二手房买卖流程概述

二手房流程一、买房房源查询客户可通过21世纪不动产网站、电话、就近加盟店查询如果没有客户所需的房源可填写求购登记表实地看房1、加盟店经纪人与房主联系，约定好看房时间。2、经纪人开据看房确认单给客户，留存客户联系方式，以便追踪回访3、有钥匙的房屋，提倡经纪人陪同看房.二、卖房1、客户需要出示房本或权属证明原件，房主本人的身份证，不是本人到场的代理人也需要提供身份证。2、按照权属证明或房本上的内容如实填写房屋勘验表留下联系方式。3、与客户协商该房屋的委托价格。价格有分歧时，经纪人要结合专业知识对客户分析该房屋，和客户协商此套房屋的最终委托价格和委托形式。4、签定代理协议，留存房本或权属证明原件、房主及代理人的身份证复印件。同时讲明收取的中介费。5、协议严格按照权属原件或房本原件填写，注明此价格是否包户，注明此价格包含下的配套及附属设施，注明企业产的房屋（或房管局过不了的房屋）卖方需自行办理过户手续，明确腾房时间。6、经纪人根据勘验表的内容详细、准确的上网录入房源信息（房屋坐落地址要和房本上一致，画清楚房型图，标明朝向等房屋其他相关条件），同时用JPG文件录入房型图。录完后将合同交与店秘存档。7、加盟店经纪人积极促成买卖双方成交。起到中介（居间见证）与谈判的作用。三、成交1、 约定买卖双方到加盟店签约，卖方携带自己的身份证、房本原件、中介费，买方携带自己的身份证、定金、中介费。2、 签定房屋买卖（置换）合同并签字、盖章。同时交纳各自的中介费用，开立相应的收据；同时买卖双方确定好付款方式及过户时间。（注意要确保买卖双方的风险的能够由我方控制）3、 签约后收回卖方代理合同，留存卖方房本原件，买方支付定金或房款，店秘开立相应的收据。4、 双方签好武汉市存量房合同。5、 留存买卖双方身份证及房本复印件以备挡。6、 预收费用（一次性付款：评估费；贷款：评估费、保险费、公证费、工本费）7、 企业产除外，公产或私产需要公司代办过户手续的房屋，需向买卖双方发放过户需知。8、 加盟店统一安排买卖双方办理过户手续。9、 签写任何合同和需客户签字的单据，买卖双方须本人签字，如本人无法到场，应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己的名字并在旁边注明“代某某”。10、买卖双方自行办理房屋其他附属设施及相关配套的过户手续四、过户须知A、签定房屋买卖（置换）合同后，由经纪人按照过户须知准备过户所需相关的证件等装入档案袋，并填写过户管理表格。具体资料如下：1、房屋所有权证和土地使用权证（卖方）2、武汉市存量房买卖合同 （双方）注：一式四份，买卖双方、房产局、土地局各一份；如需贷款，合同一式六份，另两份为房产局抵押部门和银行存档。3、产权人身份证和户口复印件 （卖方）注：产权人为已婚需提供结婚证、配偶的身份证和户口复印件；共两份，房产局、土地局各一份；如需贷款，另需再提供一份，银行存档4、产权人及配偶不能到房地局现场的，需提供委托公证书 （卖方）5、产权人配偶已死亡的提供继承公证书 （卖方）6、产权人无配偶需提供单身证明 （卖方）7、产权人离异的需提供离婚证 （卖方）8、填写交易申请表 （双方）注：产权过户和土地使用权过户申请表各一份。9、买方身份证复印件 （买方）注：共两份，房产局、土地局各一份；如需贷款，另加一份，银行存档10、非本市人员购房需提供全国流动人口计划生育证（买方）注：复印件一份，在户口所在地计生部门开具， 11、产权证图纸复印件注：共两份（在江汉、江岸局过户需提前到局测绘队申请测绘，江汉局一周后方可领取图纸，费用为1.36元/平米） B、过户前的准备工作，成交后应做以下准备工作:1、与评估公司联系，通过传真将房屋所有权证、土地使用权证及产权人联系方式一并传至评估公司(或通过电子邮件传递)。评估公司应在24小时内将评估报告送至指定地点。2、同时应与买卖双方取得联系，确定具体过户日期，通知客户按客户须知携带相关证件原件到房产部门办理产权过户手续。C、办理产权过户手续（进件）此手续需买卖双方同时到房产部门，如产权人已婚，其配偶也需到场。在办理过户登记手续之前应先交纳土地使用税，进件后过户人员领取收件单，收件单由加盟店保管D、领取产权证（取件）在交件后根据各局的办证时间，在确认新证已办理完毕后，由过户人员约买方携带身份证到房产局领取产权证。E、过户交费时间及具体费用说明时间：各房产局的税费收取时间略有不同，市局、硚口局、江岸局、武昌局是在办理交易手续，进件时交纳过户费用，其它局都在取房产证时交纳过户费用。过户人员应根据各局要求告之客户具体交费时间和费用。简单计算方法：评估价*2.8%费用： 买方 综合服务费 2.5元（5.5元）/平米*建筑面积 契税 2%*评估值 印花税 0.1%*评估值 登记费 85元/户 土地证 38元/户 卖方 综合服务费 2.5元（5.5元）/平米*建筑面积 评估费 0.3%0.5%（贷款）*评估值 土地收益金 占地面积*相应的土地等级 营业税及附加 5.8%*评估值（对个人购买并办证时间超过5年的普通住宅，出售时免征。） 个人所得税 1%*评估值（对个人购买办证时间超过5年并是家庭生活唯一住房的普通住宅，出售时免征。）