某市物业管理办法

晋中市物业管理办法第一章 总 则第一条为了规范全市物业管理活动，维护业主（物业使用人）和物业服务企业的合法权益，提高物业服务质量，改善人民群众的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国物业管理条例和山西省物业管理条例等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条物业管理应当坚持专业服务、业主自治和社区管理相结合的原则，通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，构建诚实信用、竞争有序、服务规范的物业管理秩序。第四条新建住宅物业项目应当实行物业管理。难以实施社会化、市场化、专业化管理的老旧住宅小区和零散住宅小区，市、县（区、市）人民政府、开发区管委会应当建立政府扶持机制，加强小区基础配套设施设备改造，推进实施社区管理、专项服务、业主自管相结合的日常管理服务，建立健全应急抢修等保障制度，保障居民基本生活秩序。提倡机关、企（事）业等单位推行物业管理。第五条市、县（区、市）政府、开发区管委会应当将物业服务行业作为新兴服务业予以扶持和培育，积极推进物业管理市场化、专业化、社会化进程。制定物业管理财政扶持政策，鼓励物业服务企业为老旧住宅小区提供专业的物业管理服务；鼓励物业服务企业运用网络信息化等新技术加强管理，提高物业服务水平。第六条物业管理实行市、县（区、开发区）、街道（乡镇）、社区（村）四级管理体制，构建分级负责、综合协调的物业管理机制，共同推进物业管理的健康发展。市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（区、市）人民政府、开发区管委会房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，接受市人民政府房地产行政主管部门的指导和监督。街道办事处（乡镇人民政府）应当设立物业管理专职机构，配备专职管理人员，负责指导业主大会、业主委员会的成立、选举、换届和备案工作，监督业主、业主大会、业主委员会开展自治管理活动，协调处理业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷。社区（村）负责辖区内业主大会、业主委员会的日常指导监督工作，参与业主大会成立、业主委员会选举、物业服务项目考评等相关工作。物业管理工作纳入政府年度任务目标考核体系。第七条县（区、市）人民政府、开发区管委会应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立物业管理联席会议制度，健全物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，协调解决物业管理中的重大问题。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、社区、房地产、价格、公安、民政、司法、环保、城市管理、工商、质监、人防等部门以及物业服务企业、业主委员会或业主代表等单位和人员参加，由县（区、市）人民政府、开发区管委会召集，也可以委托街道办事处（乡镇人民政府）召集。第八条房地产、价格、公安、民政、司法、环保、城市管理、工商、质监、人防等行政管理部门和城市管理综合执法机关等应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业服务收费、治安消防、秩序维护、环境卫生、房屋和设施设备维护使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。法律、法规没有规定或者规定不明确的，由市、县（区、市）人民政府、开发区管委会确定。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。第二章 业主、业主大会、业主委员会第九条房屋的所有权人为业主，在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。尚未依法办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的，在物业管理活动中可以享有法律法规规定的业主权利，并承担相应义务。物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。物业使用人违反法律、法规的规定和管理规约的约定，有关业主应当承担连带责任。第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。第十一条物业管理区域具备法律、法规规定条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织成立首次业主大会会议筹备组，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区（村）代表组成。房地产行政主管部门应当予以政策指导，建设单位和物业服务企业应当配合筹备组开展工作。筹备组负责下列工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主召开首次业主大会会议。第十二条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目预（销）售前一次性向街道办事处(乡镇人民政府)预缴筹备经费，由街道办事处(乡镇人民政府)代收代管。预缴标准为物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下(含5万平方米)的1万元，5至10万平方米(含10万平方米)1.5万元，10至20万平方米(含20万平方米)2万元，20万平方米以上的3万元。筹备经费的使用应坚持合理节俭、专户储存、专款专用、多退少补的原则。第十三条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会的人数应当是5至15人的单数，业主委员任期为3至5年，可以连选连任。业主委会员委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间；（七）法律法规规定应当具备的其他条件。本人及其近亲属或其他利害关系人在本物业管理区域物业服务企业或者该企业的关联企业任职的，不得担任业主委员会委员。第十四条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主（物业使用人）的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。