东莞江畔花园项目可行性研究报告32p.doc

江畔花园项目可行性研究报告江 畔 花 园 项 目可行性研究报告东莞市柏源地产顾问有限公司2008年3月20日31目 录第一章 项目概况一、主要技术经济指标二、地理位置三、土地现状分析四、项目周边环境及配套五、景观资源分析六、综合质素分析第二章 项目规划设计特色4第一节 规划思想4一、规划设计目标4二、规划设计理念4三、规划设计原则5第二节 规划布局5一、规划设计整体框架5二、绿化环境规划7三、道路系统规划8四、住宅设计8五、公共建筑规划9第三节 规划设计风格与特色9一、小区规划风格9二、建筑风格西班牙风格建筑群落10三、景观设计特色10第三章 项目开发背景12第一节 宏观环境分析12一、东莞概况12二、经济环境分析12第二节 城市规划13一、城市定位13二、市域交通规划15第三节 东莞房地产市场分析15第四节 项目定位19一、市场调查情况的分析19二、市场供求分析19三、项目优劣势分析20四、项目市场定位22五、产品定位及标准23六、小区住宅户型比例（以下百分比为面积比）和目标客户24七、配套项目定位25八、分期开发定位26九、建议26第四章 项目竞争对手分析28 第一章 项目概况一、主要技术经济指标规划与建筑设计经济指标项目单位数量规划总用地面积m548957.99总建筑面积m617435.98地上建筑面积m542816.62高层住宅建筑面积m301525.28商业建筑面积m16553.82酒店建筑面积m82177.71幼儿园建筑面积m6148.01会所建筑面积m1556.81别墅总建筑面积m134854.99建筑密度%32.80绿化覆盖率%42.30容积率0.99地下停车数（辆）1880二、地理位置沙田江畔花园基地位于东莞市沙田镇杨公洲村，地形南部为沙田镇中心区，北面为规划中的洪厚快速路，西为东江南支流，该地块拥有了良好的地理位置：1外部景观条件优越，西面东江南支流水深7m以上，江面宽8001800米，东江南支流、万江水道、道窖水道、中堂水道共四条支流在此处汇成一体，通过狮子洋流入大海，咸淡水的交汇处使江面水色湛蓝，海风习习，富有海边情调。2便捷的交通网络，地块东面紧邻沙田镇商业中心，距港口大道约500米，距厚街镇中心约4000米，距沿海高速公路虎门港沙田出口约2000米，交通条件极为方便。通过沿海高速公路到广州约40分钟，到深圳40分钟，到香港60分钟。走港口大道到东莞cbd约20分钟，走厚街南环路到厚街镇商业中心、行政中心只需6分钟。三、土地现状分析 东莞市地属热带季风气候，北回归线以南。基地现状为平整沙地，地面最大高差为约0.8米左右，基地有较大面积的河塘和若干处沟塘水面。基地南部是沙田游艇俱乐部，东面是杨公洲村，北面距洪厚路200米，现为空地。平坦的冲积地形、宽阔的江面、美丽的长堤构成了基地优美的环境特征。为了完善东江南支流两岸景观，为市民提供高品质的居住空间，提高城市的综合竞争力，根据东莞市控制性详细规划的要求，该地块定为低容积率生态居住区。四、项目周边环境及配套地块紧靠沙田镇中心，拥有完善的周边环境及配套：1.幼儿园：小区内设规模大小不同的两个幼儿园（南区设一个，规模为6个班；北区设一个，规模为9个班。） 2小学：沙田镇中心小学、厚街镇涌口小学等若干间小学，距离地块在2000米范围以内。 3中学：沙田镇中学、厚街镇高级中学，距离地块在5000米范围以内。4商业：小区内设有商业配套；沿街商铺可设超市、药房、电信、美容美发、洗衣、净水供应点、鲜花站、女人街、美食街。5医院：沙田人民医院、厚街方树泉医院，距离地块5000左右。五、景观资源分析地块紧靠东江南支流，拥有岸线长达1520米，而纵深仅为400米。整个小区直接的临江住宅比例相当高。江面辽阔，且沿江建筑退河堤50米。其中道路宽24米，江滨公园宽36米，完全有条件营造出独具特色，高品质的江岸美景。六、综合质素分析单就环境而言，江畔花园比环横岗水库板块的楼盘稍逊，但远在厚街其它楼盘之上。而综合条件比较（如加上交通条件、周边配套）去分析，江畔花园要比横岗水库板块楼盘显得有优势。再加上东莞市独一无二的滨海风情特点、低容积率，使本项目的综合质素不单是在厚街、沙田，整个东莞市沿海片地区均显得强势。第二章 项目规划设计特色第一节 规划思想一、规划设计目标1 建设一个社区一个充满浓郁滨海文化的、洒着现代气息的、智能化的、配套完善以及富有人情味的生态型社区。追求社会、经济、生态最佳综合效益。2 营造一种生活一个现代的、人性化的、健康的、时尚的生活。为市民开辟崭新的、高品质的居住、交流、休闲生活空间。3 塑造一种环境一种既丰富又整体统一，既是生态的又具有滨海文化内涵的，既优雅又繁华的景观环境。4 树立一个样板一个在21世纪社会背景、经济背景、科技背景和产业背景下，颇具影响，能经得起历史推敲的居住样板工程。