2003年广州奥园裙楼商铺专题研究13P

奥奥园园研研究究资资讯讯 领导复合地产 运营城市未来 裙楼商铺类 001号 目 录 一 裙楼商铺专题研究.2 1. 广州裙楼商业现状.2 2. 裙楼的市场价值.4 3. 裙楼物业的特点.4 4. 裙楼物业的运作方式.5 5. 当前裙楼物业主要存在的通病.5 6. 投资客对投资裙楼的价值取向.6 7. 裙楼的定位方法.7 二 商业地产研究.8 1. 商业地产的七大思考.8 2. 商铺租赁市场中存在门槛效应.11 3. 订单地产万达的商业地产开发模式.12 三 国内商业市场动态.12 1. 成都秋季商铺投资凸现十大走势.12 2. 北京社区商铺受宠.13 3. 上海第二届上海商铺展买商铺 为投资.13 四 个案分析.13 1. 海印盛贤布艺城.13 奥园研究资讯裙楼商铺 20031115 一 裙楼商铺专题研究 1. 广州裙楼商业现状 导读 null 广州市场近年来对裙楼物业的需求有上升趋势大面积低价位的裙楼物业今年成为大卖场便利店百货公司快餐业的主要商铺需求 null 从事或打算从事娱乐和消遣行业的客户数量不断在增加如桑拿沐足KTV等客户这些客户需要的物业面积大但要价低网吧一般是需要500 800平方米价钱大约在50 60元/平方米月之间卡拉OK客户需要2000 3000平方米左右的面积价位在60 80元/平方米月之间 null 广州老城区专业市场租金一般为每平方米300-900元而商业区的商铺底层商铺租金则高达每平方米1000-3000元 null 面积大地段好的裙楼物业价钱不便宜在二手裙楼市场不活跃的情况下今年下半年推出的新裙楼项目可能会遇上很好的市场契机 裙楼商铺是很多房地产项目的配套产品前些年大部分裙楼商铺的销售和出租都不太理想因此在广州市区空置的裙楼商铺随处可见广州市场近年来对裙楼物业的需求有上升趋势裙楼物业渐渐成为楼市中的抢手货 大面积低价位的裙楼物业成为夺的目标 海珠天河两区因房地产业的迅速发展为百货零售业增加大批经营场所的同时也集中了巨大的消费群体由此吸引零售业进驻大卖场成为今年商铺需求的主力军如家乐福在万国广场租用了15000平方米百佳超市广州第三间连锁店进驻富景花园好又多天河石牌分店和新一佳华标广场分店开张等 东山越秀荔湾等旧城区为数不多的新建住宅物业裙楼也成为超市抢驻的主要对象如美国零售业巨头普尔斯马特进驻恒宝广场二层开设广州第一家美式连锁超市诺玛特购物中心并准备在年底开业经营面积达1万平方米专家表示大卖场在今年异军突起这股热潮还将持续至明年 此外便利店百货公司快餐业也是今年商铺市场的主要需求行业为抢占市场占有率各品牌纷纷在海珠天河番禺等房地产新兴区域加快其扩张的步伐如7-Eleven在文昌花园开设新店麦当劳进驻金融大厦肯德基在南油大厦开分店 专家称尽管全球经济环境转弱但全世界的投资资金仍在寻找机会中国的GDP仍 2 奥园研究资讯裙楼商铺 20031115 维持每年7%-8的增长加上入世开放政策的影响许多外资公司对中国市场虎视眈眈而广州的消费力强劲许多外资商家的名牌产品都急于抢占广州消费市场商铺的需求量持续放大一旦有靓铺供应马上出现几大商家争破头的局面可惜现时广州商铺的有效需求不足不少外资公司挑选不到合适的地点或者经营面积不够大而令扩张计划暂时受阻 租客以娱乐消遣行业居多 据中立地产介绍从今年初到现在该行接触的客户中从事或打算从事娱乐和消遣行业的客户数量不断在增加他们需要的物业多为大厦裙楼这是一种很奇怪的现象以前也有这样的客户需求但像今年这么大量这么集中的却是从未有过网吧客户是从年初就开始增多非典过后该行又多增了很多桑拿沐足KTV等客户这些客户需要的物业面积大但价钱要低如网吧一般是需要500 800平方米价钱大约在50 60元/平方米月之间 想开卡拉OK的多是台湾客户他们需要2000 3000平方米左右的面积价位在6080元/平方米月之间除了面积和价钱外这些客户还要求地段好人流多物业布局好因此大厦裙楼便成了他们的主要目标海珠区是网吧客户的重点需求地因为海珠区人口多居住集中而且目前在经营的网吧不多有市场空间卡拉ok和酒吧等客户喜欢经济氛围好的天河区而酒楼酒家客户则选择写字楼集中消费能力较强的地方如天河东山东风路等 