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郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国1 郴州裕后街郴州裕后街项项目目专项专项市市场场研究研究报报告告 （商（商业业篇）篇） 凌峻地凌峻地产产（中国）有限公司（中国）有限公司 2010 年年 5 月月 目目录录 第一部分：郴州商第一部分：郴州商业业市市场场整体概况整体概况 3 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国2 一、郴州商业行业发展历史4 二、郴州商业物业发展历程分析6 三、郴州商业发展现状8 四、郴州商业整体状况分析总结14 第二部分：郴州商第二部分：郴州商业规业规划划 16 一、郴州城市商业规划基本要点17 二、郴州城市商业发展目标17 三、城市商业网点总体布局19 四、郴州商业街规划24 五、郴州商业规划小结28 第三部分：郴州商第三部分：郴州商业业与重点商与重点商业业物物业综业综合合调查调查分析分析 29 一、调查方式30 二、郴州商业调查30 三、郴州商业物业调查64 第四部分：第四部分：项项目地目地块块分析分析 70 一、项目区位及周边环境分析71 二、项目地块分析72 三、项目 swot 分析 76 四、地块规划分析77 第五部分：附：郴州裕后街第五部分：附：郴州裕后街项项目深度目深度访谈记录访谈记录 81 一、郴州工商局访谈82 二、郴州地税局访谈83 三、郴州房产局访谈84 四、普通市民访谈84 五、餐饮娱乐业访谈85 六、地产代理商访谈85 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国3 第一部分第一部分：郴州商：郴州商业业市市场场整体概况整体概况 、郴州商郴州商业发业发展展历历史史 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国4 (一一)“南蛮之地南蛮之地”的封的封闭闭商商业业 北宋才子秦观一阕踏莎行郴州旅舍中“郴江幸自绕郴山，为谁流下潇湘去” ，道出了郴州的千种风情、万般美景，却也道出了“南蛮之地”的伤感。多年来，郴 州在世人眼中一直是落后闭塞的形象。历史上，郴州曾是充军、流放之地。由于 偏远和落后，郴州一直因错名之苦而困惑，郴州常被人错念成“柳”州、 “梆”州甚至 “彬”州。 由于封闭的环境和落后的交通，丰富的然资源并没有带动当地商业的发展， 商业停留在一个封闭的阶段，与外界的通商较少，商业发展落后。 （二）上世（二）上世纪纪 80 年代后郴州商年代后郴州商业业迅速迅速发发展展 80 年代后，由于种种原因，郴州曾经封闭的商贸业迅速发展，曾经封闭的商 业格局逐渐被突破，商业进入高速发展的全盛时期。 郴州商业的迅速崛起，主要源自于以下三个主要的原因： 1、从、从“南大南大门门”到到“后花园后花园”的的转变转变， ，带动带动了了“牵牵手商手商业业”大力大力发发展展 多山的郴州地处湖南最南端，素有湖南“南大门”之称。东接江西赣州，南连 广东韶关，号称“沿海的内地与内地的前沿”，是沿海经济向内地延伸的交接地带。 过去，郴州人最自豪的是“湖南的南大门”这一称谓。如今，“南大门”概念已经逐 步淡化，取而代之的是“粤港澳后花园”概念。定位于“后花园”，郴州主打旅游产 业，利用得天独厚的旅游资源优势，大力发展休闲旅游经济，建设成为广东和港 澳地区人士休歇身心的“乐土”。这一目标的确立，吸引了许多广东和港澳地区的 投资商来到郴州与当地的矿老板共同合作，投资餐饮、娱乐、休闲、旅游商业，带 动了郴州商业的迅速发展。在为广东和港澳地区游客服务的同时，也打破了郴州 封闭的商业局面，郴州商业进入高速迅速发展的全新时代。 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国5 2、采、采矿业矿业的的兴兴起，造就了起，造就了“富富矿矿一族一族”的奢侈商的奢侈商业业 郴州资源丰富，素有“中中国国有有色色金金属属之之乡乡”、 “中中国国银银都都”、 “南南方方重重点点林林区区”、 “湖湖南南能能源源基基地地”之称。现已探明的矿产资源有 7 类 70 多种，其中铋、钼、微 晶石墨的储量居全国之首，钨、铅锌会储量分别居全国第三、第四位，矿产 资源替在价值 2656 亿元，人均占用量位居全省第一。全市煤炭储量 11 亿吨， 是华南能源的重要供应地；水能蕴藏量 170 万千瓦，是联合国小水电基地之 一。森林覆盖率 62%，是湖南重要的林产区。郴州是香港农产品供应基地之 一，临武鸭、桂阳烟、东江鱼、裕湘面、永兴冰糖橙、桂东玲珑茶等农副产品 主享誉海内外。全市境内有色金属矿品种齐全，64 种有色金属矿中已发现 矿产品 40 多种，全市主要有色金属探明储量达 600 多万吨，占湖南省总储 量的三分之二，享有“中国有色金属之乡”的美誉。 80 年代后期采矿业的兴起，造就了一批批的矿老板。他们通过开矿赚 取了巨大的财富，坚实的物质基础，产生了为这些矿老板提供高消费的奢侈 商业。奢侈商业的发展带动了郴州商业整体的迅速发展。 