二、规划设计理念本规划以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，结合基地内良好的自然环境条件，着意刻划优质生态环境，为居民塑造自然优美、生活方便、配套齐全，同时又具有丰富文化内涵的怡然牺息之地。创造一个舒适便捷、卫生安全的生活与工作场所。规划理念：1人与自然和建筑的共存与融合。2生态型居住社区的建构与营造。3具有认同感的个性化空间设计。三、规划设计原则a）根据东莞市城市设计的要求，结合东莞沙田镇总体规划条件，协调相关规划区内外环境条件，合理确定功能布局与开发规模。b）以高起点规划、高标准建设、高水平管理为指导，贯彻“以人为本”与“可持续发展”思想，以建设东莞市的高尚精品住宅小区为目标，规划设计应具有超前性与先导性。c）体现新理念与新手法，达到高起点与高水平。d）体现“尊重环境、崇尚自然、关注人性”这一宗旨，充分利用基地地形条件，突出住地绿化空间环境设计，使内外空间环境相得益彰。e）规划设计贯彻生态原则、文化原则与效益原则，并运用城市设计手法，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、个性鲜明且配套完善的花园式生活居住空间。f）适应土地开发与建设实际，面向住宅消费市场，有利于起步与分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。 第二节 规划布局一、规划设计整体框架1整体化的规划结构 本规划结构遵循“人、建筑与自然的共存与融合”这一基本宗旨，重点突出生态环境，以环境塑造为主题，结合现状良好的自然景观条件，运用科技手段，达成艺术与技术、功能与形式，自然与人工的统一。故本规划结构以自然环境为中心，以轴线展开的功能与空间布局，形成“两轴、一核、三区、八组”的整体框架。“两轴”指 沿规划区东西边缘两条主要道路所形成的轴线。它们既是交通轴，又是功能景观轴。沿西面轴线布置别墅，户户朝江面，结合住宅建筑和江面经过长堤形成该轴线功能景观特征。 沿东面轴线主要布置酒吧街、风味食街，转角位布置超市及其他商业服务设施，形成以饮食文化与休闲娱乐功能相结合的亲切的景观道路。 “一核”指南区与中区之间的商业街，该核心由商业两边的超市、酒店、旅游俱乐部、游泳馆、球馆、西餐厅、娱乐城等构成。“三区”指由规划区内北区、中区、南区三块居住片区。“八组”指由道路和绿化所分隔的八个既相对独立，又互相联系的八个居住组团。2住地空间自由式布局江畔花园的空间组织与建筑布置以及道路线型设计结合自然地形地貌，尽可能采取自由式布局，以避免空间的呆板与建筑的兵营式排列，并以此增强空间的可识别性与趣味性。同时，不失规划之整体感。3点线结合的绿地布局 强调住宅分布的均好性，尽可能采用带状绿地空间组织。在强调带状绿化空间与步行系统结合的同时，注重院落空间的绿化节点设计，创造丰富的、具有视觉变化效果的、步移景异式的户外休闲空间、4人车分流别墅区以最便捷的道路系统解决车至户的最短路程，通过后花园，水面融为一体的人性空间，解决车流与人流的分离问题。小高层住宅部分采用地下室车库停车，彻底将人车分流。5 建筑与环境融合布局采用建筑与环境一体化设计方法，因地制宜，结合地形条件确定建筑的朝向与外形，尽量做到户户南北向。将绿化渗透至建筑群体之间，并通过底层架空、过街楼地形高差等形式创造小区空间的变化，将住宅建筑融合在环境之间。同时，在注重户内具有较好“朝向”强调“景向”效果丰富宅内临窗外视效果，做到100住户有园景，最多的住户拥有江景。6迈阿密水岸特色与尽端式道路别墅区内每栋别墅都采用前路后水式布置，即后花园以一条条水道将别墅区分隔为一个个独立的“半岛”，“半岛”内道路使用尽端式布置，体现出独特的水岸风情。优点在于：a、安全上，每个“半岛”都可以采用独立的保安设置，使小区内的安全性更高。“半岛”的这种独立性也使得区内居民受到的干扰小，私密性提高。b、景观上，这种前路后水式布置使每户都拥有自己的水上景观。c、环境上，尽端式道路设置使得每个“半岛”内机动车流量大幅减小，因而区内空气质量和噪声指数都优于其他同类别墅区。d、另外，每条尽端式道路的尽头都布置了一个花园，带有中国传统的四合院式的居住风格，增加了独立小区内部的邻里和谐及人情味。7不同等级住宅明确分区 高层住宅、高级别墅、中档别墅之间都有水道分隔。二、绿化环境规划户外环境质量的提高对于改善居民生活整体质量，对于建设现代文明居住区，提高居民择屋购房吸引力起到越来越重要的作用。在整体规划结构布局的基础上，本此规划设计加强对现状良好自然景观条件的保护，着意强调绿化环境设计。并努力创建一种具有文化内涵的环境设计理念，体现具有东莞地方特征的景观环境意象。在绿化系统方面强调系统性与生态性。在尊重自然地形地貌基础上，结合建筑的自由式布局和空间轴线，采用带状绿地布局，同时又将居住组团中心绿地、宅间绿地相融合，使之成为统一整体。基地西侧的南北绿化带是大面积的自然江面景观为主，串联多个绿化景观带节点和居住片区的社区会所与活动中心，是一条步行、晨运、休闲的景观带。