2012年济南蓝天绿园项目前期物业服务投标（63页） .doc

蓝天绿园物业管理投标书济南西城投资开发集团有限公司蓝天绿园项目前期物业服务投标投标文件招标编号：sdak-2012wy-0302项目名称： 蓝天绿园 投标文件内容：物业管理 投标人： 济南华创物业管理有限公司（盖章） 法定代表人： 陶世铁（签字或盖章） 日 期： 2012 年 06 月 05 日目 录第一部分 商务文件 -3第一章 物业服务项目投标申请说明- 4第二章 投 标 书- 5第三章 物业服务唱标书- 6第四章 法定代表人身份证明- 7第五章 授权委托书（格式）- 8第六章 投标报价汇总- 9第七章 前期物业介入管理费（明细）- 10第八章 管理费用明细- 11第九章 拟投入的主要机械设备- 14第十章 项目管理班子配备情况表- 14第十一章 财务状况表- 15第十二章 投标保证金收据复印件- 16第十三章 企业资格审核文件- 17第二部分 物业服务方案 - 19第一章 公司简介 - 20第二章 蓝天绿园物业管理前期介入方案- 21第三章 蓝天绿园物业服务方案- 23第四章 管理机构设置和岗位职责- 26第五章 房屋公用设施设备管理方案- 31第六章 秩序维护、车辆及交通管理- 37第七章 环境卫生管理方案- 42第八章 绿化管理方案- 45第九章 紧急事故的处理方案- 47第十章 基础管理措施- 50第十一章 各项规章制度- 54第一部分 商务文件一、 物业服务项目投标申请说明书致：济南西城投资开发集团有限公司：根据贵单位招标通知，经研究我们将参加贵单位 蓝天绿园 物业服务项目的投标，现将我公司情况函告如下：企业名称济南华创物业管理有限公司企业主管部门济南市房管局成立时间2010-09-25营业执照号码370127200037649开户行名称齐鲁银行历下支行开户行账号000000744003410026104技术力量状况管理、技术人员12人。其中高级职称2人、中级职称8人。大型机械设备大型吸尘器、洗地机获奖状况无备注单位（盖章） 法定代表人（签字或盖章）：日期：2012年 06 月 05 日二、投 标 书致： 济南西城投资开发集团有限公司 1根据你方招标项目编号为 sdak-2012wy-0302 的 蓝天绿园 项目招标文件，遵照中华人民共和国招标投标法等有关规定，经踏勘项目现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款、物业管理服务标准、图纸及其他有关文件后，我方愿以（ 1179281元/年）壹佰壹拾柒万玖仟贰佰捌拾壹元整的投标报价并按上述投标须知、合同条款、物业管理服务标准、图纸及其他有关文件的条件要求，承担上述项目的全过程物业服务工作。2我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件(如有时)及有关附件，我们完全认同招标文件全部条款条件。3一旦我方中标，我方将如期交纳甲方￥30000.00（人民币叁万元整）履约保证金。4我方同意所提交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。 5除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。6我方在投标前已经提交了 叁万元 作为投标保证金。投标人： 济南华创物业管理有限公司 （盖章）单位地址： 济南市高新区三庆世纪财富中心a座712-18室 法定代表人： （签字或盖章） 邮政编码： 250031 电话：传真： 开户银行名称： 齐鲁银行历下支行 开户银行账号： 000000744003410026104 开户银行地址： 济南市历下区解放东路49号 开户银行电话：日期：2012 年 06 月 05日三、物业服务唱标单投标人名称：济南华创物业管理有限公司高层住宅： 1.08 元/平方米/月商 业： 1.25 元/平方米/月拟投入本项目的人员（24）人，其中管理人员（ 5）人项目负责人：杜延军职称：客户服务负责人：张欢职称：设备管理负责人：于维国职称：保洁服务负责人：李有才职称：秩序维护服务负责人：陈绪伟职称：前期及后期物业服务措施要点： 详见标书内容 合理化建议及优惠：详见标书内容投标人现场确认（签字）：投标人（盖章）： 法定代表人（签字或盖章）：日期：2012年06月05日四、法定代表人身份证明文件 单位名称： 济南华创物业管理有限公司 单位性质： 有限责任公司 地 址：济南市高新区三庆世纪财富中心a座712-18室 成立时间： 2010 年 09 月 25 日 经营期限： 长期 姓 名： 陶世铁 性别： 男 年龄： 48 岁 职务： 总经理 系 济南华创物业管理有限公司 的法定代表人。特此证明。日 期： 2012 年 06月05日五、授权委托书本授权委托书声明：陶世铁系济南华创物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托济南华创物业管理有限公司的沈卫东为我公司代理人，以本公司的名义参加济南西城投资开发集团有限公司）的 蓝天绿园项目的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权，特此委托。