2012镇江房地产市场调研报告50P.doc

镇江房地产市场调研报告一、镇江基本情况1.1 镇江市概况镇江是一座具有 3500 多年历史的文化名城，又是一座集港口、工贸、旅游于一体的 新兴工贸、旅游城市。 镇江地处长江和京杭大运河 “ 十字黄金水道 ” 的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市。镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区， 总面积 3843 平 方公里，人口 290 万。 是一座港口型开放城市。1.2 地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，三面环山，一面环水东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。公路方面，镇江对外的快速交通主要依赖沪宁高速公路,润扬大桥维系和江北的交通联系。和沪宁线其它城市相比,镇江对外交通状况最差:主城区距离沪宁高速公路最远(15公里)。高铁通车后对区域和周边长三角城市的通达性有很大提升，高铁站点设在丹徒区，对于丹徒区加快城市化进程，逐步发展成熟，融入传统意义上的镇江市区也有一定的提升作用。镇江处于沪宁线靠近南京的一端,到南京和上海的距离分别为80和220公里这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射。对于南京来说，部分南京人可能会考虑到距离南京较近的句容置业。1.3 自然人文环境镇江是国家级历史文化名城，有深厚的文化积淀，吴文化发源地。著名景点多镇江古为吴地，当地方言为吴语。但是随着北人南迁，尤其是历史上有名的 “ 永嘉南渡 ” 之后，镇江居民就主要由江北人组成，方言改为江淮次方言，只有丹阳市、常州、无锡、苏州等地至今仍保留吴语。镇江市区同南区几个吴语县认同感不高。镇江人性格保守、好安逸、地方治安好。1.4 行政区划镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开发区 - 镇江新区，行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积2414 平方公里，人口 311 万人。市人民政府 驻京口区正东路 39 号。全市共有 51 个镇（街道）。其中 : 镇 41 个， 街道办事处10 个。丹阳市辖 13 个镇，句容市辖10 个镇，扬中市辖 5 个镇，丹徒区辖 7 个镇，京口区辖 2 个镇、 4 个街道办事处，润州区辖 1 个镇、 4 个街道办事处，镇江新区辖 3 个镇、 2 个街道办事处。 县 / 市 /面积（人口（万政府驻地京口区33227.49三茅镇扬中市105980.6兰陵路丹阳市138562华阳镇句容市218.921.7金港大道镇江新区61136丹徒新区丹徒区132.6824润州路润州区12636京口路注： 镇江新区并非正式市辖区，但享有市辖区经济、社会管理权限，故列入详述。 二、宏观经济发展分析2.1 镇江经济概况镇江是一座产业特色明显的新兴工业城。拥有2 个国家级开发区、 6 个省级开发区、 5 个国家级高新技术产业基地，拥有世界主要的锚链生产基地、全球单厂规模最大的高档铜版纸生产基地、中国最大的汽车发动机缸体和醋酸生产基地，正逐步成为以 机械、化工、造纸三大主导产业， 电子信息、新材料、交通设备、食品、电力五大优势产业，船舶及船用设备、工程电器、五金工具、眼镜、香醋等十大产业集群为主体的长三角地区重要的先进制造业基地。改革开放以来，已有 80 多个国家和地区的 1300 多家外资企业在镇江投资，包括 20 多家世界 500 强企业。未来镇江将以沿江基础产业与沿路高新产业，现代制造业与现代服务业并举的产业发展战略。重点形成以巩固发展现代制造业和旅游业为主的优势特色产业；错位发展物流业和光电子产业为主的新兴特色产业。镇江 2011 年 gdp 在江苏排名第 10，房价排名第7 。市gdp（亿）人口(万)人均gdp房价苏州11000691159189.611636无锡6800518131274.18667常州3750342109649.17392南京6250624100160.312284镇江250026893283.587100扬州275047058510.648090南通430078954499.377456泰州260050151896.214997徐州370090640838.855582盐城2800800350005127淮安170051033333.333952连云港155046633261.85134宿迁135051526213.5936851）、经济在江苏处于中游水平初步测算，2011年全市实现地区生产总值2500亿元，按可比价计算比上年增长12.3%。