某地块开发项目可行性研究报告（极品推荐甲级资质可研报告） (2).doc

知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）目 录第一部分投资环境研究分析4一自然地理环境41苏州概述41.1苏州概况41.2苏州与长三角42吴江概述52.1吴江概况52.2吴江与长三角73同里概述83.1同里概况83.2同里与长三角9二宏观经济与政策环境101宏观经济发展状况101.1中国宏观经济运行分析101.2当前经济运行中突出的矛盾和问题111.3未来中国经济走势预测122吴江市宏观经济环境分析122.1吴江市宏观经济分析122.2吴江城市规划和市政建设15小结17三吴江房地产市场分析181吴江房地产市场发展总体概述182吴江房地产市场发展状况分析192.1土地市场分析192.2房地产开发情况203吴江市住宅市场分析243.1总体供求情况243.2板块市场分析253.3物业类型分析263.4成交分析273.5价格分析283.6客户分析294各细分市场特征分析305各细分市场发展趋势336吴江房地产市场发展趋势分析33小结34四周边市场分析351同里镇别墅市场分析351.1市场概况351.2别墅市场特征352竞争板块分布383竞争板块市场分析383.1东太湖别墅板块383.2阳澄湖别墅板块403.3双湖板块424竞争市场发展趋势43小结435典型案例分析445.1中兴银丽高尔夫别墅445.2华丽家族太上湖465.3中粮本源475.4江南水乡云水谣50对本项目的启示52第二部分2000亩地块概念性规划方案建议53一地块分析531地理位置及周边环境531.1四至环境531.2地块现状532周边配套553地块可利用资源554对地块的思考55二项目swot分析561优势562劣势563机会574风险57三2000亩地块概念性规划方案建议5812000亩地块用地性质建议5822000亩地块物业类型建议5832000亩地块开发次序建议5842000亩地块容积率建议59第三部分300亩地块可行性研究60一地块位置确定60二产品组成建议601物业类型建议602产品组成建议613配套设施建议62三地块容积率建议63四项目开发方案建议631开发运营思路632开发周期建议643推盘时间建议64五300亩地项目市场定位651开发理念652市场定位653市场定位诠释654客户定位664.1客户分析664.2客户定位675价格定位685.1独栋别墅价格685.2双拼别墅价格695.3未来上市销售价格70六投资收益分析721成本预测722项目收入预测：733损益分析734、内部收益率预测74第一部分投资环境研究分析一自然地理环境1苏州概述1.1苏州概况苏州，全国首批24个历史文化名城之一，全国重点旅游城市，也是4个全国重点环境保护城市之一，并成功加入世界遗产城市联盟。苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京杭大运河、京沪铁路、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境。苏州东邻上海，西抱太湖，南临浙江，北枕长江，东距上海市区80千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。苏州共辖7个市辖区（金阊区、沧浪区、平江区、苏州国家高新区(虎丘区)、 吴中区、相城区、工业园区），代管5个县级市（常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市)。市区户籍人口238.21万人。暂住登记人口586万。(截至2008.12.31)1.2苏州与长三角苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达的城市之一，是长江三角洲经济圈重要的经济中心，是整个苏南地区的工业中心，环太湖都市圈和苏锡常都市圈的核心都市，仅次于上海的全国第二大工业城市和华东地区第二大经济中心城市，也是中国大陆六大经济中心城市（上海、北京、广州、深圳、苏州、天津）之一。拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口、江苏第一大港、中国大陆第九大港苏州港，四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连，交通运输十分便利。随着沪苏两地经贸联系的加强，苏州的潜力越来越为世人所瞩目。上海作为中国经济火车头，对苏州得辐射作用越来越强。沪苏1小时经济圈”的建立，为苏州的崛起创造了良好的条件。随着高速交通网络的建成，长江三角洲地区即将形成一个全新的交通格局。在一小时都市圈范围内，苏州是上海最主要的外围城市，与上海的空间关系最为密切， 进入新世纪以来，苏州更是把离上海近的优势做足做透。不断完善城市快速干道、轨道交通等道路建设，力争无缝接轨上海。苏州实际上就是西上海。长三角区域内基础设施的建设不断改变着长三角的时空观念的同时，区域经济辐射也将出现新格局。上海周边地区已形成一个反k字形的发展新格局，好像一队飞翔的大雁。