景观带的设计在体现地方自然景观特征的同时，强化空间形象特征，针对该空间内部的不同功能采取了不同绿化环境设计手法，以体现多样性、人性化的空间。同时通过雕塑、景观亭，以及多样性的植物种植，丰富该轴线景观。绿化空间采用自然园林式的设计手法，以蜿蜓的水面变化的绿地为主题，并布置多个绿化景观节点。通过疏与密、收与放、大与小、高与低等多种手法的精心处理，营造出具有优美且幽雅的氛围，与小区建筑相得益彰。在绿化种植上以自然与几何形相辉映，乔木、灌木、地被三个层次相结合，辅以雕塑、花坛、台阶、庭院灯具、彩色铺地、溪流、瀑布等环境小品，形成四季有花，丰富而又生动室外活动空间，使室外环境真正成为居民的露天起居室。本规划更为强调的是迈阿密拉丁风情热带园林。三、道路系统规划规划区道路交通系统规划以加强内部功能组织和便利内外交通联系为原则，并且进行局部人车分流系统的组织。同时，将交通系统组织与住区内城市设计相结合，共同创造良好的内外部空间景观。规划区道路由三条主路组成交通环，通过环路和尽端式道路的形式组织居住区车行交通。住宅组团内交通组织采用局部人车分流的方式，即入口合流、内部局部分流的组织方式。小区级主要道路红线宽度10米，组团级道路宽度为8米。为了适应小汽车的日益增长，充分考虑停车场库的安排。机动车停车位按总户数的150计，采取地面停车、地下停车两种方式。地面停车结合小区道路的局部，安排外围沿路停车带。地下车库主要分布在绿化空间地下。非机动车按1.0个/户计，非机动车停车位全部采用住宅底层半地下车库停车。四、住宅设计本规划住宅单体采用小高层与别墅两种形式。小高层全部为15层，住宅顶层为复式单位。别墅区主要集中在规划区南北向主路以西。多层及高层区主要沿南北向主路以东，围绕别墅区围边布置在中心绿地周边部分住宅底层架空，为居民提供半户外活动空间。大部分住宅采取单元拼接形式，住宅布局结合自然地形布置，与总体规划中弧型、曲线的构图相吻合，塑造出富有动感、流畅的建筑形态。小高层住宅单元多为一梯三户形式，每户均有三开间以上的朝南房间，房型以大客厅为居室核心，居寝分离，洁污分离，餐厅与客厅有分有合，南北通风，并分设景观阳台及杂物阳台。部分套型设双卫生间和走入式储藏室，部分单元设有工人房和书房。标准层设计，房型应满足多样化和可变性的要求，结合建筑造型顶层局部设跃层，并设屋顶花园。每户住宅的外窗采用低窗台或凸窗，外设金属护栏，加大了窗户的采光面积，扩展了室内的视野，同时增加了室内的面积。在建筑群体空间的塑造当中，利用顶层部分跃层，并随单元层数的变化处理，形成错落有致的建筑天际线，在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶构架等可变因素，变化的形体和色彩既丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。建筑风格以典雅、庄重、清新为主基调，以配合高尚住宅小区的整体定位。五、公共建筑规划公共建筑充分发挥区位与地段优势，根据小区居民流向并结合景观焦点进行设计。在东西主路沿线布置商业服务设施，主要有商业服务、金融、邮电、储蓄所、居委会、派出所、农副市场等公共配套设施，以强化城市道路介面，丰富道路景观。另外将小区中部沿东西向主路规划商业街。其主要功能包括商业购物、酒吧、露天咖啡茶座、文化娱乐、美容美发、健身、球类、运动俱乐部以及其他等服务设施，形成独具特色的集商业购物、饮食、娱乐、运动、健身一体化的空间。在东西向和南北向主路交汇处安排超市、净菜市场。在小区中部结合中心绿化安排社区中心会所，其主要功能有健身中心、室内泳池、老年活动中心、青少年活动中心、图书馆、多功能厅、酒吧、快餐厅等。幼儿园占地10000，建筑面积3000，拥有绿地、室外活动场所3000。另外在各住宅组团安排便利店、洗衣房等组团级公共服务设施。第三节 规划设计风格与特色一、小区规划风格项目规划上旨在建立类似美国迈阿密罗德岱堡的拉丁风情滨水社区，社区内设置布置纵横交错的水系，做到户户有临江岸线。居住区分成四个不同风格片区：第一片区为最靠近海岸的270海景豪华独立别墅；第二片区为中央花园区内由水道隔开的岛屿式双拼别墅群；第三片区为中央花园区内划出一块三面临水的区域建立一个岛式townhouse群，由八排townhouse和一个钟楼广场组成充满热带滨海风情的拉丁小镇特色的片区。第四片区为15层小高层住宅区。二、建筑风格西班牙风格建筑群落设置一系列全美式背景的主题景点，全部英文命名，增加项目的异国情调，同时拨升项目的形象。三、景观设计特色1长滩步道（long beach walk） 项目最大的卖点之一即是其长达1.5公里的海岸线，如何利用并真实的展示？最关键的是必须让客户切身体会到这样的海岸线是与众不同而且是其它水岸项目所不能提供的。因此建议沿岸线建设一条“长滩步道”，此步道以步行为主，沿岸线建设，同时该步道可采用多种步道材料分段组成，如木栈道、沙道、鹅卵石步道、石板路道等。