人均地区生产总值（按常住人口计算）93283.58元，增长11.2%，按现行汇率计算折合11736美元。2）、服务业发达程度一般，私营经济 gdp占比五成。镇江的高端企业主群体相对较少。镇江目前的经济核心是以工业为主。二三产业之比为 1.49:1 。而镇江的私营企业规模在江苏亦仅处于中游，活跃程度一般。民营企业对于全市经济增长的贡献率达到 50% 左右。这一个数字在嘉兴是89.5% ，在苏州、无锡均在 75%。说明镇江的高端企业主群体相对较少。3）、城市本地人口总量小，外来人口数量大镇江本地常住人口的数量不大，据 2010 年人口普查最新数据，全市常住人口 311 万人，较 10 年前增长 7.47% 。但随着镇江城区改造发展，外来人口增速明显，外来人口基本来自于苏北和安徽为主，消费能力有限。2.2 城市板块各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度从区块功能定位上看，丹徒居住性质较强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定。且从观念上，传统的镇江人对于丹徒普遍存在一定的抗性，认为不属于市区，是“乡下“的概念。因而区域人口导入面临较大的困难。分区板块用地面积（平方公里）规划人口（万）功能主城主城核心区2530城市主中心区，商业金融旅游服务中心南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区丹徒1515高新技术产业、第三产业和生活居住区南山风景区12休闲度假、森林公园西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区三、宏观政策分析3.1 相关政策汇总1）、保障性住房发展（ 2012.02 ）镇江市今年计划新建各类保障性住房11800套（间），其中，新建公共租赁住房（含廉租房）6000套（间），新增廉租住房补贴1500户，新建经济适用房3000套，新建限价商品房2800套，实施和平路西、绿竹巷北、荣庆里等城市棚户区（危旧房）改造3970户。此外，拆迁安置房仍然是建设的重中之重。计划新开工拆迁安置房279万平方米、2.67万套；计划竣工230万平方米、2.2万套。2） 丹徒区约束商品房买卖楼盘合同条款备案率100% （2011.4）丹徒工商局开始对 商品房买卖合同 格式条款进行备案。同时，工商部门联合法院、房管局、住建局、律师事务所等，对房地产企业的合同条款进行重点审查，寻找 “ 霸王条款 ” 。如今按规定开发商必须将取得备案号的合同在售楼现场公示。 3）、镇江市关于契税政策 镇江市自 2010 年 10 月 1 日起，对个人购买 90 及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按税率征收契税。对个人购买 90 以上、 144 以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按 1.5% 税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3% 税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。 3.2 政策总结1 ）多重政策的叠加效果造成市场的观望情绪。2 ）投资需求受到明显影响。投资客减少，目前市场客户主要以刚需自住客为主，对产品品质和价格敏感度高。3 ）系列调控措施中 “ 限购 ” 力度最大。但因为三线城市没有限购，所以实际影响小。4 ）镇江城市建设改造力度不减，新建项目供应量预计较大。供过于求，将是未来一段时间的主流市场态势。四、镇江土地市场分析4.1 镇江市区一级土地市场整体分析2011年土地成交量同比上涨6%，成交金额同比上涨61%，平均地价同比上涨51.3%。2005年以来，镇江市区土地成交量呈现倒“s”型；2006年成交3501亩，创造了2008年以前的最高记录；这一年，中南集团拿地700亩，开发了滨江项目中南世纪城；和融集团拿地500亩，开发了低密度社区优山美地。