漯河英杨村城中村改造项目市场调研分析报告....doc

漯河市英杨村城中村改造市场调研分析报告 子川地产联合机构 2010年09月 目 录1.调研目的、内容和方法- 7 -1.1调研目的- 7 -1.2调研内容- 7 -1.3调研方法- 7 -2.漯河市宏观发展环境综合分析- 9 -2.1漯河市宏观发展环境及发展趋势分析- 9 -2.2漯河市城市规划及政府政策方向- 11 -2.3漯河市城市功能总体布局综述- 12 -2.4漯河市人口数量及结构分析- 13 -2.5漯河市经济形势发展分析- 14 -2.5.1漯河市近几年经济发展状况- 15 -2.5.2漯河市与河南省其他各地市经济发展对比分析- 16 -2.6漯河市人均收入及消费习惯分析- 16 -2.6.1漯河市人均收入及支出比较分析- 17 -2.6.2漯河市主要商圈综述- 18 -2.7漯河市各行政区发展概况和经济区、新成立区发展规划- 19 -2.7.1漯河市各行政区发展概况- 19 -2.7.2漯河市重点经济区、新成立区发展规划- 21 -2.8漯河市宏观环境及发展趋势分析综述- 23 -3.漯河市房地产现状及发展趋势分析- 24 -3.1漯河市房地产发展轨迹- 24 -3.2漯河市近几年房地产发展现状及发展趋势分析- 24 -3.2.1漯河市近几年商品房施工面积分析- 26 -3.2.2漯河市近几年商品房竣工面积分析- 27 -3.2.3漯河市近几年商品房销售面积分析- 28 -3.2.4漯河市近几年各类物业销售面积分析- 29 -3.2.5漯河市2010年上半年房地产投资情况分析- 30 -3.2.6漯河市2010年上半年房地产销售情况分析- 31 -3.2.7漯河市2010年上半年房地产销售均价分析（各区域及各类物业）- 32 -3.2.8漯河市2009年经济适用房、廉租房投放情况分析- 34 -3.2.9漯河市各区近期土地投放情况分析- 35 -3.3漯河市具代表性楼盘分析- 43 -3.4漯河市房地产企业开始追求企业品牌化- 49 -3.5漯河市房地产项目设计追求人性化、科技化- 49 -3.6漯河市房地产市场产品技术分析- 49 -3.6.1开发量分析- 50 -3.6.2容积率分析- 51 -3.6.3建筑类型分析- 51 -3.6.4建筑风格分析- 52 -3.6.5园林规划分析- 52 -3.6.6户型及面积分析- 53 -3.6.7单价分析- 55 -3.6.8总价分析- 55 -3.7漯河市房地产现状及发展趋势分析综述- 57 -4. 召陵区宏观环境和房地产发展综合分析- 59 -4.1召陵区发展概况- 59 -4.2召陵区房地产发展状况分析- 62 -4.3召陵区市场状况及需求特征分析- 62 -4.3.1受访人群对各区购房意向比较分析- 62 -4.3.2受访人群对召陵区综合认知比较分析- 64 -4.3.3受访人群在召陵区购房置业目的分析- 64 -4.3.4受访人群在召陵区购房置业价格分析- 66 -4.3.5受访人群在召陵区购房置业的建筑形态和面积比较分析- 67 -4.4召陵区在售和预售房地产项目解析- 68 -4.4.1上城公馆- 68 -4.4.2天明第一城- 70 -4.4.3博睿国典- 71 -5. 英杨村城中村改造项目优劣势综合分析- 73 -5.1项目地块现状分析- 73 -5.2项目地块周边竞争环境综合分析- 74 -5.3项目地块swot综合分析- 74 -6. 近来国家出台的一系列房地产政策研究分析- 76 -6.1近期李克强副总理的两次讲话解读分析- 76 -6.2楼市调控治不了房价，多个城市紧密筹备房产税- 77 -6.3“国四条”和“国十一条”解读分析- 77 -6.4国家近期出台的政策对房地产行业的影响分析- 79 -7. 英杨村城中村改造思路和开发建议- 81 -7.1漯河市宏观环境及发展趋势综述- 81 -7.2漯河市房地产现状及发展趋势综述- 82 -7.3召陵区房地产市场状况综述- 83 -7.4英杨村城中村改造基本思路- 85 -7.5英杨村城中村改造开发建议- 85 - 1.调研目的、内容和方法1.1调研目的充分了解并客观分析漯河市各区域经济和各区域房地产发展状况，客观解析漯河市部分特色楼盘特征，进而对英杨村城中村改造项目及项目所在的召陵区综合环境和发展状况做出综合分析，对该项目的定位和发展前景提出可行性意见和建议。1.2调研内容此次调研的主要内容包括漯河市宏观环境综合分析，漯河市房地产现状和发展趋势分析，召陵区房地产发展状况综合分析，英杨村城中村项目优劣势综合分析，近期国家对房地产行业出台的一系列政策解读分析等。1.3调研方法1.