2013年1月中国房地产行业月度分析报告.doc

一、2012年12月份中国房地产行业数据1、2012年中国房地产开发景气指数2012年 1-12月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”仍呈回落态势；二是房地产开发投资增速虽然自8月份开始连续4个月表现出止跌企稳态势，但12月份投资增速仍季节性回落；三是全国房地产开发企业到位资金仍然趋紧；四是在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速回落的情况下，全国商品房累计竣工面积增速也呈回落态势，市场供应总量增长缓慢；五是得益于地方政府对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定购买力，2012年以来全国商品房销售面积降幅持续收窄并于11月份实现年内首次正增长，全国商品房销售额增速持 续提高；六是在市场成交量放大的同时，一些城市房价出现环比上涨，12月份新建商品住宅环比价格上涨城市数量增加到54个，占全国70个大中城市数量的77%。在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下，2012年以来“国房景气指数”持续处于下行通道，虽然11月份高位反弹的成交量将全国房地产开发景气指数拉升回暖，但12月份国房景气指数仍呈回落态势。国家统计局发布的数据显示：12月份，“国房景气指数”为95.59，同比回落3.30点，比上月回落0.12点，说明房地产市场仍未走出底部。图表 1 2012年中国房地产综合景气指数情况房地产开发综合景气指数2012年2月97.892012年3月96.922012年4月95.622012年5月94.902012年6月94.712012年7月94.572012年8月94.642012年9月94.392012年10月94.562012年11月95.712012年12月95.59数据来源：国家统计局、中商情报网整理国家统计局发布的数据显示：2012年1-12月，全国房地产开发企业到位资金96537.7亿元，同比增长12.7%，增幅同比回落1.4个百分点，比2012年1-11月回落1.4个百分点。其中，国内贷款14778.4亿元，同比增长13.2%，增幅比2012年1-11月回落2.9个百分点，上年同期为零增长；利用外资402.1亿元，同比下降48.8%，降幅比2012年1-11月收窄2.7个百分点，上年同期为增长2.9%；企业自筹资金39082.7亿元，同比增长11.7%，增幅同比回落16.3个百分点，比2012年1-11月回落2.1个百分点；其他资金42274.5亿元，同比增长14.7%，增幅同比提高6.1个百分点，比2012年1-11月回落0.5个百分点。在其他资金中，定金及预收款26558.1亿元，同比增长18.2%，增幅同比提高6.1个百分点，比2012年1-11月回落2.0个百分点；个人按揭贷款10523.9亿元，同比增长21.3%，增幅比2012年1-11月回落2.4个百分点，上年同期为下降12.2%。总体来看，2012年全年，除利用外资外，其他各类资金来源增速均较1-11月有所回落，说明在宏观调控政策不放松的影响下，企业资金来源仍趋紧张。2、2012年中国房地产投资情况在一系列宏观调控政策影响下，2012年全国房地产开发投资增速持续回落，虽然自8月份开始连续4个月表现出止跌企稳态势，但12月份投资增速仍季节性回落。国家统计局发布的数据显示：2012年1-12月，全国完成房地产开发投资71803.8亿元，同比增长16.2%，增幅同比回落11.7个百分点，比2012年1-11月回落0.5个百分点。图表 2 2012年中国房地产开发投资完成额情况投资完成额（亿元）房地产开发计划总投资（亿元）房地产开发新增固定资产（亿元）配套工程投资2012年1-2月5431.599.5275336.44226.82012年1-3月10927.2171.4283344.76654.42012年1-4月15835.2230.7290952.88058.12012年1-5月22212.9301.1302649.99589.42012年1-6月30609.8404.9310930.711592.32012年1-7月36774.5 497.2315341.813571.12012年1-8月43687.9 618.4327135.415626.02012年1-9月51045.9711.6334215.117644.22012年1-10月57628.8820.4341183.320222.62012年1-11月64772.4 939.5351185.723304.22012年1-12月71803.81119.4358823.333541.4数据来源：国家统计局、中商情报网整理从供应结构来看，2012年1-12月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资49374.2亿元，同比增长11.4%，增幅同比回落18.8个百分点，比2012年1-11月回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%；办公楼投资3366.6亿元，同比增长31.6%，增幅同比回落9.1个百分点，比2012年1-11月回落1.1个百分点，所占比重为4.7%；商业营业用房投资9312.0亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落5.1个百分点，比2012年1-11月回落1.9个百分点，所占比重为13.0%；其他投资9751.0亿元，同比增长30.1%，增幅同比提高19.2个百分点，比2012年1-11月提高0.5个百分点，所占比重为13.5%。