中堂东港城商业调查报告.ppt

,中堂 东港城,商业市调报告,中国东莞 2007年9月,Copyright 2006 Taskin worldwide. All Rights Reserved,综述：中堂镇中心商业最繁华地段集中在新兴路一带。尤其以集中型商业万和广场和华润超市经营状况最佳，已经形成一个稳定的商圈氛围，消费人群主要以中堂本地居民为主（8成以上），外来人口为辅（主要是周边镇区），租金价格稳中趋升。 中堂镇中心商业格局整体上来说是以集中型商业（万和、中新），华润超市的两端为轴心，向四周扩散，租金和价格沿新兴路向周边范围递减。而新兴路将这两个核心有机连结了起来。可以说，新兴路引导了未来中堂镇中心区商业的发展。总体而言，中堂镇中心商业主要以万和广场和华润超市为核心，形成“两点一线”的商业格局。 目前中新广场业态规划齐全，以集中商业和临街商铺为主，只租不售，现正招商中，其商铺租赁价格体现了中堂镇商业中心的未来发展走势。,中堂镇整体商业发展格局,一、中堂镇中心区商业调查,2、中新广场：中堂镇中心区商住一体的小产业权项目，总建筑面积10万，分二期开发，其中一期7.5万平方米，二期2.5万平方米。一期商业面积体量较大，达5万平方米，其余是小户型公寓，二期规划中,二、中兴路业态： 1、1F底商租金情况： 实例：怡宝送水站，面积：约28平方，租金：1500元/月，约53元/平方米/月 2、租金平均水平：4555元/平方/月 3、业态组合：,餐饮类: 牛燕蒸饭、口味鸡、雅典娜音乐西餐扒房、盈丰商务酒店、东都宾馆 美容美发类：心仪美容生活馆、紫罗兰美发美容、 中国平安财产保险、中华保险、傲翔网盟、激情网吧、东泊财税咨询事务所、 茗香阁茶艺、大川药业、振兴卫生站、 装饰建材类：金盛商行、长兴钢材五金、银行装饰材料行、广州双龙装饰材料行、中联不锈钢材料行,该图表可以看到装饰类、餐饮类占到整体比例的60%，说明该街道商业初 步具备成行成市的特性,4、主要业态描述：中兴路主要是以装饰建材为主、餐饮美容美发为辅的一条商业街，1F平均租金水平在4555元/平方/月左右，主要分布在临街一些民房楼下的底商，档次属于低档，由于总体商业氛围已形成，商业经营水平一般，周边居民已形成一定的消费习惯。 5、未来发展趋势：由于中兴路的商业基本在民房楼下，改造前景不乐观，但随着通用五金城的招商工作的推进，作为主要以装饰建材为主的中兴街与通用五金城将形成一个很好的互补。 6、中兴路商家对东港城的印象： 走访了近6家商家，普遍对东港城的认识不够，认为商业氛围还未形成，且租金水平过高，没有形成他们的消费习惯，12家表示会过去了解一下商铺。,三、新兴路业态（107国道以北）： 1、1F底商租金情况： 实例：康力连锁药店，两间打通约60平方租金：2400元/月，约40元/平方/月 2、租金平均水平：外街：3545元/平方米/月 内街：1020元/平方米/月,3、业态组合： 小型超市：喜乐百货、长盈百货、美宜多百货 便利店：美宜佳、小士多店 美容美发：靓都形象沙龙等5家 餐饮：富豪西餐、川菜馆、牛肉面、圣心蛋糕等6家 酒店：东江旅店 照相复印：复印、照相、快速冲印 网吧：2家 银行：建行 通讯：通讯配件、中国移动 其它：订票、凉茶、鸿富实业、中堂供销社、财政局、文体用品、中堂广场、家私、国旅、服装精品,该图表其他类业态占到了34%比例 说明新兴路业态比较零散 百货、美容美发、餐饮是其主要业态 该条街商家普遍经营时间比较长，签约时间也较长，租金增长比例相对缓慢,4、主要业态描述： 新兴路107国道以北的商业主要是一些工厂1F改造而成，且业态主要是满足周边工人生活需要为主，其中小型百货及美容美发餐饮店居多，其它基本上为业态的补充，典型的社区型商业，档次偏低，消费能力较低 5、未来发展趋势： 新兴路整体商业氛围较浓，但由于107国道的穿过，南北人流不能很好地通过，导致新兴路以北的人流缺失，整体消费水平偏低，未来发展仍将以服务周边工厂居住人群为主，难以形成区域性商业 