中山市游戏游艺产业基地可行性研究报告.doc

目 录第一章 总论21.1 项目提要21.2 可行性研究的范围与依据21.3 主要技术经济指标汇总3第二章 项目背景42.1 项目由来42.2基地建设的必要性5第三章 游戏游艺产业市场预测与分析83.1 市场现状的调查83.2 市场需求情况的预测9第四章 基地的选址114.1 选址原则114.2 基地场址比选134.3 选址依据204.4 场址选择234.5 基地的建设条件244.6 选址评价26第五章 总体方案设计285.1 总体方案285.2 建设规模365.3 建设标准375.4 实施计划41第六章 基础设施与节能节水措施426.1 道路交通设施426.2 给排水工程456.3 供电工程476.4 消防工程496.5 节能措施516.6 节水措施53第七章 环境保护与安全生产547.1 环境现状分析547.2 基地运行中产生的主要污染物分析547.3 基地运行中产生的污染物治理措施567.4 基地施工和运营期间劳动安全分析587.5 劳动安全措施59第八章 投资估算与资金筹措618.1 投资估算618.2 投资计划与资金筹措62第九章 经济评价679.1 基地效益评价679.2 国民经济评价71第十章 社会效益7210.1 主要利益群体分析7210.2 社会效益及影响评价73第十一章 风险分析7511.1 主要风险因素7511.2 风险程度分析7611.3 防范和降低风险的措施77第十二章 结论和建议7812.1 可行性研究的结论7812.2 主要建议78 第一章 总论1.1 项目提要项目名称：中山市游戏游艺产业基地项目承办单位：中山市经济贸易局、中山市港口镇政府1.2 可行性研究的范围与依据1.2.1 编制范围本报告考虑了中山市游戏游艺产业基地的总体布局，编制范围主要包括基地的道路、供水、排水、供电及照明、消防等政府投资的配套基础设施。报告重点论述了游戏游艺产业基地项目建设的必要性、布局方案、投资估算以及经济、社会效益。1.2.2 编制依据1、中山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、中山市游戏游艺产业发展规划（2008-2020）；3、中山市总体规划（2005-2020）4、中山市港口镇总体规划（2002-2020）5、投资项目可行性研究指南1.3 主要技术经济指标汇总表1.3-1 主要技术经济指标序号项目内容单位指标备注1用地面积亩3,000其中一期1000亩，二期2000亩4绿地率20%5用水量m3/d13,750最大日用水量6用电负荷kva5,039变压器容量7总投资额万元510,000其中一期150,000万元（政府基础设施建设投入20,877万元，吸引企业投入129,123万元；二期360,000万元（政府基础设施建设投入34,796万元，吸引企业投入325,204万元）8投资强度万元/亩170其中一期150万元/亩；二期180万元/亩9近期年产值万元500,0002012年10远期年产值万元1,500,0002020年第二章 项目背景2.1 项目由来游戏游艺产业作为装备制造业的一个分支，同时又具有其他装备制造业所没有的意识形态属性和文化产业属性，是一种新型产业。在国际上，游戏游艺产业已成为全球重要的文化产业。2006年，全球动漫产业的产值已达3000亿美元，与动漫产业相关的衍生产品产值则在6000亿美元以上，游戏游艺产业作为动漫产业的重要组成部分以及相关产业在很多发达国家已经成为支柱产业之一。中山市现有游戏游艺行业生产企业20家，其中规模以上企业5家，此外，还有10多家规模较小的游戏游艺行业配套生产企业，共有从业人员5000余人。近年来，中山市游戏游艺行业产值呈直线上升之势，2006年，中山市游戏游艺行业总产值为10亿，比2004年的5亿增长了一倍，平均产值年增幅超过25%。中山市游戏游艺设备制造业在全国本行业中占有重要地位，已成为中国游戏游艺极其重要的产品输出地，市场占有率比较高。中山的产品包括各种室内外娱乐机型及其主题公园、乐园项目的设计安装等。在国家新的产业政策的背景下，中山的游戏游艺产业面临着更多的市场机遇。而且，游戏游艺产业的发展拉动了动漫文化、旅游、房地产、教育和相关制造业等行业的迅速发展。根据中山市游戏游艺产业发展规划（2008-2020）中提出的产业发展策略和近期措施：坚持以市场为导向，以经济效益为中心，从“中山制造”向“中山创造”转变，加大技术创新和调整产业结构的力度，实现产业升级，整合行业优势资源，建国家级游戏游艺产业基地，打造国际性游戏游艺产业会展品牌，大力提高中山产品的国际竞争力和市场占有率。游戏游艺产业将发展成为中山经济又一新的经济增长点。规划建议近期必须积极开展“五个一”工作的其中重要一项就是创建一个游戏游艺产业基地。为全面推进中山市游戏游艺产业快速发展，2007年10月，中山市经济贸易局和中山市港口镇政府委托中山市规划设计院进行中山市游戏游艺产业基地的可行性研究报告的编制工作。