如果上海是头雁，那么苏州就处在二雁的位置，跟着头雁飞。而随着时间距离的不断缩短，这两头雁肯定会靠得更紧。未来，苏州将通过昆山进而与上海连片发展。随着沪宁城际铁路和京沪高速铁路建成，出行速度更将以乘积化效应大幅提高。“钟摆式迁徙”的工作、生活方式将成为促进两地经济发展不可忽视的一股力量。苏州新一轮城市发展方向之一就是向东与上海接轨，向南与浙江发达地区接轨。“上有天堂，下有苏杭”，苏州已经成为长三角名副其实的“第二引擎”。2吴江概述2.1吴江概况吴江，位于太湖之滨和江苏省最南端。南连浙江省嘉兴市和湖州市，北接苏州吴中区和昆山市，东临上海市青浦区，正当江苏、浙江和上海三省、市交界处，地理位置十分优越。吴江市物产丰富、经济发达，素有古运河畔“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美称。全市现下辖省级吴江经济开发区、汾湖经济开发区和9个镇。境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、沪苏浙高速公路（吴江段）横穿东西。吴江离上海虹桥机场80公里，距京沪铁路苏州站22公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为190公里和105公里，四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体。吴江市已拥有国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市、国家环境保护模范城市、国家园林城市等20多项国家级荣誉称号。全市主要支柱产业为：电子信息、丝绸纺织、装备制造、电缆光缆。作为苏州经济的“六大板块”之一，吴江逐步形成了四个方面的发展优势：产业集群特色鲜明依托当初“一镇一品”的集群发展，吴江不仅有电子信息、丝绸纺织、电缆光缆三大支柱产业，缝纫机、彩钢板、羊毛衫三个特色产业，多个成长型产业竞相发展。内资、外资双轮驱动，齐头并进来自世界各地的1500余家企业在吴江投资兴业，投资总额超过150亿美元，其中世界500强企业15家。富民进程明显加快吴江所有产业集群基地中，除了电子信息外，其它全部是在民间资本的推动下形成的。产业发展的特色，决定吴江的富民程度不断加强。城乡面貌得到明显改善在打造和谐社会的过程中，吴江始终以人为本，切实改善人居环境，城乡面貌不断改善。2009年度全国百强县（市）排名中，吴江高居第五位；福布斯2009年中国大陆最佳商业城市评比，吴江列全国县级市第五位。图：吴江产业发展经济产业现状p 产业体系 五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型建材 四大特色区域经济：鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城p 产业特征 一镇一品的产业分布特征 民营外资 的经济发展格局 两头在外的外向性经济模式p 经济发展水平 社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主 规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品 资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限 社会事业发展水平滞后，城市化落后于工业化，基础设施配套不强产业发展规划p 优先发展先进制造业，提高工业能级和水平 壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺织、电缆光缆） 提升三大特色产业 （缝纫机、彩钢板、羊毛衫） 扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车配件、新型建材、生物医药、有色金属、日化、服装、制鞋） 大力培育新兴产业p 加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能 大力发展生产性服务业（纺织业、物流产业、金融保险服务业） 优化提升消费性服务业（商贸服务业、旅游业、房地产业） 积极培育新兴服务业（旅游业、中介服务业、文化产业）2.2吴江与长三角目前，吴江正积极对接苏州轨道交通。未来吴江将加速融入苏州主城，与苏州南部进行整合规划。并使得吴江能够越来越多地受到苏州溢出效应的充分辐射。吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿。吴江又被称为“吴角越根”，半个市与浙江毗邻， 自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关。作为江苏省南大门，吴江紧邻上海市和浙江省，区位优势独特，是上海、浙江、江苏两省一市中唯一与上海和浙江都紧邻的城市，不仅处在沪苏锡常、杭嘉湖长三角一小时交通圈内，也是联系江浙沪重要的交通枢纽。从吴江可以直接连通中国的东西南北。