郑州经开区房地产市场调研.ppt

,2013年,郑州经开区市场调研,城市基础数据, ,现辖6区5县级市1县，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，2012年市区 建成区面积373平方公里。 常住人口910万，市区常住人口450万，常住人口十年增长196万。 2012年GDP5547亿元，年增长12%，全国排名第20位，2012年人均GDP62628元，全国排名第 52位。,郑州市城市总体规划（2010-2020）：两核六城,中心城区：以主城区为核心的东西辐射带 郑州新区：以郑州东站为核心的南北辐射带,两核：中心城区和郑州新区,六城,巩义新城、新密新城、中牟新城、新郑新城、登封新城、航空城,主城区区域划分,A：中原区 B：郑州高新技术开发区 C：惠济区 D：金水区,E：郑东新区 F：二七区 G：管城区 H：国家郑州经济技术开发区 I：龙子湖高校园区 J：北城新区 K：空港新区,D,A,C,K,F,G,H,B,E,东部：以郑汴一体化发展为契机，打造未 来郑州市高端商务、居住区。2010年区域,在此基础上加强教育、医疗、商业配套的 建设。为区域发展成为未来郑州核心打下 基础。 北部：脱离单纯扩展发展模式，以区域内 部设施升级为发展理念，对区域内原有的,科技、商业、交通配套进行打造升级。从 而带动区域房地产市场升级。,西部：改变以往工业主导的区域性质，将 工业外移，并打造升级产业园区。环内大,力发展商业配套，加大招商引资力度，改,变目前区域落后商业格局。 南部：以大量城中村改造为先行，改变南 区居住环境。带动城市向南扩张。旨在为 南区打造成为新兴居住区。,东南部：以新机场为交通枢纽，辐射周边， 打造以物流、外贸为主体的产业链。 市中心：对目前现有商圈进行改造升级， 将二七商圈打造成为辐射中部省市的大都 市区商圈，河医商圈也将得到完善。,I,J,城市规划利好政策, ,2012年，郑州城市规划提出12个重点区域建设，其中包括国家郑州经济技术开发区。 2013年5月，滨河国际新城开工建设。, ,东起四港联动大道，西至机场高速，北起经南八北一路、潮河环路，南至经南十五路，规划总 用地面积为10.47平方公里，规划总人口16.5万。 总体定位为“创新创业、总部商务、生态宜居”的国际化新城。, ,2012年7月，南三环全线高架桥建设开始，快速化工程总长32.5公里。 2012年，郑州地铁5号线拆迁前置工作开始，2013年正式开工，预计2016年通车，途经经开第八 大街。 2012年12月19日，河南投资集团首期投资165亿元，空港新区基础设施建设启动。 2012年12月26日，京广高铁全线开通运营。郑州处于我国高铁的十字交叉位置，地块至郑州东站 直线距离4.9公里，车行时间不超过10分钟。,目前开工建设路段 1号线 2号线 5号线,经开区,附图：郑州地铁规划图 1号线 2号线,3号线 4号线 6号线 5号线,郑州地产市场环境,宏观经济, ,2012年郑州市GDP5547亿元，第三产业占比上涨。 2012年人均可支配收入19800元，人均可支配收入及消费性支出高速增长。 进出口总额高速增长，2012年进出口总额280亿美金。 固定资产投资3200亿元，房地产开发投资980亿元，增速超过15%。,土地市场, ,2012 年郑州市全年各类住宅计划供地 1567 万，商品住房用地计划供地 756.1 万，全年 实际供应商品住宅用地 421.2 万，远未完成供地计划。2013年土地供应量将会有所加大， 在市场回暖的趋势下，成交也将有所增长。 2012年，河南省国土资源厅进行闲置土地整改工作，预估将促进新项目开发进度。 2012年，郑州市土地成交均价186万/亩，同比上涨18.8%。全年土地公告成交土地面积为 745.1 万，同比上涨 20.9%；成交建筑面积2057.6 万。郑东新区土地成交均481万/亩。,附表：2011-2015年郑州市土地供应计划,附录：郑州地产2012年土地成交亮点, ,最大地主 2012年2月、11月、12月，正商地产连续4次通过挂牌方式竞得管城区、郑东新区、惠济区共 13宗476.21亩商办、居住用地，占郑州土地市场年度成交量的6%，成为年度最大地主。 