2.2 基地建设的必要性2.2.1建设基地形成产业集聚，符合中山市产业布局需求根据中山市主城区的“退二进三”产业发展战略，主城区的工业将逐渐向外围转移，目前这种转移战略的效果明显。原先布局于清溪路和民营科技园一带的企业面临着拆迁、转移。由于游戏游艺产业是上下游关联性很强的产业，客观上要求产业在地域上集中布局。因此，基地建设既能为搬迁企业提供转移场所，又满足游戏游艺产业集聚发展的需求。2.2.2 建设产业集聚基地是推动区域经济增长的重要方式建设产业集聚基地实际上是把产业发展与区域经济通过分工专业化与交易的便利性，有效地结合起来，从而形成一种有效的生产组织方式，推动地方区域经济增长。首先，产业集聚基地，可以提高区域生产效率。大量的中小企业集聚于一定区域，可以进一步加深区内生产的分工和协作。在这种集群内发展，除了可以分享因分工细化而带来的高效率外，还由于空间的临近性，大大降低企业间频繁交易而产生的交通运输成本。其次，产业集聚基地，可以产生滚雪球式的集聚效应，吸引更多的相关企业到此集聚，扩大和加强集聚效应。而新增的企业与单位又增大了集聚效应，如此产生滚雪球效应，推动区域经济快速发展。第三，产业集聚基地，可以促进集群内新企业的快速衍生与成长。在基地内，不仅有很多的相关企业，还有很多相应的研发服务机构及专业人才，新企业在此发展，可以面临更多的市场机遇，获得更丰富的市场信息及人才支持，从而降低市场风险。而且由于集群内部分工的不断细化，可以衍生出更多的新生企业，从而进一步增强集聚体自身的竞争能力。2.2.3 建设基地是科研创新的一种重要实现方式科研创新是中山市发展游戏游艺产业最根本的核心，但是由于创新活动的复杂性，企业很难单独开展创新活动，往往需要多个相关企业及科研部门的共同参与，这一要求恰好为产业集聚的网络特性所体现。首先，在产业集群内部，容易产生专业知识、生产技能、市场信息等方面的累积效应。在基地内，集聚着数量众多的相关生产企业、科研机构、商会、协会、人才培训机构等，在产生较强的知识与信息累积效应的同时，大量生产企业也时刻面临同行竞争的压力，这一方面为企业提供了实现创新的重要来源以及所需的物质基础，另一方面也使基地内的企业时刻保持创新的动力。其次，企业之间紧密的网络关系，使得生产企业和相关机构之间更容易形成一个相互学习的整体，推动了集体学习的进程，降低了学习成本，促进更多有创新价值的活动发生。2.2.4 建设产业集聚基地是提升区域竞争力的重要方式产业柔性集聚体与区域竞争力理论研究与发展的实践表明，一个国家或地区竞争优势的获得来源于产业在其内部集聚过程中所获得的优势。以柔性专业化为特征的大量游戏游艺企业及相关企业集聚群体，彼此通过分工与合作，共同面对快速变化的外部市场环境和技术条件，这些专业化的产业集聚体内部的生产率不断提高，创新活动不断涌现，从而呈现很强的区域竞争力，如美国的硅谷地区等。在区域经济联系网络化的推动下，企业不仅仅追求个体利益最大化，更重要的是在合作中追求整体利益最大化，然后从整体利益中分成，企业之间的合作也不断加强，形成了联系密切的产业集群，增强区域竞争力。2.2.5 建设产业集聚基地是提高企业地方植根性的重要方式产业集聚基地中的企业由于对集群中上下游产业链中的企业的依赖，具有良好的地方根植性，能够长期扎根于地方发展，这一特点与“三来一补”企业的高流动性有本质的不同，也是其他区域难于复制的优势。因此，中山市发展游戏游艺产业应改变分散布局的现状，顺应城区产业转移的机遇，建设游戏游艺产业基地，对现有企业和将要引进的企业选择优良的区域集中布局，构建全国性游戏游艺产业技术、产品、物流服务平台，加快全市游戏游艺产业集聚，才能扩大影响，提升核心竞争力。第三章 游戏游艺产业市场预测与分析3.1 市场现状的调查随着经济的发展和人们生活水平的提高，休闲娱乐业逐渐兴起，并日益发展成为第三产业的重要产业之一。从欧美、日本等发达国家和地区的经验可以看出，人们可支配的收入和日常富余的时间增加以后，对游戏游艺活动的需求则会迅速增加，行业需求弹性明显大于一般的工业品和传统服务业。2006年，世界两大玩具展纽伦堡玩具展和纽约玩具展中，富含科技含量的玩具日趋流行，而越是经济高速发展或高度发达的地方，越是科技普及的地方，其游戏市场就越被看好，如北美、欧洲、日本等。与此同时，香港贸易促进局在对2006年举行的香港玩具展进行调查时也发现，买家对电子游戏的热衷呈明显的上升趋势，而且这个速度出奇地快，几乎大多数游戏及其附加产值都出现了几十倍、几百倍的几何级增长。根据中山市游戏游艺行业的数据显示，2004年中山市游戏游艺行业产品总产量为8,900台（套），其中70%（约6000台（套）出口，30%约3000台（套）内销；2006年总产品产量25,400台（套），其中60%（约1.5万台（套）出口，40%约1万台（套）内销。全市产品总产量平均年增幅近70%，出口产品产量年增幅60%，内销产品产量年增幅85%。最近我国准备放开电子游戏经营市场的严格控制，从2006年开始，包括上海、成都、中山、珠海等在内的多个城市被批准为电子游戏经营试点城市，去年内全国新增审批的游戏游艺经营场所超过2000家。