无锡苏州市区上海吴江吴江与苏州吴江与太湖湖吴江湖州长兴苏州无锡宜兴太湖吴江与浙江吴江与浙江吴江与上海上海吴江昆山太仓张家港常熟图：吴江地理位置3同里概述3.1同里概况同里隶属于江苏省吴江市，位于太湖之畔，古运河之东，四面临水，八湖环抱（同里、九里、澄湖、沐庄、白砚、叶泽、南星、庞山湖），东距上海虹桥机场80公里，南接318国道、西连苏嘉高速公路、北离苏州18公里。2001年10月，同里与屯村两镇合并后的同里镇行政区总面积102.91平方公里，总人口5.8万人，辖12个行政村，1个水产总场，6个社区居委会。同里，旧称“富土”，唐初，因其名太侈，改为“铜里”，宋代，又将旧名“富土”两字相叠，上去点，中横断，拆字为“同里”，沿用至今。同里古镇风景优美，镇外四面环水，古镇镶嵌于同里、九里、叶泽、南星、庞山五湖之中。镇区被川字形的15条小河分隔成七个小岛，而49座古桥又将小岛串为一个整体。建筑依水而立，以“小桥流水人家”著称，是目前江苏省保存最为完整的水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之一。古镇于1986年对外开放，1995年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。同里四大投资优势地理优势。同里处于上海都市圈内，具有良好交通条件产业优势。产业特色鲜明，基础良好成本优势。在土地、劳动力上有较其他地区更低成本服务优势。政府高效服务，营造优良人居环境目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产，随着宣传力度的加强，古镇被越来越多的人所了解、熟悉，全国各大报纸以及美国、香港等地的报纸均以图文并茂的形式介绍同里，影视摄制组也频频取景同里，所得这一天然的摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了“中国同里影视摄制基地”。人口情况同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势、但上涨速度极为缓慢，2006-2008年同里镇户籍人口平均增长率为0.1%，2008年年末、同里镇户籍人口为43613人。同里镇外来人口总体呈现上涨趋势，2006-2008年同里镇外来人口平均增长率为28%，2008年年末、同里镇外来人口为20250人表：近年同里人口年份2006年2007年2008年户籍人口（人）435164357243613数据来源：吴江统计局表：同里外来人口年份2006年2007年2008年外来人口（人）129701663620250比例（%）28.022.0数据来源：吴江统计局3.2同里与长三角同里距吴江市区仅10分钟的车程。距离苏州市区18公里，开车到上海也仅需1个小时。苏嘉杭高速公路、318国道、苏同黎公路等交通线路四通八达，真正满足了人们“1小时生活圈”的构想。古镇同里为“国家级生态宜居示范乡镇”，是江苏省仅有的两个国家级生态宜居示范乡镇之一。近年来，更是加强了城镇基础设施和生态环境建设，不断优化人居环境。新同里将是一座交通等基础设施现代化的新的水乡城镇，新城镇现代化风貌是基础，加上传统元素，中国味道，使同里镇成为一处人们生活的江南新水乡。二宏观经济与政策环境1宏观经济发展状况1.1中国宏观经济运行分析09年宏观经济态势特征内需回升明显工业生产加快物价停止下降景气稳步回升投资结构优化消费平稳增长外贸顺差缩小地方投资升温社会投资启动资金来源充裕国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了4万亿投资计划、十大产业振兴规划，稳定了投资者和消费者信心。2009年，我国经济遏制了急剧下滑的势头，呈现企稳回升的良好态势。固定资产投资快速增长，成为经济增长的主要推动力，投资结构有所改善。但也出现了部分行业重复建设和产能过剩、自主投资增长动力不足、投资效益下降、银行不良资产潜在风险增大等问题。1.2当前经济运行中突出的矛盾和问题n 产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设目前，我国产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能、从内需到外需产能、从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。一是外需行业产能过剩问题难以解决。二是钢铁、有色、建材、化工等传统行业产能已经过剩，但在建和新建项目仍有加大的规模。三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。新能源、新材料等行业在本轮大规模投资的刺激下，新建项目快速增长，产品需求相对滞后，已经出现了产能过剩迹象。n 经济增长主要依赖政策拉动，支撑经济增长的内生动力不强今年以来，我国经济呈现出“增长靠投资、投资靠政府”的特征。在政府大规模投资和宽松货币政策的配合下，出现了国进民退和国有资本与民争利的局面，部分国有资本大规模进入竞争性领域，挤出了社会投资。