2010年11月温州市铭雅居销售策划报告

铭 雅 居 销 售 策 划 报 告 天成房地产营销策划有限公司 2010 年 11 月 26 日 第一部分 产品形象策划 一 提炼项目卖点 1. 项目概况分析 2. 项目产品定位分析 3. 项目客群定位分析 4. 项目案名及主题语的确定 5. 总结项目卖点 二 .深化项目买点 1. 项目产品分析 2. 项目市场前景分析 三 .项目品牌定位 1. 开发商的品牌意识 2. 产品品牌定位 四 .项目形象包装 第二部分 产品促销策划 一 确定项目促销组合方案和促销手段 二 确定项目广告推广方针 三 明确项目销售执行方案 1. 提出人员推销建议 2. 提出营业推广建议 四 明确项目公关活动的建议和思路 1. 项目推介会 2. 项目开盘活动 第三部分 广告策划 一 寻求项目广告诉求点 二 明确项目广告宣传主题 三 项目广告媒介的选择和确定 1. 媒体组合策略 2. 媒体具化的实施方案 四 项目楼书的构思与策划 五 楼书内容构想 1.楼书内容构想 2.确定楼书板式 第一部分 产品形象策划 一：提炼项目卖点 （一） .项目概况分析 铭雅居 住宅社区位于温州市高新技术开发区，紧邻瓯海大道和三垟湿地。项目用地面积为 1344 平方米， 项目为 12 层的高层住宅。总建筑面积达到了 3225.6 平方米。项目整体设计坐南朝北，一梯两户， 共 24 住宅。容积率为 2.4，建筑密度为 30%，绿化率为 50%。 （ 二 ） ：项目产品定位分析 1、项目整体定位 铭雅居 位于温州市高新技术开发区，项目周边多工厂，交通较为便利，但配套设施落后，项目整体应当定位于中低档次住宅，主要的购房者为三郎桥村村民，或温州市的一些中低收入者。 （ 三 ） 项目客群定位分析 1.目标客户群定位 该项目的目标客户多是三郎桥村的村民，高新技术开发区的中高层员工，以及温州市中低收入者。 2.目标客户群描述 该项目的目标客户社会地位较低，个人收入水平落后于温州市的平均水平，而他们的购房心理则 更倾向于较低的房价，而不是强调优质的住宅环境，所以这一目标客户更加看重价格而不是房子的本身。 （ 三 ） ：项目案名 及主题语的确定 1.项目案名：铭雅居。 2.案名诠释： 居住天地，实用之美 。 自由 21st 公寓 ， 自己选择自己的自由 。 （ 1） .居住天地： 铭雅居位于温州市高新技术园区，离温州市区较远，周边配套设施缺乏。因此项目定位为给工业园区里的工人以及周边的村民一个舒适的居所。 （ 2） .实用之美： 铭雅居 的立项之本是其物美价廉的优势。铭雅居项目周边环境较差，配套落后，离市区较远。种种因素决定了这里并不适合开发住宅项目， 即使开发了住宅项目在销售上可能也是困难重重。而铭雅居则是另辟蹊径，它避开了温州流行的欧式风格，它也没有沿承温州当代的豪宅气魄，它更注重的是住宅的实用性，铭雅居的实用性必然可以吸引项目定位的那些潜在的周边客户，可以说铭雅居最大的竞争力就来自于它实用且便宜。 （ 3） .自由 21st 公寓：社会经济的快速发展，生活节奏的不断加快，物价的不断上涨种种原因给现代的大多数人带来了 众多的困难和压力。 21 世纪的温州继续其快速发展的脚步而与之相应的就是温州市物价的一片高涨，其中以房价最为惊人，温州市的一手房价格连续多年排名全国前 三，像温州这样一个三线城市的房价竟然可以和北京上海这样一线的国际化大都市相提并论，很显然使的普通老百姓想在温州买房变的难上加难。