代理人：沈卫东 性别： 男 年龄：41单位：济南华创物业管理有限公司 职务：经理投标人：（盖章）法定代表人：（签字或盖章）日期： 2012 年 06 月 05 日代理人复印件粘贴处六、投标报价汇总表项目名称物业管理服务费(元/平方米/月)面积（平方米）合计(元/年)高层住宅1.0888117.91142008商业1.252484.8637273合计报价(物业管理服务费)1179281贰年投标报价（小写）2358562元贰年投标报价（大写）贰佰叁拾伍万捌仟伍佰陆拾贰元七、前期物业介入管理费金额单位：元序号费用名称单价总价备注1人员费用55,005.73660,068.702日常维修保养费用3087.0037044.003绿化保洁费用5126.0061512.004保安费用833331000.005办公费用5103.0061236.006公共能源分摊13338.31160060.007固定资产折旧400.004800.008利润（5%）4914.0055107.009管理费（5%）4914.0055107.0010税金（5.65%）5552.0062271.00合计98273.00179281.00八、管理费用明细附：表一、人员费用明细表序号内容人数时间平均费用/月合计费用1物业经理1857,246.003,407.502客服主管1832,712.002,726.003客服员1826,390.292,199.194门岗3879,170.876,597.575巡逻岗3869,274.515,772.886监控岗3869,274.515,772.887秩序维护班长1832,987.862,748.998秩序维护主管1835,983.202,998.609工程主管1836,286.653,023.8910工程技工1832,987.862,748.9911保洁绿化主管1832,712.002,726.0012外围绿化员3869,274.515,772.8813楼层保洁4885,768.447,147.37合 计24660,068.70 55,005.73表二、日常维修保养费用序号内容平均费用/月合计费用1配电系统1225.0014700.002工具补充200.002400.003弱电系统300.003600.004给排水350.004200.005检测费912.0010944.006工装更新100.001200.00合 计3087.0037044.00 表三、绿化保洁费用序号内容平均费用/月合计费用1绿化物资费用500.006000.002工装更新150.001800.003垃圾清运费2,776.0033,312.004清洁用品费800.009,600.005化粪池清掏800.009,600.006消杀费100.001,200.00合 计5126.0061512.00 表四、保安费用 序号内容平均费用/月合计费用1易耗品(电筒电池等),对讲机300.003,600.002工服更新533.336,400.00合 计833331000.00表五、办公费用序号内容平均费用/月合计费用1通讯费用1150.0013800.002宣传刊物印制215.002580.003交通费600.007100.004审计20024005人员招聘228.002736.006物业责任险30036007工装更新250.003000.008其他660.007920.009不可预见费1500.001800.00合 计5103.0061236.00表六、公共能源分摊序号内容单价（元）功率（kw）运行系数运行日平均 费用/月合计费用/年1住宅公共照明（含应急）0.85 20.000.153651,861.5022,338.002办公公共照明0.85 7.500.403651,008.3112,099.753室外照明0.85 20.000.403652,068.3324,820.004排风风机0.85 15.000.2036577.56930.755送风风机0.85 15.000.2036577.56930.756排污泵0.85 15.000.05365465.385,584.507给水泵0.85 44.000.103652,730.2032,762.408物业空调机0.85 15.000.30120382.504,590.009安全监控0.85 5.000.803652,482.0029,784.0010绿化用水3.051321.6715860.0011公区用水3.05463.855566.2512采暖费26.7863.3010359.60合 计13338.31160060.00九、拟投入的主要机械设备表序号机械或设备名称型号规格数量国别产地额定功率(kw)备注1可折叠洗地机12草坪机13割草机14电焊机15喷抽式地毯清洗机1 十、项目管理班子配备情况表投标项目名称：蓝天绿园职务姓名职称证书名称证号专业承担项目数项目名称经理杜延军工程主管于维国电工1港澳花园客服主管张欢港澳花园秩序维护主管陈绪伟保洁主管李有才 本项目一旦我单位中标，将实行物业项目经理负责制，并配备上述物业项目管理班子。