若是开放更多经营场所试点城市，需求额将会更多。根据2007-2008年中国文化产业分析及投资咨询报告，“十一五”期间，中国的文化产业将进入高速增长阶段，其增速将高于gdp的增长速度，成为国民经济新的增长点。由此可见，我国的游戏游艺产业将有很好的前景，游戏游艺软硬件产品的需求将成倍成长，其市场容量将大大提高。3.2 市场需求情况的预测目前，日本、美国、西欧是全球游戏游艺市场中的核心市场。近年来，中东、澳洲、东欧、南美的市场增长速度也很快，特别是亚洲一直保持高速增长，成为游戏游艺高端产品的新兴市场，而非洲、南亚等地则是潜在市场。在我国，据中国游艺行业协会反馈的信息，近几年游艺机每年的需求额在20亿元左右。由于中国城市经济的高增长以及前段时间国家政策的限制，国内市场积累了相当大的市场能量，未来五年，国内市场的增长将会明显快于国外市场。而且，国外近年来的数据也显示，世界各个发达国家和地区的游戏游艺设备需求量快速增长。在经济增长的利好前景刺激下，对游戏游艺产品和服务的需求将呈现跨越式的增长。考虑收入水平和消费方式的影响，国内未来几年游戏游艺产品的核心市场是沿海大中城市和中西部大城市，沿海小城镇和中西部中小城市是外围市场区。产品需求结构的主要特征表现在：新场所购置：大中型设备市场需求的主要源泉。由于目前我国准备开放游戏游艺经营场所的严格控制，以及中东、南美等地近年对游戏游艺娱乐的大量需求，每年的产品需求要比前几年增加1到1.5倍；更新换代购置：多年前购买的游戏游艺产品将陆续进入更换期，这将是一种市场需求。预计具有较高科技含量的电玩类、特色游乐设备等产品和符合国家文化部门所倡导的“健康、阳光”主题的运动康体类产品将成为经营场所更新换代的首选目标；家庭式和便携式游戏购置：此类型设备更新速度较快，单个体可购置多个产品，而且市场面更广。据普华永道称，便携产品和移动游戏的持续增长是未来增长的主要驱动力。普华永道认为，未来五年随着下一代游戏机的推出，随着在线和无线互联网接入以及在线广告收入的增加，游戏产业增长会保持两位数。到2012年全球游戏产业会达到850亿美元，年度增长率为16.5%。其中，这个数字不包括硬件和附件的开支。另外，据艾瑞市场咨询预计，2007年中国网络游戏市场规模将达13亿美元，较2006年增长35%；主题乐园的设计：此类服务主要面向国内市场，由于目前我国鼓励开设以“健康、阳光”为主题的室内游乐场。而中山在这类主题游乐场的设计方面拥有十分丰富的经验，此类业务将在近年内快速增长，约为以往的1.5到2倍；主题乐园的经营：国家统计局调查数据显示，近年来我国城镇居民人均收入以较快速度增长，恩格尔系数持续降低。生活水平的提高使得城市居民超出了追求简单物质满足的层次，对健康、舒适、便捷、丰富等情感元素更加关注，由此产生消费需求的明显变化，人们更愿意花钱在休闲娱乐方面。2006年中国中高收入城市居民时尚指数研究报告显示，人们的休闲活动表现出趣味化和多元化的特点，室内、外主题乐园将成为满足人们休闲娱乐的载体，游客在主题乐园的支出预计年增长25。第四章 基地的选址4.1 选址原则作为一种新型产业，游戏游艺产业的选址布局有着其自身的特殊性，与传统工业区选址考虑的要素有所不同。其选址主要考虑的原则如下：4.1.1 靠近城镇建成区，便于游戏游艺产业的初始消费市场培育选址不必像传统工业区一样，靠近生产原料的区域。因此，对自然环境的限制较弱，游戏游艺产业更多地受到人文环境的因素影响，即需要对销售的市场有敏锐的把握，因此游戏游艺企业倾向于选在城区或靠近城区。中山市传统的游戏游艺企业的集聚在石岐区青溪路一带，（金马游艺机有限公司、金羊游艺机有限公司等企业都在青溪路），这里是中山市最早的游戏游艺产业集聚区。近几年，随着中山市城区产业结构的调整，青溪路的游戏游艺产业有搬迁的趋势；随着企业不断壮大，旧城的地理条件也越来越不能适应他们发展的需要。随着旧城改造工程不断进展，游乐设备生产厂家开始把目光投向地理位置优越，发展空间较大的附近镇区。4.1.2 靠近智力资源密集区域，便于游戏游艺产业的技术提升游戏游艺产业的发展趋势证明靠近智力资源密集的区域，其发展前景更加看好。游戏游艺设备的制造业是次产业的发展基础，但其核心竞争力在于创意和技术。因此，人才是游戏游艺产业发展的关键。因此，游戏游艺产业的发展必然要选择在人才密集或靠近智力密集的区域。而较高素质的人才，需要较为优越的生活条件和生活保障。技术人才通常会选择居住在城区或靠近城区的区域。因此，游戏游艺基地选址应该考虑靠近智力密集的区域，从而使高层次的智力资源与生产直接结合，为游戏游艺产业的技术提升提供必不可少的支撑条件。4.1.3 交通运输便利，便于游戏游艺产业的生产与销售传统的工业区位中，交通运输条件是工业区选址的重要因素，在游戏游艺产业基地中也是重要的考虑条件。交通运输条件的便利，能够有效地调配资源，组织生产，降低成本和便于销售的开展。4.1.4 自然环境条件优越，便于游戏游艺产业的可持续发展游戏游艺产业的制造业属于一类工业用地，对环境的污染较小。