而铭雅居项目定位于中低档次社区，加之地块较为偏僻，周边配套的相对落后，其价格较之温州市的平均房价要低很多，这就给温州市那些中低收入者拥有自己的住宅创造了机会，而且位于工业区的现状也使得铭雅居在出租方面的优势。铭雅居在 21 世纪的温州真正的实现了“自由 21st 公寓”。 （ 4） .自己选择自己的自由： 也许不是寄人篱下的苍凉，也许不是独在异乡的孤寂，现代社会的居住环境可以说比十几年前要好很多 。但是每一个租过房的人都应该深深的体会到那样的繁琐，那样的压抑。毕竟那不是自己的房子，毕竟和你一起居住的不是你一家的人，毕竟你随时都有可能面临房东叫你搬家的可能。可以说租房仍旧是飘忽不定的生活，在温州不愿租房那你必须有足够的钱，中国的那种金字塔形的人口构成在温州显得更加明显，有钱人毕竟属于少数，有更多的人为了拥有自己的房子四处奔波，有更多的人为了自己的家流血流汗，铭雅居就是为这些人量身定做的，也许你没有很多钱，也许你来自中国的另一个角落，但是铭雅居可以为你实现在温州拥有属于你自己的房子，铭雅居可以让您“自己 选择自己的自由”。 3.项目主题语：“自由的我们选择我们的自由，铭雅居一个专属于我们的自由居所”。 （ 1） .本项目主题语立足阐释项目追求的自由，本着给予那些压力下的温州人属于自己的自由，而住进铭雅居获得自己的自由，就不再是梦想。 （ 五 ） ：总结 项目卖点 1.项目 SWOT 分析 SWOT 分析小结： （ 1） .经过对铭雅居项目的优势，劣势，机会，威胁的分析可以清晰的看出铭雅居的销售价格在温州是比较低的，周边的交通情况也相对较好，并且在铭雅居周边还有三产安置房和广汇景园小区，从这点可以看出在温州市高新技术开发区内是有形 成居住气候的条件的，而一旦形成了较大规模的居住区那我们这个项目就有较好的市场前景，这一点给购房者一个暗示就是购买铭雅居的房子的升值空间非常大。 （ 2） .项目虽然离温州市区较远，周边配套设施缺乏，没有大型的市政节点，但是这些都会随着这一片区的经济的发展而得以改观， 就长远考虑现在在这里买房不失为一种明智的选择。 2.项目卖点的提炼 经过项目的 SWOT 分析可以看出铭雅居项目有其自身的优点和机会点，而这些优点和机会点就是我们提炼项目卖点的依据，所以根据项目的优点和机会点我们总结出项目的卖点如下： 项目整体定位 价 格低 。 项目周边环境分析 交通较为便利 。 项目前景分析 这里的住宅势必会有比较好的升值空间。 人文历史 新老居住区联系便利 二：深化项目买点 （一） .项目产品 价格 分析 1.产品发掘 项目主力户型集中在 90 130 平米（三房为主），而期建筑本身 独特服务人群以及项目的良好前景 是本案的卖点，项目正是 代表了城市中低收入者 的 居住 方向。 能够接受该面积段的受众 （ 25-45 岁） 产品客户构成 购买中低档次住宅的受 众 （多为中低收入家庭用户，提升居住环境， 考虑档次） 2.价格发掘 总价预计集中在 150-200 万之间以首付二成至三成计，首付在 50 万 -60 万。 工业园区工人 周边村落的村民 价格客户构成 温州市其他地区的中低收入者 结论： 他们月收入要在 3000 元以上，有一定的后期还贷能力，对高品质生活充满向往，对现有生活环境不满意，想拥有与自己身份匹配的居住环境。 （二） .项目市场前景分析 1.