成都房地产市场月度分析-2011年1月.doc

成都房地产市场月度分析（2011年1月） 本月重点提示： 传统淡季 供需齐降 本月主城区商品房供需齐降，尤其是供应量降幅较大。由于本月正值年初淡季，市场主要以消化存量为主，从整体供应量来看，本月商品房供应面积回落至2010年来月度供应倒数第二位。同时，商品房成交量环比上月出现小幅回落，不过截止到25日成交量仍然达到122余万方，从整体成交量来看，本月商品房成交量仍然处于高位。 从政策方面来看，本月26日出台的“新国八条”，这将对房地产后续走势构成较大影响，不过在此政策落实之前，成都房地产市场或将形成供需高峰。 2011年1月，成都市土地市场共计成交经营性土地30宗，总成交面积为2476.8亩，环比上月继续出现增长，环比增幅为6.2左右。总成交金额约为588156万元，平均交易价格为237.46万元/亩。本月主城区土地成交量略有回落，而郊县土地市场则依旧活跃。从成都整体土地市场来看，本月土地成交量呈平稳增长态势。 本月各楼盘在主要媒体上共投放了251个广告，总金额3154余万元。较上月，广告投放减少了282个，投放金额减少了约2723万元，环比降幅约为46.3。 行政区：本月青羊区新增供应量最大，而高新区的商品房成交面积居各区域首位。 二手房成交量：本月成都市共成交二手住宅2807套，成交面积为242959.03平方米。本月二手住宅成交量环比上月大幅回落，环比上月1-25日二手住宅成交量，成交套数和面积分别减少2639套和20万平方米，环比降幅分别为48、45。 新开楼盘：本月成都市主城区共有23个项目开盘，总推售套数为5506套。 广告：本月各楼盘在主要媒体上共投放了251个广告，总金额3154余万元。较上月，广告投放减少了282个，投放金额减少了约2723万元，环比降幅约为46.3。 热点信息：取消首套房贷优惠不会一刀切 楼市“限购令”近期将覆盖逾30个城市 新国八条调控政策出台 上海重庆启动房产税试点 28日起征收房产税 一、成都房地产市场本月商品房供需情况 1.1成都市主城区本月商品房交易情况 关键词:成交套数 成交面积 新增供应套数 新增供应面积 重要贴示:成都市本月新增供应面积467101.21平方米。本月商品房成交面积为1223793.5平方米，其中商品住宅为6732套，商品住宅成交面积为624642.23平方米。 供应方面，本月成都市主城区共申领了33个预售证。成都市主城区新增商品房供应面积为467101.21平方米，较上月，主城区申领的预售证减少了8个，新增供应面积减少了365265.04平方米，环比降幅为43.9。 成交方面，本月成都市主城区商品房成交面积为1223793.5平方米，其中商品住宅为6732套，商品住宅成交面积为624642.23平方米。本月商品房成交量继续出现萎缩，环比降幅为6.3，同时住宅成交量也出现大幅回落，成交套数和面积环比降幅均达到32左右。 本月主城区商品房供需齐降，尤其是供应量降幅较大。由于本月正值年初淡季，市场主要以消化存量为主，从整体供应量来看，本月商品房供应面积回落至2010年来月度供应倒数第二位。同时，商品房成交量环比上月出现小幅回落，不过截止到25日成交量仍然达到122余万方，从整体成交量来看，本月商品房成交量仍然处于高位。 从政策方面来看，本月26日出台的“新国八条”，这将对房地产后续走势构成较大影响，不过在此政策落实之前，成都房地产市场或将形成供需高峰。表1.1:本月成都市主城区商品房新增供应情况图1.1:本月成都市主城区商品房供需面积 1.2成都市主城区本月商品房户均成交面积走势 关键词:月户均成交面积 重要贴示:成都市主城区本月商品房户均成交面积为71平米，比上月减少了3平米。图1.3:成都市主城区每月户均成交面积走势 1.3成都市各行政区商品房供需情况 关键词:新增供应面积 成交面积 重要贴示:本月青羊区新增供应量最大，而高新区的商品房成交面积居各区域首位。 从成都五城区和高新区本月整体新增供应情况来看，六城区中，以青羊区为首，本月新增供应面积146647.09平方米，环比上月呈11的增长。其次是锦江区，本月新增供应面积134750.9平方米，环比增长41。新增供应量最小的是金牛区，供应面积66838.82平方米，环比上月仍然出现6.7的增长。 从成都五城区和高新区本月整体成交情况来看，各区域中，高新区成交量最大，本月成交面积338401.9平方米，不过环比上月出现下跌，降幅为10.6。