行业经济论文-商业地产开发中商业与地产脱节问题探究.doc

行业经济论文-商业地产开发中商业与地产脱节问题探究内容摘要：近几年我国商业地产开发大多套用住宅的开发模式，采用“先开发，后招商”的方式，这种开发模式极易造成商业地产开发中商业与地产脱节。本文从商业地产开发中地产与商业脱节中的主要表现入手，分析了造成脱节的原因以及由此带来的问题，并提出了解决对策。关键词：商业地产商业地产脱节在我国商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发商，尤其是成功的住宅开发商转型而来的，其必然导致有这种“成功”背景的开发商在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地规划、设计建设销售”的住宅开发模式，以销售为最终目的；规划上则是想到哪儿建到哪儿，没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求，只是考虑地块能建什么样的商业业态；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的功能需求。这种地产开发住宅化的模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。商业地产是复合型产业，它要求把地产开发和商业经营有机结合起来。由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，往往采用先地产后商业的做法，把房子盖起来以后、招商再开始销售，这样必然造成商业地产与商业发展的不相适应。其结果导致商业地产的空置率居高不下，严重影响了我国商业地产的持续健康发展。商业与地产脱节的主要表现商业与地产脱节主要表现在以下几方面：（一）建筑设计与市场定位脱节商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学地整合与定位。但多数开发商最初仅仅将自己定位在商业项目的地产开发商上，在商业项目规划设计和建设中，没有为以后的商业运营进行认真细致的市场调查和科学合理的市场定位。由于缺乏市场调查和市场定位这一主线，在建筑设计中，开发商为追求经济利益最大化，往往为了好卖而规划设计、为了好租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计，这些往往造成一些不良的结果，具体表现为：商业地产或是由于市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平；在使用中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便，降低了效率；不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度改造物业，从而造成了人、财、物的严重浪费。（二）前期招商与后续经营的脱节与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，抱着“卖完就走”的经营思路，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此不可能完成对商业地产项目的完善规划。项目售出后很多开发商却对商业后期如何运营却不加重视，不愿意多承担责任，也没想过尽可能地帮助买家创造良好的商业经营条件和氛围。即便加以考虑，由于商业地产已被拆零成小商铺卖掉，所有权与经营权分散归属众多业主或租户，地产商也无权干涉。（三）商业地产规模与商业发展水平脱节自2001年以来，我国商业地产的投资迅猛增长，普遍高于其它类型房地产投资的增长水平。据国家统计局统计数据显示，近几年我国商业地产投资年均增幅连续超过30。2004年1至10月份，全国商业地产完成投资同比增长34.70，竣工面积增幅达162。分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅5.8个百分点和6.4个百分点。2004年我国全年商业地产投资总额达到1723亿元，约占全部房地产投资总额的31，即使只考虑到20的最低增值，我国商业地产仅这一年的新增开发体量就约占全球房产总值的万分之四；而我国商业经过前几年的快速增长，已进入了调整期，近几年，特别是2004年和2005年，我国商业地产增长速度已远远大于商业发展速度，造成了商业地产空置率持续攀升和社会资源的很大浪费，突显了商业地产规模与商业发展水平脱节这一矛盾。商业与地产脱节的原因分析（一）房地产公司是一个项目性公司由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，在目前的体制下，房地产公司主要通过公开拍卖竞价获得土地，一家房地产公司在一个项目开发完之后，很可能由于没有土地储备而被迫停止开发，因此房地产是以项目化方式运作的，一旦一个项目开发和销售完成后，整个公司就可能被解散。