家电物流中心建设项目可行性研究报告1.doc

编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1 1.11.1 项目背景项目背景1 1 1.21.2 项目概况项目概况1010 1.31.3 结论及建议结论及建议1313 第二章第二章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模1616 2.12.1 需求分析需求分析1616 2.22.2 建设规模建设规模2222 第三章第三章 建设条件建设条件2323 3.13.1 场址现状场址现状2323 3.23.2 场址建设条件场址建设条件2323 3.33.3 场址评价场址评价2727 第四章第四章 土地利用土地利用2828 4.14.1 用地规划选址用地规划选址2828 4.24.2 用地规模及用地类型用地规模及用地类型2828 4.34.3 项目功能分区和土地利用情况项目功能分区和土地利用情况2828 4.44.4 土地补偿措施土地补偿措施2929 第五章第五章 建设内容与工程方案建设内容与工程方案3131 5.15.1 项目组成项目组成3131 5.25.2 总图布置方案总图布置方案3131 5.35.3 建筑方案建筑方案3333 5.45.4 功能说明及主要设备选型功能说明及主要设备选型3535 5.55.5 给排水给排水4040 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 2 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公5.65.6 采暖通风与空调采暖通风与空调4343 5.75.7 供电供电4444 5.85.8 弱电工程弱电工程4646 第六章第六章 环保与劳动安全卫生环保与劳动安全卫生4949 6.16.1 环境保护环境保护4949 6.26.2 劳动保护与安全劳动保护与安全5151 第七章第七章 节能分析节能分析5555 7.17.1 设计依据设计依据5555 7.27.2 项目能源消耗种类和数量分析项目能源消耗种类和数量分析5858 7.37.3 项目所在地能源供应状况分析项目所在地能源供应状况分析6060 7.47.4 节能措施节能措施6161 7.57.5 建筑节能建筑节能6262 7.67.6 能源管理能源管理6464 7.77.7 节能效果分析结论与建议节能效果分析结论与建议6464 第八章第八章 组织机构和人力资源配置组织机构和人力资源配置6666 8.18.1 组织机构组织机构6666 8.28.2 劳动定员劳动定员6666 第九章第九章 项目实施进度项目实施进度6868 9.19.1 编制依据和原则编制依据和原则6868 9.29.2 建设期建设期6868 9.39.3 项目建设期各阶段实施进度规划项目建设期各阶段实施进度规划6868 9.49.4 项目实施进度计划表项目实施进度计划表6969 第十章第十章 工程招投标工程招投标7070 10.110.1 编制依据编制依据7070 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公10.210.2 项目基本情况项目基本情况7070 10.310.3 项目招标方案项目招标方案7171 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7777 11.111.1 项目总投资及估算项目总投资及估算7777 11.211.2 资金筹措方案资金筹措方案8080 第十二章第十二章 财务评价财务评价8181 12.112.1 评价依据评价依据8181 12.212.2 销售收入估算销售收入估算8181 12.312.3 各种税金及附加估算各种税金及附加估算8181 12.412.4 成本费用估算成本费用估算8282 12.512.5 盈利性分析盈利性分析8484 12.612.6 盈亏平衡分析盈亏平衡分析8585 12.712.7 敏感性分析敏感性分析8787 12.812.8 财务评价结论财务评价结论8888 第十三章第十三章 研究结论与建议研究结论与建议8989 附表附表9090 附表附表 1:1: 总投资估算表总投资估算表 9090 附表附表 2:2: 流动资金估算表流动资金估算表 9191 附表附表 3:3: 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 9292 附表附表 4:4: 固定资产折旧费估算表固定资产折旧费估算表 9393 附表附表 5:5: 无形及其它资产摊销估算表无形及其它资产摊销估算表 9494 附表附表 6:6: 原辅材料、燃料、动力费用估算表原辅材料、燃料、动力费用估算表 9595 附表附表 7:7: 总成本费用估算表总成本费用估算表 9696 附表附表 8:8: 销售收入和销售税金及附加明细表销售收入和销售税金及附加明细表 9797 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 4 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公附表附表 9:9: 项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表 9898 附表附表 10:10: 利润与利润分配表利润与利润分配表 9999 附表附表 