某物业管理中心工程管理手册

chi 北京仲量联行物业管理服务有限公司 项目名称物业管理中心工程管理手册北京仲量联行物业管理服务有限公司提 供二四年二月目 录1、物业工程部的组织架构2、物业工程部的职责2.1 部门主要职责2.2 工程部班组职责2.3 工程部各岗位职责3、物业工程部的管理制度3.1 客户报修及投诉处理管理制度3.2 入户维修服务规范3.3 设备日常报修制度3.4 周报告、月报告、年报告制度3.5 能源管理制度3.6 设备技术档案管理制度3.7 新增、改装及报废设备管理制度3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9 工具管理制度3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度3.11 报告制度3.12 安全运行管理制度3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14 有毒物品的处理规定3.15 密闭地方的工作规定3.16 发生意外时的处理规定3.17 安全用电管理制度3.18 防火及消防安全管理制度3.19 值班及交接班制度3.20 机房管理制度3.21 机房安全防火管理规定3.22 水泵房、水箱间管理规定3.23 配电室管理规定3.24 机房钥匙管理制度3.25 机电设备房出入管理制度3.26 设备故障处理规定3.27 运行事故分析3.28 设备预防性维护保养制度3.29 设备设施紧急维修管理制度3.30 设备的更新及系统改造管理制度3.31 工程部人员调配制度3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养3.34 公共部位巡检制度3.35 二次装修管理制度4、工程部重点工作流程图4.1 接管验收流程图4.2 客户入住流程图4.3 维修工作单流程图4.4 二次装修管理程序4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6 工程部设备管理总运行程序4.7 直燃机正常启动流程图A、采暖运行启动程序B、制冷运行启动程序4.8 直燃机故障停机流程图4.9 直燃机正常停机流程图5、年度设备维修计划与定期维护作业书6、相关记录1. 物业工程部的组织架构总工程师（1）工程调度（1）资料员（1）空调、给排水及综合维修班组（超捷物业）（41）强弱电班组（宏安公司）（27）工程师（1）工程师（1）设备主管（1）弱电主管（1）强电主管（1）综合维修主管（1）维修领班（4）弱电维修（4）弱电运行（4）维修电工（6）电梯工（2）强电电行（8）综合维修技工（18）维修技工（8）运行技工（8）计划人员编制：71人2. 物业工程部的职责2.1 部门主要职责A. 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B. 日常运行管理C. 对租户开展有偿服务D. 对装修工程进行监督管理E. 对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.1.1 在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.1.2 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.1.3 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。2.1.4 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.1.5 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。2.1.6 根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.1.7 制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。2.1.8 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。2.1.9 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.1.10 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。2.1.11 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。2.1.12 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.1.13 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。2.1.14 负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。2.1.15 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。2.1.16 检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。2.1.17 解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。2.1.18 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.1.19 外判维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有：a. 直燃机组b. 电/扶梯c. 楼宇自控系统d. 电话交换机系统e. 消防报警系统f. 保安监控及技术防范系统g. 水处理系统及水箱清洁h. 电脑系统i. 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程j. 设备系统改造工程k. 其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。2.2 工程部班组职责2.2.1 空调、给排水与综合维修班组的职责范围：a. 项目名称所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等。b. 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）。c. 项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。d. 项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。2.2.2 强、弱电班组职责范围：a. 项目名称所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等。b. 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）。c. 项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。2.2.3 熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。2.2.4 做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报班组工程师或总工程师，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。2.2.5 负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对工作单进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。2.2.6 制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.2.7 做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.2.8 做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。2.2.9 班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程师及总工程师，同时提出个人建议或解决措施。2.2.10 做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。2.2.11 做好所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备发生异常或故障，应立即做出正确的判断，采取有效措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格执行。2.2.12 做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。2.2.13 做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。