2012服务式公寓产品解析49p.doc

服务式公寓高端产品解析 服 务 式 公 寓产 品 解 析 二o一二年八月十五日45目 录1、 服务式公寓的起源和发展2、 服务式公寓的定义及特点3、 服务式公寓与普通酒店的对比4、 服务式公寓在北京兴起与发展5、 国际知名服务式公寓管理品牌简介六、长三角主要城市服务型公寓代表项目一、服务式公寓的起源和发展服务式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是服务式公寓的雏形。服务式公寓真正发扬光大则是在纽约。纽约作为国际大都市拥有巨大的人流量，也拥有很多商机，许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，而酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，所以很多人选择住在服务式公寓。因此，服务式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。二、服务式公寓的定义及特点服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓；但在国内市场，关于服务式公寓大家容易相混淆的概念有“产权式酒店”和“酒店式公寓” ，这里先简单介绍一下这几个概念的区别。产权式酒店由“时权酒店” 演变而来。“时权酒店”（time share）是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。相对于“时权酒店”，产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司而获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。相对于服务式公寓，产权式酒店更像是为投资者“量身定做”，产权式酒店在购买时一般会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收益率。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店。酒店式公寓的本质是公寓，但是借鉴了酒店所宣导的装修风格和服务理念等形式。上个世纪九十年代，一群地产营销人为了推广一个小户型项目在提高销售单价的策略上冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头，什么样的物业类型听起来购档次，单身公寓还是白领公寓，最终决定借助于服务式公寓的理念而提出看“酒店式公寓”的概念。随后“酒店式公寓”及其“变种”迅速推广到国内其他城市。严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是为了配合宣传推广而提出的概念上的噱头，其本质都是提供高档物业服务的精装小户型住宅，提供的服务仅是普通住宅物业服务的升级而没有达到真正服务式公寓的服务要求。因此“酒店式公寓”的实质与“服务式公寓”存在着本质的区别。因此我们下面所提到的服务式公寓的概念均是指国际定义上标准的服务式公寓，即统一产权且统一经营的公寓。服务式公寓有如下特点：1、服务式公寓强调的仍然是拥有良好居家氛围的居住功能，并且也会提供商务办公功能，如会议室、会客间等。此外还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供的贴心服务。2、服务式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业，也不需要大量的酒店服务人员一对一的进行服务，相对于酒店而言，服务式公寓具有一定的价格优势。3、服务式公寓必须有酒店一般完善的服务，在服务标准上与酒店相同。三、服务式公寓与普通酒店的对比对比项目服务式公寓产权式酒店酒店定位定位于需要酒店服务但又要求价格较低、租期较长的客户主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务短期住宿客户产权单一产权非单一产权单一产权物业性质酒店多为酒店酒店物业管理物业统一经营管理物业统一经营管理物业统一经营管理出租/出售不打散销售先售后租（管理方统一出租）以经营为主，不租不售功能有厨房有厨房无厨房服务标准提供酒店水准服务与管理提供酒店水准服务与管理全套酒店服务开发商利润资金回笼慢、升值空间大资金回笼快、升值空间大（但利润需要与业主分摊）资金回笼慢、升值空间大 四、服务式公寓在北京兴起与发展服务式公寓起步于90 年代初期，随着北京国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心公寓、丽都公寓等具有代表性的项目。