某市住宅小区物业管理方法

大连市城市住宅小区物业管理办法第一章总则第一条为加强住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家和省的有关情况，结合我市实际情况，制定本办法。第二条本办法所称住宅小区，是指在大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内，以住宅房屋为主，并具有相应配套基础设施及非住宅房屋的居住区。住宅小区物业管理的范围由大连市房地产管理局会同有关部门划定。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。本办法所称住户，是指住宅小区内房屋产权人和使用人。住宅小区内的市政公用基础设施的管理，按照大连市市政公用基础设施管理条例的规定执行。第三条大连市房地产管理局是市人民政府负责全市住宅小区物业管理的行政主管部门，其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和各县（市）、区的房地产管理部门是本行政区域内住宅小区物业管理的行政主管部门（以下称小区主管部门）。小区主管部门的职责是：负责住宅小区管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策和管理标准，对住宅小区管理委员会和物业管理公司的管理和服务工作进行监督、检查。各级规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮电、爱卫会等部门和单位以及住宅小区所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助小区主管部门加强对住宅小区的管理工作。第四条住宅小区物业管理以住户自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化管理。住宅小区制定的住户公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。第二章住宅小区物业管理机构与职责第五条住宅小区交付使用且入住率达50以上时，由小区主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅小区住户代表大会，选举产生小区管理委员会（以下简称管委会）。第六条住宅小区住户代表大会由住宅小区内房屋产权人和使用人及居委会推选的代表组成。住宅小区住户代表大会代表数额及产生和罢免方法，由小区主管部门根据住宅小区规模等情况确定。住宅小区住户代表大会行使下列职权：（一）选举、罢免管委会的组成人员；（二）监督管委会的工作；（三）听取和审查管委会的工作报告；（四）决定住宅小区内涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项；（五）制定和修改住宅小区住户公约；（六）改变和撤销管委会不适当的决定；（七）批准管委会章程。第七条住宅小区住户代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次，管委会负责在会议召开前15日将日期及内容通知住宅小区住户代表大会各位代表。经有20以上代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区住户代表大会。第八条管委会向住宅小区住户代表大会负责并报告工作。管委会每届任期3年。管委会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。第九条管委会委员人数根据住宅小区的规模等情况而定，一般为515人。管委会委员由住宅小区住户代表大会在代表中选举产生，管委会也可聘请居民委员会、有关管理部门和服务单位的人员担任管委会委员，但住户代表不得少于管委会委员总数的60。管委会设立主任1名（由房屋产权人代表担任），副主任12名（街道办事处1名）。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。第十条管委会在住宅小区住户代表大会的监督下，代表住户的合法权益行使以下职权：（一）召集和主持住宅小区住户代表大会，讨论确定住宅小区物业管理重大事项；（二）制定管委会章程和小区管理目标；（三）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；（四）监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作，接受住户对物业管理公司的投诉；（五）审议物业管理公司制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划；（六）审议住宅小区物业管理服务费收费项目和标准；（七）审议和决定住宅小区管理费用的收支情况。前款其中第（二）、（三）项须经住宅小区住户代表大会批准。第十一条物业管理公司必须依法登记，取得法人资格，并持有市房地产管理局颁发的物业管理企业资质证书，方可从事住宅小区物业管理业务。第十二条物业管理公司应与管委会签订住宅小区物业管理合同，并可根据需要与市政府公用基础设施专业管理单位及房屋产权人签订有关委托维修养护合同。上述合同须报小区主管部门备案。住宅小区物业管理合同文本由市房地产管理局统一印制。第三章住宅小区物业的使用及维护第十三条住户应爱护和正确使用住宅小区物业，任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动；（一）未经房屋产权人同意和小区主管部门批准擅自改变房屋使用用途；（二）超过设计负荷使用房屋或拆动房屋承重结构；（三）安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；（四）占用公共场所，损坏公用设备和设施；（五）随意停放车辆和鸣喇叭；（六）践踏、占用绿地，攀折花木；（七）乱抛垃圾、堆放杂物；（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；（九）、饲养禽畜；（十）聚众喧闹；（十一）排放或存放有毒有害物品；（十二）市人民政府规定的其他禁止行为。