新楼盘将成争夺热点 虽然有很大的需求但广州市内真正能满足客户需求的裙楼物业却不多面积大地段好的裙楼物业价钱必然不便宜如都市华庭各方面条件都很优越但价钱太贵这些客户接受不了因此很多客户把注意力集中在了新项目上如体育西路的财富广场和新创举大厦的裙楼就有很多客户中意并在洽谈中另外位于水荫路的会所式写字楼天溢大厦也积累了很多裙楼客户这些客户看中该大厦的主要原因是该写字楼配备了大型会所能吸引和聚集高消费人群 大面积低价位的裙楼供不应求造成客户需求不断积累而不能释放在二手裙楼市场不活跃的情况下能适应需求的新裙楼项目便炙手可热了因此有行内人士推测下半年推出的新裙楼项目将能遇上很好的市场契机 租金现状 目前广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城东圃白云区一带裙楼的空置率达到以上三四楼的位置空置率更高而天河北一带则裙楼供应紧俏具体在裙楼商铺方面尽管供应量比较大例如协和新世 3 奥园研究资讯裙楼商铺 20031115 界芳草园2层共6200平方米华标广场3层共15000平方米都市华庭也有2万平方米左右帝景苑有4000平方米但都已找到买(租)家而且售价和租金比原来的有所提高据悉芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米都市华庭因位处天河北和体育东交界位置优越部分商铺甚至开出6万余元/平方米的单价但仍有保险电讯类等实力雄厚的公司准备进驻另外天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼租赁的多为金融证券保险等公司一般的裙楼写字楼租金相对便宜多是面积比较大的公司租住另外客户希望拿到面积比较大的场地相对零散的买卖就不是很好其中平方米左右的地块成交比较多 2002年下半年以来广州商铺租售价格扶摇直上山海城商铺逸彩翠园小区商铺洛溪新城商铺和保利世纪绿洲临街商铺均创下同期商铺租售的高位纪录绿洲临街商铺20天就被抢购完了而北京华联万佳超市上海世纪华联以及国美苏宁等商业巨头纷纷在广州大肆圈地扩张商铺租金也随之水涨船高 广州老城区专业市场租金一般为每平方米300-900元而商业区的商铺底层商铺租金则高达每平方米1000-3000元天河北商铺售价达每平方米大多在4-5万元而下九路的名汇广场首层商铺和一德路山海城商铺售价则分别创下每平方米12.3万元和15万元的纪录 2. 裙楼的市场价值 裙楼之市场价值通常体现在以下几个方面 为投资者提供经营之场地 为开发商获得贷款之证书 为开发商获得额外之利润 另外其主体销售形式多为以下几种 门面式以相对高价出售单位面积多为底层使用 大厅式通过开发商上层关系以相对低的价格一次性销售出去多为底层 地理位置不佳导致滞销于是改做项目投资大酒店夜总会应运而生几百套包房天天爆满于是风声水起引来无数红眼 3. 裙楼物业的特点 首先体现在价格上由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了所以价格比单体商业物业有优势 其次体现在经营方式上由于商业裙楼属于塔楼的一部分所以不如单体商业那么纯粹其经营的业态会受到塔楼形态的制约比如塔楼是住宅裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮 4 奥园研究资讯裙楼商铺 20031115 第三体现在外立面上单体商业物业拥有比裙楼更多的优势裙楼是不独立的所以在外观设计上发挥空间小难以创造人气和商机并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能 4. 