铭雅居所处地块的发展方向 通过对这一地区的发展趋势图的分 析可以看出铭雅居所处的区块虽然当前是相对落后相对偏僻的，但是随着城市的发展，城市规划的不断延伸，这一片区必将有很好的发展前景。从而我们可以告诉有意向来这里购房的人他们的选择是明智的，是很有远见的，他们的选择会给他们带来幸福的生活和丰厚的财富。 铭雅居，三产安置住宅，广汇景园 温州市规划设计多项住宅项目将在这一地区兴建，从而形成初步的居住气候。 形成完善的居住区，周边配套设施完备，文教项目也相应配备，商业休闲场所也进入社区 （三） .获知项目买点 通过对铭雅居产品分析，价格分析，以及对铭雅居所处片区的前景分析得知对于铭雅居的购房者而言他们的买点集中在以下几个方面： 购买质量好价格低的房子。 要有不错的升值空间。 另外他们的念想情节决定他们会要求新的居所要与他们的原居所有这较为便捷的联系。 三项目品牌定位 1.房开公司的自我品牌意识 铭雅居是温州市天成房地产开发有限公司开发的，作为温州市房地产的晚辈天成房地产开发有限公司必然是倾其所有毫无保留的去开发铭雅居，这是天成打开温州市场，树立企业品牌的的一大良机，天成公司自然不会放弃，因此天成对于铭雅居的品牌打造煞费苦心，可以说收效自然很明显。 2.产品品牌定位 （ 1） .铭雅居定位为温州市打造自由住宅为目标，希望通过对铭雅居的开发能够引起温州市新的居住意识的产生，自然更希望铭雅居可以成为这一新的居住理念的引导者。 （ 2） .铭雅居属于中低档次的小 区，加之周边环境相对较差所以铭雅居自开发开始就将项目定位于为温州市中低收入者服务。 从项目的案名我们可以看出铭雅居不仅仅是要给中低收入者一个居住的场所，铭雅居更加侧重于改善这些人的生活环境，改善他们的生活理念。主题明确为 21 世纪的自由公寓，强调的自由正是现在社会所稀缺的，因此铭雅居的产品定位是很贴切很符合社会要求的。 （四） .项目的形象包装 1.项目的形象包装主体分为三个阶段 3. 项目形象包装的执行 （ 1） .第一阶段 11 月到 12 月 以户外为主树立形象高度，以品牌 入市，树立天成地产的品牌高度。 阶段广告语：天成房开，引领温州住宅新观念。 攻略 1.户外 公交车体 位置：温州市区主干道、温州城入口处、瓯海大道大道（广告牌） 内容： 品牌形象 +项目形象 标题：走进天成，感受自由居住理念。 攻略 2.现场包装 媒介： 围墙、导示、接待中心 内容： 品牌形象 +项目形象 标题：天成房开，引领温州住宅新观念。 攻略 3.营销活动 主题：营造温州住宅新理念 目的： 市场炒作，引起关注，树立项目形象，为项目入市造势 第一阶段， 11 月 -12 月 形象导入期 核心点：品牌品质 天成地产在温州 的发展历程与人居环境提升的结合 第二阶段， 12 月 -1 月 形象解析期 核心点：产 品品质 产品细节解析 第三阶段， 2 月 -4 月 价值解析期 核心点：生活品质 对项目生活品质阐述 邀请嘉宾： 政府相关机构领导、媒体、天 成 集团企业高层人员等 地点： 温州市香格里拉大酒店 （ 2） .第二阶段 12 月到 1 月 推荐会展开蓄客 同期全面解析项目价值 认购开盘系列公关 阶段广告语：铭雅居 21 世纪您不二的选择！ 攻略 1.报纸广告 铭雅居 21 世纪您不二的选择！ 内文： 您还在为属于您的住宅而四处奔波吗？您还在重重压力下生活吗？您想拥有一个属于你自己的自由空间吗？ 铭雅居 您梦寐以求的居所。 攻略 2.