上述填报内容真实，若不真实，愿按有关规定接受处理。物业项目管理班子机构设置、职责分工等情况另附资料说明。十一、财务状况表1、开户银行情况开户银行名称：齐鲁银行历下支行地址：济南市历下区解放东路49号 电话真系人：联系方式：2、资产负债情况表 财务状况（人民币）过 去 两 年2010年2011年1.总资产584261.20613566.412.流动资产418270.5443768.503.总负债21087.9628542.914.流动负债21087.9628542.915.税前利润21006.5829452.766.税后利润17953.2621235.25投标人名称：（加盖公章）法定代表人签字： 日期： 十二、投标保证金收据复印件十三、企业资格审核文件营业执照资质证书扫描件第二部分 物业服务方案第一章 公司简介济南华创物业管理有限公司，成立于2010年9月25日，是一家具有独立法人资格的物业管理企业；主要从事物业管理、咨询服务、房地产中介、园林绿化等领域的业务。公司现有员工300余人，具有丰富的行业管理、项目实施经验。几年来，公司始终坚持“业主至上，服务为本，为社会奉献物业精品”的质量方针，遵循“管理为先，质量为本，服务为旨”的超值服务理念，努力为客户打造绿色、健康、和谐办公生活新空间。公司坚守“以人为核心，共创新事业”的人本企业理念，不仅聘请物业管理的专家进行质量体系得培训，而且还制定了达到国际领先水平的标准程序；形成一套新的、系统的、封闭式的质量管理体系，使公司管理水平不断提升。公司恪守“以信誉树立形象、以形象铸就品牌、以品牌赢得市场”的经营理念，孜孜以求、不懈努力，愿与社会各界携手，共创物业管理事业的新境界。第二章 蓝天绿园前期介入方案蓝天绿园项目总建筑面积约 122976.85 平方米，其中地上建筑总面积 88117.9 平方米，地下建筑总面积 34858.95平方米。高层住宅 7 栋，地上建筑面积 84948.11 平方米，地下建筑面积 11351.17 平方米；商业建筑面积 2484.86 平方米；公建建筑面积 684.93 平方米；地下车库建筑面积 23507.38 平方米，地上车位 70 个，地下车位 588 个；住宅总套数： 694 套。蓝天绿园的前期物业管理，我公司将于2012年6月开始进入前期介入阶段。前期介入阶段分为两个大阶段进行，分别是开发商销售展示中心阶段（提前三个月介入）和物业公司全面介入阶段。鉴于目前蓝天绿园现已进入施工阶段末期，我方如果中标将直接开始物业公司的全面介入价段。物业公司全面介入阶段，各岗位人员逐步到位，其主要工作：1. 竣工验收：物业公司本着为业主认真负责，一切为业主着想，做好业主管家的指导思想参与开发商工程竣工验收、物业公司验收、协助业主共同验房的三次验收。验收的分类为：隐蔽工程验收，分期验收，单项工程验收，全部工程验收。工程部要即时进入现场熟悉设施设备，办理移交手续，测试设施设备。保安部要做好蓝天绿园周界、设施设备的保卫工作，严格控制出入人员和车辆。2. 制定临时管理规约，办理入住手续。制定临时管理规约的目的是为了加强蓝天绿园的物业管理、维护全体业主和使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用。办理入住手续应包括：1）. 与业主共同验房，对业主提出的工程质量问题，及时会同开发商进行整改。2）. 验房时，物业管理人员与业主共同抄记水、电、燃气等表的原始读数，双方签字确认。3）. 与业主签订前期物业管理服务协议。4）. 与业主办理钥匙交接手续，签订临时管理规约、消防安全协议、房屋装饰装修管理协议，同时收取一个季度的物业管理费、管线损耗公摊费用押金、电梯运行费等。5）. 公布有偿服务项目。6）. 审核业主装饰装修方案及审查其装修队伍，按其所购房屋套内面积收取相应的装修押金。7）. 与装修队伍办理装修进场手续，收取装修垃圾外运费等费用，办理出入证、告知装修期间有关电梯使用/装修时间/动用明火等规定，并签订有关责任协议。8）. 工程部与保安部在装修期间，对装修队伍进行监督检查。9）. 装修完毕，办理退场手续。3. 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括房屋承重结构部分（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）专用房间、楼梯间、安全通道、走廊通道及外墙、楼梯间门窗：1）. 外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象。2）. 幢号、单元号、门牌号有明显标志，设有消防疏散引导方向平面图。3）. 