理论与实践相结合充分了解和分析漯河市房地产现状及发展趋势，依据市场调研学、营销学、数据模型学等理论，并结合此次针对漯河市英杨村城中村改造项目调研的具体调查分析和验证，使得研究分析更有针对性。2.比较研究与实证分析相结合广泛搜集漯河市各类经济数据及发展趋势和房地产现状及发展趋势信息资料，进行比较研究，借鉴和吸取先进的调研理念，有机融合到对漯河市英杨村城中村改造项目的调查研究中。（1）问卷调查法：采取分层抽样和立意抽样相结合的方式，发放问卷时，向调查对象强调本调研的意义，并保证了问卷最大可能和真实地回收。（2）深入访谈法：通过客观深入的市场问卷调查、踏街调研和统计分析后，再选取意向购房客户、非意向购房客户和房地产行业内人士等调研对象进行深入细致的针对性访谈，以获取更多感知信息，弥补问卷调查的缺陷，与其优缺互补。 2.漯河市宏观发展环境综合分析2.1漯河市宏观发展环境及发展趋势分析漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带,境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特色明显。漯河市北距省会郑州140公里。西距平顶山市78公里。南距驻马店市66公里，东距周口市55公里。京广铁路纵贯漯河南北，漯宝(丰)铁路西接焦枝线，漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳）高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。漯河市境内地势平坦,四通八达，交通便捷、环境优美、生态宜居。漯河市曾经荣获全国综合体制改革试点市、全国开拓农村市场试点市、全国以信息化带动农业产业化试点市、全国中小企业创业服务重点支持城市、全国食品安全信用体系建设试点市、全国推进食品安全保证体系建设试点城市、全国保持共产党员先进性教育活动试点市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、全国创建文明城市工作先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市、中国食品名城等荣誉。漯河市全区总面积为2617平方公里。城市建成区面积85.1平方公里，常住人口由51万人。人均公共绿地14.2平方米，城市绿地覆盖率达到43.9%。辖源汇区、郾城区、召陵区、临颍县、舞阳县，共有50个乡镇，6个街道办事处，1281个村。（为抓住国家重点工程石武客运专线建设的机遇；拉大漯河城市框架，打造漯河百万人口城市目标，漯河市委市政府拟成立漯河市西城区，并于2010年3月18日成立了漯河市西城区开发建设指挥部）随着城市规模的不断扩大，到2020年，市区建成区面积规划将达到100平方公里，人口100万。2.2漯河市城市规划及政府政策方向漯河市未来城市规划的思路为“北优，西阔，南控，东进”；目标是：把漯河建成经济繁荣、环境优美、社会文明、秩序优良，具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。漯河市未来城市规划的总体要求：以“三个代表”重要思想为指导，以发展为主题，以特色产业为支撑，以增强城市综合竞争力为核心，以富民强市为根本目的。漯河城市总体规划图： 中心城市的内涵是： 1、具备主导功能，先导功能，集聚功能和辐射功能这四项功能。2、建成“三个基地”即现代农业产业化示范基地、高新技术产业基地和全国有影响的食品加工基地。 3、逐步成为“七大中心”，区域性交通运输中心、商品流通中心、信息中心、通信中心、供电中心、文化体育中心、医疗保健中心。 中心城市建设的基本模式是:突出市区优先发展，以市区带动县城和小城镇协调发展，以城市经济带动农村经济协调发展；市区要扩大规模，向北拓展建设现代商务区，向南集聚发展专业市场，仓储、货运周转和生活小区，向东规划发展工业区；经过10年左右的发展，全市大体有一半农民转为城镇居民，城镇化水平达到50%以上，在内陆特区率先实现城乡一体化。 2.3漯河市城市功能总体布局综述 漯河市城市功能总体布局分为九片区，即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。（如下图所示） 1. 老城片区：大型购物中心。2. 沙北片区：中央行政区（cod），高端居住区，郾城区产业基地。 3. 沙澧片区：现代文化商务区。4. 澧南片区：现代交通物流基地面向豫中的货物集散中心；源汇区产业基地。 5. 金山片区：城市休闲区。 6. 东北片区：文化城科学园。 7. 铁东片区：加工制造业基地。 8. 后谢片区：高新技术产业聚集区、研发基地、孵化基地。 9. 召陵片区：召陵区产业物流基地。