推荐会 铭雅居 21 世纪您不二的选择 铭雅居推荐会 目的： 扩大影响力，为项目 续客 邀请嘉宾： 政府相关机构领导、媒体、天成集团内部高端客户、意向客户 推荐对象： 温州地区知名企业、商业联合会 攻略 3.渠道活动 目的： 增加蓄客 地点 1：温州市会展中心等大型企事业单位 地点 2：时代广场 形式： 团购推荐会巡展 攻略 4.营销活动 目的：利用活动增加天成房开的影响力同时也提高铭雅居的知名度。 形式：老客户带新客户回馈活动 手段：老客户带新客户促成签约送一年物业管理费活动 第三阶段 2 月到 4 月 通过对品质生活的阐述和媒体炒作，提升 客户口碑和市场美誉度，实现对渠道需求的拉动。 阶段广告语：生活质感的享受者 攻略 1.户外 公交车体 位置：温州市区主干道、温州城入口处 内容：项目生活品质的阐述 标题：生活质感的享乐者 攻略 2.体验活动 生活质感的享乐者 天成地产体验月 目的： 天成地产现有产品增加客户对铭雅居产品的认知度 活动方式： 邀请客户对天成房地产开发有限公司过往的产品细节进行体验，以实际体验和图片展等形式进行。对参加的客户赠送小礼物 邀请对象： 目标客户、渠道客户、相关企业意向 客户 第二部分 产品促销策划 一 确定项目促销组合方案和促销手段 根据项目自身状况，铭雅居项目的促销方式主要采用公交车贴符，道路广告牌，报纸广告，电视媒体混合使用的促销方案。 二 广告推广方针 广告推广采取分阶段，循序将近的进行宣传。在选择广告宣传媒介的时候注重时效性 ，并且做到多种广告推广方式互相促进，互相影响的效果。 三 明确项目销售执行方案 （一） .项目销售阶段 1.各阶段工作重点阐述 第一阶段形象导入期，在这一阶段的销售过程中要注重树立项目的品牌和口碑。 第二阶段形 象解析期，在这一阶段的销售过程中要注重向顾客阐述项目产品的品质，以及项目产品的一些细节因素。 第三阶段价值解析期，在这一阶段的销售过程中要注重向顾客描述购买了我们的房子将来的美好生活。 （二） .提出人员推销建议 对于售楼员的培训应当在项目开盘前两个月进行，在售楼员的培训工作中首先必须明确售楼员的业务能力，对项目要有深刻的了解，对于项目的各项技术指标，以及项目的优缺点都有明确的认识，并且要形成应对策略。 售楼员要了解购房贷款的途径，条件和限额。对于楼盘的支付方式要十分熟悉。 四明确项目公关活动的建议和思路 （一） .项目公关活动主要集中在项目开盘活动 。 第一阶段， 11 月 -12月 形象导入期 核心点：品牌品质 天成地产在温州的发展历程与人居环境提升的结合。 第二阶段， 12 月 -1 月 形象解析期 核心点：产品品质 产品细节解析 第三阶段， 2 月 -4 月 价值解析期 核心点：生活品质 对项目生活品质阐述 1.推介会 项目开盘前在温州市香格里拉酒店举行铭雅居项目的推介会，邀请温州市市政领导，温州工商联各级领导，温州市商人等等参加我们的推介会 3. 开盘活动的构思 铭雅居项目 开盘策划方案 -卖场分区和布置 卖场分区总图 WC W C 房源区 财务区 抽奖台 模型区 餐饮区 休息区 客户排队 看板隔离 停车位 唱号 样板房区 销控看板 验号 交易区布局图 一、 开盘日流程分解 事件流程 不符合 停车、下车 进场 验卡 补卡 熟悉场地、了解流程 听候召集、开始排队 进入交易队列 继续等候 申请房 源 确认房源 重新选房 宣布成交、销控封房 符合 不符合 符合 验号 存在 不存在 客户 g 复选房区 导客区 英伦 棕榈泉 温莎 维多 剑桥 房源经理 收款席 收款席 