该些项目拥有共同的特点，即早期服务式公寓是作为五星级酒店的配套来经营的。北京服务式公寓雏形是北京建国饭店在6-9层长包房里增设厨房推出超出酒店客房概念的居所。当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。 90 年代中期，北京外商直接投资（fdi）减缓，整个东南亚遭遇金融危机，使得主要客户群为外企人员的服务式公寓的发展处于停滞阶段。 自2000 年起，北京申奥成功，北京经济开始进入高速发展时期，fdi 增幅迅速，北京服务式公寓也开始急剧增多。 2006 年后，受奥运经济的影响，服务式公寓的供应及市场行情转而向上，新的服务式公寓陆续出现在新的商圈，例如：中关村商圈、金融街商圈等。 北京服务式公寓最集中的区域依次是cbd、燕莎、东直门区域、中关村商圈和金融街商圈；使馆区的分布与服务式公寓的分布的高度重合反映出外籍人员是北京服务式公寓的主力客户。 北京服务式公寓代表项目简介：五、国际知名服务式公寓管理品牌简介 截止2010年年底，几乎所有的国际服务式公寓管理集团均已进入中国内地。目前北京市场上服务式公寓的国际品牌主要为雅诗阁集团（the ascott group）、万豪国际酒店集团（marriott）、辉盛国际管理有限公司（frasers hospitality）；此外专注于豪华、精品服务式公寓的莎玛酒店管理公司（shama luxe），融汇中西品味精萃，成为服务式公寓的新典范。下面就简单介绍一下这几家国际知名服务式公寓品牌。 1、雅诗阁集团 雅诗阁集团，凯德置地旗下成员，是全球最大的国际服务公寓业主运营商，在亚太地区，欧洲和海湾地区拥有近25000服务公寓经营单位，此外大约7000单位的服务公寓计划正在制定中。作为雅诗阁集团的子公司，雅诗阁国际在中国拥有26个物业，约6,600套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港12个城市里。雅诗阁国际负责管理雅诗阁集团旗下的三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。集团目前在全球22个国家的67个城市中拥有服务公寓，其中15个城市的物业仍在建造与发展中。2、万豪国际集团 万豪国际集团是在全球具领导地位的酒店管理企业，在全球66个国家及地区，已经拥有超过3,200家酒店。万豪旗下共有包括万豪酒店及度假酒店、jw万豪酒店及度假酒店、万豪行政公寓在内的13个品牌。 万豪国际集团于1989年在香港开设拥有602间客房的香港jw万豪酒店，这是万豪在亚太地区的第一家酒店。万豪国际在中国和香港通过jw 万豪酒店及度假酒店（豪华酒店）、万豪酒店及度假酒店、万丽酒店及度假酒店、新世界酒店（优质酒店）、万怡酒店（中高价酒店）和万豪行政公寓（长租酒店）等6个品牌管理着22家酒店，提供超过8,789间客房。万豪国际还通过华美达国际酒店及度假酒店这个品牌在中国管理着11家酒店、提供3,175间客房 。3、辉盛国际辉盛国际管理有限公司成立于1998年，乃星狮地产有限公司的餐宿服务业务的分支；而星狮地产有限公司则是星狮集团的全资附属公司。辉盛国际管理有限公司是一家全球性的酒店式服务公寓管理公司，在曼谷、北京、格拉斯哥、河内、伦敦、马尼拉、南京、巴黎、首尔、深圳、新加坡、悉尼和东京等地提供国际金质的住宅服务。辉盛国际是新加坡第二大服务式公寓品牌运营商，并正在继续向国际主要城市扩展其服务式公寓。辉盛国际管理有限公司能提供三个不同品牌的服务，包括辉盛阁(fraser suites )、辉盛坊(fraser place)和辉盛庭(fraser residence )。4、奥克伍德 (oakwood) 奥克伍德成立于1960年，是世界上领先的服务式公寓管理品牌之一，集团目前在全球拥有超过25000套服务式公寓。奥克伍德在亚太区有三大品牌，分别为 豪景、华庭和雅居。