在宁川南路，项目周边房地产项目分布较为零散。生活配套：周边生活配套基本齐全，多家大型酒店。建筑形态：单位集资房、早期建筑，村民自建房环境规划：无 4、项目分析s：1、地块方正易于规划。 2、道路路网规划齐全，交通便捷。 3、毗邻交通干道，位置闹中取静。 4、周边生活配套设施齐全w：1、项目距离目前城市中心较远。 2、项目周边环境较为杂乱，欠缺具有档次的房地产，居住氛围不浓厚。3、车流量大，环境噪杂。o：1、市场发展迅速，势态良好。2、铁基湾工业园的发展将带动项目所在区域的房地产市场