上海公务员考试 专业考试 城市建设管理讲义（根据2011大纲整理）.doc

第一部分 城市建设经济管理一、城市社会学基本知识（一）城市社会学研究的主要内容人类生态学、城市社区的划分、城市问题（失业、住房紧张、环境恶化、种族歧视、阶级冲突、贫富不均、犯罪等）对策与规划、城市化。（二）城市、社区、居住社区与城市居住区的概念（1）城市：是以非农产业和非农人口聚集为主要特征的居民点，在我国，城市是指按国家行政建制设立的市和镇。（2）社区：社区是若干社会群体（家族、氏族）或社会组织（机关、团体）聚集在某一地域里所形成的一个生活上相互关联的大集体。在我国，城市社区一般指街道、居委会；农村社区一般指乡镇、村。社区人口一般在2万左右。（3）居住社区：是以居住行为为核心的内在社会网络及社会互动的空间表现。（4）城市居住区：是一个空间实体居住地域，一般称居住区。泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（3万-5万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。（三）社区的基本构成人群：第一要素地域：重要条件生活服务设施：联系纽带文化背景及生活方式：相互关联基础生活制度及管理机构：维持秩序的基本保障，构成大集体的必要条件人群和地域是最基本要求，后三者是社区人群相互联系的纽带（四）社区的类型根据共同地理位置分。在城市，相邻的几个街道或居委会合称一个社区；在农村，相邻的村或镇合称一个社区。根据共同兴趣或目标分。学校、工厂根据共同问题分。如河流污染，影响两岸居民生活，为有效解决问题，可以将这些居民视为一个社区。（五）城市社区的特点人口集中、流动性强：钟摆式流动异质性：价值取向多元化经济和其他活动频繁生活方式多样化人际关系松散居民的组织程度比较高（六）社区建设与管理（1）城市社区建设：是指在政府倡导下，依靠城市社区力量，利用社区资源，解决社区问题，强化社区功能，发展社区事业，促进社区经济和社会的协调发展。（2）城市社区管理：广义的，是对整个城市社会系统，包括政治、经济、文化等社会领域的全面管理；狭义的，是城市社区内部社会生活所进行的管理，如环境卫生、医疗保障、社区服务。本质上讲，社区管理是对社会系统的社会管理，借助系统方法、层次方法所实施的社会管理。城市社区管理把实现社区社会效益和心理归属作为最终目标。（七）社会发展理论西方的现代化理论：西方不发达国家之所以仍然处于传统社会，是因为它们不能突破传统与现代的界线，这些国家要想现代化，唯有引进和输人西方文明，并将它转化成自身的文明用以取代原有文化，照搬西方的发展模式，即实现“西方化”，或者叫“全盘西化”。作为西方现代化理论对立面的依附理论：非西方不发达国家之所以不发达，未能实现现代化，并非内部因素所致，而是由发达国家这种控制、剥削和依附关系所造成的。取代依附理论的世界体系论：有中国特色的社会发展理论（八）城市社会空间结构的变化趋势（1）变化原因：经济、人口、社会等因素的影响（2）变化趋势：经济因素：变化一、当今最重要的经济变化将为新的劳动地域分工，这就是国际性或国家尺度的劳动分工以及跨国企业的世界性经济支配。典型表现为：高附加值的金融、贸易公司总部职能集中于世界城市的中心区域，办公职能和研究开发职能集中在世界城市的郊区，而生产部门则广泛分布在发展中国家。变化二：经济结构的软化。世界经济变化的空间结果表现为：西欧、北美工业中心地带的许多城市的非工业化 大城市圈内部制造业和服务业的离心化 大城市成为专门生产、处理信息和知识的世界化城市人口因素：家庭结构变化、人口负增长、老龄化社会。（九）城市管理中的社会学思维（十）当前中国城市社会结构的特征和社会问题（1）城市结构特征：传统的圈层式的城市发展日趋衰弱，而城市空间结构的分散化将越来越明显；产业布局和生产方式呈现集中与分散并存的局面；知识密集型企业占主导地位，并依托人才密集区在城市聚集；在相当长的时间内，传统的制造工业将会与新的信息产业中心并存，出现二元化的城市空间结构和社会文化结构；（所谓二元经济结构，简而言之，不过是工业和农业两大部门的区分，即一个社会的经济和人口划分为工业和农业两大部门）城市生态环境不断改善，营造出良好的生态空间。（2）城市社会问题：（我国城市社会十大问题）人口问题：最严重、最基本、最棘手劳动就业问题：经济性失业、社会性失业、结构性失业、季节性失业、人口过度增长失业，失业都是社会性的。