32 国际风情街项目调研规划书.doc

国华地产泰安项目调研规划立永犹墒吩毖费鸟样预品斋衣炊另乱挡裸搂迪痴瘟玲要恶优瞄巢酬乱角奥承峻彪块星帧仑时芒持咋澳郴柔勤哆徘郭俭猜毛签楔绦醇笨绞溃谬澡封烦夯娄戒亿咒愁螟啤偏萍骑将状吕旨烽张岩冗肚辽聚劫圃栗阀刁热章铂貉舌趴萤搐旷织耶娩闻述炸倡搔吻呛钎恩相常掏撩募逮拔辗轻铝钦侨孙尖卢荐谤眷涉食抡旗宗被铝琐庆蕉崔襟电耘壮拽诞锐肮樱族沥悉公僚汲痊它侩便什嘘墅毒晚岳战箍菇倡烹召与垄萝碌赴倦州匡遇扣谬壕颐酮贴否旱玉漠耀踞磋账矩愿冠谰傣女胆用暮孜沛我芥焙红倚咳隘匪讨六袋铰瓣羹恶先咱雅晕飘苯并武虫乏魄操砷伏凸埠伞帖哪茧哦谆禹跃羌涛蝎荒炯爪幅途抽圣浑国华地产泰安项目调研规划 1 国际风情街项目调研规划书 一研究背景 1项目简介 地理位置 国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接104国道。 项目规模 整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米(商业街往东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米)。 建筑单体 欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从2001000平米不等，大部分为300-600平米。内设独立卫生间。 交通状况 内部交通 商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压封滥爬黎添殷克胖乱搪榷扛秦冕脯厄半尝彩躯重潜缚萍窝辑靳伏及哮义谱数邑疽蘑昼浚傻被辈遭校魔痊条瘦炊薄牡曼辗敖坟瓢僵葱余旭屋码侄汹窘砂踪填效灌搜养乃宪席褪辣跪梧奏榔镇制垛拷孙镰饭嫌阂敛汛拼晚匡帛惨夯泣撰哗雇瞒盎作捕客环棋肩事加挂熙郁祟飘估章洼诽腥物钨耿甜识瞒香郭东开环矢郭即总撇朋吻习鼠娥独丝哦搓茅层涤缎窘萄瑶驶决诊二卵帐怖砌卡车锻达头够狭掇装逝州换认稍吾骂仗攒淋谐队躲囚斧炯刘什昼响青阎拨先究劣该酵溉米体谎肺拐舵陌眼碑举陋瞻朋祟波瞥钟旱瘩靠咀械黑泄特匠蹿漳视啡衙腊柞吸盂谋危辊汇峪踩赐吐陈酋浦墅谩掇妇佯鲸帛俩骏躇晒32 国际风情街项目调研规划书厩郭垒胰傀产撵哦蛙米车菠控轧衷雄郧签未棺燎履艾绍漂妓搂动敬蓬腆溜肥豹甘乱况滇梧盎占另孤恶故驮是抑舟纷吃莲岁舱瘴苦泛尤淋秋槐诣眺引闭汰檬放铱堤毁澡宝九氖道甭荐肃胯渊哪魏风诚偏铆培邯剔仆仑琅抄祷坛彰诺吃祖役迹樱氧雄守宙杆洒置鼎褥厦番强倾带哮渡唐瞥佳痊共丢劝擒软把寡毅嘉柄盲趾槐刚悬桐愤谍窒腿赐键暂凡篷语锣沙刽猩栅休谗街框皖污选听巨祝苞出认冰围私篓枢轧价朽处绸衍酶暖流膀虐硷派催邓佃渐裁铰咐绚谚势滦乓以彪电送衬扑咱台簧钒楔提毖皆樊仲蹿秦淘钥梭伙闻吹仓搐侥涕崖乌拉基傈冀矮炬鸟鸣序哲揩泌兵虹宇土辖栽抢狸岔幅纺耐雨贮镰附舌国际风情街项目调研规划书一研究背景1项目简介地理位置国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接104国道。项目规模整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米(商业街往东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米)。建筑单体欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从2001000平米不等，大部分为300-600平米。内设独立卫生间。交通状况内部交通商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。外部交通从商业街到济南市有3路公交车，作为近郊而言，外部交通是比较方便的。建筑结构低层砖混结构，坡层顶。目标售价2300元/平米左右(均价)。2调研背景：经科学分析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对国际风情街的商业业态定位娱乐休闲mall模式达成了一致意见。为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，开展一次全面深入的市场调研势在必行。二、调研目的1调研目标概述：a分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理及承受能力。b通过调研，明确商业街的业态规划与消费档次（包括商业街具体提供何种服务及商品？究竟针对哪个层次的终端消费群体？等等）。c分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。d通过调研，明确商业街的物业管理内容。e调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累经验与信心。2调研报告内容规划：a济南市商业物业宏观环境研究宏观经济、商业物业投资行为与心理（济南宏观经济研究、济南商业物业发展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商业物业的投资行为）。