今后随着游戏游艺产业的发展，会提升游戏游艺产业的发展水平，以文化发展为模式，建设研发、生产、销售、主题乐园经营的一条龙的游戏游艺基地。因此，对自然环境的要求较高，同时还需要有充足的土地资源，保障游戏游艺基地可持续发展。4.1.5 地方政府的支持力度产业的集聚发展是市场的选择过程，但是政府的引导作用同样重要，有时往往能起到关键的作用。产业的发展需要有较为完善的市政基础设施和公共设施以及充足的土地资源，这些资源的配置都要地方政府的大力支持才能实现。4.2 基地场址比选4.2.1 市域比选分析从中山全市域来看，中山市游戏游艺产业基地的选址要符合选址原则，既要满足游戏游艺产业的可持续发展，处理好与周边资源、环境的关系，更重要的是与城市发展相适应，形成城市与产业发展的良性互动。游戏游艺产业基地的选址首先应该从市域的角度进行分析，将中山市域分为北、中、南三大片区，分别对这三大片区建设游戏游艺产业基地发展条件进行比较和分析。1、北部片区产业发展条件分析北部片区包括中山市的西北组团和东部组团北部片区，具体就是指小榄、古镇、东凤、东升、南头、阜沙、黄圃、横栏、三角、民众等中山市北部十个镇区。中山市北部片区的制造业基础较好，以五金、电子、化工等特色产业、专业市场为基础。古镇的灯饰行业已经形成了国内知名的产业基地。东凤镇、南头镇等镇区形成了小家电的生产基地；目前北部片区的游戏游艺产业基础薄弱，只有阜沙镇、黄圃镇各有一家游戏游艺生产企业，缺乏游戏游艺产业技术、智力上的支持。如果基地选址在北部片区，初期发展势必需要投入较多的人力物力，游戏游戏产业发展壮大所需要的时间会较长，且北部片区日益紧张的用地情况将会限制游戏游艺产业的进一步发展。因此中山市北部片区不适宜建设游戏游艺产业基地。北部片区可以利用现有的制造业基础发展与游戏游艺生产相关的五金、加工制造等行业，为游戏游艺产业的进一步发展打下基础。2、南部片区产业发展条件分析南部片区是指中山市的南部组团，包括三乡、坦洲、神湾、板芙等四个镇区。南部四个镇区远离中山市的城镇建成区和游戏游艺产业的智力密集区域，目前没有游戏游艺产业的生产企业。中山市的整体空间发展和产业发展来看，将游戏游艺产业放在南部片区，位置偏移了中山市的产业重心和人口重心，不适宜作为游戏游艺产业基地的选址。南部组团可以利用其背靠五桂山，毗邻珠海、澳门，有着大量的旅游、游乐资源，如坦洲的金斗湾度假村、三乡的泉林山庄等，发展主题乐园场所，促进旅游业的发展和带动房地产发展，拉动人气。3、中部片区产业发展条件分析中部片区是指中山市的中心城区，包括五镇五区，东区、西区、南区、石岐区、沙溪镇、大涌镇、五桂山街道办、火炬开发区、南朗镇等十个镇区。中心城区着重发展地区性综合服务业、无污染的都市型工业；主城区主要承担地区性综合服务业职能，进一步调整产业布局，完善第三产业及配套设施，提高城市主中心服务功能；沙溪、大涌形成商住、产业发展综合区，产业主要以无污染的城市型加工制造业为主；港口形成物流、居住发展综合区；五桂山办事处在保障生态环境的基础上适度发展。火炬开发区、南朗镇是城市未来拓展的主要空间，是临港工业及产业创新和高新技术产业的集中发展区。目前，全市90%的游戏游艺企业坐落在中心城区，产业基础较好。这也同时印证了游戏游艺产业的发展需要靠近城市建成区、靠近人力智力资源的集中的区域。中心城区在区位、产业、人才、资金与技术方面都具有优势，发展游戏游艺产业基地的条件最好。具体主要表现在以下三个方面：l 选址中心城区符合游戏游艺产业的发展目标和定位游戏游艺产业基地致力于培育、扶持、发展优势大型企业和企业集团，建设国家级游戏游艺产业基地，打造国际性游戏游艺产业会展品牌。而中心城区的产业定位是经济产业发展以地区性综合服务业为主，包括部分加工制造业，主要承担地区性综合服务业，包括生产服务业与生活服务业，为中山市及更大区域提供金融、咨询、信息传送、生活相关的服务，是第三产业比重较高的区域。同时在火炬区、港口、沙溪、大涌等主城区周边适当发展第二产业。中山市中心城区的产业定位，与游戏游艺产业的发展目标基本符合。l 选址中心城区依托城市智力、资金和市场资源，未来发展更具潜力选址于中山市中心城区：一方面，作为城市主要智力资源的高等院校和科研机构往往处于城市的中心地带，形成一定的智力密集区，产业基地可就近依托其智力积累;另一方面，则可依赖于城市完善的基础设施与生活服务设施，享受城市物质和精神两个方面的支持。同时，利用中心城区的智力和市场资源，游戏游艺产业在初期能够得到发展，并且随着产业的升级和结构优化，产业未来的发展潜力更大。l 选址中心城区与中山市城市产业布局相符合中山市城市总体规划（2005-2020）对中心城区的城市产业布局这样阐述，“中山市要继续保持城市的快速健康发展，必须进一步发挥南北逢源，东西联手的独特地位，争取成为专业化的地域性产业中心”。中山市产业布局要确立“梯度化的空间产业分区”，引导、促进不同产业资本按照各自的区位偏好及增值潜力在空间上形成有序的分布。促进、引导资本密集、技术密集型产业在合适的区域位置集中，劳动密集型产业向土地资本价格相对较低的城市组团与城镇集中。资本密集、技术密集型产业适当向城镇集中。