6、新兴路商家对东港城的印象： 多数商家对东港城的商业不太了解，经介绍后仍不太感兴趣，认为租金水平太高，近2年难以形成较浓的商业氛围,四、鸿富商业街 1、鸿富商业外街租金以前70元/M2 、现在4553元/M2 文体专卖店、茶庄、青旅、德仔水果店、丽之选、雅芳、美容、剪发、烟酒、养生堂、烟酒、订票、茶庄、食品店、服装专卖店、电脑、便利店、装饰店、内衣店、服装专卖、金苹果服装、老爷车、驾校、母婴专线、佐纳绮、音响、古士旗服装、卡娃儿内衣、鸿图画廊、云南茶叶、信裕安防、驾校、美容院、写意空间,该图表其他类业态占到了25%比例说明鸿富路业态相对也比较零散 但是它具有一个比较明显的服装业态 外街靠西的部分主要为社区配套型 外街靠东的部分主要为精品服装 综观全镇商业项目该项目商户对本项目参考意义相对比较大,2、鸿富商业街内街租金以前50元/M2 、现在26元/M2 吉祥娃娃、中国电信、鞋业、工作室、特色店、鞋店、内衣、衣服、内衣、衣服、内衣、精采时装、影楼、大头贴、童装，目前服装一条街60%已关闭,精品服装、一般服装、内衣等占到整个比例的70%以上，但区域消费结构与消费力并不足以支撑商业步行街； 目前中堂的商业步行街发展阶段还需要时间积累 目前整个内街60%70%的铺面是关闭的（白天26点）。只有零散个别商铺仍在开张，但业主普遍无心经营均聚在一起打牌消磨时光,3、主要业态描述： 鸿富商业步行界外街主要的业态以正常社区的基本配套为主，靠东部分的外街品牌服装店的比例明显加大，但是目前经营状况非常一般，普遍打出的减价打折的促销标语；而内街明显经历过一段火暴的招商阶段但是在该区域并不具备相当的市场聚集力与吸引力来承载这么大的以服装、鞋业为主要业态组合形式，因此目前整个内街60%70%的铺面是关闭的（白天26点）。只有零散个别商铺仍在开张，但业主普遍无心经营均聚在一起打牌消磨时光 4、未来发展趋势： 目前整个外街发展趋势比较良好，但是承租水平也仅仅维持在4550元/M2 左右，持续上涨空间比较有限。而内街的发展前景比较令人担忧，从开张时的50元/ M2左右到目前的30元/ M2左右仍然惨淡经营的局面可以看出，该区域中大规模的常规商业步行街基本不具备存活基础，消费者购买力也是一个最大的经营障碍；整体发展趋势内外有别，外街具备很强生命力 5、鸿富商家对东港城的印象： 有部分商家曾经关注过本项目，也曾经产生过购买的意识，但经过一段时间的观望发现很多在经营商家不断退租，而且租金水平与鸿富商业街有比较大的差距，因此普遍选择在鸿富商业街，但也普遍表示如果租金水平降低至4550元/M2或者稍高会做考虑，这些会做考虑的业态主要包括烟酒、美容、食品等社区基础配套型商业,五、周边商家租户深度访谈录,1、青旅老板麦小姐 访谈地点：鸿富商业外街青年旅行社加盟店 被访者基本情况：25岁，原来在中堂镇中国旅行社做了一年多，后来自己家里购买了鸿富商业街外铺并挂靠青年旅行社的品牌自己做老板，目前员工有两名，经营状况一般 其本人与家人曾经来东港城看过商铺， 主要因为租金价格过高因此选择鸿富商业街的外铺 次要原因是鸿富项目入伙居民数量相对比较多，商业培育期相对比较短 但该客户也没有表示出对本项目完全拒绝之意，并留下电话号码并表示新的招商条件拟订后可以通知她，但是最好租金在45元/M2左右，如果过高从目前经营水平与镇区人口数量来推算就不划算了,2、访谈对象:中兴路怡宝送水店陈先生 基本情况:代理送水已有近两年时间 访谈内容:老板说送水范围基本上是周围居民较多，其店铺面积约28平方，租金每月1500元，生意还不错 询问其愿不愿意多开一间铺位，他很惊奇地看着我说在哪里开？我说东港城。于是我这才将我介绍了一下，他听了后说，在东港城那边也有一间送水的呀？我说但是你这个品牌的没有。