从住宅供应结构来看，2012年1-12月，90平方米以下住房完成投资16789.5亿元，同比增长21.9%，增幅同比回落6.1个百分点，比2012年1-11月回落2.1个百分点，占住宅投资的比重为34.0%；别墅、高档公寓完成投资3448.4亿元，同比增长0.7%，增幅同比回落19.7个百分点，2012年1-11月为下降0.2%，占住宅投资的比重为7.0%。从区域分布上来看，2012年1-12月，东部地区完成房地产开发投资40541.4亿元，同比增长13.9%，增幅同比回落13.3个百分点，比2012年1-11月回落0.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重为56.5%；中部地区完成投资15762.8亿元，同比增长18.3%，增幅同比回落7.2个百分点，比2012年1-11月回落1.1个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.9%；西部地区完成投资15499.6亿元，同比增长20.4%，增幅同比回落12.4个百分点，比2012年1-11月提高0.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.6%。3、2012年中国房地产土地购置与待开发情况在一系列宏观调控政策影响下，2012年以来全国房地产开发企业土地购置面积增速持续呈现负增长态势，说明房地产开发企业对当前市场缺乏信心，储备土地的热情仍然不高；与此同时，待开发土地面积增速下降并于12月份实现负增长，说明在当前形势下，企业开发进程有所加快。国家统计局发布的数据显示，2012年1-12月，全国房地产开发企业购置土地面积35666.8万平方米，同比下降19.5%，降幅比2012年1-11月扩大4.7个百分点，上年同期为增长2.6%。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积40196.6万平方米，同比下降0.1%，上年同期和2012年1-11月分别为增长13.4%和8.2%。回顾2012 年的土地市场可以看到，2011 年的限购政策导致楼市成交量下滑，楼市政策的不确定性导致开发企业对未来的谨慎态度使得上半年土地市场较为冷清。进入下半年，二季度市场销售的回暖，一方面使得开发商资金流压力减小，另一方面部分房企有补库存的需求，于是土地市场从三季度开始升温。进入四季度，地方政府迫于指标压力加快了推地速度，土地数量和质量都有提高，供需两旺的情况也造就了年末地王频出。整体来看，2012 年土地市场先抑后扬，但是土地供应和成交均低于2011 年，平均溢价率也同比下滑。图表 3 2012年全国房地产土地待开发与购置情况本年购置土地面积（万平方米）本年土地成交价款（亿元）待开发土地面积（万平方米）2012年1-2月4683.9 1043.927045.92012年1-3月7858.91555.430228.92012年1-4月9657.31825.731235.92012年1-5月13532.12620.131789.72012年1-6月17543.23440.933015.42012年1-7月18982.1 3835.834511.12012年1-8月23623.64799.735846.32012年1-9月26033.3 5309.536721.22012年1-10月27659.4 5761.937256.82012年1-11月31638.0 6594.038067.52012年1-12月35666.87409.640196.6数据来源：国家统计局、中商情报网整理4、2012年中国商品房施、竣工面积情况2012年以来，受上年基数较高因素影响，全国商品房累计施工面积和新开工面积增速均表现为同比大幅回落，尤其是新开工面积增速自2012年4月份开始呈现负增长，虽然7月份达到年内低点-9.8%之后止跌企稳，但全年仍未走出负增长态势，且由于12月单月新开工面积增速同比回落使得全年降幅较1-11月有所扩大。国家统计局发布的数据显示，2012年1-12月，全国商品房累计施工面积573417.5万平方米，同比增长13.2%，增幅同比回落12.1个百分点，比2012年1-11月小幅回落0.1个百分点。其中，商品住宅施工面积428964.1万平方米，同比增长10.6%，增幅同比回落12.8个百分点，比2012年1-11月回落0.2个百分点；房屋新开工面积177333.6万平方米，同比下降7.3%，降幅比2012年1-11月扩大0.1个百分点，上年同期为增长16.2%。图表 4 2012年全国商品房施工面积情况房屋施工面积（万平方米）其中：住宅其中：新开工面积2012年1-2月394900.8 297604.820048.72012年1-3月409221.5307652.939946.32012年1-4月427187.4321372.654467.82012年1-5月451363.7339036.172859.32012年1-6月475613.8357392.492379.72012年1-7月489216.1 367373.8103904.52012年1-8月511657.3383558.4122940.42012年1-9月525376.5 393777.2135014.42012年1-10月538149.2 403202.7146792.22012年1-11月556657.9 416657.0162413.22012年1-12月573417.5428964.1177333.6数据来源：国家统计局、中商情报网整理在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速回落的情况下，全国商品房累计竣工面积增速也呈回落态势，市场供应总量增长缓慢。国家统计局发布的数据显示，2012年1-12月，全国商品房累计竣工面积99425.0万平方米，同比增长7.3%，增幅同比回落6.0个百分点，比2012年1-11月回落6.8个百分点。