湖南邵阳房地产市场研究报告-127页-2008年.doc

第一部分 基础市场一、邵阳市经济发展和预测状况1、邵阳市近几年经济发展回顾2、邵阳市今后经济发展预测二、邵阳市房地产发展和预测状况1、邵阳市近几年房地产发展回顾2、邵阳市今后几年房地产发展展望三、邵阳市城市规划发展状况1、 城市发展目标定位与策略 2、总体布局规划 3、道路发展布局规划 4、住宅发展布局规划 5、商业发展布局规划 6、邵阳市招商引资情况介绍7、重点规划项目介绍四、结论第二部分 区域市场一、邵阳市房地产市场特征分析1.房地产开发企业数量逐渐增多，但总体实力不强2.企业资产逐步扩大。3.房地产开发投资规模稳步增长，对社会贡献度较大。4、房地产开发投资结构变化明显。5、房地产信贷资金快速增长，资产质量较高。二、区域各类物业市场研究分析住宅市场1、区域住宅市场现状2、邵阳市住宅市场细分大祥区住宅市场北塔区住宅市场双清区住宅市场住宅市场后续上市情况评估重点项目介绍3、邵阳市住宅市场结论邵阳市商业市场1、区域商业市场现状2、邵阳市商业街市场研究红旗路商业街东风路商业街五一路商业街宝庆路商业街大安路商业街3、邵阳市商业街市场结论邵阳市酒店、办公物业市场研究邵阳市酒店市场办公物业市场三、区域各类物业市场总体结论第一部分 基础市场一、邵阳市经济发展和预测状况1、邵阳市近几年经济发展回顾a、近几年gdp总量和人均gdp变化（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳历年gdp总量分析从上述图表中可以看出自2002年至2006年之间，邵阳市gdp总值呈平稳增长趋势，平均每年递增10%以上的态势进行发展；而在2007年全年之间，其城市gdp已经达到487.3亿元以上，达到了每年递增20%以上的态势；2008年1月至6月之间，邵阳市gdp标准已经达到以往邵阳市历年gdp年中发展水平，因此预测2008年全年的gdp仍然会保持20%以上的递增率进行增长。邵阳历年人均gdp水平分析从上述图、表中可以看出自2002年至2006年之间，邵阳市人均gdp呈平稳增长趋势，平均每年递增12%以上的的态势进行发展；而在2007年之中，邵阳地区的人均gdp已经达到6500元以上，其增长速度已经达到近20%；而2008年1月至6月的gdp总额已超出历年以来年中gdp水平，因此可以预测2008年全年的人均gdp将会保持15%以上的递增率进行增长，很大程度上会达到20%以上的递增率进行增长。b、近几年产业链分布情况和变化（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳历年三大产业链条分布情况分析从上述图表中可以看出自2002年期间，邵阳市三大产业链条之中第一产业与第三产业链条生产总值大致相等，而第二产业则明显低于其他产业；从2003年起至2007年期间邵阳市三大产业链条中单个产业总值总体均保持持续增长之态势，然而三大产业链中增长最为迅速和明显是第三产业，明显比其他两大产业的总值增长迅速，而第一产业和第二产业通过2003年至2007年这5年期间的持续增长，始终两大产业增长较为接近，无明显差距。同时从2003年起至2006年期间邵阳市三大产业链条中单个产业总值增长幅度保持在13-15%之间的增长，而到2007年总体三大产业单个产业总值增长幅度达到了22%以上的增长，这表明邵阳市经济发展新的一轮发展的局面又展开了。值得注意的是近年来邵阳市三大产业增长最快的是第三产业，这表明当地政府目前近期主要发展的是第三产业，而忽略了第一产业和第二产业。c、邵阳市近几年人口变化历年邵阳市人口变化情况（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳历年总人口增长水平分析从历年邵阳市总人口增长情况来看，从2002年开始至2005年之间，年度总人口增长始终保持在一个平稳而逐渐递增的状况（每年保持在5万人左右的增长速度），而在2006-2007年的总人口增长情况来看，则相比较数年之前则无一个较为明显的增长，出现相应总人口增长减少的局面，呈现每年3万左右的总人口增长；由此可见，由于城市发展的进程加速，对于各类方面的人才和人员的需求性将会加大，但同时城市发展受到一定抑制的情况，也会出现总人口导出并且增长开始出现缓慢之态势。邵阳历年城市市区人口增长水平分析从历年邵阳市城市市区人口增长情况来看，从2002年开始至2007年之间，年度城市市区人口增长始终保持一个平稳而缓慢的局面，达到每年增长万人左右；这说明邵阳市对于实现农村城市化，城市现代化的发展举措实行较为缓慢，同时周边地区向中心城区进行汇集的局面并未在近期出现；由此可见，可以预测当邵阳城市发展的进程加速之后，对于各类方面的人才和人员的需求性将会加大，这也将会出现城市市区人口会在今后一定时期内有长足的增长态势和发展状况。邵阳历年市区流动人口增长水平分析从历年邵阳市市区流动人口增长情况来看，从2002年开始至2007年之间，年度市区流动人口增长始终保持一个平稳而缓慢的局面，达到每年增长2万人左右；这说明邵阳市对于人才引进，市区流动人口正增长的发展举措实行较为稳定，同时周边地区向中心城区进行汇集的局面已进期出现；由此可见，可以预测当邵阳城市发展的进程加速之后，对于各类方面的人才和人员的需求性将会加大，这也将会出现城市市区流动人口会在今后一定时期内有长足的增长态势和发展状况。