11:11: 单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表 100100 附图附图101101 附图附图 1:1: 建设项目地理位置示意图建设项目地理位置示意图 101101 附图附图 2:2: 建设项目平面图建设项目平面图 102102 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公司1 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目背景项目背景 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 1.1.21.1.2 项目承办单位概况项目承办单位概况 单位名称：单位名称：某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 注册地址：注册地址：某开发区夏安公路南侧某开发区夏安公路南侧 法人代表：某法人代表：某 注册资本：注册资本：50005000 万元万元 实收资本：实收资本：50005000 万元万元 公司类型：有限责任公司公司类型：有限责任公司 1.1.31.1.3 编制依据编制依据 （1 1）20042004 年国家发改委等九部门年国家发改委等九部门关于促进我国现代物关于促进我国现代物 流业发展的意见流业发展的意见 （2 2） 某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （3 3）冀政函（）冀政函（20062006）4141 号号某省现代物流业某省现代物流业 20102010 年发年发 （4 4） 建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数 （第三版）（第三版） 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 2 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公（5 5）项目单位与某市某工程咨询有限公司签订的）项目单位与某市某工程咨询有限公司签订的工程咨工程咨 询协议书询协议书 （6 6） 产业结构调整指导目录产业结构调整指导目录(2005(2005 年本年本) ) （7 7）其他相关资料）其他相关资料 1.1.41.1.4 项目提出的背景项目提出的背景 随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配 送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物 流业与互联网经济一起被人们当成流业与互联网经济一起被人们当成“新经济新经济”的重要内容，被的重要内容，被 广泛地称作第三利润源泉。广泛地称作第三利润源泉。 20082008 年，全国社会物流总额达年，全国社会物流总额达 89.989.9 万亿元，比万亿元，比 20002000 年增年增 长长 4.24.2 倍，年均增长倍，年均增长 23%23%；物流业实现增加值；物流业实现增加值 2.02.0 万亿元，比万亿元，比 20002000 年增长年增长 1.91.9 倍，年均增长倍，年均增长 14%14%。20082008 年，物流业增加值占年，物流业增加值占 全部服务业增加值的比重为全部服务业增加值的比重为 16.5%16.5%，占，占 gdpgdp 的比重为的比重为 6.6%6.6%。 为构筑未来某省经济发展的战略支撑和区域产业格局的主为构筑未来某省经济发展的战略支撑和区域产业格局的主 框架，某省将现代物流业确定为十大主导产业之一。根据冀政框架，某省将现代物流业确定为十大主导产业之一。根据冀政 函函200641200641 号号 20062006 年年 4 4 月月 4 4 日，日， 某省现代物流业发展规划某省现代物流业发展规划 提出，到提出，到 20102010 年，某省将重点培育冀中、冀东、环京津和冀南年，某省将重点培育冀中、冀东、环京津和冀南 四大物流区域，建设石家庄、邯郸、某、唐山和张家口五大物四大物流区域，建设石家庄、邯郸、某、唐山和张家口五大物 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公司3 流枢纽城市，建设十大物流园区和三十大专业物流配送中心，流枢纽城市，建设十大物流园区和三十大专业物流配送中心， 激活物流市场，降低社会物流成本、合理配置资源和优化经济激活物流市场，降低社会物流成本、合理配置资源和优化经济 结构作用，推动某省经济持续快速全面发展。结构作用，推动某省经济持续快速全面发展。 物流是国民经济的基础性、综合性的产业。物流园区是一物流是国民经济的基础性、综合性的产业。物流园区是一 家或多家物流（配送）中心在空间上集中布局的场所，是具有家或多家物流（配送）中心在空间上集中布局的场所，是具有 一定规模和综合服务功能的物流集结点。物流园区具有基础性、一定规模和综合服务功能的物流集结点。物流园区具有基础性、 公共性和服务性的特点，它是现代物流运作不可缺少的功能环公共性和服务性的特点，它是现代物流运作不可缺少的功能环 节。综合性的物流园区具有货物集散、仓储、货物中转、配送、节。