在经历了2008年的土地市场低谷之后，从2009年开始，土地市场成交量大幅攀升；2009年，苏宁置业进驻镇江，拿下大市口黄金地块50亩；帝宝花园酒店在学府路拿地100余亩，开发五星级酒店；万达、常发进驻镇江南广场，共拿地近200亩，开创镇江高铁南广场城市综合圈新时代。2010年，中冶进驻镇江，在江苏大学北片拿下360亩地；首创进驻镇江，在丁卯区拿地86亩；同时，万科再次拿地500亩，中南再次拿地800余亩，土地热度再次升温。步入2011年，镇江市土地成交量达到峰值，恒大、招商、宝龙、中建、绿地纷纷进驻镇江。从2008年开始，镇江土地的价格进入一个快速增长的阶段。2011年镇江市区土地总成交4193亩，同比上涨6%；平均成交地价为298.82万元/亩，同比上涨51.3%；成交总金额125.33亿元，同比上涨61%。大量的土地成交和地价的上涨推动了镇江市房地产业的发展和房地产价格的上升。而不同阶段拿地企业开发的项目在市场上同时销售，不同的土地成本也造成了价格的错位竞争。4.2 镇江市区2011年土地行情分析上半年土地市场偏热，下半年热度有所下降，流拍频现2011年共出让地块宗数85宗，地块时间集中在4月、6月、9月、10月，12月份出让的17宗土地仍在挂牌中。4月份出让地块中包含了大东地块，6月份包含了新生村地块，9月份包含了南徐新城体育会展中心地块4块（其中3块遭流拍），10月份包含了绿地高铁南站综合体地块500亩。2011年，镇江市共成交国有建设用地61宗，成交面积4194亩，成交金额125.33亿，成交均价299万/亩。5月，招商进驻镇江，砸金30余亿，以楼面价5500元/的“地王”价格拿下大东地块近500亩；7月，中建以15.1亿的地价拿地新生村地块380余亩；10月，绿地正式进驻镇江，与镇江市政府签署合作协议，将投资100余亿元，在镇江高铁南站附近打造1492亩的城市综合体。进入2012年，1、2月份镇江土地市场没有供应。3月30日，推出经营性用地。住宅和商住混合是此次供应的主流。具体出让地块情况如下：地块名称土地位置所属区域土地面积土地用途规划指标要求出让年限保证金起始价起始楼板价出让时间截止时间（m2）容积率（年）（万元）（万元）（元/平米）官塘1号b地块北至莱山路，东至官塘桥路丹徒区81491住宅1容积率1.25704100205002012 2012-3-302012-5-2丁岗商业1号地块东至凤栖路，南至105县道商服用地17460商业1容积率1.75404202100687 2012-3-302012-5-2原大港中学南地块南临东风河，西至经六路大港区40291商住1容积率2.107015007500886 2012-3-302012-5-2京岘山南路东侧地块南至焦顶山路，西至京岘山南路京口区30234住宅1容积率1.3702100103502633 2012-3-302012-5-2dt1020东至长香路丹徒区15054住宅1容积率1.17076038002295 2012-3-302012-5-2精英公寓二期地块北至南纬一路，西至经十三路京口区31264住宅1容积率2.88705202600289 2012-3-302012-5-2经十三路东地块西至经十三路京口区6955商业1容积率2.404076018001078 2012-3-302012-5-2通港路东地块北至扬子江路，西临通港路京口区133141商住1容积率2.4170470023500732 2012-3-302012-5-2港南路南地块北至港南路，西至港中路京口区29665商住1容积率1.057092046001477 2012-3-302012-5-2赵声路西地块东至赵声路，南至银山西路大港区29430商住1容积率2.507011005500748 