海南三亚房地产市场研究分析报告.doc

三亚房地产市场研究分析报告创新休闲产业投资投资公司市场开发部2010年5月目 录第一章：三亚市宏观经济运行环境- 2 -一、城市gdp发展状况- 2 -二、城市三大产业发展状况- 3 -三、城市居民可支配收入- 3 -四、城市财政收入- 3 -五、城市金融机构运行状况- 4 -六、城市社会消费品零售总额- 4 -七、城市对外贸易经济- 4 -八、城市旅游休闲经济- 5 -第二章：三亚市房地产产业运行状况- 6 -一、房地产市场运行经济指标- 6 -二、区域市场- 9 -三、产品市场- 18 -四、客群市场- 21 -第一章：三亚市宏观经济运行环境一、 城市gdp发展状况三亚作为中国唯一热带滨海旅游度假城市，依托中国旅游经济大好的发展契机，凭借独有的自然资源。近年来，三亚市经济发展迅速，基础发展系数加大，经济保持高位运行，城市gdp均保持15%以上的增幅高速增长。城市：gdp 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅城市gdp122.32144.31174.8522.1%16.8%17.2%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报二、 城市三大产业发展状况基于城市经济良好的运行平台。近几年，第二产业、第三产业经济比重加大，经济贡献率加强，经济产业的发展结构稳步转型。以服务业为拉动，轻工业为助推的经济发展模式基本成型。产业结构及配置整体优化发展。产业发展 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅产业增值第一产业22.8625.8927.349.9%10.1%7.9%第二产业48.4652.0340.3634.4%9.0%19.7%第三产业51.0066.39107.1522.0%23.8%18.9%产业结构结构比例22：27：5121：25：5416:23:61备注：数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报三、 城市居民可支配收入城市经济的高位运行，经济产业结构优化转型，经济体量储位持续提高，城市居民人均收入大幅增长。近几年，城市居民人均收入以年均13%增幅快速增长，扩充城市经济活力空间。城市居民可支配收入 单位：元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅城市居民可支配收入11642134711523323.6%15.7%13.1%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报四、 城市财政收入经济体量加大，税收政策调剂，在经济高位发展的拉动下，财政收入大幅增长。地方财政收入均以年均30%以上增长幅度持续增收。年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅财政收入28.6159.4878.6198.6%107.9%32.2%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报五、 城市金融机构运行状况城市居民收入的提高，近年来，城市金融机构存款余额，城乡居民储蓄存款余额大幅增长，金融体系发展稳健。基于城市经济运行平台，依托城市的投资环境，企业利润空间大的驱动，推动投资经济的高速增长。近年来城市的金融贷款明显加快。增长幅度大，增速较快，经济投资特征突出。金融存贷款余额： 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅年末金融机构存款余额222.88280.20478.2436.2%25.7%70.1%年末金融机构贷款余额93.2095.33145.9222.6%12.6%53.1%城乡居民储蓄存款余额94.73122.73170.9815.2%29.6%39.3%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报六、 城市社会消费品零售总额经济高位运行，居民收入大幅提高，聚集的消费资本活力释放，有效刺激了社会消费需求，推动城市社会消费品零售总额以20%以上增幅快速增长。社会消费品零售总额： 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅社会消费品零售总额29.4038.7750.9022.8%26.5%25.3%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报七、 城市对外贸易经济投资、内需、出口作为经济发展的主体支撑，在以投资的带动下，内需的推动下，三亚市对外贸易规模逐步放大。