房地产企业流程化与规范化管理手册205p.doc

弗布克流程化与规范化管理手册系列房地产企业流程化与规范化管理手册（配套光盘）周 鸿 编著北 京目 录第一部分 用流程优化7第1章 投融资管理流程914 项目决策管理工作流程与标准9141 项目决策管理工作流程9142 项目决策管理工作标准10第2章 营销管理流程1122 广告策划管理工作流程与标准11221 广告策划管理工作流程11222 广告策划管理工作标准12第3章 工程造价与预决算管理流程1431 工程预算编制工作流程与标准14311 工程预算编制工作流程14312 工程预算编制工作标准15第4章 材料设备管理流程1641 材料设备采购管理工作流程与标准17411 材料设备采购管理工作流程17412 材料设备采购管理工作标准18第5章 工程技术与质量管理流程2052 工程质量监控管理工作流程与标准20521 工程质量监控管理工作流程20522 工程质量监控管理工作标准21第6章 工程项目管理流程2261 项目施工管理工作流程与标准22611 项目施工管理工作流程22612 项目施工管理工作标准23第7章 财务管理流程2571 财务预算管理工作流程与标准25711 财务预算管理工作流程25712 财务预算管理工作流程26第8章 行政与人力资源管理流程2783 员工培训管理工作流程与标准28831 员工培训管理工作流程28832 员工培训管理工作标准29第二部分 用制度规范31第9章 投融资开发管理制度3291 投资管理制度32911 项目投资管控制度3292 融资管理制度36922 融资执行管理办法36第10章 营销管理制度40101 营销策划管理制度401012 营销费用预算管理办法40102 销售与服务管理制度411021 地产项目销售管理制度41第11章 工程造价与预决算管理制度45111 工程造价管理制度451111 工程计量计价管理规定45112 工程预决算管理制度481121 工程预算编制管理规范481122 工程项目预结算管理细则50第12章 工程材料设备管理制度55121 工程物料设备采购制度551212 重要设备招标采购管理制度551214 相关部门指定材料采购管理细则58122 材料设备运输与存档制度601222 仪器设备档案管理制度60第13章 工程技术与质量管理制度61131 工程技术管理制度611312 施工图纸管理规定611322 工程质量管理实施办法621323 工程竣工验收管理制度65第14章 房地产项目管理制度68141 房地产项目开发制度681412 项目可行性研究管理办法681414 房地产项目立项报批办法72142 房地产项目实施制度741422 工程施工控制制度741424 工程验收管理办法76第15章 房地产财务管理制度78151 财务会计管理制度781512 会计核算规范78152 审计与差旅费报销管理制度861522 纳税管理办法86第16章 房地产行政人事管理制度92161 房地产行政管理制度921612 行政事务管理制度92162 房地产人力资源管理制度951622 考核管理制度95第三部分：用工具执行97第17章 市场调研管理工具98171 政治环境调研工具981712 政治环境分析工具98172 经济环境调研工具981721 经济环境分析模型98173 文化环境调研工具991733 文化环境分析工具99174 城市房地产调研工具1021741 城市房地产调研模型1021747 三级市场交易情况分析工具1021748 地产政策法规调研工具103175 购房者行为调研工具1041751 购房者购买行为调研模型1041753 购房者购买动机分析工具1051754 购房者产品需求分析工具106176 地产市场需求容量调研工具1081762 房地产需求预测分析工具1081763 潜在购房者分析预估工具110177 企业竞争对手调研分析工具1111773 竞争对手营销水平分析工具111178 商品住宅市场调研工具1141781 商品住宅市场分析模型1141784 居民居住现状及改善分析工具1151785 不同人群的需求特点分析工具116179 项目调研状况分析工具1181792 宗地基本状况评估工具1181793 项目周边环境调查模型1191795 项目周边社区现状调查模型1201710 市场战略选择分析工具12017101 市场战略选择模型12017103 swot战略选择模型122第18章 房地产开发选择工具123181 