3、立体交通，、立体交通，扩扩大了郴州商大了郴州商业业的的辐辐射力射力 随着京珠、武广高铁的通车使用，昆厦高铁的修建加上京广铁路的延续使用 以及郴州市区与各县区的交通完善，郴州进入了一个交通立体化阶段。便利的交 通缩短了周边省市和县城到郴州的时间，更多的人喜欢来到郴州旅游和消费，扩 大了郴州商业的辐射力，推动了商业的高速发展。 （三）新世（三）新世纪纪以来郴州商以来郴州商业业开始开始进进入入现现代商代商业时业时代代 自从新世纪以来，郴州规划建设了兴隆、兴旺、八一等多条商业步行街，省 内外众多的商业经营企业纷纷进入，郴州的商业的发展速度进一步提高，商业开 始进入现代商业时代。不过，目前郴州的商业在高速发展的同时也存在一定的问 题，业态分布仍然很凌乱，非常分散，没有形成真正统一业态分布的商业街，许 多商业街的规划管理存在缺陷。 （四）郴州商（四）郴州商业业行行业发业发展展历历史小史小结结 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国6 郴州商郴州商贸贸行行业业曾曾经经封封闭闭，但，但现现在已在已经经已已进进入高速开展的全新入高速开展的全新时时期。期。 郴州商郴州商业业开始开始进进入入现现代商代商业时业时代，但代，但还还没有形成没有形成统统一一业态业态分布的商分布的商业业街，商街，商 业业街的街的规规划管理存在缺陷。划管理存在缺陷。 二、郴州商二、郴州商业业物物业发业发展展历历程分析程分析 （一）（一）发发展展阶阶段段 第一第一阶阶段：以段：以临临街街营业营业商商铺为铺为主主 郴州属于典型的内地地级城市，上世纪 80 年代以前，由于城市经济不够发 达，居民生活水平较低，商业流通不足，商业形态单一，商业物业主要是城市街 道两旁的临街商铺。临街商铺的辐射力小，服务的范围比较窄。 第二第二阶阶段：段：临临街商街商铺铺计计划划经济经济下的百下的百货货商商场场和中小型商和中小型商贸专业贸专业市市场场 上世纪 80 年代至 90 年代中期，在此阶段，郴州商贸流通交易有了一定发展， 城市建设了一些百货大楼及比较初级的集贸市场，可以满足人们相对多样化的 需求，但商业形态还是比较传统，城市整体商业物业还是以临街商铺为主。 此阶段商业物业及其经营特点是： 经营面积规模相对小，经营品种业态单一。 商业规划落后，缺乏人性化服务设施。 商业辐射范围不大，以满足周边居民日常生活需求为主。 商业经营管理落后，缺乏市场意识。 经营档次低，购物环境差。 第三第三阶阶段：段：临临街商街商铺铺百百货货商商场场和商和商贸专业贸专业市市场场商商业业步行街步行街购购物中心物中心 上世纪 90 年代中期以后，随着开放改革的不断深化，郴州经济和商业均有 了较大的发展，城市建设不断开展，人民生活水平不断提高，单纯的临街商铺和 百货大楼等形式的商业物业已经不能满足商业经营和人民物质需求的需要，故 郴州又出现了商业步行街、社区型商铺以及正在开发建设的现代购物中心形式 的商业物业。 在此阶段，无论是临街商业还是大型的商业物业，经营业态趋向多样化，购 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国7 物、休闲、娱乐、餐饮等多功能结合的商业物业不断出现。此阶段的商业物业及 商业业态特点为： 商业物业开始中大型化，营造规模效应。 商业物业规划及商业物业配套设施开始趋人性化。 商业购物环境不断优化。 商业运营管理趋规范化、专业化。 商业功能不断丰富，集购物娱乐餐饮等功能于一身的商业物业开始出现。 商业物业多样化，城市里开发建设临街商铺、社区商铺、购物中心、商业步行 街、专业市场、超市等多种类型商业物业。 目前郴州的商业物业开发建设正处于这一阶段的初级阶段，真正具有现代 意义的、在运营的购物中心有友谊中皇城、新天地商业城，五岭广场地下购物商 场预计 2010 年 8 月开始对外招商。 （二）近几年郴州商（二）近几年郴州商业业物物业业开开发发建建设设状况状况 近几年，郴州商业物业开发主要以临街商铺为主，也有不少的专业市场、商 业街、大型商业项目，由于定位和商业规划差，经营效益一般。 郴州市城区 2009 年房地产开发企业完成房地产开发投资 25.48 亿元： 住宅投资 21.39 亿元，占房地产开发投资的比重为 81.81%。 商业用房投资 2.63 亿元，占房地产开发投资的比重为 10.54%。 办公用房投资 0.27 亿元，占房地产开发投资的比重为 1.08%。 其他用房投资 1.62 亿元，占房地产开发投资的比重为 6.57%。 09 年郴州市城区完成房屋竣工面积 89.18 万平方米，其中住宅用房竣工面 积 81.21 万平方米，非住宅房屋竣工面积 7.97 平方米，商业物业竣工面积所占的 比列就更加少。 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国8 09年郴州房地产开发情况详细表 21.39, 82.55% 2.63, 10.15% 0.27, 1.04% 1.62, 6.25% 住宅商业办公用房其他用房 分析：分析： 据郴州市房管局所提供的数据资料，09 年，住宅与非住宅的开发结构比例严 重失调。具体体现在，非住宅物业开发比例少，造成郴州近年非住宅物业开发出 现供不应求的局面。