d、近几年储蓄总量及人均储蓄（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳历年城镇居民储蓄总量分析从历年邵阳市历年城镇居民储蓄增长情况来看，从2002年开始至2005年之间，城镇居民储蓄增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年始终保持在40-45亿元之间的增长速度）；在2006年至2007年的储蓄增长情况来看，已经达到每年60-70亿元的增长速度，这表明邵阳市当地实际的存款水准以及当地经济发展已经有了长足的进步；而到2008年1月-6月期间，邵阳市储蓄总量水平已经达到甚至超过数年以来每年的储蓄总量，达到了484.42亿元，相信到了2008年年底，邵阳市全年储蓄总量将会达到一个很高的发展水平；由此可见，由于城市发展的进程加速，城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民储蓄总量大幅度增长与否。邵阳历年城镇居民人均储蓄水平分析从邵阳历年城镇居民人均储蓄水平增长情况来看，从2002年开始至2004年之间，城镇居民人均储蓄增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年保持在400-500元之间的增长速度）；从2005年起至2007年全年，人均储蓄增长量有所增加，以每年逐渐递增100元的速度进行增长（2005年增长600元、2006年增长700元、2007年增长近800元）；在2008年1月-6月的人均储蓄增长情况来看，在2008年年中就已经达到6463元，而这个数字已经超出以往数年当年的城镇居民人均储蓄水平；由此可见，由于城市发展的进程加速，城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民人均储蓄水平大幅度增长与否。e、近几年社会消费品零售总额变化（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳历年社会消费品零售总额分析从上述图表中可以看出，2002年至2003年邵阳社会消费品零售总额保持在一个平稳且带有一定的回落态势，为年负增长在1亿元左右；而到2004年年底，邵阳社会消费品零售总额则比2003年递增了近13亿元/年，递增比例达到了近15%，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，整体区域内消费场所以及人民消费水准的上升而直接影响社会消费品零售总额；而到了2006年和2007年，社会消费品零售总额水平又开始维持在逐渐递增的状态之上，达到了每年递增近20亿元的水平；到了2008年1月至6月的数据所显示的邵阳城镇社会消费品零售总额已经接近往年邵阳市当年社会消费品零售总额水准，按相关比例及数据进行预测，到2008年年底邵阳市社会消费品零售总额将会保持持续增长之态势。邵阳历年城市消费品零售总额分析从上述图表中可以看出，2002年至2005年邵阳城市消费品零售总额保持在一个平稳的状态，增长速度较为缓慢，且带有一定的回落态势，为年增长在1亿元左右；而到2005年年底，邵阳城市消费品零售总额则比2004年递增了近3亿元/年，递增比例达到了近15%，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，整体区域内消费场所以及人民消费水准的上升而直接影响城市消费品零售总额；而到了2005年和2007年，城市消费品零售总额又开始维持平缓上升的态势；到了2008年1月至6月的数据所显示的邵阳城市消费品零售总额已经接近往年邵阳市当年城市消费品零售总额水准，按相关比例及数据进行预测，到2008年年底邵阳市城市消费品零售总额将会保持持续增长之态势。f、近几年人均可支配收入和消费支出变化（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳历年城镇居民人均消费支出水平分析从上述图表中可以看出，2002年与2003年邵阳城镇居民年人均消费支出保持在一个平稳的状态，增长速度较为缓慢，为年增长200元左右；而到2004年年底，邵阳城镇居民的人均消费支出则比2003年递增了近1200元/年，递增比例达到了近20%，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，城镇居民消费场所以及消费水准的上升而直接影响城镇居民消费支出的数额；而到了2005年和2007年，人均年消费支出水平又开始维持平缓的状态上；到了2007年，邵阳城镇居民人均消费支出有所回落，为6409元/年；但这并代表当地城市消费群体有所消失，到了2008年1月至6月的数据所显示的邵阳城镇居民人均消费支出就已经达到往年邵阳市当年人均消费支出水准，按相关比例及数据进行预测，到2008年年底邵阳市城镇居民人均消费支出将会保持持续增长之态势。