沿步道还可设置不同主题的景点，如利用水景题材的雕塑分段设置，使步道沿途更为丰富。2棕榈滩（parm beach）棕搁滩是迈阿密著名的高尚住宅区，己成为观光景点之一，口碑卓著。本项目定位于热带拉丁风情，树种搭配上棕榈树也是必不可少的，因此，可在项目江岸处设置以“棕榈滩”命名的园景。3热带风情步行街（coco walk） coco walk是迈阿密一条著名的风情商业街，尺度较小，建议可设置在小区内部的主要休闲步道中。4哈瓦那风情街（havana strip） 小哈瓦那是迈阿密一个由于有着较多古巴人聚集而形成的具有浓郁拉丁风情的地区。因此可在会所和酒店旁最繁华的路段建立一条能够体现项目主题风情的商业街哈瓦那风情街。5圣莫尼卡码头会所（santa monica pier) 项目作为滨水社区，体现亲水性最佳的设施则是码头，因此，建议区内会所及游艇俱乐部以“圣莫尼卡码头”为其命名，会所作为配套及商业功能考虑，也可辅设观光性的码头观赏性船坞。圣莫尼卡码头是美国洛杉矶一座古老的木栈桥，上设有游乐园、咖啡厅、餐厅等是一个著名的观光景点。6叠落式无边际泳池 项目优越的江景效果需要利用公建配套设施亲江性能加强客户观感，建议利用泳池使项目与江景有更好的融合。泳池可利用会所顶部或其它抬高的台地，建成“江天一色”的无边际泳池。第三章 项目开发背景第一节 宏观环境分析一、东莞概况 1地理位置 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。水陆交通极为便利，广九、京九、广梅汕铁路在此交汇；广深公路贯穿其中；距广州白云机场和黄田机场都只有50公里左右；主要港口虎门港是国家一类口岸，对外国籍船舶开放。 2.行政区划及人口 东莞现辖32个镇区，546个村委会，132个居委会。全市陆地面积2465平方公里，2003年年末户籍人口158.96万，外来暂住人口440.45万人，此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。而根据实际了解，目前东莞人口总量己超过1000万。二、经济环境分析东莞市经过二十年的发展，已经成为以加工制造业闻名海内外的新兴城市。近年来，东莞市综合实力在高基数上一直保持着快速地提升，2006年全市gdp达2624.63亿元，比上年增长19.0%；全市财政总收入达406.54亿元，比上年增长22.5%；城市居民人均可支配收入25320元，农村居民人均纯收入10661元，分别比上年增长10.7%和8.3%；城市居民人均消费支出18995元；城乡居民人民币储蓄存款余额2013.4亿元；人均住房建筑面积58.91平方米，较上年增加3.41平方米。第二节 城市规划一、城市定位 1城市总体定位：遵循可持续发展战略，不断完善城市功能，逐步把东莞市建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。 22000-2015城市规划蓝图 21近期（2000-2005年）：大力促进城市开发方式由粗放型向集约型的转变，逐步实现土地的可持续利用；配合产业结构的战略性调整，优化资源配置，推动城市产业的技术更新；加快高新技术产业研发和产业化协作基地的建设：彻底整治环境污染；加强城市各等级中心城的建设，形成现代化的城市框架和良好的城市生态系统。 2. 2远期（2006-2015年）：全面推进经济的高速增长，全市整体达到中等发达国家和地区的水平；建成全国著名的高科技研发和产业化协作基地，成为国际著名的加工制造业基地和外贸出口基地，实现与珠江三角洲各城市和香港的生产分工与协作；形成功能完善、环境优美、多组团协作发展的现代化城市格局；基础设施和社会服务设施的综合服务水平和能力获得大幅度提高。 2. 3远景（2015年以后）：为加工制造业发展服务的高新技术的自开发水平迅速提高，高新技术产业特别是电子通讯和信息、生物工程技术、环境技术、光机电一体化等成为重要的支柱产业；建成与城市现代化、产业国际化相适应的现代化人居环境。 3.东莞市市区性质 珠江三角洲的地区性中心城市，东莞市的政治、经济、科技和文化中心，全国重要的信息技术研发和产业化基地，环境优美的现代化城市。 4东莞市城市结构： 2003年1月通过的规划方案，东莞市城市结构以“二核心并重、二轴线纵横、四绿楔渗透，八片区协同”组成。 “二核心并重”指以东莞旧城区和新行政中心为核心。旧城核心主要是强化城市传统商业、文化休闲、社区服务、传统模式聚居、文化旅游等功能，注重挖掘与城市历史文化相关的内涵；新行政中心主为强化行政办公、商务展示、新型商业等现代化生活配套功能，城市面貌突出时代活力、科技先锋性、多元交融性和地标性。 “二轴线纵横”指城市的南北向的时空发展轴和东西向的产业生态轴。前者由旧城核心区连接新市政中心再向南延伸，集中展示了东莞城区从历史现代未来的空间发展画面。后者由东莞水道沿鸿福路穿越新市政中心向东延至黄旗山山脚下再通往松山湖科技园区，以城市的it产业发展和良好的自然生态景观为主题，体现了“城区同沙林场松山湖”三位一体的思想。 “四绿楔渗透”指东莞水道、东江南支流、东莞水道一运河和黄旗山四条绿楔，它们将城区和城区的外围生态绿地相联系，景观上形成自然景观廊道，功能上形成生态休闲走廊，大大促进了城市的生态多样性。 “八片区协同”即旧城片区、东城片区、万江片区、新城片区、黄旗山片区、滨河景观区、未来发展片区和新科技产业园区。八大片区在景观风貌上各具特征，同时又在功能上相互协同、相映成辉。旧城片区：强化城市传统商业、文化休闲、社区服务、传统模式聚居、文化旅游等功能，注重挖掘与城市历史文化相关的内涵。东城片区：定位以城市居住为主、结合适量无污染工业的片区。以居住功能为主，具有一定的文化娱乐、商务办公和生活服务功能，少量集中的无污染工业，公共设施完善，开放空间充足，绿地生态环境优良的大型综合社区。新城片区（南城区）：城市新行政中心区和新城居住片区，作为城市的 新型核心区域，负担主要的行政办公商务会议展示、金融商贸、居住休闲等职能，是城区新面貌的体现。片区整体风貌集中体现现代化的行政商贸中心及“it新都”的景观特色。万江片区：定位具有居住、商业服务和休闲娱乐等功能的较独立的综合片区，建立片区商业服务中心，达到城市次中心的规模。其中北区是以居住功能为主，具有成熟的文化娱乐、商务办公和生活服务功能，公共设施完善的社区；西段为城市发展外缘；中区是以行政办公为主、含有少量集中的商业、公园绿地充足、绿地生态环境优良的片区中心地带；南区是高档住宅开发为主、绿地充足、自然景观丰富的高档生活住宅区。城市面貌上主要注重事例现有面貌与将要开发的城市面貌；中心在城市面貌上具有强烈的区域可识别性与标志性。片区整体风貌集中体现生态良好的滨水城市景观特色。黄旗山片区：生态保护、居住及休闲娱乐为一体的综合区。滨江景观片区：休闲、居住。科技产业园片区：即松山湖片区，定位为科研、开发孵化、生产、展示、服务配套。未来发展片区：位于东江水道及东江南支流东北扩展区域。为城市未来发展备用地，以居住、旅游休闲、生态公园为主，为未来城市低密度高级居住为主。二、市域交通规划 在道路建设方面，东莞将立足自身位于广州、深圳之间的地理位置，通过打造“六横四纵”的高等级公路主骨架，使高等级公路与国道、省道及联网公路组成畅通的公路网系统，初步把全市建成一个“一小时生活圈”；并籍此进一步延伸和拓宽东莞辐射的范围，密切与广州、深圳两个中心城市之间的联系，争取实现三地功能互补，资源共享，形成强大的“中心城市组合”。因此，未来5年内，将完成五环过境路、东江大道等13项道路建设工程，进一步完善市区道路交通网络，提高道路通行能力，构筑起现代化城市道路骨架。第三节 东莞房地产市场分析东莞市房地产市场整体运行处于供需两旺的发展态势，房地产投资持续增长，但增速回落，商品房市场供应较充裕，房地产交易价格增长较快。1、近几年东莞市房地产投资持续增长，但增速有所回落东莞市近三年房地产投资情况表2004年2005年2006年2007年一季度金额（亿元）同比增加金额（亿元）同比增加金额（亿元）同比增加金额（亿元）固定资产投资433.8935.90%597.2431.30%704.9518.00%102.66房地产投资93.4569.50%144.4326.20%163.9413.50%23.29房地产投资占比21.54%24.18%23.26%22.69%2、市场供应量充裕2006年东莞市累计批准预售项目158个，共计660.05万元平方米，比2005年增长59.47%。住宅施工面积和竣工面积不同程度增长，其中住宅施工面积增幅较大，预示2007年后市场供应量充裕。2004年2005年2006年套数（套）面积（万m2）套数（套）面积（万m2）套数（套）面积（万m2）一、施工面积834.451124.731431.27其中:住宅面积51025622.9178119843.91049821223.69二、竣工面积136.55101.78166.34其中:住宅面积10193126.43692375.1310386114.12备注：施工面积远大于竣工面积，反映开发商在加快开发速度，一是市场行情看好，二是为了规避闲置土地的风险，早期有土地储备的开发商不得不加快开发速度。3、市场需求旺盛，销售面积持续增长2006年东莞市房地产销售面积比上年大幅度增长，其中住宅增幅较大。2004年2005年2006年套数（套）面积（万m2）套数（套）面积（万m2）套数（套）面积（万m2）一、商品房销售面积211.5208.65286.39其中:住宅面积14693151.4214883176.1320100251.89 别墅99924.5289925.25129635.484、市场产品品质日渐提高，产品多元化东莞市城市化进程加速，使得东莞市房地产需求迅速增长，增加本地企业投资房地产的信心，同时也吸引了大量外来开发企业的进入。