第十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件征求街道办事处(乡镇人民政府)备案意见并报物业所在地的县（区、市）、开发区管委会房地产行政主管部门备案：（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况； （二）业主大会议事规则、业主管理规约等； （三）业主大会会议记录和会议决定； （四）业主委员会工作规则； （五）业主委员会成立（换届）备案表；（六）业主大会决定的其他重大事项。市、县（区、市）、开发区房地产行政主管部门可结合实际，制定业主大会议事规则和管理规约的示范文本。第十六条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前任业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)、社区（村）的监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续；逾期不移交或损毁的，承担相应的法律责任。第十七条召开业主委员会会议，应当告知相关的社区（村），并听取社区（村）的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区（村）依法履行自治管理职责，支持社区（村）开展工作，并接受其指导和监督。第十八条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区（村）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下组织召开。第十九条经业主委员会三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开或指定一名委员召集主持业主委员会会议。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。第二十条业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主委员会不得决定依法应当由业主大会决定的事项。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。第二十一条业主委员会委员不得有下列行为：（一）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍涉及本物业管理区域经营、管理等相关的业务；（三）违反物业服务合同的约定，拒交或拖欠物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）泄露业主相关信息；（五）挪用、侵占业主共有财产；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响公正履行职务的行为。业主委员会委员违反前款规定的，由业主委员会决定中止其成员职务，并提请业主大会会议终止其成员职务。第二十二条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）在本物业管理区域物业服务企业或者该企业的关联企业中任职的；（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第二十三条业主委员会任期届满前3个月，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。第二十四条业主委员会任期届满未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者业主委员会不能正常开展工作的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区（村）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，相关档案资料、印章及其他财物可以由社区（村）代为管理。第二十五条业主委员会应建立信息公开制度，设立信息公示栏及工作意见箱，定期公布工作情况，接受业主监督。业主可以查阅业主委员会工作资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出质询，业主委员会应当予以答复。第三章 物业服务企业第二十六条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应当按照有关规定取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业管理的人员应当按照规定取得职业资格证书。不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。第二十七条已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。第二十八条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新：（一）企业营业执照、资质证书、服务投诉电话；（二）物业服务内容、物业服务标准、收费项目及标准、计费方式、收费依据等有关事项；（三）房地产、价格、公安、规划、城市管理、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。第二十九条物业服务企业应当按照有关法律、法规和物业服务合同规定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化的服务，不得降低服务标准或者减少服务项目。第三十条物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的下列技术资料，应当建档保存：（一）物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；（二）物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、燃气管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（三）物业服务企业或者建设单位与相关专营单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。第三十一条房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业、物业服务项目实行动态考核考评管理，考核考评结果计入物业服务企业信用档案，作为企业信用等级评价、资质升级、物业管理招投标、物业管理项目创优达标等活动评审的依据。公安、质监、消防、税务、供电等部门和单位，应当提供相关业主、业主委员会、物业服务企业违法违规行为记录或物业服务项目年度专项考评结果。