但受08年金融危机影响下，09年进出口贸易总额均出现大幅下挫。对外贸易 单位：万美元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅出口总额57006647465039.0%15.0%-30.0%进口总额950100080-47.0%5.3%-92.0%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报八、 城市旅游休闲经济凭借城市自身的旅游资源，依靠酒店业、旅游业强势发展，有力推动休闲、旅游经济快速发展。伴随着城市营销活动的推广，城市知名度的提升。近几年三亚市旅游经济均保持大幅增长，年均增幅均保持在13%以上幅度稳步增长。旅游经济 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅全年旅游收入80.1191.05103.7722.5%13.7%14.0%外汇旅游收入24407262071949743.0%7.4%-25.7%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报综述：u 借助中国旅游、度假、休闲、养老产业的发展契机，依靠自身独有的自然资源、城市未来规划的战略定位及经济发展的投资预期。近几年，三亚市城市经济发展快速，经济保持高位运行。u 以服务业为龙头，工业为助推的经济结构发展模型逐步形成。产业结构优化转型，为城市经济可持续性发展提供后续动力。u 经济高位运行，经济体量的加大，地方财政收入、城市居民收入快速增长，城市经济消费能力逐渐释放，城市经济发展配套逐步完善。u 城市战略性发展定位，为城市经济注入休闲度假、养老养生产业的发展活性。旅游产业的强势发展，旅游经济保持高幅稳步增长。第二章：三亚市房地产产业运行状况一、 房地产市场运行经济指标(一) 房地产投资开发状况城市化进程加快，城市空间的成长性扩张，三亚市固有资产投资额逐步增强，房地产开发投资比重加大。近几年，三亚市固有资产投资额增幅较快，年平均增幅达40%以上。城市空间的扩展及城市的改造规划，有力推动了房地产行业的高速发展，其发展年均涨幅达50%以上。固定资产投资 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅固定资产投资额109.77151.58211.3959.9%38.2%39.5%房地产开发投资51.3776.1897.8973.2%48.3%28.5%房地产投资所占比例46.8%50.4%46.3%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报(二) 土地市场发展状况房地产投资引发的投资热潮，拉升土地成交体量及成交均价，随着城市开发用地稀少，近几年，三亚市土地供应体量逐步减少，土地市场供需形势严峻。， 土地市场 单位：万平米年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅土地供应量26524088-61.3%-9.4%-63.3%可建面积14613094.62成交均价（万/亩-17.3%117%楼面地价(元/)423335713899-15.6%9.2%备注数据来源：海南伟业研究机构(三) 商品房市场的开发情况市场投资开发及强势需求，有力推进了商品房施工面积、竣工面积的大幅上扬，近几年，三亚市商品房施工面积、竣工面积年均增幅保持20%以上高位发展。市场开发情况 单位：万平米年份2007年2006年2007年07年增幅08年增幅09年增幅商品房施工面积476.03400.8515.7932.0%17.1%28.7%商品房竣工面积93.8366.6119.18-4.2%7.9%79.1%备注数据来源：三亚市房管局(四) 房地产市场体量的供需态势房地产开发投资热潮的高涨，投资预期前景的看好，以中长期、短期投资、度假、养生养老及自住的市场需求的驱动下，近几年，三亚市商品房整体市场供销体量稳步上涨。受08年商品房供应体量急剧放大因素使然，商品住房的供需态势显得较为严峻。