尤其是万科、金地、沿海、深建设、富通等房地产开发巨头的进入，使得房地产市场竞争日趋剧烈，项目社区环境设计、户型设计以及社区管理水平等迅速提高，房地产市场产品品质日渐提高。住宅类型呈现多元化发展，多层住宅、小高层、独立联体叠式双拼别墅纷纷上市。5、房地产价格上涨较快2006年东莞市商品房销售均价3286.79元平方米，比2005年增加了433.71元平方米，2005年的商品房销售均价为2853.08元，增幅15.2%。而2005年的商品房销售均价比2004年仅增加了193.45元/平方米，增幅7.2%。在住宅方面，2006年东莞市住宅销售均价3152.08元平方米，比2005年2770.68元平方米上升了381.4元平方米，涨幅13.8%。与2005年的楼价增长速度相比，价格增幅差不多，2005年的住宅销售均价比2004年增长了390.34元平方米，但由于基数加大，涨幅稍微较少，2005年的住宅销售均价比2004年增长16.4%。从与2004年数据对比来看，2004年住宅销售均价2380.34元平方米，两年时间，楼价上涨32.4%。6、呈现多个热点区域，中心区优势明显东莞虽享誉世界制造业名城，但却也是一个“散”城，缺乏城市中心概念。整个东莞经济分布较“散”，各个镇区经济发展十分迅猛，镇区城市建设发展迅速，中心城市区标志性作用减弱，出现了镇区与城市中心区“分庭抗礼”的现象。受到东莞地方特有经济布局的影响，目前东莞房地产市场出现多个房地产热点区域，房地产市场与区域经济发展建立了密切的关系。目前东莞房地产市场热点区域可划分为四大区域：（1）以新城中心区为中心的大城区。东莞市大城区主要包括由东城区、莞城区组成的“老城区”和由南城区、万江区组成的“新城区”。大城区是东莞城市经济集中发展的必然结果，是东莞未来政治、经济、商贸、居住的中心区，其优势较为明显。2006年南城区供应量达到106.10万m2，排各镇区之首，东城区供应量72.84万m2，排第二。（2）以松山湖高科技工业园区为中心的经济区。松山湖高科技工业园区为中心的经济区主要包括松山湖管理区、大朗镇、大岭山镇、寮步镇等。由于松山湖高科技工业园区是东莞产业升级的实验田，将发展成为东莞新的经济中心区，园区内发展潜力巨大。根据东莞市“十一五”规划有关内容，松山湖科技园区将成为东莞房地产一个新亮点，尤其在居住用地布局的规划上，该区域以420公顷成为主城区居住用地规划之首。（3）以塘厦和樟木头为代表的东部“外销区”。 东部“外销区”包括：樟木头、塘厦及常平等区域。在广深铁路和莞深高速等主要交通快速干线的带动下，东莞市东部铁路沿线区域、莞深高速沿线区是东莞房地产中主要外销区域之一，此区域相对其他区域外销比例较高。（4）以虎门、长安、厚街为中心的西部经济区。虎门、长安、厚街属东莞经济发展最为发达的几个镇区，该区域具有经济实力强，社会基础配套设施较完善，居民购买能力强的特点，是目前东莞房地产市场发展较为成熟的热点区域之一。7、市场需求以中大户型为主，但小户型同样热销2006年东莞市总共销售商品住宅20100套，80平方米以上的户型15738套，占比78.3，三房以上单位14529套，占到总销售套数的72.3%。其结构比例跟以往比并没有太大的区别，市场上交易仍以三房以上的大户型为主。2006年，东莞市场虽以三房以上的中大户型为主，但也先后推出了尚书苑、新世纪博客公寓、香槟时代、花样年华等小户型项目，并受到单身贵族和房地产投资客的追捧，项目销售异常火爆，其中：2006年推出的新世纪博客公寓（已售完）、尚书苑（住宅剩2套）、香槟时代（住宅剩1套）已仅剩尾盘销售；2007年才正式销售的花样年华也已销售过半。8、空置房略有上升趋势近三年来，东莞市商品房空置房产规模基本处于稳定态势，但略有上升发展趋势，主要是商业营业用房空置率增大，洋房和别墅空置率相对较为稳定。空置面积(万m2)住宅写字楼商业营业用房其它合计洋房别墅2004年末115.2791.4381.0310.41.7818.723.342005年末102.1473.8259.8014.0210.2616.31.762006年末106.5463.2860.332.9517.2421.015.012007年1季度116.370.5160.511015.7725.054.97第四节 项目定位一、市场调查情况的分析 根据“东莞市沙田镇江畔花园项目市场调查报告”和目前东莞市房地产现状，可得出以下结论：1、厚街、虎门、沙田已有相当一部分房地产项目在建，并己形成相当大的规模，各楼盘之间已形成商业竞争的格局。2、由本项目规模较大，沙田镇内市场购买力不足，不能成为购房的主要目标市场。厚街居民购房能力强盛，将是本盘主要客户来源地。虎门因距离相对较远，估计有少量购房需求。道窖只能作为补充客源。3.目前周围房地产销售情况较好的户型是独立别墅、双拼别墅、高层住宅三种，每户面积偏小的户型销售情况相对较好。高层三房和二房户型是市场销量最大的户型，同时也有少量小户型楼盘销售业绩良好。由于各楼盘环境差异性较大，同类户型售价也有很大不同。