某房地产市场调查报告

2010年镇江房地产市场6月简报 （内容更新时间6.16.25）目录1、 6月：二套房认定标准出台2、 房产税开征不是传说3、 主要城市及周边城市房地产市场动态4、 新政两个月后成交量统计及分析5、 镇江六月在售楼盘价格走势6、 最新银行信贷利率执行情况一、6月二套房认定标准出台 2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知（以下简称通知，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 这是三部委首次针对“二套房”认定标准联合发文。在国务院4月出台的“新国十条”中就已明确要求“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准”。通知是“新国十条”的配套政策。 具体的认定标准： 借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（认房） 借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（认贷） 贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有 一套（及以上）住房的。（认房认贷的手段） 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。（异地购房认定） 具体的认定渠道： 房屋登记系统 银行贷款记录 贷款人尽责调查 策城观点：l 本次二套房认定标准：“认房又认贷”属于从严执行。我们认为在当前市场仍处于纠结期，而市场长效的调控机制受各方压力短期内仍无法出台的背景下，直接调控房价的短效政策机制将得到强化，未来此类政策仍将被从严执行。 l 此政策构筑了一道制度门槛。既防止二套房房贷执行中的“跑冒滴漏”，又对监管各商业银行乱设标准、各行其是，在国家层面上进行了统一。 l 此政策的严格执行对于银行房贷操作层面的行为进行了规范，对于巩固房地产调控已经取得的成果，对于维护政府政策公信力，势必发挥更大作用。 l 二套房政策或将改变人们对市场的预期，推动市场成交量进一步萎缩，而其对房地产市场价格的影响还有待进一步观察。 l 根据银行业的统计，一些楼盘贷款买房人群的比例与该楼盘的档次（或价格）成反比，即越低端的楼盘贷款率越高，而越高端的楼盘贷款率越低。因此二套房信贷政策首先可能抑制的是中低收入人群、拥有房改房人群、人均居住面积较少人群，主要影响他们通过贷款来改善目前居住条件；同时对外来人口购房也有限制性因素。 l 预计某些地方、某些银行对二套房贷操作仍具有灵活空间。在实际操作中，预计仍然会有某些地方、某些银行进行灵活操作。如某地方、某银行可能会规定，即使有银行贷款记录，只要购房者能向银行证明第一套房产已不在家庭成员名下，同时有证明显示该二、房产税开征不是传说u 5月25日，有消息称“下午上海将宣布收房产税，新购房以百分之零点六收。不出意外，三点左右新华社发布。”结果却是空等一场。u 5月31日房产税话题再度成为业内外关注的焦点。据中国政府网消息，国务院同意发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见。意见中明确提出，逐步推进房产税改革。u 6月2日，又有媒体报道重庆开征房产税方案已上报国务院，等待批复后发布实施。策城观点：l 在刚刚过去的5 月份，成交量的萎缩已经是个不争的事实，根据招商证券的监测，5 月重点城市成交同比普跌，北京、上海、广州和深圳同比分别下降67%、72%、69%和86%；成交环比普跌，上述四个城市的环比分别下降56%、55%、29%和61%。 但是，最为敏感的房价却没有出现持续下跌的现象，仍旧在高位震荡l 从以前的调控来看，“量在价先”是个必然的市场规律，决定了新政不可能会收到立竿见影的效果，房价会在成交量出现较大的萎缩后才会趋于下行，这还将需要几个月的时间。在这样的情况下，采取信贷政策之外的调控手段将会被考虑。我们认为不排除政府近期会在上海等房价较高的城市通过开征房产税，率先达到量价变动的目的，国务院同意发改委“逐步推进房产税改革”的意见就是一个信号。l 房产税的试点除了试探市场对税收政策调控的反应，也为未来开征物业税积累经验，物业税在中国也将是大势所趋。有理由相信，房产税在近两年内开征不只是个传说！