其中，商品住宅竣工面积79043.2万平方米，同比增长6.4%，增幅同比回落6.6个百分点，比2012年1-11月回落7.3个百分点。图表 5 2012年全国商品房竣工面积情况房屋竣工面积（万平方米）房屋竣工价值其中：住宅其中：不可销售面积2012年1-2月10093.9 7935.7461.02614.92012年1-3月17880.414325.2788.04460.02012年1-4月22295.917808.51031.45508.52012年1-5月27305.521814.51319.46705.22012年1-6月33258.826718.71613.28148.32012年1-7月38607.9 30952.31962.29556.32012年1-8月44602.9 35801.42267.911032.32012年1-9月50566.6 40609.12584.912575.62012年1-10月58317.1 46791.73212.714463.72012年1-11月67706.0 54309.73732.016839.72012年1-12月99425.0 79043.26022.324836.6数据来源：国家统计局、中商情报网整理5、2012年中国商品房销售情况2012年以来，得益于地方政府对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定的购买力。尤其是由降息引起的购房成本降低以及多地调整公积金政策，且刚性需求依然庞大等因素影响，全国商品房销售面积降幅持续收窄，并于11月份实现年内首次正增长，全国商品房销售额增速持续提高。国家统计局发布的数据显示，2012年1-12月，全国商品房销售面积111303.6万平方米，同比增长1.8%，增幅同比回落3.1个百分点，比2012年1-11月回落0.6个百分点。其中，商品住宅销售面积98467.5万平方米，同比增长2.0%，增幅同比回落1.9个百分点，比2012年1-11月回落0.3个百分点；同期，全国商品房销售额64455.8亿元，同比增长10.0%，增幅同比回落2.1个百分点，比2012年1-11月提高0.9个百分点。其中，商品住宅销售额53467.2亿元，同比增长10.9%，增幅同比提高0.7个百分点，比2012年1-11月提高0.5个百分点。图表 6 2012年全国商品房销售情况商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）总其中：住宅其中：期房总其中：住宅其中：期房2012年1-2月7004.26118.35387.84144.63365.83314.02012年1-3月15239.213386.811747.28672.07099.06924.22012年1-4月21561.719012.016566.312421.110252.99948.32012年1-5月28852.525557.822356.016932.214010.413638.82012年1-6月39964.435347.030989.923314.019322.818759.82012年1-7月48593.2 43077.937796.928699.523866.923193.42012年1-8月57414.850984.944887.634011.128383.727643.82012年1-9月68441.4 60884.553581.740353.733787.732918.02012年1-10月78742.9 70092.161318.946300.838824.537684.22012年1-11月91705.0 81499.571044.353525.944783.043401.22012年1-12月111303.6 98467.584540.364455.853467.251532.9数据来源：国家统计局、中商情报网整理6、2012年中国房地产市场价格情况2012年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号，但近几个月以来，市场成交逐渐活跃，在成交量放大的同时，一些城市房价出现环比上涨，12月份上涨城市数量持续增多，新建商品住宅价格环比上涨城市数量已增到54个，占全国70个大中城市数量的77%。具体来看，国家统计局发布的数据显示：新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有26个，持平的城市有4个，上涨的城市有40个。12月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4%，涨幅比11月份回落的城市有1个。二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，持平的城市有9个，上涨的城市有46个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有42个，持平的城市有3个，上涨的城市有25个。12月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过5.5%，涨幅比11月份回落的城市有1个。二、2012年4季度中国房地产行业主要政策1、坚持房地产调控政策不动摇 2012年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。尤其是国务院总理温家宝多次强调“坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促使房价合理回归，促进房地产业长期健康稳定发展”。从前3季度一系列市场运行数据指标综合来看，房地产市场已逐渐步入供求结构合理、运行趋稳的正常发展轨道，房地产调控已经取得了预期成果。