江岸房产局、江汉房产局在过户前需先到测绘窗口进行测绘，并向测绘窗口交纳测绘费。测绘费用为：1.36元/平米建筑面积。江岸局当时出具测绘图纸，江汉局三个工作日后出具测绘图纸。 土地使用税 1元/平米*土地使用面积（城区） 0.5元/平米*土地使用面积（郊区）F、办理土地证过户（交件）在领取产权证的当日，可协助买方到土地局办理土地过户手续。土地收件单由过户人员保管。资料及费用说明：资料：1土地证原件2过户后的产权证复印件一份3买方身份证复印件一份4契税及土地收益金发票复印件一份（费用已在房产局办理过户时交纳）5房屋买卖合同一份6申请表一份（全市统一格式，各土地局领取）以上资料除新房产权复印件、契税及土地收益金发票复印件是在领取房产权后复印外，其它资料公司均已提前收取，交易时应由过户人员向土地局提供。费用：手续费33元/户 、印花税5元/户注：1.东西湖区金银湖土地所办理土地使用权过户，费用为108元/户，2.常青花园小区在办理土地使用权过户时，需买卖双方到场，除108元/户外另需交纳转让费（50元*占地面积）3.将军花园地区在办理土地使用权过户时，除108元/户外另需交纳转让费（35元*占地面积） G、领取土地证（取件）根据各局办证时间，客户自行取证。需准备的证件：产权证原件、身份证原件、土地局收件单H、特殊地区过户流程说明汉阳沌口经济开发区私房过户，需双方先到开发区公证处办理公证手续，然后再到开发区管委会房产部门办理产权、土地使用权过户手续，两证过户手续同时办理，需提交的资料除公证书外，其它资料和其它局相同，过户费用相同，在交件两个月后，本人凭收件单交纳税费后，领取两证。东湖高新技术开发区私房过户，两证同时办理，交易时间一个月，取证时交费。公房过户流程一、 资料的收集在确定交易的当日，由加盟店按照过户须知准备过户所需相关的证件。具体资料如下：1、使用权证 （卖方）2、双方买卖合同 （双方）注：合同一式三份，买卖双方及房管部门各一份3、三方合同 （三方）注：合同一式三份，买卖双方及公司各一份4、承租人身份证和户口复印件 （卖方）注：承租方已婚需提供配偶的身份证和户口复印件；共二份，房管部门及公司各一份5、承租方已死亡的，过户后的使用权证明 （卖方）6、产权人无配偶需提供单身证明 （卖方）7、产权人离异的需提供离婚证明 （卖方）8、买方身份证复印件 （买方）注：共二份，房管部门及公司各一份9、非本市人员购房需提供流动人口计划生育证明 （买方）注：在户口所在地计生部门开具二、买卖双方确定好付款时间及付款方式。三、过户前的准备工作在加盟店收到过户资料后，与交易房产所属的房管部门取得联系，确定具体办理过户日期。并通知买卖双方按客户须知，携带相关证件及过户费用，到具体经办房管部门办理手续。四、 理过户手续此手续需买卖双方同时到房管部门，如承租人已婚，其配偶也需到场，签定有偿转让、受让申请书，领取收件单。收件单由权证部门保管五、 领取使用权证资料收齐核对身份后，房管所将对交易房产进行打分，确定分值，然后通知交纳费用。在房管部门收件后的3-5个工作，通知买方凭身份证原件领取新的房屋使用权证。领证时权证部门人员一同前往。 企 业 产 过 户 流 程企业产房屋过户程序同私产，但准备资料不同，具体资料如下：申请表、房屋所有权证、买卖合同正本、房地产评估报告、主管部门批示、董事会决议、职代会决议、法人资格证明、法定代表人身份证复印件、法人授权委托书及代理人身份证复印件、土地使用权证（查验证件）合 同 房 过 户 说 明如所售房屋为合同房（未办理房屋所有权证和土地使用权证），在过户前应先办理所售房屋的两证（客户自行办理），具体操作如下：一、 办理产权登记产权人携带以下材料及身份证原件到房产局初始登记窗口办理登记手续，领取收件单所需材料：1购房合同2移交凭证（开发商提供并盖公章）3购房发票4权属证明（开发商提供）5产权人身份证明复印件6图纸（向房产局测绘队申请测绘，并在办理登记手续前领取图纸）7申请表（开发商提供并盖公章）所需费用：契税 1997年10月1日前 6% 1997年10月1日后-1999年8月1日 4% 1999年8月1日后 2% 维修基金 2% (1999年8月1日后个人购买的普通住宅办证时需交纳) 登记费 80元/户 印花税 0.05%交费时间：市局、武昌局、桥口局、江岸局在办理登记时交纳，其它局均在领证时交纳二、 取证根据各局承诺的取证时间，产权人携带收件单、身份证原件到领证窗口领取产权证三、 办理土地登记产权人携带以下资料及身份证原件到各区土地规划局登记窗口办理登记手续。所需材料：1、身份证原件及复印件2、产权人身份证复印件3、土地登记申请表（当时填写）4、契税发票复印件5、产权证原件及复印件所需费用：38元 /户四、 取证根据各局承诺的取证时间，产权人携带收件单、身份证原件和产权证原件到领证窗口领证。五、 按私房过户流程办理过户手续上述程序是合同房过户的正常流程，还有一种操作方式，可节省一定费用和时间，但属违规操作，即开发商提供合同更名手续，客户向开发商交纳一定的费用（无规定），将原购房合同和购房发票的购房人姓名更改为现在购房人的姓名，直接办理两证，但不能保证一定能按此方法过户。（如该房屋有贷款则注意不能办理转按揭，须还完贷后才能办理更名。）