如国有企业在各地土地拍卖中频频成为“地王”，中粮收购蒙牛，民营航空公司基本退出航空运输领域。当前的消费增长也主要靠政策引导和鼓励，在国民收入分配体制没有根本性改变的情况下，稳定的消费增长内生机制尚难形成。n 地方政府投融资平台贷款潜藏系统性金融风险地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种政府投融资平台，作为承贷主体统一向银行贷款，然后再将贷款转贷给企业或项目，使债务信贷化。政府投融资平台总体负债率较高，盈利能力较低，透明度较低，银行对平台及地方政府的整体债务水平难以准确评估，信贷资金监管难度较大，政府投融资平台贷款潜藏着系统性金融风险。图：中国gdp增长波动曲线1.3未来中国经济走势预测n 固定资产投资增速略有回落，但仍有后劲首先，中央扩大投资4万亿和调整部分行业投资项目资本金比例等政策效应会持续显现。其次，目前施工和新开工项目较多，投资额较大，按时完工仍需要大量投资，未来投资将保持惯性增长。第三，到位资金充裕。第四，房地产投资有可能替代政府投资成为经济增长的重要力量。第五，促进民间资本投资的政策与规划的已经出台。综上所述，2010年全社会固定资产投资名义增长31%左右，投资仍是经济增长的主要动力。n 社会消费品零售额保持平稳增长第一，收入水平持续增长为扩大消费增强了后劲。第二，医改新方案、农村养老保险全覆盖等社会保障制度建设，有助于减轻居民的后顾之忧，提高居民的边际消费倾向。第三，股市活跃和房地产价格回升也带来一定的财富效应。第四，汽车消费由大城市向中小城市梯度扩散的态势没有改变，城市化率提高和通胀预期还会刺激住房需求，汽车和住房消费仍将呈现增长势头。n 外贸出口有望小幅增长但外贸顺差继续缩小世界经济由大幅度负增长转为小幅正增长，是我国出口恢复增长的基础性因素。数量分析显示，我国出口量对世界经济总量弹性为5.3。国际市场价格回升和我国在国际市场上的份额上升有力于提高我国的出口价格水平。但金融危机以来，发达国家消费模式出现转变，美国、欧洲居民家庭储蓄率在上升，将影响对我国商品的需求。贸易保护主义进一步加剧。综上所述，虽然全球经济温和复苏，我国出口形势依然不容乐观。内需强劲有助拉动进口进一步加速。初步预计，2010年我国出口将增长6%左右，进口增长11%左右。2吴江市宏观经济环境分析2.1吴江市宏观经济分析n gdp及人均gdpgdp反映了一个城市的经济实力和市场规模，经济的快速增长将为整体房地产市场提供坚实的成长基础和上升空间。纵观2001至2008年，吴江市整体经济一直保持高速增长，特别是2003到2007年经济增速保持在20%左右，位居全国前列。2008年虽然在国家宏观调控和全球金融危机的影响下，gdp增速7年来首次跌破15%，经济快速增长一方面可以增加居民的收入提高人们的购买力，另一方面也会带来更多的就业机会吸引更多的年轻人定居吴江，从而为吴江市房地产市场的继续快速发展夯实了基础。图：2001-2008吴江gdp及增长率数据来源：吴江统计公报图：2001-2008吴江人均gdp及增长率数据来源：吴江统计公报800-3000us$3000-8000us$8000-13000us$13000us$以上从国际经验来看，房地产发展与人均gdp有着密切的联系，人均gdp800-8000美元时期，也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均gdp达到13000美元的水平才会出现下降。时期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展超速发展，数量型以数量为主，向注重品质方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型同里人均gdp位于13000美元以上，为13600美元。虽然按照理论其房地产发展处于减缓发展期，但吴江当地私营企业老板与台资企业投资商众多，高人均gdp对高端房地产将起到有力的促进作用。n 固定资产投资纵观2001-2008年吴江市全社会固定资产投资，可分为两个阶段。2001-2003年是高速增长期，2003-2008年为平稳发展期。并且2003之后，固定资产投资年增长率也保持在非常平稳的水平，表明吴江市固定资产投资已经进入到较为稳健和理智的发展阶段。图：吴江市2001-2008固定资产投资及增长率数据来源：吴江统计公报n 产业结构截至2008年，吴江三大产业比重为2.4：62.6：35.0，第二产业水平较高。工业经济集约化水平不断提升，集群产业特色比较明显，初步形成丝绸纺织、通讯电缆、电子信息三大支柱产业。针对未来几年外部经济环境变化趋势，吴江市在可行性前提下重新思考工业结构重点产业发展导向是“三老四新”，即继续做强做大新型纺织、通讯线缆、电子信息三个支柱产业；重点发展装备制造业、新材料产业、以能源、环保、医药保健品为重点的高新技术产业、生产性服务业。预计未来五年吴江市第三产业比重有望继续加大，成为吴江市的发展支柱。图：吴江市2008三大产业比重数据来源：吴江统计公报n 社会消费品零售总额2008年吴江社会消费品零售总额为125.05亿元，同比增幅25.70%，连续四年增幅上涨。