但不容忽视的是，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化，必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，要促使房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。在此背景下，2012年4季度，多部委继续释放楼市从严调控信号。2012年10月12日、13日和15日，国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会时指出，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。10月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，安排部署四季度经济工作时再次强调，要坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。10月19日，国土资源部强调严控各地调控政策。2012年11月13日，住建部部长姜伟新在十八大新闻中心举办的记者招待会上明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。他称，中央政府时刻准备应对，遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。2012年12月15日-16日在北京召开的中央经济工作会议提出，2013年经济工作要加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。要牢牢把握扩大内需这一战略基点，培育一批拉动力强的消费增长点，增强消费对经济增长的基础作用，发挥好投资对经济增长的关键作用。在中央提出2013 年第一项重点任务“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展”中提到，“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。在年末部分城市房地产市场出现“暖冬”现象、城镇化建设带来房地产乐观预期的背景下，这一定调或预示着更加严厉的调控即将到来。如果房地产市场量价齐升、土地市场重回两年前的复苏情形，有关部门将会出台新的调控政策，再度收紧楼市，确保调控效果持续见效。图表 7 2012年以来有关“坚持房地产业宏观调控各项政策不动摇”的相关论述时间事件主要内容2012年1月31日国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。2012年2月6日-10日中南海五次座谈会房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。将来住房形式是多种多样，不一定人人都有自己的房，但人人都要有住处。2012年3月5日政府工作报告在报告2012年政府主要任务时表示，2012年要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。采取有效措施，增加普通商品住房供给。2012年3月5日国家发改委主任张平在全国人大新闻中心举办的“经济形势与宏观调控”记者会坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展。在坚持现行政策措施的基础上，研究建立房地产宏观调控的长效机制。2012年3月14日温家宝在十一届全国人大五次会议闭幕后答记者问合理的房价，应使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。2012年4月13日国务院常务会议巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。2012年5月18-20日六省经济形势座谈会稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，促进房地产市场平稳健康发展。2012年7月7日温家宝在江苏省常州市调研目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。2012年7月19日国土资源部、住建部联合下发关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知要求各地严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松，已放松的要立即纠正，巩固调控成果。2012年7月下旬国务院派出8个督查组对16个省（市）住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况开展专项督查。2012年8月22日李克强在北京市考察保障性安居工程建设情况，继续贯彻执行房地产市场调控政策，抑制投机投资性需求，增加普通商品住房供应，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。2012年8月31日温家宝在天津考察保障房建设做好保障房工作是稳定房价、巩固房地产市场调控成果的重要支撑。本轮房地产调控已持续两年，取得明显成效，房价过快上涨势头总体上得到遏制。2012年9月期间国土部两次公开表态要求严格执行各类土地使用标准；稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地。2012年9月23日住建部表态适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责2012年10月12日、13日、15日中南海召开三场座谈会房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。