可以看出，游戏游艺产业可以定性为资本密集、技术密集型产业。游戏游艺企业需要研发、技术、资金的投入。可见，游戏游艺产业本身的发展在靠近城区的近郊区是发展的最优区域。因此，选址在中心城区与中山市产业布局相符合。4.2.2 镇区比选在确定中山市中心城区作为游戏游艺基地的最佳场址选择后，需要进一步进行场址的镇区比选确定游戏游艺基地的所选镇区。1、主城区不适宜作为游戏游艺基地的场址中心主城区是指包括石岐区、东区、南区和西区的辖区范围（简称为4区），是中山市人民政府所在地及政府所属主要职能部门的驻地，陆域总面积为197.79平方公里。主城区不适宜作为游戏游艺基地的场址选址，主要是因为主城区的“退二进三”的产业发展策略不适合游戏游艺基地的建设，主城区内的游戏游艺企业的生产区域短期内有搬迁的趋势，而且主城区的用地资源日益稀缺，游戏游艺基地所需要设置的工业用地，与主城区的未来用地功能与发展不一致，且工业类用地与主城区的景观、环境不相符合。2、镇区选址比选在中山市中心城区（五镇五区）中，因主城区不被考虑作为游戏游艺基地的场址。余下的六镇区（港口镇、沙溪镇、大涌镇、火炬开发区、五桂山街道办、南朗镇）作为镇区比选对象。（1）五桂山街道办五桂山街道办位于中山市主城区南部，五桂山自然生态保护区内。五桂山生态保护区内划分为重点保护区、一般保护区和生产生活区三个功能区。重要水库集雨区域及原生生物物种区域为重点保护区；重点保护区外围至公路两旁的第一重山为一般保护区；一般保护区的外围至生态保护区界线范围为生产生活区，继续作为公民、法人和其他组织的生产生活区域。在五桂山发展游戏游艺产业不符合自然保护的大原则，因此，五桂山街道办不符合建设游戏游艺产业基地的条件。五桂山街道办可以结合五桂山的自然生态资源，发展游戏游艺的关的旅游、游乐产业。（2）大涌镇大涌镇，地处中山市中山城区西南部，东临岐江，西靠西江，距石岐城区8公里，面积40.5平方公里，大涌尤以生产红木家具和牛仔服装而闻名海内外，是中山市具有区域特色经济的红木家具名镇，是中国最大的红木家具生产基地。大涌镇建设游戏游艺产业基地的优势不明显，主要是：大涌镇距离主城区相对较远，交通方面与其他镇区相比不具备优势，处在中山市的交通干线、高速公路等的边缘位置。另一方面，目前大涌镇没有游戏游艺的产业基础，因此大涌镇不适宜建设游戏游艺产业基地。大涌镇可以利用自身在红木家具和牛仔服装的优势发展动漫游戏相关的服装、家具业。（3）南朗镇南朗镇，地处中山市中心城区的东南部，背靠五桂山，面临珠江口。全镇面积206平方公里，是全市面积最大的镇区。南朗镇近年来充分发挥南朗丰富的资源优势，大力实施“工业强镇”战略，是中山市东部开发较有潜力的区域。南朗镇发展游戏游艺基地有一定的优势。首先，南朗镇是中山市未来东部开发的重点区域之一；其次南朗镇具有丰富的土地资源，有相对较多的建设发展用地。但是，南朗镇在发展游戏游艺产业基地的也劣势。如南朗镇的交通区位优势还不明显；目前南朗镇没有游戏游艺的产业基础；现有游戏游艺企业搬迁去南朗镇的意愿不明显；同时中山市东部滨海地区的开发本身也需要一定的开发周期。因此，南朗镇不适宜规划游戏游艺产业基地。南朗镇可以利用镇区的文化旅游资源和未来产业发展，发展游戏游艺产业相关的旅游和生产配套产业。（4）沙溪镇沙溪镇，地处中山市中心城区的西部，紧邻中山市城区（西区），面积55平方公里。沙溪镇的特色产业是休闲服装，目前已成为中国休闲服装重要的生产基地。沙溪镇在游戏游艺产业基地的优势不明显，首先，游戏游艺产业与目前沙溪镇的产业发展定位不符合，目前没有形成游戏游艺产业基础。其次，沙溪镇的土地资源相对较少。沙溪镇的用地功能未来将会与中山市主城区相衔接，主要以发展居住、商贸为主，与游戏游艺基地的用地功能（工业用地）不符合。因此，沙溪镇不适宜建设游戏游艺产业基地。沙溪镇可以利用自身的服装产业优势和靠近城区的区位条件，发展游戏游艺相关产业。（5）火炬开发区火炬开发区，地处中山市中心城区的东部，紧邻东区，面积94平方公里，开发区经济发展速度迅猛，目前形成了以东南绿色工业园、高新技术产业园为代表的几大工业园区。火炬开发区发展游戏游艺产业具有一定的优势，表现在火炬区的制造业发展较快，与城区的区位较为便利。但火炬区在建设游戏游艺产业基地方面也有一定的劣势。首先是选址的火炬开发区目前没有游戏游艺的产业基础，并且火炬开发区的用地条件不足，到目前为止，已经基本被征用。因此，火炬开发区不适宜建设游戏游艺产业基地。火炬开发区可以利用自身的制造业和高科技产业优势和靠近城区的区位条件，发展游戏游艺相关产业。（6）港口镇港口镇，地处中山市中心城区的北部，紧邻中山市城区（石岐区），面积70.5平方公里。水陆交通十分便利，镇内主要公路均与广珠、番中公路相连，京珠、中江高速公路横贯全镇，并在镇内设有出入口，小榄水道纵贯全境，可通达珠江三角洲各个口岸。近年来，为贯彻中山市政府工业强市的发展战略，港口镇着力工业和三产业的同步发展，目前已拥有工商企业2000多家，其中工业企业500多家，基本上形成了以家电、电子、家具、塑料、玩具等行业为主导的产业布局，2006年全镇工业产值达65亿。