邵阳历年城镇居民人均可支配收入分析从上述图表中可以看出，2002年与2003年邵阳城镇居民年人均可支配收入保持在一个平稳的状态，增长速度较为缓慢，为年增长400元左右；而到2004-2007年年底，邵阳城镇居民的人均可支配收入则比2003年递增了近800-900元/年，递增比例达到了近50%，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，城镇居民消费场所以及消费水准的上升而直接影响城镇居民消费支出的数额；到了2008年1月至6月的数据所显示的邵阳城镇居民人均可支配收入就已经达到往年邵阳市当年人均可支配收入80%以上的水准，按相关比例及数据进行预测，到2008年年底邵阳市城镇居民人均消费支出将会保持持续增长之态势。g、近几年总用电量使用变化（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳历年总用电量使用情况分析一个城市总用电量直接反映城市经济发展的状况，当实际年总用电量逐年递增，则表示该地区经济在保持一定程度上的发展，同时也反映了该地区中工业和城镇居民对于用电的需求也有了一定的飞速发展。从上述图表数据中可以看出，邵阳市工业受到政府大力扶持（相关政策指导支持等）之后发展有了长足进步，同时城镇居民对于用电需求也随着收入水平的提高而提高。2、邵阳市今后经济发展预测a、邵阳经济发展战略 邵阳市在“十一五”期间，重点实施“兴工强市”战略。实施兴工强市战略，就是要围绕“财政增长、群众增收”目标，以具有带动效应的优势产业、具有支撑效应的骨干企业、具有品牌效应的拳头产品、具有地方特色的资源加工和农产品加工为主攻方向，通过实施园区兴工、科技兴工、质量兴工和品牌兴工，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染小、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化发展道路，努力扩大工业经济总量，提高工业整体素质，并以工业带动第一产业、拉动第三产业快速发展，力争邵阳市综合实力达到全省中等水平。 围绕“兴工强市”战略，必须坚持以下原则：n 必须坚持优化发展环境。n 必须坚持对外开放。n 必须坚持科教兴业。n 必须坚持抓好项目建设。n 必须坚持民营为主。b、邵阳经济发展进程展示、推进工业化进程按照“建设重大项目、壮大核心企业、构建产业链条、培育产业集群”的要求，建设机冶、食品两大产业集群，提升造纸、建材、纺织、医药化工、能源五大传统产业，特别要大力发展代表新兴产业的现代中药工业、精细化工工业、电子材料工业。重点扶持60家骨干企业，做大做强60种（类）产品，努力打造一批省级或国家级驰名商标。到2010年，实现工业增加值175亿元，工业增加值占gdp的比重达到29%，逐步形成年销售收入10亿元以上企业为龙头、1亿元以上企业为群体的工业经济体系。同时大力发展建筑业，提高第二产业在国民经济中的比重。建设两大产业集群：n 机冶。机械装备工业要抓住国家振兴装备制造业和提高装备国产化水平的机遇，引进战略投资者，加大新技术运用。重点发展“一车三机一基础”，建成全国、全省较有影响的汽车及配件、纺织机械、印刷机械、水轮发电机、液压基础件生产基地。n 食品。深度加工农产品，形成食品产业集群。重点发展酒、奶、肉类、罐头食品、糖果及豆制品。提升五大传统产业n 造纸。依托资源优势和技术优势，增加品种，提高质量。n 建材。大力发展新型建材，支持重点企业提质降耗，改进品种，实现内涵和外延双重扩张。n 纺织。淘汰落后纱锭和布机，开发品种，改半连续纺为连续纺，提高科技含量，增强产品竞争力。n 医药化工。加强行业内部及行业间的协作，积极发展深加工产品，进一步完善医化产业链，提高产品附加值。n 能源。依托现有规模煤矿和邵东焦化厂，加强现有规模煤矿技术、安全改造，整合煤炭资源，大幅提高煤炭生产能力，促进煤炭开发与生态环境协调发展。大力发展新兴产业：n 现代中药。加大中药现代化新技术的推广应用和关键技术开发，充分利用本地资源，发展中药和植物活性物提取产业。n 精细化工。重点发展高档颜料、染料中间体、有机胺系列产品、环境保护类化工产品n 电子材料。依托七o三、洞口山口锰业和三胜锰业,加强与国家科研机构合作，开发高纯电解金属锰、高视密度二氧化锰、电子级四氧化三锰等高科技产品。加快工业园区建设。按照统一部署、合理规划、科学定位、重点突破的要求,在办好市民营经济开发试验区的同时，市里将集中财力，在邵阳大道中段建设一个高规格的、产业聚集力强和辐射带动力强的高新技术工业园区，首期开发建设5平方公里，把工业园区建成经济发展的带动区、体制和科技创新的试验区、城市发展的新区。各县（市、区）按照因地制宜的原则，突出抓好一个龙头园区建设，改善园区基础设施条件，增强园区对企业的吸引力和承载力。要按照园区的功能定位，把一批产业关联度大、具有行业特色的项目集聚成园，形成横向协作关系紧、纵向产业链条长的产业布局，提升园区的产业竞争力。扶持中小企业发展。加强对中小企业的宏观引导和政策支持，建立完善信用担保和社会化服务体系，鼓励中小民营企业加快体制、机制、技术和管理创新，发展行业协会和其它合作组织。积极实施中小企业促进工程，重点培育发展高科技型风险投资企业，建立孵化基地、创业园。积极引导发展为大企业配套型、资源开发型、专业市场带动型、区域特色型的产业集群，促进一批专、精、特、新“小巨人”迅速崛起。