2.4漯河市人口数量及结构分析 从下图表分析可以看出，2009年漯河市全部人口285.69万人，0岁14岁人口约53.2万人，占16.88，与2000年的22.92相比下降6.02个百分点；15岁59岁人口约193.3万人，占69.75，与2000年的67.51相比上升2.24个百分点；60岁以上人口约39.2万人，占13.37，与2000年的9.57相比较上升3.8个百分点。 通过调研及分析进一步发现，漯河市常住人口家庭户规模稳定，家庭结构简单化，“两口、三口之家”成为现代家庭的主流，2009年，全市二人户和三人户占所有家庭户的88.9%，家庭户规模趋向小型化。呈现劳动力转移加快，人口向城镇和非农产业聚集 ，城镇化水平进一步提高；15岁以上人口占总人口的比重上升趋势。2.5漯河市经济形势发展分析漯河市经济发展在 “九五”、“十五”时期一直保持两位数的增幅,高于全国、全省平均增长水平。漯河是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名食品加工企业；漯河市城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。目前，漯河市已经形成了以食品、造纸、包装材料、化工等为支柱产业的工业体系。 2.5.1漯河市近几年经济发展状况2006年漯河市全年生产总值377亿元，完成固定资产投资138.7亿元，其中，城镇投资115.0亿元，农村投资23.7亿元。2007全年生产总值446.6亿元，完成固定资产投资 187.6 亿元，比上年增长 35.2 %；其中，城镇投资159.7亿元，增长38.8%，；农村投资27.9亿元，增长17.8%。2008年全年实现生产总值550.3亿元，完成固定资产投资246.2亿元，比上年增长31.3%；其中，城镇投资213.3亿元，增长33.6%；农村投资32.9亿元，增长18.1%。 2009年，全年实现生产总值593.6亿元，比上年增长11.9%，完成固定资产投资324亿元，比上年增长 31.4%。其中，城镇投资283.5亿元，增长32.7%；农村投资40.4亿元，增长22.8%。（如下图所示）2.5.2漯河市与河南省其他各地市经济发展对比分析2007年到2009年漯河市的国民生产总值总体上处于上升趋势，由于经济危机影响，2008年出现了小幅的下降，从550.26亿元下降到2009年的541.67亿元。在全省的国民生产总值对比中漯河市处于落后地位，2007年到2009年在河南省国民生产总值排名中倒数第三，人均国民生产总值排名10名，处于中等靠下水平。（如下图所示）2.6漯河市人均收入及消费习惯分析2.6.1漯河市人均收入及支出比较分析 2006年全市农村居民人均纯收入3883元，人均消费支出2156元；城镇居民人均可支配收入9034元，城镇居民人均消费支出6632元。2007年农村居民人均纯收入4567元，比上年实际增长11.5%；人均消费支出2524元，实际增长11.0%。城镇居民人均可支配收入10732元，实际增长13.4%；城镇居民人均消费支出7460元，实际增长12.4%。2008年农村居民人均纯收入5230元，比上年实际增长8%；人均消费支出2860元，实际增长6.9%。城镇居民人均可支配收入12364元，实际增长8.5%；城镇居民人均消费支出8777元，实际增长10.9%。2009年农村居民人均纯收入5622元，比上年实际增长7.1%；人均消费支出3172元，实际增长10.5%。城镇居民人均可支配收入13390元，扣除物价因素，实际增长9.2%；城镇居民人均消费支出9840元，实际增长13%。通过调研发现，漯河市居民消费属于理性消费，日常生活消费，奢侈型消费较少。 漯河市居民主要以自行车、电动车为出行工具，目的地较远时会优先考虑公交车，其次是出租车。私家车多以十万左右价位的车型为主。（如下图所示） 2.6.2漯河市主要商圈综述漯河市主要商圈是新天地商圈，占地面积171亩，总建筑面积21万，涵括了丹尼斯大卖场、数码广场、义乌小商品城、服装商城、鞋城、书城、儿童城、奥斯卡国际影城、美盛大厦（商务写字楼）、快捷酒店、尚郡住宅等多个主题项目。囊括零售业、餐饮业、娱乐业、休闲业等多种业态。2.7漯河市各行政区发展概况和经济区、新成立区发展规划2.7.1漯河市各行政区发展概况1、源汇区发展概况源汇区总面积201.6平方公里，人口32万，辖5个乡镇、3个街道办事处、109个行政村、18个城市社区，为漯河市商业、文化、经济中心。源汇区是河南省交通枢纽，距郑州国际航空港不足1小时车程，107国道、京广铁路、京珠高速公路连南贯北，漯宝、漯阜铁路，南洛高速公路承东接西，铁路、高速公路呈“双十字”结构，是中西部开放开发的前沿地带和东引西进之要冲。