提 前 还 款 流 程按揭房的情况有两类，一类为两证按揭的，一类为合同按揭的。这两类房产转让的前期准备工作应按以下程序办理：一、两证按揭房1、要求卖方将所欠贷款提前还清，银行将出具一个结清贷款的回执和办注销抵押手续所需证明交给卖方。 2、卖方携带两证原件及本人身份证及银行提供的资料到房产局填写注销抵押申请表，房产局抵押部门会在当时办理完抵押注销手续。 3、其他程序按正常二手房过户办理。二、合同按揭房 1、要求卖方将所欠贷款提前还清，银行将合同抵押时办理的期权证及合同、回执等一套资料全部交给卖方，但期权证当时不能拿到，银行会在还款后的两天内交还。 2、卖方将所有银行提供的资料和购房合同及本人身份证原件复印件到房产局填写注销抵押申请表，房产局抵押部门会在当日办理完抵押注销手续。 3、按合同房登记办证程序办理初始登记，领取产权证和土地证。 4、按二手房过户的正常程序办理过户手续。贷 款 手 册一、 业务品种l 个人二手房银行贷款l 个人二手房公积金贷款二、 贷款资格（1） 18-65周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明;（2） 交齐首期购房款;（3） 有稳定合法收入，有还款付息能力；（4） 提出借款申请时，购房者有不低于购房价款30%的自由资金;（5） 借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物； （6） 所购二手房的产权明晰，符合武汉市政府规定的可进入房地产市场流通的条件； （7） 所购房屋不在拆迁公告范围内;（8） 贷款银行要求的其他条件。 （9） 如申请公积金贷款，申请人应是正常缴存住房公积金三、 受理的房产类型（1） 房屋结构：混合结构以上，厅室结构（2） 房龄：不超过15年（3） 已购公有住房、经济适用房并符合上市条件或履合了合法批准程序（4） 未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围四、 贷款成数和期限l 二手房银行贷款：一般不超过总房价70%，房龄+贷款年限之和不超过30年非武汉市户口不超过总房价60%。l 二手房公积金贷款：不超过总房价60%，年限15年，贷款额度不超过15万元，并不得长于借款人距法定退休年龄l 二手房组合贷款：不超过总房价70%，年限不超过15年五、 还款方式l 贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式l 贷款期一年以上的，采用等额本金和等额本息两种方式六、 贷款流程（1） 三方签署21世纪不动产统一印制的个人二手住房贷款委托合同；加盟店代收服务费；加盟店经纪人实地看房拍照。加盟店将客户贷款申请表传真区域金融部（每天下午17：00之前）传真号：（2） 客户申请，准备贷款资料：客户申请二手房贷款，在加盟店签定合同前，除准备过户所需资料外，还应准备第七条中的相关材料。加盟店经纪人提前将收入证明及公积金申请表格、公积金缴存证明表格提供给客户（3） 加盟店收集买卖双方的资料（三个工作日）（4） 加盟店经纪人收到资料当日联系评估公司，24小时内出具交易、抵押评估报告（一个工作日）（5） 如为公积金贷款，在客户签字，银行收件前，过户人员应将客户贷款资料送至资金管理中心进行审批，按中心规定时间领取审批回复（6） 区域金融专员协助客户填写相关贷款资料并代收保险费、公证费、公本费、抵押费等（7） 约定时间、地点，银行审核贷款人身份及资料，签定借款合同（8） 银行审批，银行将审批后通知区域金融部（审批时间为一个工作日）（9） 区域权证专员收到审批资料当日联系买卖双方，约定办理过户手续时间； 将公证资料交至公证处，办理公证手续（10） 办理产权交易过户手续，领取收件单（房证15个工作日，土地证5个工作日）（11） 见房屋买卖收件单银行放款，银行划款至房屋卖方，买卖双方领取存折。（一个工作日）（12） 办理公证书，对按揭房屋投保，办理抵押登记。（抵押五个工作日）（13） 领取房产证：借款人领取两证、公证书、保险单副本，区域金融部将客户资料归档。证件名称原件复印件1借款人夫妻双方身份证各2份2借款从夫妻双方常住户口各2份3婚姻证明或结（离）婚证，未婚的要单位或居委会出具未婚证明各2份4夫妻双方经济收入证明各1份l若借款人是临时聘用人员，由聘用单位证明其收情况1份l若是私营业主，则须提交1、 营业执照 2、税务登记证3、财务报表 4、近2个月的税票1份l若私营业主没有营业执照的须提交推位牌及银行存折1份l若借款人以营运车辆（含客运、货运）收入须提交 1、驾驶执照 2、行车执照 3、营运证 4、车辆来源证明1份l若借款人以出租房屋收入支持还贷则须提交经房管站鉴定的房屋租赁合同1份6售房人夫妻双方或房屋共有人户口2份7售房人婚姻状况证明或房屋共有人同意出售的证明2份8售房人房屋所有权证2份9售房人国有土地使用权证2份七、二手房商业贷款需提交的资料二手房公积贷款需提交的资料证件名称原件复印件1借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明2份2借款人夫妻双方单位出具的经济收入证明及公积金缴交情况证明 （单位、银行盖章）各1份3公积金个人住房委托贷款申请审批表2份4存量房合同2份贷款银行要求提供的其它证明材料商业性贷款利率表公积金贷款利率表年限年利率月利率每月还款额年利率月利率朤月还款额15.2654.3875到期一次还本付息4.143.45到期一次还本付息25.4274.5225440.634.143.45434.8735.4274.5225301.634.143.45295.8645.5084.59232.604.143.45226.4255.5084.59191.054.143.45184.8065.7514.7925164.564.593.825159.1575.7514.7925144.894.593.825139.4285.7514.7925130.214.593.825124.6695.7514.7925118.834.593.825113.21105.7514.7925109.774.593.825104.07115.7514.7925102.414.593.82596.63125.7514.792596.304.593.82590.45135.7514.792591.174.593.82585.24145.7514.792586.804.593.82580.79155.7514.792583.054.593.82576.96165.7514.792579.794.593.82573.62175.7514.792576.934.593.82570.70185.7514.792574.424.593.82568.11195.7514.792572.204.593.82565.81205.7514.792570.214.593.82563.75215.7514.792568.444.593.82561.90225.7514.792566.844.593.82560.24235.7514.792565.404.593.82558.72245.7514.792564.104.593.82557.35255.7514.792562.924.593.82556.10265.7514.792561.844.593.82554.95275.7514.792560.854.593.82553.89285.7514.792559.954.593.82552.92295.7514.792559.124.593.82552.03305.7514.792558.364.593.82551.20八、款 利 率 表个人商业用房贷款（抵押贷款）利率及万元还款额对照表（单位：元）年限个人商业用房贷款年利率月还款额16.03到期一次还本付息26.03443.3436.03304.3646.12235.4056.12193.89九、办理贷款所需费用收费项目收费标准收费单位抵押登记费85元/户房产局保险费贷款金额0.05%贷款年限保险公司评估费评估价值0.30.5%评估公司公证费150元（办理商业贷款时需交纳）公证处工本费20元（商贷） 40元（公积金、组合）银行房屋建筑基础知识索引： 房屋的分类 建筑物的组成 房地产常识 返回目录第一节.房屋建筑分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。1、按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑民用建筑：居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。2、按建筑物（住宅）的层数分类、平房建筑：1-3层 、多层建筑：46层、小高层建筑：79层、 、高层建筑：10层以上 5、超高层：100米以上3、按建筑结构分类 建筑结构：指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。、砖木结构描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪5060年代代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。、砖混结构描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。、钢筋混凝土结构描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。、钢结构描述：主要承重构件均是用钢材制成。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房4、按建筑施工方法分类：、现浇、现砌式建筑：建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。、预制、装配式建筑：建筑物主要承重构件在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。、部分现浇现砌、部分装配式建筑：这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。