开发项目选择与开发地段选择工具1231811 房地产开发城市选择工具123182 开发模式、开发管理模式与产品模式选择工具1251821 房地产开发模式选择工具1251823 房地产开发管理模式选择工具128183 开发融资方案与开发方案选择工具1291831 房地产开发融资方案选择工具129第19章 营销管理与分析工具133191 市场推广管理工具1331912 推广策划工具133192 市场销售分析工具1351922 销售分析工具1351923 购买力分析工具1381924 存量分析工具140193 广告投放分析工具1411931 广告投放方式分析工具1411933 广告投放效果分析工具143第20章 财务管理工具147201 成本管理工具1472012 成本控制方法147202 内部控制工具1562022 内部控制程序图156第四部分：用范例演示157第21章 组织结构设计示范158211 房地产企业组织结构设计示范1582112 大型房地产企业组织结构设计1582114 小型房地产企业组织结构设计159212 房地产企业部门组织设计示范1592121 投资发展部组织结构设计1592129 财务部组织结构设计16021210 行政部组织结构设计16021211 人力资源部组织结构设计161第22章 职能分解与目标管理示范162222 目标管理示范1622221 总经理目标分解表1622226 投资发展部经理目标分解表16322212 材设部经理目标分解表16322215 行政部经理目标分解表164第23章 职位说明书示范166231 投资发展部职位说明书1662313 投资拓展主管职位说明书1662314 发展规划专员职位说明书168232 市场部职位说明书1692322 市场调研主管职位说明书1692326 市场策划专员职位说明书171233 销售部职位说明书1732333 客服主管职位说明书1732334 销售专员职位说明书175234 项目部职位说明书1772341 项目部经理职位说明书177235 预算部职位说明书1792354 安装预算员职位说明书179236 工程技术部职位说明书1822362 土建工程师职位说明书1822365 现场测量员职位说明书183237 材设部职位说明书1862372 采购专员职位说明书186238 质量部职位说明书1882381 质量部经理职位说明书188239 财务部职位说明书1902392 会计职位说明书1902310 行政部职位说明书19223102 后勤主管职位说明书1922311 人力资源部职位说明书19423112 招聘主管职位说明书194第24章 绩效考核示范196241 投资发展部人员绩效考核表1962414 发展规划专员绩效考核表196243 销售部绩效考核表1972431 销售部经理绩效考核表1972432 销售主管绩效考核表198244 项目部绩效考核表1992443 融资主管绩效考核表199245 预算部绩效考核表1992451 预算部经理绩效考核表199246 工程技术部绩效考核表2002461 工程技术部经理绩效考核表200247 材设部绩效考核表2012473 收料员绩效考核表201248 质量部绩效考核表2022481 质量部经理绩效考核表202249 财务部绩效考核表2032491 财务部经理绩效考核表2032410 行政部绩效考核表20424101 行政部经理绩效考核表2042411 人力资源部绩效考核表20524111 人力资源部经理绩效考核表205第一部分 用流程优化第1章 投融资管理流程14 项目决策管理工作流程与标准141 项目决策管理工作流程可行性分析前期调查项目决策总经理投资发展部经理投资发展部各职能部主办部门投资发展部流程名称项目决策管理工作流程编修部门签 发 人签发日期10.项目立项8.选定项目6.编制项目可行性报告3.市场定位2.市场调查1.设定项目目标开 始审批审批结束参与定位、分析4.项目提议5.项目可行性分析参与可行性分析7.组织项目可行性报告讨论参与讨论9.