、推进农业产业化进程n 发挥邵阳市农产品资源丰富、生态条件好、加工增值潜力大等优势，以加工企业为龙头，大力发展乳业、牲猪、优质稻、果蔬、中药材、竹木六大产业，突出抓好产业基地、龙头企业、农民专业合作组织、社会化服务体系等关键环节，加快农村经济发展。n 加强农产品基地建设。围绕主导产业，着重搞好农产品生产基地建设。 n 壮大龙头企业。邵阳市重点建设150个年销售收入5001000万元、100个10005000万元、20个500010000万元、15个过亿元的骨干龙头企业。 n 扶持农民专业合作组织。按照“民办、民管、民享”的原则，引导和扶持各类农民专业合作经济组织健康有序发展，提高农民进入市场、参与竞争的组织化程度。n 建立完善农业服务体系。按照“改革、稳定、提高”的原则和强化公益性职能、放活经营性服务的要求，建立涵盖农业产前、产中、产后的社会化服务网络。n 建设社会主义新农村。按照“农民富、村庄美、风尚好”的要求，结合小康示范村建设，抓住农业生产、农村面貌、农民生活等关键环节，加大投入，加快农村公路、中小学危房改造、电网改造、改水改厕和新能源工程建设，加强农村公共卫生和基本医疗服务体系建设，改善农村生产生活条件，提高农民素质和生活质量。 、推进城镇化进程完善城镇功能布局，加强基础设施建设，抓好城镇扩容提质，有重点、分层次发展中心城市、县城、中心镇。到2010年，城市化水平达到38。加快中心城市建设。按照邵阳市城镇体系规划和邵阳市城市总体规划的要求，围绕“以业兴城、以山壮城、以水秀城、以绿美城”的建设目标，将邵阳市打造成为湘中、湘西南历史文化厚重的生态园林城市、交通发达的区域性中心城市、泛珠三角的产业承接基地。到2010年，力争市区建设用地规模达到60平方公里，中心城市人口规模达到60万人。n 城市空间。城市拓展方向是 “南延、东进、北扩”。“南延”就是依托邵州路、雪峰路、邵阳大道、火车南站站前区、佘湖新城，一期开发面积5平方公里，形成新的商贸区、行政办公区和居住区。 “东进”就是依托上瑞高速东互通连接线和城东工业基地，开发面积 10平方公里，建设新的工业园区和物流中心。“北扩”就是依托蔡锷路、黄桑路、状元路，建设江北居住区和大坪工业园，开发面积5平方公里，实现与新邵县城一体化发展。n 基础设施。交通：搞好衡邵、二广、梅邵三条高速公路建设，形成环城高速通道；争取320、207国道改线，连通邵阳大道，形成城市二环通道；打通洛阳洞路，改造西湖路，整治宝庆路、塔北路、双坡路、魏源路，形成城市内环通道。拉通城市骨架道路，重点是建设大祥区内的大祥路、雪峰路、戴家路、新华南路，双清区内的龙王路、大兴路、建设路，北塔区内的魏源路、九龙路、雪峰北路。供水排水：新建江北第五水厂，满足市区用水需求，建成洋溪桥污水处理厂，争取建设红旗河污水处理厂。供气：加快燃气管网建设，启动“西气入邵”项目。n 城市美化。广场：维护好站前广场、人民广场、资江江滨广场、泥湾市民休闲广场等，新建佘湖广场、东风广场，邵水江滨休闲广场。公园：改造城南、东塔、双清等公园，新建佘湖山公园、西园公园、桃花洞森林公园、狮子山公园、宝山公园等。n 加快县城和中心镇建设。武冈市城区要扩容提质，完善功能，努力发挥区域地理中心的优势。中心镇建设，以国家实施经济综合开发示范镇建设为契机，以抓好邓元泰、高沙等7个经济综合开发示范镇的建设为突破口，带动一批中心镇规模扩张。2010年，力争县城人口规模平均超过10万人，中心镇人口规模平均超过2万人。 、加快发展现代服务业n 房地产业。坚持规划先行、布局合理、功能配套的建设原则，把房地产开发与旧城改造、新城区建设相结合。旧城区内要以小区综合开发为主，注重城市功能配套；新城区要以成片开发为主，注重生态环境。近期重点抓好华夏田园、江北教师新苑、佘湖山新城公务员小区等工程。严格房地产用地管理，规范发展房地产开发与交易两个市场。改善商品房结构，提高经济适用房比重，促进房地产业健康发展。n 现代物流业。按照适度超前、合理分布、功能整合、市场推动的原则，建设和完善物流基础设施，形成以大型现代物流基地为核心、综合性与专业性物流配送中心相结合的物流网络体系。重点建好以火车北站为依托的生产资料集散基地，以火车南站为依托的邵阳市物流中枢和大型厂商在邵阳地区采购与分销的物流平台，以江北大市场为依托的农产品和农业生产资料的集散地，以湘运市场和三眼井市场为依托的生活资料的集散地，以邵东湘中物流产业园为依托的商品托运储存中心。引进一批物流企业，培育一批跨区域调动为主的物流集团。n 中介服务业。按照专业分工和服务产业的要求，壮大行业规模，推进行业自律，提高服务质量。大力培育和规范发展资产评估、法律服务、就业服务、社会公证、经纪代理、产权交易、人才交流、信息咨询、工程监理及审计、会计等社会中介机构，积极发展行业协会、商会。n 金融和保险证券业。支持国有商业银行改革改制，加快城市信用社改组为城市商业银行和农村信用社体制改革步伐，拓展银行服务领域，促进银企合作。增加新的保险品种，发展健康的担保行业。到2010年，邵阳市存款余额达到690亿元，年均递增15%，各项贷款余额350亿元，存贷比达到50%以上，地方性金融机构资本充足率达到8%以上。保费总收入达到50亿元，年均递增10%。实现独立上市公司零的突破。 