2012杭州市城市发展和房地产市场调研报告27p.doc

杭州市城市发展和房地产市场调研报告一、 宏观基本面1. 区位认知1) 地理位置、周边中心城市距离杭州市简称杭，中国浙江省省会，副省级城市，浙江省政治、经济、文化、科教中心，长三角地区副中心城市和南翼中心城市，浙江省的金融中心和行政中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，大陆国际形象最佳城市之一，中国七大古都之一。杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经11821-12030，北纬2911-3033,距上海165公里，距苏州121公里，据宁波140公里。东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。2) 历史文化古时杭州曾称“临安”、“钱塘”、“武林”等，是一个典型的山水文化名城。西子湖、钱塘江、千岛湖以及周边丘陵构成了杭州的山水美景。自古以来，杭州的经济和文化比较发达，素有“东南第一州”之称。杭州在周朝以前，属“扬州之域”。公元前21世纪，夏禹南巡，大会诸侯于会稽山（今浙江绍兴），曾乘舟航行经过这里，并舍其余杭（“杭”是方舟）于此，故名“余杭”。秦统一六国后，在灵隐山麓设县治，称钱唐，属会稽郡。西汉承秦制，杭州仍称钱唐。三国、两晋、南北朝时期，杭州属吴国的吴兴郡，归古扬州。因外族相继入侵，晋室南迁，促进了江南和钱塘江两岸经济文化的发展。隋王朝建立后，于开皇九年（589年）废郡为州，“杭州”之名第一次出现。下辖钱唐、余杭、富阳、盐官、于潜、武康六县。唐代，置杭州郡，旋改余杭郡，治所在钱唐。五代十国时期，吴越国偏安东南，建西府于杭州。在北宋时，杭州为“两浙路”路治，当时人口已达20余万户，为江南人口最多的州郡。经过北宋150多年的发展，到了南宋时，开始了杭州的鼎盛时期。南宋建炎三年（1129年），置行宫于杭州，为行在所，升为临安府，治所在钱塘。光绪九年（1883），杭州有62万余人。光绪二十一年，清政府在中日战争中失败，杭州开为日本通商商埠，拱宸桥辟为日本租界。随着资本主义势力的入侵和洋务运动的兴起，杭州的近代工业也逐渐发展起来。3) 自然资源杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6%，平原占26.4%，江、河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原, 江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“人间天堂”之美誉。4) 行政区划杭州市总面积16596平方公里，其中市辖区3068平方千米；总人口660.4万人，其中市辖区409.5万人。辖8个市辖区、2个县，代管3个县级市，共82个街道、88个镇、30个乡（包括1个民族乡），678个社区、65个居民区、3666个行政村；其中市辖区共有67个街道、29个镇，597个社区、4个居民区、807个行政村。位于江干区的钱江新城核心区是杭州市的中央商务区。上城区面积18.3平方千米，人口36.2万人。辖6个街道：清波街道、湖滨街道、小营街道、望江街道、南星街道、紫阳街道。下城区面积31.46平方千米，人口40.5万人。辖8个街道：武林街道、天水街道、朝晖街道、潮鸣街道、长庆街道、石桥街道、东新街道、文晖街道。江干区面积210.22平方千米，人口40.4万人。辖6个街道、4个镇：凯旋街道、采荷街道、白杨街道、下沙街道、闸弄口街道、四季青街道；笕桥镇、彭埠镇、丁桥镇、九堡镇。 拱墅区面积87.49平方千米，人口28.8万人。辖10个街道：米市巷街道、湖墅街道、小河街道、和睦街道、拱宸桥街道、大关街道、上塘街道、祥符街道、半山街道、康桥街道。 西湖区面积308.7平方千米，人口62.8万人。辖9个街道、2个镇：西湖街道、北山街道、西溪街道、灵隐街道、翠苑街道、文新街道、古荡街道、转塘街道、留下街道、蒋村街道、三墩镇、双浦镇。 滨江区面积72.02平方千米，人口13.1万人。辖3个街道：浦沿街道、西兴街道、长河街道。 萧山区面积1420.22平方千米，人口118.53万人。辖11个街道、17个镇：城厢街道、北干街道、蜀山街道、新塘街道、靖江街道、南阳街道、河庄街道、义蓬街道、新湾街道、临江街道、前进街道；临浦镇、义桥镇、戴村镇、河上镇、楼塔镇、浦阳镇、进化镇、瓜沥镇、衙前镇、坎山镇、党山镇、党湾镇、益农镇、新街镇、宁围镇、所前镇、闻堰镇。 余杭区面积1223.56平方千米，人口83.2万人。