商业物业需求就更加高，郴州商业物业存在大量的市场需求。 （三）郴州商（三）郴州商业业物物业发业发展展历历程小程小结结 1、郴州的商郴州的商业业物物业业开开发发建建设设正正处处于于现现代商代商业业物物业业全速全速发发展的展的阶阶段。段。 2、近几年商近几年商业业物物业业开开发发比例比例过过低，供不低，供不应应求，市求，市场场需求量大。需求量大。 三、郴州商三、郴州商业发业发展展现现状状 （一）郴州商（一）郴州商业业消消费现费现状状 1、郴州社会零售消、郴州社会零售消费额费额分析分析 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国9 1 11 17 7. .8 8 2 20 04 4. .4 4 2 23 39 9 2 29 93 3. .4 4 3 34 49 9. .9 9 0 50 100 150 200 250 300 350 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 年份 消费零售总额（亿元） 消费零售总额（亿元） （以上数据来源于 2005 年-2009 郴州统计公报信息网） 分析：分析： 5 年以来的社会消年以来的社会消费费零售零售总额总额均大于均大于经济经济增增长长率率，这这表明郴州的社会零售消表明郴州的社会零售消 费费正正处处于快速增于快速增长长的的时时期期。 经济经济增增长长率与社会零售率与社会零售总额总额增增长长率比率比较较 年度年度 年度年度经济经济增增长长率率社会零售社会零售总额总额增增长长率率 200512.7%13.8% 20068.3%15% 200712.3%17 20087%22.8% 200916%19.3% （2）消费品的增长主要表现为住房、教育、汽车、通讯、家用电器、文化娱乐 等升级型消费的推动，表明郴州的居民消费也逐渐进入享受型消费的阶段，这将 对城市商业发展的模式提出更高的要求。 2、 、2009 年郴州社会零售年郴州社会零售额额和湖南其他城市比和湖南其他城市比较较 2009 年郴州及周年郴州及周边边城市社会零售城市社会零售额额比比较较 城市城市 社会零售社会零售总额总额（ （亿亿元）元）人均社会零售人均社会零售额额（元）（元） 长沙 1524.9122957.9 株洲364.49519.3 湘潭223.27559 永州203.63470 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国10 衡阳399.235396 韶关287.7211314.5 赣州 266.953002 郴州郴州177.83857.8 从以上数据来看，郴州的人均零售消费额在其周边两省城市和湖南周边城 市中处于倒数第三位，仅相当于长沙的 1/6 左右。由此可见，郴州的人均消费水 平在湖南及周边两省都处于较低水平，零售商业的情景发展空间广阔。 3、郴州市城、郴州市城镇镇居民生活水平分析居民生活水平分析 城城镇镇居民可支配收入分析居民可支配收入分析 05-09年郴州城镇居民可支配收入和消费支出 9595 11230 12433 1376513727 8349 8945 947610439 9624 0 5000 10000 15000 2005年2006年2007年2008年2009年 年份 总额（元） 居民可支配收入（元）居民消费支出（元） （以上数据来源于 2005 年-2009 郴州统计公报信息网） 分析：分析： （1）随着国民经济的发展，郴州城镇居民可支配收入和消费支出大幅度增长， 据统计数据表明，从 2005 年到 2008 年郴州可支配收入年平均增长保持在 14.5% 左右，而人均消费支出增长保持在 8.3%左右，居民生活质量逐年提高。由于 08 年底-09 年初全球性的金融危机，世界经济都受到较大影响，郴州也受到了严重 的冲击，所以 09 年城镇居民的可支配收入和消费支出较 08 年都有所下降。经过 09 年下半年的经济复苏，世界经济度过了难关，郴州城镇居民的可支配收入和消 费支出也在相应的提高。 （2）“高恩格高恩格尔尔系数，精神文化消系数，精神文化消费费有待提高有待提高”的特征。2009 年全市城年全市城镇镇居民居民 人均可支配收入人均可支配收入 13727 元，人均消元，人均消费费性支出性支出 9476 元。全年城元。全年城镇镇居民恩格居民恩格尔尔系数系数 40.2%,其中，食品、衣着、居住和教育文化娱乐服务支出分别增长 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国11 5.6%、11.1%、6.7%和 2.1%，物质生活消费还占的比重较大，精神文化消费比例 有待提高。 4、城市居民商、城市居民商业业消消费费力分析力分析 虽虽有采有采矿业矿业和旅游和旅游业业， ，经济发经济发展水平良好，展水平良好，贫贫富差距大，普通居民收入普遍偏富差距大，普通居民收入普遍偏 低低 郴州采矿业和旅游业发展较好，来至广东和港澳地区的投资较多，经济发展 水平高，但这也导致了富矿一族和普通老百姓的收入差距进一步扩大，普通居民 收入普遍不高，生活水平偏低。 