封闭阳台、空调外安装等统一有序，房屋立面无吊挂等悬挂物。4）. 房屋完好率98%以上。5）. 房屋大、中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续齐全、决算书经过有关部门审计、有完整的竣工报告并建立有关保修制度、工程资料存档备查。6）. 房屋小修、急修及时率95%以上，合格率达980%，险情排除及时率达98%，有维修记录和回访记录。7）. 房屋档案资料管理，按幢、户立档。第三章 蓝天绿园物业服务方案一、 物业基础管理。1、 物业公司与购房业主签订前期物业管理服务协议，明确双方责、权、利。2、 制定有完善的物业使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众管理制度。3、 物业公司制订有创优规划和具体实施方案。物业在业主入住1年内达到省级优秀物业管理住宅小区标准。4、 建立健全物业管理各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。5、 物业员工统一着装，佩戴工作证，工作规范、作风严谨。6、 物业管理人员及专业技术人员持证上岗。7、 应用计算机等现代化管理手段，提高管理效率。8、 房屋及共用设施设备档案资料齐全、管理完善。9、 设立客户服务部及专用业主服务电话，24小时值班，接受业主报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，建立回访制度和回访记录。10、 定期向业主发放“业主意见调查问卷”，对合理的建议及时整改，业主满意率达95%以上。11、 在收费、财务管理、合计核算、税收等方面执行有关规定，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。二、 房屋管理与维修养护。1、 主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号及标志明显。2、 无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。3、 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。4、 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。5、 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。6、 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。7、 房屋装饰装修符合规定，不发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。三、 共用设施设备管理。1、 共用配套设施完好，无随意改变用途。2、 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。3、 室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。4、 排水、排污管道畅通，无堵塞外溢现象。5、 道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。6、 供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案。7、 制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。8、 电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案。四、 保安、消防、车辆管理1、 小区基本实行封闭式管理。2、 有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。3、 危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。4、 消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案。5、 机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。6、 非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。五、 环境卫生管理1、 环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。2、 清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。3、 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。4、 房屋共用部位共用设施设备无蚁害。