2012年12月17日中央经济工作会议在中央提出2013 年第一项重点任务“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展”中提到“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。资料来源：中商情报网整理综上可见，中央加强房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。多年来，房地产业对我国经济社会发展和改善人民生活做出了重要贡献，但房地产业发展也存在一些不可忽视的问题。房地产价格过快上涨虽然短期内给地方政府、相关企业和投机者带来不菲的收入乃至暴利，但抬高了居住成本和租金，加大了物价上涨压力，助长了投机风气，为国民经济的长期平稳较快发展带来风险。在这种情况下，调控力度一旦放松，将引发市场预期的混乱，不仅可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹，而且政府的公信力也将受损，不利于巩固已经取得的调控成果和房地产业的持续健康发展。因此，只有不断加强和改善房地产市场调控，确保政策落实到位，既着眼于解决当前问题，又致力于长远制度建设，这包括住房信息系统的建设和完善、房地产市场税收改革、土地出让制度的改革等。可以预见，随着房地产市场一系列长效机制的完善和建立，房地产市场长期平稳和健康发展的目标才能实现。2、保障性住房建设继续成为政府的工作重点为确保完成全国保障性安居工程建设任务，2012年以来，财政部、国家发改委、住房城乡建设部等部门分别发布政策力促保障房建设顺利推进。与此同时，2012年12月15日-16日召开的中央经济工作会议对2013年保障性住房建设目标指明了方向。图表 8 2012年以来发布的主要保障性住房政策时间政策及主要内容2012年1月18日财政部发布关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知2012年2月6日国务院副总理李克强主持召开保障性住房公平分配工作座谈会2012年2月10日国家发改委发布关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知2012年2月17日由中央纪委常委、监察部副部长屈万祥带队的国务院督察组在京督察保障房分配和质量管理工作2012年3月22日住建部下发关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知2012年5月18日财政部会同住建部下达2012年中央补助廉租住房保障和城市棚户区改造专项资金2012年5月24日中央财政下达2012年补助公共租赁住房专项补助指标2012年6月12日住建部公布公共租赁住房管理办法2012年6月20日财政部印发中央补助廉租住房保障专项资金管理办法的通知2012年6月28日住建部会同国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会联合发布了关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知2012年8月6日财政部、住建部联合修订了中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法2012年9月26日住建部发布关于做好保障性安居工程电力供应与服务工作的若干意见2012年11月13日住房城乡建设部制订并发布了住房保障档案管理办法2012年12月26日财政部印发关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知资料来源：中商情报网整理（一）住建部出台住房保障档案管理办法为加强住房保障档案管理制度建设，规范住房保障档案管理工作，2012年11月13日，住房城乡建设部制订并发布了住房保障档案管理办法(以下简称办法)，以取代此前建设部印发的城镇廉租住房档案管理办法，该办法自2013年1月1日起施行。 办法规定，住房保障对象档案按照“一户一档”、住房保障房源档案按照“一套一档”的原则进行归档管理。住房保障档案管理机构应当对归集的档案材料进行查验，确保其符合档案管理要求；定期对已归档的住房保障档案进行检查，发现档案毁损或丢失的按规定采取补救措施。 办法要求各市、县级人民政府住房保障主管部门应当依法建立住房保障档案信息利用制度，利用住房保障档案信息，为住房保障申请、审核、分配、复核、退出等管理工作服务，为房屋管理、使用、维护提供依据，为住房保障管理信息系统建设提供支持。住房保障档案信息公开、利用和查询中涉及国家秘密、个人隐私和商业秘密的，应当严格执行法律法规的保密规定。查询、利用所获得的档案信息不得对外泄露或者散布，不得不正当使用，不得损害住房保障对象的合法权益。各级住房保障主管部门应当切实履行职责，对住房保障档案管理工作进行监督检查，对违法违规行为责令限期改正。（二）六项财政措施力保2013年保障房任务顺利完成为确保2013年城镇保障性安居工程任务顺利完成，进一步做好财政资金筹措与保障工作，2012年12月26日，财政部印发了关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知（以下简称通知），要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作。通知提出了六大保障举措：一是严格按照规定渠道筹集城镇保障性安居工程财政资金。二是采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理。三是切实落实城镇保障性安居工程涉及的税费优惠政策。四是严格按照城镇保障性安居工程项目进度及时拨付财政资金。五是加强廉租住房和公共租赁住房租金“收支两条线”管理。六是选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点。保障性安居工程是重大民生工程和民心工程，也是重大发展工程。