2.2.14 认真贯彻执行工程部及总工程师、班组工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.2.15 配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。2.2.16 负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。2.2.17 做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.3 工程部各岗位职责2.3.1 总工程师的岗位职责直接上级：总物业经理直接下属：班组工程师、工程助理、资料员岗位职责：a. 贯彻执行总物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理负责。b. 主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。c. 全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。d. 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。e. 审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总物业经理审批后执行。f. 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。g. 深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。h. 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。i. 培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。j. 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。k. 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。l. 负责协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。m. 确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。n. 为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。素质要求：a. 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。b. 自然条件：35岁以上，身体健康。c. 文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称或同等职称。d. 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。e. 工作经验： 在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程总工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。f. 特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。2.3.2 工程部资料员的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：无岗位职责：a. 在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。b. 帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。c. 提醒总工程师按时参加计划中的各种会议。d. 填报有关报表，经总工程师签字后上报总物业经理室。e. 负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。f. 负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。g. 负责现金报销和支票的办理。h. 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。i. 参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。j. 负责技术档案的整理存档。素质要求：a. 基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。b. 文化程度：大学以上或同等学历。c. 外语水平：高级英文水平，具备笔译、口译和文件起草能力。d. 工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理，能熟练使用电脑。2.3.3 空调、给排水与综合维修班组（空水班组）工程师的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：设备主管、综合维修主管岗位职责：a. 确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。b. 负责组织及监督检查本班组所属设备系统的日常巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并须在巡检记录上签字确认。c. 负责制定所属系统及设备的维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报总工程师批准后负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。d. 提出设备系统备品备件采购计划，每月定期上报总工程师审定。e. 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。f. 贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证所属机房的干净整洁。g. 做好下属员工的技术培训和考核工作。h. 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。i. 负责制定所属系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。j. 组织所属设备的年检及外判维修保养工作，报总工程师批准后实施。k. 提交每周/每月所属系统运行报告，填写停止空调或其它供应的特别通告。l. 协助总工程师进行工作：l 计算年度开支预算l 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核l 监管承判商在物业内进行之工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准l 工程结束后的验收素质要求：a. 基本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。b. 自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。c. 文化程度：具有大专以上学历。d. 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上直燃机操作运行及管理的工作经验。具有组织所属系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。2.3.4设备主管的岗位职责直接上级：总工程师、空水班组工程师直接下属：空水运行技工、空水维修技工岗位职责：a. 负责本物业直燃机设备、空调采暖、送风、排风系统及设备、锅炉设备、软化水系统、热水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、天然气系统的维修保养，确保所属系统的正常运行。b. 认真检查所属系统的运行记录，分析运行数据，提供节能运行方案，交班组工程师和总工程师审定后组织实施。c. 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向班组工程师和总工程师报告。d. 负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报班组工程师和总工程师批准。e. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。f. 按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。g. 设备系统出现紧急故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。h. 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。i. 根据设备的要求和使用情况，提出对所属设备系统维修保养的计划安排，报班组工程师和总工程师审批后组织实施。j. 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。k. 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程师和总工程师批准。