辖14个街道、6个镇：临平街道、南苑街道、东湖街道、星桥街道、五常街道；乔司街道、崇贤街道、余杭街道、闲林街道、仓前街道、良渚街道、运河街道、仁和街道、中泰街道、塘栖镇、瓶窑镇、鸬鸟镇、黄湖镇、百丈镇、径山镇。5) 长三角发展中的地位充分发挥科技优势和历史文化、山水旅游资源，建设高技术产业基地和国际重要的旅游休闲中心、全国文化创意中心、电子商务中心、区域性金融服务中心。建设杭州都市圈。长江三角洲十二五发展规划纲要2. 交通条件“十一五”期间，杭州市交通建设（公路、水运、机场、铁路、轨道和城市道路）总投资约1100亿元，约占全市全社会固定资产投资的11%。“十一五”期末，杭州初步形成了“一绕八射一连”公路主骨架、“一港二干二支”水运主通道和“一中心二系统”运输主枢纽，全市公路总里程达到15408公里（含农村公路13905公里），公路总里程比“十五”期末增加2414公里，公路路网密度（含农村公路）达到92.84公里百平方公里，比“十五”期末增长约14.5公里百平方公里。1) 公路发挥杭州集沪杭、杭甬、杭湖宁三大综合运输通道于一体的优势，通过“交通西进、东网加密、乡村通达”等工程，加快构筑和完善运输通道和枢纽布局。“交通西进”取得决定性胜利，杭新景高速公路、杭徽高速公路均于2006年底建成通车，实现了杭州市域1.5小时交通圈和县县通高速的目标；“东网加密”取得关键性突破，杭浦高速公路、江东大桥、申嘉湖杭高速公路杭州段已经建成通车，杭长高速公路、钱江通道及接线工程已开工建设2) 铁路十一五期间，沪杭客运专线投入运营，浙赣、沪杭、萧甬铁路完成电气化改造，杭甬客运专线、杭宁客运专线、杭长客运专线等一批项目开工建设，杭黄客运专线前期工作加快推进。杭州东站综合交通枢纽和杭州南站（萧山站）的改造提升工程已经开始，此举进一步优化了杭州综合交通枢纽的空间布局。铁路实现了“电气化、高速铁路和铁路综合客运枢纽”建设三方面的同步突破。3) 航空杭州萧山国际机场是浙江省省会杭州的门户，客流量居华东第三，仅次上海浦东国际机场和上海虹桥国际机场，是经国务院、中央军委批准设立的大型现代化国际机场，是国内重要干线、口岸机场，重要的旅游城市机场和国际定期航班机场，也是上海浦东国际机场主备降机场，2011年的旅客吞吐量超1700万人次。1997年7月，机场工程正式动工。2000年12月30日，新机场建成通航运营。2003年9月，国务院批复同意杭州航空口岸扩大对外国籍飞机开放。2004年3月，杭州航空口岸通过国家验收正式扩大对外国籍飞机开放。杭州萧山国际机场二期扩建项目 以2015年为建设目标年。预测机场旅客吞吐量为2560万次，货邮吞吐量50万吨，航班起降量26万架次。 主要建设内容按照f类飞机（a380）使用要求，新建3400米60米的第二跑道和相应联道；站坪56.7万平方米,新增机位67个;新建19.6万平方米航站楼及配套设施等；工程直接用地为7707亩。4) 内河航运全市航道等级总体提升，总里程达到2006公里；“十一五”期间，杭甬运河基本建成，余杭崇贤散货作业区、仁和散危货作业区、富阳东洲综合作业区、桐庐综合作业区、淳安千岛湖客运码头等一批“黄金水道”规划项目均已开工建设，京杭运河沟通钱塘江二通道、富春江船闸扩建工程前期工作正在积极推进中。到“十一五”期末，杭州港年货物吞吐能力达到8753万吨，比“十五”期末增加1185万吨；年旅客吞吐能力达到456万人次，比“十五”期末增加152万人次。5) 海运杭州水运以京杭运河、杭申线、钱塘江、杭甬运河为骨干航道，其中京杭运河为国家水运主通道之一，钱塘江、杭申线、杭甬运河是全省10条主要航道之一。京杭运河沟通钱塘江以后，使杭嘉湖水系、钱江水系和萧绍甬水系融为一体，具有往北能伸入长江，往东能驶向沿海的航运能力。杭州港共设钱江、运河、萧山、余杭、富阳、桐庐、建德、淳安、临安九个港区，作业区泊位1365个，泊位长度61444米。2005年，完成货物吞吐量7567万吨，旅客吞吐量578.99万人次。杭州港各港区规划年度货物吞吐量预测表单位：万吨 表2-1年度港区2004年实绩2010年2020年年均增长率（%）2005-20102011-2020全港合计6783.4 10899.0 15619.0 8.22 4.63 城区四港区钱江港区968.0 135.0 225.0 -27.998.18 运河港区1907.7 1874.0 2370.0 -0.292.21 萧山港区1045.5 1930.0 2930.0 10.76 6.98 余杭港区943.0 2629.0 3839.0 18.64 5.01 县市五港区富阳港区1191.7 2500.0 3330.0 13.14 3.15 桐庐港区556.2 1110.0 1570.0 12.21 4.37 建德港区91.8 529.5 939.0 33.92 5.67 淳安港区66.7 91.5 210.0 5.41 8.80 临安港区13.1 100.0 206.0 40.32 9.02 3. 