而商业可以连续经营而且应该连续经营才可能获取丰厚的利润。房地产公司的“短寿”与商业公司的“长命”形成了很大的反差，这是造成商业与地产脱节的一个先天性体制问题。（二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一因此房地产公司主观上也不愿意在商业经营上花费太多的精力和资源而失去更好的赚钱机会。据一些政府部门调查显示，全国房地产行业利润高达到20%以上，高的甚至超过100%。而商业地产价格比住宅又会高出数倍，甚至十几倍，因此，商业地产的利润是非常高的，这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个很重要的原因。但是商业地产的核心和载体是商业。而商业目前在我国是微利行业，受利益趋动，在当前房地产还比较热，销售形势基本上还不错的前提下，绝大多数开发商仅仅把商业地产视作获取高利的一种手段，自然不会在后续的商业运营上作长远的规划和设计，这也是造成我国商业地产开发中商业与地产脱节的重要原因。我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利。由于目前商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上，加上部分城市房地产“炒房”之投机风过盛，拉大了房地产泡沫，市场供需关系呈现出“有和无”而非“好与坏”的卖方优势，促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为，而缺乏专业资源整合的简单开发依然可以实现商业暴利，必然造成商业地产在整合商业资源上丧失了利益驱动力。（三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才商业地产是一项涉及面很广的系统工程，相比于住宅地产在户型、朝向、绿化、建筑等方面的专业技术要求，商业地产具有更多更高的综合性要求。而事实上，住宅与商业地产的物用价值取向是截然不同的，住宅物业重在居家的环境和生活的舒适等品质指标，产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品；而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力等品质指标，产品的性质应归类为间接用于经营投资的商业资本。商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的上游产业，它的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特色反映出它具有跨行业的复合属性，因此在商业地产的开发中，应当在项目选址、立项、规划、招商、设计、建设、运营、管理等各环节上，需要有效整合房地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源，这是保证商业地产发展科学性和效用性的必然要求。然而，房地产公司缺少跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队，这是导致当前商业经营和地产开发“两张皮”的一个重要原因。（四）商业地产商资金紧缺一个商业地产项目的投资往往少则几亿元，多的甚至达几十亿元，而开发商往往仅能投入10一20的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在目前的国家宏观调控政策下，向银行贷款的难度很大，直接融资渠道又很狭窄，信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是杯水车薪。同时，再加上商业地产项目，特别是大体量的商业项目市场成型和成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间)的市场培育，即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，此过程依然无法逾越。因此，开发商面临来自资金的压力是很大的。资金链就是开发商的生命线，迫于资金压力，开发商往往只有出售商铺这一条路可供选择，而一旦将商铺出售了，开发商就更不愿意进行有效的商业培育，即使偶有意愿但也缺乏必要的能力和手段了。（五）缺乏完善的商业网点规划截至2005年7月11日，我国只有42个市(含直辖市、省会及计划单列城市完成了商业网点规划的报批和实行。因此在我国许多地方商业地产开发基本上处于一种无序状态，只要开发商拿到地产开发权，就基本可以凭想象盖起一座楼，在楼内留出些铺面就是所谓的商业地产。而这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。