2011年物业管理法规.ppt

1,第11章 物业质量管理法律制度,学习目标 通过本章的学习，了解物业质量监督制度、建筑工程的质量责任制度、物业的竣工验收制度、物业的质量保修制度、商品住宅的质量保证书和使用说明书制度等；掌握我国目前这五种制度的相关规定的内容 . 11.1 物业的质量监督制度 11.2 建筑工程的质量责任制度 11.3 物业的竣工验收制度 11.4 物业的质量保修制度 11.5 商品住宅的质量保证书和使用说明制度,2,11.1 物业的质量监督制度,11.1.1 政府的质量监督 1.1.2 群众的质量监督,3,11.1.1 政府的质量监督,1）担任建筑工程质量监督站站长、监督员必须具备相应的资质条件 2）实施质量监督的内容 3）实施质量监督的程序,4,1）担任建筑工程质量监督站站长、监督员必须具备相应的资质条件 担任监督站站长应当取得建筑类工程师以上职称，其中，特大城市和负责大中型工业、交通项目监督的监督站站长应当取得建筑类高级工程师职称。担任监督员应当具备相应建筑类中专以上学历并从事设计或施工5年以上。,5,2）实施质量监督的内容 （1）建筑工程开工前的监督 （2）工程施工中的监督 （3）竣工核验,6,3）实施质量监督的程序 （1）建设单位在工程开工前一个月，应到监督站办理监督手续，提交勘察设计资料等有关文件。 （2）监督站应在接到文件、资料的两周内，确定该工程的监督员，通知建设、勘察、设计、施工单位，并提出监督计划。 （3）具体实施质量监督的各项工作。,7,1.1.2 群众的质量监督,建筑法第63条规定：“任何单位和个人对建筑工程的质量事故，质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。”建筑工程质量的群众监督就是指群众根据建筑法第63条的规定，对建筑工程质量事故及质量缺陷，向建设行政主管部门和其他有关部门进行检举、控告和投诉。,8,11.2 建筑工程的质量责任制度,11.2.1 建设单位的质量责任和义务 11.2.2 勘察、设计单位的质量责任与义务 11.2.3 建筑施工企业的质量责任 11.2.4 工程监理单的质量责任和义务 11.2.5 建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位的质量责任与义务,9,11.2.1 建设单位的质量责任和义务,建设单位也就是业主，它是工程的投资者、使用者，其质量控制对保证建设工程质量具有关键作用。为了保证建设工程的质量，建设单位首先要承担起相应的质量控制责任。,10,1） 开工前的责任和义务 2） 在选择勘察、设计、施工单位方面的责任和义务 3） 在工程监理方面的责任和义务 4） 在建筑材料、建设构配件和设备使用方面的责任和义务 5） 在竣工验收与档案管理方面的责任与义务 6） 建设主体和承重结构装修工程,11,11.2.2 勘察、设计单位的质量责任与义务,1） 进行勘察设计的质量责任与义务 2） 设计文件的质量要求,12,1） 进行勘察设计的质量责任与义务 （1）在承接工程时的责任和义务 从事建设工程勘察、设计的单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。 勘察、设计单位应当承接工程质量监督机构对其资格的监督检查。 禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。禁止勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。 勘察、设计单位不得转包或者违法分包所承担的工程。,13,（2）在编制与实施勘察、设计文件方面的责任和义务 勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。 注册建筑师，注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责。 勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。,14,设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限。 勘察、设计单位应按照国家现行的有关规定，技术标准和合同进行勘察、设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度，参与图纸会审和做好设计文件的技术交底工作。 设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位做出详细的说明。 设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。,15,（3）在建筑材料、建筑构配件和设备选择方面的责任和义务 设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求 必须符合国家规定的标准。 除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。,16,2） 设计文件的质量要求 （1）设计文件应符合国家先行的有关法律、法规、工程技术标准和合同规定。 （2）工程勘察文件应反映工程地质、地形地貌、水文地质状况，评价准确，数据可靠。,17,（3）设计文件的深度，应满足相应设计阶段的技术要求。施工图应配套，细部节点应交待清楚，标注说明应清晰、完整。 （4）设计中选用的材料、设备等，应注明其规格、型号、性能、色泽等，并提出质量要求，但不得指定生产厂家。 （5）对大中型建设工程、超高层建筑以及采用新技术、新结构的工程，应在合同中规定设计单位向施工现场派驻设计代表。,18,11.2.3 建筑施工企业的质量责任,1) 在质量责任承担方面的责任与义务 2）在承接工程时的责任与义务 3）在建筑材料、建筑构配件和设备进场时的责任与义务 4）在施工中的责任与义务 5）在施工教育培育方面的责任与义务,19,1) 在质量责任承担方面的责任与义务 (1)施工单位对建筑工程的施工质量负责. (2)施工单位应当建立质量责任制,确定工程项目的项目经理,技术负责人和施工管理负责人. (3)建设工程实行总承包的,总承包单位应当对全部建设工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。,20,（4）总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同约定对其分包工程的质量承担连带责任。 （5）实行总包工程，总包单位对工程质量和竣工交付使用的保修工作负责。分包单位要对其分包的工程质量和竣工交付使用的保修工作负责。,21,2）在承接工程时的责任与义务 （1）施工单位应当依法取得相应的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程，不得擅自超越资质等级及业务范围承包工程。 （2）禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程，禁止吃工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。 （3）施工单位不得转包或者违法分包工程。,22,3）在建筑材料、建筑构配件和设备进场时的责任与义务 （1）建筑施工企业应谨慎地选择材料供应厂商。 （2）建筑施工企业对于进场的材料应当按照合同的约定，依据设计要求、技术标准进行检验。 （3）建筑施工企业应加强施工现场的材料管理，包括材料计划管理、材料的存储与保管、材料领发、材料使用监督、材料回收等。,23,4）在施工中的责任与义务 （1）施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。 （2）施工单位必须监理、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录。 （3）施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。 （4）施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。 （5）应当接受工程质量监督机构的监督检查。,24,5）在施工教育培育方面的责任与义务 施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训；未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。,25,11.2.4 工程监理单的质量责任和义务,1)在承接工程时的责任和义务 2）在执行监理任务时的责任与义务 3）在处理与建筑材料、建筑构配件和设备供应单位关系方面的责任和义务,26,11.2.5 建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位的质量责任与义务,1）建筑材料、建筑构配件和设备生产厂家承担的一般质量责任 2）建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位承担的特别质量责任,27,1）建筑材料、建筑构配件和设备生产厂家承担的一般质量责任 （1）不存在危及人身、财产安全的不合理的危险，有保障人体健康，人身、财产安全的国家标准、行业标准的，应当符合该标准； （2）具备产品应当具备的使用性能，但是，对产品存在使用性能的瑕疵作出说明的除外； （3）符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准，符号以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况。,28,2）建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位承担的特别质量责任 （1）建筑材料、构配件生产及设备供应单位对其生产或供应的产品质量负责。 （2）建筑材料、构配件生产及设备的供需双方均应签定购销合同，不能感按合同条款进行质量验收。 （3）建筑材料、构配件生产及设备供应单位必须具备响应的生产条件、技术装备和质量保证体系，具备必要的检测人员和设备，把好产品看样、定货、存储、运输及核验的质量关。,29,（4）建筑材料、构配件及设备质量应当符合下列要求： 符合国家或行业现行有关技术标准规定的合格标准和设计要求； 符合在建筑材料、构配件及设备或其包装上著名采用的标准，符合以建筑材料、构配件及设备说明，实物样品等方式表明的质量状况。,30,（5）建筑材料、构配件生产及设备或者其包装上的标识应当符合下列要求： 有产品质量检验合格证明； 有中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址； 产品包装和商标样式符合国家有关规定和标准要求； 设备应有产品详细的使用说明书，电气设备还应附有线路图； 实施生产许可证或使用产品质量认证标志的产品，应有许可证或质量认证的编号、批准日期和有效期限。,31,11.3 物业的竣工验收制度,11.3.1 概述 11.3.2 房屋建筑工程和市政基础施工工程的竣工验收 11.3.3 城市住宅小区竣工综合验收,32,11.3.1 概述,工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序，有的是工程项目管理的最后一项工作。它是建设投资成果转入生产使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。,33,1） 有关竣工验收的条件 交付竣工验收的建筑工程，应当符合以下条件： （1）必须符合规定的质量标准 （2）有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,34,2）建筑工程竣工验收合格后，方可使用 在实践中，竣工验收一般分为两个阶段进行。 （1）单项工程验收 （2）全部验收,35,11.3.2 房屋建筑工程和市政基础施工工程的竣工验收,1）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收的条件 2）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收的程序 3）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告 4）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收的备案,36,11.3.3 城市住宅小区竣工综合验收,1）住宅小区竣工进行综合验收必须具备的条件 2）住宅小区竣工综合验收应当提交的文件 3）住宅小区竣工综合验收的程序 4）住宅小区竣工综合验收结果的处理,37,1）住宅小区竣工进行综合验收必须具备的条件 （1）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求； （2）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全； （3）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求； （4）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平； （5）拆迁居民已合理安置。