综合性的物流园区具有货物集散、仓储、货物中转、配送、 流通加工、口岸、商品检验、物流信息服务、物流咨询与培训、流通加工、口岸、商品检验、物流信息服务、物流咨询与培训、 商品展示的商务、电子商务的辅助以及其他配套等多种功能，商品展示的商务、电子商务的辅助以及其他配套等多种功能， 是区域与城市经济发展的重要基础。目前某的物流仓储设施普是区域与城市经济发展的重要基础。目前某的物流仓储设施普 遍处于更新换代阶段，大部分仓库均为上世纪遍处于更新换代阶段，大部分仓库均为上世纪 9090 年代以前建造年代以前建造 的传统仓库，新型的符合国际标准的高架仓库所占比例极小。的传统仓库，新型的符合国际标准的高架仓库所占比例极小。 某县地理位置优越，位于北京半小时经济圈内。近些年随某县地理位置优越，位于北京半小时经济圈内。近些年随 着某家具城的不断发展，带动了当地商业、服务业的迅速发展。着某家具城的不断发展，带动了当地商业、服务业的迅速发展。 20082008 年，全年完成财政收入完成年，全年完成财政收入完成 6.316.31 亿元，同比增长亿元，同比增长 14.8%14.8%； 全社会固定资产投资完成全社会固定资产投资完成 146.5146.5 亿元，同比增长亿元，同比增长 35.3%35.3%；规模；规模 以上工业增加值完成以上工业增加值完成 26.926.9 亿元，同比增长亿元，同比增长 28.6%28.6%；城镇居民人；城镇居民人 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 4 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公均可支配收入和农民人均纯收入分别达到均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 1810618106 元和元和 75347534 元，元， 同比分别增长同比分别增长 22.9%22.9%和和 12.7%12.7%。 在此背景下，某房地产开发有限公司投资在此背景下，某房地产开发有限公司投资 64740.9464740.94 万元人万元人 民币在某县建设物流中心，其目标市场定位在某市、各县市区民币在某县建设物流中心，其目标市场定位在某市、各县市区 以及北京、天津周边地区。市场潜力巨大，前景广阔。以及北京、天津周边地区。市场潜力巨大，前景广阔。 1.1.51.1.5 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 1、本项目符合、本项目符合“十一五十一五”规划要求规划要求 在在中华人民共和国国民经济及社会发展第十一个五年规中华人民共和国国民经济及社会发展第十一个五年规 划纲要划纲要中，第四章第二节提出中，第四章第二节提出“大力发展现代物流业，推广大力发展现代物流业，推广 现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资 采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培 育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体 系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基 础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 ” 本项目符合本项目符合“十一五十一五”规划要求。规划要求。 某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提中提 出：出：“ “十一五十一五“ “时期的一个重大转变，是更多地依靠消费需求拉时期的一个重大转变，是更多地依靠消费需求拉 动经济增长。扩大消费需求必须加快服务业发展。要大力发展动经济增长。扩大消费需求必须加快服务业发展。要大力发展 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公司5 现代流通业，建设物流园区和大型专业物流项目，完善农村流现代流通业，建设物流园区和大型专业物流项目，完善农村流 通体系，积极实施通体系，积极实施“ “万村千乡市场工程万村千乡市场工程“ “，继续抓好各类商品市，继续抓好各类商品市 场改造升级。场改造升级。 本项目符合本项目符合“某省十一五某省十一五”规划要求。规划要求。 某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出提出 “按照按照增投资、上项目、抓龙头、促聚集增投资、上项目、抓龙头、促聚集的思路，依托园的思路，依托园 区，重点建设电子信息、汽车零部件、金属制品、木材深加工区，重点建设电子信息、汽车零部件、金属制品、木材深加工 及家具制造、食品加工与制造、新型材料六大产业基地。着眼及家具制造、食品加工与制造、新型材料六大产业基地。着眼 于服务社会生产、服务人民生活，加快发展现代物流、金融保于服务社会生产、服务人民生活，加快发展现代物流、金融保 险、信息服务、中介咨询等现代服务业，会展旅游、房地产、险、信息服务、中介咨询等现代服务业，会展旅游、房地产、 社区服务等新兴服务业，商贸餐饮、交通运输等传统服务业，社区服务等新兴服务业，商贸餐饮、交通运输等传统服务业， 形成以会展旅游为主导的、多业并举的发展格局形成以会展旅游为主导的、多业并举的发展格局” 。本项目建设。本项目建设 物流园区，符合规划要求。物流园区，符合规划要求。 