三、主要城市及周边城市房地产市场动态北京：端午节三天小长假并没给节前即高呼降价的北京楼市带来买卖生机，其成交量相比5月以来的市场继续保持量价双跌，但新房价格下探态势并不明朗。尽管京城多个楼盘出现降价和大幅优惠，但据北京房地产交易管理网数据统计显示小长假楼市成交量锐减。端午节假期前两天商品房签约量仅为125套，环比已经收到新政影响的劳动节小长假下跌幅度已经达到了69%。二手房端午节前两天仅分别成交36套和23套相比劳动节下跌幅度更是达到了86%，接近九成。据北京中原市场研究部统计数据显示，截至6月16日，在6月上半月取得预售许可证的5个项目合计供应住宅1650套，全部为零签约状态，创造了销售率新低。据了解，购房需求的大量减少已经非常明显的影响了很多预期开盘项目的定价预期。很多老项目推迟开盘，使得上半月仅新增预售5个项目。目前很多开发商表露两难心态，稳定或上涨价格必然导致有价无市，而一旦下调价格又会面临此前已经签约的客户出现退房。业内人士预计，在二套房限贷政策等影响下，本月商品房成交量将延续5月份下跌趋势。宏观调控政策的继续细化以及一些纯新盘的领跌，将使6月价格调整有望加速。预计北京楼市成交均价可能开始出现普降，但因为目前开发商资金依然充裕，下调幅度不会过大。上海：“6月上半月只有9个成交均价5万元/平方米以上的豪宅楼盘售出了20套房源，平均每天仅卖出1.25套；市场上可售的45个豪宅项目中，有36个项目上半月未见成交。”相关机构的上述统计数据，让曾经希望通过豪宅销售在7月份披露亮丽半年报的上市房企高管大为失望的同时，也让上海房屋代理、中介行业的从业人员失去了调控期内靠卖豪宅“过冬”的最后指望。上周，房地产时报调查了24个在售楼盘发现：10个走平，9个微涨，5个降价促销。深圳：根据深圳房地产信息网的监测，上周全市共成交528套住宅，环比上涨两成多，成交面积42043平方米，环比上涨17.1%，成交金额7.1亿元，环比上涨12.4%，成交均价16867元/平方米，环比下降4.0%。上周全市成交33套商业物业，环比大跌85.2%，成交面积12185平方米，环比下跌五成，成交金额1.6亿元，环比上涨5.1%，成交均价大涨1.1倍，为13388元/平方米。上周全市成交8套写字楼物业，环比下跌46.7%，成交面积679平方米，环比下跌六成，成交金额1904万元，环比下跌56.6%，成交均价28026元/平方米，环比上涨9.7%。苏州： 苏州6月7日-6月13日商品住宅成交557套，比前一统计周期减少了8套，跌幅为1.42%；成交面积为46188.52平方米，比前一统计周期减少了6049.04平方米，跌幅为13.10%；成交均价为7768.11元/平方米，比前一统计周期下跌了2119.46元/平方米，跌幅为21.44%。本周苏州市区住宅成交量为565套,相比前一统计周565套,微跌1.42%，5月底以来的反弹上涨趋势止住。从本周的成交面积看，本周成交总面积跌幅比较大，环比前一统计周减少6049.14平方米，跌幅13.1%。从数据可以看出，目前苏州市场成交主要以中小户型面积段为主，新政对投资性购房的抑制作用进一步显现，保障性住房的大量成交是成交面积涨幅较大的主要原因。从成交均价来看，本周市区均价7768.11元/平方米，较前一统计周下跌2119.46元/平方米，跌幅达21.44%，房产税的确定出台影响了投资性购房的心理预期，保障性住房成为本周的成交主力，这使得苏州市区的量价齐跌，且跌幅较大。无锡：2010年6月7日6月13日，本周无锡商品住宅类产品成交共计553套，环比上周成交543套增幅1.84%，但商品住宅成交面积却出现下降，本周全市商品住宅成交面积共计67145.93平米，环比上周成交79046.97平米降幅15.06%，本周无锡商品住宅类产品成交均套面积在121.42平米/套左右，虽然在成交量上有上升，但在全市所有商品房成交占比中却出现下降，本周商品住宅成交量共占全市商品房成交总量的80%，与上周成交占比85%相比下降了5个百分点；商业类产品在全市商品房中成交占比为13%，与上周占比12%相比略有回升，本周全市成交商业类产品共计93套，与上周成交75套相比，增幅24%，本周该类产品成交面积共计21891.96平米，成交均套面积约为235.4平米/套左右；南京：6月上旬浦口挂牌价与4月中旬下降了18.3%，成交价下降21%。“6月份有局部回升的迹象，但这不代表整体上会有回温，市场还是波浪式上下浮动”。刚刚过去的端午小长假，南京的气温节节攀升，而新政调控之下的南京楼市却寒意依旧。网上房地产数据显示，三天时间里，全市共认购143套，成交6套。