、区域经济核心圈建设n 加快形成双重“经济圈”以市区为核心增长极，依托便捷交通条件，加快构建1小时和2小时的双重经济圈。1小时经济圈。以市区为中心，包括邵东、新邵、邵阳、隆回东部四县。1小时经济圈内的东部四县临近中心城市，应充分发挥产业技术、信息、人才、区位的优势，加快扩城融城步伐，积极承接中心城市经济辐射，着力提升产业结构，努力构筑东部制造业和加工贸易经济圈。2小时经济圈。指邵阳市的第二层经济圈，包括纳入湘西地区开发范围的武冈、洞口、绥宁、城步、新宁西部5个县（市）。2小时经济圈内的西部地区要大力发展资源加工型工业、优质高效农业和旅游业，加快形成农产品加工片和生态旅游圈的发展格局，打造西部特色。n 加快构建网状经济走廊以市区为中心，以县城、重点镇为城乡联接点，邵阳市重点发展“两主一辅”三条产业带。即：主横轴产业发展带，依托上瑞高速公路、洛湛铁路娄邵段、320国道、221省道，由东向西包括邵东县城、市区、隆回县城、洞口县城、绥宁县城，以及廉桥、流泽、牛马司、长阳铺、竹市、横板桥、武阳、关峡等重要城镇，是市域重要的工贸型产业发展带。n 加快县域经济发展坚持走以工促农、以城促乡的发展路子。要充分发挥资源优势，大力发展农产品精深加工，延伸产业链条，创立产品品牌，以此带动大基地、大市场建设，不断增强县域经济发展活力。到“十一五”期末，邵东县要力争挤进全省经济“六强”县行列，3至5个县要力争挤进全省经济强县行列，其它县（市）要达到全省中等发展水平。n 加快湘西地区开发邵阳市纳入湘西地区开发的隆回、洞口、绥宁、新宁、武冈、城步六县（市）要抢抓战略机遇，以基础设施、产业扶贫和生态建设为主攻方向，大力加强交通、水利、城建、电网等基础设施建设，提高经济社会发展支撑带动能力。要切实抓好一批重点产业开发项目，逐步把资源优势转化为产业优势，实现产业富民、实业兴县，增强自身造血功能。 c、gdp总量、人口、储蓄、消费总量预测经济持续快速、健康发展。按照科学发展观的要求，改善经济发展质量，优化经济发展结构。 到2010年，邵阳地区gdp总值年均增长12%以上，以2007年gdp总值（487.3亿元）作为标准值，预计到2010年邵阳市gdp总值将会达到600亿元； 产业结构不断优化，三次产业结构比例调整为22：40：38； 到2010年，邵阳地区人口年均增长1.5%，以2007年邵阳市年末人口总数（749.60万人）作为标准值，预计到2010年邵阳市人口总数将会达到775万人。 到2010年，邵阳地区城镇居民储蓄总量年均增长10%，以2007年邵阳市城镇居民年储蓄总量（484.42亿元）作为标准值，预计到2010年邵阳市城镇居民年储蓄总量将会达到640亿元； 到2010年，邵阳地区社会消费品总额年均增长10%，以2007年邵阳市社会消费品总额（160.16亿元）作为标准值，预计到2010年邵阳市社会消费品总额将会达到200亿元；d、人均gdp、储蓄、消费预测人民生活水平稳步提高。开展全民创业、增加农民收入，扩大中等收入比重。 20072010年，邵阳地区人均gdp总值年均增长10%以上，以2007年人均gdp数值（6500元）作为标准值，预计到2010年邵阳市人均gdp数值将会达到8700元； 20072010年，邵阳地区人均储蓄水平年均增长7% 9%，以2007年人均年储蓄数值（5775元）作为标准值，预计到2010年邵阳市人均年储蓄水平将会达到8500元； 20072010年，邵阳地区人均消费水平年均增长6% 8%，以2007年人均消费水平（6409元）作为标准值，预计到2010年邵阳市人均消费水平将会达到7500元；二、邵阳市房地产发展和预测状况1、邵阳市近几年房地产发展回顾a、总体情况、主要的政策变化及市场动态邵阳的房地产市场呈现出较为良好的变化，主要反映在以下几个方面： 开发企业开始主动调整住宅供应结构，房价上涨势头有所缓和，二手房市场因税收政策以及当地住宅结构调整（主要是政府集资房、自建房等）对成交量也产生了一定影响。政策方面： 调控促进了邵阳住房结构调整，但效果不明显。国家针对全国普遍存在的住房供应结构性矛盾问题及适合当地居民自住需求的中低 价位、中小套型普通住房和经济适用住房供应不足的问题，下发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。并且实行有区别的住房按揭贷款最低首付比例优惠政策，取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的20%恢复为不得低于30%，但对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付比例20%的规定。 调控措施在一定程度上抑制了邵阳房价的上涨，但房价依旧保持持续上涨态势运行。国家运用上调贷款利率和调整税收政策，对房地产市场进行宏观调控，发挥了重要作用。此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。国家税务总局规定从2007年6月1日起对购买住房不足五年就转手交易销售的，按 照取得的售房收入全额征收营业税。对个人购买普通住房，超过五年转手交易的，销售时免征营业税。但是对个人购买非普通住房，超过五年转手交易销售的，按照销售收入减去购房房屋的价款差额征收营业税。