第三十二条市房地产行政主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发管理及二级以上企业的资质申报审核工作。一级、二级及本市三级资质的物业服务企业，可以在全市范围内从事物业服务活动；非本市登记注册的一级、二级资质物业服务企业在本市从事物业服务活动的，应当在本市设立分公司；非本市三级（含暂定）资质的，应当在本市申请资质。物业服务活动应当接受物业所在地市（县、市）房地产行政主管部门的监督管理。第三十三条从事物业服务的人员应当按照有关规定，参加物业管理相应的职业教育培训。物业服务企业的电力、锅炉、电梯、消防、高空作业等从业人员，应当具备相应的从业资格。物业服务企业委托或聘用具备相应资质的单位及个人，应当明确各自的安全管理责任和义务。第四章 前期物业管理第三十四条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业管理。第三十五条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。第三十六条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当在物业预（销）售前按照规定完成物业服务项目招标工作，并向房地产行政主管部门备案。建设单位与物业服务企业应当参照前期物业服务合同（示范文本）签订前期物业服务书面合同。第三十七条建设单位在预（销）售物业前，应当制定临时管理规约，将临时管理规约、前期物业服务企业的资质等级、服务标准和收费标准等作为物业买卖合同的附件；物业买受人应当对遵守临时管理规约、认可前期物业服务等作出书面承诺。第三十八条建设单位应当按照建设工程规划要求，配建不少于总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房（包括业主委员会工作用房）。未按规定配建的，不予竣工备案。物业管理用房配建的面积和位置，应当有利于物业管理服务活动的开展。建设单位应当在申报新建物业项目规划时，征求物业所在地房地产行政主管部门的意见，以确定物业管理用房的面积、位置。分期开发的物业服务项目，不能足额提供当期物业服务用房的，建设单位应当提供临时物业服务用房。物业服务用房应当具备水、电、暖等基本使用条件。第三十九条依法应当属于全体业主共有的物业管理用房、公共厕所、机动车停车场（库）、永久性自行车库等配套设施，任何单位和个人不得买卖或抵押；未经业主大会同意，不得占用或者改作他用。建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当将前款规定的配套设施一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。第四十条前期物业服务合同约定期限届满，未成立业主大会或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定，前期物业服务企业自愿按照不低于原合同约定的服务标准且不高于原合同约定的收费标准继续提供服务的，可以继续服务至业主大会作出选聘或续聘决定为止。第四十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业服务项目的保修责任，其他项目的保修期限由建设单位和施工单位在施工合同中约定。第五章 物业管理服务第四十二条物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，收取物业服务费，接受业主（物业使用人）、业主大会和业主委员会的监督。物业服务合同的约定对物业服务企业和全体业主（物业使用人）具有约束力。物业服务企业应当定期听取业主（物业使用人）、业主大会和业主委员会的意见和建议，配合社区（村）做好相关管理工作。第四十三条物业服务合同应当包括下列内容：（一）物业基本情况；（二）物业服务的内容与质量；（三）物业服务费用；（四）物业的经营与管理；（五）物业的承接验收；（六）物业的使用维护；（七）专项维修资金；（八）违约责任；（九）其他事项。物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。第四十四条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业，并书面报告物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区（村）。物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交相关档案资料。第四十五条实行物业管理重大事件报告制度。 物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当按照应急管理有关规定启动应急响应程序，向房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及社区（村）、相关专营单位等进行报告，并采取措施： （一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且依靠自身能力难以排除，可能危及业主、物业使用人及建筑物安全的； （三）物业服务人员拟集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活的；（四）发生群体性事件；（五）发生业主、物业使用人非正常重大伤亡事件；（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的事件。第四十六条物业服务企业可以在房地产行政主管部门的指导下，按照自愿原则，加入市物业协会。市物业协会应当按照国家和省有关规定，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员自律制度，组织业务培训，协助政府有关部门调解物业服务矛盾纠纷，配合房地产行政主管部门建立健全信用档案，加强行业诚信自律建设，促进行业健康发展。第四十七条物业管理实行有偿服务，遵循合理、公开以及收费标准与服务标准相适应的原则。住宅前期物业服务、保障性住房物业服务收费执行政府指导价；非住宅物业服务和业主大会成立后的住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务费按房屋建筑面积计收，可按月、季、年收取，也可预收，但预收期限最长不得超过12个月。物业服务企业不得擅自设立收费项目和标准。第四十八条业主（物业使用人）应当根据物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费。未按时足额交纳的，物业服务企业有权要求限期交纳。