2012-3-302012-5-2典型地块地理区位如下：土地成交详情如下：地号地块名称总建面积/土地用途容积率起步价/万元成交价/亩/万元成交价/万元溢价率楼面价/元/中买单位1-1丁卯桥路北张许北路西侧77800商住2.35120003671820052%2339镇江中恒置业有限公司1-2烟墩山路东侧1号173200商办1.641450098155007%895镇江中港投资有限公司1-3张许南路东纬三路北侧148010商业1.2325500147265004%1790镇江新区经济开发总公司2-1南纬四路北侧经十三路东侧61865商住2.5660018368003%1099镇江新区城市建设投资有限公司3-1象山路以北1号地块92657商住2.227600469296007%3194镇江市公共住房投资3-2象山路以北2号地块92594商住2.227800472298007%3218江苏万丰置业有限公司3-3金山路北侧11124商办0.7268011727804%2499镇江城投公司4-1南徐大道西延燃气加气站地块146740商业0.143011880337%128中国石油化工股份有限公司江苏镇江石油分公司4-2林隐路6号地块111300商住3.516000346165003%1482镇江红星置业有限公司4-3黄山西路北地块81000商住5.4417800842188006%2321颐高集团有限公司4-4大东1号地块361950商住1.91980007042010002%5553招商局地产控股股份有限公司4-5大东2号地块188050商住1.46980005181000002%5318招商局地产控股股份有限公司4-6康湾安置房1号地块11770住宅1.13000206330010%2804江市润州区恒发土地房屋4-7戴家湾安置房地块210100商住2.7522800208238004%1133镇江华源置业有限公司4-8圌山路金港大道交叉口东南地块300150商业0.380045550594%185中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-9镇澄路跨线桥南侧300150商业0.380022600225%87中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-10烟墩山路港南路交叉口东南地块800400商业0.3200026000200%75中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-11港中路南沿交叉口东北地块300150商业0.3800190013%30中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-12滨江路交叉口地块300150商业0.380057100788%237中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-13港南路滨江路交叉口西南地块300150商业0.380045600600%187中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-14105县道以北地块33500商业2.51780104208017%621镇江智仁建材有限公司4-15纬一路东侧地块81600商住2168003241980018%2426常州华凌地产有限公司、瑞昇国际贸易投资有限公司4-16丁卯桥路北张许南路东地块170250商住2.4536800363378003%2220蒋伟年4-17南纬四路南环园西路北侧地块113400商住215800197168006%1481镇江先基置业有限公司4-18丹徒dt1122190200商住315800177168006%883瑞宇集团有限公司4-19丹徒dt100310900商住1.6440100990125%908镇江中融置业发展有限公司5-1新生村1号地块235221商住2.159000266600002%2551中建一局集团房地产开发有限公司5-2新生村2号地块369910商住2.690000385910001%24605-3南徐路西侧66514商业4.72773029079303%5627镇江国投置业开发有限公司5-4润兴路西侧37549科研4.9159014616906%2205江苏三顺实业有限公司5-6学府路南侧12631商住2.4270018828004%5320江苏康华投资有限公司5-7丁岗烟墩山路西侧36055商业1.0636007438006%1117镇江瑞城房地产开发有限公司5-8经十路东侧20000商业5210036722005%5500镇江京河建筑工程有限公司5-10丁卯桥路南侧453.9商业0.31100551125014%8262镇江金鹰石化有限公司5-11扬子江路南侧199748商住1.81350084140004%1262镇江开诚置业有限公司6-1朱方路102号地块31500商住2.5860046688002%2794镇江市润