建筑物的组成：幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。1、 基础：是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。2、地基：分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：条形基础：是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。独立基础：是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。筏板基础：是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基上的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。箱形基础：主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。桩基础：由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。3、墙体和柱：是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。、墙体的分类、按在建筑物中的方向，分为：外墙：位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。内墙：位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。、按在建筑物中的方向，分为：纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。、按接受力情况，分为：承重墙：凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。非承重墙：不承受外来荷载的墙称为非承重墙。、柱：是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。4、楼地层和梁：楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。、楼板：楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。、首层地面：是指建筑物底层的地坪。、梁：是跨过空间的横向构件。 5、楼梯：楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。6、屋顶：既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。7、窗：门和窗都是建筑物的围护构件。房 地 产 常 识容积率 建筑密度 出房率 住宅居住面积 绿地率 住宅的层高和净高 住宅的进深 住宅的开间 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 商品房面积误差的处理方式 住宅商品房交付 商品房现售和商品房预售商品房销售须具备以下五证容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。住宅居住面积：是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前规定新建小区绿化率应在30以上。住宅的层高和净高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 住宅的进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线 到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选：1、商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 2、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积3、套内建筑面积由以下三部分组成：A、套（单元）内的使用面积B、套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）4、套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积5、公用建筑面积由以下两部分组成：A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。6、公用建筑面积计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。