地产CBD案例研究成果借签

地产 CBD案例研究 成果及借鉴 谨呈： 中南控股集团有限公司 本报告结构 国内外 CBD的研究成果 1、 CBD的 7大规律与模型 2、成功 CBD的物业配比研究 3、成功 CBD的启动模式研究 附件： CBD典型案例研究 CBD的定义、形态和特征 CBD的定义 CBD 英文全称为 Central Business District 即中央商务区 最早产生于上世纪 20年代的美国 现代大都市的 CBD 是经济生活国际化的产物； 是适应生产力进步的结果； 同时也应是一个城市现代化的象征与标志。 关键词： 中央商务区 商务中心区 中央商业区 CBD的形态 CBD的形态 CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群； CBD的建筑功能：大量商务办公 /酒店 /公寓等设施，市政 交通、通讯条件完备； CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施； CBD的产业形态：经济运做管理中心 金融中心 生产服务中心 关键词： 现代建筑群 商务设施职能 管理与服务中心 CBD的形态 CBD对城市的作用 管理、金融、服务的创新使其成为 经济发展的核心和经济变革的发源地。 关键词： 经济核心 CBD的特征 城市 CBD的八大基本特征 拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 拥有商务空间的最高聚集度； 具有最高的交通可达性（ CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）； 拥有最高的地价； 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。 CBD意象 曼哈顿 CBD 法国拉德方斯 CBD的 7大规律与模型 房地产 E网 CBD规律与模型 规律 1：地价与租金峰值关系 峰值地价点与租金 峰值的关系 峰值地价点 的周围地带往往成为 CBD的核心， 同时也是城市最高租金汇集地。 区位经济法 以 CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与 CBD的距离，来确定城市区位的优劣。 1 2 3 4 专业零售、娱乐物业 商务办公物业 旅馆、批发业、 临时居住物业 居家物业及其它物业 CBD内峰值地价与 物业承租能力模型 CBD规律与模型 规律 2： 城市功能聚集中心 CBD的三种功能聚集中心 管理和控制职能积聚 金融市场运作功能积聚 专业化生产服务职能积聚 CBD规律与模型 规律 3： CBD开发成型时间 城市 新宿 拉德方斯 启动 1960年 1965年 成熟 30年 30年 合理开发时间： 城市 北京 上海 深圳 广州 启动 1993年 1990年 1990年 1993年 历时 12年 14年 14年 12年 结论： 成型的 CBD建设时间在 10年以上。 CBD规律与模型 规律 4： CBD开发规模 分类 级别 主要城市例举 CBD规模 （建筑面积） 人均占有量 第一类 世界级 纽约、巴黎、 伦敦、东京等 15002500万 M2 约 1.23.5人 /平米 第 二 类 全球 区域级 多伦多、悉尼、 上海、北京等 500万 M2 约 0.41.6人 /平米 第 三 类 国家级 深圳、广州、 天津等 300万 M2 约 0.4人 /平米 第 四 类 地区级 合肥、长沙、 大连等 150250万 M2 约 0.3人 /平米 结论： 城市级别决定 CBD规模。 不同级别 CBD的合理规模： CBD规律与模型 规律 5： CBD开发强度（容积率） 单中心城市 CBD规模及容积率 比较表： 单一中心 CBD 用地面积 KM2 建筑面积 万 M2 容积率 巴黎拉德方斯 1.6 250 1.6 芝加哥中心 1.8 600 3.3 休斯顿中心 1.5 420 2.8 悉尼金融区 1 250 2.5 新加坡 CBD 1.5 350 2.3 上海陆家嘴 CBD 1.7 400 2.6 北京建外 CBD 1.5 600 4.0 大连新市中心区 2.2 400 1.8 深圳中心区 CBD 0.8 300 3.7 广州珠江新城CBD 1 500 5.0 结论： 单中心城市 CBD开发三大规律 总用地规模多在 2平方公里以下； 总 建筑面积多在 500万平方米以下； 开发强度指标容积率多在 2.5左右。 本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。 规律 6： CBD开发与老城区的距离 新中心区 核心 新 宿 上 海 广 州 深 圳 距老城区距离 5公里 5公里 6公里 4公里 规划人口 30万 20万 18万 26万 CBD规律与模型 结论： 成功 CBD与老城区的距离为 46公里。 规律 7： 成熟 CBD的功能结构 E区 公共管理及 办公机构区 C区 商务 办公区 D区 餐饮娱乐、 及临时 居住区 F区 居家 住宅区 B区 次级 零售区 A区 高档 零售区 混 合 区 周边区域 功能延续 动态发展 功能延续区 CBD规律与模型 E区 C区 D区 F区 B区 A区 A区 高档零售区。 