5、 小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。6、 房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。7、 商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。8、 无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。9、 排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。六、 绿化管理1、 小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当；2、 绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。3、 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。七、 管理效益1、 物业管理服务费用收缴率98%以上。2、 提供便民有偿服务，开展多种经营。3、 本小区物业管理经营状况良好。第三章 管理机构设置和岗位职责管理处主任1人客户服务部2人保安部11人保洁绿化部8人工程部2人主管1人保安主管1人门岗3人监控岗3人保安班长1人楼层保洁工4人外围绿化工3人综合维修工1人巡逻岗3人工程主管1人客户服务员1人共计：24人65岗位职责 根据蓝天绿园物业管理的实际情况，管理处设工程部、客户服务部、财务部、保安部、保洁部五个部门。配备管理处主任1人，财务1人，员工35人，共计37人。各部门及岗位管理职责如下：（一）管理处主任直属上级：公司总经理直属下级：管理处各部门主管岗位职责：1、 领导管理处员工达到公司确立的管理目标，完成公司下达的管理任务。2、 对管理处的收支情况负责。3、 对管理处的整体服务质量负责。4、 对管理处的内部运作负责。5、 负责管理处不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。6、 对管理处的全面工作有决策指挥权，对管理处部门主管以上的管理人员的任免有建议权。7、 对管理处部门主管以下员工的聘用、调动和辞退有决定权，对定编范围内用工的招收有决定权。8、 对管理处员工进行考核，并据实提出奖罚建议。9、 组织管理处服务质量的检查工作。10、 根据公司的相关规定对有关服务合同及分供方进行评审。11、 制定并审核本管理处的管理运作机制。（二）财务管理职责：a)负责管理处会计核算、财务管理工作；b)应收、应付账款管理；c)内部审计；d)负责业主/住户水电费、管理费等费用的催缴工作；e)负责仓库物资管理工作。岗位职责：（1） 在公司财务部经理领导下，根据国家会计制度规定的会计科目设立账目，按照既定的会计制度和会计核算形式处理各项经济业务，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。月终，要编制总账目余额试算平衡表并与有关明细账核对，保证账款相符。（2） 及时反映和清理各项会计业务的往来结算情况，对内部往来单位的各项往来挂账，要及时核对，适时核对，适时结清，对外部往来单位的各项预收、预付、应收、应付款项，要严格按对象设置二级科目，准确、及时给予结算。对于长期挂账，应查明原因，清理后，向管理处经理和财务部经理反映。（3） 按照会计报表的编制规定，按时、按质、按量地做好年度、季度、月度的资产负债表，损益表和其他报表的编制工作。（4） 按照会计制度的规定，对会计凭证明、账薄、报表和其他会计划内资料要集中妥善保管，分类排列，以便查阅。（5） 在处理各项经济业务的过程中，要自觉遵守、宣传、维护国家财政制度和财经纪律。（6） 将每月收支情况、费用收缴情况及时报管理处经理。（三）工程部管理职责：a) 制定本部门的工作文件，负责管理处供配电设施的运行检查、维修保养；b) 负责管理处消防设备的维护、保养；c) 负责管理处消防设备运行、保养及维修工作；d) 负责管理处工程设备技术文件和资料的收集、存档；e) 参与组织对电梯等与工程技术方面有关的服务分承包方的评审及工作检查、监督；f) 参与管理处机电设备相关的保养材料的采购工作；g) 负责本管理处检验、测量、试验设备与器具的管理；h) 负责管理处公共设施的日常检查及维修保养，以及技术改造的实施工作；i) 负责住户室内水电设施维修、服务工作；j) 负责设备设施维修保养记录的填写、保存；k) 负责管理处机电（含消防设施）运行、保养工作的检查、监督；l) 负责管理处工程（含消防设施）维修工作的检查、监督；m) 负责重大工程项目的策划、指导；n) 负责重大工程事故的处理；o) 负责装修管理工作。1、 工程处技工人员（1） 负责强、弱电系统，保安消防监控系统，综合布线及设备通风系统，道闸系统及公共设备的监控及维护保养记录。（2） 熟悉掌握系统设备技术性能，确保系统正常运行。