l. 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。m. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。n. 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程师报告。素质要求：a. 基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督导部属员工的工作。b. 自然条件：身体健康，年龄30岁以上。c. 文化程度：具有中等相关技术专业以上学历。d. 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调设备的技术管理，维修保养的工作经历。2.3.5 综合维修主管的岗位职责直接上级： 总工程师、空水班组工程师直接下属： 综合维修领班、木工、油漆工、瓦工、万能维修工岗位职责：a. 保证项目名称所有公共区域、客户单元、办公区域、卫生间、茶水间等全部装饰装修、陈设、家具设施的完好无损，包括天花、内外墙面、地面、门窗、玻璃，以及所有附属配件；同时负责为客户单元内提供24小时全面维修服务，并协助所有区域的夜间紧急维修。b. 按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行维修保养的计划安排，每月按时上报工程部审定，并负责组织实施。c. 负责安排所属设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发现问题及时处理，并向班组工程师和总工程师报告。d. 负责提供所属设施备品备件采购计划，并上报班组工程师和总工程师批准。e. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。f. 装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复。g. 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。h. 所属设施维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程师和总工程师批准。i. 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。j. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。k. 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程师报告。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，脚踏实地，一丝不苟，有较强的督导能力。b. 自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。c. 文化程度：具有中等装修技术专业以上学历。d. 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上土建装修的技术管理工作经历。2.3.6 综合维修领班的岗位职责直接上级：综合维修主管直接下属：木工、油漆工、瓦工、万能维修工岗位职责：a. 保证24小时客户维修服务是本岗位的首要职责，同时负责夜间所有设备系统的紧急抢修和应急处理工作。负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。b. 严格执行巡视检查制度，做好值班记录，检查本班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。c. 按照维修保养制度的要求及上级主管的安排，带领属下员工高标准、高质量的完成维修计划。完成上一个班次尚未完成的事宜。d. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。e. 值班期间如发生紧急事件，必须立即组织下属人员抢修，如本班人员无力修复时，必须采取应急处理措施，以免事态扩大，并立即上报综合维修主管、本班组工程师和总工程师。f. 掌握每天维修工作进程，保证物业各部门维修需要。重要问题及时报告工程师和主管并提出解决办法。g. 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。h. 建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。i. 做好班组人员考勤，按时向主管上报。j. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。k. 完成上级分配的其他任务。素质要求：a. 基本素质：办事认真，踏实肯干，讲究效率。上下沟通，团结协作，为人正直。b. 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历。d. 工作经验：具有3年以上物业工程维修工作经验，2年以上装修工作经验。具有组织装修维修保养的能力及系统设备一般故障的处理能力。2.3.7 直燃机、锅炉运行技工的岗位职责直接上级：设备主管直接下属：无岗位职责：a. 严格遵守操作程序，保证直燃机、锅炉、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统等设备及其相关附属设备的正常运行，同时负责上述设备机房内部所有设备的维修保养工作。b. 按照上级主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格执行维修保养操作规定。c. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。d. 坚守岗位，按时巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。e. 认真填写运行记录、值班记录、巡视检查记录等各类报表，并对所属设备系统在本班发生的所有事件负责。f. 严格执行巡视检查制度，做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。g. 发生事故时，运行人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故报告，交上级主管审阅。h. 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。i. 负责清洁和保持所属机房及设备的整洁，负责维护值班工具和仪表，保证其良好状态。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。b. 自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历，具有直燃机运行培训证书或锅炉运行证书。d. 工作经验：2年以上的直燃机运行经验和空调系统维修保养的工作经历。2.3.8 空调、给排水维修技工的岗位职责直接上级：设备主管直接下属：无岗位职责：a. 按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，对所属设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。b. 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。c. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。d. 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报。e. 发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故报告，交主管审阅。f. 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。g. 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，具有团结协作精神。b. 自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历及空调制冷维修证书、电、气焊操作证书d. 工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，2年以上的空调系统或给排水系统维修工作经验。2.3.9 综合维修技工的岗位职责直接上级：综合维修主管、综合维修领班直接下属：无岗位职责：a. 服从主管及领班的工作安排，保质保量的完成工作任务。b. 按照主管及领班的安排，依据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达到质量要求。c. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。d. 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助领班填写事故报告，交主管审阅。e. 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点待命。