7、公用建筑面积分摊系数计算：公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和8、分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积商品房面积误差的处理方式：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提 出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之 内（含3）的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。商品房销售包括商品房现售和商品房预售商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预售给购房人，由购房人支付房价款的行为。购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理：(1)、尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意； 、已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业； 、贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意； 、转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖 合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。商品房销售须具备以下五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证。加盟店业务范围：免费评估、房屋买卖、房屋租赁、代办过户、代办贷款业务收费标准业务类型费用名称出售（租）方收费标准购买（承租）方收费标准备注独家代理房屋信息服务费1%1%押房本和钥匙一般代理房屋信息服务费1%1%租赁1000元以下租赁信息服务费首月租金25%首月租金25%不足100元按100元收取1000元以上租赁信息服务费共收一个月租金共收一个月租金代办代办贷款贷款服务费借款人：商贷600元每宗代办过户代办服务费200元每宗独家代理针对客户：对出手价格较严格，代理时间不限制代理期限：三个月取费：卖方成交价格的1% 买方成交价格的1%签定合同注意事项1、签定独家代理合同，留存房本或权属证明原件、房屋钥匙、房主及代理人的身份证复印件。同时讲明中介费收费标准。2、协议严格按照权属原件或房本原件填写，注明此价格是否包户，注明此价格包含下的配套及附属设施，注明企业产的房屋（或房管局过不了的房屋）卖方需自行办理过户手续，确腾房时间。3、代理期一般为三个月，不到期中途不允许撤单，合同期满逾期一个星期不撤单视为自动续约。4、签任何合同和需客户签字的单据，买卖双方须本人签字，如本人不能到场，应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己名字并在旁注明“代某某”中途撤单及暂借房本撤单（违约）：中途要求撤单的客户须交纳标的额10% 的违约金，撤单的客户不得直接电话委托，须携带独家代理合同第一联、房主身份证原件、违约金到签约加盟店办理。一般代理针对客户：不认同公司留存房本期限：一般三个月取费：买卖双方各收成交价格的1%签定一般代理合同注意事项；确定该房屋的调剂价格，明确标明此价格是否包户，成交后的腾房时间；讲明中介费收费标准；尽可能留存房本或产权证明复印件，如实在不能说服房主留存，则要对照房本详细记录下此房屋的重要信息，这会给你后续的工作带来方便。租 赁 业 务业务品种及收费标准：1.低端租赁、2.高端租赁、租赁业务流程低端租赁：(1)、客户出示权属证明、房主身份证原件，连锁店留存二者复印件(2)、签订房屋委托出租登记表，委托期为一个月，过期自动撤单(3)、上网发布信息，全市加盟店推荐。高端租赁：(1)、客户出示权属证明、房主身份证原件，连锁店留存二者复印件；(2)、签房屋委托出租协议，委托期为三个月；(3)、上网发布信息，全市连锁店推荐。二手房买卖统一说辞独家代理业务统一说辞1.在公司内部每一套房源都有自己的编号，我们的加盟店全部资源共享。当其他加盟店员的发现此独家代理房源会作为主要推荐对象，在最短时间聚焦，将此套房源售出。因为加盟店员工知道您将房产证留存在我们公司，从而不用担心跑单，放心大胆的推荐，缩短销售周期。独家代理房源我们公司出于对您信任的回报，我们将定期在报纸等媒体上为您发布广告信息，这个费用是很高的，而对您我们不收取广告费用。独家代理房源我会针对您的房屋情况为您制定一个销售方案，争取在短期内将您的房屋以您理想的价格销售出去。购房客户因为您将房产证留存在我们公司会把对此房源出售时有关权属的疑惑全部打消，在这一方面也会加快你房产的快速销售、快速变现。介绍独家代理优势时员工需要有热情饱满的情绪和富有感染力的语言来针对每个客户，语言组织方面可因人而宜。 1、我有套房子能给估一下价吗？怎么收费？答：评估房子须携带房屋权属证明、房主身份证及经办人身份证原件，填写房屋勘验表，然后给您上门评估；评估是免费的。2、我没带房本只想让你们给大致估一下。