青少年犯罪问题老龄化问题：60岁以上人口占总人口10或65岁以上7贫穷问题：贫穷线知识分子问题婚姻家庭问题社会主义道德风尚问题城市发展和建设问题官僚主义问题（十一）构建和谐社会的基本内容民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。民主法治，就是社会主义民主得到充分发扬，依法治国基本方略得到切实落实，各方面积极因素得到广泛调动；公平正义，就是社会各方面的利益关系得到妥善协调，人民内部矛盾和其他社会矛盾得到正确处理，社会公平和正义得到切实维护和实现；诚信友爱，就是全社会互帮互助、诚实守信，全体人民平等友爱、融洽相处；充满活力，就是能够使一切有利于社会进步的创造愿望得到尊重，创造活动得到支持，创造才能得到发挥，创造成果得到肯定；安定有序，就是社会组织机制健全，社会管理完善，社会秩序良好，人民群众安居乐业，社会保持安定团结；人与自然和谐相处，就是生产发展、生活富裕、生态良好。二、城市经济学基本知识（一）城市经济学研究的对象与范畴宏观城市经济学把城市当作一个整体来研究，以宏观经济学理论为基础，采用总量经济分析法，探索城市经济的增长与衰退，城市规模问题以及城市化问题。微观城市经济学以单个的经济单位为研究对象，以微观经济学为理论基础，主要研究城市土地利用、住宅、交通、就业、环境等问题。以马歇尔的价格理论为依据，综合了马歇尔和新古典学派方法论基础上发展起来的综合微观与宏观分析的城市经济学理论，它将城市经济内部各个部门的“个量分析”，同整个国民经济的总量分析结合在一起，形成了城市和城市工业化过程中的综合城市经济学研究体系。（二）城市经济学的特征多学科性广泛的外在性和规模经济的特性地理空间属性复杂性（三）供需理论及其应用（1）理论假设：完全竞争假设、经济人假设、完全信息假设（2）供需曲线：需求曲线：数量和价格呈反比供给曲线：数量和价格呈正比弹性需求：奢侈品；刚性需求，生活必需品政府政策：采用补贴而不用价格管制方法，不直接影响市场供给，不引起短缺。（四）城市规模与城市经济增长（1）城市规模人口规模：决定性指标用地规模生产力规模消费力规模（2）城市经济增长需求指向理论：投资需求和消费需求都属于有效需求，他们的扩大会带来经济增长供给基础理论：一是城市产业的物质与技术基础；二是专业化协作程度；三是投资环境，尤其是城市的基础设施水平。经济增长方式：由要素投入增加的粗放型；由要素生产率提高的集约型经济增长方式内在影响因素：资源开发利用；经济开放度；经济发展的总体水平；经济体制（五）城市土地经济特性和土地制度改革（1）城市土地经济特性土地具有固定性、差异性、耐久性等自然特性。土地的自然特性决定了他的经济特性土地的经济特性，是人们在使用土地时引起的经济关系，表现为：稀缺性、边际效益递减性、土地利用方式变更的困难性、区位的效益性。（2）土地制度改革传统的土地使用制度：行政划拨、无偿无限使用、禁止转让阶段：征收土地使用费（1982深圳）；实行土地使用权有偿出让（1987年试点）；修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让转让条件（1988年宪法修改）原则：城市土地单一国有制；土地所有权和使用权相分离；国有土地商品化经营；逐步使用途径：土地出让金 土地使用税：行政关系 土地使用费：经济关系、对外商收 土地增值税：级差地租征收原则：因地制宜、区别对待运行模式：一级市场（协议招标拍卖）、二级市场（出售交换赠与）、三级市场经济特征：市场的垄断性、供给的稀缺性、地产的不动性、房地的融合性土地等级评定：特大城市7-11级；大城市6-9级；中等城市4-7级；小城市3-5级（六）城市交通的供求特征及政策调控（1）需求特征：需求时间空间的不均匀性、需求目的的差异性、实现需求方式的可变性（2）供给特征：供给资源的约束性、供给的目的性、供给者的多样化（3）政策调控内容：交通市场政策、交通投资政策、交通限制政策、交通调整政策（线路设施成本负担调整政策、运费调整政策、投资调整政策、公共机制调整政策）交通问题：交通拥挤、交通公害、交通事故（七）城市基础设施的构成、特征与经营（1）构成：城市供水与排水系统、能源系统、交通系统、通讯系统、环境系统、防灾系统（2）特征：服务的公共性和社会性；效益的内部性和外部性；需求的周期性和供给的连续性（3）经营（八）外部性经济问题和城市公共经济问题（1）外部性经济：外涉性问题。部门活动的外部性经济正效果，是城市产生、扩展的最主要动力之一；外部性经济效果总量在城市中向心递增，城市外围逐渐减弱，形成级差效益。（2）城市公共经济：是关于城市社会整体发展和社会福利的经济。