人口状况1) 人口总量杭州市的常住人口为870.04万人，同第五次全国人口普查相比，十年共增加182.17万人，增长26.48%，年平均增长2.38%。全市常住人口中市外流入人口为235.44万人，占27.06%全市常住人口中，居住在城镇的人口为637.27万人，占73.25%；居住在乡村的人口为232.77万人，占26.75%。2) 人口密度情况、和周边区域的对比排名地区常住人口（万人）总面积（平方公里）人口密度（人/平方公里）嘉兴市471.13915 1203 温州市975.2511784 828 宁波市780.59672 807 舟山市112.951440 784 台州市600.319413 638 绍兴市500.268256 606 杭州市910.2116596 548 全省5613.7104553 537 湖州市292.415794 505 金华市540.3710919 495 衢州市218.138837 247 丽水市212.2117928 118 3) 人均住房水平2009年末，杭州市区城镇居民人均现住房建筑面积（含租赁房，以下同）达到30.85平方米，比2008年末增加1.02平方米，比2000年末的19.84平方米增加了11.01平方米。户均住房建筑面积为82.68平方米。从不同收入水平家庭看，20%最高收入户人均住房建筑面积达到37.72平方米，20%最低收入户人均为25.12平方米。4. 经济水平2010年，杭州到上海高铁开通，极大地拉近了两者间的距离。 而杭州作为浙江省的省会城市，一直引领着浙江的经济发展。 近年来杭州整体经济经历了快速发展后，进入较为稳定的发展阶段。时间城市：杭州地区生产总值人均地区生产总值人均地区生产总值增长速度城市化率第一产业第二产业第三产业城镇人均可支配收入农村人均生活消费支出单位：亿元单位：元单位：%单位：%单位：亿元单位：亿元单位：亿元单位：元单位：元2011年7011.8-236.073322.153453.5834065121252010年5949.178669111.453208.412844.072896.6930035102672009年5098.66749248.451.87190.252434.892473.522686490652008年4781.167083210.150.29178.642389.382213.142410484462007年4100.176125813.648.15163.472056.931879.77216897568二、 城市基本面1. 城市规划1) 总体建设目标（十二五规划、城市控规等）综合实力迈上新台阶。在优化结构、提高质量、降低消耗、保护环境的基础上，实现经济长期平稳较快发展。全市地区生产总值年均增长10%，到2015年，全市地区生产总值达到1万亿元。中心城市高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能显著增强，文化名城建设加速推进，城市文明程度和国际化水平进一步提高。统筹发展呈现新格局。城市国际化全面提升，中心城市的辐射力、带动力明显增强。城市化水平达到74%。市区与五县（市）一体化发展新模式基本建立，区域整体发展水平显著提高。新农村建设加速推进，城乡要素自由流动、一体化发展的新格局初步形成。2) 城市定位、城市区域空间结构划分、区域功能的划分等杭州市城市总体规划（2001-2020年）提出杭州市城市性质是浙江省省会和经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市。规划至2020年，杭州社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化、科教中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，逐步把杭州建成经济繁荣、社会和谐、设施完善、生态良好，具有地方特色的现代化城市。本轮主要规划指标：城市规划布局：形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。城市发展方向：城市东扩，北部推进，旅游西进，沿江开发，跨江发展、在钱塘江两岸检查城市商务中心。