4调查显示，区域内各楼盘产品创新意识不强，这一点也反映出区域内房地产竞争还处在起始阶段，住宅市场仍有较大发展空间。5、江畔花园现状交通十分不便，必须彻底解决交通问题，这是本项目 建设的基本条件之一。6、随着虎门港区和进港大道的建设，今后几年沙田镇经济必将有跨越式的发展，人民生活质量将迅速提高，外来人口也将迅速膨胀，住房需求将呈几何级数增长。江畔花园应当利用这一大好机会，结合港区对住宅的需求，谋求共同发展。7、南海休渔期渔船停靠在东江南支流江畔花园的岸边，这对楼盘的景观有较大的影响。8、沙田镇现有的中小学教育环境不能满足江畔花园的需求。二、市场供求分析1、目前厚街、沙田和虎门三镇房地产销售呈现供略大于求的状况。部分楼盘，特别是前几年已开发的楼盘销售情况较好，也有一部分楼盘部分产品滞销（其中高层住宅面积大于140户型居多），有个别楼盘因位置稍差，销售情况很差。目前还没有正在发售的十分旺销的楼盘，这反映出商品房市场竞争日趋激烈。2、投资型购房者正在逐渐减少，需求型购房者比例逐年增加。这反映靠购房出租和炒房的投资者其利润空间正在缩减，多数人是买房自用。3、从有关部门了解到，厚街行政中心附近己有房地产项目正在做前期工作，且规模很大，足以对本项目构成影响。可以预计由于虎门港区的建设，沉寂至今的沙田也将有大量新的房地产项目兴建。今后几年商品房的供应量将迅速增加，对此必须要有清醒的认识。4、中年和青年人是购房者的主体阶层，随着沙田、厚街镇的发展，特别是虎门港区的建设必将产生更多商品房的需求。但中青年的购房者以外地来东莞的高学历、中高收入的白领从业者居多，而这一阶层中有相当一部分人群在东莞挣了钱，具备了一定的业务能力，最终落户却选择在周边大城市或回家乡。人才的流动性非常大是东莞人才结构的一大特征。这说明有需要、有能力购房的人有相当一部分不选择在东莞购房。5、东莞市前期出台了可建农民公寓的政策。由于农民公寓具备成本的优势，将夺走一批有意购买低价位商品房的购房者。6、我们预计，江畔花园将面临比目前市场更激烈的竞争，开发和销售期可能需要较长的时间。三、项目优劣势分析swot分析模型1、本项目的优势a、地价优势： 距厚街最繁华的商业街康乐南路仅3.2公里（6分钟车程），只要将交通问题解决，就能突显本项目地价的绝对优势。现厚街紧靠杨公洲村的涌口村，其地价达25003200元/,而本项目仅为1500元/左右,项目开发成本优势明显。b、环境优势：地块紧靠东江南支流，拥有岸线长达1520米，而纵深仅为400米。整个小区直接的临江住宅比例相当高。江面辽阔，且沿江建筑退岸线50米，完全有条件营造出独具特色，高品质的江岸美景。就环境而言，江畔花园比环横岗水库楼盘稍逊，但远在厚街其它楼盘之上，环境特点、优势具备。本项目的环境优势在建设过程中，应当充分重视、尽力弘扬。c、规模优势： 本项目用地892亩，由于建设规模较大，有能力兴建道路、桥梁，使江畔花园直接连接厚街镇的中心区域，克服杨公洲村对外交通不便的根本弱点。同时比较有能力加大社区服务配套设施的投入，建立优质楼盘的形象和品牌，确立高档名牌大盘的地位，给购房者以足够的信心。2、本项目弱势a、区位弱势 无论从经济、文化、教育、卫生、体育等方面相比较，沙田镇与厚街镇存在较大的差距，江畔花园相对厚街镇楼盘而言存在区位弱势。市场调查表明，长期以来厚街镇居民对沙田镇有种不认同的直观感觉，这需要利用虎门港区和进港大道建设的大好时机彻底改变沙田镇在人们心目中的印象和地位。同时项目本身也需通过一系列措施，改善环境，提高购房者的认同度。本项目在营销策划宣传中应当充分注意解决沙田购房者认同度不足的问题。b、对外交通弱势 杨公洲对外交通十分不畅，这是制约其它发展的首要因素。本项目必须投资兴建一条道路连接进港大道，直通厚街军铺，与厚街环城西路和环城南路相接，只有这样方可化解对外交通的弱势。四、项目市场定位 我们建议将项目市场定位为富有水乡特色的中高档大型房地产项目。其主要依据是：1、沙田地处水乡，要充分利用水乡资源建特色楼盘；2、就江畔花园的位置、环境而言，完全具备形成高级住宅小区的条件。但从区域竞争角度分析，区域内的某些高级住宅楼盘的综合竞争力比江畔花园强（比如横岗水库周围的楼盘）。若江畔花园全部做高级住宅，产品单一、数量大，会引起市场过度竞争，最终将影响收益。高级住宅在厚街一直有较强的消费市场，本楼盘应当主要利用江景布置高级住宅，保证区内高级住宅具备应有的优秀品质。高级住宅占据最好的景观位置，使其本身物有所值，同时也提升了整个楼盘的形象；3、我们建议引入双拼别墅、联排别墅、四联拼别墅、五层叠加型公寓和11层空中别墅等界于高级住宅（指独立式别墅）与中级住宅（指小高层住宅）之间的系列产品，我们称这些产品为类别墅。并要求将类别墅作为本项目主打产品开发，避开与现有独立别墅楼盘的正面竞争，使之成为本楼盘独具的特色和亮点。类别墅每户总价约60185万元，大多数户型每户有天有地，虽然总价相对独立别墅有较大的价差，但居住条件仍然十分舒适。