市场供需 单位：万平米年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅商品房供应面积103.67187.88106.7414.9 %62.2%-44%商品住房供应面积92.08184.7792.1411.7 %68.5 %-51%商品房销售面积92.97109.69127.3333.9 %17.6 %14%商品住房销售面积88.58104.49123.3634.7 %17.3 %16%商品住房结转可售面积103.80201.36171.8293.9%-15%供需态势2.2：12.9：12.4：1备注数据来源：三亚市房管局(五) 商品房住宅的价格走势近几年三亚市房地产投资比例的加重，市场投资预期的升温，房地产市场发展迅速的态势，刺激投资、度假、养老养生市场需求。在投资、度假及养老三大需求及区位升级市场消费支撑下，近几年，全市商品住房成交均价保持20%以上的年均增幅上行。 年份项目20072008200908年增幅09年增幅商品房成交均价7451101591051236.34 %5%商品住房成交均价742497661050331.53 %9%备注数据来源：三亚市房管局(六) 二手房市场的发展走势一手房市场发展的带动，三大市场需求所形成的有效需求。一手房价格空间的上涨幅度过快所引发低物业消费，致使三亚二手房市场发展迅速。市场年均成交量增幅达到60%以上。成交价格年均涨幅达46.8%年份20072008200907年增幅08年增幅09年增幅二手房成交面积10.913.2625.2535.2422.18 %90%二手房成交均价27493102561046.53 %13 %81%备注数据来源：三亚市房管局综述：u 投资层面：依托旅游、休闲、养老养生产业的发展，房地产投资稳步增长，市场投资信心十足，区域房地产的发展预期高涨。u 土地层面：三亚市房地产业发展迅速，土地市场需求强劲，土地供给稀缺，土地供需矛盾突出，致使热点区域土地价格上涨过快。（2007楼面地价在8700-8800元/平方米的地块有三宗，2008年11430元/平方米的楼面地价一宗，2009年楼面地价达到12413元一宗，2010年1月成交3宗土地，楼面地价均在10000元/以上。）u 供需层面：三大市场需求积聚成推动市场的发展动力，城市房地产开发投资热潮所形成运营平台，致使市场供需体量同步上涨。伴随城市土地供应的需求，市场供应体量会有所走低，而市场有效需求的持续放大，市场需求体量将稳步增长。u 价格层面：旅游、度假、休闲、养老养生产业发展愿景，防通胀的物业保值、增值预期，短期投资游资的推动，商品房市场供给时段的滞后性挤压及城市发展战略规划的引导等，整体推动了商品房价格的持续上扬。二、 区域市场发展状况(一) 三亚湾板块1. 片区概述三亚湾位于三亚市区西部，海岸长度约17公里，是三亚具一定规模、自然条件良好的旅游度假区，同市区相比，该景区拥有更加良好的海景资源和沙滩。目前已经具备了良好的形象和档次，众多项目已经开发完毕或即将完成开发，目前该片区基本没有可用于开发建设的土地。2. 片区住宅市场发展状况目前在售的项目以中高端物业为主，具有代表项目有泰德白石郡、鲁能三亚湾、金中海蓝钻、克拉码头海居、东和中央海岸、凤凰岛等。该区域项目开发建筑形态主要以高层公寓、产区酒店为主，户型面积集中在50-90，销售单价集中在3000040000元/。3. 典型项目凤凰岛项目名称凤凰岛区域位置三亚湾路占地面积36.5万平米容积率1.1总建筑面积48万物业类型住宅、公寓开盘时间2010.1 开盘均价85000元/建筑风格现代风格园林风格东南亚后期销售均价70000-90000元/银行按揭40%一次性付款60%客户来源区域东北地区占到5%，长三角地区占50%，京津地区占25%，西南地区占10%，西北地区占2%，其他占3%。户型配比及销售情况户型结构一房一房一厅二房二厅合计面积55-7895-140155-300套数7882241131125所占比例70%20%10%销售套数559125 46731 销售比例71%56%41%65%备注美丽3区项目名称鲁能三亚湾新城美丽3区区域位置三亚市海坡新城路占地面积216389容积率0.45总建筑面积95881物业类型别墅开盘时间2010.1开盘均价25000元/建筑风格现代简约园林风格目前销售均价36000元/（经过3次涨价，每次涨幅在1000元/银行按揭40%一次性付款60%客户来源区域东北地区占到30%，长三角地区占20%，京津地区占20%户型配比及销售情况物业类型独栋组院式双拼联排合计面积272220206201188套数6122847866437所占比例14%52%1%18%15%100%销售套数销售比例备注金中海.蓝钻项目名称金中海.