2007年2月16日国务院正式批复杭州市城市总体规划（国函200719号），在批复中明确了杭州的城市性质和功能定位，确定了“一主三副六组团”的城市格局，即：从以旧城为核心的团块布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式、从此杭州市城市的发展由“西湖时代”走向“钱塘江时代”。中心城区：即一主三副，由主城、江南城、临平城和下沙城组成。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。规划城市人口110万，城市建设用地102平方千米。临平城：由临平城区、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流区。规划城市人口50万人，城市建设用地46平方千米。下沙城：由下沙、九堡、乔司组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。规划城市人口60万人，城市建设用地54平方千米。六大组团：分成北片和南片，北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由义蓬、瓜沥和临浦组团组成。吸纳中心城区人口及产业等功能的扩散，形成相对独立、各具特色、功能齐全、职住平衡、设施完善、环境优美的组合城镇。塘栖组团：是省级历史文化保护区，城市北部的休闲旅游观光基地和余杭经济开发区(临平工业区)、钱江经济开发区的配套服务基地。东部为居住生活区，西部为工业区。规划城市人口4万人。良渚组团：是城市西北部以良渚文化和生态农业为主题的文化休闲旅游基地。严格保护良渚文化遗址群，合理控制人口和建设用地规模。北部为良渚遗址保护区，西部、东南部为居住生活区，西南为生态农业旅游区。规划城市人口4万人。余杭组团：是城市西部的近郊住宅区和高教科研基地。西部为居住生活区，南部为休闲度假区，东部为教育科研区。规划城市人口7万人。义蓬组团：是城市东部大型综合性工业发展基地。东部和东南部为工业区，西部和西南部为居住生活区，北部和东部临江地区为生态旅游区。规划城市人口16万人。瓜沥组团：是城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。北部为工业、物流区，南部为居住生活区。规划城市人口5万人。临浦组团：是城市南部未来高新技术产业发展的主要基地。北部为居住生活区，南部为高新科技园区。规划城市人口4万人。六条生态带：在各组团之间、组团与中心城区之间，利用自然山体、水体、绿地（农田）等形成绿色开敞空间，划定生态敏感区，避免城市连片发展而影响生态、景观和城市整体环境水平。灵山、龙坞、午潮山风景区-西湖风景名胜区；径山风景区-北、南湖滞洪区-闲林、西溪湿地风景区；超山风景区-半山、皋亭山、黄鹤山风景区-彭埠交通生态走廊；石牛山风景区-湘湖旅游度假区；青化山风景区-航坞山-新街绿化产业区(大型苗木基地)；东部钱塘江滨海湿地保护区-生态农业区。双心双轴：旅游商业文化服务中心、城市新中心、城市生态轴、城市发展轴双心：即湖滨、武林广场地区-旅游商业文化服务中心；临江地区-由北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城共同组成的城市新中心。双轴：即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴。3) 城市交通路网规划（快速路、主干路等）城市公共交通：突出公共交通在城市交通中的优先地位，形成以轨道交通和地面快速公共交通为主导，高效方便的换乘系统为依托，常规公共汽(电)车为基础，其它公共交通工具为辅的现代化公共交通系统。2050年轨道交通线网8条线路总长约284千米，2020年建成总长约171千米的5条轨道交通线路。城市道路交通：一环三纵五横一环即绕城公路，全长123千米；三纵由南北向的上塘路-中河路-时代大道、石桥路-秋涛路-风情大道、东湖路-通惠路组成；五横由东西向的石祥路及延伸线、德胜路及延伸线、天目山路-环城北路-艮山路、江南大道、彩虹大道组成五横。发展方向：加快道路交通建设，完善城市道路网，优先发展公共交通，合理引导小汽车发展，加强城市交通管理的科技含量，推行智能化交通。形成路网完善、功能明确、结构合理、管理先进的综合交通网络体系。以快速路为主骨架，结合主次干路，组成以方格网为基础，环路加放射线，功能明确、级配合理的城市道路网系统。4) 对外交通“一主一辅”“一小时半圈”“一港五线四支”铁路：铁路编组站按“一主一辅”设置，客运枢纽由杭州东站、杭州站、杭州南站(萧山站)组成。