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，聪明灵活，耐心仔细，精益求精。b. 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历，具有相关专业证书d. 工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，具有电气、管道、空调、焊接、钳工、土木、油漆等综合维修能力。2.3.10 强、弱电班组工程师的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：强电主管、弱电主管岗位职责：a. 确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查强弱电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。b. 负责组织及监督检查本班组所属设备系统的日常巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并须在巡检记录上签字确认。c. 负责制定所属系统及设备的维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报总工程师批准后负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。d. 提出设备系统备品备件采购计划，每月定期上报总工程师审定。e. 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。f. 贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证所属机房的干净整洁。g. 做好下属员工的技术培训和考核工作。h. 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。i. 负责制定所属系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。j. 组织所属设备的年检及外判维修保养工作，报总工程师批准后实施。k. 提交每周/每月所属系统运行报告，填写停止空调或其它供应的特别通告。l. 协助总工程师进行工作：l 计算年度开支预算l 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核l 监管承判商在物业内进行之工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准l 工程结束后的验收素质要求：a. 基本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。b. 自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。c. 文化程度：具有大专以上学历。d. 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上电气操作运行及管理的工作经验。具有组织所属系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。2.3.11 强电主管的岗位职责直接上级：强、弱电班组工程师直接下属：配电运行电工、电力系统维修电工岗位职责：a. 全面负责物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统的运行、维修和保养，确保电力系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电主管的首要职责。b. 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，并及时上报班组工程师，同时提供节能运行方案，交班组工程师和总工程师审定后组织实施。c. 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向班组工程师和总工程师报告。d. 根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统维护保养的计划，上报工程部审定，并负责组织实施。e. 负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报班组工程师和总工程师批准。f. 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。g. 熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。h. 贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。确保设备及人员不发生安全事故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁。i. 做好下属员工的技术培训和考核工作。j. 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。k. 做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。l. 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程师和总工程师批准。m. 做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。n. 组织电梯设备的年检及外判维修保养工作。o. 提交每周/每月电力系统、电梯系统运行报告，编写停电、停电梯的特别通告。p. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。q. 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程师报告。素质要求：a. 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。b. 自然条件：身体健康，年龄35岁以上。c. 文化程度：具有大专电气专业以上学历。d. 工作经验：具有5年以上物业维修管理工作经验，8年以上变电设备系统管理运行的工作经验。e. 特殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证。2.3.12 弱电主管的岗位职责直接上级：强、弱电班组工程师直接下属：弱电运行技工、弱电维修技工岗位职责：a. 负责电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通讯系统等所有弱电系统及其各种设备的维修保养，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。b. 编排电视、音响节目表，经总物业经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。c. 负责物业重大活动的摄像、音响工作，并分类归档保存。d. 提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，定期上报工程部总工程师和班组工程师审定，并负责组织实施。e. 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。f. 贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。保证弱电机房的干净整洁。g. 做好下属员工的技术培训和考核工作。h. 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。i. 做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。j. 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程师和总工程师批准。k. 组织所属设备系统的年检及外判维修保养工作。l. 提交每周/每月弱电系统运行报告，编写停止系统运行的特别通告。m. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。n. 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程师报告。素质要求：a. 基本素质：工作快捷，反映灵敏。人际关系融洽，善于沟通上、下级和协调各部门的相互关系。b. 自然条件：身体健康，情绪稳定，年龄30岁以上。c. 文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历，具有工程师资格。d. 工作经验：5年以上物业设备维修工作经验，掌握所管系统设备性能、配置，具有工程部基层管理、人员调配和设备维修的组织能力，专项设备故障处理能力。2.3.13 配电运行电工的岗位职责直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责a. 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。b. 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。