江华县地方税务局2014年3月.ppt

房地产税收知识培训,江华县地方税务局 2014年3月,目 录,税收政策篇 第一章 房地产税收政策综合规定 第一节 纳税主体的确认 第二节 计税依据的规定 纳税申报期限的规定 纳税地点的规定 第五节 核定征收的规定 第二章 房地产相关法律、法规 第一节 普通住宅标准 第二节 关于全装修住房的普通住房认定问题 第三节 关于家庭唯一住房的认定问题 第四节 合作建房司法解释 第五节 经济适用住房 第六节 廉租住房,第三章 房地产分类具体税收政策 第一节 房地产项目开发 第二节 二手房交易 第三节 资产处置 第四节 土地使用权转让 第五节 其他类型,税收政策篇,第一章 房地产税收政策综合规定 第一节 纳税主体的确认 一、营业税：在中华人民共和国境内提供营业税应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。 二、企业所得税：从事房地产开发业务，按税法规定缴纳企业所得税的企业，为房地产开发企业所得税纳税人。 三、个人所得税：从事房地产开发业务，按税法规定缴纳个人所得税的个人独资企业、合伙企业的自然人投资者、个人，为房地产开发个人所得税纳税人。 四、城市维护建设税：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。 五、房产税：由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。,六、城镇土地使用税：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 七、土地增值税：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 八、印花税：在中华人民共和国境内书立、领受中华人民共和国印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。 1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。 2.产权转移书据。 3.营业帐簿。 4.权利、许可证照。 5.经财政部确定征税的其他凭证。 九、车船税：湖南省境内属于湖南省车船税实施办法所附湖南省车船税税目税额表规定的机动车辆和船舶的所有人或者管理人，为车船税纳税人。 十、资源税：在中华人民共和国领域及管辖海域开采中华人民共和国资源税暂行条例规定的矿产品或者生产盐的单位和个人，为资源税的纳税人。 十一、契税：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 十二、耕地占用税：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。,第二节 计税（费）依据的规定 一、营业税： 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。（包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费）。 二、企业所得税：企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 三、个人所得税：下列各项个人所得，应纳个人所得税： 1、工资、薪金所得； 2、个体工商户的生产、经营所得； 3、对企事业单位的承包经营、承租经营所得； 4、劳务报酬所得； 5、稿酬所得； 6、特许权使用费所得； 7、利息、股息、红利所得； 8、财产租赁所得； 9、财产转让所得； 10、偶然所得； 11、经国务院财政部门确定征税的其他所得。,四、城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额为计税依据。 五、 房产税：依照房产原值一次减除20后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 六、土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 七、土地增值税：纳税人转让房地产所取得的收入减除中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。以增值额为计税依据。 八、印花税：纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。 九、资源税：资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的办法，分别以应税产品的销售额乘以纳税人具体适用的比例税率或者以应税产品的销售数量乘以纳税人具体适用的定额税率计算。,十、车船税：车船税实行从量计税的办法，根据车船的种类不同，分别选择辆、整备质量、净吨位、每米为计税标准。 十一、 契税： 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 十二、耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。 十三、教育费附加：以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据。 十四、地方教育附加：在我省境内发生增值税、营业税、消费税（以下简称“三税”）纳税义务的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），按其实际缴纳“三税”税额为计征依据。 十五、水利建设基金：从事生产经营的单位和个人，按生产、经营收入缴纳水利建设基金。 十六、工会经费：凡在本市范围内从事建筑安装业和承接各类建筑安装工程项目的其它组织在开具建安发票征收税金的同时一并按建安工程结算额附征工会经费。,第三节 纳税申报期限的规定 一、基本规定 各税种纳税申报期限见下列附表： 房地产涉及税费申报纳税期统计表,二、特殊规定： 1、企业所得税：（1）企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。（2）企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。 2、耕地占用税：（1）纳税人改变占地用途，不再属于免税或减税情形的，应自改变用途之日起30日内按改变用途的实际占用耕地面积和当地适用税额补缴税款。（2）未经批准占用耕地的，纳税人应当自实际占有耕地之日起30日内，向耕地所在地征收机关申报、缴纳耕地占用税。,第四节 纳税地点的规定 一、 营业税： 1、纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。 2、纳税人转让、出租土地使用权，销售、出租不动产应当向土地和不动产所在地的主管税务机关申报纳税。 3、上述二项超过六个月没有及时申报的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。 二、企业所得税： 居民企业以企业登记注册地为纳税地点；但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。 三、个人所得税： 个体工商户向实际经营所在地主管税务机关申报。个人独资、合伙企业投资者者兴办两个或两个以上企业的，区分不同情形确定纳税申报地点： 1、兴办的企业全部是个人独资性质的，分别向各企业的实际经营管理所在地主管税务机关申报。 2、兴办的企业中含有合伙性质的，向经常居住地主管税务机关申报。 3、兴办的企业中含有合伙性质，个人投资者经常居住地与其兴办企业的经营管理所在地不一致的，选择并固定向其参与兴办的某一合伙企业的经营管理所在地主管税务机关申报。 除以上情形外，纳税人应当向取得所得所在地主管税务机关申报。,四、城市维护建设税： 凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，其城市维护建设税原则上在核算单位所在地集中缴纳。在本省范围内，因独立核算单位与非独立核算单位跨市、县而影响非独立核算单位所在地城市维护建设税收入的，由两地协商解决，并报上一级税务机关备案；协商意见不一致的，可报由上一级税务机关裁定。 