,38,2）住宅小区竣工综合验收应当提交的文件 （1）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划及各个单项工程设计文件（图纸）等； （2）工程承发包合同； （3）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件； （4）竣工资料（图纸）和技术档案资料； （5）建设行政主管部门规定的其他文件资料。,39,3）住宅小区竣工综合验收的程序 （1）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附上应提交的文件资料。 （2）城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组。,40,（3）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告。 （4）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。,41,4）住宅小区竣工综合验收结果的处理 （1）验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。 （2）住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。 （3）分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。,42,（4）住宅小区综合验收不合格的，由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承担。对违反规划要求、市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门 依法查处。 （5）未经综合验收，开啊建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。,43,11.4 物业的质量保修制度,11.4.1 物业保修的范围 11.4.2 物业保修的期限 11.4.3 物业保修的责任承担,44,11.4.1 物业保修的范围,物业质量保修制度即建筑工程质量保修制度，是指建筑工程在办理竣工验收手续后，在规定的保修期内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由责任单位负责维修。质量缺陷是指工程不符和国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。,45,根据建筑法的规定，建筑工程保修范围包括以下几方面： （1）地基基础工程； （2）主体结构工程； （3）房屋防水工程； （4）其他土建工程； （5）电气管线、上下水管线的安装工程； （6）供热、供冷系统等项目。,46,11.4.2 物业保修的期限,根据国务院2000年发布的建设工程质量管理条例第40条和建设部2000年颁布的房屋建筑工程质量保修办法第7条的规定，物业保修的最低期限主要包括以下几个方面： 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：,47,（1）基础设施工程、房屋建设的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件灰顶的该工程的合理使用年限； （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； （3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年； （5）装修工程为2年。,48,其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。,49,11.4.3 物业保修的责任承担,50,对物业实行质量保修，应当由有关负责方承担，具体指： （1）施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任。 （2）由于设计方面的原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任，可由施工单位负责维修，其费用按有关规定通过建设单位向设计单位索赔，不足部分由建设单位负责。,51,（3）因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任。 （4）因使用单位使用不当造成的损失问题，由使用单位自行负责。 （5）因地震、洪水、台风等不可抗拒原因造成的损失问题，施工单位、设计单位不承担经济责任。 （6）因第三方的原因造成的质量缺陷不属于保修的范围。,52,11.5 商品住宅的质量保证书和使用说明制度,11.5.1 住宅质量保证书的性质和用途 11.5.2 房地产开发企业在执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度中的责任和义务 11.5.3 住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容,53,11.5.1 住宅质量保证书的性质和用途,住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。 住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充约定。也就是说，住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充合同，其条款与商品房购销合同条款具有同等效力。,54,11.5.2 房地产开发企业在执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度中的责任和义务,（1）房地产开发企业在向用户交付销售饿新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 （2）商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。,55,（3）房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、实施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。 （4）住宅质量保证书和住宅使用说明书应在住宅交付用户的同时提供给用户。 （5）房地产开发企业在住宅使用说明书中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或者其他用户损失，由责任人承担相应责任。,56,11.5.3 住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容,1）住宅质量保证书的内容 2）住宅使用说明书的内容,57,1）住宅质量保证书的内容