同时2008年所出台减息政策仍不足以影响邵阳市当地房地产市场整体运行上涨之态势市场动态方面： 邵阳部分房地产开发企业按照国家措施实施，开发并推出一批中小户套型的住房，销售状况一般。但由于邵阳是处于发展中的中小城市，邵阳的房地产市场供应体系的建设仍处于起步阶段，大部分楼盘都已经在国家调控措施出台前规划完毕并且在建中，从近年来邵阳市区住宅户型面积来看，供应户型的平均面积为125-135平方米/ 套，销售户型的平均面积为122平方米/套，因此中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位还未建立，同时一些房地产企业规避套型结构调整规定，变相囤积房源，哄抬房价，损害消费者合法权益的行为还时有发生。因此供应结构需经过一定过程、一段时间的调整，其效果要在今后几年才能显露出来。 然而经济杠杆对邵阳现有房价影响有限，房价依旧处于高位运行。截止2007年一季度，市区中心的楼盘，像东方明珠的小高层突破每平方米2200元。 新税收政策遏制了一段时期内房地产市场中的投机行为，但同时二手房市场也受其影响，交易量萎缩。按照新实施的二手房缴税政策， 取得产权证不足五年的房子转让时，要按成交额缴纳5.5的营业税，还有相应的契税和个人所得税，这三项税费达到总房款的10左右。对二手房转让行为征收营业税和个人所得税，使得原来计划出售未满五年二手房的持房者出售住房所能得到的收益大幅度减少，致使持房者不愿意出售手中的现房，而是采取了“转售为租”的策略，一定程度上也减少了二手房市场的供给量。而二手房市场需求和供给的共同减少，直接导致了二手房市场的交易量下滑。出现这种情况的主要原因： 政府的土地出让价格持续上涨，开发企业获取土地的成本不断提高。 房屋拆迁成本不断提高，随着国家涉及土地征用和房屋拆迁的制度日益健全，补偿支出成本不断上升，在房地产开发成本中所占的比例日益提高，房地产开发企业则在销售过程中把这些成本转嫁给购房者承担，导致房价水涨船高，而国家的宏观调控政策短期内不会消除这些因素。 建筑成本不断上升。据统计，近年来居住类价格又上涨了9.75%。水、电、燃料价格比上年上涨6.8%，建房及装修材料 价格比上年上涨5.4%，木材、木地板、胶合板价格分别比上年上涨5.3%、9.6%和8.2%。 当前存在对住房的刚性需求。首先，目前正是我国的第三个婚育高峰期，存在大量的结婚用房需求。同时在邵阳市当地生育胎数保持一定的增长情况，加上目前邵阳尚未进行大规模的旧城改造，广大人民群众由于收入的一定增长也着实需要更多更大更好的住宅，这也形成了一定程度上的腾旧换新住房需求，依据每户不低于4人标准，人均住房面积不低于30平方米建筑面积来计算，将会带来至少40万平方米的刚性需求，直接导致了住房价格的上涨趋势。、对gdp的贡献2007年邵阳房地产市场在宏观调控政策的引导下，延续总体稳定、理性的发展势头，市场更加成熟规范，没有出现较大的波动，继续保持了平稳发展的良好态势。房地产开发建设有序推进。n 邵阳市全社会完成固定资产投资259.58亿元，比上年增长39.2%，加快7个百分点。城镇以上固定资产投资 214.62亿元，增长46.9%，其中城镇投资195.74亿元，增长49.3%。第一产业完成投资额21.81亿元，增长37.7%，第二产业完成投 资额121.98亿元，增长36.2%，第三产业投资115.80亿元，增长42.9%。n 重点工程进展顺利。邵阳市88个在建重点工程完成投资72.49亿元，同比增加17.28亿元，增长31.3%。一批对邵阳市经济和社会发展起 重要推动作用的省、市重点工程项目顺利推进，如邵怀高速竣工通车，邵衡高速进入土建施工阶段，邵永高速完成工程量50%以上；晒谷滩电站蓄水发电，筱溪电 站即将竣工；邵阳大道建设步伐不断加快，江北开发区、佘湖新城、火车站新区路网建设快速展开。n 房地产开发平稳增长。邵阳市房地产开发投资18.87亿元，比上年增长24.4%。商品房竣工面积39.98万平方米，比上年下降18.6%。商品房销售面积58.33万平方米，比上年增长5.0%，其中商品住宅销售面积50.40万平方米，增长12.2%。、产品特点 目前邵阳在售项目多为多层、小高层或高层复合型楼盘，相对单一的产品规划比例较少。 市场主力户型在三房上，二房及小户型比例较小，这与城市发展，当地城镇居民生活居住习惯紧密联系。 目前在售、待售以及待推广的住宅产品品质主要建立在地段、配套、规模、开发企业品牌上，自身规划并无较大突破，市场无真正创新的建筑、景观规划。 大多社区内部配套欠缺，虽然规划都有会所，但在实质内容和服务上没有跟上，推广中也不够重视；社区商业街作为基本生活配套设施，目前是配套方面的重点诉求内容。 在社区物业管理上，目前邵阳的楼盘并无明显的特色或引入真正的国际品牌物管服务。b、供求关系（近几年）土地供应、房地产总供应量、住宅供应量、施工面积、竣工面积、批准预售面积、邵阳市土地供应量（资料来源：邵阳市国土局，xx机构分析）邵阳市历年土地供应量情况分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2004年邵阳市每年土地供应量均保持在一个相对较为稳定的程度上（以每年200-300亩左右的增长幅度在递增），而到了2007年度则相应土地供应量则增长至4000亩以上，这个情况可以看出2005年以后的宏观调控政策以及相应的政策导向对于邵阳市的固定资产开发以及房地产开发影响较小，同时日益增长的居住刚性需求对于房地产的开发和发展起到了相当大的促进作用。