在在物流业调整和振兴规划物流业调整和振兴规划中提出，鼓励生产和商贸企中提出，鼓励生产和商贸企 业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源， 促进企业内部物流社会化。推动物流企业与生产、商贸企业互促进企业内部物流社会化。推动物流企业与生产、商贸企业互 动发展，促进供应链各环节有机结合。鼓励现有运输、仓储、动发展，促进供应链各环节有机结合。鼓励现有运输、仓储、 货代、联运、快递企业的功能整合和服务延伸，加快向现代物货代、联运、快递企业的功能整合和服务延伸，加快向现代物 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 6 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公流企业转型。积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货流企业转型。积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货 车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运 输方式运输企业的相互协调，建立高效、安全、低成本的运输输方式运输企业的相互协调，建立高效、安全、低成本的运输 系统。加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理系统。加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理 提供条件。鼓励邮政企业深化改革，做大做强快递物流业务。提供条件。鼓励邮政企业深化改革，做大做强快递物流业务。 大力发展第三方物流，提高企业的竞争力。以北京、天津为中大力发展第三方物流，提高企业的竞争力。以北京、天津为中 心，定为华北物流区域。项目区位于京津之间，半小时可抵达心，定为华北物流区域。项目区位于京津之间，半小时可抵达 北京、天津市中心，建设物流中心，符合规划要求。北京、天津市中心，建设物流中心，符合规划要求。 某地处大北京经济圈，项目的规模满足国家产业规划的要某地处大北京经济圈，项目的规模满足国家产业规划的要 求，项目目标与该地区区域规划内容相吻合。求，项目目标与该地区区域规划内容相吻合。 通过以上分析，本项目符合国家规划，同时符合某省及某通过以上分析，本项目符合国家规划，同时符合某省及某 市等地方规划要求。市等地方规划要求。 2 2、本项目符合产业政策要求、本项目符合产业政策要求 该项目属于服务业，国家该项目属于服务业，国家产业结构调整指导目录产业结构调整指导目录(2007(2007 年本年本)中，本项目属于鼓励类第二十五项中，本项目属于鼓励类第二十五项“现代物流业现代物流业”中第中第 一条一条“第三方物流设施建设及服务第三方物流设施建设及服务” ，因此本项目符合国家产业，因此本项目符合国家产业 政策。某市产业发展规划提出：产业发展总的定位是：坚持政策。某市产业发展规划提出：产业发展总的定位是：坚持 “以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举” 。 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公司7 重点发展电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具重点发展电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具 制造、食品加工与制造、会展旅游等六大主导产业，重点培育制造、食品加工与制造、会展旅游等六大主导产业，重点培育 生物医药、新材料、太阳能光伏、资源再生和综合利用、新兴生物医药、新材料、太阳能光伏、资源再生和综合利用、新兴 服务业等新兴产业，经过服务业等新兴产业，经过 5 5 到到 1515 年的努力，初步形成产业结构年的努力，初步形成产业结构 清晰、主导产业突出的良性经济结构。清晰、主导产业突出的良性经济结构。 3 3、本项目的建设是社会主义市场经济体制发展的必然选择、本项目的建设是社会主义市场经济体制发展的必然选择 长期以来，我国在计划经济体制下，货物流通的各个环节，长期以来，我国在计划经济体制下，货物流通的各个环节， 包括采购、运输、仓储、包装、加工、配送等完全通过计划手包括采购、运输、仓储、包装、加工、配送等完全通过计划手 段进行管理和控制，企业基本上没有自主经营的空间，导致了段进行管理和控制，企业基本上没有自主经营的空间，导致了 条块分割，自成体系，条块分割，自成体系， “大而全大而全”， “小而全小而全”，各环节相互分离，各环节相互分离， 社会库存量大，物资周转缓慢、资金占用较多，给社会资源造社会库存量大，物资周转缓慢、资金占用较多，给社会资源造 成极大的浪费。改革开放后，随着外商投资企业的进入，根据成极大的浪费。改革开放后，随着外商投资企业的进入，根据 社会和用户需要，将原材料、产成品从起点至终点使运输，仓社会和用户需要，将原材料、产成品从起点至终点使运输，仓 储、整理、加工、配送等环节有机结合，高效运作的现代物流储、整理、加工、配送等环节有机结合，高效运作的现代物流 观念和管理方式及技术开始进入我国。在二十世纪观念和管理方式及技术开始进入我国。在二十世纪 9090 年代前后，年代前后， 我国经济体制开始转型，基础设施条件逐步改善，整个生产、我国经济体制开始转型，基础设施条件逐步改善，整个生产、 运输、流通和消费发生了深刻变革，国内市场开始出现了不同运输、流通和消费发生了深刻变革，国内市场开始出现了不同 形式的各类物流企业。