总价地王 2012年9月，郑州市高择置业有限公司以总价15.1亿竞得郑东新区龙湖“龙湖中环南路东、龙 翔六街南 ”1宗230.55亩的居住用地，成为年度总价地王。 楼面地王,2012年7月，郑州市轨道交通置业有限公司竞得“九如路东、龙湖中环南路北”1宗56.51亩 的居住用地，容积率1-1.7，折合楼面价8260元/亩，成为年度楼面地王。,单价地王,2012年7月，东方鼎盛地产发展有限公司竞得“康宁路北、康平路西”1宗24.18亩的居住用 地，单价1322万元/亩，成为年度单价地王。,首次竞配建,2012年12月，保利地产以“限地价、竞配建”方式竞得“滨河路南、桂圆路东”等4宗 214.10亩的居住用地，为年度竞配建出让首例。,郑州地产市场分析, ,2012年郑州全市商品房供应量1397万，销售978万，销售均价7648元/。 2012年郑州全市住宅供应量896万，销售843万，销售均价6562元/。 商业用房供需比达2.19，严重饱和但价格依然坚挺 写字间供应量174万，销售70万，销售均价13996元/，总体呈现“量跌价升”态势，部分地 区出现价格倒挂现象。 全市范围内住宅需求量旺盛 郑东新区写字间市场供大于求 2011年政府集中出让郑州东站周边项目 用于写字间开发，造成大量项目集中上市， 产品去化缓慢,郑州地产市场分析,2012年商品房住宅80-90 供应量最大，占总供应量的 36%，为了满足市场刚性需求，开发商推 出具有针对性的产品所致 作为河南省经济中心的郑州市，大量吸纳周边外来人口及资金 商品住宅的主要需求为80-90的两房,郑州地产市场分析,2012年底，郑州市商品住宅库存量为424万（非住宅641万首次超越住宅存量），与年初相比 ，仅增44万，住宅消化去库存明显，因此去化周期不断缩短，按照当前消化速度（12个月平均 值），去化周期约为6个月。 去化速度健康稳定，主要是由于旺盛的刚需购买需求,郑州地产市场分析,单价在7000-8000元的住宅成交最多，占25.58%；总价在60-80万的住宅成交比重最大，为 25.56%，其次是40-60万的占24.54% 置业顾问访谈：郑州购房者对总价非常敏感，总价100万以上的房源去化速度缓慢,郑州地产市场分析,省内地市客户是郑州市场购房主力，占了所有客户近六成；25-35岁的青年是购房主要人群,郑州开发商格局,本地开发商, ,一线：正商、建业、鑫苑（信和、永威、正弘、新长城） 2012年，正商、建业、鑫苑三家本地开发商销售额均突破20亿元，正商地产以年销售额53亿 元位居郑州第二。,全国性开发商, ,升龙、绿地、万达、万科、保利、金地 升龙2005年底进入郑州，06年第一个城中村项目曼哈顿广场入市，升龙置业目前开发项目以 城中村改造为主，2012年销售完成额为92.30亿元，销售面积为111.6万。 绿地2004年5月进入郑州，2011年销售金额40亿元，2012年销售金额51亿元，销售面积为 36.8万，目前新里卢浮公馆、绿地之窗、绿地中心、绿地新都汇在售。 万达2009年下半年进入郑州，2010年7月中原万达广场入市，2011年二七万达广场入市，累 计实现销售额55亿元。目前无新项目入市。 万科2012年进入郑州，目前与本地开发商美景联合开发万科美景龙堂项目（原美景鸿城项目 三期），320万万科城项目，即将入市。 保利于2012年竞得4宗214.10亩的居住用地，预计2013年底入市销售。,916,9747,| 173, Copyright Centaline Group, 2010,2012年郑州市楼盘TOP25（按面积）,2800 2514 2249 2251 2319 2141 2316 2218 1860 2145 1842 1908 1648 2193 515 1525 1127 1311 1179 1439 1373 1251 1244,246113 232536 220259 214768 209517 201754 192637 188957 185210 185037 178036 167628 158733 157190 143107 142524 137656 137562 135196 134658 124442 124039 