涉及非竞争性和非排他性的公共物品的生产和提供，也涉及公用设施的建设经营和服务定价（九）城市公共财政是城市政府实行公共政策的主要基础，是城市公共经济问题的重要组成部分（十）城市产业发展问题（十一）城市与区域发展的趋势城市与区域一体化发展：生产要素市场一体化、产业发展一体化、城乡空间发展一体化、基础设施建设一体化、环境资源开发和保护一体化。三、建筑工程与技术经济（一）现金流量（1）概念及分类企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量初始现金流量、营业现金流量、终结现金流量现金流量表：经营活动现金流量、投资活动现金流量、筹资活动现金流量（2）分析的作用对获取现金能力的评价对偿债能力的评价对收益的质量的评价对投资和筹资活动的评价（二）资金的时间价值指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称货币的时间价值周转次数增加、“利滚利”复利表示方式：绝对收益额（利息）、相对数收益率（利率）；政府债券利率在通货膨胀率很低时可表示资金时间价值。（三）经济效果评价指标和方法（1）指标静态评价指标投资收益率 静态投资回收期 偿债能力借款偿还期 利息备付率 偿债备付率动态评价指标内部收益率 净现值 净现值率 净年值 动态投资回收期（2）方法独立方案：净现值法、净年值法、内部收益率法互斥方案：绝对效果检验、相对效果检验相关方案：现金流量相关型方案的选择、资金有限相关型方案的选择、从属型方案的选择（四）价值工程理论价值功能/成本核心：功能（效用）分析提高工程价值的途径：提高功能、降低造价 保证功能不变、降低造价 提高功能、造价不变 功能略有下降、造价大幅度降低（五）项目融资方式bot：建设经营转让，投资公司（只有经营权）建设运营，特许期结束移交政府tot：投产的设施移交外资，融得资金用于建设新项目，经营期满移交中方abs：资产证券化，发行债券募集资金融资租赁：出租人代购设备，租给项目公司使用，按期收取租金。期满，项目公司象征性取得所有权，期间，所有权属于出租人。境外资金（六）投资项目可行性研究的概念、方法 1、概念在投资决策前，对项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究；对各种可能拟定的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析与比较论证；并对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。为项目决策部门对项目投资的最终决策提供科学依据和作为开展下一步工作的基础。2、问题为什么要建议这个项目市场及资源情况如何，建多大规模厂址选在哪里最佳采用何种工艺技术需要的外部条件如何建设时间多长，需要多少资金，建成后的经济效益、社会效益如何融资分析需要配有工业经济、技术经济、工艺、土建、财会、系统工程以及程序设计方面的专家组成。（七）可行性研究的基本内容项目兴建的理由与目标市场分析与预测资源条件评价建设规模与产品方案场址选择技术方案、设备方案、工程方案原材料燃料供应总体运输和公用与辅助工程环境影响评价劳动安全卫生与消防组织机构与人力资源配置项目实施进度投资估算融资方案财务评价国民经济评价社会评价风险分析研究结论与建议（八）资金成本与资本结构1、资金成本：是指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金筹集费用：指资金筹集过程中支付的各种费用，如发行股票，发行债券支付的印刷费、律师费、公证费、担保费及广告宣传费。需要注意的是，企业发行股票和债券时，支付给发行公司的手续费不作为企业筹集费用。因为此手续费并未通过企业会计帐务处理，企业是按发行价格和除发行手续费后的净额入帐的。资金占用费：是指占用他人资金应支付的费用，或者说是资金所有者凭借其对资金所有权向资金使用者索取的报酬。如股东的股息、红利、债券及银行借款支付的利息。资金成本=每年的用资费用/（筹资总额-筹资费用）2、资本结构资本结构系指长期负债与权益(普通股、特别股、保留盈余)的分配情况。最佳资本结构便是使股东财富最大或股价最大的资本结构，亦即使公司资金成本最小的资本结构。资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例。企业融资结构，或称资本结构，反映的是企业债务与股权的比例关系，它在很大程度上决定着企业的偿债和再融资能力，决定着企业未来的盈利能力，是企业财务状况的一项重要指标。