调查统计显示：2009 年全市在岗职工年人均工资为 9644 元，城镇居民人均 可支配收入 13727 元，人均消费支出 9476 元。全市农村居民人均纯收入 4519 元， 全市农民人均生活消费支出 2831 元。居民恩格尔指数为 40.2%，高于全国平均 水平 37%，食品消费在收入中占比例较高，在这说明郴州居民的生活水平低于全 国城市人均水平。 （二）郴州商（二）郴州商业现业现状微状微观观分析分析 1、商圈界定、商圈界定 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国12 近几年，在郴州市政府“南延东进”战略的带动下，郴州商业地产市场形成 了三大板块：一是老城区板块，即以国庆路和人民路交叉点为中心的环形区域， 是目前郴州房地产开发最为集中的区域，以郴州城市为中心形成住宅、商业、写 字楼等多种物业综合开发的局面，这一板块形成“北湖商圈北湖商圈”；二是香雪板块，以 今日兴城为中心向外扩散的环形区域，可称为“香雪商圈香雪商圈”；三是五岭广场板块， 以五岭广场为中心点的扇形区域，是郴州市房地产业质变的主体区域，房地产的 业态定位相对较高，也是能充分代表郴州市形象的区域，是当前开发的热点区域 之一，目前已是商业、酒店、写字楼、住宅全面开花，是为“五岭商圈五岭商圈”。 1）主要商圈分析）主要商圈分析 北湖商圈北湖商圈 北湖商圈的商业中心为健康 路、国庆路、北湖路、八一路和燕 泉路交汇所形成的区域，沿人民 路向东西两翼延伸，商业网点近 似卧“中”字型分布。功能定位为 服务市区、辐射全市的集购物、 餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市 cbd 商务中心，是城市公共活 动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。规划以调整经营结构、 提升经营环境、增强综合服务水平和培育商业品牌为主，适当增加咨询、金融、 信息服务等高端功能，发挥现代商业商务中心职能。 五岭商圈五岭商圈 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国13 以郴州市政府、雄森国 际假日酒店和华天酒店群和 新天地商业城为核心，功能 定位于服务城南、辐射全市 ，以满足城市会展业、政府 办公和居民日常生活消费为 主的区域性商业中心。8 月 份即将对外招商的五岭地下商场以，将完善五岭商圈的购物、休闲娱乐功能，提 高经营水平，创新服务方式，满足居民“一站式”购物和多元化消费需求 。 香雪商圈香雪商圈 香雪商圈是郴州市的 一个社区型商圈，该商圈目 前较前面两个商圈的商业 氛围显得较为清淡，而且整 个商圈区域形象较差，据郴 州规划及东进南延的发展 路线，使得本商圈在不久的 将来会有很大的提升和改善。该商圈由于南塔公园坐腹其中，使得整个商圈以旅 游作为定位，发展成为餐饮、汽车美容、休闲商业业态的商圈。 主要商圈比主要商圈比较较分析分析 商圈商圈 商商业业态业业态 档次档次 评评述述 北湖商圈 购物、餐饮、商务、旅游、 高、中、低档次 业态齐全，是郴州一 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国14 住宿和休闲娱乐于一体 的城市 cbd 商务中心 都有 直以来的商业中心， 商业气氛浓厚。 五岭商圈 酒店、购物、旅游、政务 等业态 中档或中高档 商圈范围广，业态丰 富，档次较高，城市南 延，区域发展潜力好 香雪商圈 旅游业、餐饮、娱乐休闲 等等 中档或中高档 目前发展与其他两商 圈相比有差距，城市 东进将进一步提升和 改善 2） ）商圈格局商圈格局总结总结北湖当先，五岭北湖当先，五岭飞腾飞腾，香雪抓机遇，香雪抓机遇 就目前郴州商圈的商业氛围和未来前景来看，北湖商圈属于郴州传统的商 业中心，现在商业发展好，其他商圈一时难以赶超；五岭商圈随着新天地商业城 的营业和五岭地下商场的即将招商，将迎来新的飞腾；香雪商圈目前商业氛围较 其他两商圈相比，还处于较淡的阶段。郴州城市“南延东进”的战略将为期提高良 好的机遇，区域可机遇提高商业发展。 2、商、商业业网点情况分析网点情况分析 布局比布局比较较集中，商圈区域内集中，商圈区域内竞竞争大争大 郴州整体商业网点分布比较集中，在各个商圈都有一些相对较大的商业网 点，如超市、百货商场等。因为布局原因，相对比较集中，因此各商业网点的商业 辐射力较强，商圈区域内的竞争大。 三大商圈，北湖商圈一三大商圈，北湖商圈一马马当先当先 整个郴州城区，具备足够辐射力的大型商业网点有三个。其中北湖商圈在三 个商圈中商业氛围最成熟。 商商业业街街较较多，多，发发展程度各不相同展程度各不相同 目前，郴州在营业的商业步行街有五条：兴隆步行街、兴旺步行街、八一步行 街、北苑步行街、香雪商业街。其中兴隆、八一、香雪营业状况相对较好，其他两 条步行街营业状况均很惨淡。 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国15 目前在建和筹建的商业步行街有四条：汽车展销一条街、文化体育用品一条 街、旅游纪念品一条街、湘南风情园。