州区房地产开发总公司6-2谷阳路东学府路南地块68100商住3.2613700447140002%2056复亿投资控股(上海)有限公司6-3板桥安置房一期地块135000商住3.117500271177001%1311镇江红星置业有限公司6-4新城市花园安置房四期地块196100商住3.722000281223001%1137镇江市公共住房投资建设有限公司6-5金山水城安置房三期1号地块166800商住316300198165001%989镇江市公共住房投资建设有限公司6-6金山水城安置房三期2号地块204000商住2.316300125166002%814镇江市公共住房投资建设有限公司7-1檀山路东侧地块14051商业3.39470026549004%3487城投公司7-2金山湖路以东地块6922商住1.05270027929007%4190新湖置业有限公司7-4体育会展中心南1号地块97907商住230000306310003%3166镇江亚东置业有限公司7-10运河路菜场地块6500商住1.018009390013%1385红星土地整理开发公司7-11dt1014地块4822商住11659镇江市丹徒万源房地产开发有限公司7-12dt1125地块26818商住4.8630018764002%2386新安创恒置业有限公司7-13dt1126 地块121413商住2.635000210360003%2965镇江宝龙置业有限公司7-14扬子江路南商业地块26233商住1.54440011445002%1715新区经济开发总公司7-15万顷良田安置区商业地块12617商住1.515008516007%1268镇江瑞城置业有限公司8-3中华路地块350400商住41200009351210001%3453镇江汇丰房地产开发有限公司8-4檀山路以东地块285400商住259000290595001%2085上海绿地(集团)有限公司8-5五洲山路以南一号地块114800商住224200284245001%2134上海绿地(集团)有限公司8-6五洲山路以南二号地块35500商住2.5630030164002%1802上海绿地(集团)有限公司8-7高铁站北广场一号地块134550商服6.511000360112002%832上海绿地(集团)有限公司8-8高铁站北广场二号地块153000商服513500301138002%902上海绿地(集团)有限公司8-9五洲山路以北一号地块67700商住2.214000310143002%2112上海绿地(集团)有限公司8-10五洲山路以北二号地块48400商住210200289105003%2164上海绿地(集团)有限公司五、镇江市房地产市场分析5.1镇江市区商品房市场历年量价走势分析 2011年商品房市场成交227万方，同比上涨10%；成交均价5247元/，同比下降8%。镇江近几年供应量稳步增长，2011年度市区供应量达360万方，较去年增涨43%；成交量在2009年达到峰值后，逐步开始有下降趋势，2011年相比上年有所回升，市区商品房共成交227万，同比2010年上涨10%；2005年以来成交均价稳中有升，但11年成交均价回落至5247元/，同比下降8%。从供求关系来看，全年累计供销比达1.6:1，供需矛盾开始明显。供需双方的市场地位倒置，市场仍然以“买方”为主。5.2镇江市区2011年商品房市场量价走势分析保障房刺激明显，成交均价波动较大全年成交量呈“w”型，全年成交均价呈 “m”型：2011年全年商品房成交量呈现“w”型，导致这一现象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量；2011年全年成交均价与成交量互补，呈现“m”型，保障房成交量的增加拉低整体市场成交均价；双管齐下，造就12月份“谷底”均价：12月份，镇江市区价格跌至全年最低，比1月下跌41%：一方面是12月份保障房成交量较大，另一方面是由于年底开发商为资金回笼采取的降价促销策略。5.3镇江市2012年商品房市场量价走势分析进入3、4月份以来，镇江市周成交套数为191套/周，相对之前市场出现一定的成交放量。主要是以“恒大绿洲”、“江南府邸”、“科苑华庭”为代表的项目开始降价打折。通过降价放量的方式，提高项目的去化速度，效果明显。从价格上看，整体呈下降趋势，在第15周回到5000元/平米附近。丹徒区相对于市区价格下降的幅度更大，这主要是由于当地需求不足，且部分开发商拿地时间较早，土地成本相对较低，有一定的价格下降空间。