蓝钻区域位置三亚市三亚湾路占地面积1.08万平米容积率2总建筑面积4.6万平米物业类型住宅、别墅开盘时间2009.1开盘均价一期均价28000元/，二期均价38000元建筑风格现代简约园林风格目前销售均价40000元/（银行按揭40%一次性付款60%客户来源区域东北地区占到20%左右，长三角地区占20%，京津地区占30%户型配比及销售情况户型结构一房二房三房其他联排双拼合计面积50-6080-120120-140140以上140-160180-190套数35735720410244161020所占比例35%35%20%10%100%销售套数29027514060765销售比例81%77%69%59%75%备注4. 区域市场小结1) 三亚湾片区是中高档楼盘较为集中的片区，楼盘均具有良好的景观资源，目前片区项目售价较高，售价均在30000元/以上；2) 目前，海坡片区一线基本没有可发后续用地，海景资源的稀缺性保证了物业价格的上涨空间较大；3) 三亚湾片区已经形成了一定规模和档次的度假物业项目，但配套设施建设滞后，有待政府公共配套设施进行补充。(二) 市区板块：1. 片区概述市区片区是三亚政府所在地，也是三亚经济、文化中心，是三亚居民的主要居住和生活区域。市区分为河东区和河西区两个行政区，因为历史原因，城区核心部分人口密度大，建筑密度过高，建筑物档次较低。但配套设施齐备，生活便利性高。同时由于各区域的位置的不同，又分别拥有海景、河景、山景等资源，有些区位同时集海景、河景、山景于一身，呈现很好的自然资源优势。2. 片区市场发展状况目前，该片区的房地产市场发展以次中高端物业为主，主要在售典型楼盘有时代海岸、山水国际、凤凰水城东岸、凤凰水城南岸、汇丰国际、红树林酒店等。在售项目以高层公寓为主，附属较少低密度物业，依托成熟的商业配套及居住环境，片区物业价格集中于20000-30000元/3. 典型项目凤凰水城项目名称凤凰水城东岸区域位置三亚河河东东路占地面积52422容积率1.4总建筑面积73391m2物业类型住宅开盘时间2008.10 开盘均价8000元/建筑风格现代简约园林风格目前销售均价-银行按揭26%一次性付款74%客户来源区域东北地区占到26%左右，长三角地区占15%，京津地区占30%，西南地区占2%，西北地区占6%，珠三角地区占4%，海南占10%，其他占7%。户型配比及销售情况户型结构一房二房三房合计面积61110124-132套数500200110810所占比例62%25%14%100%销售套数500200110810销售比例100%100%100%100%备注山水国际项目名称山水国际区域位置三亚市凤凰路临春路占地面积2517亩容积率0.62总建筑面积100万平米物业类型住宅开盘时间2009.1 开盘均价建筑风格欧式园林风格东南亚目前销售均价0银行按揭15%一次性付款85%客户来源区域东北地区占到32%，长三角地区占7%，京津地区占20%，西南地区占8%，西北地区占3%，珠三角地区占2%。其他占20%户型配比及销售情况户型结构二房一厅二房二厅三房二厅合计面积7393126套数43632084840所占比例52%38%10%销售套数43632084840销售比例100%100%100%100%备注三亚时代海岸项目名称三亚时代海岸区域位置三亚东西河与南海三亚湾交汇处占地面积32万容积率1.2总建筑面积54万物业类型住宅开盘时间2009 开盘均价25000元/建筑风格现代简约园林风格东南亚目前销售均价30000元/银行按揭46%一次性付款54%客户来源区域东北地区占到30%，长三角地区占13%，京津地区占19%，西南地区占1%，西北地区占4%，珠三角地区占3%，海南地区占20%，境外1%，其他地区4%户型配比及销售情况户型结构一房一厅一房二厅二房二厅三房二厅合计面积54-5571-7397-99128-188套数15622815690630所占比例25%36%25%14%销售套数2068350339销售比例54%53%54%备注4. 区域市场小结1) 市区内海景项目主要以度假和投资型买家为主，市区内非海景项目主要以养老、养生及长期度假居住为主；2) 同其它区域相比，市区项目分布较为分散，同时又因为景观资源的不同 海景、河景、山景 售价差别很大；3) 目前市区基本没有大面积的土地和景观条件良好的土地，近期供应的土地较为有限。(三) 大东海板块：1. 片区概述大东海片区位于三亚城区南部，是三亚著名的旅游景区，也是距三亚城区最近的景区之一。大东海海湾长约2公里，片区内有良好的海景资源和著名的鹿回头景区；该片区即拥有良好的景观条件，同时又可享城市配套之便，生活便利性较高。目前大东海地区基本没有开发用地。2. 片区市场发展状况该片区开发项目主要由中高端物业组成，前几年的山海天公寓、半岛龙湾、威尼斯蓝湾等项目，开盘均价均在10000元以上，目前，新推出项目较少，区域市场在售典型项目主要有半山半岛。该项目户型面积大，主要集中在140-180间，销售均价集中在40000-50000元/3. 