编制项目立项报告142 项目决策管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具前期调查1 投资发展部在进行项目决策之前，首先要设定项目目标，然后依据目标进行市场调查 市场调查报告2 做好房地产市场调查，一般要先做好调查准备：确定调查目标，对市场进行初步分析，再制定调查计划，然后进行试调查，据此来对方案进行修正和改进；一切准备就绪，开始正式调查（一般采用问卷调查和实地调查的形式）；最后将调查搜集到的信息进行整理、分析，从而确定市场定位3 市场定位需要技术部、项目部、销售部针对功能、特性、价格、客户群的定位等信息收集方面协助投资发展部的工作可行性分析4 投资发展部通过调查结果，作出项目提议 项目可行性报告5 对目标项目进行可行性分析，此时，项目部、财务部将协助投资发展部进行工程可行性研究、财务风险预测等工作6 可行性分析完成以后，投资发展部制定可行性分析报告项目决策7 投资发展部组织对可行性分析报告进行讨论，投资发展部经理以及其他相关职能部门负责人参与讨论 项目立项报告8 投资发展部经理将项目可行性报告附带讨论结果，一起呈送总经理进行审批9 总经理审核合格后，投资发展部编制项目立项报告10 批复合格后，投资发展部实施项目立项第2章 营销管理流程22 广告策划管理工作流程与标准221 广告策划管理工作流程房地产广告推行总经理销售经理市场部经理主办部门市场部流程名称广告策划管理工作流程编修部门签 发 人签发日期市场分析主管广告策划主管广告媒体确定广告方案4.确定广告方案5.广告设计6.广告试推出8.方案修正结束修正后推出广告审核批审批批3.房地产广告创意房地产广告策划开始1.下达任务楼盘市场调研审定2.编写广告策划方案审核批审定审核批审定审批下达意见7.监测评价审评评222 广告策划管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具房地产广告策划1 市场部经理下达广告宣传任务，负责市场分析的负责人对近期市场上的楼盘进行市场调研，了解竞争者的市场情况，分析出本公司地产商品的优势和广告侧重点 广告策划方案2 市场部经理根据市场调查结果，确定广告策划方案，然后编制广告策划方案的报告书，上报销售经理审定 销售经理审定合格，呈送总经理审核，审核通过，下达广告策划主管，由广告策划主管进行后面方案实施确定广告方案3 广告策划主管开始组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张 对于楼盘促销过程中的主题要能够促进房地产产品的市场效用 讨论过程中，有选择3份产品匹配性强、创意新颖、先声夺人的创意方案，上报市场经理审核 市场经理审核通过后，确定一份最佳创意方案，上呈销售经理审定 广告设计方案 广告创意方案4 销售经理审定合格，呈报总经理审批，总经理批示通过，下达广告策划主管，确定广告方案5 广告策划主管将广告方案交付平面设计单位，由其依据广告创意进行广告设计；其间，涉及地产核心的部分，广告策划主管应反复审阅，提出修改意见，直到完成终稿 广告核心主题的具体体现为：树立广告品牌的效应 对于楼盘的直销广告，要注重传播和积累楼盘价值，注重建立品质与创新的形象；在公关宣传方面，利用系列公关、慈善活动来丰富房地产产品的品牌概念，展现出房地产企业的社会性 对于内部广告，要能够通过执行内部识别，促成规范化思维的形成，从而加强房地产企业的向心力 广告设计图的终稿呈交市场经理审核，审核通过，销售经理审定，审定合格，再上报总经理审批房地产广告推行7 总经理审批通过，并由市场经理下达审批意见，广告策划主管通知平面设计单位定稿，并开始广告推出准备工作，依据产品的特性、广告的目标等特定因素，选择合适的广告媒体，比如：报刊、广播、电视，或是户外广告牌等 广告修正方案8 一切准备就绪，广告策划主管将广告试推出，市场部负责市场分析相关人员监测各界对产品广告的评价 市场分析主管将评价总结和广告效果上报总经理审评，审评意见下达至负责广告策划主管，进行方案修正的实施9 平面设计单位将广告按照方案修正，通过后，正式由广告媒体推出第3章 工程造价与预决算管理流程31 工程预算编制工作流程与标准311 工程预算编制工作流程6.计算工程量编制工程预算编制准备总经理项目经理预算员各职能部门主办部门预算部流程名称工程预算编制工作流程编修部门签 发 人签发日期提供施工组织设计资料、技术规范开始1.熟悉施工图纸2.了解现场情况3.了解资料、技术规范4.熟悉计价定额5.列出工程项目工程项目资料7.编制基价直接费计算表8.计算定额直接费9.工料分析10.计算单位工程预算造价复核11.编写预算编制说明审批12.