从成交量上来看，丹徒区去化速度为54套/周。2011年度普通住房成交排行榜（按套数）序号项目名称行政区域销售套数（套）销售面积()销售金额(元)均价（元/）1 风景城邦丹徒34235113.88155882231.004439.33 2 海德公园新区24425390.54112334911.004424.28 3盛世家园新区23024590.20109284158.004444.22 4万科沁园润州19822097.44175009563.007919.90 5优山美地京口18920963.73120880362.005766.17 6万科润园润州18822374.95181732057.008122.12 7东锦花园新区18014589.9084361324.005782.17 8御景湾花苑新区16717250.1278353159.004542.18 9欢喜家园丹徒16414726.2069658984.004730.28 10九润双子星公寓润州15411744.2193295801.007943.98 11香榭丽舍丹徒14915524.9366908631.004309.75 12钻石铭苑新区14714554.0686011604.005909.80 13永安新城家园丹徒14315683.8279065184.005041.19 14朴园润州13114361.82112635535.007842.71 15学林雅郡京口12411375.4559977533.005272.54 16香江世纪名城京口12311462.3762700996.005470.16 17四海家园新区12011674.2041522676.003556.79 18国信宜和润州11412240.72104368440.008526.33 19画意江南丹徒11312819.0353442788.004169.02 20江南茗苑润州1109398.6056408781.006001.83 本年度普通住宅成交排行首位为丹徒新区的农工商.风景城邦项目，该项目作为丹徒新区的百万方大盘，配套齐全，面市时间较早，市场知名度较高，再加上该项目的价格较低，本年度普通住宅共成交342套，成交均价仅4439元/。2012年1季度度普通住房成交排行榜（按套数）排名项目名称区域成交面积()成交金额(元)成交套数(套)成交均价(元/)1恒大绿洲丹徒区188129405870017250002中南御锦城京口区133838030034011760003风景城邦丹徒区119316328559711053044首创悦府新区8942492484859355075万科魅力之城润州区10136826054609081506常发广场润州区8905637541856571597明发锦绣银山新区6882393634796157208亚东朴园京口区6590551487486083689东郡华庭新区51962982766758574010招商北固湾京口区7891931096505411800丹徒区均价较京口、润州、丁卯都要低，为4675元/平米。恒大绿洲将产品和价格结合的较好，通过精装修的 品质和园林，景观湖的打造做出产品差异化。同时控制总价。 因而取得了较好的销售情况。但目前也面临同区域其它较早拿地的项目的价格竞争。5.4 各行政区域市场分析1）、京口区京口区房地产的发展主要依靠京口区独特的“三校两山一江”的优势，得益于这些得天独厚的资源底蕴，造就了中南世纪城、江山名洲、香江花城、中冶蓝湾、招商北固湾、优山美地等楼盘项目。京口区的成交均价在镇江市区四大行政区域中也处与领先的地位。除了地理优势，区域发展迅猛的主要原因是产品的多样化和品质化。招商北固湾的面市，给本区域房地产市场带来很大的冲击。首先从价格上创造了京口区乃至全市区的标杆，并大幅拉动本区域整体成交均价；其次从资源上重新引导了镇江市民对滨江资源的认识，重新塑造的区域的形象。在售重点楼盘：招商北固湾、中南世纪城、江山名洲【典型项目个案招商北固湾分析】n 项目基本情况区位资源所处区域、板块 镇江市京口区北固山现场地址 东吴路与滨水路交汇处周边配套情况商业配套大市口商业中心、龙吟坊商业街、镇江国际饭店、镇江宾馆教育配套中山路幼儿园，中山路小学，外国语学校，江苏大学（北固校区）医疗配套第一人民医院、江滨医院交通配置4路，8路，12路，24路，28路，35路，123路，130路，133路，135路规划设计建筑规划总体量550000平方米建筑形态高层、小高层、花园洋房、别墅容积率0.93（一期北）绿化率40%风格建筑风格art-dedo、法式外墙干挂石材装修情况毛坯 项目形象 投资商名称招商局地产开发商镇江盈胜房地产开发有限公司代理商上海同策房产咨询股份有限公司全案推广红观广告物业管理招商局物业镇江公司产品报价高层均价8500元/平米n 土地获取资料该项目土地成交时间为2011年5月，土地成交楼面价约5471元。