拒不交纳物业服务费的，物业服务企业可以要求业主委员会协助催交，也可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）申请调解，或者向人民法院提起诉讼。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十九条已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳；已交付给物业买受人的物业，其物业服务费由买受人全额交纳。业主转让物业时，应当告知物业服务企业并及时结清物业服务等费用。物业服务企业不得以停水、停电等方式催缴物业服务等费用。第五十条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、生活垃圾处理等专营服务单位应当直接向最终用户收取费用。不得强制物业服务企业代收上述费用，也不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。委托物业服务企业收费的，应当签订书面委托协议，物业服务企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。专营服务单位应按照发票使用管理规定，为物业服务企业向业主开具相关发票提供便利条件。住宅物业区域内共用设施设备的维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热等价格应当按照国家及省价格主管部门的规定执行。第五十一条业主（物业使用人）使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业的安全使用、维修养护的原则，处理相邻关系。 物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主（物业使用人）应当给予配合。 物业服务企业应当对相关部门进入物业管理区域履行职责提供便利条件并予以积极配合。第五十二条业主（物业使用人）对房屋进行装饰装修时，应当遵守有关规定。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主（物业使用人）、装修企业，并签订装饰装修协议。协议应当包括下列内容：（一）装饰装修工程的实施内容；（二）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）其他需要约定的禁止行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（九）其他需要约定的事项。 物业服务企业应当加强对装饰装修活动的检（巡）查，对业主违反有关规定的行为及时进行劝导、制止，劝导、制止无效的，应当及时向相关行政主管部门报告。物业服务企业应当为业主装饰装修提供必要的便利条件，不得参与、支持、纵容有关人员强制向业主销售、搬运装饰装修材料、家居物品。第六章 物业的使用与维护第五十三条物业管理区域划分，以建设工程规划许可证批准的范围为基础，遵循相对集中、便于管理的原则，综合考虑供热、供水等相关配套设施设备及社区建设等因素，应当遵守下列规定：（一）新建住宅小区，包括分期建设的，按照小区整体规划设施范围划分为一个物业管理区域；（二）非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，能够封闭管理的，划分为一个物业管理区域；（三）根据城市详细规划，确定整合为一个居住区或者组团的，划入一个物业管理区域；（四）地理上自然连接、规模较小的住宅小区，经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为一个物业管理区域的，可以调整为一个物业管理区域；（五）经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的，可以调整为多个物业管理区域。第五十四条新建建设项目开工建设前，建设单位应当持房地产开发项目核准或备案文件、土地使用证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料向本辖区房地产行政主管部门提出物业管理区域划分书面申请。房地产行政主管部门应当按照本办法第五十三条规定，在征求街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）意见后划定物业管理区域，并书面告知建设单位。建设单位销售物业，应当将物业管理区域四至界限在物业买卖合同中明示。第五十五条已经建成并交付的物业，尚未划定物业管理区域或者需要调整物业管理区域的，其所在街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）应当在征求业主意见后，向房地产行政主管部门提出划分或者调整物业管理区域书面申请。房地产行政主管部门应当按照本办法第五十三条规定，划定或者调整物业管理区域，并予以公示。第五十六条物业管理区域不得有下列行为： （一）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地； （三）私圈、私占、私建停车场地； （四）擅自设置摊点或者集贸市场； （五）随意倾倒或者堆放垃圾、杂物； （六）侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施； （七）擅自在建（构）筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画； （八）违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活； （九）违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质，存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品； （十）违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶； （十一）违反规定饲养动物； （十二）其他违反法律、法规和管理规约的行为。第五十七条街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）或者物业服务企业（管理单位）应当对物业管理区域内违反本办法第五十六条规定的行为进行巡查。发现违法行为的，应当对行为人予以劝导、制止。劝导、制止无效的，应当及时向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门在物业管理区域内的具体管理职责分工，按照有关法律、法规规定执行。建筑共用部位和共用设施设备，不得擅自改变用途。