郑州市鑫苑商务大厦调研报告.ppt

河南创赢 鑫苑项目组 2009年12月17日,鑫苑商务大厦,调研报告,目 录,第一部分 区域市场分析,第二部分 目标客户分析,第三部分 竞争对手分析,第四部分 本项目分析,区域市场分析,二七商圈诸侯争霸,二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。 二七商圈历来是郑州商业与地产开发的中心，数年来，它以无可撼动的商业霸主地位，吸引着全世界商业大鳄的目光。,区域市场分析,因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。,二七商圈对鑫苑商务的影响,二七商圈早期以传统百货业为主，商业发展迅速，现已成为郑州商圈的主流。几乎承载了郑州现代商业兴起之初的全部荣耀，是商城无可替代的标志。 本项目属于二七商圈的边缘地带，随着城市的扩张和区域功能的转换二七商圈的快速发展，本项目区域的发展速度很快，对本项目地区带动性很强。,第二部分 目标客户分析,通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在31-40岁，所占比例为62%，其中36-40岁的比例为33%，31-35岁的比例为29%；41-45岁年龄段所占的比例是16%，25-30岁也有10%，46-55岁的比例合计为12%。 研究结果显示，31-40岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人群作为重点目标客户群，研究他们的投资习惯和投资价值取向，和具体的投资需求，这样才能获取最大的市场份额。,目标客户分析,目标客户分析,调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买目的进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律；购买母的自己经营的比例有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群；而选择其他的比例仅为4%。,购买目的分析,目标客户分析,购买区域分析,中心区仍是购买者的首选，所占比例为32%； 购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%； 选择西区和北区的比例也分别有15%和13%； 选择南区的比例只有6%。,中心区二七商圈 ： 大上海铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场红场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。,目标客户分析,考虑因素分析,投资者选择时首先看的是位置地段，选择比例高达40%；其次是增值潜力和周边环境，投资者选择的比例分别是19%和17%；投资者还考虑的因素主要有租售价格，商业氛围，周边交通，开发商实力、信誉等。,目标客户分析,面积需求分析,调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的面积为21-40平方米，需求面积在41-60平方米的比例占19%，需求面积为61-80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。 面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对面积的真实需求，根据他们的需求推出适合客户的产品，在商业地产的竞争中将处于有利地位。,投资者对商业地产市场的认识分析,有25%的投资者认为目前市场处在发展成熟阶段，市场比较繁荣；只有8%的投资者认为目前市场已经发展过剩，处在饱和状态，对市场前景看得比较黯淡；另有2%的投资者对目前市场的情况不是很清楚和了解。 九成的投资者对目前郑州商业地产市场表示乐观，说明绝大部分投资者对市场发展非常的看好，投资信心比较充足，对商业地产市场会起到良好的推动和促进作用。,通过调查发现，有65%的投资者认为目前郑州市的商业地产市场处在发展阶段，发展前景比较看好；,第三部分 竞争对手分析,周边项目数据表,数据显示此区域纯正写字楼较少,次数据显示各项目均价差异太大，总体均价在4200左右,此数据显示物业费均在1.2元/平方米/月，停车位明显供应不足。,康桥华城,郑州新长城房地产有限公司,49%,住宅、高尚综合区 写字楼 商铺,二七区大学路与中原路交汇处南,166000平方米,售完,租期及价位，押金合同细节均可与业主详谈；一梯五户；公用卫生间；入户空调；得房率80%；精装；公用卫生间；出租率60%左右；30万平米磅礴气势，包括高尚住宅、写字楼、风情商业街于一体。 位于市政府所在地的中心城区版块,基地北面紧邻郑州大学，该区域行政机关、大专院校、医院、众多，城市配套成熟。郑州大学、金水河、各大银行、家世界超市等。,康桥华城,售完,物业管理服务较完善，整体环境适合办公； 交通便利，处于大学路商圈核心地段。