L7-城市地租与土地区位（2）－网站.pdf

1第三章城市地租与土地区位第二部分房地产经济学的理论基础地租理论区位理论2第二节城市土地区位一、土地区位和区位理论（一）区位概念及区位理论的发展关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系第二节城市土地区位区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说屠能（杜能）韦伯克里斯塔勒奥古斯特勒施3第二节城市土地区位（二）农业区位理论德国农业经济和农业地理学家屠能（JHVonThunen，17831850）于1826年出版孤立国同农业和国民经济的关系一书，系统地阐述了农业用地的空间分布问题。中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离假设：（1）孤立国建立于一个面积相当大的区域内，其土地面积是一定的，而且全部作为农业用地，经营以获得尽可能高的纯收益为目的；（2）孤立国实行自给自足，只有一个城市，位于其中心，也是全国农产品的消费中心；（3）孤立国周围是荒地，城市和郊区只有陆上道路相通，交通手段是马车；（4）所有土地的肥力、气候条件、农业技术条件和农业经营者能力是相等的；（5）市场谷价、工资、利息也是均等的；（6）运输费用与农产品的重量以及从生产地到消费市场的距离成正比。4根据上述假设，生产某种农产品的总成本除运费这一项外，其他都是一样的，市场销售价格也是一样的。利润农产品销售价农业成本运输费用即：PCT在什么地方种植何种农作物最为有利，完全取决于利润5表现为以城市为中心向外呈同心园状分布的农业耕作地带第一圈称为自由农作物地带，距市场最近，生产易腐，不适于长途运输或者重量大、单位重量价格低，需要及时消费的农产品，如蔬菜、牛奶、花卉等，其集约度和收益最高；第二圈为林业地带，其单位产品体积大、重量大、运费高，主要供应城市燃料；第三圈为轮作农业带，以集约方式种植农作物，实行二年轮作；第四圈为谷草式农业带，种植粮食、牧草并放牧以及荒地；第五圈为三圃式农业带，实行粗放的三年轮作，并有33%的荒地；第六圈为畜牧业带，主要放牧，还可实行粗放种植业；六圈以外的荒地，由于距离市场过远，供狩猎用。第二节城市土地区位（三）工业区位理论1909年德国经济学家韦伯（AlfredWeber，18681958）出版了论工业区位一书，运用工厂区位因子分析的方法，对当时的鲁尔工业区进行了研究，奠定了现代工业区位理论的基础。韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点；区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素；区位因素的特性分为自然技术方面的区位因素和社会文化方面的区位因素；工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用、劳动成本和集聚因素（原材料费用计入运费中）6第二节城市土地区位1、运费因素。韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料。根据原料的基本特征，分为两大类：一类是广布原料；另一类是限地原料即只有个别地区有分布的稀有性原料。稀有原料：一是纯粹原料另一种是失重原料第二节城市土地区位原料指数稀有性原料总重量/制成品总重量当原料指数小于l时，即采用稀有纯粹原料，其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产工厂应设在消费中心区当原料指数大于1时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省运费，生产工厂应设在稀有性原料产区附近当原料指数等于l时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点7第二节城市土地区位2、工资成本假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运输成本和节约的工资对比。如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区。第二节城市土地区位3、集聚因素当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚因素决定集聚经济效益的产生原因有：由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的成本几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益集聚因素带来了外部经济利益的增长8第二节城市土地区位（四）城市区位理论20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔勒（WaiterChristaller，18931969）根据聚落和市场的区位，于1933年写了德国南部的中心地方一书提出了中心地理论，即城市区位理论，并成为韦伯以后区位理论的重要组成部分。克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。人口规模交通行政管理第二节城市土地区位（五）市场区位理论1943年德国经济学家奥古斯特勒施（AuguestLosch，19061945）出版的经济空间秩序经济财货与地理间的关系代表市场区位理论的诞生。奥古斯特勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向勒施的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示区位的分布和选择问题。勒施从最大利润原则出发，对市场价格、需求、人口分布等多种因素进行分析；“市场圈”概念区域集聚和点集聚问题垄断和自由竞争最大利润原则9第二节城市土地区位二、决定城市土地区位的主要因素随着工业化和城市化的迅速发展以及房地产业的兴起，城市土地区位显得越来越重要