物业公司房屋本体维护维修管理制度.doc

XX物业系统房屋本体维护维修管理制度编制日期2015.01.01审核日期2015.01.01批准日期2015.01.01修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人1.目的保障房屋的正常使用和安全，完善房屋使用功能，改善装修装潢。同时结合房屋特点进行维修加固，延长使用寿命。2.适用范围适用于各城市物业公司物业服务中心对房屋本体的维护保养。3.职责3.1工程维修部主管：负责房屋本体维护维修计划及方案的制定和房屋本体日常维护管理的监督、指导及组织。3.2服务中心经理：负责房屋本体维护维修计划及方案的审批和监督执行3.3工程维修员：负责具体的日常维护工作。3.4业主委员会：负责房屋本体维护所需费用的审批及监督。4.方法和过程控制4.1定义4.1.1房屋修缮是指为了修复和保持由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏而采取的各种养护维修活动。房屋修缮主要对房屋本体即房屋共用部分或具有共用性质部分进行局部或全部的更新、修复。4.1.2房屋的共用部分是指物业结构相连或具有共用性质的部分、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。4.2房屋修缮的分类：修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程五类。4.2.1小修：保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指：补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等。4.2.2中修：房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程，一般包括：墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。4.2.3大修：主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对共用设施设备的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程。4.2.4翻修：指拆除重建。4.2.5综合维修：指大中小维修工程一次性应修尽修的综合性工程。4.2.6由于公司目前所接管物业的现状，本程序主要针对房屋小修和中修修缮工程的控制。4.3房屋日常小修的管理4.3.1对于房屋本体共用设施，应指定维护责任人，定期对其进行巡视，发现问题及时进行维护。经常性的进行房屋的养护工程，可以维护房屋和设备的功能，防止事故的发生，延长大修周期，保证用户的正常使用。4.3.2小修工程主要适用于：4.3.2.1屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等。4.3.2.2钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等。4.3.2.3修补楼地面面层，抽换个别楞木等。4.3.2.4修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。4.3.2.5拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。4.3.2.6抽换个别木梁，修补木楼梯等。4.3.2.7水卫、电器等设备的故障排除及零部件的修换等。4.3.2.8下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。4.3.2.9房屋检查发现的危险构件的临时加固、修缮等。4.3.3物业服务中心应对装修方案严格审核并对装修过程进行监督。4.3.4严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他客户房屋的安全。4.3.5发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等共用设施而影响其正常使用功能的，及时通告责任客户并进行清理，如责任客户有抵触抗拒行为的，应将情况以书面形式上报相关房地产行政主管部门，由政府主管部门牵头实施清理。4.4房屋中修工程的管理4.4.1房屋中修工程必须在年初由所在项目的工程维修部主管制定修缮计划，确定工程方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等，按程序要求报物业服务中心经理审批，由物业公司评估审核后通过。4.4.2中修工程的计划及方案应经过客户大会业主委员会会议通过，并按要求向全体客户公布。4.4.3房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，其费用由客户业主或使用人承担。4.4.4楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次;房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。4.4.5法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮的，应向业主委员会提交书面报告或进行说明，得到业主委员会的认可。4.5房屋大、中修工程所需款项按法规的要求从住宅维修基金支付，制定基金使用的明细表，按法规条例的要求履行使用手续，并向全体客户公布。4.6未成立业主大会，中修工程实施前必须经占全体业主总人数及占全体投票权数的23以上签字确认。4.7如有房屋大修、翻修情况，将由公司成立的专门工作小组负责组织实施。4.8中修后的房屋70以上必须符合基本完好和完好房标准的要求。4.9房屋本体公用设备的维护管理要求见共用设备管理作业指导书。4.10房屋的综合维修工程参照上述房屋修缮工程的要求进行。4.11房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀等现象。4.12房屋维修回访管理4.12.1 由客户服务部负责维修回访工作。4.12.2 对房屋的大缺陷、屋面漏水、外墙开裂等维修后，应随时观察效果，专人定期检查，并作专项纪录。4.12.3 各值班人员当收到客户对维修后仍存在缺陷的再次投诉时，要立即报告工程维修部24小时内安排特殊回访及返修。4.12.4 回访可用电话、亲临、书面、或对维修部位的检查等形式进行，对回访结果