合理的融资结构可以降低融资成本，发挥财务杠杆的调节作用，使企业获得更大的自有资金收益率。（九）相关财务分析的主要方法比率分析法是财务分析最基本、最重要的方法盈利能力分析净资产收益率净利润/平均净资产 总资产报酬率息税前利润总额/平均资产总额营运能力分析总资产周转率主营业务收入净额/平均资产总额 流动资产周转率：流动资产周转次数流动资产周转额/平均流动资产余额 存货周转率：存货周转次数主营业务成本/存货平均余额 应收账款周转率主营业务收入净额/应收账款平均余额偿债能力分析资产负债率负债总额/资产总额（50较适合，过大破产） 速动比率速动资产/流动负债；速动资产流动资产存货；速动资产货币资金短期投资应收票据应收账款其他应收款（不存在待摊费用和其他流动资产项目时，两种方法计算结果应一致，100有偿债能力）发展能力分析销售（营业）增长率本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额 资本累计率本年所有者权益增长额/年初所有者权益（十）固定资产折旧及其计算方法1、范围计提的：房屋及建筑物；在用的施工机械、运输设备、生产设备、仪器仪表、工具器具；季节性停用、大修理停用的固定资产；融资租赁方式租入和经营租赁方式租出的固定资产；未使用和不需要用的固定资产不计提的：已提足折旧仍继续使用的固定资产；按照规定唯独估价作为固定资产入账的土地。按月计提；当月增加下月起计提；当月减少，下月起停止计提；提前报废的，不补提折旧；提足折旧后无论是否继续使用，均不再提取折旧。2、影响因素：折旧的基数（原价）、预计净残值、预计使用年限3、计算方法：平均年限法：固定资产月折旧额（原值净残值）/（使用年限12）工作量法：单位里程（台班）折旧额（原值净残值）/（预计行驶里程（工作台班）12）对技术进步较快或使用寿命受工作环境影响较大的施工机械和运输设备双倍余额递减法（账面价值逐年减少，月折旧率不变）月折旧率2/（固定资产预计使用年限12）月折旧额固定资产账面价值月折旧率年数总和法（逐年减少） 月折旧率尚可使用年限/（预计使用年限的总和12）月折旧额（原值预计净残值）月折旧率四、建设工程项目管理（一）工程项目建设程序1、策划决策阶段：又称为建设前期工作阶段编报项目建议书可行性研究报告两项工作内容。2、勘察设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段：一经审查批准，不得擅自进行修改，否则须重新报请原审批部门3、建设准备阶段组建项目法人；征地、拆迁、“三通一平”乃至“七通一平”；组织材料、设备订货；办理建设工程质量监督手续；委托工程监理；准备必要的施工图纸；组织施工招投标，择优选定施工单位；办理施工许可证等。4、施工阶段项目新开工时间，按设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽时间而定。不需开槽的以正式打桩作为开工时间。铁路、公路、水库等以开始进行土石方工程作为正式开工时间。5、生产准备阶段招收、培训生产人员；组织有关人员参加设备安装、调试、工程验收；落实原材料供应；组建生产管理机构，健全生产规章制度等6、竣工验收阶段验收合格后，建设单位编制竣工决算，项目正式投入使用7、考核评价阶段是工程项目竣工投产、生产运营一段时间后，在对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术活动，是固定资产管理的一项重要内容，也是固定资产投资管理的最后一个环节（二）建设工程项目管理的主要内容和任务核心任务：工程项目管理的核心任务是控制项目目标（造价、质量、进度），最终实现项目的功能以满足使用者的需求。工程项目的质量、进度和投资三大目标是一个相互关联的整体，三大目标之间是对立统一的关系。施工方项目管理的任务：施工安全管理、施工成本、施工进度控制、施工质量控制、施工合同管理、施工信息管理、与施工有关的组织协调工程总承包方项目管理的任务：安全管理、总投资控制、总承包方的成本控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、与总承包方有关的组织协调业主方项目管理的任务：项目的投资目标、进度目标、质量目标设计方项目管理的任务：设计的成本目标、设计的进度目标、设计的质量目标，项目的投资目标供货方项目管理的任务：供货方的成本目标、供货方的进度目标、供货方的质量目标（三）建设工程项目进度计划的编制和调整方法1、进度计划方法：横道图：甘特图，最常用方法，工作按纵向排列，有局限性和不足网络计划图：由箭线和节点组成双代号网络计划：箭线及其两端节点的编号表示工作，虚工作（虚箭线）双代号时标网络计划：实箭线表示工作，虚箭线表示虚工作，波形线表示工作的自由时差单代号网络计划：节点及其编号表示工作单代号搭接网络计划：fts；ftf；sts；stf2、调整方法调整关键线路的方法非关键工作时差的调整方法增、减工作项目时的调整方法调整逻辑关系调整工作的持续时间调整资源的投入（四）建设工程项目进度控制的措施进度控制的主要工作环节包括进度目标的分析和论证、编制进度计划、定期跟踪进度计划的执行情况、采取纠偏措施，以及调整进度计划。