装订签章结束312 工程预算编制工作标准阶段节点工作执行标准执行工具编制准备1 预算员首先熟悉施工图纸 工程项目列表2 预算员应到工程项目的现场了解现场情况3 预算员应向项目部要求提供施工组织设计资料，向技术部要求提供相关的技术规范文件4 预算员深入研究所得到的项目资料以及技术规范，并熟悉计价定额的要求5 预算员开列工程项目，编制工程项目列表6 预算员汇集所有资料，开始计算工程量编制工程预算7 预算员编制基价直接费计算表，包括定额的套用、换算的补充 基价直接费计算表 预算编制说明8 预算员计算定额直接费9 预算员进行工料分析10 预算员计算单位工程预算造价，并将预算造价结果上报项目经理进行复核11 项目经理复核合格后，预算员编写预算编制说明12 预算员完成预算编制说明后上报总经理审批，审批合格后发回预算部由预算员装订签章第4章 材料设备管理流程41 材料设备采购管理工作流程与标准411 材料设备采购管理工作流程15.发票入账到货验收调查询价制订采购计划签订合同项目经理材设部各职能部门供应商主办部门材设部流程名称材料设备采购管理工作流程编修部门签 发 人签发日期签订供货合同发 货到 货收款开具发票结束审批开始1.提出采购需求2.编制计划预算审核3.列入采购计划4.市场调查5.询价6.编制询价报告7.询价预算核对8.确认产品质量9.合同谈判预算核对10.签订供应合同11.支付履约保证金12.组织货物验收验收13.办理结算单签认审核14.付款412 材料设备采购管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具制定采购计划1 材设部依据采购合同的要求，综合工程项目施工过程中所需要的材料、设备，由相关职能部门，比如：项目部、工程技术部等部门，提出采购需求 项目采购预算报告2 各职能部门将汇总的采购需求报到材设部，材设部将需求信息送至预算部用于编制计划预算 预算部将材料采购预算完成，编制项目采购预算报告上报项目经理审核3 项目经理审核通过，交到材设部，由材设部列入采购计划调查询价4 材设部根据采购计划，进行市场调查 询价报告 询价预算报告5 材设部向中标的材料设备供应商询价6 材设部将询价结果编制完成询价报告，送到预算部7 预算部依据询价报告对询价进行预算核对，并出具询价预算报告8 项目部协同质量部依据材料设备的质量标准，确认材料设备供应商产品的质量 一切完成后，材设部将询价报告和材料设备采购清单上报给项目经理审批签订合同9 询价报告和材料、设备采购清单经项目经理审批合格以后，材设部与材料设备供应商进行合同谈判合同谈判过程中，预算部要对合同中采购部分进行预算核对 材料设备采购清单 材料、设备供应合同10 核对无误，价格满意，并且房地产企业材设部与材料设备供应商双方达成满意的协定以后，签订材料、设备供应合同11 材设部接受供应商的履约保证金到货验收12 材料设备供应商在合同规定的时间内发货，并通知材设部到货时间、地点，由材设部派遣相关人员到指定地点接货 材设部同项目部、工程技术部专业人员在指定时间、指定到货地点，依据材料、设备采购清单对货物进行验收 材料设备供应合同 材料设备采购清单 货物结算单13 验收合格以后，由材设部办理结算单14 材设部将结算单送到预算部进行签认，并呈报项目经理进行审核 项目经理审核通过后，材设部将结算单报到财务部，财务部核对结算单，核对正确以后，向材设部支付相关款项15 材设部向供应商支付货款，并接收供应商开具的发票，最后将发票交到财务部入账第5章 工程技术与质量管理流程52 工程质量监控管理工作流程与标准521 工程质量监控管理工作流程纠正措施否9.查找原因分析偏差10.确定对策处理偏差发现偏差4.实施质量监控1.确定质量监控对象2.制订质量监控实施计划3.确定保证措施及标准8.跟踪、观测、检查、验证开 始是偏差分析改进质量监控实施项目经理质量部项目部主办部门质量部流程名称工程质量监控管理工作流程编修部门签 发 人签发日期工程技术部材设部11.质量监控记录审阅12.存档结 束5.工程测量质量监控 6.特殊技术过程质量监控7.工程材料、施工设备质量监控纠正措施纠正措施522 工程质量监控管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具质量监控实施1 因为项目进行过程中的不同时期、不同阶段，质量控制的对象和重点亦不相同，因此，质量部应当首先有针对性地选择和确定质量监控对象 质量监控实施计划 工程质量监控标准2 质量监控对象或者目标选定以后，质量部开始制定质量监控实施计划3 质量部确定保证措施以及工程质量监控标准4 质量部开始按计划实施质量监控 各部门依据工程质量监控标准对相关的质量监控工作做好监控记录5 工程施工过程中，项目部执行工程测量的质量监控6 