新的浙赣线从望江门以南开始下穿，以隧道方式穿越钱塘江及北塘河北侧绿带至杭州南站出地面。铁路望江门道口以南既有浙赣线铁路以及所有场站设施的功能转化为城市交通设施。规划沪杭甬高速客运专线、宁杭城际列车和沪杭磁悬浮列车引入杭州东站，在钱江二桥附近选择越江通道。公路：强化城市对外交通，完成绕城公路及十七条对外公路，加强与上海、南京、宁波、黄山等周边城市的联系，形成市域“一小时半”公路交通圈。水路：建设“一港五线四支”骨干航运网，提高钱塘江通航能力至四级，改造京杭运河，在九堡东规划建设京杭运河二通道。航空：杭州萧山国际机场是国内干线机场和国际定期航班机场，远期年旅客吞吐量约3000万人次，远景用地控制规模约10平方千米。杭州地铁:1号线：1号线在东端分成y型临平和下沙支线湘湖旅游度假区，在火车东站与4号线形成双向同站台换乘长度58公里 2号线：瓶窑组团中心萧山蜀山，长约50公里； 3号线：闲林镇临平中心城区，长约42公里； 4号线：仁和文堰（闻堰），终点与7号线相衔接，长约49公里 5号线：余杭镇中心萧山火车南站，长约50公里； 6号线：之江旅游度假区江东工业区（江东大道以北），长约54公里； 7号线及支线：湘湖新城萧山国际机场下沙经济开发区，与4号线衔接，可在钱江软件园换乘6号线，长约49公里 8号线：下沙二号大街江东工业园临江东路，长约27公里； 9号线：塘栖中心吴山广场，长约45公里； 10号线：黄龙体育中心塘栖，由原5号线支线的形式向南延伸至黄龙体育中心，并与2号线、3号线形成换乘关系，长约28公里。2. 中心城区认知中心城区概况:一主三副六组团主城：设置城中、城东、城南、城西、城北五个居住片区，共设置53个居住区改造老城区内低标准住宅区，重点发展城东、城北居住片区。江南城：重点形成城厢、城北、滨江三个居住片区，共设置12个居住区。临平城：主要形成临平、运河、星桥三个居住片区，共设置10个居住区。下沙城：主要安排为工业区和高教园区配套的居住区，形成东、西二个居住片区，共设置10个居住区。外围组团：按照新区建设与旧城更新并举的方针，在塘栖、良渚、余杭、义蓬、瓜沥、临浦等组团建设与人口规模相适应的居住区。三、 房地产市场1. 房地产投资1) 房地产投资占固定资产投资比例具体情况2) 住房价格增长率具体情况受国家宏观调控影响，杭州2011年全市住宅成交价格有所下调，12年则出现大幅度下降，降幅达20%，说明对于房地产过热的杭州而言，此次调控将有望使房地产回归理性； 其中，从2009年到2010年，杭州主城区住宅成交价格涨幅明显过快，反映市场过热。而萧山余杭两区一直属于全市的价格洼地，且近两年供应成交量相对较大，因此全市成交均价相对主城区来说有较大幅度差距。未来杭州房价虽然会有所回升，但鉴于调控的力度，回升幅度会较小，而后趋于稳定。2. 土地市场1) 土地供给情况分析杭州土地市场因受到调控政策影响，政府虽然积极推地，但近三年土地成交金额呈下降趋势，2011年全年主城区计成交土地2205.83亩（147.06万平方米），成交金额316.70亿元，这两个数据，分别是2010年的68%和64%，2009年的41%和40%，仅比2008年略好（单指成交金额），创下三年来新低。住宅用地市场在国家宏观调控下鲜有人问津，并在全国范围内屡屡出现流拍和延缓拍卖情况，但是商业用地表现较好，在2011年土地出让中占57%，比重达到近五年最高。近三年来土地高溢价情况减少，2011年73%的溢价土地为25%以下的低溢价土地，土地成交遇冷。，2011年成交的56宗土地中，因为只有一家开发商参与竞拍，导致底价直接成交的土地达到33宗，包括9宗宅地，比例接近六成。此外，还出现2宗土地延期出让的情况，分别位于东新灯塔板块和城东新城板块。2011年土地成交均价为8075元/m2，也是近三年来的最低。究其原因，除去整体市场受宏观调控萎靡不振之外，2011年杭州土地市场出台一项新的举措：部分主城区宅地，需配建不低于住宅建筑面积10%的保障房。每宗宅地设置一个价格上限，当竞价达到上限时，不再接受更高报价，通过现场投报配建保障房面积的高低，确定最终竞得者。2010-2011年各区土地供应情况据统计，2011年主城区共成交11宗需配建保障房宅地，其中2宗进入保障房面积竞投环节，总共可为杭州提供约1277套公租房。可以看到杭州住宅土地供应主要集中在余杭区、萧山区、江干区和西湖区。除萧山区外，其他各区2011年较2010年住宅土地供应均出现不同程度的下降。此现象在2012年保持延续。2) 2012年土地供应情况 2012年1-10月，杭州市共成交住宅用地15宗，总建设用地面积813706平米，成交楼面均价5716.69元/平米，平均溢价率6.37%，土地出让金总额999005万元。