近几年，民营、合资和外商独资从事物形式的各类物流企业。近几年，民营、合资和外商独资从事物 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 8 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公流服务的企业陆续进入市场，不仅在企业数量上有较多增加，流服务的企业陆续进入市场，不仅在企业数量上有较多增加， 而且在运营质量上更有一个层次的提高。本项目的建设正是顺而且在运营质量上更有一个层次的提高。本项目的建设正是顺 应了我国市场经济体制向国际化发展的必然趋势。应了我国市场经济体制向国际化发展的必然趋势。 4 4、本项目的建设符合我国物流业发展的总体趋势、本项目的建设符合我国物流业发展的总体趋势 主要体现在以下几点：（主要体现在以下几点：（1 1）目前我国经济的持续高速发展，）目前我国经济的持续高速发展， 居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物 流业发展跟上步伐。流业发展跟上步伐。 （2 2）以批量进货、大量销售为特征的超级）以批量进货、大量销售为特征的超级 市场的兴起以及连锁经营的发展，零售规模不断扩大，对物流市场的兴起以及连锁经营的发展，零售规模不断扩大，对物流 提出了大批量、多品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条提出了大批量、多品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条 件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小 零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从 厂家直接进货的变革，对中转基地有较大需求。厂家直接进货的变革，对中转基地有较大需求。 （3 3）高附加值）高附加值 产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安 全性、可靠性和迅速性。产品的多品种化和消费的多样化、个全性、可靠性和迅速性。产品的多品种化和消费的多样化、个 性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企业间竞争的加剧，性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企业间竞争的加剧， 将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人 工成本。工成本。 （4 4）信息化的发展，特别是由于）信息化的发展，特别是由于 pospos 系统的应用，将系统的应用，将 导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理单品管理”，实，实 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公司9 行多品种、小批量库存，从而要求中转批发环节增加送货的次行多品种、小批量库存，从而要求中转批发环节增加送货的次 数和品种，减少每次的送货批量。本项目建设可满足商业竞争数和品种，减少每次的送货批量。本项目建设可满足商业竞争 对即时配送的需要。对即时配送的需要。 5 5、本项目的建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构，、本项目的建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构， 实现可持续发展战略。实现可持续发展战略。 家电物流项目的建设可为家电生产企业在降低物质消耗、家电物流项目的建设可为家电生产企业在降低物质消耗、 提高劳动生产率以外创造利润，也是企业降低经营成本，提高提高劳动生产率以外创造利润，也是企业降低经营成本，提高 市场竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较高市场竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较高 的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力 的关键因素。的关键因素。 6 6、本项目的建设有利于带动相关行业的发展和城市的建设、本项目的建设有利于带动相关行业的发展和城市的建设 家电物流项目家电物流项目的建设将有利于带动相关行业的发展和城市的建设将有利于带动相关行业的发展和城市 的建设，主要表现在以下几点：（的建设，主要表现在以下几点：（1 1）可为现有工商企业节约固）可为现有工商企业节约固 定资产和流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通定资产和流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通 效率，为工商企业发展提供支持；（效率，为工商企业发展提供支持；（2 2）有利于规范市场经济秩）有利于规范市场经济秩 