由于这些商业街都是统一业态的商业街， 目前在郴州还没有业态统一性质的商业街，因此该四条新建的商业步行街未来 的开业运营前景还是乐观的。 3、大中型、大中型连锁经营连锁经营商商户进驻户进驻状况状况 目前，进入郴州开展经营的大中型商户有步步高超市、新一佳超市、家润多 超市、苏宁电器、国美电器等国内一二线品牌商户。也有沃尔玛这样的世界型的 大超市，友谊中皇城和新天地商业城也先后落户郴州。总体上，目前已进驻郴州 的知名品牌经营商户既有国内商户，也不乏国际品牌商户，而且知名品牌商户的 总体数量越来越多。 （三）郴州商（三）郴州商业发业发展展现现状分析小状分析小结结 1、 从宏从宏观观状况来看状况来看 郴州近郴州近 5 年的商年的商业业零售消零售消费费增增长长率超率超过过 gdp 增增长长率，表明郴州的商率，表明郴州的商业业零售零售 消消费费市市场处场处于快速增于快速增长长期。期。 郴州的商郴州的商业业消消费费水平在湖南省内和周水平在湖南省内和周边边相相邻邻两省的城市中两省的城市中处处于于较较低水平。低水平。 2、 从微从微观观状况来看状况来看 布局比布局比较较集中，区域内集中，区域内竞竞争大。争大。 三大商圈，北湖商圈一三大商圈，北湖商圈一马马当先。当先。 商商业业街街较较多，多，发发展程度各不相同。展程度各不相同。 贫贫富差距大，普通居民平均收入与消富差距大，普通居民平均收入与消费费力偏低，制力偏低，制约约着商着商业业的的发发展。展。 四、郴州商四、郴州商业业整体状况分析整体状况分析总结总结 1、从、从历历史来看史来看 郴州商郴州商贸贸行行业业曾曾经经封封闭闭，但，但现现在已在已经经已已进进入高速入高速发发展的全新展的全新时时期。期。 郴州商郴州商业业开始开始进进入入现现代商代商业时业时代，但代，但还还没有形成没有形成统统一一业态业态分布的商分布的商业业街，商街，商 业业街的街的规规划管理存在缺陷。划管理存在缺陷。 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国16 2、从整体开、从整体开发发来看来看 商商业业物物业业开开发发比重不大，供不比重不大，供不应应求。求。 3、 从商从商业发业发展宏展宏观观状况来看状况来看 郴州商郴州商业业零售消零售消费费市市场处场处于快速增于快速增长长期。期。 居民生活消居民生活消费费水平低于全国平均水平。水平低于全国平均水平。 4、 从商从商业发业发展微展微观观状况来看状况来看 布局比布局比较较集中，区域内集中，区域内竞竞争大。争大。 三大商圈，北湖商圈一三大商圈，北湖商圈一马马当先。当先。 商商业业街街较较多，多，发发展程度各不相同。展程度各不相同。 贫贫富差距大，普通居民平均收入与消富差距大，普通居民平均收入与消费费力偏低，制力偏低，制约约着商着商业业的的发发展。展。 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国17 第二部分：郴州商第二部分：郴州商业规业规划划 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国18 、郴州城市商郴州城市商业规业规划基本要点划基本要点 根据郴州市城市整体规划纲要（20052020 年）： 所界定的中心城区范围，即现状新、老城区及周边的用地，面积约为 6 平方公里。规划内容包括市级（副）商业中心、区级商业中心、社区商业中心、大 中型零售网点、特色商业街、社区农贸市场、商品交易市场、宾馆/会展业以及 物流体系。 规划期限为 20062020 年，分两步实施： 近期规划：20062010 年，以改造、完善为主，中心城区按 48 万人口规划。 远期规划：20112020 年，以发展、提质为主，中心城区按 65 万人口规划。 二、郴州城市商二、郴州城市商业发业发展目展目标标 （一）（一）总总体目体目标标 到 2020 年，郴州市初步实现商贸业的现代化，总体达到国内发达城市的商 业水平，形成“一主一副两次多点一主一副两次多点”（ （ 一主：国一主：国庆庆路市路市级级商商业业中心，一副：白露市中心，一副：白露市级级 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国19 副商副商业业中心，两次：五岭广中心，两次：五岭广场场商商业业中心、王仙商中心、王仙商业业中心，多条步行街）中心，多条步行街）具有本地特 色的商业网点空间布局体系，将郴州市基本建设成为立足湘南、直接面向沿海发 达城市的湘、粤、赣商品集散基地。 1服务于提高人民生活水平和建设小康社会，多层次吸收“百货要精、超市 要廉、专卖店要名（品牌）、专业店要全，便利店卖时间”多业态错位经营特色，构 建集约便利的消费品零售商业体系，同时，促进消费品批发市场转型。 2服务于特色农业和优势工业基地建设，积极推进农产品批发市场、生产资 料市场和物流园区建设，促进物流园区与批发市场的创新发展。 3服务于文化和旅游资源的综合开发，探索“文化树牌、旅游聚人、商业兴市” 的商、旅、文互动发展新模式，促进经济增长方式的转变。 4服务于郴州“一城两区五组团”城市建设框架，统筹建设“一主一副两次多 点”的城市商业新格局，协调城乡市场发展。 （二）具体目（二）具体目标标 年份年份 消消费费品零品零 售售总额总额 （ （亿亿元）元） 消消费费品零品零 售售总额总额年年 均增均增长长率率 商商业经营业经营 面面积积（万（万 平米）平米） 人均零售人均零售 商商业业面面积积 （平米）（平米） 商商业业新增新增 就就业岗业岗位位 （万个）（万个） 年均增年均增长长 就就业岗业岗位位 数（个）数（个） 2010 年313.312%62.41.31.53000 2020 年811.810%911.42.92900 （1）商业体系 近期内规划 1 个市级商业中心，1 个区级商业中心，13 个社区 商业中心；远期内规划 1 个市级商业中心，1 个市级副商业中心，2 个区级商业中 心，19 个社区商业中心。 （2）社区农贸市场 规划期内，重点规划 37 家社区农贸市场，其中现有 21 家， 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国20 近期新建 7 家，远期新建 9 家；形成由 20 家“农加超”，15 家标准菜市场和 2 家生 鲜超市构成的多层次、多网络覆盖中心城区居住区的社区农贸市场体系。 （3）大中型零售网点 规划期内，重点规划 34 家大中型零售网点，其中现有 19 家，新建 15 家。 （4）商业街 规划期内，形成专业特色街 12 条，其中现有 6 条，新建 6 条。近 期内，重点调整 1 条专业街，建设培育 4 条专业街，远期内，重点培育发展 2 条 专业街（区）。 （5）商品交易市场 规划期内，规划商品交易市场 31 家，其中现状保留 22 家， 新建（规划）9 家，分别为服装市场现有 7 家；电脑/数码产品市场现有 2 家，新建 1 家；汽车交易市场（含二手车交易市场）现有 1 家、新建 1 家；家居装饰建材市场 现有 3 家；废旧物资交易市场（含旧货市场）现有 1 家；副食品批发市场现有 1 家； 干货市场现有 1 家；农产品批发大市场新建 1 家，粮油批发市场新建 1 家；机电 大市场（含农机）现有 1 家；农资市场规划 1 家；汽车配件（含汽车饰品）市场现有 1 家，新建 1 家，水果市场保留 1 家，畜禽交易市场新建 1 家，小商品市场规划 1 家，奇石市场新建 1 家，窗帘布艺市场现有 1 家，钢材市场现有 2 家。 （6）物流体系 基本形成“一园区多中心”的两级物流体系，重点建设位于槐树 下组团的市级物流园区。 三、城市商三、城市商业业网点网点总总体布局体布局 郴州市城区商业体系分为城市市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心、 社区农贸市场、大中型零售网点、商业街、商业交易市场、酒店与会展业、物流体 系共 9 类。 国庆路市级商业中心国庆路市级商业中心 王仙岭商业中心王仙岭商业中心 白鹿市级副商业中白鹿市级副商业中 心 五岭广场商业中心五岭广场商业中心 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国21 （一）城市市（一）城市市级级商商业业中心中心 国庆路商业中心位于健康路、国庆路、北湖路八一路和燕泉路交汇所形成 的区域，沿人民路向东西两翼延伸，商业网点近似卧“中”字型分布。功能定位为 服务市区、辐射全市的集购物、餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市 cbd 商务中心，是城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的 主导力量。规划以调整经营结构、提升经营环境、增强综合服务水平和培育商业 品牌为主，适当增加咨询、金融、信息服务等高端功能，发挥现代商业商务中心 职能。 1、鼓励、鼓励设设置：置： 餐饮网点、专业店、专卖店、文化娱乐和宾馆酒店 2、适度、适度设设置：置： 书报亭、银行、通讯、停车场、垃圾回收站和公厕等公共配套设施。 3、限制、限制设设置：置： 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国22 农贸市场，限制新建百货店、大型超市、购物中心和各类批发市场等大型网 点 分析：本分析：本项项目的地目的地块块靠近市中心，距离靠近市中心，距离该该中心中心边缘约边缘约 500 米。因此在市米。因此在市级级中心中心 的商的商业业模式上可以直接借模式上可以直接借势势。商。商业业气氛气氛对项对项目具有一定的目具有一定的辐辐射。射。 （二）市（二）市级级副商副商业业中心中心 白露商业中心位于新区行政办公会展区、工业园区和居民居住区三区交汇 地带，为联系郴州和资兴城区的中心位置，商业地块采取集中成片纯商业开发模 式，预留充足停车场地和公共休憩场所，打造园林式综合商业区。 近期未纳入本 规划。 1、鼓励、鼓励设设置：置： 专业店、专卖店、便利店、农加超等购物网点和中高档特色餐饮店、休闲娱 乐设施，适度发展百货店、大型超市和大型专业店。 2、适度、适度设设置：置： 银行、邮局、通讯、书报亭、停车场、垃圾回收站、公厕、休憩广场、标准菜市 场等公共配套设施。 3、限制、限制设设置：置： 各类批发市场。 