成交量排行第二位的是武侯区，本月商品房成交面积228385.92平方米，较上月呈大幅度的增长，增幅为63.5。成交量最小的是成华区，本月商品房成交面积110913.9平方米，环比上月出现19.5的缩量。图1.4:本月各区域商品房供需情况 1.4成都市本月二手房成交情况 关键词:二手商品住宅 成交套数 重要贴示:本月成都市共成交二手住宅2807套，成交面积为242959.03平方米。本月二手住宅成交量环比上月大幅回落，环比上月1-25日二手住宅成交量，成交套数和面积分别减少2639套和20万平方米，环比降幅分别为48、45。 在六个区域中，二手住宅成交套最多的是金牛区，本月成交了593套，所占份额为21.13；其次是武侯区，本月成交了580套，所占份额为20.66；成交量最小的是高新区，本月成交了360套，所占份额为12.83。图1.5:本月各行政区二手房成交量 图1.6 本月各行政区二手房成交面积走势图 二、成都房地产市场本月新开楼盘统计 2.1新推项目统计 关键词：凤凰城、东湖国际、金沙里、西贵金沙、魅力之城等 重要贴示:本月成都市主城区共有23个项目开盘，总推售套数为5506套。表2.1:本月新开楼盘一览表 2.2新推住宅数量统计 关键词:行政区 方位 环域 新推套数 重要贴示:从行政区域看， 本月除了金牛区推盘量为零外，其它区域均有新开房源。其中，本月新开房源主要集中在成华区、锦江区、青羊区，分别推出了1305套、1394套、1556套。武侯区本月推出新房源最少，为267套。 从方位来看，本月新推房源主要集中在东、西两个方位，分别推出商品住宅2132套和1930套，推售占比达到74左右。 从环域上看，本月新推房源主要集中在2-3环以及3环外，新开房源套数分别为2175套和2833套，市中心无新房源推出。2.2:本月新开楼盘量一览表 三、成都房地产市场本月广告信息统计 关键词:方位 开盘信息 楼盘 重要贴示:本月各楼盘在主要媒体上共投放了251个广告，总金额3154余万元。较上月，广告投放减少了282个，投放金额减少了约2723万元，环比降幅约为46.3。表3.1:本月广告发布开盘信息的楼盘 四、成都房地产市场本月热点信息 关键词:取消首套房贷优惠不会一刀切 楼市“限购令”近期将覆盖逾30个城市 新国八条调控政策出台 上海重庆启动房产税试点 28日起征收房产税 四大银行总行回应:取消首套房贷优惠不会一刀切 来源：2011-01-21 华西都市报 工商银行深圳分行近日将首套房贷款利率调高至基准利率的1.1倍。此外，民生、光大等深圳分行也取消了首套房的贷款利率优惠。针对这一系列报道，记者致电四大行总行，相关负责人都表示，多数银行的房贷政策是由总行下发指导性文件，根据中央精神划定利率浮动区间，但具体执行上则由各地省市分行自行确定，不会一刀切。 分析：2011年国家实行相对紧缩的信贷政策，各大银行信贷资金趋紧。另外，加息数次后，五年期以上存款利率达到4.55，如果再实行七折优惠，将产生利率倒挂，优惠后的利率将大于存款利率，银行将亏本。因此，为追求更高利润，银行只能通过取消信贷优惠来实现。取消首套房信贷优惠将提高购房者的成本，将推迟或抑制部分刚需的购房计划。 楼市“限购令”近期将覆盖逾30个城市 来源：2011年01月25日 中国证券报 作为楼市调控储备政策之一，“限购令”在开年全国楼市一波反弹行情下快速扩容，从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二、三线城市。目前全国已有24个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计近期逾30个城市将被“限购令”覆盖。 已出台“限购令”的城市分别是北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州、太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州。而今年年初，浙江金华的永康县成为全国第一个直接干预房地产市场的县级政府。 除了明确限购的城市外，西安、南宁以及青岛、合肥等城市相关部门负责人也已明确表示，近期内将加入限购行列。 