五、房产税： 由房产所在地的税务机关征收。 六、土地使用税： 由土地所在地的税务机关征收。 七、土地增值税： 纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 八、印花税： 一般实行就地纳税。 九、资源税： 应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关缴纳。纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产品，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市税务机关决定。 十、车船税：车船税的纳税地点为车船的登记地或者车船税扣缴义务人所在地。依法不需要办理登记的车船，车船税的纳税地点为车船的所有人或者管理人所在地。 十一、契税：纳税人应当向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。 十二、耕地占用税：纳税人占用耕地或其他农用地，应当在耕地或其他农用地所在地申报纳税。,第五节 核定征收的规定 纳税人有下列情形之一的，适用核定征收，具体核定率标准按省、市相关规定执行，对于计税依据的核定，各县要根据当地实际情况，制订房地产业单位面积最低销售及建筑价格计税标准： （一）符合征管法第三十五条规定的六种情形之一的； （二）符合征管法第三十七条规定，未办理税务登记从事生产、经营的或临时从事经营、劳务的； （三）纳税人临时从事经营、劳务需到税务机关窗口代开税务发票的； （四）税收法律、法规规定应采取核定征收的其他情形。,第二章 房地产相关法律、法规,第一节 普通住宅标准【湘政办发200523号】： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上。 2、单套建筑面积在144平方米以下或使用面积在120平方米以下。 3、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.2倍以下。 第二节 关于全装修住房的普通住房认定问题【湖南省地方税务局公告2011年第8号 】： 1、全装修住房根据当地房地产主管部门出具的相关证明材料予以认定。 2、全装修住房由于包含装修费用，销售价格高于同期同地段土地上同类毛坯房。 3、全装修住房认定为普通住房按以下原则确定：全装修住房实际成交价格低于同期同地段土地上商品住房平均交易价格2倍以下的，只要同时满足容积率和建筑面积条件，可认定为普通住房。 4、全装修住房实际成交价格高于同期同地段土地上商品住房平均交易价格2倍(含2倍)以上的，无论是否满足容积率和建筑面积条件，一律不得认定为普通住房。 第三节 关于家庭唯一住房的认定问题【湖南省地方税务局公告2011年第8号】： 具备以下三种情形之一的，可认定为家庭唯一住房： 1、个人及其家庭成员(成员范围包括配偶以及未成年子女，下同)无住房，首次只购买一套住房; 2、个人及其家庭成员曾有过住房但目前无住房，重新只购买一套住房的; 3、个人及其家庭成员有非住宅但无住房，只购买一套住房的。,第四节 合作建房司法解释 1、法发19962号的解释 （1）享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。 （2）名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。 2、法释20055号的解释 （1）第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 （2）第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 （3）第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同工。 （4）第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 （5）第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同工。,经济适用住房【建住房200477号】 是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房： （一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象； （二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭； （三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准； （四）市、县人民政府规定的其他条件。 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。 廉租住房【建设部等9部委令第162号】 保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。 1、货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。 2、实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。 3、新建廉租住房，单套的建筑面积控制在50平方米以内。,第三章 房地产税收分类具体政策,第一节 房地产项目开发(包括取得房地产开发资质和未取得房地产开发资质而实际上是从事房地产开发的项目) 一、 房地产企业从事的房地产开发 （一） 综合税收政策 1、房地产企业从事房地产开发应缴纳的税种及税率见下列附表，并代扣代缴个人所得税。,(1)房地产企业房地产开发综合征收率表,(2)个人独资和私人合伙企业房地产开发综合征收率,2、房地产开发中从事建筑安装的纳税人应缴纳的税种及税率见下列附表，并代扣代缴资源税。 建筑安装综合征率表,装饰工程计税依据按照营业税暂行条例办理；对当地企业、外来施工企业、企业所得税汇总纳税企业，企业所得税征收和个人所得税代扣代缴，按相关规定办理。 （二） 具体税收（费金）政策 1、营业税： （1）税目、税率规定：销售不动产按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%；提供建筑安装劳务按“建筑业” 税目缴纳营业税，税率为3%。【营业税暂行条例第二条】 转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。【财税（2003）16号】 （2）营业额规定： A、纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。【营业税暂行条例第五条】 B、纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。【营业税暂行条例实施细则第七条】 C、纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。【营业税暂行条例实施细则第十六条】 D、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。【财税（2003）16号第三条第二十款】,（3）关于住房专项维修基金问题：不计征营业税。【国税发200469号】 （4）关于补偿住房问题拆迁涉及到四个层面的营业税问题【 国税函发1995549号；国税函2007768号】： A、拆迁户用于置换的旧房的营业税，按现行二手房销售的有关政策确定其是否应该纳税。 B、拆迁户补偿的新房销售时其购置价格的确认：该行为不属于受赠、继承和离婚财产分割等非购买方式取得，应按开发商销售同类房的价格来确定其购置价格。 C、开发商用于补偿给拆迁户的房子的销售价格确认标准，一是按置换的等面积的成本价确认收入计征营业税（国税函发1995549），超面积的按本企业同类同期实际销售价格计征营业税；二是按“销售不动产”征收营业税（国税函2007768号）。