,没有统一招商，租聘市场有些混乱。,康桥华城,售完,升龙国际,业态组合比例 生活配套40% 休闲文化29% 数码家俬31%,郑州尚锦房地产开发有限公司,住宅、住宅、商业、写字楼、星级酒店,二七区郑州市大学路与淮河路交叉口南200米,253080平方米,30%,在建筑品质、园林外观、产品塑造等方面，升龙国际中心鼎持以人为本的思想，运用科学的“住宅双地面，商业双首层”手法，有效分离商业嘈杂，保持住宅环境的单纯、宁静；在户型设计上，全明开间、人性化尺度，自在享受大城美好生活。,升龙国际,1,地段制胜论：扼守郑州西南门户，连接西南城区与中心城区。,2,品质高端论：首创“住宅双地面，商业多首层”概念。项目体量大，产品类型丰富，规划起点高。,3,买一得五论：超大城市综合体，集住宅、商业、写字楼、公寓、星级酒店为一体，“五位一体”的多类型产品使项目完全自身具备提供 、居住、生活、工作、社交、娱乐等全功能，物超所值。,优 势,升龙国际,京广大厦,河南台兴房产有限公司,住宅、普通住宅、商铺,京广大厦位于二七区郑州市航海中路95号,17万平方米,25%,3米标高，户型大气稳重，宽敞明亮，优雅舒适，享受阳光普照，清风吹拂。,该项目由3栋百米高层组成，总建筑面积约17万平方米，其中1-3层为商铺，4-31层为住宅。户型从60平方米至150平方米，主力户型为80-100平方米两房一厅、两房两厅。台兴房产着力打造让老百姓买得起、住得起的经典楼盘，起价3700元平方米，其入市价格比同等地段楼盘优惠近千元。,广告大厦,3元/平米/天,3200左右/平米,1元/平米/天,交叉口向南1000米路东,大学路与中原路,项目 地址,租 金,售 价,75%,物 业,出租率,优势,优势,劣势,劣势,94年房屋落成，产权35年左右，楼体外观破旧；,物业服务及硬件设计较差，提供停车位不足。,项目在大学路旁，处于大学路商圈核心地段，价位合理；,毗邻二七区工商所，郑州大学，颇受从事教育咨询，工商咨询，财务管理的公司青睐。,广告大厦,优 势,劣 势,1、紧邻十字路口公，交线路多，火车站、京广车站 为出行提供便利。,1、项目较早，楼体比较旧。,2、价位较低，老客户较多。,2、物业管理不好，可提供车位较少。,慧丰大厦,1.1元/天/,1元/月/,大学路陇海路交汇处向西100米路北,90元/辆/月,原某公司办公楼，后对外招租，目前基本达到100%,第四部分 本项目分析,本项目由鑫苑（中国）置业有限公司开发运营，品牌支撑力较强，物业由鑫苑物业提供，属本区域较高配置，依托鑫苑品牌效应加之较强推广力度和营销手段迅速去化现有房源，由鑫苑物业公司担当运营管理共同打造本区域有影响力写字楼办公环境。,项目概况,鑫苑商务大厦,写字楼,陇海路与京广路交叉口西行500米,1200,鑫苑（中国）置业有限公司,鑫苑物业管理公司,鑫苑商务大厦位于陇海路与京广路交叉口西行200米路南。大厦由中国首家海外上市房地产企业鑫苑（中国）置业有限公司于1998年开发的商务写字楼。 物业服务由国家一级物业管理公司河南鑫苑物业管理公司提供。 项目距离距离火车站西出站口不足2公里，距离京广汽车站约200米，门前十余趟公交线路，交通非常便利；西出站口投入使用，陇海路高架桥、京广路拓宽，陇海路的地铁口及高架桥的修建；以及周边鑫苑现代城、世界城、升龙国际中心的开发，使商务大厦具备极大的升值潜力。,大厦占地1200，建筑面积10590，共计十层，房间进深7.5米，层高4.2米，单间建筑面积约200左右，单层总面积约922。 1、2层为商铺，3-10层写字楼。配套： 两部电梯直通3-10层，每层配备公用卫生间，中央空调。,上下立体交通，地铁口物业,陇海路快速路规划设置13对BRT停靠站，陇海路大学路以东，陇海路京广北路以西，分布位于本案东西侧，未来随着BRT快速公交的开通，办公用户市内往来将更加快捷；,从本案出发，沿陇海路至火车站仅8分钟车程，到二七广场仅13分钟车程。沿大学路至碧沙岗商圈仅需8分钟车程；,本项目位于地铁6号线火车站西出站口之上，真正意义上的“地铁就在家门口”。随着地铁6号线的开通，办公出行更是畅通无阻，外加地铁商业的兴起，将更为便利。,地铁6号线,公路自驾车,BRT快速公交,项目价值体现,大学路东西两侧大型居住区将成为高消费的客户,本项目优势,开发商具有一定品牌效应,成熟居住社区逐渐形成，为本按提供巨大消费潜力,同等地段写字楼数量较少，多为住宅一层底商，店面陈旧档次较低,本项目可与升龙商圈及二七/火车站商圈共同组成郑州市最核心的商业金三角区域。,本项目劣势,项目开发时间较早，外观及内饰较旧，缺乏视觉冲击力,仅有四十年的房屋产权使用年限,本项目价格与该区域价格对比，相对而言中等偏上,项目推广力度不够，导致很多客户不知道本项目,缺乏停车位,项目机会,一、利用开发商提供的客户资源及自己的人脉网络介绍项目； 二、利用鑫苑现代城的住宅开盘烘托写字楼；,项目存在的威胁,一、经调查，康桥华城项目定位在中高端写字楼，但该项目在出售初期价格与目前我们所暂定价格接近，切康桥华城智能管理相对到位，楼体环境较好，商业氛围浓厚； 二、位于大学路上的广告大厦始建于1992年，目前也存在出售整层写字间的情