115851,排名,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24,项目名称,升龙又一城 升龙凤凰城 普罗旺世 正商城 蓝海港湾 升龙城 中原新城 郑州二七万达广场 康桥金域上郡 橄榄城 锦艺国际华都 蓝堡湾 绿地新里卢浮公馆 美景鸿城 绿地中心 阳光城 财信圣堤亚纳 通和盛世 正商新蓝钻 青秀佳苑 九龙城 正商明钻 方圆经纬 保利百合,150317 182757 190381 137420 145447 157894 147060 144835 140714 119246 143086 161687 133618 119141 224014 98837 95520 40266 107034 38348 80568 80316 80624 76245,套数（套） 面积（） 金额 （万元） 均价 （元/）,6108 7859 8644 6399 6942 7826 7634 7665 7598 6444 8037 9646 8418 7579 15654 6935 6939 2927 7917 2848 6474 6475 6959 6824,25,海马公园,101389,98819,Code of this report,国家经济技术开发区：概述, ,国家郑州经济技术开发区创办于1993年4月，2000年2月13日被国务院批准为国家级经济技术开发 区，是河南省目前唯一的国家级经济技术开发区。 规划范围陇海铁路以南、机场高速以东、福山路以北、万三公路以西范围，现规划控制面积88.6平 方公里，区内常住和从业人口15万人。（郑东新区常住人口32万人） 全区已聚集各类企业2000多家，其中外商投资企业205家，上市公司直接投资项目31个，引进世界 500强企业230家，占全省的41%。 世界500强企业：荷兰飞利浦、德国 MAN、德国敦豪、韩国LG、日本日产、 美国联邦快递、百事可乐、台湾台塑、富 士康 国内知名企业：东风日产，中铝、希望、 安彩、宇通、海马、雅士利集团 主导产业：汽车及零部件制造、铝产品深 加工、装备制造、电子信息,目前经开区基础设施覆盖面积41平方公里，累计完成固定资产投资430亿元， 其中基础设施投资超过50亿元。全区已聚集各类工业企业近1500多家，其中 外商投资企业205家，上市公司直接投资项目31个；拥有规模以上工业企业 101家，世界500强企业中已有18家入驻经开区。,经开区产业概述 以海马汽车整车和发动机生产、 研发项目为龙头，打造海马汽 车工业园 以郑州日产第二工厂项目为龙 头，打造日产汽车工业园 以河南中烟150万大箱新建卷 烟厂项目为龙头，打造中烟工 业园 以龙工机械、郑煤机生产基地、 煤层气装备等项目为龙头，打 造装备制造工业园 以益海嘉里粮油、中粮集团、 雅士利豆奶粉、百事可乐等项 目为龙头，打造食品加工工业 园 以晶诚科技、旭飞液晶玻璃基 板项目为龙头，打造电子信息 产业园,以出口加工区、保税中心为龙 头，打造保税物流产业园 以国药、九州通等医药物流项 目为龙头，打造医药物流产业 园。,经开区产业概述,交通状况,经开区,郑东新区,中心城区,高新区,距郑州国际航空港22 公里 距郑州公路物流中心 1.5公里,距国家一类铁路口岸 郑州铁路东站2公里 距公路货运中心站 1.5公里 公路路网：京港澳高 速、机场高速、郑民 高速、310国道、 107国道、环城快速 路,地铁路网：地铁3号 线、4号线、5号线 空港新区,郑汴产业带 国际物流区,附图：经开区建成区, ,2009年8月，将新规划的国际物流园区统 一交由经开区开发建设，至此经开区规划 控制面积达到137平方公里。 建成区面积：41平方公里 区域现状：建成区主要集中在潮河以西片 区，以中心广场为核心，形成了西部布局 居住服务配套，东部以汽车、食品大型产 业为主的产业空间布局。 区域劣势：产业用地集中，但局部功能混 杂，大部分为工业用地。基本的居住配套 ，生产、生活服务功能如银行、商业、餐 饮、娱乐等无论在总量还是层次上均有待 提高。,经开区交通分析：外部公路路网,经开区南侧的绕城高速是中心城区外围主要的交通干道，同时南三环和东四环贯穿开发区，陇海商 都快速路将老城区进行连接，四港联动快速路连接郑东新区及空港区。