我市统一规定按549号文件执行。 D对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 E、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地的税收问题【国税函2009520号】：一是代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；二是其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 （5）关于长年租赁问题：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业租赁业”征收营业税。【国税函200583号】,（6）关于“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”问题： 房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。【国税函1999144号】 （7）关于销售不动产兼装修问题：纳税人分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据条例第五条关于“纳税人的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。【国税函199853号】 （8）关于房产包销问题【国税函1996684号】： A、包销商所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-代理业”征收营业税。 B、在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。,2、企业所得税： （1）企业所得税核定征收率和应税所得率： 单位转让房地产取得的收入应并入当期应纳税所得额向其主管税务机关申报缴纳企业所得税,房地产开发企业由地税管理企业所得税的,除查帐征收外的企业外,其他一律核定应税所得率。 （2）查账征收和核定征收适用范围【国税函2009377号；湘地税发200791号】： 查账征收的适用范围：经营规范、账务健全、核算真实，无少缴税款行为和其他税收违法行为的房地产开发企业。 核定征收范围：房地产企业有下列情形之一的，一律采取核定征收方式征收所得税：A、依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；B、依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；C、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全的；D、未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料或者拒不提供纳税资料的；E、收入总额或成本费用支出不能准确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料的；F、上年度计税依据明显偏低、应纳税所得额占销售收入比例低于当地应税所得率，又无正当理由的；G、税收法律、行政法规规定的其他情形。 不适用于核定征收的房地产企业：A、经济适用房和未经开发土地的转让；B、汇总纳税企业。 所得税征收方式一经确定，在一个纳税年度内一般不得变动。纳税人实行核定征收所得税方式的，不得享受所得税各项优惠政策。 实行核定征收方式的，由县（区）级税务机关审核确定；实行查账征收方式的，由县（区）级税务机关报市级税务机关确定。 所得税征收方式一经确定，在一个纳税年度内一般不得变动。纳税人实行核定征收所得税方式的，不得享受所得税各项优惠政策。,（3）核定征收企业所得税的管理 核定的应税所得率（征收率）标准: 【湖南省地方税务局公告2011年1号；永地税函20113号】 自2011年1月1日起，调整房地产开发企业核定征收率：省会城市城区不低于15%，其他市、州所在地城区不低于12%，县（市）不低于10%。经换算后的企业所得税征收率分别为：省会城市城区不低于3.75%，其他市、州所在地城区不低于3%，县（市）不低于2.5%。 我市转发省局文件时确定市城区核定征收应税所得率为12%，其他县为10%，折合征收率为市城区3%，其他县2.5%。 （4）其他税收政策： 关于房地产企业开发产品完工标准问题：确认开发产品完工的条件（除土地开发之外，符合下列条件之一）：A、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；B、开发产品已开始投入使用；C、开发产品已取得初始产权证明。【国税函2010201号】 当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。【国税函2009342号】 关于以房屋抵顶地价款问题：房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。【国税函2002172号】,3、个人所得税 （1）个人所得税税目、税率：从事房地产开发业务的个人独资企业、合伙企业的自然人投资者按“生产经营所得”税目，适用五级超额累进税率。 （2）附征率：自2011年9月1日起，房地产开发行业个人所得税附征率调整为：合伙企业的自然人投资者或个人开发房地产附征率市区2.7%，其他县2.3%。【永地税发201260号】 （3）扣缴义务：房地产企业在支付工资薪金、集资利息、股息分红等所得时，负有代扣代缴个人所得税义务。 （4）关于资产评估增值问题： A、个人(自然人，下同)股东从被投资企业取得的、以企业资产评估增值转增个人股本的部分，属于企业对个人股东股息、红利性质的分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。税款由企业在转增个人股本时代扣代缴。 B、个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。【国税发2008115号】 （5）关于个人与房地产开发企业签订有条件价格优惠协议购买商店问题：房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得“项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。【国税函2008576号】,（6）关于企业为个人购买房屋或其他财产问题：【财税200883号】 A、符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。A、企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；b、企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。 B、对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得“项目计征个人所得税。 C、对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。 D、对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。 （7）关于单位低价向职工售房问题：【财税200713号】 根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。 除本通知第条规定情形外，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。 对职工取得的上述应税所得，比照（国税发20059号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。,（8）个人取得解除商品房买卖合同违约金问题：商品房购房个人因房地产公司未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续原因，从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。