工程技术部实施特殊技术的过程质量监控7 材设部执行有关工程材料、施工设备进行质量监控偏差分析改进8 质量部跟踪检测过程，检查检测结果、验证异常 质量监控记录9 一旦发现偏差，质量部进行偏差原因的分析和查找工作10 最终确定偏差的关键原因，针对性地制定政策，处理偏差 各职能部门接收质量部的处理方案后，实施纠正11 质量部定期编制质量监控记录，上报项目经理审阅12 质量部负责相关资料的存档第6章 工程项目管理流程61 项目施工管理工作流程与标准611 项目施工管理工作流程施工过程管理进度管理开工准备项目部经理项目部各职能部门主办部门项目部流程名称项目施工管理工作流程编修部门签 发 人签发日期监理单位施工单位2.组织技术交底会参加技术交底会3.接受图纸4.技术交底工程开工5.编制年度、季度、月度计划6.编制月统计报表月统计报表签认7.月统计报表签认8.编制进度报表审核9.进度管理10.工程调度工程测量11工程质量、工程造价管理12.监理控制13.定期召开工地例会14.现场管理施工安全管理15.编制监理月报审核审阅结 束开始1. 提名项目2. 经理人选612 项目施工管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具开工准备1 项目部经理提名项目经理人选（注意：项目经理候选人必须持有建造师证，才能有提名的资格），总经理批准后，项目经理到岗工作 施工组织设计（方案）报审表2 项目部组织技术交底会，由项目经理主持，各相关职能部门（技术部、质量部、材设部）的相关负责人参加，对工程项目技术进行全面了解3 技术交底会上，施工单位接受施工图纸，并详细地向房地产企业的各职能部门（尤其是项目部）进行详细的技术交底工作，以便房地产企业的各相关职能部门在施工工程中对施工单位的施工工作进行监督管理4 同时，工程监理单位应当参加技术交底会，并审查施工单位报送的施工组织设计（方案）报审表，审查现场项目管理的质量管理体系、技术管理体系、质量保证体系，确实符合相关规范则给予确认进度管理5 工程开工，项目部定期编制年度、季度、月度计划，并下达各相关部门遵照执行，及时接收执行情况反馈，进行实际调整与改进 月统计报表 进度报表 监理月报6 施工单位每月上报月统计报表，向监理单位汇报进度情况，监理工程师对月统报表进行审查，审查通过后进行签认7 监理工程师将已签认的月统计报表报至相关职能部门（材设部、预算部、财务部等）进行审核8 项目部编制进度报表，并呈交项目经理审核，审核通过后，再上报总经理审阅9 项目经理审核通过，项目部开始实施项目进度管理，此过程中监理单位要进行监理控制10 项目部在施工项目进度管理过程中，随时进行工程的调度和测量工作，保证项目施工的正常运作11 施工过程中，各职能部门应做好相关职能管理工作。例如，预算部对于工程各项进行造价管理；质量部对于工程质量进行监管；工程技术部对于工程技术需求进行技术指导和控制等12 同时，监理工程师也应当配合各部门进行工程项目施工监理工作施工过程管理13 监理单位根据施工中出现的问题，定期召开工地例会，汇报和解决问题 监理月报14 项目部在施工现场督导施工安全管理工作，并由监理工程师进行配合工作15 监理工程师月末编制监理月报，对施工情况作详细记录和总结汇报，并呈交项目部审核。审核通过后，交至项目经理审阅第7章 财务管理流程71 财务预算管理工作流程与标准711 财务预算管理工作流程编写财务预算报告工程费用预算项目开发费用预算总经理财务部相关职能部门主办部门市场拓展部流程名称财务预算管理工作流程编修部门签 发 人签发日期1.项目开发费用预算提供项目开发费用资料开始3.直接人工预算5.销售费用预算审批6.管理费用预算结束2.直接材料耗用以及采购预算提供施工材料设备、相关费用资料人员培训费用支出资料4.工程费用预算开工、施工、竣工相关费用资料媒体、产品、客服费用资料行政费用支出资料销售费用预算管理费用预算7.编写年度财务预算报告712 财务预算管理工作流程阶段节点工作执行标准执行工具项目开发费用预算1 项目部提供工程项目开发的所有费用资料，财务部据此进行项目开发费用的预算 开发费用预算单工程费用预算2 材设部向财务部提供施工材料设备相关费用的资料，财务部据此计算出施工所耗直接材料设备的费用预算和采购费用预算 工程费用预算单3 人力资源部向财务部提供上年度员工培训费用支出，财务部根其编制直接人工费用预算4 工程技术部将开工、施工、竣工的相关费用资料交到财务部，由财务部结合预算部的工程预算作出工程费用预算，并财务部每月末审核项目经理上报的次月用款计划。