房源经理 收款席 收款席 房源经理 收款席 收款席 房源经理 收款席 收款席 房源经理 收款席 收款席 出口 出 口 通 道 入口 工作人员通道 唱号 时间流程 流程中票据 不符合 停车、下车 进场 验卡 补卡 熟悉场地、了解流程 听候召集、开始排队 进入交易队列 继续 等候 申请房源 确认房源 重新选房 宣布成交、销控封房 发放抽奖卡、进入维护环节 交纳认购金 符合 不符合 符合 验号 存在 不存在 存在 再次确认房源 成交、领取单据 符合 确认购买 8： 30 8： 30 8： 30 8： 30 9： 30 10： 00 10： 00 公爵卡 公爵卡 公爵卡 选房单 选房单 选房单 房源确认单 房源确认单 房源确认单 认购协议 认购协议、收据 抽奖券 抽奖券 公爵卡 房源封号贴（两套） 包装流程 不符合 停车、下车 进场 验卡 补卡 熟悉场地、了解流程 听候召集、开始排队 进入交易队列 继续等候 申请房源 确 认房源 重新选房 宣布成交、销控封房 发放抽奖卡、进入维护环节 交纳认购金 特殊处理 进行盘问、收回房源确认单 符合 不符合 符合 验号 存在 不存在 存在 再次确认房源 成交、领取单据 不存在 符合 确认购买 不符合 停车指示牌、导客指示牌 补卡席、补号牌席、嘉宾签到处、员工通道指示牌、验卡台、入口指示牌 交易规则、场地指示牌、销控看板、唱号区背景板、抽奖台背景板、召集号数指示牌、游动召集看板、厕所指示牌、餐饮指示牌、模型、领奖台、休息区指示牌、交易通道指示牌、选房隔离带 /板、出口指示牌 、现场气氛包装（气球、刀旗、彩布、地毯） 房源经理指示牌、唱号台、选房特殊通道、选房隔离带 各组团收银台、商铺收银台、特别收银台、奖票领取处、协议存放柜、出口指示牌 休闲区、餐饮区、抽奖区、厕所指示、销控看板、出口指示牌 人力流动 不符合 停车、下车 进场 验卡 补卡 熟悉场地、了解流程、选房 听候召集、开始排队 进入交易队列 继续等候 申请房源 确认房源 重新选房 宣 布成交、销控封房 发放抽奖卡、进入维护环节 交纳认购金 特殊处理 进行盘问、收回房源确认单 符合 不符合 符合 验号 存在 不存在 存在 再次确认房源 成交、领取单据 不存在 符合 确认购买 不符合 交警 2 人，治安警 1 人（调整到交易区），交通保安 7人，门卫保安 2 人，导客验卡 20 人，（开始后，调配到交易区进行导客） 补卡、补牌工作人员 6 人 嘉宾签到人员 2 人（需领导在场） 迎宾 4 人（需引导领导） 销售人员 20 人（逐步调整到交易区）、保洁人员 5 人、治安警察 2 人，保安 4 人， 号牌告示人 1人，游动召集礼仪 2人，DJ3 人，抽奖主持人 2 人，验号 /组织 4 人，保安 6 人 导客 20 人；房源经理 6组 2 人 /组 +备用 1 人 次序保安 2 人 销售人员 0 10 人 唱号师 3 人，房源销控师6 组 3 人 /组 +预备 2 人 （合同员 1 人、找协议证1 人、收银员 1 人） /组（ 12+2）组 =42 人。