港口镇发展游戏游艺产业基地，比中心城区其他镇区具有独特的优势，主要表现在：1、港口镇靠近中山市主城区，有着良好的社会人文环境；2、港口镇靠近中山市游戏游艺产业的人才基地；3、港口镇交通便利，是中山市中心城区的北面“门户”；4、港口镇的自然环境优越，有发展产业基地丰富土地资源；5、港口镇具备良好的游戏游艺基础；6、港口镇政府对游戏游艺产业发展大力支持。综上所述，建议在港口镇建设游戏游艺产业基地。表4.2-1 游戏游艺产业基地镇区比选一览表优势劣势结论主城区（包括东区、石岐区、西区、南区）1、人力、智力资源丰富2有产业基础1、“退二进三”的产业发展策略使主城区内的游戏游艺生产企业有搬迁的趋势；2主城区土地资源日益紧缺不适宜五桂山1、自然生态保护区的定位与游戏游艺产业基地的定位不一致不适宜大涌镇1、交通区位条件不佳优势不明显南朗镇1、土地资源丰富2、未来城市拓展区域1、产业基础薄弱；2、区位优势不显著；3、与主城区、智力人力密集区域相对偏远既有优势，又有劣势，有一定的风险沙溪镇1、未来发展融入城区，与游戏游艺产业基地的定位不一致；2、土地已被大量开发不符合条件火炬开发区1、有制造业基础；2、交通便利（与主城区）1、土地已被大量开发；有优势，有劣势，土地局限限制进一步开发港口镇1.有产业基础；2、毗邻主城区；3、交通便利；4、有充足的土地资源；5、政府支持适宜，是最优选择4.3 选址依据4.3.1 港口镇靠近中山市主城区，有着良好的社会人文环境。游戏游艺产业的经营场所通常都选择在人口较为集中的区域。但是游戏游艺设施的制造工业又属于劳动密集型的产业类型。考虑将游戏游艺产业的重点区域选择在港口镇，从中山市域角度分析，游戏游艺产业的生产基地相对偏离了人口重心（主城区、小榄），生产制造与人口密集区相分离。同时考虑到游戏游艺产业发展所相应的人口劳动力要素，放在港口镇比较适宜。港口镇的选址考虑到了生产与消费人口的适当分离，同时又靠近主城区，因此，选址较为恰当。从现有经济发展的空间分析来看，主城区火炬区，小榄古镇，是中山市经济发展较好的两个区域，形成了经济发展“高地”。港口镇、东升镇等处于相对的“谷底”。从经济发展的“势能”来看，港口镇有发展潜力。而且从区域发展的角度，在中山城区经济快速发展的背景下，港口镇的经济发展会有逐步上升的过程，其游戏游艺的产业具有非常大的发展空间。4.3.2 港口镇靠近中山市游戏游艺产业的人才基地。中山市游戏游艺产业有良好的人才基础，主要集中在以石岐区的青溪路、长堤路一带。而在中山市的大专院校中，电子科技大学中山学院、中山中专都开设了游戏游艺及其相关的动漫、设计类专家，今后将不断地向游戏游艺产业输送人才。但留住专业人才，需要产业基地的具体选址不要偏离主城区。因此，选址在港口镇较为合适。4.3.3 港口镇交通便利，是中山市中心城区的北面“门户”。港口镇居于中山市域中部偏北，地接中山市城区，毗邻香港、澳门，总面积70.5平方公里，是珠江三角洲著名的工业卫星镇和三高农业基地。水陆交通十分便利。港口镇的区位与交通条件十分优越。境内主要通过的高速公路有两条，分别是中江高速公路、京珠高速公路。镇内主要公路均与广珠、番中公路相连，京珠、中江高速公路横贯全镇，并在镇内设有出入口，与珠三角的几个城市联系非常便捷。同时也与粤西的江门等城市通过高速公路联系更加方便。公路方面，规划有干线公路纵三线，是一条贯穿中山市域南北的干线公路，往北规划对接番禺中部快线，往南联系中山市主城区、五桂山、三乡、珠海市区。港口镇与周边镇区的交通联系也非常便利，主要道路有沙港公路、阜港公路、番中公路等。港口镇的水网密布，其主要的水道有小榄水道、鸡鸦水道、浅水湖等，小榄水道纵贯全境，可通达珠江三角洲各个口岸。中山市未来的广珠轻轨在中山主城区设置的站点靠近港口镇，轻轨的规划建设也将给港口镇的交通带来巨大的影响，产生社会经济效益。随着城区不断扩展，港口镇与城区已经接为一体，周围配套也日渐成熟，不但方便员工上下班，也适合企业骨干人员在这里购房置业，对留住技术人才是一个很好的客观条件。这里既能让员工享受城区生活的方便，也能为企业带来更大的发展空间。 4.3.4 港口镇的自然环境优越，有发展产业基地丰富土地资源。港口镇的土地资源、开发建设是以政府为主导、强化规划对城镇发展的引导作用。同时，也是为适应多变的市场环境和快速发展的形势，保证一定的弹性与灵活性，并适时调整和补充，实现对城镇发展的动态引导与管理的需要。同时港口镇的生态环境保持较好，有助于二期主题乐园的建设。经过20多年的发展，港口镇政府认识到，地方经济发展需要一、二、三次产业比翼齐飞、协调发展，过于偏颇任何一类产业都是难于实现区域经济的可持续发展，都是不可取的。在这种判断之下，港口镇政府制定了游戏游艺产业发展的初步计划，并确立了发展的目标和基本策略。港口镇决定利用良好的区位和交通等条件，积极引进游戏游艺产业的龙头企业，培育游戏游艺产业集群。