分析：商分析：商业业中心属于中心属于远远期期规规划中，供划中，供项项目参考的依据小。目参考的依据小。 （三）区（三）区级级商商业业中心中心 五岭广五岭广场场商商业业中心中心 以郴州博物馆、华天酒店群和沃尔玛商圈为核心，功能定位于服务城南、 辐射全市，以满足城市会展业、政府办公和居民日常生活消费为主的区域性商 业中心。规划以扩大会展业，完善酒店餐饮业集群，新建沃尔玛商圈为主要发 展方式。 1、鼓励、鼓励设设置：置： 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国23 宾馆、酒店、会展业 2、适度、适度设设置：置： 农副产品、机电和农资市场。 3、限制、限制设设置：置： 新建百货店、大中型综合超市和建材市场。 分析：商分析：商业业中心离中心离项项目目远远， ，项项目受其商目受其商业辐业辐射小。射小。 王仙商王仙商业业中心中心 王仙区级商业中心空间范围位于新湾大道、相山大道、前营大道和郴资大道 合围区域，与湘南学院一路之隔，区域内规划建设市体育馆和市文艺中心。该商 业功能区以“一馆一中心”为依托，以大学城的商业区为核心，主要为大学城的师 生提供综合消费服务，并着重吸引文艺汇演和体育比赛项目。 1、鼓励、鼓励设设置：置： 大型综合超市、主题专业店及一批品牌专卖店、时尚专业店和便利店。 2、适度、适度设设置：置： 中小型特色专业店、专卖店和超市。 3、限制、限制设设置：置： 百货店、购物中心和各类商品交易市场。 分析：商分析：商业业中心中心规规划筹建当中，划筹建当中，对项对项目影响效果目影响效果较较低。低。 （四）社区商（四）社区商业业 社区商业主要由日常购物、生活服务和市政服务等三大类网点构成，为社区 居民提供日常生活保障，包含商业、服务业门店及医疗卫生、金融邮电、社区服 务等配套设施。社区商业中心的发展应体现便民利民的就近原则，结合区内区外 分工，与其服务人口、消费能力相适应，满足居民生活，适应消费需求变化。 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国24 社区商业中心基本服务半径是 700-800 米，服务人口 2-3 万，设置于上一级 商业中心至少半径 1000 米商圈范围外的居民小区内。社区商业网点经营规模应 按照城市居住区规划设计规范(gb50180-93)标准执行，用地面积每千人 600- 940 平方米，建筑面积每千人 700-910 平方米。商业总面积不低于 1 万平方米 1、鼓励、鼓励设设置：置： 餐饮、茶馆、美容美发、洗衣、家庭服务、维修和再生资源回收等服务网点。 2、适度、适度设设置：置： 金融、邮电、通信等市政服务设施。 3、限制、限制设设置：置： 污染性网点，大型餐饮店、歌舞厅等扰民网点。 （五）社区商（五）社区商贸贸市市场场 社区农贸市场是社区（邻里）商业的核心商业形态，服务半径 0.8-1 公里。推 进已有农贸市场的“农改超”升级工作，完善市场基础设施，明确市场主体，改善 经营和卫生环境，倡导诚信经营；调整市场无关商品比重，合理布局商品动线，提 高市场利用率；规范整顿马路菜市场，实现退路进场，逐步取消露天摊档式农贸 市场；彻底改造设施简陋、功能不全、严重老化的农贸市场，允许业主多种开发经 营，政府从政策、税收等方面给予支持；按居住区域设置新建社区菜市场，以室内 单层或双层菜市场为主，规模控制在 1000-3000 平方米之间，为后期“农改超”提 供便利。 （六）大中型零售网点（六）大中型零售网点 围绕城市总体规划对“一城两区五组团”分片功能定位、交通规划和人口规模 及变迁，通过对区域消费力水平研究和现有商业设施建设勘察情况，结合土地性 质划分，按照零售业态分类标准建设大中型零售网点。重点发展 34 家大中型 零售网点，其中现有 19 家，新建 15 家。 （七）商品（七）商品贸贸易交易市易交易市场场 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国25 规划期内，基本建成布局合理、结构优化、现代化水平较高的商品交易市场 网络，规划商品交易市场 31 家，其中保留现状 22 家，新建（规划）9 家，培育以服 装、建材、钢材交易为主的火车站市场群和以农产品、副食、机电、农资为主的五 岭市场群。 （八）酒店与会展（八）酒店与会展业业 规划期内，区别社会酒店和景区酒店，旧城组团（含五岭广场片区）、新城区 综合服务中心打造商务休闲型酒店，城前岭组团设置基本食宿型酒店，湘南风情 园培育旅游接待型酒店，白水组团建立研讨交流型酒店。近远期内在旧城区新建 5-7 家中高档星级宾馆（酒店），在城前岭新客站城前大道两侧新建 2-3 家中挡星 级宾馆（酒店），在湘南风情园培育 1-2 家综合旅游接待型酒店，在湘南学院对面 新建 1-2 家学术交流、文艺汇演、体育赛事接待星级酒店，在新城区综合服务中 心新建 3-5 家中高档商务型酒店。各宾馆的建设时序，可根据城市发展的态势决 定;各宾馆的具体定位，在不违反本布局意向的前提下，可根据市场运作的需求决 定。宾馆酒店建设应摆脱单纯的“住宿+娱乐”的概念，应提升商务功能，在酒店中 配套建设大型停车场、展团办公室、大型会议室、洽谈室、商务室等。 （九）物流体系（九）物流体系 依托本地有色金属加工、建材、电子信息和农产品等强势产业和湖南省“一 点一线”发展主轴和珠三角产业转移前沿承接地的地缘优势，坚持市场创新与物 流服务相统一，完善物流管理，培育物流企业物流，建立现代物流服务信息平台， 增强现代物流对新型生产服务业发展的拉动作用。 规划期内，控制服务特点相 似的中小型物流中心的重复建设，引导物流园区（中心）与专业市场、生产基地和 现有仓储设施相结合，统筹发展。 郴州市的物流服务体系按照“123”模式建设 “一园区多中心”的两级体系发展，中心城区规划 1 个物流园区，2 个区域物流中 心和 3 个专业物流中心，优先建设市级物流园区。 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国26 四、郴州商四、郴州商业业街街规规划划 规划期内，重点培育发展 12 条专业街,实施“1236”工程，即重新定位 1 条商 业街，提升 2 条商业街，完善 3 条商业街，新建 6 条专业街。 （一）重新定位商（一）重新定位商业业街街 1、 、兴兴旺步行街旺步行街 兴旺风情步行街西起国 庆北路，东至北湖路，全长约 250 米，与兴隆步行街间隔不 足 100 米，重新规划为中外简 餐、时尚会所专业街。 规划期内，重点引入知名 休闲娱乐品牌和精致高雅会所，引进中外特色时尚简餐，提升城市年轻、时尚元 重新定位商业街重新定位商业街 提升商业街提升商业街 经营完善商业街经营完善商业街 兴隆精品步行街兴隆精品步行街 兴旺风情步行街兴旺风情步行街 北苑步行街北苑步行街 八一精品步行街八一精品步行街 东风路夜市美食东风路夜市美食 一条街一条街 香雪特色餐饮街香雪特色餐饮街 市级商业中心市级商业中心 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国27 素；改善街容、店貌等经营环境，增设街区新颖动感雕塑，适度发展便利店；充分 利用城市商业中心地段独有的地下停车场优势，吸引城市有车精英阶层。 （二）提升商（二）提升商业业街街 1、 、兴兴隆精品步行街隆精品步行街 兴隆步行街西起 国庆北路，东至北湖路， 全长约 350 米，与兴旺 步行街平行，规划建成 精品步行街。 规划期内，重点提 升步行街商品经营档次 和商业服务水平，鼓励开设品牌专卖店和专业店，重点引进国内外一线知名综合 品牌，打造集聚知名品牌服装、鞋帽、化妆品、时尚饰品、眼镜、钟表、珠宝等的 精品步行街；开辟与兴旺步行街的连接巷，扩大步行街的服务功能。步行街适当 增设公厕、休息座椅等设施，加强出入口管理，限制机动车通行，保持街区绿化 和卫生，禁止占街经营行为，保障公共活动场地。 2、 、东风东风路夜市美食一条街路夜市美食一条街 位于东风路中段，长约 300 米，规划为夜市美食综合餐饮街。规划期内，以 经营整顿和结构调整为主，发展面向中低消费的餐饮设施，加强餐饮卫生管理， 整顿占街经营，优化就餐环境，提高服务水平，创新经营模式，满足消费者多元 化的饮食需求。 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国28 （三）（三）经营经营完善商完善商业业街街 1、香雪特色餐、香雪特色餐饮饮街街 西起国庆南路，东至磨 心塘，长约 800 米，规划为地 方特色餐饮街。规划期内，以 中高档餐饮设施为主，鼓励 发展连锁、特许经营等地方 特色品牌餐饮和“老字号”餐 饮店，体现地方饮食文化，规 范经营管理，加强食品安全和消防隐患监管。 2、八一路精品步行街、八一路精品步行街 位于八一路上，全长约 300 米，以经营时尚服装、鞋 类商品为主，规划期内，注重 与其他商业区域错位经营，在 消费顾客、商品价格、货品款 式等方面形成自身鲜明特色。 3、北苑休、北苑休闲闲步行街步行街 位于北苑路上，长约 郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇） 同人置业 凌峻中国29 100 米，进一步强化康乐洗浴休闲服务功能。 （四）（四）规规划新建商划新建商业业街街 1、汽、汽车车展展销销一条街（近期）一条街（近期） 位于国庆南路梨树山段东西两侧，全长约 500 米，规划为集汽车销售、售后 服务、汽车文化展示、二手交易功能于一身的综合性汽车专业街，在临郴资大道 拐角处布置适量绿化用地。 规划期内，依托市域快速路、京珠高速和市级物流园区便捷运输网络，加快 郴州汽车交易中心（含二手车交易市场）建设，鼓励发展 4s 店和区域代理店，加 强经销商资质管理，提高汽车贸易水平；逐步引导七里大道沿线和中心城区分散 的汽车销售商转移至本区域；规范二手车流通市场，做好报废汽车回收拆解市场 的监督与管理；引导发展汽车配件销售及维修服务，建立湘南地区集展示、销售、 维修服务为一体规模最大的汽车销售一条街。 2、文化体育用品一条街（近期）、文化体育用品一条街（近期） 南起郴资大道，东连市体育中心，以倒“l”分布，规划为服务于大学生、辐射 市区的文体用品专业街。 规划期内，重点培育发展 2-3 家 500-1000 平方米的文体用品专业店，鼓励体 育器材、运动服装（鞋类）、文化用品、图书等小