通过近几年的集中推进，全国已有近亿居民从中受益。但同时应当看到，目前中低收入住房困难家庭和棚户区居民仍然较多，改善居住条件的期盼和需求十分强烈，必须继续有力推进保障房建设和棚户区改造。中央经济工作会议在提出2013 年第五项重点任务“加强民生保障，提高人民生活水平”中也提到“要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造”。棚户区改造自2009 年至今被历次中央经济工作会议提及，可见中央对其重视程度之高。2006 年至2012 年，全国累计开工改造各类棚户区超过1300 多万户，实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境，同时也是改善民生、扩大内需的重要举措，对推动地方经济发展发挥了一定作用。与此同时，在十八大报告中，直接提到住房问题有两处，一是住有所居，二是保障房建设。胡锦涛说：“要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。”“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”大规模推进保障性安居工程建设，是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。3、国土部出台多项政策对土地市场进行调控为了严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展，2012年以来，我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策，对促进房地产和土地市场平稳运行发挥了重要作用。为保障土地储备工作规范和健康运行，11月5日，国土资源部、财政部等四部委联合发布了关于加强土地储备与融资管理的通知；12月18日，国土资源部召开了关于“采取切实措施 稳定房地产用地供应 抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会，会议提出了诸多措施要求以严控地王。图表 9 2012年以来出台的主要土地政策时间发布单位及政策2012年2月15日国土资源部发布了关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知2012年6月1日国土资源部修订发布了闲置土地处置办法2012年7月19日国土资源部、住建部联合下发关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知2012年9月6日国土资源部下发关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知2012年9 月13 日国土资源部发文表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为2012年9 月26 日国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场2012年11月5日国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于加强土地储备与融资管理的通知2012年12月18日国土资源部召开“采取切实措施稳定房地产用地供应 抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会资料来源：中商情报网整理（一）四部委严控土地储备总规模和融资规模为加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，2012年11月5日，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了关于加强土地储备与融资管理的通知（简称通知），以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。 通知要求，要加强土地储备机构管理，按照土地储备管理办法的规定，建立土地储备机构名录制（以下简称“名录”）并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。 通知要求，每年新纳入储备的土地量，原则上控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构及银行业监督管理部门根据土地储备计划，核定土地储备机构年度融资规模，并实行年度融资规模控制卡管理。银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。 此外，通知还提出了调整土地储备机构融资政策的规定，列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款，银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。 土地储备制度是落实土地调控、土地供应政策采取的重要措施，是市、县人民政府及国土资源管理部门对依法取得的土地，进行必要的整理和基础设施配套，使之具备供应条件而做出的一种制度安排。自2001年以来，国务院先后印发了国务院关于加强国有土地资产管理的通知、国务院关于促进节约集约用地的通知、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知等文件，对规范运行土地储备制度提出了明确要求。国务院相关部门和地方各级政府制订了相应的政策法规，为这项制度的规范健康运行创造了良好的制度环境。实践证明，土地储备制度是严格土地管理不可或缺的重要环节，对稳定房地产市场、保障民生用地、促进经济社会目标的实现发挥了积极而重大的作用。 （二）国土部召开新闻通气会，要求稳定房地产用地供应，抑制异常地价2012年末，各地“地王”频出。