治安警察 1 人，银行经理 3人，银行保安 4 人，现金护卫 4 人、迎送保安 2人 人力组织 专业 称谓 人数 职务说明 人员来源 地点 指挥 总指挥 1 协调 /决策 天成 协理 2 传递 /检查 礼仪指挥 1 组织礼仪 /抽奖 /调节现场气氛 天成 协理 2 内外 销售 销售员 20 讲解 /（复） 选房 天成 卖 4 展 5 外 2 导客 引导员 12 引导顾客 温州文联 交易区 主持 唱号师 3 报盘 天成 门口 唱号协理 2 整理 /传送 1 内 1 外 抽奖主持人 2 组织仪式 /抽奖 外聘 外场 抽奖协理 1 核卡 /放号 天成 外场 抽奖礼仪 2 雇佣 卖场 招集 招集员 7 验牌 /排序 天成 销控 销控师 20 贴房 /记录 天成 交易 交易区经理 2 检查 天成 经理协理 3 房源经理 7 确认房源 天成 房源协理 7 交易员 7 验卡 /证；记录 天成 财务 收银员 16 收款 /出票 中国银行 安全 队长 3+1 信息 /命令 天成 3 分队长各管 3 区 巡视保安 6 交通 /导视 天成 入口保安 9 门禁 天成 内保安 4 次序维持 物业公司 预备保安 10 突发事件 物业公司 警察 交通警察 2 街道 礼请 治安警察 3 外场 2 人 礼请 观察 观察记录员 4 示警 /摄影摄象 3公司 /电视台 服务 迎宾 4 导视 大食代 餐食 10 布餐 /饮料 保洁 5 卫生 /更换清洁品 天成 其他 搬运工 3 搬运椅子 天成 厨房 预备 10 后备 天成 样板房 合计 共 177 人 其中： 现场包装 一 气氛渲染 二 导视、信息 系统 类 别 规 格 数量 场 外 入口导视指示牌 5 块 购房卡购买处指示牌 1 块 补卡处指示牌 1 块 停车指示牌 8 块 入场指示牌 2 块 佳宾签到处指示牌 1 块 工作人员通道指示牌 1 块 隔离绳 300 米 场 房源看板指示牌 6 块 用餐指示牌 1 块 唱号台背景牌 1 块 休闲区指示牌 1 块 领奖台指示牌 1 块 1 块 客户厕所指示牌 4 块 工作人员厕所指示牌 1 块 交易 规则 1 块 场地分布指示牌 1 块 物品 数量 备 注 红地毯 2000 平方米 满铺 布幔 1000 满铺至主外场 /需要暖色为主 布幔吊顶 200 垂挂至内场，调节层高，压迫 彩旗 200 把 1、 创意英国门口整街 10 米 2 把 2、 每个路口 4 把 布标 2 条 1、 路 口 -1 条 2、 现场 -1 条 彩色碎纸片 2 箱 礼炮 80 响 1、 宣布开盘 -10 响 2、 中奖 -50 响 3、 备用 -20 响 开市锣 1 套 董事长鸣锣开盘 是否需要香槟？ 彩布 1 剪彩 音响 3 套 礼仪区 /入口 /唱号各 1 套 内 抽奖区指示牌 1 块 交易区入口指示牌 2 块 房源经理指示牌 6 块 选房特殊通道指示牌 小 1 块 招集号数游动指示牌 小 4 块 招集号数公告牌 中 1 块 交 易 区 收银台指示牌 小 14 块 奖票领取台指示牌 小 1 块 中 1 块 组团房源交易指示牌 小 6 块 特殊交易指示牌 小 1 块 商铺交易指示牌 小 1 块 人员标识 工作人员工作牌 销售人员绶带 是否换为别的形式？ 23 幅 后勤准备工作 需开发商支持 三 人力 四 现场调整 我们将于 20 日前，通知外卖场北推方案。 五 联系家电公司 六 联系可口可乐公司的冷饮机 七 联系餐饮 保洁 大垃圾袋 N 个 保洁人员拣垃圾使用 大垃圾桶 14 个 每 20 米一个 WC 流动卫生间 租赁。 