2011年开年后颁布“限购令”的7个城市分别为太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华和郑州。由此可见，内地二、三线城市已成为第三波限购的主要对象。 分析：限购令从一线城市开始向二、三线城市漫延，说明由于限购从一线城市挤出的投资资金大量涌向二、三线城市。防患于未然，部分二、三线城市防止房价涨幅过大，纷纷加入限购的行列。受通胀、投资渠道过小影响，投资资金将寻找未参加限购的二、三线城市，引起量价齐升。随着时间的推移，限购令的效果将进一步显现，投机、投资性购房将得到有效抑制，改善性购房也将受到压抑。 新国八条调控政策出台 来源：2011年01月26日 搜狐焦点网 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 （四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 （五）严格住房用地供应管理。落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 （六）合理引导住房需求。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 （八）坚持和强化舆论引导 分析：这是我国近几年针对房地产市场最严厉的一次调控政策，从政府监管、房源供应、税收征管、信贷政策、用地供应、住房需求、问责机制、舆论引导等八个方面进行组合调控，并且较以往调控政策态度更为坚决强硬，手段更为灵活多样。 要求地方政府“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”，将会给市场一个稳定价格预期，使之保持在一个比较合理的价格区间，避免出现房价的大幅增长； “对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”相比之前按差额征税，这次5.5的全额营业税将有力地压缩了投资和投机购房的利润空间，抑制部分投机购房需求。由于执行时间还未确定，预计近期市场将会抛出大量二手房，赶在政策出台之前成交，价格将出现略微的松动。 “对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，加强对土地增值税征管情况的监督检查”。“枪打出头鸟”，这一招将抑制部分开发商根据市场情况随意拉抬房价。 二套房贷“首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”二套房贷比之前提高一成，提高了购房者的购房成本，打击或推迟二套房购买计划。由于执行时间不确定，市场近期将会出现一定的成交高峰，但由于银行信贷吃紧和接近年关放假，估计能申请到之前优惠二套房贷的人数不多。 “对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”这次限购令将是本次调控政策中最强硬的措施，将彻底地打击投资、投资购房，改善性购房也受到牵连。 这次调控政策将会有效地投资、投机性购房。在调控政策落实之前，市场将会出现成交高峰，供应方面二手房大量面市，将拉低成交均价；需求方面，限贷和限购政策将会促使大量购房者在政策落实之日之前成交，成交均价将会有所上升。总体而言，预计市场均价将有略微的上调，但波动不会太大。由于要求地方政府在一季度公布住房价格控制目标，估计政策的落实时间不会拖太久，年后二月底、三月初调控细则出台的可能性比较大。 上海重庆启动房产税试点 28日起征收房产税 来源：2011年01月28日中国新闻网 中国官方27日发布消息，国务院同意在部分城市对个人住房征收房产税试点。27日晚间，重庆和上海两城市几乎同时宣布，28日起试点征收房产税。 重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。 关于房产税的税率，对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1征税；4倍以上，按1.2的税率征税。 上海房产税征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70计算缴纳。适用税率暂定为0.6。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减