答：您可以留下电话和地址，我们会和您电话联系为您上门评估,同样也请您准备好房本、 房主身份证原件。3、你们评估的价太低了，我不想卖了。答：询问客户的心里价位，一方面向客户讲解其房子的优劣势（尤其渲染其房屋劣势），另一方面适当提供雷同房屋的成交价格供其自行比较借鉴。如果客户的心理价位位势有所降低，员工可掌握的浮动范围不超过正负10。4.、我有房子想卖，需要怎么办手续，怎么收费？答：请您携带房屋权属证明、房主身份证及经办人身份证原件先给您的房子评估一个市场价格供您参考，然后您可根据此价格确定您房屋的代卖价格，并签订独家代理协议，将房屋权属证明留存在我公司，一个代卖期是三个月，代卖期内不允许撤单，不成交不收费，成交后收取您成交价格1的居间服务费。5、.我有房子想出租，需要怎么办手续，怎么收费？答：请携带房屋权属证明、房主身份证原件进行登记。如果您出租的房屋月租金在1000元以下，则我们免费为您发布信息；如果您出租的房屋月租金在1000元（含1000元）以上，我们除了为您发布信息之外，还为您寻找客户，带客户看房，成租后根据承租人的租期向您收取相应的服务佣金，并作为见证方协助您双方签署一份租赁合同。6.、我有一套房子想卖，现自己已找好买方，想委托二十一世纪办手续，应该如何办理，怎么收费？答：买卖双方约好时间到连锁店签订一份买卖置换合同。买卖双方带身份证、户口本、中介费，另外买方带房款或部分定金，卖房须带该房屋产权证或房本。资料准备齐全后交到二十一世纪后开始办理过户手续。服务费为200元/宗。7.、你们的收费太高了，小中介才收600元，你们可以优惠一些吗？答：收费是公司统一规定的，我们没有给予优惠的权利。我们在全市拥有20余家加盟店作为广阔的销售渠道和有一支训练有素的销售队伍一齐销售您的房子，此外我们以网络操作平台做媒介，有购房需求的人只需登陆网站，足不出户就可以看到您要卖的房子。我们提供给您的是让您放心值得您信赖的阳光中介，操作流程透明清晰，绝对不会出现在小中介处出现的诸如吃差价的等情况。8.、如果求租方未到期就不租了，该怎么办?答：您可以在签订合同时约定如果求租方提前退租则预付租金或押金自动转为违约金不予退还。9.、签完租赁合同是不是出了事你们就负责了？答：如果有事双方可以协商，若协商不成一切按照合同约定执行，我们公司只是签订合同的见证方，可以帮助你们协商解决，但没有仲裁的权利和义务。10、.我有套房子想卖，房主是我的（亲属），他现在人在国外，该如何办手续？答：首先要到当地大使馆或总领事馆办理委托XX人办理房屋相关事宜的委托公证手续，然后由受托人在本地公证处对此委托公证手续进行二次公证。之后就可以由受托人代为办理该房屋相关的受托事宜。11.、我的房子想卖，但做贷款了，该如何办理手续？答：首先您需要先向银行还清剩余的贷款额以撤出抵押，此房屋才可以上市交易。如果您有需要的话可以委托二十一世纪替您办理这项业务。12、.买二手房能提取公积金吗？答：如果您购买的是带有产权的私产房，付款方式是一次性付款或按揭贷款都可以提取公积金。13.、我想在二十一世纪卖房子，但不想留存房本，该怎么办？答：您可以采取一般代理的形式。14.、什么房子是计租面积，什么房子是建筑面积？答：公产和企业产标注的是计租面积，私产标注的是建筑面积。15、.建筑面积和使用面积该如何换算？答：建筑面积使用面积*1.3316.、房本未到期，客户以没有客户看房为由要求撤房本。答：坚持公司规定不予撤单，耐心帮助房主分析其房屋的优劣势，力争说服客户降低标价，以加速成交。17、.既然买方贷款已经到帐，为什么不能拿钱还要过户？答：过户时必须保证买方全款已付，贷款到帐只说明银行同意对借款人放贷，但钱被银行冻结，必须要等到他项权证返到银行后，才能放款。18.、是外地人，能买公产房吗？如果买私产房能贷款吗？ 答：可以办理19、.我无固定工作能贷款吗？答：银行会对借款人进行资信调查，并且需借款人所在单位开据还款证明。如果您没有固定的正式工作，银行无法对您放贷。20.、当客户签完三方后，其中一方违约导致该房屋交易无法继续，双方要求退还中介费时，应这样向客户解释。答：我公司所收取的费用是居间服务费只要合同签字便已生效，证明我们提供的信息已成交，所以服务费不退。（附：关于合同的解除与终止：在三方合同定立后，买卖双方任何一方出现违约情况导致此房屋交易无法继续，我公司居间服务费一律不退。违约方可以与另外两方终止合同，请注意措辞，不要同意双方解除合同。终止合同是表示一方要求不再履行合同，但我公司已完成房屋信息成交，居间服务费不退；解除合同则表示双方自愿解除此合同已恢复到合同定立之前，所以我方无权收取信息服务费。）21、. 如果报完价，高于客户期望值，客户问到此价格二十一世纪是否可以收购该如何解释？答：此价格为我们提供给您的代卖价格，如果您想让我们收购您的房屋，我们二十一世纪不做收购，不赚差价，阳光操作。22.、当客户想出租的房屋恰巧是店内有客户需求登记的房屋或此房恰是买卖市场稀缺的房源时，如何说服客户将此房屋转为出售？答：向客户渲染出租房屋手续的烦琐以及后期可能出现的风险。在其允许的前提下可为其房屋进行评估，价格适中不可偏低，同时向其介绍出售此房的利益所在。23、. 我想买房，钱不够怎么办？答：我们可以协助您采用贷款形