近年来，源汇区招商引资，兴商强商，先后投入12亿元建成家盛世国际生活广场、温州国际商贸城、新天地商业步行街等建筑总面积近50万平方米的7个超亿元大型商业项目，投资总额和建筑面积均相当于漯河市建市以来的总和，在满城流绿、水天相映的沙澧河畔造就了一个光彩夺目的商贸名城。目前，源汇区汇聚了漯河市区80的商业资源，辖区内现代商场、小商品量贩、大型超市、商业一条街、名牌商品专卖店一应俱全，目前已入驻的国际知名品牌有餐饮连锁肯德基、麦当劳、德克士、澳洲哥德咖啡、加州牛肉面等，国内知名家电连锁有苏宁电器、国美电器，还有国内百货超市上海华联、丹尼斯、银基商贸城、义乌小商品城等。全区已先后有1800多个国内外知名品牌竞相驻足淘金。全区拥有各类专业商品市场44个，黄金商业街28个，漯河市商业品位因此得到了前所未有的提升，已成为漯河市名副其实的“商业名片”。2010年，源汇区又高起点规划了总占地面积1000余亩，总投资近10亿元的豫中南汽贸物流城项目，促进了全区商业的持续繁荣。同时，把重点市场的稳定繁荣作为重中之重，千盛百货、永冠百货先后开业，丹尼斯等重点市场保持繁荣，新玛特购物广场正在加紧装修；七星温泉酒店、中汇商务酒店、新天地商务写字楼、永冠综合商业项目等一批楼宇经济的相继开发，为第三产业的发展注入了活力。2、郾城区发展概况郾城区位于河南省中南部、属淮河流域大沙河中游平原地区，历史悠久，是中原富饶历史文化沃土中一颗璀璨的明珠。总面积407.2平方公里，总人口48万人，辖城关镇、孟庙镇、商桥镇、龙城镇、裴城镇、新店镇、黑龙潭乡、李集乡8个乡镇和沙北街道办事处1个办事处，是漯河市面积最大、人口最多、经济最活跃、环境最优美的新兴城区，也是漯河市的政治、金融、经济、文化中心。郾城区交通便利，四通八达，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵贯南北、漯界公路横贯东西，漯宝（丰）铁路西接焦枝线，北部的孟庙车站是漯河火车站的货运站，城区距新郑国际机场仅90公里。郾城区先后有广东日康、四川希望、大连实德、河北天申等一大批名企巨商前来兴办实业。郾城区坚持以工业为主导，以城乡一体化为载体，以农业现代化为基础，大力发展工业和第三产业，带动了全区经济的快速发展，促进了经济的增长，全区已形成了饮料食品、机械制造、医药化工、制鞋制革四大产业群体。2009年全区工业发展对全区经济增长的贡献率达到80%以上，全区地区生产总值达84.9亿元，完成全社会固定资产投资34.3亿元，农民人均纯收入5839元，已成为漯河市政策开外的前沿阵地，经济发展的核心区域。郾城区倾力打造良好的投资环境，先后出台了一系列优化投资发展环境政策措施，制定了一个窗口对外、一条龙服务、一站式办理、区内手续一周内办结、一个县级领导代理服务等“五个一”制度，投资环境不断优化，产业结构不断改善，经济总量明显增加，区划以来，累计利用外资78亿元，规模以上企业达134家。3、召陵区发展概况见本调研报告第4.1章节2.7.2漯河市重点经济区、新成立区发展规划1、漯河市淞江经济区发展规划漯河市淞江经济区位于郾城区内，东起金山路、西至六支渠、北至孟平铁路，总规划面积38平方公里，是漯河市中心商务居住区。经济区由东区、中区、西区构成。其中东区规划面积14平方里；中区规划面积14平方公里；西区规划面积10平方公里。具体组成如下：（1）东区由高新技术产业区和商住区组成，重点引进科技含量高的产业项目和精品商住综合开发项目；（2）中区由特色食品加工区和配套服务区组成，重点推进企业自主创新，实现二次创业；（3）西区由中小企业创业区和化工、建材、食品机械加工区组成，重点为中小企业搭建创业平台。2、漯河市沙澧产业集聚区发展规划沙澧产业集聚区位于漯河市西南部，东起107国道、西至京广高速客运铁路、北靠沙河、南临南环路，总规划面积12.59平方公里，其中建成区3.46平方公里，发展区4平方公里，控制区，5.13平方公里。采用一区、两片、二带、三廊、四新、五轴的规划格局。3、漯河市西城区发展规划西城区位于沙澧两河之间，东起107国道、西至大楼魏东，规划面积10.6平方公里，其中居住用地面积为4.1643平方公里，人口规模约21万人，是漯河城市西扩的中心区、拓宽漯河城市框架，打造百万人口城市的重要平台。西城区功能定位是集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。是漯河市目前的重点建设区域，将依托石武高铁新客站，高起点、高品位，快起步、快见效，打造出立足中原、辐射中部商务休闲都市区、创新服务示范区以及多元文化特色区。成为将漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。