典型项目项目名称半山半岛四期区域位置三亚市鹿岭路27号占地面积117.75亩容积率2.07总建筑面积207334.81平方米物业类型住宅、公寓开盘时间2010.1 开盘均价49000元/建筑风格南洋园林风格东南亚后期销售均价49000元/银行按揭10%一次性付款90%客户来源区域户型配比及销售情况户型结构两房三房空中别墅小别墅大别墅合计面积140160-190155-300套数所占比例销售套数销售比例4. 区域市场小结1) 该片区即拥有良好的景观条件，同时又可享城市配套之便，生活便利性较高，片区南望大东海，西面为鹿回头山顶公园景区，北临三亚河入海口，景观资源良好，区位优势明显；2) 大东海片区经过这几年的开发建设，使得本区域基本没有空余的开发用地，市场存量和潜在供应量较少，物业上涨空间较大。(四) 亚龙湾板块：1. 片区概述亚龙湾位于三亚市东南面二十五公里处。度假区规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。度假区内分为八大功能区，由滨海酒店、高尔夫球场、别墅、度假村、游乐设施等构成。2. 片区市场发展状况片区开发产品以高端物业为主。建筑开发形态酒店、别墅为主流，目前在售主要楼盘有公主郡、西山渡。区域物业销售价格集中在30000-40000元/。3. 典型项目项目名称亚龙湾会公主郡区域位置亚龙湾占地面积37万容积率0.4总建筑面积15万物业类型公寓、别墅开盘时间2009 开盘均价公寓：16000元/小别墅：38000元/大别墅：25000元/建筑风格西班牙园林风格夏威夷后期销售均价公寓：18000元/小别墅：45000元/大别墅：30000元/银行按揭20%一次性付款80%客户来源区域东北地区占到16%，长三角地区占22%，京津地区占41%。户型配比及销售情况户型结构一房二房三房二厅小别墅大别墅合计面积80120128-14088290-400套数1181181563865495所占比例30%30%40%销售套数1181181563865495销售比例100%100%100%备注4. 区域市场小结1) 该片区是纯旅游度假景区，片区规划也以旅游度假为主，基本不涵盖居住及其生活配套的功能。2) 该片区一线海景用地稀缺，借助区域发展优势，目前开发项目以二线海景用地为主，区域开发涵盖了别墅、洋房、公寓、酒店等低密度物业。三、 产品市场(一) 物业类型三亚市近几年，商品房供应仍以公寓、酒店物业类型为主项目物业类型容积率铂爵公馆住宅、公寓1.09财富海湾公馆住宅、酒店式公寓1.4国际公馆公寓、产权式酒店1.5泰德白石郡别墅0.65鲁能三亚湾住宅、别墅2金中海蓝钻住宅、别墅2克拉码头产权式酒店1.49海居住宅、酒店式公寓1.2东和中央海岸住宅、酒店3.6凤凰岛住宅、酒店式公寓、别墅1.1时代海岸公寓、别墅、酒店、游艇2.1山水国际公寓、别墅、酒店、商业0.56凤凰水城东岸公寓、洋房、别墅、酒店1红树林酒店1.7半山半岛海景公寓、临海别墅2.6公主郡公寓、别墅0.4西山渡别墅0.3基于近几年三亚开发项目所开发的物业类型统计，基于09年出让土地容积率及土地性质的整理，三亚商品房目前乃至未来几年，公寓、酒店等物业类型仍是市场供应主流。（09年交易土地容积率普遍在1以上，占供应比例60%）(二) 市场供应户型结构及面积配比三亚市商品住房供应户型结构仍以一房、两房为主，但户型结构及面积配比呈两极分化非（次）海景物业海景物业椰景蓝岸国际公馆户型面积区间套数比例户型面积区间套数套数比例两室一厅79-8534040%一房57-66平米40053%三室一厅99-106.727030%两房120-160平米25033%三房167平米10013%时代海岸顶层复式770平米20.3%户型面积区间套数占总套合计7521*1*154-5515624.70%海阔天空二期1*2*171-7322836.20%户型面积区间套数套数比例2*2*297-9915624.70%一房69.93-752410%3*2*2128-1889014.30%两房115.8614460%三房128.47149.657028%山水国际空中别墅421.11436.4942%户型面积区间套数占总套合计242二房一厅7343652%半山半岛3期二房二厅9332038%户型面积区间套数套数比例三房二厅1268410%两房11935449%三房160-18935449%海岸名都空中别墅280-300122%户型面积区间套数占总套合计720二房二厅100808.95%三亚湾 海居一房一厨4016018%户型面积区间套数套数比例一房二厅7216018%两房11910677%二房二厅93808.95%三房1732615%二房二厅100778.60%顶层复式343-40058%二房二厅117849.40%合计137一房二厅7416818.80%二房二厅115849.40%备注通过对海景房、次或非海景房户型结构及面积的对比，近几年三亚商品房供应的户型结构表现为：非海景或次海景户型结构及面积配比趋向舒适型，而海景房更多趋于豪华型。