,经开区交通分析：轨道交通,经开区共有三条规划的轨道交通线路 3号线：第十七大街起始,4号线：经南八路从惠及人民医院到佛岗 路（经过郑东新区CBD）,5号线：经过航海东路和经开第八大街的 环5号线（经过郑州新站）,经开区交通分析：空港+路港,绿地集团目前已经进 入空港经济综合实验 区经行空港大都会项 目运作，项目占地3 至5平方公里（约,4500至7500亩）， 总建筑体量约800万 平方米，项目总投资 约400亿元人民币， 建设周期约5年。,经开区交通分析：内部公路路网,区域内部主要交通组织成井字形发展，主体表现为三横五纵，其中第八大街、第十七大街、四港联 动路将南北贯穿，有机结合了高铁商务区、CBD商务区，航海东路更是将老城区及东移发展的战略 衔接。,附图：经开区规划图,生活配套,教育：, ,郑州经开区小天使幼儿园、好孩子幼儿园、爱心双语幼儿园、赵庄试验幼儿园、智多星特色幼 儿园、 郑州经开区实验小学、郑州启元国际小学、郑东新区艺术小学、梁湖小学、通泰路小学 郑州市第十一中学，郑州市第八十六中学、郑州市第五十四中学、郑州市育人学校 郑州交通技师学院、中鼎职业培训学校, ,医疗：郑州市第七人民医院、郑州中医骨伤医院、郑东医院、管城中医院 商业：丹尼斯超市（7000） 酒店：汉庭酒店、速8酒店、如家酒店、郑州格尔国际酒店、郑州大河国际酒店、郑州银行国际酒 店、长城大酒店 金融：交通银行、工商银行、中国银行、民生银行、招商银行 娱乐：金沙湖高尔夫球场、青龙山温泉度假山庄、航海体育场 旅游：中原福塔、金沙湖、鸵鸟园、法云寺、青龙山,文化、教育、就业,目前全区共有学校16所，师资力量雄厚，航海体育场北侧规划建设图书馆、文化馆等教育设施；同 时依托省会高等院校、职业技工学校每年有23万名各类专业的毕业生供企业选择，可满足企业对各 类人才的需求。,高新区全面推广普及群众文 化，提高各类教育的质量和水 平，努力推进开发区教育全面 协调可持续发展。 目前全区共有学校 16 所， 其中中学 2 所，小学 14 所。 中学共 32 个教学班，在校人 数 1671 人，教师 116 人，小 学共 123 个教学班，在校人数 5575 人，教师 295 人。 09 年初中教师本科率达到 94% ； 小学教师专科以上率达到 91.5% ，本科率达到 38% 。 依托省会 48 所高等院校、 118 所职业技术学院和技工学 校，每年有 23 万名各类专业,的毕业生可供区内企业选择。 开发区建立了丰富的人才资源 储备，可以满足企业对各类人 才的需求。, 开发区规划建设中的图书馆、文化馆坐落于航海体育场北侧，文化馆内部设置有 办公室、多媒体室、器乐室、美术展览厅、舞蹈排练厅。图书馆内部设置有采编室、 电子阅览室、少儿借阅室、成人借阅室。,基础设施建设,目前开发区已经完成41平方公里的基础设施覆盖，已实现 “九通一平”，各项基础设施完善，充 分满足区域企业与居民的工作生活需求，在吸引企业入驻的同时也带来更多的居住人群。,给水： 双水源供水，其中，城市 自来水管网供水能力为 20万吨/日， 开发区地下群井供水网络作为辅助用 水，日供水能力7.32万吨。,排水：,污、雨水分流排放，其中,城市污水处理达标后经市政管网排入 王新庄污水处理厂，日处理能力40万 吨。,供电：,双回路供电，建有一座,220千伏、六座110千伏变电站；,供热： 小时； 燃气：,集中供热能力278蒸吨/ 开发区内天然气主干管,网已全线贯通，主要气源为中原油田 气源和西气东输气源，日供气能力约 30万立方，可以为进区企业提供充足 的生产、生活用气。,邮政、电信： 开发区邮政局、 电信局均已建成投入运营，开发区电 话交换机容量为10万门，国际互联网 出口带宽1000兆。,物流：开发区是郑州市圃田物流组团的重要组成部分，铁路货运集装箱接点站、 公共保税中心、托普铁路物流等一批物流设施即将建成投入使用，可为入区企业 提供铁路物流、公路物流、保税物流、商业物流等一系列现代物流服务。,附录：2012年经开区土地成交一览,1,2,5,附录：经开区待开发土地总览,富田 地块,住宅 地块 恒大地块 4 3,重点项目, ,建成住宅：远大理想城、东方今典、专家花园、格林度假山庄、东方桃源、大宇颐园、青青