2.8漯河市宏观环境及发展趋势分析综述 漯河是一个非资源城市，优势是食品和轻工业，已经形成集约型效应，但缺乏自然资源，需要发展外向型经济。漯河目前经济发展的障碍是人口基数较小，单单优越的交通支撑不起商贸发展。商贸需要有市场，需要消费购买力和人群，目前漯河市销售购买力仅限于自我消费，从自由贸易区的鞋城、东方大市场、建材大世界等一些商贸市场的萧条就可以看出销售购买力的不足。周边农村人口的城镇化是适应目前经济发展模式的重要手段。漯河各区的情况不尽相同，汇源区作为漯河市的老城区、商贸经济中心，商业已经形成一定的规模，在市民心中的影响力比较大，郾城区是政府规划中商务行政中心和高端居住区，已形成一定的规模。召陵区则是刚刚起步新区，基础设施、生活配套还不齐全，城镇化人口偏少，对新区的建设有一定的制衡。随着漯河市未来城市定位-具有较高知名度、美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市的逐步实施,漯河市的发展将会有无限的活力。 3.漯河市房地产现状及发展趋势分析3.1漯河市房地产发展轨迹房地产业是漯河市经济发展的重要增长点，也是人们生活水平不断提高的显著标志。近几年来，漯河市房地产业一直保持高位运行、稳步发展的良好态势。自2004年以来，漯河市房地产业更是得到了全面的释放，开发投资增长迅猛，成为漯诃市新经济增长点。漯河宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。漯河现有房地产开发公司76家，其中二级资质的房地产企业8家，三级资质的房地产企业21家，四级资质的房地产企业17家，暂定级房地产开发企业30家。房地产市场目前处于发展时期。当前，漯河市的房地产住宅市场处在初步发展阶段，在2007年之前，漯河市的房价仍处在比较低的水平，经过这几年发展，漯河市的开发量步入大盘时代。但是由于城市框架和人口基数的影响，漯河市房地产市场的发展受到很大的制约。3.2漯河市近几年房地产发展现状及发展趋势分析 2007年全年房地产开发投资15.1亿元，比上年下降14.4%。其中住宅投资13.9亿元，增长16.2%。商品房屋施工面积189.31万平方米，增长27.8%，其中住宅164.78万平方米，增长52.1%。商品房屋销售面积139.1万平方米，增长60.3%。2008年全年房地产开发投资17.4亿元，比上年增长15.2%。其中住宅投资15.3亿元，增长10.1%。商品房屋施工面积230.84万平方米，增长19.5%，其中住宅 215.92万平方米，增长29.2%。商品房屋销售面积85.38万平方米，下降41.6%。2009年全年房地产开发投资16.5亿元，比上年下降6.8%。其中住宅投资14.4亿元，下降7.4%。商品房屋施工面积188.8万平方米，下降18.2%，其中住宅162.72万平方米，增长20.2%。商品房屋销售面积76.8万平方米，下降10.6%。（如下图所示）3.2.1漯河市近几年商品房施工面积分析 2007年漯河市商品房屋施工面积189.31万平方米； 2008年商品房屋施工面积230.84万平方米； 2009年商品房屋施工面积188.8万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品房屋施工面积约608.95万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品住宅施工面积分别是138.76万平方米、191.38万平方米、162.72万平方米， 共有492.86万平方米的施工面积；经济适用房施工面积分别是26.02万平方米、24.54万平方米、 9.64万平方米，共计60.2万平方米，占总体住宅施工面积的12.21%。（如下图所示）3.2.2漯河市近几年商品房竣工面积分析2007年漯河市商品房屋竣工面积64.93万平方米；2008年商品房屋竣工面积33.45万平方米；2009年商品房屋竣工面积61.36万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品房屋竣工面积约有159.74万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品住宅竣工面积分别是44.28万平方米、26.25万平方米、55.13万平方米， 共有125.66万平方米的竣工面积；经济适用房竣工面积分别是7.37万平方米、6.75万平方米、 3.30万平方米，共计17.42万平方米，占总体住宅竣工面积的13.86%。