地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率出让方式4-4大东1号地块商住1904173617921.9挂牌4-5大东2号地块商住1290601884281.46挂牌截止日期出让起始价成交价楼面价溢价率竞得方2011-0519800020100055531.52%招商局地产控股有限公司、盈泽发展有限公司2011-059800010000053182.04%招商局地产控股有限公司、盈泽发展有限公司n 区位及交通情况n 周边配套情况n 户型分析目前招商北固湾推出的推出的22#23#楼盘，以三室二厅二卫一橱面积131-166m2大户型为主，主要面向再改及投资型置业，另有小部分82m2二室二厅一卫一橱，面向首次置业家庭。高层a户型3室2厅2卫1厨147.00m2特点：1、三卧室均赠送飘窗2、主卧及客厅朝南，客厅连接南向阳台3、赠送入户花园不足：两次卧均朝北，餐厅面积偏小高层b户型2室2厅1卫1厨82.00m2特点：1、双卧室朝南2、客餐厅一体化设计，增大空间感不足：无独立阳台高层c户型3室2厅2卫1厨131.00m2特点：1、赠送入户花园2、客厅和小阳台连接，增大空间感3、主卧有独立卫生间不足：北侧卧室及大阳台可能会存在阳关不足高层d户型3室2厅2卫1厨166.00m2特点：1、2700转角阳台2、客餐厅一体化设计，空间开阔3、主卧朝南、次卧连接南侧阳台4、赠送入户花园2）、润州区润州区房地产的发展主要靠“两山一江”，北靠金山和长江，南靠南山绿核，地理与生态优势仅次于京口区。但是，该区域存在严重的分化现象，即，金山板块发展一直处于滞后状态；而南徐新城板块属于政府重点规划区域，随着新市政的迁入，大幅带动了板块的发展，以万科为代表的开发商，点燃了南徐新城开发的导火索，价格不断攀升；随着万达广场的逐步成熟，镇江南广场商圈的热度也再被拔高。在售重点楼盘：红豆江南府邸、远洋香奈河畔、万科沁园、国际冠城、国信宜和、朴园上观【典型项目个案远洋香奈河畔】n 项目基本情况区位资源所处区域、板块 镇江市润州片区、南山风景区东侧现场地址 镇江新区观塘桥路谷阳路交汇处周边配套情况商业配套 沃得购物广场、沃尔玛教育配套 观塘桥镇中心幼儿园，观塘中学，美林湾幼儿园医疗配套 丁卯医院，规划要求配建社区卫生站交通配置135路、k221路、21路、6路规划设计建筑规划总体量 约71.5万平米建筑形态 小高层、高层、联排别墅容积率 1.5绿化率 大于30%风格建筑风格法式风格装修情况毛坯 项目形象 投资商名称 远洋地产开发商远洋地产镇江有限公司代理商天启&开启物业管理待定产品报价高层均价4588元/平米n 区位及交通情况该项目位于镇江市镇江市润州区，南山风景区东侧，观塘路以东、谷阳路以北。该项目距离京口区老城中心约4公里。该项目周边有135路、k221路、21路、6路公交往返京口区大市口，交通较为便捷。n 周边配套情况教育：观塘桥镇中心幼儿园，观塘中学，美林湾幼儿园医疗：丁卯医院、观塘医院 商业：沃尔玛、沃得购物广场n 户型分析a户型2室2厅1卫 约94m2特点：1、南北通透，主卧朝南2、客餐一体化设计，增大空间感b户型2室2厅1卫 95m2特点：1、客厅方正、双厅相连2、主卧带180弧形观景阳台c户型3室2厅1卫 103m2特点：1、南北通透2、主卧带180弧形观景阳台d户型 3室2厅1卫 105m2特点：1、南北通透2、主卧带180弧形观景阳台e户型 3室2厅2卫 118m2特点：1、南北通透，主卧、书房朝南2、主卧带独立衣帽间及卫生间f户型 3室2厅2卫 118m2特点：1、客厅宽阔，和阳台相连，通风好2、主卧带独立衣帽间及卫生间g户型 3室2厅2卫 136m2特点：1、客厅宽阔，和阳台相连，通风好2、主卧带独立衣帽间及卫生间【典型项目个案红豆江南府邸】n 项目基本情况区位资源所处区域、板块 镇江市润州区金山板块现场地址 镇江市中山北路、和平路交汇处周边配套情况商业配套 黄山商场，大市口商圈、八佰伴教育配套 