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，并不得影响物业正常使用功能和业主的正常生活。经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十九条住宅小区内规划建设的专用车库和停车场（位），由物业服务企业提供服务的，可以按照规定收取车辆停放服务费。物业管理区域内的机动车停车场（库、位），应当首先满足本物业管理区域内的业主（物业使用人）使用。业主对机动车辆保管有特殊要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。第六十条业主应当按照国家有关规定交存住宅专项维修资金，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。第六十一条房地产行政主管部门应当根据建筑安装工程造价，合理确定、调整、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并及时公布。建设单位出售房屋时，应当按照标准向业主代收首期住宅专项维修资金并交存至物业所在地房地产行政主管部门设立的住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。住宅专项维修资金分户账面余额不足首期交存额百分之三十的，应当按照规定续交。第六十二条物业服务合同期限届满3个月前，业主大会和业主委员会应当选聘或者续聘物业服务企业。业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，应当书面通知解聘原物业服务企业。原物业服务企业应当在收到解聘通知之日起10日内与业主、业主大会或业主委员会办理移交手续并退出物业管理区域；新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会或业主委员会办理交接手续并进驻物业管理区域。原物业服务企业拒不按规定退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。第六十三条物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的，应当提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。第六十四条物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交相关资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作；没有业主委员会的，应当移交街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）代管。第六十五条物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会未选聘新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任；环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能；街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）应当根据业主请求，指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。第六十六条物业服务企业为满足管理需要，投资建设、完善物业管理区域配套设施或维修、改造共用部位、共用设施设备的，应当征求业主意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，方可实施。未按规定征求业主意见的，视为物业服务企业自愿投资，物业服务企业不得要求业主或他人承担相关费用。第七章 职责分工第六十七条市房地产行政主管部门负责全市物业管理行业的监督管理工作。履行以下职责：1.负责拟定全市物业服务市场的发展规划和计划并组织实施，负责拟定全市物业管理的政策性指导意见并监督落实；2.负责对县（区、市）、开发区管委会房地产行政主管部门的业务指导和监管；3.负责全市三级（暂定）物业服务企业资质审核、审批及二级以上物业服务企业资质初审、上报工作；4.负责全市物业服务企业考核、评价、信用档案建立和管理工作，负责物业服务企业从业人员管理工作；5.按照分级负责、属地管理的原则，受理并协调解决有关物业管理的投诉和纠纷；6.指导各县（区、市）、开发区前期物业服务招投标管理工作，负责组织市城区前期物业服务招投标管理和前期物业服务合同备案工作；7.指导各县（区、市）、开发区住宅专项维修资金交存、使用、管理等工作，负责市城区住宅专项维修资金交存、使用、管理等工作；8.指导各县（区、市）落实新建住宅小区综合验收制度，负责市城区新建住宅小区综合验收工作；9.指导市物业协会工作。第六十八条县（区、市）人民政府、开发区管委会房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理行业的监督管理工作，组织对物业服务项目进行综合考评；建立健全物业管理服务投诉处理机制，建立物业服务企业信用信息系统；指导属地街道办事处（乡镇人民政府）开展业主大会成立、业主委员会选举、换届和备案等日常监督管理工作。第六十九条价格行政主管部门负责物业管理活动中的价格监管工作，履行以下职责：1.建立与市场经济相适应的物业服务价格调整机制，开展物业服务成本监审，制定、调整物业服务政府指导价标准并及时向社会公布；2.监督检查价格公示制度落实情况，依法查处价格违法行为。第七十条公安部门负责监督指导物业管理区域内的治安防范、日常消防管理等工作，履行以下职责：1.负责物业管理区域内的人口管理、治安管理，指导督促业主大会、业主委员会和物业服务企业建立公共秩序维护制度，落实各项治安防范措施；2.依法查处违反各类中华人民共和国噪声污染防治法的行为；3.依法查处物业管理区域内的消防安全违法行为；4.监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，对共用部位开展防火检查、巡查及消防安全教育宣传等工作；5.监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业规范各类交通标识设置、停车位划分、行车路线制定等交通安全行为，会同相关部门在物业管理区域外城市道路上划分临时停车位，缓解小区停车难问题。第七十一条民政部门负责物业管理区域内的民政事务管理工作，指导监督业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位做好住宅区和楼群命名、门牌编号、殡葬管理及物业行业协会的监督指导等相关工作。第七十二条司