2012年01-10月杭州各区住宅用地成交情况土地宗数 (块)建设用地面积 (平米)规划建筑面积 (平米)成交土地平均价格(元/平米)成交楼面平均价格(元/平米)平均溢价水平 (%)土地出让金 (万元)余杭区7487142903040.15664.23055.532.11%275927拱墅区5185444438914.820423.748629.1516.57%378746江干区263775158371.817107.496889.040.18%109103滨江区17734524750430412.959504.050.04%2352292012年1-10月住宅用地成交汇总表区县宗地名称用地性质建设用地面积规划建筑面积出让起始价成交价格楼面价竞价截止日滨江区奥体单元fg05-r21-03地块住宅（设配套公建）用地7734524750423512923522995042012/8/27拱墅区桥西单元d-28号地块住宅（设配套公建）用地49074103055926479274790002012/4/26拱墅区庆隆单元gs04-01-r21-04地块住宅（设配套公建）用地26306657655918979100120282012/8/7拱墅区祥符东单元r21-06地块住宅（设配套公建）用地3506180640511265790071802012/8/27拱墅区祥符东单元r21-08地块住宅（设配套公建）用地3263575061475895449972612012/8/27拱墅区谢村单元r21-14地块住宅（设配套公建）用地42368114394743569450082612012/9/18江干区杭州经济技术开发区l28-02地块住宅（设配套公建）用地1770647806295162961661952012/3/22江干区江干区科技园单元r21-36地块住宅（设配套公建）用地46069110566793877948771892012/8/27余杭区东湖北路与五洲路交汇西北处商住2671966798112221124216832012/8/30余杭区良渚街道通运路南锦江路东商住、道路12036930573713014413016442572012/7/31余杭区临平街道剑塘港北侧09省道西侧居住70900170160242482670015692012/7/12余杭区临平街道剑塘港南侧09省道西侧居住3476583436118901270015222012/7/12余杭区鸬鸟镇白沙坞地块商业、旅游、居住13898215288014000140209172012/8/6余杭区西溪湿地b-14地块居住7162593113590916146066012012/8/30余杭区西溪湿地c-01地块居住2378230917196211964163532012/8/302012年1-10月，杭州市共成交商业/住宅用地15宗，总建设用地面积970116平米，建筑规模2785222平米，成交楼面均价4023.63元/平米，平均溢价率4.15%，土地出让金总额1218817万元。宗数 (块)建设用地面积(平米)规划规模(平米)土地均价(元/平米)成交楼面价 (元/平米)平均溢价水平 (%)土地出让金 (万元)余杭区1621924047881926581216.991.16%58272江干区13216578863382237995949.610.97%515426西湖区9287093707897115544685.643.49%331695萧山区6130373.555213968451616.371.81%89246下城区3626176261714441443.861.99%9041上城区2160157814655760411805.153.44%92253滨江区221461-44919-38.21%96400拱墅区21673942222158226272.560.76%264842012年01-10月商业/办公用地各区县成交情况3) 住宅存量分析四、 板块研究1. 板块基本情况上城区：位于杭州市中部，总面积18平方千米。下城区：位于老城区市中心位置，总面积31平方千米。江干区：位于杭州市区东部，总面积210平方千米。拱墅区：位于杭州市中部，东南接江干区、下城区，西北与西湖区、余杭区相邻，总面积87平方千米。西湖区：位于杭州市西南部，包括西湖风景区，总面积313平方千米。滨江区：滨江区位于钱塘江南岸，现为高新技术产业聚集地，总面积73 平方千米。余杭区：位于浙江省东北部，共1223 平方千米。萧山区：萧山区位于钱塘江下游南岸，东邻绍兴县，南接诸暨市