1、组织措施：有专门的工作部门和符合进度控制岗位资格的专人负责进度控制工作2、管理措施: 管理的思想方法和手段以及承发包模式、合同管理和风险管理等3、经济措施：资金需求计划、资金供应的条件和经济激励措施等4、技术措施：对实现进度目标有利的设计技术和施工技术的选用（五）建设工程项目质量控制系统1、质量控制系统的建立分层次规划的原则：第一层次建设单位和总承包企业；第二层次设计、施工、建立企业总目标分解的原则质量责任制的原则系统有效性的原则2、建立程序确定质量负责人，形成控制系统网络架构确定领导关系、报告审批及流转程序制订工作制度编制质量计划界面划分和管理方式3、运行运行机制：核心是动力机制，动力机制来源于利益机制约束机制：取决于自我约束能力和外部监控效力反馈机制：深入一线基本方式：pdca，计划、实施、检查、处置方式（六）建设工程项目质量验收施工验收分为检验批、分项工程、分部（子分部）工程、单位（子单位）工程的质量验收，验收合格的规定各不相同检验批应由监理工程师组织施工单位项目专业质量（技术）负责人进行验收，其中的主控项目、一般项目应符合有关规定；分项工程应由监理工程师组织施工单位项目专业质量（技术）负责人进行验收，其验收的基础是其中所包含的检验批；分部工程应由总监理工程师纽织施工单位项目负责人和技术、质量负责人等进行验收，验收的基础是走其中所包含的分项工程以及质量控制资料，对涉及安全和使用功能的地基基础、主体结构、有关安全及重要使用功能的安装分部工程还要进行见证取样试验或抽样检测，而且需要对其观感质量进行验收。施工过程质量验收不合格根据其程度不同处理措施不同（七）建筑安装工程造价的构成1、直接费直接工程费：人工费、材料费、施工机械使用费 措施费：环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及按拆费、模板支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水降水费2、间接费规费：工程排污、定额测定费、社会保障费 企业管理费3、利润4、税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加（八）工程定额计价的基本方法1、直接工程费单价人工费材料费施工机械使用费2、单位工程直接费（工程量1）+措施费3、单位工程概预算造价单位工程直接费间接费利润税金4、单项工程概算造价3的和设备、工器具购置费5、全部工程概算造价4的和预备费有关的其他费用（九）工程量清单计价方法1、工程量清单计价应包括招标文件规定，完成工程量清单所列项目的全部费用分部分项工程费措施项目费其他项目费规费税金2、综合单价法，是指完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的之和工程量（人工费、材料费、机械使用费管理费利润风险因素）分部分项工程费再措施项目费其他项目费规费税金总造价（十）建设工程合同与合同管理1、合同类型建设工程勘察合同、设计合同、施工合同2、按承发包方式（范围）分类勘察总承包、设计总承包、施工总承包合同：经发包人同意，可分包任务的一部分单位工程施工承包合同：常见于大型复杂建设工程，大型工业建筑安装工程工程项目总承包合同：可依法将部分工程分包bot合同：特许权协议书，自筹资金经营维护，出售产品服务，期满无偿移交东道国。3、按承包合同工程计价方式（或付款方式）分类总价合同单价合同：确定单项工程单价，结算按实际工程量单价成本加酬金：实际支出给发包人，另收管理费和商定的利润。4、其他合同委托监理合同物资采购合同工程保险合同工程担保合同5、合同管理：执行法律法规；普及知识培训人才；设立机构配备人员；建立制度；推行合同示范文本。