位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。 B区 次级零售区。 与 A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于 A区一侧或围绕 A区不连续分布。 C区 商务办公区。 为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。 D区 餐饮 娱乐 及临时居住区。 与 A区、 C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是 CBD中最具活力的区位。 E区 公共管理及办公机构区。 一般位于 CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。 F区 居家住宅区。 居家型居住社区，一般位于 CBD边缘环境较好的位置。 CBD规律与模型 CBD物业功能配比 CBD的物业功能配比 CBD主体功能的分类： 居住空间 新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设臵； 办公空间 金融 /商务 /商业贸易 /公寓式办公 /酒店式公寓； 商务活动 从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展 览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心； 商业零售 从满足住宅、商务办公功能设臵： 商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储 购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等 CBD功能配比案例 1：新宿 新宿： 30年规划建设 -金融业 -9条地铁线路 -超高层建筑群 新宿银座 新宿 国际成熟的 CBD CBD功能配比案例 1： 新宿 集中商务办公区 边缘 办公区 住宅区 娱乐及临时居住区 集中 商业区 办公、临时居住混合区 功能延续 周边住宅区 功能延续 周边住宅区 住宅 办公 商业 5 5 2 房地产 E网 CBD功能配比案例 1：新宿 5： 5： 2 代表国际成熟 CBD发展的正确趋势与方向。 CBD 功 能 比 例住宅：5办公：5商业：2CBD功能配比案例 2：上海 上海 国内较成功的 CBD 上海市 CBD范围 上海： 南京路、外滩与陆家嘴金融中心区 -CBD网络发展 集中商业区 -集中商务区 -住宅聚集区 休闲 观光区 集中 商业区 集中商务 办公区 住宅聚居区 功能延续 周边办公区 功能延续 周边住宅区 CBD功能配比案例 2：上海 住宅 办公 商业 5 7 2 CBD功能配比案例 2：上海 上海 CBD 功 能 比 例住宅：5办公：7商业：2成熟 CBD 功能比例住 宅 ： 5办 公 ： 5商 业 ： 2通过比较可以看出： 1、上海 CBD是以金融贸易为核心的 CBD，办公所占比例非常高； 2、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能 更显缺乏。 CBD功能配比案例 3：深圳 深圳 国内成功的 CBD 深圳： 九宫格 -中心西区 -14座高层写字楼 - 四角布臵居住区 CBD功能配比案例 3：深圳 住宅 办公 商业 7 6 2 居住区 居住区 少年宫 图书馆 市民中心 高交会馆 商务办公 商 务 办 公 商 务 办 公 居 住 区 居 住 区 CBD功能配比案例 3：深圳 通过比较可以看出： 1、深圳 CBD办公与居住物业所占比例较高； 2、从长远发展的眼光来看，商业比例相对较低，中心区商业 配套功能不足。 成熟 C B D 功 能 比 例住 宅 ： 5办 公 ： 5商 业 ： 2中 心 区 功 能 比 例住 宅 ： 7办 公 ： 6商 业 ： 2物业功能配比小结 新中心区核心 新 宿 上 海 深 圳 用地面积 270公顷 220公顷 其中浦东 170公顷 413公顷 其中CBD 0.8公顷 总规划规模 600万平方米 浦东 400万 平方米 300万 平方米 住宅：办公：商业 5： 5： 2 5： 7： 2 7： 6： 2 根据相关研究结果： 结论 1： 新宿作为国际成熟的 CBD，与本地块无可比性，不做 参考； 结论 2： 上海作为国内较成功的、以金融行业为主的 CBD， 商务办公发达，与本 地块 无可比性，不做参考。 物业功能配比小结 结论 3：与深圳 CBD具有可比性 体量和指标相似： 深圳 CBD占地 0.8公顷，建筑面积 300万平方米，与本地块指标 相似（本地块占地 0.66公顷，建筑面积 250万平方米），具有 参考价值。 启动方式相似： 深圳 CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行 CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。 