序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控 制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，杜绝制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，杜绝 假冒伪劣进入正常的流通环节，规范市场经济秩序；（假冒伪劣进入正常的流通环节，规范市场经济秩序；（3 3）可以）可以 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 10 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业 机会；（机会；（4 4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经 济规模，强化中心城市的影响力。同时有利于缓解城市交通拥济规模，强化中心城市的影响力。同时有利于缓解城市交通拥 堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆； （5 5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动 交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展， 形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。 综上所述，随着市场经济向纵深发展，某县尤其是蒋辛屯综上所述，随着市场经济向纵深发展，某县尤其是蒋辛屯 镇迫切需要建设现代化、规范化的物流中心，通过广泛吸引全镇迫切需要建设现代化、规范化的物流中心，通过广泛吸引全 国各地乃至海外的投资，加快当地家电交易行业的发展，丰富国各地乃至海外的投资，加快当地家电交易行业的发展，丰富 当地商品的种类，促进产业升级，本项目建设将为某县各企业当地商品的种类，促进产业升级，本项目建设将为某县各企业 与国际市场的对接奠定良好的基础。因此本项目建设是十分必与国际市场的对接奠定良好的基础。因此本项目建设是十分必 要的。要的。 1.21.2 项目概况项目概况 1.2.11.2.1 项目拟建地点项目拟建地点 本项目选址在某县蒋辛屯镇，本项目选址在某县蒋辛屯镇，地段卓越，地段卓越，位于岭子村南侧，位于岭子村南侧， 梁家务村北侧，新涿密线西侧。某位于京津之间，隶属某省某梁家务村北侧，新涿密线西侧。某位于京津之间，隶属某省某 市，素有市，素有“京畿明珠京畿明珠”之美誉。之美誉。 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公司11 1.2.21.2.2 建设方案及规模建设方案及规模 本项目总占地面积本项目总占地面积 205000205000（合（合 307.5307.5 亩）亩） ，总建筑面积，总建筑面积 168800168800（仓储配送中心（仓储配送中心 1#1#、2#2#单层建筑层高超过八米，计算单层建筑层高超过八米，计算 容积率面积为：容积率面积为：268800268800 平方米）平方米） ，建成后将成为集展厅、交易、，建成后将成为集展厅、交易、 仓储、物流、物流配套服务一体的综合性家电物流中心。仓储、物流、物流配套服务一体的综合性家电物流中心。 建设规模为：总占地面积建设规模为：总占地面积 307.5307.5 亩，总建筑面积亩，总建筑面积 168800168800。 1.2.31.2.3 主要燃料及动力供应主要燃料及动力供应 水：本项目用水主要为驻场人员和外来人员的日常生活用水：本项目用水主要为驻场人员和外来人员的日常生活用 水、消防用水、取暖制冷循环用水及场区绿化用水，年用水量水、消防用水、取暖制冷循环用水及场区绿化用水，年用水量 约为约为 4.084.08 万吨。本项目由自备井提供，可满足项目用水需要。万吨。本项目由自备井提供，可满足项目用水需要。 电：本项目场区主要用电设备包括办公室设备、通讯设备、电：本项目场区主要用电设备包括办公室设备、通讯设备、 家用电器、照明电气设备以及空调和消防设备等。本项目年用家用电器、照明电气设备以及空调和消防设备等。本项目年用 电量约为电量约为 1815.841815.84 万万 kwhkwh。电源由市政提供，供电有保障。电源由市政提供，供电有保障。 燃油：本项目用油主要为运输车辆、叉车等，年用燃油约燃油：本项目用油主要为运输车辆、叉车等，年用燃油约 为为 400400 吨。吨。 1.2.41.2.4 总投资与资金筹措总投资与资金筹措 本项目总投资估算为本项目总投资估算为 64740.9464740.94 万元。其中：建设投资万元。其中：建设投资 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 12 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公63985.4463985.44 万元，铺底流动资金万元，铺底流动资金 755.50755.50 万元。万元。 资金筹措：项目总投资资金筹措：项目总投资 64740.9464740.94 万元，全部由项目单位自万元，全部由项目单位自 筹解决。筹解决。 