调查发现，区域内这些产品不多，而厚街经济的发展存在大量的需求。江畔花园完全可以利用与厚街的地价差和类别墅产品的差异定位，向市场大量推出价位相对较低、环境舒适优美、户型布局合理的豪宅，填补市场空缺，迎合市场需求。4、普通小高层住宅无疑是最为市场广泛接受的户型，特别是虎门港区的建设和沙田镇、厚街镇今后数年的发展，对中档住宅存在大量的需求。本盘理当抓住机遇，大量夺取这部分市场份额。与此同时我们必须有这样的认识：普通小高层住宅也是市场供应量最大、总量积压最严重、竞争最激烈的户型，购房者对区位关系、交通便捷等基本生活保障问题的十分关注度，江畔花园目前还不具备在这一产品上的竞争优势。五、产品定位及标准 产品定位及标准是整个项目开发的重点之一，综合厚街、沙田、虎门的房地产现状，结合市场未来发展的需求，我们提出如下建议（以下百分比为户数比）：1、独立式别墅沿江第一排全江景别墅：三层，面积450500户型占60%，面积550600户型占35%,面积800以上占5%。其它位置的别墅面积450500占60%, 550-600占40%。我们认为独立别墅仍将有广阔的市场前景，但面积稍小的独立别墅更受市场欢迎，这与总价稍低、家庭人口逐渐减少有直接关系。规划设计中应将独立别墅设在景观相对较好的位置，并应保持较大的私家花园面积，每户应有二个室内车位。2、双拼别墅三层，面积280290占70%，300310占30%。为提高别墅区的容积率，又有较好的居住空间，设一部分双拼别墅是较好的解决方案。双拼别墅产品本身己为市场普遍接受，关键是户型要合理，应尽量避免暗卫，每户需有1-2个室内车位，别墅后花园进深7-10米。3、联排别墅三层，面积200220占60%, 240250占40%.联排别墅己非高档住宅，但它以拥有独家独园和较低的总价迎合相当一部分购房者的需求。联排别墅宜独立成区块布置，一般不宜与独立别墅和双拼别墅交替布置。产品设计时应较严格地控制每户面积，每户配一个车位，可以是室外前院车位，也可以是室内位车。与双拼别墅相同，应尽量避免暗卫，后花园进深不应小于6米。4、叠加别墅二层复式，120130占20%, 135155占40%，160180占40%。5、小高层住宅100115二房二厅一卫户型占30%,140155三房二厅二卫户型占20%，160180四房二厅二卫占50%。我们根据市场调查的结果，推选这些符合大众需求的户型，以达到争取更多市场份额的目的。5、项目产品定位引入中高档住宅的多种户型，将有利于项目长久的发展。由于本项目是规模较大的地产项目，若产品单一，则客户层面相对狭小，而项目自身供应量过大，再因其它相关楼盘的竞争，市场的风险就会增加。6、产品多样化可以满足较广泛人群的需求，争取到更多的市场份额。但若规划、策划或楼盘推出时机掌握不好，则可能引起市场定位不清，楼盘档次降低，售价将受较大影响。我们建议规划时应将小区小高层住宅相对独立成区，不宜与其它产品混合布置。一期宜先建别墅，在市场上树立起高档楼盘的形象和地位，同时可在较短的时间内开始销售，较快回笼资金。待时机成熟再将小高层住宅和11层空中别墅推向市场，界时将利用楼盘良好的形象和地位，提高售价，获得较大的利润，并可避免楼盘定位不清的影响。六、小区住宅户型比例（以下百分比为面积比）和目标客户1、独立别墅每户价格约700万元1200万元为主。这款产品目标客户直指厚街镇老板级人物。横岗湖周围有少量独立别墅，且价位较高（约20000元一30000元/），因此选择位置较佳的区域建一批独立别墅完全符合市场需求。2、双拼别墅每户价格约500万元700万元。目标客户主要是厚街镇老板级人士。一款好的双拼别墅与独立别墅相比在使用功能上差别不大，只是用地较小。但与独立别墅相比，有几十万元的差价确实能让置业者心动。与5年前不同，双拼别墅在东莞已为购房人士普遍接受，市场前景比较好。3、联排别墅每户价格约300万元400万元。本盘附近楼盘丽水家园联排别墅均价约16000元/，且销售畅旺。目标客户为沙田镇、厚街镇有较稳定的高收入人士。购房者中有相当一批人不是十分有钱，但他们很想自己有个独家独院的住房，家庭面积不需要很大，卧室也不需要很多，但一定有个车位。联排别墅就是为这批人士定做的产品。4、叠加别墅，每户价格约150万元300万元。5、小高层住宅二房二厅每户4050万元；三房二厅每户8090万元；四房二厅每户100130万元。目标客户是沙田镇、厚街镇每月收入在4000元以上的家庭，小户型目标客户以投资者和中等收入单身从业人士为主。小高层住宅目标客户是市场的主流人群，市场需求量大。随着虎门港区的建设，目标客户人群将迅速增加。本项目一定要紧紧抓住这一市场机遇，做精做好小高层住宅的户型。市场调查显示，面积大于125的小高层相对难销，110以上小高层尽量做一梯二户户型，这点设计时应当控制。七、配套项目定位1、应当新建一条道路与进港大道和厚街镇南环路相接。建议道路为4车道，中间和二侧人行道设绿化带，要形成一种园林式小区专用道路的氛围，体现业主