(三) 市场需求户型结构及面积配比商品房市场需求户型结构趋于中小型面积，以一房、二房需求为主a) 2007年，三亚市商品房销售的户型面积为：60以下、 60-80 的销售比例最大，共销售 2403 与 2298 套，各占销售总量的 24%与 23%。b) 2008年，三亚市商品房销售的户型面积为：60以下、 60-80 的销售比例最大，共销售 2879 与 2664 套，各占销售总量的 24.23 %与22.42 %。c) 2009年，三亚市商品房销售的户型面积为：60-80 和90-100的销售比例最大，共销售 3210 和 2378套，各占销售总量的 24 %和 18%。（以上数据采集于三亚房管局分析监测报告）(四) 市场供应物业单价近几年，三亚商品房市场供应以中低价位物业为主，价位主要集中8000-12000元/，12000-15000元/价格区间a) 2007年全市预售新建商品以 11000-12000 元/ 价位所占的比例最高，占 20.67 %；其次为 8000-9000 元/ ，其所占比例为 18.03 %。b) 2008年全市预售新建商品住房以大于15000元/ 价位所占的比例最高，批准预售面积 38.88万，占 21.04 %；其次为8000-9000元/ ，占 17.65 %。c) 2009年全市预售新建商品住房以大于15000元/ 所占的比例最高，面积为 19.29万，占 20.93%；其次为 11000-12000元/ ，占 20.66%。（以上数据采集于三亚房管局分析监测报告）(五) 市场需求物业单价商品房的销售以中低档位物业的销售比重最高，a) 2008年全市商品房销售物业以单价大于15000 元/ 的价位所占比例最高，销售面积为 17.19万，占总销售面积的 16.45% ;其次为 6000-7000 元/ ，销售面积 12.94 万，占 12.38% 。b) 2009年全市商品房销售物业以销售单价以大于15000元/ 所占比例最高，销售面积为 22.55 万，占总销售面积的 18% ;其次为 7000-8000 元/ ，销售面积 17.73万，占 14% 。（以上数据采集于三亚房管局分析监测报告）综述：u 海景资源利益效应最大化利用，可开发土地的稀缺性及硬性指标规定，未来三亚商品房开发仍以高层公寓、酒店为主。u 基于海景资源的稀缺性，海景房与非海景房的面积结构两级分化，海景房由舒适型转型豪华型，而非海景房更多偏向舒适型，宜居性。u 近几年，市场需求主力户型结构以一房、二房为主，面积偏向中小型，随着房价过高，过快上涨，市场对面积小、总价低、性价比高物业需求会更为强劲。u 近几年，市场供需物业单价仍以中低价位为主，市场的持续走高带动物业中低价位的基数攀升。而因资源因素所造成的物业价位落差较大，如海景房与非海景房的价格落差基本在10000元/以上。四、 客群市场(一) 岛外、岛内市场构成岛外市场仍然是支撑三亚商品房市场需求的中流砥柱岛外市场销售面积年份2007年2008年2009年岛外市场75.97 万88.62 万95.71万岛内市场12.61万15.87万27.65万所占比例86%85%81%备注数据来源：三亚市房管局市场分析监测报告采集受限于岛内经济发展起步晚，经济收入低、购买有限，本土市场需求较为疲软。三亚固有的无可比拟的自然资源，后期孕育的发展预期，形成了强势的投资、度假、养老的岛外市场需求。 (二) 岛外市场的区域结构三亚商品房的岛外市场需求的区域结构仍以“两区一都”为主项目区域购房比例凤凰岛东北地区占到5%，长三角地区占50%，京津地区占25%，西南地区占10%，西北地区占2%，其他占3%。三亚湾新城美丽3区东北地区占到30%，长三角地区占20%，京津地区占20%。金中海.蓝钻东北地区占到20%左右，长三角地区占20%，京津地区占30%。凤凰水城东岸东北地区占到26%左右，长三角地区占15%，京津地区占30%，西南地区占2%，西北地区占6%，珠三角地区占4%，海南占10%，其他占7%。山水国际东北地区占到32%，长三角地区占7%，京津地区占20%，西南地区占8%，西北地区占3%，珠三角地区占2%，其他占20%。三亚时代海岸东北地区占到30%，长三角地区占13%，京津地区占19%，西南地区占1%，西北地区占4%，珠三角地区占3%,海南地区占20%，