1.2.51.2.5 主要技术经济指标主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见表本项目主要技术经济指标见表 1-11-1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 表表 1-11-1 序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量 备注备注 一一年操作日年操作日天天 300300 二二公用动力消耗量公用动力消耗量 1 1 供水供水( (新鲜水新鲜水) )万万 m m3 3/a/a 4.084.08 自备井提供自备井提供 2 2 供电供电万万 kw.h/akw.h/a 1815.841815.84 3 3 燃油燃油吨吨/a/a 400400 三三全厂定员全厂定员人人 300300 1 1 其中：工人其中：工人人人 250250 2 2 管理人员管理人员人人 5050 四四总占地面积总占地面积 m m2 2205000205000 307.5307.5 亩亩 1 1 建（构）筑占地面积建（构）筑占地面积 m m2 2160800160800 2 2 道路停车场占地面积道路停车场占地面积 m m2 23920039200 3 3 绿化占地面积绿化占地面积 m m2 250005000 五五全厂建筑面积全厂建筑面积 m m2 2168800168800 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公司13 序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量 备注备注 六六工程项目总投资工程项目总投资万元万元 64740.9464740.94 1 1 建设投资建设投资万元万元 63985.4463985.44 2 2 铺底流动资金铺底流动资金万元万元 755.50755.50 七七报批项目总投资报批项目总投资万元万元 64740.9464740.94 八八年营业收入年营业收入万元万元 2100021000 九九成本和费用成本和费用 1 1 总成本费用总成本费用万元万元 8006.338006.33 2 2 年经营成本年经营成本万元万元 4914.994914.99 十十年利润总额年利润总额万元万元 11849.1711849.17 十一十一年营业税金及附加年营业税金及附加万元万元 1144.501144.50 十二十二财务评价指标财务评价指标 1 1 投资利润率投资利润率 13.59%13.59% 3 3 投资回收期投资回收期年年 7.487.48 6 6 全投资财务内部收益率（税后）全投资财务内部收益率（税后） 14.17%14.17% 8 8 全投资财务净现值（税后）全投资财务净现值（税后）万元万元 6348.596348.59 i i12%12% 1.31.3 结论及建议结论及建议 1.3.11.3.1 结论结论 1 1本项目符合国家产业政策及行业发展规划。项目的实施，本项目符合国家产业政策及行业发展规划。项目的实施， 可以促进当地经济的发展，具有较强的竞争力。因此，项目的可以促进当地经济的发展，具有较强的竞争力。因此，项目的 建设是必要的。建设是必要的。 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 14 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公2 2项目建设规模合理，现有的水、电等配套条件能满足项项目建设规模合理，现有的水、电等配套条件能满足项 目需要。目需要。 3 3本项目建设物流中心，区域优势明显，项目可行性高。本项目建设物流中心，区域优势明显，项目可行性高。 4 4项目建成以后，项目投资财务内部收益率为项目建成以后，项目投资财务内部收益率为 14.1714.17， 投资回收期为投资回收期为 7.487.48 年。项目计算期正常年利润总额可达年。项目计算期正常年利润总额可达 11849.1711849.17 万元，年均缴纳各种税费万元，年均缴纳各种税费 4106.794106.79 万元。各项财务指万元。各项财务指 标较好。标较好。 5 5项目建成后，可带动当地相关产业，并可缓解当地就业项目建成后，可带动当地相关产业，并可缓解当地就业 压力，促进地方经济的发展。项目社会效益显著。压力，促进地方经济的发展。项目社会效益显著。 本项目符合国家有关产业政策，技术上可行，经济效益和本项目符合国家有关产业政策，技术上可行，经济效益和 社会效果明显，项目建设是可行的。社会效果明显，项目建设是可行的。 1.3.21.3.2 建议建议 1 1、建议项目承办单位在进行现代流通体系建设的同时，不、建议项目承办单位在进行现代流通体系建设的同时，不 断提高管理水平，以满足大型商业现代化、规范化管理的要求。断提高管理水平，以满足大型商业现代化、规范化管理的要求。 2 2、管理水平的高低决定于管理人员素质的高低，建议项目、管理水平的高低决定于管理人员素质的高低，建议项目 承办单位广纳人才，并加大物流专门人才的培养、引进，要采承办单位广纳人才，并加大物流专门人才的培养、引进，要采 取切实有效的政策措施，吸引物流人才，以人才高地托起物流取切实有效的政策措施，吸引物流人才，以人才高地托起物流 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公司15 高地。高地。 