如发现与原计划不符的，应要求项目经理附送财务总监批准的书面报告，据此调整资金计划销售费用预算5 针对项目前期、后期市场宣传费，以及整个楼盘营销过程中的人员费用等，要求人力资源部将相关招聘、培训等费用资料交至财务部，财务部对直接人工费用作出预算 销售部将销售中需要投入的媒体策划、广告、客服等估计的费用资料报到财务部，财务部进行销售费用预算 销售费用预算管理费用预算6 行政部将整个工程项目实施过程中的行政支出报至财务部，财务部结合日常管理支出作出管理费用预算 管理费用预算编写财务预算报告7 财务部完成一切相关费用预算后，编制年度财务预算报告，以此作为本年度财务支出的依据。报告呈报总经理审批通过后，返回财务部备用 年度财务预算报告第8章 行政与人力资源管理流程83 员工培训管理工作流程与标准831 员工培训管理工作流程制订培训计划培训评估总经理人力资源总监人力资源部各用人部门主办部门人力资源部流程名称员工培训工作流程编修部门签 发 人签发日期8.组织任职能力提升培训审核审 批3.分解和下达培训计划1.提出年度培训需求计划审核审批新员工入职培训员工定期培训岗位变动培训任职能力提升培训参加外部培训培训效果评估2.汇总和制订公司年度培训总计划开始5.组织新员工入职培训6.组织员工定期培训7.组织岗位变动培训9.组织参加外部培训10.培训效果评估11.培训工作总结结束4.执行培训计划组织培训832 员工培训管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具制订培训计划1 公司各部门根据业务需要，提出年度员工培训需求计划 将员工培训需求计划报人力资源部 部门员工年度培训需求计划 公司年度员工培训计划2 人力资源部对各部门员工培训需求进行核对与平衡，并结合公司发展战略的需要制订公司的年度培训计划 报送人力资源总监审核 报公司总经理审批组织培训3 人力资源部根据领导批示的意见制订公司员工培训方案，方案内容包括培训项目、参加人员、内容、时间、费用计划等 分解培训计划，并按不同时间段、不同业务部门，分别下达单项培训计划 员工培训方案4 人力资源部负责组织各部门进行公司的培训工作 确定培训的具体方案，包括时间、地点、经费来源、师资来源等 带有全员性质的培训由公司人力资源部组织，带有专业性质的培训由各业务部门组织5 人力资源部组织新员工进行入职培训 新员工参加入职培训后，应进行考核6 人力资源部组织各部门对员工定期进行业务培训，一般情况下每年两次，每次不少于两天，具体的培训工作由各部门进行 定期业务培训后要进行考核，并根据培训考核结果确定员工岗位是否需要调整与变动7 人力资源部组织各部门对岗位变动的员工进行岗位培训，包括提升到上级岗位的员工和岗位调整的员工，以及脱离一线进入辅助岗位的员工8 人力资源部组织各部门的提职人员进行任职能力的提升培训，并在培训后进行考核 任职能力提升培训，可以分别在不同时段进行9 人力资源部组织员工进行外部培训，包括大学教育、社会培训、出国进修等 参加外部培训的员工应根据公司的有关规定，征得公司领导的同意并与人力资源部签订培训合同，合同中应规定培训的费用来源、培训后员工的去向等内容培训评估10 无论何种培训在培训进行后均应进行培训效果评估 评估时首先要求受训员工填写评估表，然后由主持培训的部门汇总做成评估报告。评估报告中包括效果评价、师资评价、教材评价、费用评价等 培训效果评估报告 培训工作总结报告11 人力资源部每年末应对员工培训工作进行总结，写出总结报告 总结报告应报运营总监审核，报公司总经理审批第二部分 用制度规范第9章 投融资开发管理制度91 投资管理制度911 项目投资管控制度制度名称项目投资管控制度制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了加强集团公司及下属企业的投资管理，规范投资行为，防止投资的随意性、盲目性，降低投资风险，依据国家有关财经法规规定，并结合集团公司的具体情况，特制定本制度。第2条 投资发展部是负责集团及其子公司、直属企业、外部企业、合资企业、参股企业、兼并企业项目投资管理的主管部门，主要负责企业投资项目的审查、申报、立项，可行性研究报告的申报审批。第3条 投资原则具体如下。1必须遵守国家法律、法规，符合国家产业政策。2必须符合本集团的发展战略。3必须坚持效益原则，原则上长期投资收益率不应低于集团的净资产收益率。