在经济增速放缓的大背景下，社会消费品零售总额却稳步增长，可见消费者对后市经济仍然充满信心。再加上政府出台多项措施希望通过拉动内需促进经济发展，预计明年社会消费品零售总额会出现较大涨幅，这无疑对商业地产的发展是个重大利好。图：吴江市2001-2008社会消费品零售总额及增长率数据来源：吴江统计公报2.2吴江城市规划和市政建设n 市域社会经济发展战略及人口规模预测市域社会经济发展战略：树立生态观念，将吴江建设成为人文景观与自然风光于一体的园林城市。n 人口与城市化水平预测市域人口吴江市域总人口分别为：2010年135万人，2020年160万人。城市化水平预测吴江城市化水平预计：2010年为70.4%，2020年为81.3%n 市域空间结构规划市域空间结构：分为五个相对独立的片区。临苏外向型经济开发区：包括松陵、同里、菀坪以及平望的太浦河以北地区。 临沪综合经济区：指汾湖镇，具有紧临上海的区位优势，是吴江全面接轨上海发展的前沿阵地。 临湖生态经济区：包括七都和横扇。盛泽民营经济区：包括盛泽、铜罗、平望太浦河以南地区。 震泽民营经济区：包括震泽、桃源。n 城镇等级规模结构预计吴江全市人口2020年临苏外向型经济开发区50万人，临沪综合经济区20万人，临湖生态经济区7万人，盛泽民营经济区40万人，震泽民营经济区13万人，合计130万人。n 市域交通及基础设施体系市域交通高速公路：市域及周边地区规划成“三纵三横”高速公路网。三纵：苏震桃高速公路、苏嘉杭高速公路、苏州东绕城高速公路延线三横：苏州南绕城高速、沪苏浙高速、申嘉湖高速公路。一级公路：市域形成“三纵一横”的一级公路网。 三纵：苏震桃一级公路、227省道改线和苏同黎一级公路。一横：318国道 其他公路：高速公路互通以及市域一般公路与城镇布局的规划。规划形成网状市域公路体系，沟通中心城区和各镇区、镇区和中心村。呼应太湖休闲旅游发展功略，按二级公路标准规划环太湖旅游交通道路，连接松陵城区、横扇和七都镇，向南连接环太湖风景大道。轨道交通规划：市域轨道交通系统由苏嘉城际轨道交通、苏沪城际轨道交通和苏嘉铁路构成。城市性质、规模定位城市性质：临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江南水乡旅游城市。松陵城区为吴江市域的政治、经济、文化、科教中心，先进制造业基地，江南水乡旅游城市。盛泽城区为著名绸都，世界级的纺织品加工贸易中心，吴江重要的经济中心、商贸中心。城市规模：吴江市人口80万人，其中松陵城区45万人，盛泽城区35万人。用地规模：吴江城市建设总用地9554.3公顷，人均119.4平方米。其中松陵城区5110.9公顷，人均113.6平方米，盛泽城区4443.4公顷，人均127.0平方米。小结 中国的经济发展，城市化进程以及政策的大力扶持为房地产的发展创造良好的条件； 目前国家现行政策均是促进房地产健康稳定向前发展； 长三角一体化发展给各城市经济发展带来新的动力，京沪高铁，城际铁路开通极大拉近区域间距离，带动各方面投资以及消费等； 长三角的房地产市场发展的一二线城市，以苏州最为稳定，苏州市区的房地产市场发展将是吴江发展的方向标； 苏州良好的城市规划以及吴江城市规划将促使吴江融入苏州整体发展步伐，未来吴江滨湖新城的打造，旅游度假的挖掘，将大大的促进吴江房地产市场的发展； 吴江是最靠近苏州的县市，加上独特的自然环境优势，为未来吴江腾飞奠定坚实的基础。吴江的定位及规划为吴江房地产发展带来新的发展契机，必将对吴江房地产发展有较大的推动作用，苏州产业经济的发展以及城市规模的扩大，对吴江市的房地产发展起到长期的带领和支撑作用。三吴江房地产市场分析1吴江房地产市场发展总体概述 政府的城市化战略和对房地产业的有序推进稳步发展战略是房地产市场健康发展的重要推力。吴江“南拓西进”战略构想付诸实施，城市向南拓，发展16平方公里的南部新城；城市向西进，从运河时代走向太湖时代。基础设施的先行建设，道路建设，尹山收费站正式撤离，227省道、苏震桃一级公路，加上迎春路，从吴江松陵城区到吴中、沧浪新城仅10分钟时间，到苏州市中心仅20分钟。三条公路与苏州的贯通使吴江城区和苏州城区真正实现无缝对接。松陵至盛泽的南北快速干道，也大大缩短了沿线与城区的距离，使吴江城市功能得到了快速提升。 吴江经济快速发展，城市化战略的深入推进，这是吴江房地产快速健康发展的根本保证吴江中心城区的城市集聚和辐射能力在不断显现，房地产业必将在其中受益匪浅，同样，房地产的持续健康、快速发展，也是城市化进程的重要部分。房产价位适中。目前苏州市中高端楼盘价格已突破每平方米10000元，与吴江毗邻的吴中区，楼盘均价每平方米已超过8000元。而与苏州仅有20分钟车程的吴江城北板块的房价只在5000元左右。 房产消费市场的刚性供给不足与改善性需求、投资需求扩大是房价“稳中有进”上涨趋势的强大动力在国家的土地调控政策下，用地指标紧张，房地产土地供给不足明显。2009年吴江土地出让幅度较大，也是为了保证未来市场供应。近年来吴江房产消费分析，房产消费者可分为“三个三”，即30%是松陵城区人，30%是苏州市，30%是其它乡镇的，另外10%是新吴江人。