而2008年1月至6月的土地供应量就已经接近2002-2003年全年土地供应量；由此可见，邵阳市的城市发展和房地产开发建设已经达到了一个稳定而飞跃的态势。 土地成交分类年份成交总量（亩）住宅（亩）商业（纯商业、商办、商住）（亩）其他（含工业）（亩）2002年9671872205602003年11295741054502004年1588753557802005年23901792385602006年37532857668302007年4483296316013602008年1月-6月1513.91198756.9151.4从上述图表数据中可以看出，目前邵阳市历年土地总成交量也是呈现一定的持续稳定的态势，同时历年成交总量约占历年土地总出让量的70%左右，这表明邵阳市土地开发进程逐渐加快，同时也吸引了越来越多的投资企业、本省本地开发企业关注邵阳市，进驻到邵阳市，为邵阳市今后城市大发展起到了一定的促进作用。从邵阳市2002年至2008年1-6月期间，历年土地成交比例中最高的为住宅性质用地，其次是其他类型用地（含工业用地），最后是商业用地（纯商业、商办、商住），这也表明近期以来，邵阳市总体城市建设还是以居住形态改造作为城市发展的基础，其次以其他类型用地（含工业用地）作为城市化以及经济发展进程加速的有利支撑。、邵阳市房地产开发投资总额分析（资料来源：邵阳市国土局，xx机构分析）邵阳市历年房地产开发投资情况分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2005年邵阳市每年房地产开发投资总量均保持在一个相对较为稳定的程度上（以每年2亿元左右的增长幅度在递增），而到了2006年度则相应房地产开发投资总量则增长至4亿元以上，这个情况可以看出2005年以后的宏观调控政策以及相应的政策导向对于邵阳市的固定资产开发以及房地产开发影响较小，同时日益增长的居住刚性需求对于房地产的开发和发展起到了相当大的促进作用。而2008年1月至6月的房地产开发投资总量就已经接近2002-2003年全年房地产开发投资总量的2倍；由此可见，邵阳市的城市发展和房地产开发建设已经达到了一个稳定而飞跃的态势。、邵阳市历年房地产供应总量及住宅供应总量（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳市历年房地产和住宅供应量分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2004年邵阳市每年房地产和住宅供应量均保持在一个相对较为稳定的程度上，而到了2005年度房地产总体供应量增长较为突出，但是当年住宅供应量并未受到抑制，这也表明国家宏观调控政策和央行加息等相关政策对于当地住宅市场并未起到作用；而从2006-2007年开始全年的房地产和住宅供应量又有新的发展，与前几年相比，增长态势明显；而2008年1月至6月的房地产和住宅供应量就已经接近2007年全年房地产和住宅供应量；由此可见，邵阳市的房地产开发建设已经开始高速发展。、商品房销售面积、预售面积（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳市历年商品房销售面积和批准预售面积分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2003年邵阳市每年商品房销售面积和批准预售面积均保持在一个相对较为稳定的程度上，从2005年度开始商品房销售面积和批准预售面积增长较为突出，几近达到前几年的1倍；2006年全年的商品房销售面积和批准预售面积又有新的发展，与前几年相比，增长态势明显；且从2006年起至2007年，当年商品房销售面积和批准预售面积已经逐渐开始靠拢，这表明商品房市场已经逐渐走向成熟和稳定；而2008年1月至6月的商品房销售面积和批准预售面积就已经接近往年（2002年和2003年）全年商品房销售面积和批准预售面积的总量；由此可见，邵阳市的房地产开发建设以及市场接受程度有了长足的进步和稳定发展。c、销售价格（资料来源：邵阳市统计局，xx机构分析）邵阳市历年商品房销售价格分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2003年邵阳市每年商品房销售价格均保持在一个相对较为稳定的程度上，从2004年度开始商品房销售价格增长较为突出；2005年全年的商品房销售价格又有新的发展，与前几年相比，增长态势明显；自2006-2007年起，当年商品房销售价格极为靠拢，这表明当地商品房市场价格已逐渐走向成熟和稳定；而2008年1月至6月的商品房销售价格就已经接近往年（2002年、2003年）全年商品房销售价格的1倍；由此可见，邵阳市的房地产开发建设以及市场接受程度有了长足的进步和稳定发展。d、价格与居民收入、gdp关系分析（资料来源：邵阳市统计局）邵阳市商品房销售价格与当地居民收入以及gdp之间关系的分析从上述图表数据中可以看出，随着整体邵阳市gdp逐年递增，随着进行转变的是当地城镇居民的年可支配收入也随之进行同步增长。