裙楼物业的运作方式 目前裙楼商业运作主要采取三种方式一是直接销售二是分割出来以租带售三是走专业市场的道路目前运作比较成功的是走专业市场这条路发展商可以根据周边一定的历史商业人文等积淀来运作自己的项目另外政府对一个区域有一定的规划和设想发展商可以跟随政府的指挥走按照规划的要求建设相应的专业市场以广州为例目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心定位为海味干货商场受到投资者的青睐天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场从而更好地发挥岗顶石牌一带电脑行业成行成市的特点 5. 当前裙楼物业主要存在的通病 缺乏策划与住宅的销售脱节 在裙楼设计时最好先确定下裙楼物业的运作方式是分隔建筑还是整体打通这对以后的招商运作关系重大如万科跟沃尔玛的合作双方先确定裙楼的用途量身定做在建筑时就会省时省钱省力 目前商业裙楼往往是在住宅部分销售后再进行策划推广形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后既影响了裙楼自身的销售也影响了住宅的销售 空置率高供求很不平衡 造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目很多发展商从人有我有和高回报的角度出发缺乏商业物业运作的经验对周边商业环境考虑不足往往是项目做出来了再去找市场而不是有针对性地设计商场的规模大小用途等一段时间凡住宅必有商业裙楼导致商业裙楼大量出现商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题 5 奥园研究资讯裙楼商铺 20031115 6. 投资客对投资裙楼的价值取向 作为商业主要的构成部分群楼物业一直是小业主们掘金的渠道之一尽管与纯商用物业相比群楼物业的规模完善程度会有距离但其经营的成败还是有许多技巧的投资者在投资时通常会考虑以下几个环节 第一首先考虑地段 所谓的地段自然是指商业气氛原本就比较浓郁有商业传统的地方商业经营讲究集聚效应人流越旺店铺越多进入的商家才有利可图而这类地点一般在老城区比如北京路中山路天河体育中心周边等市内这类群楼商铺经营得最成功的可算是解放北路金色领地的铺位因为这里周边布满了各类批发市场而且距离机场较近群楼物业一是被批发商抢购作零售用途另外则是各家航空公司占据街铺作形象店这种地段的优势在商业经营中必不可少 但是目前市区范围扩张得很快除了上述传统商业旺地的群楼有投资价值外一些新拓展的区域人口密集配套设施少如果眼光独到这时候投资群楼价格低后期回报大典型的例子是海珠区的东南部天河北路一带目前楼盘大量兴建今年陆续入住原先基本还没有商业配套未来有一定的升值前景典型的例子是位于天河北的金田花园率先引入百佳超市结果出现了排队购物的盛况 第二其次考虑经营模式的前景 这个放之四海皆准的商业经营规律对于群楼物业依然十分宝贵一个有经营思路的物业和一个没有思路的物业完全是两种命运一般而论临街商铺因为地点的原故即使开发商在经营上没有任何扶持经营效果都会相对较好但是再上几层楼在起步的阶段就依赖整个理念了 有两个同样位于城市新区一条新辟道路上的楼盘群楼物业的面积基本相等都是一到四层而北面一个开发较早开发商只是把几层都间隔成平方米的小店铺卖给业主卖出之后就再没有考虑过后面的经营问题而且物业管理也较差结果除了临街经营服装的铺位仍然顽强生存外楼上的零散商铺都面临着转让无法继续经营的命运 而南面的商场则由开发商一直跟进引入了肯德基中国电信知名服装店等大品牌结果虽然只是一路之隔这里的氛围就旺许多 专家指出商用物业早期都难以一下被消费者认同短期内形成大量人流但如何尽快缩短这个过程令物业有大起色就依赖开发商的努力了信和广场是近年群楼物业非常成功的一个例子按道理这个位于江南大道和昌岗路交界的商场地理位置不算最好但开发商在早期就大胆引入好又多超市广百等大商家对每层的经营内容都作出明确的定位结果两个都被老百姓认可的品牌一下引来密集的人流量把江南大道的商业氛围引进到此十分成功 如果要投资群楼物业的业主在早期就可以揣摩开发商的经营思路看他有没有整体规划有没有大的知名商家进驻还有一个办法是考察其以往开发商用物业的经验和实力如果有这些条件保证买家就会有一定保证 6 奥园研究资讯裙楼商铺 20031115 第三尽量选择街铺 在避免风险方面街铺是最有保证的临街物业可截住过往的行人即使开发商不作任何措施它还可依赖这种条件生存但当然街铺的价格会比一般室内商铺的价格高出几倍 7. 