镇江市桃园中心小学、宝盖路小学、润州实验幼儿园、镇江二中、镇江六中医疗配套 第一人民医院、第二人民医院、黄山医院交通配置公交104，133，15，130，17，40，115，2，34路规划设计建筑规划总体量 125723万平方米建筑形态 高层、别墅容积率 1绿化率 30%风格建筑风格简约欧式外墙 局部石材装修情况毛坯 项目形象 投资商名称 红豆集团开发商无锡红豆置业有限公司镇江分公司 物业管理红豆物业产品报价高层均价8500-9000元/平米n 土地获取资料本项目为西荷花塘地块，地块取得时间为2002年8月，总建设用地面积为125723m2，总建设规模125723 m2，容积率1.0，竞得人为无锡红豆置业有限公司。地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率出让方式西荷花塘地块居住1257231257231挂牌截止日期出让起始价成交价楼面价溢价率竞得方2002年8月1760020250161115.06%无锡红豆置业有限公司n 区位及交通情况该项目位于镇江市润州区金山板块、北临金山公园风景区（镇江市中山北路、和平路交汇处），周边有公交路线104，133，15，130，17，40，115，2，34路。距离大市口商务区约3公里，车程五分钟。周边交通便利。n 周边配套情况商业：大市口商业中心、八佰伴、黄山商场酒店：海洋大酒店、京口饭店、镇江宾馆 教育：镇江市桃园中心小学、宝盖路小学、润州实验幼儿园、镇江二中、镇江六中 医疗：第一人民医院、第二人民医院n 户型分析a户型4室2厅2卫1厨 171m2特点：1、主卧、次卧朝南、三个卧室均赠送飘窗2、赠送面积大b户型2室2厅1卫1厨 109m2 特点：1、双卧室朝南2、客餐厅一体化设计，增大空间感不足：次卧有遮挡，采光不足c户型3室2厅2卫1厨142m2特点：1、双卧室朝南2、客厅和小阳台连接，增大空间感3、主卧有独立卫生间d户型2室2厅1卫1厨115m2特点：1、赠送面积约20m2，赠送面积大2、客餐厅一体化设计，空间开阔3、赠送入户花园d户型2室2厅1卫1厨92m23）、丹徒新区丹徒新区位于镇江南部，距离市区9公里，是政府重点规的新区之一。镇江市政府旨在建设“绿色丹徒、生态丹徒”，依靠“两山四水”的自然条件，具有环境资源上的极大优势。丹徒新区自身配套较为欠缺，丹徒新区房地产市场发展相对缓慢。镇江宝龙城市广场是位于丹徒核心的总投资30亿元、总建筑面积约55万平方米的大型商业综合体。项目规划有大型购物中心、商业步行街、酒店式公寓、商务酒店、办公楼、高档住宅于一体的大型城市综合体项目。项目在今年将部分完工。项目建成后将对完善丹徒新城城市功能，提升丹徒新城商业层次，促进丹徒区城市经济起到积极推动作用。从区位上看，丹徒区与市中心润州区和京口区有南山风景区相隔，一路上被众多占有区位优势的竞争对手阻隔、拦截。因而价格上丹徒区上升空间有限。 住宅市场上面同一区域价格差距非常大。恒大绿洲高层公寓售价5600元/平米（装修），同区域风景城邦特价房只要2900元/平米。墅市场方面，得益于区域别墅市场较低的价格因而相对较受欢迎。区域内公寓价格多集中在4000-5000元/，别墅多集中在8000-9000元/。在售重点楼盘：恒大绿洲、画意江南、风景城邦、香格里拉、驸马山庄【典型项目个案恒大绿洲】项目基本情况区位资源所处区域、板块 镇江市丹徒区现场地址 312国道与镇荣公路交汇处，铭基商贸城东侧周边配套情况商业配套 丹徒世纪华联、冠城商业中心（在建）、宝龙城市广场（规划中）、谷阳大酒店教育配套 丹徒实验中学、丹徒大港中学医疗配套 丹徒区人民医院 交通配置6路、21路、91路、k221路、镇荣专线京沪高铁镇江站规划设计建筑规划总体量 232000平方米建筑形态 高层容积率 3绿化率 54%风格建筑风格新古典主义欧陆御湖城外墙 装修情况精装修 项目形象 投资商名称 恒大地产开发商镇江佳祺置业有限公司代理商远创广告全案推广中府广告（南京）物业管理金碧物业产品报价高层均价5600元/平米n 土地获取资料该项目土地成交时间为2010年9月，土地成交楼面价约1004元/平米。地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率出让方式g1011地块住宅1160603481811.03.0挂牌g1012地块住宅829802489411.03.0挂牌g1013地块住宅829802489411.03.0挂牌截止