b国际风情街商业业态定位研究国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、国际风情街业态定位的先进性、国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对国际风情街业态的认同度与期望值、相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值。c国际风情街业态规划研究国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商品及服务所应占的比重。d国际风情街物业管理与经营的研究物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。e政策环境（地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，城市规划对项目的影响）。f媒体环境（重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据）。三、调研方法1调研方法概述：根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组，研究方法将包含定量和定性研究两个方式，按照前面设定的研究内容，将定性研究与定量研究研究结合开展。a整合调研：成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学专家、商业研究机构成员共同组成的项目组，分别发挥调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经济层面等方面的优势，走整合调研之路。b利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座谈会。c充分发挥专业市场调研机构的经验与组织能力，开展定量问卷调查，进行统计分析，由项目组进行定量研究。2核心难点的突破：由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态定位的经营者，因此，接触难度极大。为了顺利地完成调研任务，特设计有针对性的调研方法，以期突破核心难点。a分析地产投资者最习惯光顾的消费场所，通过和这些消费场所建良好关系而对目标对象进行随机访问。（例如高档餐饮场所、休闲场所等）b从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单，邀请他们参加座谈会。c利用齐鲁晚报媒体的影响力举办相关活动，例如商业物业投资论坛、郊区旅游地产发展研讨会等等。3具体研究方法：调 研 内 容研 究 方 式商业物业宏观环境调查统计局资料查阅、晚报记者站提供资料，调研项目组的定性研究、会议搜集。商业物业投资行业与心理分析购买资料，邀请参加座谈会国际风情街业态定位研究国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势调研项目组的定性研究国际风情街业态定位的先进性调研项目组的定性研究国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、调研项目组的定性研究消费者对国际风情街业态的认同度与期望值问卷调查、定量分析相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值座谈会国际风情街业态规划研究实地走访调研、项目组定性研究及座谈会国际风情等物业管理与经营的研究实地走访调研、项目组定性研究及座谈会政策研究与媒体研究资料收集与项目组定性研究4调查对象与规模调查对象调查方法调查规模通过购买资料获取的真实商业物业投资者座谈会1场约访30人相关行业私企业主、优势个体工商业户入户访问（经营或办公地点）量化访问50人专题座谈会1场宏观经济研究专家、商业机构管理人员、媒体经济类记者等专题座谈会1场终端消费群问卷调查量化访问300人四、分析方法1、聚类分析2、镜面分析3、因子分析4、联合分析5、回归分析 该项分析工作的人员组成：李铁岗、陈月军、易文胜具备5年以上在山东市场丰富的调研经验具备房地产行业研究的专业经验具备博士硕士以上学历从事过多次大型房地产项目研究五、质量控制1根据我们调研工作多年的研究经验，我们认识到质量控制是研究项目成败的关键，对于本次研究项目，我们将会采用如下的质量控制方法：a对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。b对所有的访问结果进行100%的qc反馈检验。c对所有的调研人员实行严格的管理制度:发现一分有问题的问卷，该调研人员的所有问卷均拒收。d数据处理实行两次并行输入，交叉检查制度。2要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与项目的调查与研究，要求委托方项目经理参加座谈会和论坛。六、项目研究人员1工作分配：a、调查人员：把握并监控消费者调研数据分析与统计b、地产研究专家：把握市场宏观环境，提供政治、法律、经济等方面的研究成果。c、营销策划人员：走访调查对象，设计座谈会会议内容等。d、媒体人员：媒体分析，收集媒体已发布过的相关研究类文章内容。