【国税函2006865号】 （9）关于个人取得包销补偿款问题：个人因包销商品房取得的差价收入及因此而产生的包销补偿款，属于其个人履行商品介绍服务或与商品介绍服务相关的劳务所得，应按照“劳务报酬所得”项目计算缴纳个人所得税。【国税函2007243号】 4、房产税 （1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税【国税发2005173号】。 （2）凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。【国税函2002284号】 （3）地下建筑征收房产税问题：【财税2005181号】： 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 自用的地下建筑，按以下方式计税： A、工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%30%）1.2% 。 B、商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%30%）1.2% 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。,C、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税，自2006年1月1日起执行。 （4）关于将地价计入房产原值征收房产税问题：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【财税2010121号】 5、土地使用税 （1）征税范围：凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。因此，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。【国税函1998669号】 （2）关于集体土地问题：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。【财税200656号】 （3）关于纳税人实际占用的土地面积的确定：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。【（1988）国税地字第15号】 （4）关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。【财税【2009】128号】,（5）土地使用税纳税义务起、止时间问题： 纳税义务开始时间： 征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。【城镇土地使用税暂行条例第九条】 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。【财税2006186号】 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。【国税发200389号】 关于由于政府责任导致土地未交付企业使用问题： 在实际的征管工作中，企业与政府签订土地使用权挂牌出让成交确认书，合同约定由政府负责征地、拆迁并交付使用。但由于政府的原因，土地未被交付。如果企业能够提供政府出具的相关证明文件，可按实际情况征收城镇土地使用税，并将相关文件存档备查。【永地税函201235号】 终止时间： 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。【财税2008152号】 省局答复：房地产开发公司销售房产依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到签订（电子）合同时间的当月末。【税二便函20118号】 （6）关于公租房问题：对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。【财税201088号】,6、土地增值税 （1）对土地增值税实行先预征，后清算： 2008年1月1日起土地增值税预征率为：A、普通标准住宅为1%；B、除别墅外的非普通标准住宅为2%；C、别墅、写字楼、营业用房等为3%。【湘地税发200816号】 自2010年7月1日起，我省预征率调整为： A、普通标准住宅1.5%； B、非普通标准住宅（含车库等）2%； C、别墅、写字楼、营业用房等3%； D、单纯转让土地使用权5%； E、对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。【湘地税发201025号】 滞纳金加收：A、对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。【财税200621号】B、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。【国税函2010220号】 (2)凡不能提供购房发票的或无法计算土地增值税的,根据征管法规定，可以采取核定征收的办法。 从2008年11月17日起适当调整房地产企业土地增值税核定征收率。其他各类商品房的核定征收率，普通标准住房由1%调整为 0.5%，非普通标准住房由2%调整为1%，别墅、写字楼、营业用房仍为3%。房按其转让房地产的收入和预收账款计征。【湘地税发2008135号】,自2010年7月1日起，我省核定征收率为【湘地税发201025号】： A、普通标准住宅5%； B、非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%； C、对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定； D、自2010年7月1日起，对于采取核定方式进行纳税的，可以实行分段征收，即2010年6月30日前按原核定征收率执行，2010年7月1日起按本通知规定执行。 不适用核定征收情况【湘地税发201025号】： A、批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不适用核定征收； B、对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。 7、印花税 （1）房地产企业开发房地产，按印花税税目税率表应缴各项印花税。 （2）对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。【财税2006162号】 （3）对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，以合同所载金额依0.5计征印花税。【财税2006162号】,8、契税 （1）征税范围： 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照中华人民共和国契税暂行条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为： （一）国有土地使用权出让； （二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； （三）房屋买卖； （四）房屋赠与； （五）房屋交换。 【契税暂行条例第一条、第二条】 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： （一）以土地、房屋权属作价投资、入股； （二）以土地、房屋权属抵债； （三）以获奖方式承受土地、房屋权属； （四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 【契税暂行条例细则（财法字199752号）】 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，房地产转让者应当补缴契税；取得土地、房屋权属者也应当缴纳契税。