c. 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。d. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。e. 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。f. 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。g. 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。h. 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。i. 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。素质要求：a. 基本素质：具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。b. 自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。c. 文化程度：具有技校以上电气专业学历。d. 工作经验：具有3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。e. 特殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证操作证。2.3.14 强电维修电工的岗位职责直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责：a. 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。b. 服从主管、领班的工作安排，保证按质按量完成工作任务。c. 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，并达到质量要求。d. 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理必须可靠。e. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保配电系统的正常运行。f. 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。g. 按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。b. 自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。c. 文化程度：具有技校电气维修专业以上学历。d. 工作经验：具有2年以上物业设备维修工作经验，2年以上强电系统维修保养的工作经历。e. 特殊要求：持有有关部门颁发的高/低压配电上岗证、操作证。2.3.15电梯技工的岗位职责直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责：a. 确保物业所有电梯、扶梯的正常运行。b. 协助电梯维修保养公司对物业内所有电梯/扶梯及其附属设备进行维修保养。c. 服从主管的工作安排，在电梯正常运行时，做好维修电工的工作。d. 制定电梯的维修保养制度，报工程部总工程师审批执行，负责监督电梯维修保养公司制定和实施维修保养计划。e. 负责物业内自动门的维修保养和故障检修。f. 密切监视和掌握各电梯、扶梯的运行动态，出现故障时应立即召集有关人员排除。g. 按时完成所属设备的定期保养项目和当班分配的维修工作。h. 接到电梯急修通知应立即赶赴故障电梯，设法打开电梯厅门，解救电梯轿厢内受困人员，尽快检修以恢复正常运转，同时作好维修记录。i. 值班时，应按规定时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目的巡视检查，发现异常及时处理， 并填写“工作日报表”，做好值班室的卫生工作。j. 广泛收集有关电梯、扶梯保养的资料，以利于电梯的维修。k. 协助电/扶梯的年检取证工作。l. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。m. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保电梯/扶梯系统的正常运行。素质要求：a. 基本素质：办事认真，踏实肯干。上下沟通能力和团结协作的工作精神。b. 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历。d. 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上电梯专业的运行管理、维修保养工作经验。e. 特殊要求：持有有关部门颁发的电梯维修上岗证、操作证。2.3.16 弱电运行技工的岗位职责直接上级：弱电主管直接下属：无岗位职责：a. 负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网络系统等所有弱电系统及设备的运行、维护和保养，确保所有弱电系统24小时正常运行。b. 按照主管的指示和维修保养制度的规定，执行保养计划。c. 熟悉系统的工作原理、线路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的时间恢复正常运行。d. 坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记录，发现问题立即上报主管并及时处理。e. 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。f. 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。g. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。h. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，脚踏实地，精益求精。b. 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。c. 文化程度：大专以上文化程度，接受过楼宇自控系统、保安监控系统、有线电视系统、电脑网络系统等相关专业培训。d. 工作经验：3年以上物业弱电设备运行、维修的工作经验。2.3.17弱电维修技工的岗位职责直接上级：弱电主管直接下属：无岗位职责：a. 服从主管的工作安排，依据维修保养制度的内容，对所属弱电系统进行维修保养，保质保量的完成工作任务。b. 发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应协力排除故障，完成后填写事故报告，交主管审阅。c. 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。d. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。e. 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。素质要求：a. 基本素质：工作踏实肯干。具有团结协作精神。b. 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历。d. 工作经验：具有2年以上物业弱电系统和设备维修工作经验。3. 物业工程部的管理制度3.1客户报修及投诉处理管理制度a. 正常情况下，有关设备方面的投诉应向物业部提出，由物业部填写工作单，交工程部执行。b. 客户可以直接向物业部提出，也可以向招商部、总服务台、工程部、总物业经理办公室或其他任何一个部门，以及任何物业管理中心的员工提出。c. 任何一个部门或员工接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告物业部，由物业部立即发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时可将情况向总物业经理报告。d. 严禁推托现象，回答客人问题时严禁说“对不起，我不知道。”、“对不起，这不是我们的事情”，“不归我们管”、“您找某某部门吧”等等e. 工程部当班员工在接到故障投诉后应该在10分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向上级汇报，由上级判断并组织力量排除。f. 如遇设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况，应该认真修复，使客人满意。g. 如设备本身的工作参数达不到设计标准，或是产品质量问题，应向客人说明真情，表示歉意，并表示将尽快向生产厂联系，解决问题。h. 如是设备运转正常，达到了设计标准却达不到客人的要求，应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，严禁使用生硬的口气答复客户，“没有办法”，“就是这样”等等。3.2入户维修服务规范a. 凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。b. 正常情况下入户维修应先预约，说明进户工作内容，得到客户的同意