L6-城市地租与土地区位（1）-网站.pdf

1第三章城市地租与土地区位第一部分房地产经济学的理论基础地租理论区位理论地租的重要作用配置土地资源理解房地产经济活动中其他范畴的关键2第一节城市地租一、地租和地租理论一、地租和地租理论（一）地租的含义地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价。地租是土地所有权在经济上的实现形式。这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租）也可以是非货币形式（如实物地租）或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（劳役地租、资产置换等地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。第一节城市地租（二）地租理论的产生和发展过程1、古典政治经济学的地租理论威廉配第弗朗索瓦魁奈亚当斯密大卫李嘉图3第一节城市地租2、庸俗政治经济学的地租理论萨伊托马斯马尔萨斯3、现代西方经济学的地租理论阿尔弗雷德马歇尔保罗萨缪尔森雷利巴洛维在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。李嘉图级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。威斯特提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。安德森系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。斯密“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。杜尔阁提出“纯产品”学说。农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。魁奈提出级差地租的最初概念。土地价格年租21。配第17世纪中叶到19世纪初主要观点和贡献代表人物时期4把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。土地价格是地租的资本化。马克思恩格斯19世纪下半叶创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。杜能（屠能）地租是自然对人类的赐予。马尔萨斯提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。萨伊19世纪上半叶用制度经济学的方法对城市地价进行分析。哥德伯戈钦洛依地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。萨缪尔森土地的影子价格。康托洛维奇土地的影子价格。丁伯根解决了城市土地地租、地价的计算问题。阿兰索建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。胡佛地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”。克拉克创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。马歇尔20世纪初到20世纪下半叶5第一节城市地租（三）马克思主义的地租理论马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。第一节城市地租1、级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性6第一节城市地租马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。（1）级差地租I（表32，表33）（2）级差地租II（表34）第一节城市地租2、绝对地租马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额7第一节城市地租3、垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定第一节城市地租二、城市地租及其形态二、城市地租及其形态（一）城市地租的含义所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。8第一节城市地租（二）城市级差地租城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的第一节城市地租城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II9第一节城市地租（三）城市绝对地租和垄断地租1、城市绝对地租城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定第一节城市地