第2章 投资审批权限第4条 集团控股企业的投资审批权归属集团公司，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团公司只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系实行分级管理。第5条 集团公司及所属企业应制定本企业产业发展中长期规划和年度投资计划；所属企业的年度投资计划要经法定程序集体讨论、科学决策，并报集团公司投资发展部登记备案。第6条 设立新公司、参股其他公司等权益性长期投资，投资额100万元以内（含100万元）的，由集团总经理审批；100万500万元（含500万元）的，由集团董事长审批；500万1 000万元（含1 000万元）的，由集团董事会批准；投资额在1 000万元以上的投资由集团股东大会批准。通过资本市场实施并购，须经集团股东会批准。第3章 投资审批程序第7条 集团及控股企业设立新公司或参股其他公司（非上市公司）新项目开发，必须事先进行可行性研究，从以下6个方面进行定量和定性分析、评价，具体内容如下表所示。公司投资项目可行性研究内容一览表可行性研究项目可行性研究内容项目开发必要性研究项目是否符合政府房地产产业政策、地区规划通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较分析项目建设规模是否合理项目开发条件分析项目位置是否合、是否符合城镇规划和国土管理的要求基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证工程地质和水文地质是否符合项目建设要求拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设基本经济数据测算与分析总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率项目费用的鉴别和估算项目的财务效益分析编制项目财务效益分析表，主要包括贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等计算财务动态分析指标，主要包括财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等计算财务静态分析指标，主要包括投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等项目不确定性分析盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点敏感性分析，包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降、生产能力利用程度等项目不利因素风险分析预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施第8条 按本制度必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团公司投资发展部。1项目投资申请报告或建议书。2投资单位对投资项目的投资决定或决议。3项目可行性研究报告。4有关合同、（协议）草案。5资金来源及投资企业的资产负债情况。6有关合作单位的资信情况。7政府的有关许可文件。8项目执行人的资格及能力等。第9条 集团公司投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征求集团主管领导同意后，由投资发展部将初审意见书面返回申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第10条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第11条 投资审议会的内容主要包括以下4个方面：查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案；对项目的疑点、隐患提出质询；评价项目执行人的资格及能力等；提出项目最终决策、建议等。第12条 总经理根据投资审议会对项目所作出的决议，签署审批意见。第13条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在15个工作日以内完成项目的审查与批复。