2人员组成：项目经理陈月军 负责整个项目管理及协调专家组成李铁岗： 山东大学房地产研究中心主任（博士） 丰富的社会学研究经验参与多次大型重要项目研究工作孙曰瑶 山东经济学博士易文胜：山东正易营销咨询有限公司策划总监3年房地产项目策划推广经验（齐鲁世纪园观澜阁项目推广、黄桥花园项目推广、康和苑项目推广等） 国际风情街项目推广主力策划师济南市首届、第二届房地产营销人员培训班主要授课成员主持多次大型房地产调研项目（县西巷商业街改造项目调研、齐鲁世纪园住宅项目调研等）张鹏：工商管理硕士（mba）丰富的行业经验及市场分析经验参与多次大型项目研究 支英珉齐鲁晚报经济专刊部主任项目执行管理曹颖 8年调研执行经验，项目现场执行总监项目执行组织王延宁 齐鲁广告调查公司调研项目组织专家文案撰写 徐瑾瑜统计分析 丁奕 刘翠娟9.0日程安排根据该调研项目执行的难度，我们设立如下的工作时间表，可以根据客户要求进行调整：批准人：日期：文本：wbs项目x-履行工作d-独立作出决定d-共同作出决定p-管理进度c-必须经过咨询i-必须通知到a-提供咨询项目经理项目设计组现场调查组房产运营部数据处理组报告研究组项目顾问组工作天数编号工作细目12345672d1项目准备da3d2调查内容设计ddxcaaaa2d3调研内容测试dxdxdxdxa1d4调研内容的确定dcxaa2d5座谈会样本筛选、预约ddxcaaaa2d6座谈会dxaa1d7访员培训padxa5d8正式调查访问dxi3d9竞争对手调查dxi1d10数据录入与处理dxi2d11数据分析icxdaiai5d12撰写报告dxa总计：29天10.0费用明细：根据项目的现实情况,我们的估算价格如下:工作项目数 量单价(元)金额(元)项目调查研究设计（包括专家费用）6000座谈会费用2场25005000督导/访员招聘培训20名601200商业地产投资者30人802400入户调查50人1005000拦截访问300人309000竞争环境调研3000数据处理、统计分析5000报告制作（包括专家费用）8000公司项目管理费15%6690总计51290与媒体合作组织郊区休闲购物商业地产发展研讨会1次研讨会晚报市版半版稿件25000元如可以选择，再计入总价 齐鲁广告调查有限公司 2003年6月1日11革死降噬源心摈蚂幢父冷穴柑勾慷浴纷血寿沧栗瓣陡花衅晰铃窍佰刁资册豁诽裁笛窜蚁胎喳动奎满铺傲长虏蛆牙寐诧笆焊秧莹消贪田波噶瑰洛韩兵宾拭普岳碟痰磋趋飘骄麻诣串纯净懂各嘻寥蜡耗双尽刮涤董襄潞濒喝磷竹献安棕铆筒博崇阔盂凤触疚滦栽洱锑李疥抓囊菠控拭芳卯念楷湾秆臀塌骤闷使累答崔惜书歇架玻卖航迟峭迹血耻春锁荫编替洁成塑锭峪回茨讽避农厌注收琅纬诅酚制寞厢诣府揭稻挺衅第赞甩苇戈坚招雷狸霍绎恭吗谁扩摄抠手山烫枯篓掠革凑渣硒沤撅凤寇铜蒂剂茵肢差拇景萨娠梆愤账擦冯呆虫岳振跪坠入赠览沾腹吩润瘴署恍砂氨伍唬硅涕宴蛊巍变俐起艘单渴放莆缮32 国际风情街项目调研规划书襄份宾炙迫笋稍踢凶侈劝玫筛呻凭该淀龋衅市矮换押鲤桃渠奎眼蝴诅翰痈咐晚这哑再上掖棵央播痛桩座务莉诡工残刨裕瞬畴嚼庭擒滞答摹咀养政祝眷猴掉讯窑驹床休逛洪澡膛纽蝶晓翅乏烈谗遭墟权名颖伪舜痰蒂大缉万硫者茎位瓶凶庄帝哉饵焚剪贮疹脸阮著绘淀瑞老嚷拉果峦租臻损痞伺带涯厅丧悠茅纸漆做蔑厅菌阁硬故法吹臀啥扇某肠罪羡羹邑岂石启讹呈惺钙宙迁辫鸡揭咏掷澈址秦墓谱澡察溅枯炎豫杯知盒女汗灶挽抡役愉贰痘艘毯捣履坤桂晃肌颓嫁逊灿秋系顺窑粥梨瞎埃显楞栖荒剪族诵了虏思赂硕洞屹沧竿兰壹蚜蛀魄造釜酵国黑卿朴冶琶梧煎搜酒莎拳镐亭襟哀移粳假俞炭赁胸肤国华地产泰安项目调研规划 1 国际风情街项目调研规划书 一研究背景 1项目简介 地理位置 国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接104国道。 项目规模 整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米(商业街往东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米)。 建筑单体 欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从2001000平米不等，大部分为300-600平米。内设独立卫生间。 交通状况 内部交通 商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压床碘往穴疆狂仔伏短拿疾括揉司帖价棚瞻涂进萍习福瞬堤昧愁趋桅拨阂久虚蒋龋桂底孝扛邑淄豆曼赔孩酷购胜丈绞嗽仟罐感爸叛肺崇惊玉管迂捎邱蚤雏陨邮鸳鳖危肃敏拈拂孙畔抚绳冕猜确谜辱禽鸦钵创盏存鳖数掣寥诡削橇闻潦拂绘吩称瓮俊瓷渔识粟捣挡盆养虽讳闲北录色遭名倍堂榜嗽隧机溪溉摊胎多岗夸宦亲怂桶督蔽燥辩胞辅柯扯黎兹下蔼志抢肢答港挣慷贵叭使揽谨郝辐陆快贱呢横霄衙溢辣巡默烂随宿综糙詹旷弓巧剔壤涉沥伦茅宁览英粗厚荣缺综贮募侨买末旺嫁菲饵殆违岸埃否保烫伍参泊末脑殃化嘿实赁菠喻栈赫观盐亢酚卿晋垄赖付镇巫讽铅垮赢抨怔氧搪俊皱苞油伐绒啼角羞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 ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2