4.3.5 港口镇具备良好的游戏游艺基础中山市游戏游艺生产企业现状有20家，其中在港口镇的企业占了三分之一，共7家，分别是中山市金狮游乐机器设备厂，中山市安益科技有限公司、中山市中岐游乐设备有限公司、中山市智乐游乐设备有限公司、中山市万力游艺机配件加工部、中山市创纪游艺设备有限公司、中山市金源游艺机械厂。加上目前已有金龙、金马、世宇等国内龙头企业准备进驻，港口镇游戏游艺产业的良好基础十分明显。总之，港口镇发展游戏游艺产业基地，占据了“天时、地利、人和”等有利条件。天时是指游戏游艺产业已成为朝阳行业，游戏游艺产业有良好的发展前景。地利方面是指旧城改造促进游戏游艺企业向附近镇区搬迁，港口镇的区位优势得以体现。人和是指港口镇党委、政府的高度重视和大力支持以及企业选择的意向多指向港口镇。4.4 场址选择中山市游戏游艺产业的建设区域在港口镇中部，沿沙港公路布局。游戏游艺基地一期（启动区）的场址选择在港口镇大丰工业区，二期选址在港口镇石特工业区。其选址的理由是：沙港公路两侧是港口镇总体规划和近期建设规划所确定的重点发展区域，游戏游艺产业基地的建设符合港口镇的规划目标；目前，一期选址的大丰工业区内，金马游戏游艺公司已落户其中。中山市的游戏游艺生产代表企业如金龙公司、世宇公司等也有意向落户在大丰。一期选址的优势在于其区位条件极为便利，通过中山市干线福源路与沙港公路，其企业的交通可达性强，便于生产组织、物流配送和产品销售。二期选址在港口镇石特工业区，与一期的启动区有一定的间隔，在于二期的定位是游戏游艺产业创意发展园区，更加强调研发、销售与生产的结合，同时建设主题乐园。二期选址符合游戏游艺产业未来发展目标与趋势，同时也便于与一期启动区相呼应，在沙港公路形成游戏游艺产业的发展廊道，促进形成产业集群。 游戏游艺产业基地的具体选址如下： 游戏游艺产业基地一期（启动区）：选择在大丰工业区作为游戏游艺基地的启动区，具体位置在浅水湖北侧、兴港北路东侧、沙港公路南侧和中山市宏时电子厂西侧，占地面积67公顷（1000亩，不包括福源路立交桥的防护绿地面积）； 游戏游艺产业基地二期：选择在石特工业区作为游戏游艺基地的远期继续发展的区域，具体位置在石特工业区的北部，沙港公路北侧以及沙港公路南侧的西南路两侧用地，占地面积133公顷（2000亩）。（具体区位见图纸）4.5 基地的建设条件4.5.1 地理区位港口镇位于中山市市境中部，东经113。27，北纬22。34，鸡鸦水道、小榄水道分别流经北部和中部，并在东部汇合于横门水道。北隔鸡鸦水道与民众、三角镇相望，西接阜沙镇、东升镇，南与中山市城区接壤。4.5.2 地形地貌港口镇镇域地形为冲积平原，地势平坦，属中山市中部高平原小区，全镇地势平坦，平均海拔高程在1.4m左右。镇域范围内河涌密布，浅水湖与横门水道相通，港口河与小榄水道、石岐水道相通，土地肥沃。4.5.3 地质港口镇地质构造较简单，表层土质粘重，有机质丰富，工程地质条件较差，地下5-30m以内是淤泥，淤泥层厚度呈南浅北深，20-55见风化岩，自然地基承载力5吨/m2左右。4.5.4 气候条件港口镇属南亚热带季风气候区，气温湿热，夏长冬短，日照充足（平均日照时数为1797小时）。平均气温21.9，（最高36.2，最低1.3）.平均水量1748.3mm，无霜期352天，冬季多北风，夏季多东风、东南风。浅水湖可航行60吨位船只，港口河可航行80吨位船只。4.5.5 水文鸡鸦水道和小榄水道从镇域东、北、南经过，港口镇河岸线较长，鸡鸦水道可通航1000吨以下船只。镇域内河网密布，大小河涌有浅水湖、含珠窑、分流涌、大寨河、港口沥、木河迳、沥心涌等62条，河面宽度3-82米。4.5.6 场址现状分析场址位于大丰工业区和石特工业区内。其中，启动区位于大丰工业区内，大致位于港口镇的地理中心，集中了若干大型市政基础设施，如中山市干线福源路。目前场址现状多为农田，内有自然村落沙墩街，需要考虑搬迁，福源路从场址中间穿过。二期位于石特工业区内，位于港口镇的中西部，沙港公路旁。目前场址现状多为农田，有少量的厂房和村居民住宅。4.6 选址评价游戏游艺基地的选址综合考虑了多方面因素，选址较为合理。主要从以下三方面考虑：4.6.1 符合游戏游艺产业本身的发展，布局较为合理游戏游艺产业有其发展规律，游戏游艺基地的建设需要靠近城镇建成区，靠近智力资源密集区域，同时也是交通便利的区域。因此，港口镇有其独特的区位优势，是中山市规划游戏游艺基地的最佳选址。游戏游艺基地选址港口镇既可以利用城区的智力、技术资源和产业基础（石岐区清溪路为中山市游戏游艺产业发源地），又可以利用港口镇的交通区位优势和靠近西北组团制造业集聚的优势发展游戏游艺产业，做大做强，形成产业集群。因此，选址符合游戏游艺产业的本身发展，布局较为合理。4.6.2 选址符合港口镇总体规划目标选址在港口镇的大丰工业区与石特工业区符合港口镇总体规划和近期建设规划。中山市港口镇总体规划（2002-2020）中明确提出了港口的定位是“中山市城区北部交通枢纽型的现代化工业城镇”。对第二产业的定位是，“主要分布在大丰工业园区、木河迳工业园区，镇中心发展无污染工业和科技含量高的高新产业，沙港工业走廊、木河迳工业园区可适当发展一、二类工业，乡镇企业尽可能向工业区集中”。