（十一）建设工程项目信息管理建设工程项目信息管理的最终目的是通过项目信息传输的有效组织和控制为项目建设的增值服务建设工程项目的信息包括在项目决策过程、实施过程（设计准备、设计、施工和物资采购过程等）和运行过程中产生的信息，以及其他与项目建设有关的信息，它包括:项目的组织类信息、管理类信息、经济类信息，）技术类信息和法规类信息。（十二）建设工程索赔的依据与方法1、依据合同文件:本合同协议书（有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分）、中标通知书、投标书及其附件、本合同专用条款、本合同通用条款；标准、规范及有关技术文件；图纸；工程量清单；工程报价单或预算书。订立合同所依据的法律法规：相关证据：书证、物证、证人证言、视听材料、被告人供述当事人陈述、勘验检验笔录、鉴定结论2、程序和方法程序：提出索赔要求：索赔事项发生28天内向工程师提出索赔意向通知报送索赔资料：在索赔意向通知发出28天内，向工程师提出索赔报告及有关资料工程师答复：在收到索赔报告的28天内答复工程师逾期答复后果：视为认可索赔持续索赔：应阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内送索赔报告，工程师28天内答复。逾期不答的视为成立仲裁与诉讼：工程师对索赔的答复，承包人或发包人不能接受（十三）工程项目风险管理1、工程项目风险分类按风险来源分：自然风险、社会风险、经济风险、法律风险、政治风险按涉及的当事人分：业主的风险、承包商的风险、咨询建立单位的风险按工程项目的进展阶段分：建设阶段风险（交钥匙：承包人承担全部风险、实报实销：投资者承担风险）、试生产阶段风险、生产经营阶段风险按风险的可控制性：核心风险（可控）、环境风险（不可控）2、风险识别与评价识别技术和工具：核对表、项目工作分解结构（wbs）、常识经验和判断、实验或试验结果、敏感性分析风险衡量：损失发生的频率或发生的次数；损失的严重性；确定风险的概率分布风险评价：a重点b顾及到c不考虑3、管理对策风险控制措施：风险回避（消极）、损失控制（损失最小化，预防为主、防控结合）、风险分离（常见于设备采购）、风险分散、风险转移（并非转嫁，分包、技术转让、财产出租）财务措施：财务转移（保险的风险财务转移、非保险的风险财务转移：保证书保函、风险中性化）、风险自留、风险准备金（风险损失发生的概率）、自我保险（内部建立机制或机构）第二部分 城市建设管理法规一、城市规划管理（一）城乡规划区范围与划定规划区：指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。城乡规划城镇体系规划 城市规划 总体规划 镇规划 详细规划：控制性、修建性 乡规划 村庄规划（二）城乡规划编制管理与审批管理1、编制：国务院建设主管部门组织编制的全国城镇体系规划和省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，应当作为城市总体规划编制的依据。城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。从事城乡规划编制工作应当具备下列条件，并经国务院城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事城乡规划编制工作：有法人资格；有规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师；有规定数量的相关专业技术人员；有相应的技术装备；有健全的技术、质量、财务管理制度。编制城乡规划，应当具备国家规定的勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等基础资料。县级以上地方人民政府有关主管部门应当根据编制城乡规划的需要，及时提供有关基础资料。城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应当组织专家和有关部门进行审查。2、审批：全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。规划的组织编制机关报送审批省域城镇体系规划、城市总体规划或者镇总体规划，应当将本级人民代表大会常务委员会组成人员或者镇人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。