（如下图所示）3.2.3漯河市近几年商品房销售面积分析2007年漯河市商品房现房销售面积42.28万平方米，期房销售面积96.82万平方米，共计139.1万平方米；2008年商品房屋现房销售面积14.64万平方米，期房销售面积71.24万平方米，共计85.88万平方米；2009年商品房屋现房销售面积10.81万平方米，期房销售65.99万平方米，共计76.8万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品房销售面积301.78万平方米。在2007年因大市场环境的影响漯河商品房销售总量达到一个峰值139.1万平方米；2008年因金融危机漯河市的商品房销量下降了53.22万平方米，销量与2007年同比下降38.26%；2009年商品房销售面积76.8万平方米，与2008年同比下降10.57%。（如下图所示）3.2.4漯河市近几年各类物业销售面积分析2007年漯河市商品房总销售面积139. 1万平方米（不含经济适用房），其中普通住宅销售面积119.71万平方米，商业销售面积19.4万平方米；经济适用房销售面积17.32万平方米。2008年商品房销售面积85.88万平方米，其中普通住宅销售面积75.1万平方米，商业销售面积10.78万平方米；经济适用房销售面积8.74万平方米。2009年商品房销售面积76.8万平方米，其中普通住宅销售面积64.37万平方米，商业销售面积9.65万平方米，办公楼销售面积1.03万平方米，其它商品房物业销售面积1.76万平方米；经济适用房销售面积7.54万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市普通住宅销售面积共计259.18万平方米，占总销售面积的86%。商业销售面积26.13万平方米，占总体住宅销售面积的13.20%。经济适用房销售面积33.6万平方米，占总销售面积的11.13%。（如下图所示）3.2.5漯河市2010年上半年房地产投资情况分析2010年漯河市上半年累计完成投资12.5亿元；其中住宅完成投资11亿元，同比增长74.6%，占全市房地产开发总投资的88%；非住宅完成投资1.5亿元。累计新开工面积77.1万平方米，比去年同期增长29.4%；其中住宅新开工面积67.5万平方米（含普通商品住宅开工面积47.8万平方米），比去年同期增长26.2 %；非住宅新开工面积9.6万平方米。商品房累计竣工面积55万平方米，比去年同期增长90.3；其中住宅竣工面积46.4万平方米，非住宅竣工面积8.6万平方米。（如下图所示）3.2.6漯河市2010年上半年房地产销售情况分析 2010年上半年办理商品房预售许可65件，预售项目共28个，预售面积达76.6万平方米，其中住宅预售套数6979套，预售面积73.5万平方米；非住宅预售套数241套，预售面积3.1万平方米。成交面积95.53万平方米，成交金额12.69亿元。其中新建商品房现售3264套，面积37.59万平方米，成交金额5.85亿元；存量房交易4347套，面积57.94万平方米，成交金额6.84亿元。（如下图所示）3.2.7漯河市2010年上半年房地产销售均价分析（各区域及各类物业）漯河市2010年上半年新建多层住宅均价为1835元/（其中源汇区2085/，郾城区2100元/，召陵区1595元/，经济开发区1560元/），比去年同期增长4.3%，比2009年第四季度环比增长1.5%。新建小高层住宅均价为2390元/，比去年同期增长6.2%，比2009年第四季度环比增长3.5%；高层商品住宅均价为2990元/，比去年同期增长3.1%，比2009年第四季度环比增长0.7%。（如下图所示）3.2.8漯河市2009年保障住房投放情况总结分析3.2.8漯河市2009年经济适用房、廉租房投放情况分析2009年度漯河新建保障性住房共3720套，建筑面积22.8万平方米，建设用地总量14.25万平方米。其中经济适用住房建设3420套，建筑面积21.3万平方米；建设或购置廉租住房建筑面积1.5万平方米。（如下图所示）3.2.9漯河市各区近期土地投放情况分析1、源汇区近几年土地供应情况 （1）住宅土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期五一路32948.4住宅挂牌2009.08.21五一路南段东侧32347.4住宅挂牌2009.09.01五一路与银江路交叉口东北角32347.4住宅挂牌2009.09.08交通路与滨河路交叉口西北角33581.69住宅挂牌2009.10.21泰山路南段123129.6住宅挂牌2009.10.24湘江东路7481住宅挂牌2009.12.30五一路南段东侧3211.6住宅挂牌2010.03.11金江路100000住宅挂牌2010.06.29总合计365047.09 （2）商业和商住土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期金江路与交通路交叉口216548商住挂牌2008.12.11五一路1118.65商住挂牌2009.9.2桂江路北侧11889.9商业挂牌2010.6.23漯舞路北侧16148.2商业挂牌2010.6.23漯舞路北侧15901.5商业挂牌2010.6.23总合计261606.25（3）工业和仓储土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期桂江路南侧46820.18工业挂牌2010.6.29湘江西路与创业路交叉口东南角18728.8仓储挂牌2010.6.29湘江西路南侧22084.5仓储挂牌2010.6.29总合计87633.482、郾城区近几年土地供应情况 （1）住宅土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期龙江路南侧1973.6住宅挂牌2008.10.6嵩山东支路东侧1000住宅挂牌2009.10.21太行山路72000住宅协议2009.12.08金山路西侧10423住宅挂牌2010.4.24岷江路11778住宅挂牌2010.6.25总合计97174.6（2）商业土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期祁山路与沙河路交叉口西南角33712商业挂牌2009.6.4太行山路与沙河路交叉口西南角21681商业挂牌2009.6.5嵩山路西侧1058.7商业协议2010.02.01总合计56451.7（3）工业和仓储土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期龙江路与老107国道交叉口西北56333工业挂牌2009.2.25金山大道西侧49999.35工业挂牌2009.10.24龙江路北侧21949.15仓储挂牌2010.6.22龙江路北侧30333.3工业挂牌2010.6.22龙江路与107国道交叉口东北角49035.13工业挂牌2010.6.22总合计207649.93（4）公共设施和医卫用地土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期龙江路与京广铁路交叉口71999公共设施划拨2009.9.14祁山路西侧4327.28医卫用地划拨2010.4.30107国道西侧3214.24公共设施划拨2010.6.01总合计79540.523、召陵区近几年土地供应情况 （1）住宅土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期黄河路东段路北侧43000住宅挂牌2009.3.4翟庄街道范庄27387住宅挂牌2009.3.4桐柏路与滦河路交叉口23203.1居住挂牌2009.4.2东环路与淇河路交叉口19055.75居住挂牌2009.4.2召陵区经三路西侧41178.43居住挂牌2009.05.15桐柏路与滦河路交叉口21570.5居住挂牌2009.5.22珠江路19122.1居住挂牌2009.5.23黄河路与香山路交叉口东南角28907.2经济适用住房划拨2009.8.13淞江路东段南侧11472.72住宅挂牌2009.12.26黄河路与香山路交叉口西南角48580.6住宅挂牌2010.03.04翟庄街道范庄28143住宅挂牌2010.3.4黄河路与燕山路交叉口西北角42997.66经济适用住房划拨2010.6.29总合计354618.06（2）商业和商住土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期中山路西侧11469.8商业挂牌2009.2.20解放路17598.95商住挂牌2009.5.22解放路369.84商务金融协议2009.12.30总合计29438.59（3）工业土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期经三路东侧13333.33工业挂牌2009.9.14漯周路南侧14813.83工业协议2009.11.10经三路西侧128418.98工业挂牌2010.1.9纬二路南侧96059.71工业挂牌2010.1.9经三路与纬二路交叉口西南角60711.68工业挂牌2010.1.9纬一路北侧49244.1工业挂牌2010.1.11湘江路与中山路交叉口东北角21625.1工业挂牌2010.03.11纬一路南侧66857.87工业挂牌2010.04.16衡山路与纬一路交叉口东北角143376.06工业挂牌2010.04.16经三路西侧11270.56工业挂牌2009.4.18纬八路北侧8597.36工业协议2010.05.24经三路东侧14027.89工业挂牌2010.6.22经四路东侧5866.47工业挂牌2010.6.30经三路西侧10791.46工业挂牌2010.6.30经二路东侧35229.08工业挂牌2010.6.30经二路与纬四路交叉口35550.96工业挂牌2010.06.30经三路与纬四路交叉口48437.27工业挂牌2010.6.30经三路与纬四路交叉口34892.95工业挂牌2010.6.30总合计799104.74、临颍县近几年土地供应情况 （1）住宅土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途人民路中段南侧3027.17住宅新城路中段西侧1796.6住宅京广路南段东侧33303.64住宅京广路东侧、大墓罗耕地南侧11498.72住宅二环路南，财政局北4710.38住宅颍川路南侧、县医院西侧32942.61住宅颍腾路中段北侧6956.32住宅文化路中段西侧2026.8住宅西支路东侧、一环路北侧33382.9住宅京广路东侧、大墓罗耕地南侧49985.1住宅城关镇耿庄村107国道东侧5225住宅颍河路中段北侧22197.25住宅颍青路中段北侧8364.53住宅颍松路中段南侧5423住宅黄龙路南侧、文化路西侧12604.4廉租住房黄龙路南侧、广场路东侧8334.6廉租住房总合计241428（2）商业土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途黄龙路南侧、黄龙渠北侧3023商业高速引线下站口南侧4781商业临颍县107国道西侧10934.5商业总合计18738.5（3）工业和仓储土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途黄龙路中段南侧13648.98工业火台路南段西侧32092工业金岗路北段东侧93115仓储总合计1388565、舞阳县近几年土地供应情况（1）住宅土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途上海北路西侧531.3住宅北关路北段西侧46666住宅人民西路北侧38959.9住宅深圳路北段西侧6667.9住宅张家港路东段南侧1958.8住宅人民路东段北侧2509住宅张家港路东段北侧16582廉租住房总合计113874.9（2）公共用地土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途张家港路西段南侧11342公共用地人民路东段南侧35000公共用地总合计463423.3漯河市具代表性楼盘分析随着房地产开发商投资额度的增大，漯河市大型住宅社区崭露头角，06年之后漯河市出现了建业森林半岛、双汇国际花园、泰赢紫金城等超过20万平米规模的项目，这些项目大部集中在淞江新区版块、沙北行政区版块、沙北东区版块，且这些大型项目的开发和销售均有上佳的表现。现就部分项目的具体情况做具体个案分析。1、郾城区建业森林半岛和双汇国际花园个案分析（如下图所示）2、源汇区泰赢紫金城和水畔城邦个案分析（如下图所示）3.4漯河市房地产企业开始追求企业品牌化为扩大市场占有率和提高公众认知度，目前以建业、昌建为代表的众多房产商在开发过程中注重树立企业品牌，实力强者已导入ci系统。3.5漯河市房地产项目设计追求人性化、科技化漯河市房地产项目开始注重以人为本，房屋建筑适应人的需要已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一。同时新建材、新工艺等也开始得到应用，如地板辐射式采暖、联网可视对讲系统、红外线周边防范系统、24小时闭路监控系统、电子巡更系统、燃气报警、门磁报警、紧急报警等技术已经开始应用在漯河地产项目中。开发商在注重建筑品质的同时，开始着力向服务型房地产发展。3.6漯河市房地产市场产品技术分析漯河在售项目目前多集中在郾城区、源汇区。由于召陵新区的开发较晚，目前该区域项目较少。郾城区域目前不仅是漯河城市房地产住宅项目集中的区域，同时也是其竞争最为激烈的区域，这里集中了包括建业森林半岛、双汇西班牙玫瑰等在内的众多高端项目。现就部分代表性楼盘在开发量、容积率、建筑类型、建筑风格、户型及面积、价格等方面做对比分析。3.6.1开发量分析漯河市场在售及即将上市的项目占地集中在100300亩之间，在售项目中最大的项目为双汇国际城市花园，达到了320亩；项目建筑面积主要集中在1038万平方米之间，这一方面是因为漯河房地产市场的土地供给主要集中在城市的边缘及新的开发区域，土地供应较