第14条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后15个工作日内向集团公司提交备案材料，包括可行性分析报告、合同、章程等。第4章 投资项目监控第15条 集团公司及其下属企业的投资实行投资、经营和监管相结合的原则。投资单位对投资项目应实行专人专项监管，做到责权利相对称，确保项目按计划顺利实施。第16条 投资单位在项目正式立项并确定项目执行人后，应再确定一名项目监督人，并由项目执行人、监督人与本企业的主管领导签订项目责任合同书，项目执行人负直接责任，监督人负连带责任。第17条 项目监督人可由本企业董事会、监事会成员、经营班子成员或投资发展部门的人员担任。项目监督人的主要职责包括对项目全过程实行跟踪监管、督促项目执行人加强项目运作管理和资金财务管理、及时发现和汇报项目实施过程中出现的问题并提出解决的办法和建议等。第18条 项目执行人应定期将项目进展情况向本企业的领导或主管管理负责人作出书面汇报，并接受财务收支等方面的审计。第19条 项目的组织实施。1要严格按批准的规模、内容和投资指标执行。任何单位不得擅自改变项目的规模内容和突破投资总额；否则，财务部有权停止付款。因故超过概算的，必须事先提出调整概算报告，报集团公司投资发展部核审后报总经理批准后执行。2严格控制土建面积和土建投资。基建项目按施工图和预算执行，技改项目土建工程、单项工程新增面积一般不得超过原有面积的30%，或用于土建工程的资金不得超过总投资的20。公司经济发展委员会、建设管理委员会要及时进行监督、检查，发现问题后应及时向集团领导汇报。3计划的调整和结转。在年度计划实施过程中，因情况变化，需要调整当年投资计划、用款计划的项目，投资单位必须事先报集团公司审批。4集团公司投资发展部要组织有关人员至少每年两次对下属企业的投资项目实施情况进行检查。第5章 项目的验收和考核第20条 项目按批准的内容已经完成，具备使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，并编写竣工资料，报集团公司投资发展部而后申请政府部门竣工验收。第21条 项目竣工验收后，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析，向集团公司投资发展部和有关部门报告项目经济效益情况。第22条 集团公司每两年进行一次投资项目优秀奖评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第6章 其他第23条 本制度由集团公司投资发展部负责解释。第24条 本制度自下发之日起施行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期92 融资管理制度922 融资执行管理办法制度名称融资执行管理办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了保证及时筹集到公司经营、项目运作所需的资金，最大限度地降低融资成本，并有效防范融资风险，根据国家法律法规及公司的实际情况，特制定本办法。第2条 本办法适用于本公司的融资业务管理，主要涉及合作开发融资、银行贷款融资、股票融资3种融资业务的执行。第3条 公司决策机构，财务部以及其他相关职能部门的责任权限如下。1公司决策机构：公司总经理办公会、董事会负责融资相关事项的审批与决策工作。2财务部：公司财务部在总经理的授权下，负责融资的具体执行工作，包括融资计划的执行、资金提供方的接洽、融资谈判、融资资金到位管理、融资账务处理、融资总结等工作。3其他相关职能部门：在财务部执行融资计划的过程中，公司其他相关职能部门有义务给予配合和支持。第2章 合作开发融资业务的执行第4条 合作开发融资，即吸取直接的资金投资。这种融资应经公司股东大会召开会议议定或董事会批准。第5条 总经理负责和资金投资方签订资金投资协议，约定投资金额、所占股份、资金投资日期以及资金投资收益分配和风险的分担等。第6条 财务部负责监督所筹集资金的到位状况，并请会计事务所办理验资手续，公司据此向资金投资者签发出资报告第7条 财务部收到资金后，应及时建立股东名册。第8条 企业行政办公室负责办理工商变更登记，并办理企业章程修正手续。第9条 为有效防范融资风险，公司在吸取直接资金投资时应注意下列事项。1利用合作开发方式融资时，不得吸取资金投资者已设有担保物权和租赁资产的出资。2筹集的资金在投入使用期间，资金投资者除依法转让外，不得以任何方式抽走。第3章 银行贷款融资业务的执