日均认购量不足50套，与上周相比继续呈下降态势。与认购量相比，小长假期间的成交量更为惨淡。前两天，颗粒无收；第三天，在城南、河西、仙林的共同作用下，成交量才破0，成交量为6套。四、新政两个月后成交量统计及分析排名城市新政一月（4.16-5.16)新政两月（5.17-6.16)跌幅 1合肥8339333060.07%2无锡4430262940.65%3苏州3139195937.59%4芜湖124178137.07%5常州6157395735.73%6南京3677242933.94%7镇江1858161812.02%长三角楼市成交量继续下挫 环比最高跌60.07%新政推出第二月（5月17日-6月16日），长三角七城楼市成交16703套，环比新政一月（成交28841套），成交量下跌42%。其中，合肥跌幅最大，达到60.07%，位列长三角楼市跌幅排行榜的冠军；无锡跌40.65%，位列第二名。镇江跌幅比最小，为12.02%。从以下具体成交统计，我们可以看出镇江食品商城共成交了533套，可销售总面积也就在9600平方左右，单套面积在20平方以下。如果将面积折算成普通住宅，也就是100套左右。所以，从中可以看出虽然镇江楼市看似下跌最少，但如果按面积进行统计的话，下跌幅度也是达到百分之三十多了。镇江5.17-6.16 成交统计2010-05-17至2010-05-23 总套数：485 总面积：276171 镇江食品商城 城东南片 284 5313.7302 幸福城格林蓝天 丹徒片区 17 1996.233 海德公园 大港片区 12 1102.434 科苑华庭 丹徒片区 12 1437.925 魏玛花园 丹徒片区 11 1480.666 东锦花园 城东南片 8 694.057 欢喜家园 丹徒片区 8 556.058 银山鑫城 大港片区 8 807.169 枫华丽府 丹徒片区 7 668.6910 跑马山庄 城中西南片 6 733.422010-05-24至2010-05-30 总套数：383 总面积：313601 镇江食品商城 城东南片 154 2863.762 旭辉霞飞坊 大港片区 27 2159.33 金港商业广场 大港片区 21 2250.734 优山美地 城东北片 14 1461.725 江南.颐和家园 城东北片 12 1187.456 东城绿洲 城东北片 11 978.577 南山景园 城南西片 11 6171.068 新城茗苑 丹徒片区 11 1093.199 南徐山庄 城西南片 8 683.9410 钻石铭苑 城东南片 8 566.12010-05-31至2010-06-06 总套数：373 总面积：31474 1 镇江食品商城 城东南片 55 1030.772 优山美地 城东北片 41 4069.033 紫阳花园 城西北片 41 2120.154 永隆城市广场 城东南片 35 4276.825 魅力之城四街区 城南西片 19 2277.046 欢喜家园 丹徒片区 16 1385.437 旭辉霞飞坊 大港片区 16 1095.698 海德公园 大港片区 13 1233.049 江南.颐和家园 城东北片 10 1021.3410 风景城邦 丹徒片区 9 881.062010-06-07至2010-06-13 总套数：377 总面积：395651 魅力之城四街区 城南西片 59 7197.382 镇江食品商城 城东南片 40 757.463 钻石铭苑 城东南片 24 5156.764 永隆城市广场 城东南片 23 2902.835 优山美地 城东北片 21 2160.336 欢喜家园 丹徒片区 18 1633.397 江南茗苑 城西中片 16 1475.828 旭辉霞飞坊 大港片区 12 929.299 中南世纪城 城中东片 12 1511.4210 绿之缘 丹徒片区 9 1296.56二套房贷新规出台 让楼市“雪上加霜”新政出台后，霜降楼市，新政一月的成交量环比前一月下降35.92%。而6月4日出台的二套房认定新规，无疑给楼市“雪上加霜”。据悉，二套房“认房又认贷”的新规出台，银行房贷业务量出现萎缩，而刚刚因为降价或打折优惠而促使成交量有所上升的楼市再次趋冷，不少改善性需求的购房者将再次选择观望。新政细则继续“迟到” 观望氛围依旧长三角其他城市的楼市调控细则迟迟未出。楼市调控细则的集体迟到和二套房认定新规的出台，让买卖双方的观望氛围更加浓厚。两个月来，“观望”依旧是楼市的主题词，民众期待已久的房价拐点仍未出现。