（三）城乡规划技术标准的构成与内容1、构成：基础标准、通用标准、专用标准2、内容：城市规划的编制标准城市道路交通工程规划城市专项工程规划城市历史文化保护城市园林绿地系统规划村镇规划（四）城市总体规划编制的主要任务、内容1、主要任务从城市的整天和长远利益出发，合理有序配置城市空间资源；通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济社会发展；确保城市经济社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性；建立各种引导控制机制，确保各项建设活动与城市发展目标相一致；通过信息提供，促进城市房地产市场健康有序运作。2、内容城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。（五）城市详细规划编制的内容城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。控制性详细规划强制性内容：确定各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定。包括规划文本、图件（图纸、图则）、附件（规划说明、基础资料、研究报告）修建性详细规划 指导设计规划说明书、图纸（六）城市规划实施管理。城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。城市新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色。旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。近期建设规划的规划期限为五年。以划拨方式提供国有土地使用权的，向城乡规划主管部门申请核发选址意见书；以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设用地规划许可证；建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布；乡村建设规划许可证。二、城市建筑管理（一）建筑工程施工许可1、申请施工许可证的工程范围建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平米以下的建筑工程，可以不申请办理。2、申领条件：已办理建筑工程用地批准手续已取得建设用地规划许可证施工场地已具备施工条件，需要拆迁的，拆迁进度符合施工要求已经确定施工企业有施工图纸及技术资料有工程质量和安全的具体措施，办理了工程质量、安全监督手续规定应委托监理的已委托监理建设资金已落实。建设工期不足一年，到位资金不少于50，超过一年，不少于303、办理程序：领取建筑工程施工许可证申请表填表盖章，附文件申请收到申请15日内颁发，不符合条件的，15日内书面通知说明理由（二）建筑工程发包与承包的规定1、工程发包管理工程报建制度：所在地建设行政主管部门办理报建手续（在施工许可证前）发包单位应具备的条件：是法人或个人；有人员、能力；没有的须委托有资质单位代理发包工程勘察设计应具备的条件：可行性研究报告或项目建议书已批准；办理了建设用地规划许可证；有基础资料发包工程施工应具备的条件：初步设计及概算已批准；已列入年度建设计划；有施工图纸资料；建设资金、材料设备来源已落实；用地征用已完成，拆迁符合工程进度要求发包管理：必须发包给有资质单位，分为招标发包（公开、邀请、议标）和直接发包2、承包管理总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包但除总承包合同约定外，必须经建设单位认可施工总承包，建筑工程主体结构施工必须由总承包单位自行完成不得非法转包、再分包（三）建设工程招标投标的范围、程序和管理1、招标范围大型基础设施（能源、交通、邮电通讯、水利、城市设施、生态环境保护项目）、公用事业（水电热气、科教文卫、商品住宅包括经济适用房）等关系社会公共利益、公众安全的项目：全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目2、规模标准施工单项合同估算价在200万元人民币以上的重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万人民币以上的总投资额在3000万人民币以上的3、招标程序向招投标管理机构报建核准招标方式和范围编制招标文件发布招标公告或发出投标邀请书（邀请招标三家以上，议标两家以上）对潜在投标人进行资格审查（大于等于7家）发招标文件（出售，需澄清或非实质性修改，投标文件截止期15天前书面通知购买者；投