物业功能配比小结 结论 4： 写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通 2003年 GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳 GDP： 3000亿元 南通 GDP： 1000亿元 比例 3 ： 1 深圳 03年写字楼消化量： 20万平方米 南通 03年写字楼消化量： 6万平方米 比例 约 3 ： 1 写字楼消化量与 GDP情况存在等比关系 物业功能配比小结 故可近似认为： 南通 CBD物业比例关系与深圳相似 住宅：办公：商业 = 7 ： 6： 2 CBD的启动模式 CBD的启动模式 从以下几个方面研究： 空间次序 功能次序 交通配合 CBD的启动模式 深圳 CBD平面 南区与北区 景观绿轴 景观干道 2条地铁线 居住区 居住区 少年宫 图书馆 市民中心 高交会馆 商务办公 商 务 办 公 商 务 办 公 居 住 区 居 住 区 CBD的启动模式 基本规模 用地规模：总用地面积 4.13平方公里 建筑容量：总建筑面积为 750平方米 人口规模：规划就业人口 26万，居住人口 7.7万 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999 2001 深圳 CBD 建设次序 进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动 投资启动 中心区主干道基本完成 投资大厦 、信息枢纽中心大厦建设中； 中心区基础市 政 设 施“ 七通一平 ”基本完成； 成功拍卖出让一块居住用地； 中心区城市公园建成； 和黄 、 中海 、 深业 、 居住项目开工； 六大政府工程（ 市民中心 、 图书馆 、 音乐厅等 ）同时开工； 中心区进入高速发展期； 高交会馆正式起用； 新中心区地位已经确立； 居住项目竣工投入使用； 江苏大厦 、 国际商会大厦等高级写字楼也相继落成； CBD的启动模式 深圳 CBD启动模式 成功 的案例 开发的空间次序： 由 CBD外缘建成区向内核建设 开发的 功能次序： 住宅 -高交会馆 -城建公园 /江苏大厦 -市民中心 /国商 -写字楼 /酒店 /市政六大工程 /中心区住宅 /会展 交通配合： 公交系统、地铁 CBD的启动模式 深圳 CBD启动模式 成功 的案例 借鉴 1： 启动物业：住宅 +产业化公建（高交会馆） 政府主导的会展经济将高交会馆打造为 产业化公建，通过大量的展会人流，拉 动市场需求，带动其他产业。 本项目因体育会展中心建设中，与深圳中 心区的启动有相似之处。 CBD的启动模式 深圳 CBD启动模式 成功 的案例 借鉴 2： 商业物业启动时机不当。 商业物业形态： 大型购物公园 设计失误： 外部封闭，将街铺变为内街； 位臵失当： 位于 CBD中心处，无商业氛围； 启动时机失当： 在开发中前期启动，无消费人流。 CBD的启动模式 广州 CBD平面 东区与西区 景观绿轴 高尚住宅区 商务区未完全形成 CBD的启动模式 基本规模 用地规模：总用地面积 6.6平方公里 建筑容量：总建筑面积为 780平方米 人口规模：规划人口容量 18万人 投资启动 进 行 大规 模 基础 设 施建设 土 地 开发 已 成规模； 居 住 项目 开 始建设 进行缓慢的居住项目开发； 办公项目开始建设 新的建设高潮开始 ，建设量巨增； 商业项目开始建设； 珠江新城进入成熟开发阶段； 市政基础设施 ，公共服务设施大部分建成投入使用； 居住区的品质得到广泛认可； 1993年 1994年 1995年 1996 1997年 1998年 1999 2001 广州 CBD 建设次序 进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动 CBD的启动模式 广州 CBD启动模式 开发的 空间次序： 由地块核心向四周发展 开发的 功能次序： 拍卖土地 /写字楼 -珠江公园 /学校 -住宅区 /行政配套 交通配合： 初期无市政交通介入 CBD的启动模式 广州 CBD启动模式 借鉴 1： 空间次序失当： 从 CBD核心开始启动，交通未能及时进入； 导致与周边建成区的关联度微弱； 借鉴 2： 功能选择失当： 选择写字楼作为启动物业，周边并未形成商务氛围； CBD的启动模式 广州 CBD启动模式 借鉴 3： 土地出让失当： 1、先期将土地划分成地块出让，由于划分单元较小 （ 用地小于 1万平方米），导致开发商进入门槛低， 迟迟未进行开发。 2、土地出让时未分级，导致土地价值未能最大化； 行政控制的一成不变的地价，未能合理市场化。 房地产 E网 CBD的启动模式 上海 CBD平面 东区为主，西区为辅 市政绿地 顶级写字楼 高尚居住区 地铁线 休闲 观光区 集中 商业区 集中商务 办公区 住宅聚居区 功能延续 周边办公区 功能延续 周边住宅区 CBD的启动模式 上海 CBD启动模式 成功的案例 开发的 空间次序： 以主干道路为中轴线向两侧