而相应的当地商品房销售价格在2002年至2007年间递增幅度保持稳定，达到了每年200-250元/平方米以上的增幅，由此可以邵阳市的房地产业也是逐渐成为当地较为重要的支柱产业之一进行大幅度增长，这同时也是随着当地居民收入的增加，需要改善一定的居住环境，将购置商品房作为消费需求之后而带来的另一方面的促动作用。在2005年期间，当地商品房销售价格并未受到国家调控政策以及银行贷款政策等的影响，上涨幅度也始终保持一定的增长态势，未呈现有所降低的局面。而2008年上半年所显示的数据可以得知，其销售价格水平已经接近往年（2002年、2003年）总体销售价格水平的1倍，随着当地房地产市场发展更加迅速，预计到2008年底将会销售价格又略有提升。e、邵阳市集资房情况目前邵阳市集资房情况较为泛滥，其集资房主要供应对象以：政府机关、当地事业单位等为主，主体体现模式分为以下几种：、自行购置或运用划拨土地进行建设；、与商品房开发企业进行协商购置其内部土地，而建设方面以开发企业为主，而后以货币形式补贴给开发企业换得商品房；、直接与开发企业进行协商，以低于当地商品房成交均价的价格进行购置房源供应给其下属单位、企业的员工。通过了解，目前邵阳市集资房形式将持续维持，预计在3-5年期间仍将活跃在成型的商品房市场之中。目前邵阳市当地机关单位和事业单位每年仍将设置有集资房指标，其指标范围为50-500/套年不等；根据2007年不完全统计，邵阳市全市范围内集资房总套数达到7600套左右，邵阳市市区范围内达到2100套左右2、邵阳市今后几年房地产发展展望a、政府对房地产发展的规划 加大住房结构调整力度。 构建多层次住房保障体系。 进一步规范市场秩序，防止商品房销售价格过快上涨。 加大宣传建设节约型 社会的力度，合理引导住房消费。b、投资总量预测预计到2010年，邵阳地区房地产投资总量总值年均增长12% 15%之间，以2007年房地产投资总量（18.87亿元）作为标准值，预计到2010年邵阳市房地产投资总量将会达到28亿元；c、供应量预测（商品房销售面积及批准预售面积）2002年2003年2004年2005年2007年2007年2008年1月-6月商品房销售面积（万平方米）27.5528.1126.3844.5555.5758.3332.56批准预售面积（万平方米）21.3324.7827.4635.5244.9239.9821.26预计到2010年，邵阳地区商品房销售面积和住宅销售面积总值年均增长12% 14%，以2007年商品房销售面积和住宅销售面积（58.33万平方米和39.98万平方米）作为标准值，预计到2010年邵阳市商品房销售面积和住宅销售面积将会达到79.33万平方米和54.38万平方米；d、销售价格预测2002年2003年2004年2005年2007年2007年2008年1月-6月历年商品房销售价格（元/平方米）957112513891650185820762115预计20072010年，邵阳地区商品房销售价格年均增长3% 5%，以2007年商品房销售价格（2076元/平方米）作为标准值，预计到2010年邵阳市商品房销售价格将会达到2284元/平方米；e、产品发展方向预测从目前邵阳市现有房地产市场上进行推广销售的项目来进行观察，大体多为多层、小高层、高层或联排别墅复合型楼盘，相对单一的房产产品规划较少；同时在市场上大体还是以毛坯房作为主要的销售产品，对于精装修类产品关注较少。在邵阳地区，对于多种类房产产品进行复合开发的房产项目也较少（例如：集合酒店、办公、住宅、商业为一体的综合性项目）。针对此类情况，邵阳市今后整体房产市场发展将会以多层、小高层、高层或联排别墅复合型楼盘作为开发基础，同时对于单一的房产产品也会进行突破（例如：纯多层花园洋房类产品、纯高层类产品等），也会对综合性较强的房产类项目进行有所突破。三、邵阳市城市规划发展状况1、 城市发展目标定位与策略 a、邵阳市与周边区域关系分析 n 邵阳与长株潭：主、次中心关系；n 邵阳与娄底：资源共享、局部超越关系；n 邵阳与衡阳、永州、怀化：合作关系，内聚外拓之门户。通过比较分析，规划认为邵阳的区域定位是：省域副中心城市，湘中及湘西南地区中心城市，邵阳市域政治、文化、经济、信息中心。 b、邵阳城区发展优劣势条件分析 、发展优势 n 区域交通格局的改善与中心城市枢纽地位的提升；n 具备良好的工业基础与中心城市制造业基地发展；n 蓬勃发展的民营经济与中心城市活力的提升；n 拥有城市经济持续发展所需的资源保障：经济腹地、农业资源、劳动力资源、旅游资源、蕴藏提升城市品质的人文精神 。 根据对城市自身发展条件的分析，城区至少可以承担以下职能：交通枢纽与商贸物流中心、加工制造业基地、产业综合服务中心、旅游服务中心等。 、发展的不利因素 n 区域中心城市地位受到挑战；n 城市化进程缓慢，中心城市“小马拉大车”；n 国民教育水平低，城市的创新能力薄弱；n 城市发展受地形、地势影响较大。2、总体布局规划 a、总体布局构思 n 邵阳市拥有非常特殊的自然条件，有山有水，文化历史底蕴浓厚，是不可多得的天然禀赋。但山为丘陵，而且绝少平地，从城市建设角度出发，不易用，从景观角度出发，不出众；n 水为资江和邵水，枯水期水较少，丰水期易引起洪水，所以城市建设中，防洪排涝占据头等大事，高高的防洪堤割裂了市民与水的