（3） 负责给排水设备运行、监控、维护、保养、记录工作。（4） 负责水样抽取和送检工作，确保向住户供应卫生合格的饮用水。（5） 熟练掌握管理处管网情况和设备技术性能，确保设备运行正常。（6） 熟练掌握给排水、换热系统的操作规程和技术性能，优质高效的完成维修任务。（7） 负责工作区域内清洁卫生工作。（8） 负责供配电设备运行的操作、监控、记录；（9） 供配电设备发生异常，及时报告主管并在主管协助下排除异常；（10） 负责供、配电区域内清洁卫生工作。（四）保安部管理职责：a)制定本部门的工作文件，负责管理处内安全保卫和日常管理工作；b)负责处理突发事件；c)负责消防设施的检查与管理工作；d)配合当地公安机关做好小区治安工作；e)负责管理处外来人员、物品搬迁、车辆出入的管理。1、 门岗值班员（1） 熟悉管理处内人员情况；（2） 严格遵守访客登记及制度；（3） 严格执行物品搬迁管理；（4） 负责机动车辆出入管理处的管理；2、 巡逻岗（1） 熟悉各执勤岗位的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题；（2） 熟悉管理处各部位消防分布、报警设施的位置，掌握使用方法，熟悉处理程序；（3） 巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，并做好记录。（4） 维持管理处的治安秩序。（5） 协助领班处理紧急情况。（五）保洁部管理职责：a)制定本部门的工作文件，负责对公共设施进行日常巡查；b）参加物业的接管与验收；c）负责管理处清洁、保洁的日常检查、督促、考评工作；d）负责管理处绿化环境设计、规划工作及日常保养、检查、考评工作；f）完成上级交办的其它工作。1、 外围保洁员（1） 管理处所属范围内的道路、绿化带、雨水井的清洁保养；（2） 管理处所属范围内暗沟、下水道的清理，保持雨季水道畅通；（3） 配合环卫部门搞好垃圾清运工作。2、 楼层保洁员（1） 清洁各自范围内的公共区域卫生；（2） 负责收集各自范围内的垃圾，并集中至垃圾中转站。3、 绿化员（1） 熟记小区内的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称以及管理作业程序。（2） 对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土、并及时修枝整型，补栽补种。（3） 及时处理枯枝落叶，清理场地。（4） 制定管养计划、管养办法，做好定期养护，确保绿化正常工作。（5） 负责对各责任区绿化进行管理，发现破坏绿化的行为进行制止。（6） 学习绿化、园艺知识、提高绿化养护技能。（7） 服从领导，听从指挥，令行禁止。（8） 完成领导交办的其他工作。（六）客户服务部管理职责：a)负责业主/住户报修、投诉、回访、服务调查与接待工作；c）负责业主/住户的入伙、入住、搬迁等事项的管理；d）参与装修管理工作。1、 客户服务员（1） 按时到岗上班，做好交接班工作，交接前台的物品，清点交接的钱物，无误后双方签字认可；（2） 认真阅读前一日各班次的交接班记录处理未完成的事宜；（3） 严格按照规定的各项工作程序进行工作，正确进行微机操作；（4） 随时处理业主以e-mall形式发至前台的工程维修投诉等各类投诉及服务要求，做好工程维修跟办回访，做好记录；（5） 坚守岗位，注意观察进出的客人，发现可疑情况立即报告有关人员，并采取有效措施；（6） 夜班人员做好夜值记录，值班时要警觉，不允许睡觉、空岗，防止晚上可能发生的事故。第四章 房屋公用设施、设备管理方案目的：通过各种维修保养计划的实施，保证机电设备完好率在95%以上，备用机电设备投入使用成功率980%，并能延长使用寿命，减少资金投入，充分发挥机电设备的使用价值。一、 维修保养方案的制定：1、 物业公司工程部根据公司的要求，在每年12月份负责组织做出下一年的机电设备的维修保养计划；2、 在质保期后，大、中修计划需用公共维修基金的项目，报物业公司经理及业主委员会批准后，方可实施。二、 中、小修维修的界定1、 小修是对机电设备进行日常保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理。2、 中修是指对机电设备进行正常和定期的全面检修，对设备部分解体和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求。更换率一般在10%30%。三、 机电设备长期、中期、短期中、小维修方案1、 供配电设备长期、中期、短期中、小维修方案。a、 业主室外配电箱检查，每周检查一次，检查开关是否发热，接线是否压接牢固，每半年细检一次，实验漏电开关是否起作用，失效的，更换新的，紧固开并进出线螺丝。b、 走廊照明设备维修方案走廊照明，每周检查一次，由夜值电工检查，检查灯具开关是否能正常开关，灯是否正常工作，作好巡查记录，若出现问题，交工程主管处理。