关于项目分期的考虑因素100533617.doc

关于项目分期的考虑因素为什么一个项目要分期开发？为什么有的项目分为3期，而不是4期？从什么角度考虑有的地块就是1期，有的地块就是2期？在一次师门座谈会上，我被我的嫡系师弟问的是哑口无言。回想起当时刚走出校门，也的确被此问题困惑过，但是我当初得到的答案是，这是规划的问题，并不在我们搞营销的考虑范畴之内。今天我马上就要走出营销的领域，就像回答我们营销中的“为什么这套房子定这个价”一样，每个人都会有一种看法，但很难有人对此能够说“我确切的知道”。再次面对这个问题，我想就我目前所知道的发表一下个人的看法1、规模的考虑2、资金的考虑3、销售的考虑4、产品的考虑5、价格的考虑6、规划的考虑7、风险的考虑8、成本的考虑9、市场的考虑10、推广的考虑11、规避税收的考虑1、规模的考虑这是最本源的考虑。对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。此处我们讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上。2、资金的考虑这是最贴心的考虑。在北京市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。3、销售的考虑这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为3期。4、产品的考虑这是最浅显的考虑。上面的考虑担心同类产品之间的竞争。此处的产品考虑，主要针对的是不同产品问题。不错如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中，多数的情况还是将不同的产品进行分期的。此方面的考虑如果项目不是很大，一般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。酒店式公寓、底商等还是归为其主要的依赖产品一类。5、价格的考虑这是最诱人的考虑。记得一个知名的业界老总说过，开发商对一个项目的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，但最终为什么会赢利那么多。其奥妙就在于，一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格并也开始疯长(为实现项目的利润最大化，开发商一般而已分期的时候，都会考虑将资源好的地块最后开发从业态来说，一般是先别墅后高层,为实现项目的利润最大化，开发商一般而已分期的时候，都会考虑将资源好的地块最后开发从业态来说，一般是先别墅后高层,就目前的9070政策限制来看，项目容积率小一点的项目都是混合体，别墅、高层（拼户的模式）我可以举例现在的开发模式（先别墅后高层）1、金地荔湖城2、碧桂园凤凰城3、恒大山水城4、翡翠绿洲别墅项目的开发周期快地下停车库坐起来太慢，投入的资金大，回笼慢,高层的地基坐起来慢，还要大量的土方工程，这笔资金用于车库，回笼非常慢)6、规划的考虑这是最无奈的考虑。对于一个占地10万平米以上的地块来说，一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。当然这只是从开发商规划便捷角度考虑项目分期的。有些时候一些城市对房地产开发项目有很多规定，比如规模在多少平米以上就必须有相关配套，为了规避如此的限制和节省巨额的开发费用，开发商往往会采取分期来浓缩开发规模。当然此方面的操作暗箱就比较多。（项目在办理预售许可证的时候，都要预交土地增值税和预缴营业税，这个大家可能不知道，但是这笔费用不少，一旦预缴了就拿不出来，为了节省开支，开发商会减少每次办理的预售许可证面积，尽量拖延税费，这个就是为什么很多开发商拖欠政府税费的原因，因为资金也是有时间价值的，有时候周转一个月项目可能因此就活了）7、风险的考虑这是最保险的考虑。大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展。对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，项目的运作风险较大。所以对一些开发商来说，对外信誓旦旦地要做一次成功的城市运营，但保险考虑还是将项目进行分期规划。有把握没实力就先期做价值最低的地块，通过低价格将地炒熟，然后或者与别人合作，或者卖地。如果是没把握也没有实力，那就先找一块价值最大的地做，先期收回最大的利润，然后见机行事，或卖地，或合作。这种方式也是一些开发商进行异地开发规避地方政府政策风险的好办法。关于政策风险的考虑，我在补充几点1、可以规避2年不开发的政策2、政府出让地块以后可能会反悔，某开发商预计政府会感觉吃亏了，在项目开发的时候，先整体规划，然后占据了最优质的地块开发，在政府准备反悔的时候，准备回收项目是，剩下的都是鸡勒8、成本的考虑这是最容易忽略的考虑。上面讲的都是因为一些原因和好处项目要进行分期，但是天下没有免费的午餐。项目分期也一样也是要付出成本的9、从市场供求的角度看，一下子开发完，市场供应量肯定暴蹦，自己给自己造成销售压力，严重影响资金的投资回报速度10、从项目推广的角度看，大规模开发必定有许多产品类型，在特定时间内统一推出，容易造成形象定位模糊，客户