吴江与苏州的房价差位加上两地交通便捷，吴江房地产已经成为南苏州板块的生力军，吸引越来越多的苏州市民的关注。 政策导向和房地产开发企业经验是吴江楼市结构调整和品质推升的联合推力吴江的房地产开发企业更加注重结构调整与品质提升。近几年吴江房地产开发的产品结构得到了极大的丰富，大型小区、商业街、商业广场、大型超市、专业市场、写字楼、小户型、单身公寓、邻里中心应有尽有，从商品房建设形态上看，小高层、高层住宅的出现为打造节能省地型住宅作出了实践尝试。定销房、廉租房、外来职工集宿用房等政策性保障住房得到推进，供应趋于多元，能更多地满足消费者多样的需求。而资源紧张，也有其积极的一面，这必将使开发商分外珍惜手中的土地资源。从目前的住宅需求看，已逐步从满足居住型向改善居住型转变，这一趋势也将在今后几年成为房地产开发的主旋律。2吴江房地产市场发展状况分析2.1土地市场分析 统计2009年吴江市土地招牌挂市场情况（土地成交公告2009年2号-13号），吴江市整体供出让土地256.08万，建筑面积576.21万，总体容积率约2.25；其中住宅241.12万，建筑面积550.97万，住宅容积率约2.28。住宅楼面价为1250元/，约占目前房价的20%-30%； 从分区域看，住宅土地供应今年以开发区及松陵为主，开发区土地出让面积最高，达114万，平均容积率为2.4；吴江市区松陵其次，出让面积为94万，平均容积率为2.3；住宅楼面价以盛泽最高，今年仅出让一住宅地块，江苏绸都房产发展有限公司获得，其次为松陵，楼面价在鼎基、伟业恒盛以及松陵房产综合开发公司的拉动下升至1436元/； 2009年土地市场，一改2008年以商业为主的成交情况，土地出让以住宅为主，住宅出让占90%以上，土地市场表现积极，可见吴江的住宅市场仍有较为良好市场前景； 分区域情况，松陵土地出让依然保持平稳，开发区供应猛增，盛泽、汾湖大幅减少，同里今年没有土地供应； 松陵镇区规划整合效果明显，土地价值显著上升；各区域低价均有不同程度的上涨；市场热点分布在逐步扩大；2009年中小地块明显增加供应，土地供应结构有所改善，地块特点及市场需求将使未来中小户型增加，也将带来开发档次和产品类型的优化，带动新的开发热点，吴江房地产市场在调整中向前发展；图：吴江市2009年土地市场情况数据来源：吴江国土局图：2009年吴江市分区域土地市场情况（住宅用地及含住宅用地）数据来源：吴江国土局2.2房地产开发情况n 开发投资额 吴江市房地产开发投资额逐年放大，目前已经从2004年的26.96亿元上升到2008年的79.09亿元，年均复合增长率为33.4%，表明投资者看好吴江房地产市场发展前景； 今年1-9月，吴江市完成房地产开发投资57.50亿元，同比增长0.3%，在新项目开工的拉动下，扭转了今年负增长的局面，也表明对吴江房地产市场良好的预期； 从开发投资额占整个苏州市的比例上看，吴江市的比例逐年上升，2004年仅为8.06%，2006年已经超过10%，2009年前三季度达到12%以上，说明吴江房地产市场在整个苏州市的地位不断上升，比重逐渐加大，地位优势在逐步被肯定。图：吴江市2004-2009年房地产开发投资额 单位：亿元数据来源：苏州统计局n 施工面积 吴江市商品房施工面积呈现阶梯式上涨，由2004年的257.95万上涨到2008年的655.91万，年均复合增长率达到25%； 2004年-2007年间上涨幅度较快，房地产市场处于快速发展周期； 2008年受大环境的影响，增幅大幅下降，但依然同比上涨7.3%； 2009年受国家政策刺激影响，房地产市场开始回暖，下半年吴江市新开工项目逐渐增多，因此前三季度房地产市场施工面积也有所增长，同比去年上涨7.60%； 2009年前三季度，吴江市的施工面积总量占整个苏州市的10.98%，规模较大。超过常熟（643.79万）、张家港（340.07万）、太仓（375.59万），为昆山（1768.11万）的39%； 吴江市的各乡镇中，以松陵镇施工面积最多，2008年施工面积达169万，占比27%，开发区第二，占比22.5%，同里镇占比为5.73%。图：吴江市2004-2009年房地产施工面积走势图 单位：万数据来源：吴江统计局图：吴江市2008年房地产施工面积同比数据来源：吴江统计局n 新开工面积 2008年吴江房地产项目累计新开工面积195.62平方米，比2007年全年184.56万平方米上升了6%； 2008年施工面积和新开工面积创历史新高，是2007年房地产开发热情的延续； 2009年，2008年金融风暴的影响，不少开发商因资金问题延后施工、开工周期，从而导致2009年的施工、开工面积同比有所减少，由于市场回暖迅速，需求大增，开发商在下半年开始加快开工计划，但对供应的影响已经产生，因此市场将继续表现为供不应求。图：吴江市2007-2008年房地产新开工面积月度走势图 单位：数据来源：吴江统计局n 竣工面积 吴江市房地产竣工面积从2004年的77.69万增长到2008年的148.95万，年均复合增长率达到18%； 2007年是吴江房地产市场比较火热的一年，2007年竣工面积为129.71万，远不能满足市场的需要。市场火热引发07年的建设热度，导致2008年竣工面积增加较大，却遇到市场低谷。