目前市场上的主旋律是“观望”和“僵持”，房价稳定和成交量的下跌表明，迄今为止在这场买家和卖家的博弈中还没有哪一方做出了根本性的让步，而未来的政策走向则最有可能成为打破观望坚冰的那块石头。五、镇江六月价格走势及市场动态市区在售楼盘房源价格表 滨江板块 序号楼盘名称建筑类型所剩房源价格1香江花城高层30套97、139高层7000元/2我家山水高层2套290商铺均价13000元/3江山名洲多层100套左右87-140多层均价7500元/复式4套200复式4中南世纪城联排别墅10套253联排别墅联排别墅12000元/电梯洋房20套123电梯洋房 153叠加别墅电梯洋房7800元/ 学府板块 序号楼盘名称建筑类型所剩房源价格1优山美地电梯洋房124#20套140-160电梯洋房电梯洋房6600元/小高层137#138#139#10套82-97小高层小高层5500元/2中虹品墅小高层15套62-97小高层小高层4400-5400元/联排别墅100套242-360联排别墅联排别墅8000元/3梦溪嘉苑高层10套左右130高层高层6300元/10套左右170联排别墅联排别墅150/套4恒顺组团高层恒顺尚都10套70-90电梯公寓恒顺尚都电梯公寓8200/多层恒美嘉园B区：2套140+50（阁楼） 3套240(复式）恒美嘉园多层5800元/恒顺翠谷2套170-230（顶楼复式）小高层恒顺翠谷5800元/5阳光学府华庭联排别墅20套330-380联排别墅联排别墅295万/套起商铺10套400-700商铺180-400商铺 20000-25000元/(1楼)10套50、55公寓公寓 7750元/起6香江世纪名城高层50套94-133高层均价5200/左右小高层7学林雅郡 多层10套左右80-100多层均价5000元/8名仕佳园商铺10套130-140商铺17800元/9颐和家园多层40套90-120多层4900元/ 丁卯板块 序号楼盘名称建筑类型所剩房源价格1世纪名门小高层10套130小高层小高层5400元/高层90套94-120高层高层5500元/联排别墅7套180-239联排别墅联排别墅6700-6800元/多层10套左右120-130（加70阁楼）多层多层4500元/2江南世家联排别墅7套203-270联排别墅联排别墅170万/套2套170-190叠加别墅叠加别墅7900元/3沃得城市中心高层10套236复式6500-6700元/复式高层2-3套128高层均价6500元/左右5东方新卡纳高层20套左右29-150小高层小高层5600元/小高层20套左右57-117高层高层5500元/多层4套100-120多层4800元/7东城绿洲翰霖苑多层30套80-119多层5300元/8永隆城市广场小高层40套84-141小高层5900元/左右9钻石铭苑小高层10#30套42-80小高层5800元/ 南徐板块 序号楼盘名称建筑类型所剩房源价格1跑马山庄小高层、高层60套124-149高层均价6800元/2华都名城高层20套94-147高层7300元/3南山景园高层4套4#7#的140小高层7200元/起小高层10套6#8#10#的140高层4万科魅力之城小高层10套110小高层均价6900元/5亚东朴园叠加别墅20套 138-146电梯洋房电梯洋房6700元/起4套197-270联排别墅联排别墅14000-15000元/6申华国际冠城高层5套320联排别墅联排别墅388万-500万/套认筹中800多套90-200高层高层 暂未定7南徐山庄小高层共80套 88-136小高层小高层5400-6000元/多层88-175多层多层5400-6000元/商铺8套33-114商铺商铺15000-19000元/8中浩国际广场商铺1楼2套200（外街）、300（内街）商铺14000-21000元/2楼2套180商铺9景天花园 电梯洋房2套左右130六层电梯洋房7600元/10万科润园多层共114套 22#124多层7800元/小高层21#115小高层11南山一品联排别墅50套211-250联排别墅180-270万/套12云开甲第小高层登记中：100套120-140小高层7000-8000元/13万科红郡联排别墅12套190联排别墅13000-15000元/ 金山板块 序号楼盘名称建筑类型所剩房源价格1正太悠然居小高层6套190-196联排别墅别墅11000元/60套93-130高层高层5800元/2红庭旺府家园多层15套108-130多层均价6100元/左右3紫阳花园商铺少量100商铺商铺22000元/接受预约100套39-79单身公寓单身公寓暂未定4江南茗苑多层300套左右75-105多层5268元/