【湖南省人民政府令第124号】 对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。【财税2008129号】,关于以项目换土地等方式承受土地使用权问题：土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。【国税函20021094号】 （2）税目、税率：契税税率为4。【湖南省人民政府令第124号】 （3）计税价格规定： “招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的计税价格： 对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。【国税函2009603号】 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。【财税2007162号】 对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。【国税函2005436号】 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益【财税2004134号】： A、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 一是评估价格由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格；二是土地基准地价由县以上人民政府公示的土地基准地价。 B、是以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。,【财税2004126号】 A、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 B、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 C、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 (4)个人购房【财税201094号】： 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，按4%的税率征收。 其他房屋和土地（如土地、非普通住宅、门面、车库等权属发生转移的一律按4%的税率征收。 (5)关于办理退房手续问题： 对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。【财税201132号】,9、耕地占用税 （1）适用税额标准【湖南省人民政府令第124号】： 占用耕地建房，为当地适用税额标准。 占用园地建房，视同占用耕地征收耕地占用税，为当地适用税额标准。 国务院或者省人民政府批准设立的开发区，适用税额在当地适用税额的基础上提高20%。 占用基本农田的，在占用耕地适用税额的基础上提高50%征收。 占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面及渔业水域滩涂等其他农用地建房，比照当地占用耕地适用税额的80%征收。 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。 农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅的，按照适用税额减半征收耕地占用税。 农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照适用税额减半征收耕地占用税。 （2）免征或减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免税或减税情形的，应按办理减免税时依据的适用税额对享受减免税的纳税人补征耕地占用税。 （3）对于未经批准占用耕地但已经完纳耕地占用税税款的，在补办占地手续时，不再征收耕地占用税。【财税200919号】 10、教育费附加： 以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为， 分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。【国务院令第448号】,12、水利建设基金：从事生产经营的单位和个人，按生产、经营收入的0.06%缴纳水利建设基金。【湘政发201127号】 13、工会经费：凡在本市范围内从事建筑安装业和承接各类建筑安装工程项目的其它组织在开具建安发票征收税金的同时一并按建安工程结算额的0.15%附征工会经费。【永工联字20121号】 第二节 二手房交易 （一）综合税收政策 1、二手房交易纳税人应缴的各税种及税率见下列附表： 2、销售方是房地产企业，适用固定资产处置房地产转让（房地产企业）综合征收率表（此表见资产处置项目）。 3、销售方是非房地产企业法人，适用固定资产处置房地产转让（非房地产企业法人）综合征收率表（此表见资产处置项目）。 4、销售方是个人，按个人二手房转让综合征收率表。,个人二手房转让综合征收率表,（二）具体税收政策 （一）营业税： 1、住房【财税201112号】： （）自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。 （）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 （）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2、非住房【财税200316号】： （）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 （）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 3、时间确定【国税发2005172号】： （）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间按孰先原则确定购买时间。 （）个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等非购买形式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。 （）对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。,（）根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按孰先原则确定购买时间。 （二）个人所得税： 按 “财产转让所得”税目，适用20%的税率。 个人二手住房转让附征率1%【永地税发201260号】。 印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税【财税2008137号】。 土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税【财税2008137号】。 第三节 资产处置 综合税收政策 资产处置（房地产转让）的纳税人，应缴纳营业税、城建税、教育费附加及地方教育附加、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税。 （一）销售方是房地产企业，适用固定资产处置房地产转让（房地产企业）综合征收率表。,固定资产处置房地产转让（房地产企业）综合征收率表,（二）销售方是非房地产企业法人，适用固定资产处置房地产转让（非房地产企业法人）综合征收率表。 固定资产处置房地产转让（非房地产企业法人）综合征收率表,具体税收政策 （一）营业税： 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。【财税（2003）16号】 （二）土地增值税：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题： （1）转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