也因此存量能在2009年市场回暖后保证供应。图：吴江市2004-2008年房地产竣工面积走势图 单位：万数据来源：吴江统计局n 销售面积 吴江市商品房成交量逐年上涨，在2007年达到高峰，全年成交212.42万，2008年由于市场环境变差而下降到86.3万，今年前三季度在政策刺激及市场环境变好的情况在，成交量已经超过2008年全年，同比上涨103.60%，呈现旺盛的销售态势； 2007年吴江房地产市场突破历史高位，达到顶峰，全年的供销比（竣工面积/销售面积）仅为0.61：1，供求失衡严重。2008年市场进入低谷，供销比高达1.73，2009年市场回暖，由于供需失衡导致价格一路上涨，刚性需求不断释放，保证房地产市场稳定向上发展。图：2003-2009年吴江市商品房销售面积走势图 单位：万数据来源：吴江统计局3吴江市住宅市场分析3.1总体供求情况 截止2009年12月16日，吴江目前在售项目共316个，可售套数21762套，其中松陵镇可售套数7503套，占34.48%，已售套数为7580套，需求表现旺盛；其次是盛泽镇，可售套数3537套，占16.25%，去化套数仅次于松陵镇；开发区可售套数3373套，占15.5%，已售套数达到8312套，需求量最大；同里目前可售套数仅为676套，占3.11%，市场份额较少，已售套数为1074套； 随着吴江乡镇的快速发展，原来以松陵镇为中心的吴江市区房地产格局逐步扩张到全市，特别是近期开发区、盛泽镇等的后起之秀，松陵、开发区等商品房性质较为明显，其他区域大多以动迁配套为主，随着吴江乡镇发展规划，土地的逐步供应，城市化进程的加快，其他乡镇也快速发展起来； 吴江房地产发展仍然是松陵镇为核心，滨湖新城的规划，吴江轻轨的规划，苏州“南优松吴”的规划都将极大的促进吴江房地产市场的发展； 同里镇紧靠吴江市区，苏州十大旅游乡镇之一，国家旅游胜地，世界文化遗产，未来发展将由旅游休闲区逐步过渡到旅游度假区，住宅市场的需求将持续扩大，发展潜力不容小觑。 2009年吴江住宅市场共供应550万，加上市场本身存量，预计2010年以后住宅市场供应会有大幅的增长，特别是公寓楼盘（容积率较高），未来吴江楼市的公寓市场竞争压力将十分巨大。表：吴江各镇供应情况地区项目数可售套数已售套数已售均价（元/）松陵镇79750375804929同里镇1667610745120芦墟镇48160132344616黎里镇102412593737平望镇33138410194442盛泽镇45353736905269横扇镇187354842972七都镇129613303710震泽镇1911656623442桃源镇55862482693开发区31337383124550数据来源：吴江房产信息网，时间截止2009年12月16日3.2板块市场分析图：吴江市板块分布n 运东板块：运动板块属于吴江经济开发区，吴江经济开发区成立于1993年，2005年6月经国务院批准设立出口加工区。开发区规划面积80平方公里，建成区22平方公里。吴江经济开发区是吴江市今后重点发展的区域，吴江最高的写字楼、首家五星级海悦大酒店已在此区域落成。运东经济开发区住宅产业发展迅速，目前在售项目31个，在售套数达3373套，主要在售楼盘有海悦花园、幸福里、阳光嘉园和格林华城等。运东板块为快速发展的吴江经济开发区提供完备的居住条件，受制于运东板块本身的区位环境以及消费者习惯的影响，运东板块在吴江整个房地产市场中处于相对较低的地位。n 老城片区板块老城片区板块是指吴江市商业中心板块，该板块在售楼盘比较少，以嘉鸿新都汇和万亚为主要代表楼盘，处于市中心黄金地段，周边配套也非常齐全，因此该板块楼盘在全吴江市楼盘中，价格最高。n 南部新城板块城南板块日后是吴江的行政中心区域，现在是吴江高档楼盘的集中区域，有较好的配套，居住环境、教育体育资源较为丰富，是吴江中高收入阶层的聚居区，区域受认可度也相当高。南部新城板块以奥林清华世纪公元为代表，辅之以奥林清华东区、西区，加上阳光新天地，坐拥南部新城卓越的行政、金融、教育等优势。n 城北板块在整个城市的发展方向上，“南优松吴”，借助南苏州太湖水网和石湖、越溪水系，将把这一片区整体规划为生活居住型的大型附属城市核心地带，未来、生态、自然的新兴城市带将逐渐成型。城北板块的交通状况比较好，距离苏州比较近，目前板块内缺乏完善的配套设施；板块内大盘林立，且产品类型都趋于同质化，市场竞争压力较为明显。城北板块集合了新湖明珠城、丽湾国际、亨通吴越尚院等品质楼盘，加上业已开发完成的亨通吴越领秀及上海城，集中居住的规模效应已经形成。n 滨湖新城13平方公里的吴江滨湖新城就位于吴江老城区西南侧的太湖之滨，在经审批的吴江市城市总体规划（20062020）中，这块湖滨用地是目前为止经国家建设部认可、江苏省审批的太湖沿线唯一具有较高开发强度的开发建设用地。目前这片土地仍是“一张白纸”，定位于商业、商务、休闲、居住，去年该用地的核心区域进行了国际招标，今年已经开始开展基础设施与道路建设。3.3物业类型分析 2004年之前吴江住宅市场基本都是多层建筑。目前小高层、高层已渐渐成为市场的主力建筑类型，联体别墅、花园阳房等也层出不穷； 目前松陵镇住宅市场上，小高层的供给量最多，其次为多层住宅。