我于是将我们商铺的一些情况、租金、招商优惠条件和他介绍了一下，听完后他总体的兴趣不大，但是说有时间会过去看看了解一下，做些比较 招商询问后又将他当成一个普通的消费者，问他平时消费都喜欢去哪些地方，他没加考虑就说万和广场，我问其原因，他说习惯了，再就是那里的东西比较齐全，选择的空间较大，而且价格比较实惠,3、访谈对象:新兴路中堂肉菜市场鞋店老板吴女士 基本情况:中堂本地人，三家鞋店都有是她开的 访谈内容:访谈对象是女士 她开这三家店有近45年时间了，一直是卖鞋的，由于货源好，品种多，她几家店的生意还不错，每间店生意好的时候大约有近1000元/天的营业额，每间店约20平方米，租金是每月1000元 有打算开分店的意思，但是去问了万和广场，租金要150元/平方米/月，觉得太高了，难以接受 我问她去东港城愿不愿意，她说之前有去看过，没有合适的位置，而且租金太高。我问她最高愿意出多少租金过去？如果50元/平方/月可以考虑，但也要好的位置，最后我将我们的商铺平面图给了她一份并介绍了基本情况，她说过几天不忙会再去看看,六、周边典型商家台湾客户东莞生活经营深度采访 访谈地点：通用五金商业街添添聚源味 被访者：胡女士（聚源味老板娘） 被访者基本情况：46岁，前任先生是台湾人，自己在台湾也开过一家餐厅，现和胞弟在中堂经营这家连锁店2月。中堂品牌餐饮连锁店数量不多，该店面属于中高档次大众餐饮,1、台湾生活 年轻时家境尚可，机缘巧合，外嫁台湾。先生在金融系统工作，自己独立开一家餐饮品牌连锁店，万事开头难，开业初期，有些辛苦，但是丈夫很支持。后生意渐入佳境况，每年能有30万台币的收入。很有成就感。然而，天有不测风云，人有旦夕祸福，丈夫突然重病入院成为植物人，自己不得不放弃自己多年苦心经营的生意，全心全意照顾丈夫。后丈夫过世。,2、东莞经商 为了自己未完成的梦，2006同胞弟年来到东莞，加盟了现在的这家连锁店。加盟品牌费8万，每月上交5000元的品牌使用费。店内餐具、桌椅、装饰由天天品牌商提供，但价格比市场价贵一倍不止。虽然有些贵,且店内装修也不能完全令自己满意，但是好的品牌确实能吸引客户上门消费。自己认为做餐饮最讲究的是狠抓卫生，让客户有一个好的消费环境。自己在连锁店选址上没有花太多的时间考虑，对中堂东港城的商业也不了解。,3、购物习惯 日常消费一般会去华润超市购物，价格虽说便宜不了多少，但是比较近，走地下通道就可以，也方便许多；评价华润的品类不够，难以长时间留住客户 。 4、住宅 在中堂东港城2号楼租了一间三房,1500多块钱.由于只隔了一条国道,在房间里就能看到自己的餐馆。感觉中堂东港城小区内环境很好，特别是园林，做的很不错。但是自己租的三房有西晒，这点是感到的唯一不足。 5、情感 自己的前任先生成植物人时，儿女不孝顺，很少到医院看望。一直到先生重病时，儿女们还只惦记着前夫的遗产，要和自己打官司。自己悲愤之下将所有钱放在给前夫的治疗费上，给前夫请最好的医生，吃最好的药。到最后钱也花了，可病情依然没有好转。 自己也因为照顾先生而心力憔悴，穷途末路时甚至有和先生抱在一起跳下医院大楼自杀的想法。后前夫病逝，自己伤心欲绝，只好离开台湾回到大陆。,该客户在一定程度上代表了台湾人在大陆的生活与工作状态，并比较细致的说明 了这个群体的生活基本特性与方式在她周边一定存在着很多与她同样生活方 式的人，他们也将是我们的目标客户、我们也可以邀请他们来给我们的潜在投资 客户做实实在在的投资讲座。,七、商业调查结论 1、老业主对本项目的业态建议结论 普遍会在东莞城区消费，项目周边娱乐性、便利性的商业业态比较少 2、周边商户对本项目的业态与租金建议结论 中兴路商家普遍认为商业氛围还未形成，且租金水平过高，4550元/M2为接受的租金区间,没有形成本地市场固定消费习惯 新兴路多数商家经介绍后仍不太感兴趣，认为租金水平太高，不愿搬迁转移 鸿富商家有部分客户曾经关注过本项目，但也普遍表示如果租金水平降低至4550元/M2或者稍高会做考虑 以上在经营商家考虑业态主要包括烟酒、美容、食品等社区基础配套型商业 3、目前周边缺乏业态 从此次商业市调整体结果来看，目前本项目周边普遍缺乏大型社区配套型商业业态中高档餐饮与夜间经营商业、目的性业态（目前白天业态与非目的性业态均不