统计数据显示，2012年11 月27 日-12 月7 日之间的11 天里，有7 个城市的“地王”纪录被刷新。面对年底越来越火爆的土地市场，12 月18 日，国土资源部召开了关于“采取切实措施 稳定房地产用地供应 抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会。会议提出了诸多措施要求，其核心议题就是要严控“地王”。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，国土资源部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调，监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。廖永林表示，近期国土资源部将在全系统作出部署，在做好稳供应、稳价格、稳预期等工作的同时，重点抓好五方面工作，促进已供土地开发建设，形成土地的有效供应，缓解房屋供需矛盾。多项政策措施和各方面工作相互配合，共同发挥作用。一是建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度。二是重点清查土地出让合同履约情况。三是加强房地产用地履约的诚信体系建设。四是继续加大闲置土地处置力度。五是调查违规供地和违约房地产用地，促进市场运行规范有序。土地是开发商的命脉，土地储备的规模一直被开发商视为实力和后续发展能力的表现，但由于土地资源供应有限以及近年来地价不断上涨的预期，开发商的“囤地”行为可谓“屡禁不止”，而闲置土地也是楼市历次调控遭遇的顽症。尽管国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，但时至今日，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性：当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企业；当市场走弱时则放水执行，一系列土地清查政策丧失了威慑力。近期多地“地王”涌现，似乎与政策走向背道而驰，在这种形势下，国土部提出今后整治土地市场的若干思路至少具有两方面意义：一是具有示范效应。中央经济工作会议要求继续坚持房地产调控不动摇，国土部召开新闻通气会重申了这一立场，其关于土地市场未来调控方向的表述，也是十八大后决策层第一次有针对性的对房地产市场调控发声，国土部的表态无疑具有表率作用。二是具有稳定市场的作用。国土部果断表态整治“地王”彰显调控决心，起到稳定市场的作用。与此同时，本轮调控由之前的以“限购”、“限贷”为主，向源头的土地市场深化，这预示着调控政策正向整体化、系统化、精确化的方向演进。可以肯定的是，如果政策能够得到严格执行，从短期来看，开发商加大对闲置土地的开发力度，供应量增加利于楼市趋于平稳；从长远来看，开发商在土地的“招拍挂”上会更加谨慎，对土地价格也会起到相应的抑制作用，从而促使房价回落。4、加强完善住房城乡建设统计工作为更好地适应新形势下住房城乡建设事业发展的新情况和新要求，尽快建立科学、统一、全面、协调的住房城乡建设行业统计制度和信息管理制度，进一步提高行业统计工作水平，2012年10月22日，住房城乡建设部发布了关于加强和完善住房城乡建设统计工作的指导意见（以下简称意见）。意见要求完善统计工作机制，各级住房城乡建设部门要建立健全统一管理、分工负责的统计工作制度，明确综合统计管理机构，配备综合统计人员。严格执行统计项目报批备案制度，规范统计信息发布。各级住房城乡建设部门的法定统计调查项目数据，经部门综合统计管理机构审核后，由主管领导签署发布。统计数据正式发布前，任何单位和个人不得擅自发布和使用。意见指出，围绕住房城乡建设领域重点工作，兼顾数据的可获得性和实用性，建立适应部门管理需要和行业发展要求的统计指标体系。丰富调查方法，要充分利用行政记录和有关监测管理系统收集统计信息，避免重复统计。提高统计数据质量，坚持会审会商制度，规范数据调整程序。意见强调，各级住房城乡建设部门要按照住房城乡建设系统信息化工作的总体要求，构建与行业管理相结合的统计信息系统；要加强对行业经济运行情况的监测与分析，为政府提供准确、及时的统计信息和政策建议；要切实加强领导，明确目标要求和重点任务，确保统计机构、统计人员、工作经费和信息设备落实到位，支持统计机构和统计人员依法开展统计工作。住房城乡建设统计是政府统计的重要组成部分，是行业管理和宏观决策的重要基础。意见的发布有利于各地更好地适应新形势下住房城乡建设事业发展的新情况和新要求，有利于尽快建立科学、统一、全面、协调的住房城乡建设行业统计制度和信息管理制度，有利于进一步提高行业统计工作水平，并最终有利于房地产行业长期可持续发展。三、2013年1月份中国房地产行业要闻1、2013年房地产用地调控政策不动摇国土资源部部长徐绍史近日在全国国土资源工作会议上表示，2013年将加强和改善土地宏观调控，促进经济平稳健康发展。坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进土地市场平稳发展。要坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。加强对闲置土地和各类违规违约用地行为的查处，促进已供土地开发利用。各地要对房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。2、2013年财政部多举措力保完成城镇保障房任务财政部日前印发关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知，要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作。通知提出了六大保障举措，强调首先要严格按照规定渠道筹集城镇保障性安居工程财政资金，明确地方各级财政部门可从公共预算、住房公积金增值收