3 3、建议项目承办单位合理规划某某家电物流中心建设项目、建议项目承办单位合理规划某某家电物流中心建设项目 的布局，避免货物迂回运输，减少车辆燃油消耗，减少废气污的布局，避免货物迂回运输，减少车辆燃油消耗，减少废气污 染和噪音污染，减少过多在途车辆产生的较多一次运输，从而染和噪音污染，减少过多在途车辆产生的较多一次运输，从而 减少其燃料消耗和对道路面积的需求等，从而构建绿色物流体减少其燃料消耗和对道路面积的需求等，从而构建绿色物流体 系。系。 4 4、加快信息平台的建设，设计开发有自己特色的、与企业、加快信息平台的建设，设计开发有自己特色的、与企业 物流服务工作相匹配的物流信息系统，以形成自身的核心竞争物流服务工作相匹配的物流信息系统，以形成自身的核心竞争 力。力。 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 16 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公第二章第二章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模 2.12.1 需求分析需求分析 2.1.12.1.1 物流业发展现状物流业发展现状 2.1.1.12.1.1.1 我国我国商品商品物流业发展现状物流业发展现状 经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信 息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长 足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝 大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化 发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚, ,大大 步走向市场经济的海洋步走向市场经济的海洋, ,初步形成一支社会化、专业化的产业队初步形成一支社会化、专业化的产业队 伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。网络伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。网络 规模居世界第规模居世界第 2 2 位。数字数据网总容量达到位。数字数据网总容量达到 4646 万个端口，已具万个端口，已具 备提供现阶段国民经济信息化所需要的通信能力。备提供现阶段国民经济信息化所需要的通信能力。19971997 年年, ,全全 国各类消费品市场总数已达国各类消费品市场总数已达 8700087000 个个, ,其中批发市场其中批发市场 1400014000 多个。多个。 作为流通领域的新型营销方式连锁商业和配送服务正在兴起作为流通领域的新型营销方式连锁商业和配送服务正在兴起, ,全全 国已有连锁公司国已有连锁公司 10001000 多家多家, ,连锁经营网点达连锁经营网点达 1500015000 个。物资配个。物资配 送试点企业已扩大到送试点企业已扩大到 4040 多个城市。多个城市。 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位：某市某工程咨询有限公司编制单位：某市某工程咨询有限公司17 改革开放促进了中国国际经济交往的不断发展，对外贸易改革开放促进了中国国际经济交往的不断发展，对外贸易 快速增长，快速增长，19971997 年全年进出口总值年全年进出口总值 32503250 亿美元，居世界第亿美元，居世界第 1010 位。代表中国国际物流发展规模的海上国际集装箱运输量在近位。代表中国国际物流发展规模的海上国际集装箱运输量在近 几年平均以两位数的速度快速增长，沿海港口集装箱流转量在几年平均以两位数的速度快速增长，沿海港口集装箱流转量在 19971997 年首次突破千万年首次突破千万 teuteu，达到，达到 10761076 万万 teuteu。以沿海主要港口。以沿海主要港口 为中心的国际集装箱多式联运网络初步形成。为中心的国际集装箱多式联运网络初步形成。 从我国目前经济发展来看，随着市场经济的深入，单纯依从我国目前经济发展来看，随着市场经济的深入，单纯依 赖商流赚取利润的机会愈来愈少。因此，企业逐渐将目光转向赖商流赚取利润的机会愈来愈少。因此，企业逐渐将目光转向 素有素有“第三利润源第三利润源”之称的物流。纷纷投资兴建不同类型的流通之称的物流。纷纷投资兴建不同类型的流通 中心、物流中心或者配送中心，想以此形成新的经济增长点。中心、物流中心或者配送中心，想以此形成新的经济增长点。 2.1.1.22.1.1.2 我国现代商品物流的发展趋势我国现代商品物流的发展趋势 据国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会据国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会 联合发布的联合发布的20072007 年全国重点企业物流统计调查报告年全国重点企业物流统计调查报告显示，显示， 随着物流服务需求的高速增长，物流企业物流业务量上升较快。随着物流服务需求的高速增长，物流企业物流业务量上升较快。 20062006 年调查的综合型物流企业业务收入增长年调查的综合型物流企业业务收入增长 37.9%37.9%，仓储型物，仓储型物 流企业业务收入增长流企业业务收入增长 22%22%，运输型物流企业业务收入只增长了，运输型物流企业业务收入只增长了 1.1. 3%3%。