重庆龙洲湾项目营销提案

1 “龙洲湾”项目营销提案 天晟不动产 2 项目认识 SWOT分析 目 录 产品优势建立 难点剖析 收 益 分析 形象定位 3 项目认识 4 项目认识 龙洲湾 巴南区规模最大、档次最高的城市建设项目，未来巴南区山水城市形象的新标志。 前瞻性的城市规划，保证未来新城区的基础设施、功能配套、交通条件、生态环境的突出优势。 5 项目认识 五大功能分区、四大重点工程 众多房产项目全面启动，未来城市人口达到 10万人。 6 项目认识 本案 龙洲湾新城区重点工程 国内优秀、重庆一流的滨江休闲景观带 7 项目认识 占地 266亩、 1.6公里亲水线、 18万方滨江绿化景观 集餐饮、娱乐、休闲为一体的滨江景观风情街 8 竞争对手分析 南滨路 优势： 景观优势明显 发展成熟 知名度高 文化氛围浓厚 劣势： 滨江路出入口偏少，交通仍受限制 娱乐产业较为欠缺 9 竞争对手分析 北滨路 优势： 交通便捷 高起点规划，发展势头迅猛 娱乐性、休闲性更强 劣势： 景观优势不明显 起步较晚，还未成形 10 项目 SWOT分析 优 势 ： 极为出色的生态环境 壮丽开阔的一线江景 政府的大力扶持 机 会 ： 龙洲湾高标准、高档次的规划建设 资金压力小 有利 不利 劣 势 : 严重缺乏人气，无商业氛围 地段偏远，交通、配套完善尚需时日 短期难以吸引主城区普通消费人流 威 胁 ： 全市各滨江路的大力开发 宏观调控 其他潜在商业项目的竞争 11 难点剖析 注意！我们面临重重困难 ： 重庆市商业地产开发量巨大，空置率居高不下，投资经营行为更加理性，市场竞争十分激烈 与南滨路及北滨路相比，本案存在地段偏远、交通不便等硬伤 短时间内，区域难以形成足够的商业氛围 寻找引爆市场的突破点，建立独特的整体形象！ 解决问题的关键 12 市场突破点的寻找 市场突破点的核心 市场突破点的关键 差异化的产品，独特的形象 建立市场制高点，全面建立竞争优势 形象的高点 项目形象的建立 产品的高点 现场优势的建立 市场突破点的建立 整合推广的高点 整合推广优势的建立 13 市场突破点的寻找 本案优势 本案劣势 国际化滨江娱乐休闲圣地 极为出色的景观资源 高起点、高档次的规划 市场突破点 市场竞争态势 最大化景观优势的特色商业 假日休闲经济 缺少综合性度假型娱乐项目 市场空白点 地段偏远，无商业氛围 14 项目形象的建立 项目定位：重庆首家 国际化滨江娱乐休闲风情街 形象定位：重庆假日经济的代表娱乐休闲大道 核心概念：娱乐圣地 、 假日经济 品牌个性：国际的、时尚的、有情调的、品位的、错位的 15 项目形象的建立 营造国际化、景观化、度假型滨江风情大道的全新概念。 以全业态品牌娱乐为主导（夜总会、 KTV、洗浴、美容、健身等）、以全业态餐饮、餐吧、酒吧为辅助的一站式娱乐圣地。 充分发挥本案强大的景观优势，打造以无敌景观为亮点的商业建筑群。 16 案名建议 拉斯维加斯 全世界的娱乐中心，国际性的大都会，所有城市的设计都是为了尽情的享乐。 拉斯维加斯湾 无论任何年纪的人在此都能尽情享受全世界最好的娱乐活动。 17 案名建议 Las Vegas 拉斯维加斯湾 策划案名是一个项目成功的开始，好的案名犹如画龙点睛的作用，能使项目脱颖而出。 本案借助世界最知名娱乐城市的名称作为案名，不仅能体现出项目国际化、娱乐性强的特质，更能有效提升项目整体形象和档次， 达到建立形象高点的市场目标。 18 产品优势的建立 19 产品优势的建立 产品优势 统一业态规划 统一招商 统一管理 错位经营 一站式娱乐圣地 旗舰领航 景观化商业 连锁互动 20 产品优势的建立 一站式娱乐圣地 全市娱乐新中心，打造全市唯一的高度规模、高度集成的中高档全业态娱乐景观商业群。 满足重庆人 24小时全天候需要， 满足重庆人一站式痛快淋漓的享受。 21 产品优势的建立 旗舰领航 为保证整体商业的娱乐主题氛围，规划 5000平米以上面积作为旗舰店，只租不售，面向大型旗舰洗浴中心、大型娱乐城、大型 KTV、大型演艺中心等高端娱乐品牌机构定向招商。 22 产品优势的建立 错位经营 每种业态和细分品系仅限一家，其面积、位置适中。力求娱乐业态的丰富性与专业性。力求经营品系的垄断性和互动性。 例如夜总会仅限一家品牌店、洗浴城仅限一家品牌店等。 23 产品优势的建立 统一招商、统一管理 为了保证本案整体形象的打造以及入驻商家的经营质量，对所有入驻商家进行统一招商、统一管理，对 60%的销售面积进行统一委托租赁。 24 产品优势的建立 连锁互动 每种业态和细分品系尽量引进连锁品牌，其连锁网络与拉斯维加斯湾互动双赢。因良好的错位经营规划，使每种业态和细分品系的利益受到充分保护，并促使其之间互相提携，连锁互动，从而达成成倍成长的规模集成效益。 25 产品优势的建立 景观化商业 充分发挥自身强大的景观优势，使江景、水景、山景、园林与建筑融为一体，成为本案独一无二的最大亮点，让消费者在享受丰富多彩的娱乐活动的同时，也能欣赏美妙的自然景观，使身心得到彻底的放松。 26 产品优势的建立 统一业态规划 位置 业态业种 租售模式 -1F、 3F以上 一家大型娱乐、洗浴、演艺主力品牌店。 只租不售 1-2F 中型主题迪吧、中型主题 KTV、中型主题演艺吧、中型主题酒吧、中型主题餐饮、中型主题特色店 统一委托管理 1F 特色娱乐店、特色餐饮店、特色主题店等。 统一委托租赁 27 收益分析 28 收益分析 租售策略 针对 40%的可售面积，尽量多的考虑小面积门面，以利于资金快速回收。 在经营初期，为了吸引商家入驻，带动人气，针对租赁客户推出低租金高押金的优惠政策： 凡入驻商家只象征性的收取少量租金，但需要交纳 30004000元 / 押金。 说明：此举不但能在经营初期吸引更多商家入驻，带动商业人气，同时还能解决开发资金压力大的问题。 29 收益分析 资金回收测算 销售部分： 50000 40% 9000元 / =1.8亿元 租赁部分 ： 50000 60% 3000元 / =9000万元 合计： 2.