裙楼的定位方法 要确定裙楼物业的主题必须先考虑到裙楼的功能定位补缺型还是主驱型裙楼作为整栋建筑的一部分必须与建筑的其他部分塔楼协调共处裙楼在整栋建筑中的作用不外乎或是作为塔楼功能的补充为塔楼的业主服务-即补缺型或是作为一个引力源在她周围形成一个强大的磁场从而带动塔楼的租售-即主驱型如果裙楼和塔楼缺乏内在的关联则整栋楼的投资效益必不能发挥到最大但究竟选择补缺还是主驱要根据区域特点周围环境及政策导向等因素综合考虑 目前的商业裙楼以补缺型为主如商住两用的裙楼常常做成超市或餐饮店或会所等优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足为住宅的销售服务成为提升楼盘附加值的卖点而主驱功能的裙楼常常做成专业市场展览中心或主题商铺吸引投资者的进入聚集人气财气造成联动效应塔楼的销售也就水到渠成 在确定了裙楼的功能定位后还要对裙楼物业进行主题定位裙楼的主题定位需要注意以下几个方面 地理位置 商业裙楼最重要的因素就是人流和物流这两个要素具备了项目就成功了一半如果地处繁华的商业地段拥有良好的商业气氛项目本身的商业价值较高则在商业定位上的选择范围较广可以是以大型的商场为主的商业形态规模较大若该片区不具备商业气氛定位上应是以满足居民的基本生活需要为主 周边配套 要根据小区自身和周边以1000米作为考察范围物业的配套情况综合考虑采用何种最佳的商业形态以免同附近商业形成近距离竞争一般以小型商铺为主 裙楼自身规模 若裙楼自身的规模较大可以考虑统一规划成大规模的主题式仓储式商业形态例如沃尔玛都选在集中规模的小区内反之应以随意性的小店面为主 7 奥园研究资讯裙楼商铺 20031115 辐射范围内的人流量 商业形态的确定很大程度上依赖于以该项目为中心的辐射范围内以500米作为考察范围的人流量并以此决定超市或商场的规模大小 项目定位档次 如果住宅定位较高相应的商业裙楼也要提高档次万科金色家园的商业裙楼的消费档次与住宅一样都中高收入的白领阶层而拥有一般消费群体的士多店则集中在普通档次的物业中 业主的消费取向 可以把选择商家的主动权掌握在业主手中让业主择优选择自己最满意的商家形成良好的商业氛围最大程度上满足业主的需要 物业自身类型 物业定位是商住两用楼则裙楼的商业形态选择应保证住宅居民的日常生活需求若为高尚写字楼裙楼可以设商场娱乐设施酒店等以服务为主的商业形态众多的酒楼娱乐场所包围写字楼就是这个原因 为了使定位更加明确化尚需要从不同角度对目标客户进行具体的界定 身份识别 目标客户的可能取向及其占的比例 区域识别 目前客户存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模气氛 购买力识别 可机动支配款项的来源时间地点及其比例数额 购买目的识别 购买目的是为了投资自经营炒卖还是转租目的不同要求也不同 二 商业地产研究 1. 商业地产的七大思考 导读 8 奥园研究资讯裙楼商铺 20031115 null 商业定位很关键是服务于本小区的是辐射周边的还是服务于全市的如果是服务于本小区的那么柴米油盐酱醋茶都有了就没什么问题 null 由于商业地产涉及到两种业态三个过程关系到四方利益事关重大牵一发而动全身所以品牌开发商在出售商业地产后也一定要做商业物业的规划 null 衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵而是租金利益最大化和人流的多少 null 什么样的业态是适合进底商的什么样的业态是适合进商场的都是有商业规律的遵循一定的商业规律可以避免资源的浪费 思考一商业定位 商业定位很关键是服务于本小区的是辐射周边的还是服务于全市的如果是服务于本小区的那么柴米油盐酱醋茶都有了就没什么问题如果是服务于全市的那么差异化经营非常重要一定要有特别吸引人的地方商业地产最终成为赢家的只