标邀请书发布到截止一般不得少于30天）项目现场勘察（投标人）编制投标文件（密封送达，迟到的不予开启退还，可以撤回补充修改已提交的投标文件，但应当在截止日之前，书面通知；招标人在截止时间的同一时间开标）组建评标委员会开标、评标、提交评标报告确定中标人招标人提交招投标情况书面报告发出中标通知书（四）建设工程监理的范围、工作任务和内容1、范围国家重点建设工程大中型公用事业工程：水电气热、科教文卫、旅游商业体育成片开发建设的住宅小区：5万平以上的必须监理，以下的可以监理；对高层、地基结构复杂的多层应当实行监理利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程国家规定必须实行监理的基础设施：能源、交通、邮电信息、水利、城市基础设施、生态环境保护项目学校、影剧院、体育场馆2、工作任务依照法律法规及标准文件合同，对承包单位在施工质量、工期、资金等方面，代表建设单位实施监督。3、内容三控两管一协调：控制投资工期质量；管理合同信息、协调有关单位（五）建设工程竣工验收管理制度竣工验收条件：完成约定内容工程竣工报告，有项目经理和施工单位负责人签字工程质量评估报告：监理单位签字质量检查报告：勘察设计签字完整档案资料材料设备的进场试验报告支付工程款工程质量保修书城乡规划部门、公安消防环保、建设行政部门及其委托质量监督机构的有关文件程序：提交竣工报告建设单位组成验收组书面通知工程质量监督机构验收形成验收报告验收合格之日起15日内报建设行政部门备案。（六）建筑工程质量管理基本内容建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。国家对从事建筑活动的单位推行质量体系认证制度。从事建筑活动的单位根据自愿原则可以向国务院产品质量监督管理部门或者国务院产品质量监督管理部门授权部门认可的认证机构申请质量体系认证。经认证合格的，由认证机构办法质量体系认证证书建设单位不得以任何理由，要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量。建筑设计单位和建筑施工企业对建设单位违反前款规定提出降低工程质量的要求，应当予以拒绝。建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责，总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。建筑设计单位对设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，不得指定生产厂、供应商。建设施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。建筑工程实行质量保修制度。保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。（七）建筑安全生产管理基本内容建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。建筑工程设计应当符合按照国家规定制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建设工程的特定制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施，有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全的防护措施。建设单位应当向建筑施工企业提供与施工现场相关的地下管线资料，建筑施工企业应当采取措施加以保护。建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律法规规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境污染和危害的措施建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，执行安全生产责任制度，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生。建筑施工企业的法定代表人对本企业的安全生产负责。施工现场安全有建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。建筑施工企业和作业人员在施工过程中，应当遵守有关安全生产的法律法规和建筑行业安全规