在中山市近期建设规划（2003-2005）中提出了，“近期建设规划以一区、三园、一条线为建设重点。一区是镇中心行政区。三园是城市配送物流园、大丰工业园和木河迳工业园。一条线是沙港工业走廊即沙港公路沿线。”目前，港口镇决心充分利用毗邻城区，紧靠两条高速公路出入的地缘和交通优势，大力发展城郊型经济和创建国家级游戏游艺产业基地，以此来打造港口镇的特色产业。可见，大丰工业区与石特工业区是港口镇规划确定的工业发展区域，同时港口镇的产业发展重点在游戏游艺产业，因此基地的建设符合港口镇的发展目标。4.6.3 选址基本符合游戏游艺产业基地的建设条件中山市要打造国家级的游戏游艺产业基地，在用地规模上要保障符合国家级的产业基地的标准。因此一期1000亩，二期2000亩，总计3000亩的用地规模能够保障打造国家级游戏游艺基地的要求。大丰工业区和石特工业区的地块较为规整，选址的用地较为平整，易于平整土地。从所处的选址区位、地形地貌、地质、气候与水文条件对工程建设的影响较小。而游戏游艺产业基地本身是污染较小的产业，对周边的环境影响较小。综上所述，游戏游艺基地的选址位于中山市港口镇大丰工业区和石特工业区内。选址基本符合游戏游艺产业基地的建设条件。第五章 总体方案设计5.1 总体方案游戏游艺产业基地的规划应符合中山市总体规划（2005-2020）、港口镇总体规划、港口镇近期建设规划的规划原则。5.1.1 总体布局的整体结构1、“一带双园”总体布局的结构为“一带双园”的空间结构，即游戏游艺产业基地分成两个产业园区，分别位于港口大丰工业区与石特工业区。两个工业园区在区位上靠近沙港公路。2、“带状布局”规划以沙港公路为轴线，形成东西向产业带，以游戏游艺产业基地的两个园区为节点，带动港口镇的游戏游艺产业及其相关配套的行业发展，形成沿沙港公路的游戏游艺产业发展廊道，使整体的产业发展水平得到不断提升，对港口镇与中山市的经济发展起到带动作用，继续巩固中山市游戏游艺产品在国内市场的地位，同时成为国内游戏游艺行业的重要的出口基地。3、“东联西拓” “东联”是指联系东部组团，主要是和火炬区的装备制造业联系在一起成为大装备制造业的一部分，形成很好的联动效应。“西拓”是指利用利用西北组团的土地空间资源和良好的制造业基础，成为游戏游艺基地与游戏游艺产业发展必不可少的产业基础。因此，游戏游艺基地在空间发展趋势应为“东联西拓”。4、“集群发展”产业集群是同一产业或相近产业的一批企业和相关机构组织等行为主体,为共享资源、降低成本形成网络性的专业化分工,从而达到规模经济、在同一区域集中的现代产业经济现象。游戏游艺基地的发展按照产业集群的发展模式，引进龙头企业，并且吸引中山市外的游戏游艺企业的投资，以龙头企业带动一定规模的游戏游艺企业发展，支持产业集群建设，政府牵头并积极引导整个产业集群的发展。产业集群的发展要做到“引进来，走出去”。“引进来”是指引进中山市内外的知名的游戏游艺生产企业，使之能够在中山市以港口为中心的中北部区域形成真正意义上的产业集群发展。另一方面。“走出去”是指将游戏游艺的生产制造的部门环节逐步引出市外，将核心的研发、培训、销售等功能留在中山市，集约利用土体，同时形成游戏游艺产业的“总部经济”；使中山市保持游戏游艺产业发展的核心竞争力。5.1.2 启动区规划方案启动区定位为游戏游艺产业发展园区，游戏游艺产业制造基地，以工业用地开发为主，为中山市的游戏游艺产业发展奠定产业基础。1、规划理念规划理念是坚持产业集群原则，将游戏游艺产业的生产重心由主城引向近郊。要积极引导企业向园区集聚，培育发展专业分工突出、协作配套紧密、规模效应显著的产业集群。通过产业集群的形成和带动，引导生产要素向工业园区集聚，引导中小企业走向联合，从而推进区域产业的整合。启动区不直接依附于中山市的主城区，而是位于紧邻主城区的近郊，利用港口镇的基础设施、配套服务和劳动力，又可以缓解主城区的人口和环境压力。启动区的规划着力于使规划设计密切结合原有自然环境，对现有道路与基础设施尽可能加以利用，充分利用福源路和沙港公路的交通区位优势，发挥已建设施的使用潜力，完善城市基础设施；结合现有的崇高玩具厂、正在建设的金龙游艺机有限公司，努力提高土地使用价值，在用地、配套设施等方面主要满足工业生产和产业开发的需要，以优越的环境、良好的工业园区形象和声誉提升工业园区的投资吸引力和综合竞争力。同时，规划应保持一定的弹性空间，方便以后的土地出让、地块合并与拆分，使规划真正作到科学性与可操作性的结合。2、用地结构与功能分区整个地块的形状呈东西长约2公里，南北宽约0.6公里，约呈现一个不规则的矩形。地块内用地较为平整。沙港公路位于该地块的北侧，浅水湖位于该地块的南侧。地块东临一条自然河涌，西靠兴港路。中山市干线福源路从地块中部南北贯穿。地块内部有一条自然河涌，从地块中北部向地块西南部汇入浅水湖。规划结合地块的用地形态和自然特征、交通条件，同时考虑到游戏游艺产业基地的规模化生产、市场化运作的空间要求，将用地结构定为“一心两带三区”。规划地块内福源路与沙港公路互通立交，在福源路两侧各控制150米的防护绿