在这里长居或短住，既能享受到国际酒店品质的安全与舒适，也能沉浸于有如在家里无限隐秘和自在的氛围中。作为奥克伍德全球的一部分，奥克伍德亚太为不同国家的商务和休闲旅行者带来了亚洲最好的服务公寓，这些国家包括中国、印度、印尼、日本、韩国、菲律宾和泰国。另外23处资产正在计划中，并将于2013年内在亚太地区的主要城市开业。 目前奥克伍德在杭州教工路拥有一家酒店，由166 套设计优雅、装饰温馨、可供长短期居住的公寓组成。5、莎玛 莎玛(shama)1996年创立于香港。2001年，shama (莎玛) 品牌正式成立，在香港各主要商业及住宅地段，推出精品服务式公寓，自此成为香港市场的领导者。 2007年初， shama (莎玛) 首次迈进中国市场，在上海新天地开设shama luxe (莎玛luxe)，不仅是shama (莎玛)第一个冲出香港的发展项目，更是旗下高档次子品牌shama luxe (莎玛luxe) 首度登场的杰作。 截至目前，shama (莎玛) 服务式公寓项目已有12个，shama (莎玛)将会继续拓展香港及中国市场的步伐，按照公司的发展蓝图，shama (莎玛) 将计划在亚洲其他各主要城市发展项目。随着人才不断加入，网络不断扩展，再加上得到摩根士丹利和基汇资本大力注资支持，预计到2013年，shama (莎玛) 将于亚洲区内拥有不少于40个公寓项目。6、 长三角主要城市服务型公寓代表项目1、上海雅诗阁淮海路服务公寓概览： 上海雅诗阁淮海路服务公寓地理位于上海市卢湾区淮海中路282号。位置优越，交通方便。单房式、一房式与双两房式房型都有设备齐全的厨房、家庭娱乐系统以及现代风格的家具。 酒店开业时间2010年5月，楼高38层，客房总数306间(套)。原名上海香港广场酒店服务式公寓。主要服务与配套： 配备齐全的厨房 家庭娱乐系统 支持国际直拨长途(idd)和语音留言的电话 洗衣烘干一体机* 商务中心服务* 会议室* 速递服务* 秘书服务* 室内温水泳池 设施齐全的健身房 体操房 网球场* 阅览室 医疗服务（预约）* 日用品采购服务* 带独立控制恒温器的中央空调 保姆服务 室内电子保险箱 * 此为收费项目配备齐全的厨房:o 内嵌式电磁炉（只提供给部分住户）o 电磁炉和抽油烟机o 电热水壶o 玻璃器皿、碗碟、餐具和其它用具o 微波炉o 冰箱o 饭锅（根据要求提供）家庭娱乐系统配备：o dvd 机o 音响系统o 装有卫星和有线电视频道的液晶电视机o 蒸汽烫斗和烫衣板会议设施：位于七楼及八楼的多功能厅，适合举行商务会议，展览会，鸡尾酒会，招待会及其他私人宴会。其中八楼之多功能厅更能同时容纳多达120人的会议。各式各样之会议设施均一应俱全，迎合客人的不同需要。 一至二号厅 50人 三至四号厅 50人 一至四号厅120人 五号厅50人: 六号厅 50人户型图图片：2、 杭州奥克伍德国际酒店 位于教工路28号，公寓共9层，由166 套设计优雅、装饰温馨、可供长短期居住的公寓组成。分为单人公寓、单套间、双套间及三套间等几种房型，大小从44平方米到138平方米不等，根据客人不同的需要，可以提供高级、豪华、尊爵三种不同类型的公寓房间。配套：餐厅与酒吧：餐厅共有46个座位，欧式典雅风格装潢，提供包括亚洲与中国菜在内的各式国际风味美食，供应各式自助餐及散点菜单。酒吧提供各类葡萄酒、洋酒、鸡尾酒、咖啡、茶等饮料以及各类点心、小食。商务中心：位于奥克伍德国际酒店公寓三楼。商务中心设备设施完善，可提供专业的秘书、传真、复印及英特网服务，内设两个小型会议室，可分别容纳10-15人。室内泳池：太阳能恒温游泳池，8米*25米规模，室内顶部带天窗，采用太阳能燃气锅炉的加热方式 。健身中心：拥有当今最先进的专业健身仪器。会员可享用健身中心桑拿、更衣柜、淋浴等各项设施。酒店公寓设施及服务：- 西式全套厨房设备- 房间配备洗衣机和烘干机- 电视、dvd 及多频道数字电视- 独立控制空调/暖气- oakleaf 餐厅及酒吧，并提供客房送餐服务- 健身设施及室内恒温游泳池- wifi 无线网络覆盖所有公共场所- 24 小时前台接待与礼宾服务- 酒店公寓内设的餐厅提供世界各地及中国美食- genensis 商务中心及小型会议服务- 邮包快递- 洗衣/干洗服务- 豪华轿车及出租车安排- 邻近酒店公寓的零售商店与银行酒店公寓特别服务：提供 24 小时宾客服务，处理所有问题，此外还包括以下服务：- 托