第十四条物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理：（一）接受房屋产权人的委托，有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理；（二）接受市政公用基础设施专业管理单位的委托，有偿进行上述设施的管理维护；（三）环境（含楼寓内走廊）卫生保洁，园林绿化；（四）车辆行驶和停放；（五）维护公共秩序；（六）保管物业管理档案；（七）小区主管部门及物业管理合同规定的其他事项。物业管理公司可根据物业管理合同的约定，选聘专营公司承担专项经营业务。第十五条凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后，责任人在期限内未进行修缮的，经管委会同意后由物业管理公司修缮，所发生的费用由责任人承担。第四章住宅小区物业的验收与接管第十六条住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区主管部门应向规划土地行政主管部门提出住宅小区规划建议，并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。第十七条住宅小区竣工后，城市规划土地行政主管部门应会同小区主管部门及其他有关部门对小区物业建设严格按规定进行验收，验收合格的方可进住。第十八条管委会未组建前，在小区主管部门的监督下，由开发建设和经营单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理，管理费用由开发建设和经营单位承担。管委会组建后，开发建设和经营单位应将住宅小区物业移交给管委会管理，并提供下列资料：（一）住宅小区建设各项批准文件；（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；（三）房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；（四）地下管网图；（五）其他必要的资料。在同等条件下，管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。第十九条开发建设和经营单位办理出售、出租或分配房屋手续时，应在房屋出售或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。第五章住宅小区管理费用和专用房屋第二十条住宅小区的开发建设单位，应按房屋成本造价的0.5标准向市人民政府交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，由市房地产管理局设立专帐，接受财政、审计部门的监督管理。住宅小区管理启动基金用于购买住宅小区经营用房和重大工程维修项目。第二十一条开发建设和住宅小区经营单位应按住宅小区总建筑面积0.5的比例，以成本价一次性提供住宅小区经营用房，其产权归国家所有，由小区主管部门划拨给管委会，并由管委会委托物业管理公司经营使用，其收入用于补充住宅小区的管理费用。第二十二条开发建设和经营单位移交住宅小区时，应按下列标准一次性无偿向管委会提供管理用户，其产权归国家所有：（一）小区建筑面积5万平方米以下的为100平方米；（二）小区建筑面积5万平方米以上的为150平方米。第二十三条住宅小区内的公有房屋及附属设施，由房屋产权人委托物业管理公司代管，房屋租金由物业管理公司代收。代管费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。第二十四条物业管理公司可根据物业管理合同和住宅小区住户代表大会及管委会同意的标准，向住户收取住宅小区管理服务费。物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。第二十五条专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用基础设施，其维护费用从委托费用中支出。第二十六条房屋租金，公共部位、共用设施维修基金，供水（二次加压）费，电梯费，采暖费等费用的收取和使用，仍按有关规定执行。第二十七条房屋需大、中修的，由物业管理公司提出修缮计划及工程预算，经房屋产权人同意后实施，工程费用由产权人承担。公共部位、共用设施维修基金不足时，超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。第二十八条住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。住宅小区各项管理费用的收支情况，每半年向住户公布一次，接受住户的监督。第六章法律责任第二十九条违反本办法第十三条规定的，物业管理公司有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。前款违章情节严重的，由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。第三十条对借故拒交各项应交费用的住户，物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。第三十一条物业管理公司违反本办法有下列情形之一的，由管委会制止，并责令其限期改正：（一）物业维修养护不及时的；（二）管理制度不健全、管理混乱的；（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；（四）擅自将管理费用挪作他用的；（五）乱搭、乱建，改变房屋和配套设施、设备用途的；（六）违反物业管理合同约定的其他行为。对无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由小区主管部门给予警告、责令限期改正、没收非法所得、赔偿损失和取消物业管理资格的处罚。第三十二条当事人违反规划土地、公用事业、城建、卫