行业经济论文-房价持续攀升对金融市场的冲击及对策.doc

行业经济论文-房价持续攀升对金融市场的冲击及对策内容摘要：本文从金融市场与房地产市场的相互影响出发，分析了目前我国房价持续攀升对金融市场的冲击，并就此问题提出了政策建议。关键词：房价攀升金融市场冲击及对策金融市场与房地产市场的相互影响由于房地产开发周期长、住房货币化、城市旧城改造、城市化等原因，我国房地产市场供给刚性，通过价格和需求变动出清市场。金融市场与房地产市场的相互影响如图1所示。金融市场的发展为房地产市场提供了资金，扩大了房地产需求，提升了房地产价格；房地产价格的上涨又“倒逼”资金供给，冲击金融市场稳定和金融政策连贯性。房价持续攀升对金融市场的冲击（一）房价攀升增加银行体系风险我国房地产业发展的资金来源主要是银行信贷。商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式，参与了房地产开发的全过程，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。随着房地产价格的上升和房地产业银行信贷资金的增加，银行信贷资金的风险程度也在加大。根据统计估算，80%左右的土地购置和房地产开发的资金都是直接或间接地来自商业银行信贷。同时，我国个人住房贷款余额也从1998年的426.16亿元上升至2005后11月的18177亿元，占个人消费贷款余额的82.63。房地产市场对信贷市场的过分依赖使得风险过度集中于商业银行。一旦房价下跌，房地产开发资金链断裂，后果不堪设想。（二）房价攀升冲击外汇市场稳定房价上涨吸引国际热钱流入，加大人民币升值压力，不利于人民币币值稳定。2004年，我国2067亿美元的新增外汇储备中，贸易顺差320亿美元，外商直接投资606亿美元，新增外债350亿美元，余下的797亿美元扣除正常的非贸易及个人往来200亿，余下的约600亿美元即是“热钱”。反过来，国际热钱流入房市对房价也产生较大冲击。海外热钱大部分用来购置市中心的高价房，这直接推动北京、上海、广州等大都市的房价上涨，这又带动其他城市和地区的房价上涨，最终推动全国房价的上涨。可见，在人民币升值预期的前提下，热钱很容易催生泡沫，一旦泡沫破裂，热钱撤出，风险只能由国内金融机构承担。（三）房价攀升冲减金融政策效果2003年以来，为实现宏观调控目标，央行连续运用各种货币政策工具，通过各种渠道，收缩市场过高的流动性。然而，房地产价格仍然节节攀升，20032004年第3季度房地产销售价格指数分别高达104.8、105、104.1、105.1、107.7、110.4和109.9。2004年17月，外商参股公司、外商独资企业、外商合作企业的房地产开发投资额分别同比增长87.4%、60.3%、60.1%，远高于全国房地产开发投资总体增长速度。除此之外，还有大量资金通过其他渠道进入中国。大量资金流入中国使得外汇占款增长过快。2003年外汇占款增加额已经达到基础货币增加额的1.5倍，2004年这一比例又进一步提高。基础货币大量投放又助长了通货膨胀压力，为此，中央银行已经连续两年通过大量发行中央银行票据的方式吸收市场流动性，进行对冲操作，货币政策操作的成本和难度都在提高。许多国家的经验表明，长期对冲操作会推高货币市场利率，进一步助长外资流入，降低对冲效力。货币政策的主动性和有效性降低。（四）房价攀升冲击金融市场整体运行效率首先，随着房地产行业投资增加，投资效率将逐步降低。经验表明，房地产投资增长速度控制在GDP增长速度的两倍以内比较适宜，而近几年我国房地产开发投资增长率是平均GDP增长率的三倍左右。这种增长一方面大量消耗资源，另一方面资本产出比例进一步下降。虽然我国房地产行业对GDP增长的拉动率逐年上升，但与房地产开发投资自2000年以来年均20%的增长率相比，其对GDP的贡献率却没有呈现出相应的增长。虽然如此，在房价不断高涨的推动下，大量信贷资金仍源源不断地涌入房地产行业。如2004年，在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%。信贷资金过分向房地产市场集中，降低了金融市场配置资源的效率。其次，房地产价格高涨使得大量剩余资金流入该行业内，其中有相当一部分含有投资甚至投机的成分，使得真正需要住房的人买不起房，而不需要住房的人手中却有很多房，社会资源利用严重不合理。一旦价格下跌，投机性套利机会消失，必将引爆泡沫并造成金融、经济危机。再次，不断上涨的房地产价格容易引起钢铁、水泥等关联产业的低水平重复建设，阻碍我国产业结构的优化和升级，带来重要原材料和煤电油运的全面紧张，从而降低整个社会的经济效率。高涨的房地产价格吸纳过多社会资源进入房地产业，而房地产业总的来说不是科技含量很高的产业，因此吸纳过多社会资源进入房地产业会阻碍社会科学技术的进步，从而使得经济进一步虚拟化。金融市场应对房价持续攀升的政策建议（一）多渠道拓宽房地产市场融资渠道房地产金融市场是由房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场等共同构成，上述专业市场大体由三类金融机构组成：专业性房地产金融机构；非专业性房地产金融机构；向住房房地产融资提供保险的金融机构。目前，我国房地产金融主要由第二类非专业性房地产金融机构构成，信贷是房地产金融的主体。有必要加快金融房地产金融产品的创新，分散金融风险过度集中于商业银行的现状。一是加快房地产信托投资（REITs）的发展；二是加快房地产抵押贷款证券（MBS）的发展，提高抵押贷款资金的流动性，把由银行单独承担的风险通过证券市场转化为由社会投资者共同负担；三是密切关注信贷集中度，及时进行风险提示，引导各商业银行拓展其他信贷业务。（二）严格限制国际热钱冲击我国房市目前，海外资本已经极大地渗入了我国房地产市场，并对中国经济特别是房地产经济造成了较为深刻的潜在影响。2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3，同比增幅高达34.2%；2005年12月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，较上年同期增加1.5倍。虽然外资带动了我国房地产市场高速发展，但我们要高度重视短期游资对房价的冲击。由于中国经济不能一次性承受较大的人民币升值，政府只能根据渐进的原则，采用逐步升值的办法，这实际上强化了人民币持续升值的预期。因此，短、中期内极有可能引发外资进一步流入中国并等待后续升值。从而进一步冲击我国房地产市场，房地产泡沫可能加大。因此我国已经出台政策措施提高外资进入中国房地产市场门槛，严格限制境外居民投机性购房。（三）积极运用货币政策调控房地产价格房地产价格的上涨是由经济基本面和投机因素共同驱动的，因此房价上涨既是经济发展的反映，也含有泡沫成分。央行应关注房地产价格走势，保证房价平稳上涨。中央银行应建立房地产市场预警预报体系，选择具有可操作性的房地产贷款占银行贷款余额的比重、房地产商利润率与社会平均利润率之比、房价收入比、房价增长率与GDP增长率等检测预警指标，提前对房地产市场运行状况作出判断；通过变动房地产信贷政策，