6 个蹲位 通讯 对讲机 20 套 可租 /借用 餐饮 派餐桌 2 套 饮料 10000 瓶 预计到场 3000 人、平均每人 3 瓶 可口可乐机 4 台 汉堡 /三明治 4000 只 1、 确保工作人员； 2、可向超市订购 准备工作清单 记录纸 任 务 事 项 重要 要 求 时 限 责任人 外场 搭建 包装 场地扩大 按与张师确定的边界进行 场地看板气氛包装 地毯 布幔 满铺至主外场 /需要暖色为主 抽奖台搭建 唱号台搭建 销控封号台搭建 样板区铺草 满铺 水池栏杆 需要可以保证人（特别是小孩）不会落水 人行道隔离看板 保证行人无法通过、保证安全性 音像 2 套 音箱多加一组、无线麦克风 5 个 椅子 1000 1500 把 垃圾桶 20 个 厕所 6 个 内场 改造 包装 房源经理桌 6 张；长 公分，宽 公分 收银桌 14 张；长 公分，宽 公分 奖票领取桌 1 张；长 公分，宽 公分 隔离绳 协议柜 六个，严格按照组团房源划分来制作 椅子 舒适、有稳定感 内场指示牌 醒目、精致 桌布（按颜色区分） 布幔吊顶 垂挂至内场，调节层高 餐饮 餐包 5000 餐桌 若干（由餐饮公司提供） 瓶装水 10000 可乐 机 4 台，需要提前确定水源质量 面包 500 销控 外场销售看板 内场小销控看板 房源封号贴 房源经理销控章 需要特别制作、最好能分组团 外场 导视 系统 入口导视指示牌 购房卡购买处指示牌 补卡处指示牌 停车指示牌 入场指示牌 佳宾签到处指示牌 工作人员通道指示牌 隔离绳 用餐指示牌 唱号台背景牌 休闲区指示牌 领奖台指示牌 客户厕所指示牌 工作人员厕所指示牌 交易规则 场地分布指示牌 抽奖区指示牌 交易区入口指示牌 房源经理指示牌 选房特殊通道指示牌 招集号数游动指示牌 招集号数公告牌、 召集架、翻牌设计制作 内场 导视 系统 收银台指示牌 奖票领取台指示牌 组团房源交易指示牌 特殊交易指示牌 商铺交易指示牌 后勤服务 垃圾袋 若干 对讲机 30 部 扫帚、簸箕 5 套 水杯 10000 工作人员胸牌 要与客户有明显的区分；各工种要有区别 销售人员绶带 精致、醒目 笔 3000 支、加印 logo 卫生纸 若干 补卡 /牌席、售卡席 带桌布 签到席 签到簿 洗手液 适度调稀 雨伞 2000 把 财务 票据 准备 购房协议 精致、美观、便于识别（事先必须填好） 兑奖协议 质地要好 购房发票 一式 三联 交易 工具 房源手册 选房单 号牌、胸牌 模型裙边 气氛 渲染 彩旗 布标 彩色碎纸片 礼炮 开市锣 彩布 抽奖 事项 抽奖方案确定 奖品采购谈判 抽奖箱制作 抽奖券 一式三联，质地要好 第三部分 广告策划 一 寻求项目广告诉求点 （一） .广告主要诉求点 一种彻底放松、休 闲的自由化生活方式 紧邻交通主干道，公交出租较为方便。 现代温州无可比美的低价格。 智能化物业管理 天成集团的开发业绩 二 明确项目广告宣传主题 结合铭雅居楼盘自身定位和传播定位，得出的广告口号是 铭雅居，发现居住的真意 三 整合媒介传播 力往一处使，才能取得事半功倍的效果。在铭雅居的推广过程中，每一环节都要紧紧围绕主题定位，从诉求内容、诉求风格进行统一的形象包装。 同时，不同广告形式又有各自明确的分工，大众传媒广告（报纸、电视等）主要着力营造铭雅居浓浓的纯粹的生活氛围，借此让目标受众发现、欣 赏并最终认同东铭雅居的附加价值。售楼书、宣传单、软文、展板等去逐一阐释具体楼盘卖点。 四 利用软性炒作 1 作为硬性广告的必要的补充，软性新闻及软广告可以在全社会范围迅速形成热点，引起关注，为达到此目的，我们 可以从铭雅居定位的对立面 着手。 （一） . 组织召开新闻发布研讨会 组织主办类似“ 21 世纪主流生活方式