每半年细检一次，检查线路绝缘情况，绝缘老化的线路，予以更换，灯具配件是否齐全，缺失的，及时补齐。c、 庭院照明设施，每周检查一次，检查漏电保护开关是否正常工作，失灵的，查找原因，损坏的更换同种规格新开关，灯具灯泡有无损坏，损坏的及时更换，每半年细检一次，检查庭院照明线路绝缘情况，灯具的损坏及自然损坏情况，绝缘老化的线路，及时更换，每年庭院的照明灯杆刷漆养护一次。2、 电梯设备长期、中期、短期中、小维修方案电梯是一种技术含量高，而且是技术密集型的专用设备，专业化的管理，不仅可减少电梯故障，减少损失投入，可延长电梯的使用寿命。针对蓝天绿园电梯比较多的情况，我公司建议在质保期内，开发商应要求电梯供应商派专人驻现场维保，质保期后，我公司将聘专业维保公司维保。（1） 电梯机房a、 机房通道、出入口每日巡查一次，每月检查一次。b、 机房内照明、换气设备，每日巡查一次，每月检查一次，包括：照明灯具是否正常，换气设备能否正常工作。c、 手动盘车等，每日巡查一次，每月检查一次，包括：盘车工具是否齐全，工具是否完好。d、 电梯电源及控制柜，每日巡查一次，每月检查一次，包括：电源开关检查，控制柜除尘等。e、 选层器，每日巡查一次，每月检查一次，包括：查看选层情况，调整选层灵敏度。f、 曳引机检查，变速箱每三个月检查一次，检查润滑油容量，变速声音；曳引轮轴承每半月检查一次。g、 导向轮检查，每年一次。h、 马达每月检查一次。i、 马达发电机每月检查一次，检查电机运转是否正常，有无异常噪音。j、 限速器检查，包括：轿厢侧、对重侧限速器，每半年检查一次。k、 机房内防震措施，每年检查一次。（2） 轿厢内部a、 轿厢壁、天花板、地板每三个月检查一次。b、 轿厢开门槛，每日巡查，查看门槛内是否有杂物，每月检查一次。c、 轿厢开关、速度及噪音，每月检查一次。d、 轿厢门安全装置，每日巡查一次，每月检查一次。e、 操作板、显示器，每日试验一次，每月检查一次。f、 对讲系统，每日试验一次，每月检查一次。g、 急停开关每月检查一次，实验是否起作用。h、 紧急照明灯，每月检查一次，包括：停电时否起作用，损坏的灯泡更换。i、 轿厢地槛到厅门地槛水平距离，每年检查一次，定在9月份。（3） 轿厢顶部a、 紧急出口的清洁卫生，每月检查一次，内容：紧急出口能否开启，是否清洁卫生。b、 锁装置，每月检查一次。c、 安全并关，每月检查一次，实验是否正常工作。d、 轿顶导向轮，每半年检查一次。e、 急停开关，每3个月检查一次，检查是否急停。f、 限速器绳，每半年检查一次。g、 轿厢的导靴，每三个月检查一次。h、 曳引绳及绳头组合，每半年检查一次。（4） 称重装置，每月检查一次。a、 导轨、支架、对重装置，每年检查一次。b、 靴衬，每半年检查一次，每两年更换磨损靴衬。c、 对重侧急停开关，每三个月检查一次。d、 导重导向轮，每半年检查一次。e、 上限开关，每三个月检查一次。（5） 厅门、门槛及噪音，每月检查一次。a、 厅门电气开关，每三个月检查一次。b、 随行电缆及连接装置每半年检查一次。c、 井道壁、井道内防震措施，每年检查一次。（6） 电梯厅a、 厅按钮、显示器，每日巡查一次，每月检查一次。b、 紧急开关装置，每三个月检查一次。（7） 地坑a、 缓冲器每三个月检查一次。b、 限速器绳，涨紧轮每半年检查一次。c、 地坑及清洁卫生，每月检查一次。d、 下限开关、急停开关每三个月检查一次。e、 轿底导向轮，每年检查一次。f、 对重侧曳引绳、绳头组合。对重及各部件间隙每半年检查一次。g、 随行电缆及连接位置，每半年检查一次。h、 称重装置，每月检查一次。i、 地坑内防震措施，每年检查一次。（8） 消防电梯功能检测，每半年做一次实验检测。3、 消防设备长期、中期、短期中、小维修方案消防设备平时不使用，只有在发生火险时才使用，必须确保设备随时处于完好状态，随时可以启用。（1） 灾报警控制器检查a、 测试烟感、温感信号报警的正确性，每星期抽查部分烟感、温感报警器，每星期被隔离的报警器不能超过5只，隔离报警器恢复时间不能超过三天，在隔离报警器没有投入运行前，保安人员应加强此区域的巡逻，每三月细检一次。b、 主电源、备用电源，每月检查一次，检查两电源互切的成功率，电源开关的完好情况等。c、 区域火灾报警显示器，每星期抽查一次，检查自检、消音、复位等功能，并于烟、温感报警器联动实验时，查看其显示情况，每三个月细检一次。d、 栓内所有接线端子检查，每三个月细检一次，检查接线端子有无松动、氧化等现象。e、 手动火灾报警按钮检查，每星期抽查部分，检查报警按钮、火灾报警器的报警情况，每三个月细查一次。f、 柜内电子板设备电器元件表面灰尘清理：每星期清扫一次，用手风器吹净电板上尘土，不能用抹布擦。（2） 联动控制柜a、 按钮、信号灯全面检查，每三个月细检一次。b、 检查各元件动接点，每三个月细检一次，检查有无氧化、接触不良等现象。c、 联动操作，每星期抽查部分，检查消防水泵电机是否起动，风机是否起动等，每三个月细检一次，检查消防水泵电机联动运行情况，消防风机联动起动情况。d、 控制柜各功能文字标识，清晰