在商业业态的选择上，又多是购物和餐饮，缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足多样性的消费需求，更为严重的是许多已经建成及即将建成的商业设施，或面临着经营艰难的窘境，或被长期闲置，浪费了宝贵社会资源。由于商业网点规划不健全加重了商业与地产脱节这一问题。商业与地产脱节所带来的问题（一）减弱了对商业地产的后期营运管理的调控能力国际上通行的大规模商业地产的运营模式是只租不售，以保证良好的整体管理和整体营销。但是我国绝大多数商业地产的开发商往往按照传统的房地产投资理念来运作，采取分割出售的经营方式，这样各商铺出售后，归不同人所有，很难统一所有投资者的经营意愿，由此造成开发商对众多的业主和经营者的利益的整体调控能力非常有限。为了加强商业地产的整体调控能力，一些项目承诺一个合适的投资回报率、采取售后返租的经营方式。当然，这种方法在经营状态好的情况下还可以，但是一旦出现一些问题时，开发商很可能的运作会得不到众多小业主的支持而陷入困境，最后导致整体运作上的失败。而在商业运作上开业后的前二、三年不可避免地会遇到诸多问题，这将构成对开发商的严峻考验。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制能力，单纯靠分散的业主或租户自身调节，加大了经营风险，结果很容易出现物业火爆销售之后，开发商赚钱走人，商业项目日渐萧条的局面。（二）降低了规模效益商业地产近几年开发的规模越来越大，但往往规模效益并不明显，这主要表现在：一是由于采用分割出售的方式，把商铺分散卖给业主。而小业主在出租时更多的是从自身利益角度考虑，缺乏整体观念，仅将商铺出租给高租金的商户，不考虑经营项目或商品品种、档次，很难顾及到商户对整体的影响，形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起，势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色，项目交叉重复，杂乱无章，服务功能残缺，更谈不上良好的企业形象和效益以及整体规模效益的发挥。二是一些小经营户有可能铤而走险，坑蒙拐骗，经营假冒伪劣产品，这种行为对他自身而言可能没有什么大影响，大不了再换一个地方经营，但却可能严重影响到整个项目的形象和口碑，而在目前商铺分割出售的模式下，对这部分经营户的认定和处理却颇为棘手。规模越大，控制越难，这制约了商业地产规模效益的发挥。（三）项目发展后劲不足整体推广是成功经营的重要手段之一，特别是在项目的开业前期和各个调整期，整体推广起到相当重要的作用。由于项目分割出售，一般情况下，项目开业前后的前期推广费用由开发商通过管理公司来支付，开发商也已将这部分费用计入项目开发成本当中。然而，在开业后各个时期的推广费用从哪来呢?这已成为多方扯皮的问题之一。此外，物业改造困难也成为一个突出的问题。消费者总喜欢到价格合理且环境优美的场所购物消费。一个商业物业在经营一段时间之后，为吸引更多人的眼球，需要进行翻新、改造等。对于一个已成功经营的项目来讲，费用的分担可能是小问题，因为不管是租户，还是小业主，其经营收益都比较高，分担一些改造费用应该问题不大，而对于一个刚刚起步才二、三年的项目则难度较大，往往由于各方的收益情况不尽理想不尽一致，改造费用也成了多方扯皮的一个问题，从而制约了整个项目的持续发展。（四）降低了商业资源整体配置效率这些年来，我国商业地产的发展，特别是大型商业设施的建设，几乎全部集中于北京、上海、重庆等中心城市和沿海经济发达城市，造成了结构性的网点布局地区不平衡和不合理。据统计数据显示，2005年北京商业地产存量与新上市的总供应量将接近500万平米，远远超过市场的需求。上海商业设施的增长需求如果按照社会消费品销售总额年增幅10计算，即使停止新增商业地产的开发，仅现有存量商业设施就足够其未来5年的市场需求，而当前却依然在以96.9的超高速度增长；天津正在开发的商业地产项目已达400多万平米，成都新开工商业项目面积超过200万平方米，其它诸如重庆、长沙、广州等城市的商业地产开发都不同程度地存在饱和或过剩的现象，而就在城市商业地产开发大比规模、拼豪华的同时，我国广大欠发达的城乡地区却还处于缺少基本商业设施的状况。同时，即便在商业地产发达的城市中，也存在老城传统商区中商业设施密集度过大和新城区尤其是新建社区中商业设施匮乏的强烈反差。如在北京，郊区许多居民购物消费只能驱车进老城区；上海作为我国商业最发达城市，虽然其郊区社会消费品零售总额已超过了全市总额的50，但郊区的商业地产开发明显不足，新兴社区也有一半没有实现应有商业设施的配套。这些问题都凸显出了我国商业地产发展的结构性矛盾。由于许多项目严重脱离当地经济发展水平和商业发展规律，在选点布局上不尽合理，往往项目开业之日，就是倒闭之时。解决商业地产开发中商业与地产脱节问题的建议（一）重新调整自身定位商业地产的价值是以实现运营价值为基础的投资形式，体现的是地产