从销售情况来看，多层住宅销售率相当高，高层住宅销售情况较不理想； 目前两房住宅主要集中在运东板块，其他板块市场上在售住宅面积偏大； 由于容积率的限制，目前市区别墅产品较为稀缺，别墅产品仅是大盘中的少数类别墅产品； 别墅产品在吴江并不多，主要集中在芦墟镇，同里镇，其他区域包括松陵镇别墅都极少，这一方面跟政府出让的土地性质、政府政策有关，另一方面跟吴江居民的购买力、购房取向也有很大关系，整体来看，吴江的别墅产品还有待开发，市场尚有较大的容量。 缺乏精品楼盘，缺少品牌开发商。目前吴江市面上并没有真正意义上的精品楼盘，这也是不少苏州人不选择吴江楼盘的原因。表：吴江市住宅楼盘资料楼盘名称产品类型主力户型主力面积（）香江花园多层、小高层、商铺三房130奥林清华多层、花园洋房、别墅三房138新湖明珠城小高层、多层、高层、别墅三房130丽湾国际高层、小高层、花园洋房二房三房90-140吴越领袖多层、小高层、高层、别墅三房140吴江上海城高层，小高层两房110江城国际多层、小高层、高层三房130嘉鸿花园高层、小高层、商铺三房150幸福里高层、多层两房、三房80、110、135海悦花园高层、小高层、别墅，商铺两房873.4成交分析图：2003-2009年吴江市商品房成交面积走势图 单位：万数据来源：吴江统计局 吴江市商品房成交量逐年上涨，在2007年达到高峰，全年成交212.42万，2008年由于市场环境变差而下降到86.3万，今年前三季度在政策刺激及市场环境变好的情况在，成交量已经超过2008年全年，同比上涨103.60%，呈现旺盛的销售态势； 房型及面积需求：从市调了解的面积情况来看，有二房、三房、四房及复式房型，其中二房、三房为主力房型。二房的主力热销户型在70-90之间，三房的主力热销户型为130-150，四房的主力户型是150以下。从目前市场去化来看，由于吴江老百姓生活习惯的关系，对大户型的产品接受度比较高，三房要好于二房； 房型布局：目前市场的房型普遍采用卧室朝南，厅为大开间或横厅，阳台均设在主卧，房型，设计十分注重采光及通风。 2006年开始，吴江住宅市场由奥林清华牵头，带动了一拨吴江较高阶层的换房热潮。其换房公寓的主力户型是170-190平方米；联排别墅的主力户型是300-370平方米；花园洋房的主力户型是139-253平方米； 吴江住宅市场的竞争较为激烈，开发商积极推出赠送空间的房型，深受市场的追捧。如：买两房送一房、送大面积露台、送大面积地下室、送挑空的夹层空间等。3.5价格分析图：2003-2009年吴江市商品房成交均价走势图数据来源：吴江统计局图：苏州各市2009年1-9月商品房销售均价 单位：元/数据来源：苏州各县市统计局 2003-2008年吴江市商品房销售均价不断上涨，2005年的上涨幅度最大，07、08年有所缓和但仍然超过10%，2003-2008年均复合增长率为19.1%，增幅较大； 从苏州大市上看，吴江的销售均价较低，吴江市最靠近苏州的县市，随着吴江城市规划以及苏州市区南向发展的举措，吴江的潜力将逐步被挖掘； 从各乡镇的成交均价上看，目前同里的价格仅次于盛泽，同里均价在中粮本源以及云水谣等几个别墅楼盘拉动下，成交价格上涨，也说明了同里古镇的房产价值逐步被挖掘。3.6客户分析吴江开发的住宅小区，基本以当地客户及周边乡镇客户为主，外地客源较少；但近来随着新城市规划的利好因素和苏震桃公路的通车，吴江和苏州市区、吴中区的交通便捷性大大提高，逐渐吸引了部分苏州的客户置业。表：吴江市各板块客源分布板块本地居民周边乡镇苏州上海浙江台湾城北板块老城板块70%20%10%运东板块70%较少20%南部新城60%40%震泽、盛泽50%较少40%很少汾湖70%30%同里60%40%运河西部板块客源分析（城北、老城、南部新城）： 本地居民：由于该板块地处松陵镇的中心，也是吴江市中心，人口比较密集。居住在该板块的本地居民都有一定的经济实力，他们购房主要以二次置业为主，较为偏好大面积的户型。 周边乡镇：对城市的向往是他们购房的主要原因。但是总价一定要在他们能够承受的范围之内。 拆迁户：随着松陵镇房地产的发展，将会有大面积的拆迁工作，特别是位于镇中心的区域。通过调查，绝大部分的动迁户都会在周边寻求新的住宅。 私营业主：位于松陵镇镇中心的运西板块是吴江市最繁华的地段，有较多的集中性商业。商铺的老板大多是外来人口，大部分商铺老板需要在周边解决其居住需求。运东客源分析： 拆迁户：运东属于吴江经济开发区，随着城市化进程加快，拆迁户越来越多。 企业中层职员：运东企业较多，多年工作的积蓄基本能承受运东的房价。 台湾人士：运东台湾企业较多，因此部分台湾人士会选择在区域置业。同里镇客源分析： 本地居民：宅基地政策，基本不购置房产，换房改善性需求为主； 上海、苏州投资客：目前上海区域的度假投资客群数量较少，本市自住客群和台商客群占有一半左右，苏州市区的客户约1成。目前多数项目前往苏州进行专门推广，有专门的代理团队。4各细分市场特征分析n 住宅市场 目前的住宅市场主要集中在市区，即松陵镇，随着吴江规划居住片区的开发，住宅市场将逐步向盛泽副中心、开发区、汾湖镇等乡镇发展； 从产品类型上看，松陵镇以公寓为主，