梅村老年之家项目可研报告（第二版）

*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 1 - *市 *镇梅村老年之家项目 可行性研究报告 目录 第一章 项目总论 . - 7 - *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 2 - 第二章 项目背景和建设的必要性 . - 11 - 第三章 建设场地及建设条件 . - 20 - 第四章 建设规模与建设内容 . - 26 - 第五章 工程技术方案 . - 27 - 第六章 公用配套设施 . - 41 - 第七章 环境保护 . - 45 - 第八章 消防安全、劳动保护及安全卫生 . - 47 - 第九章 劳动组织与人员组成 . - 49 - 第十章 投资估算与资金筹措 . - 50 - 第十一章 工程招标与施工方案 . - 54 - 第十二章 经济与社会效益评价 . - 56 - 附表： 附表 1： 营业收入、营业税金及附加估算表 附表 2： 总成本费用估算表 附表 3： 利润及利润分配表 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 3 - 附表 4： 项目投资现金流量表（全部投资） 引 言 “最美不过夕阳红，温馨又从容。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱 ，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！ 当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 4 - 要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。 人生最需要关爱的 时期是 两头 ： 一是小 时候 ，二是 到老年 。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国 50 多年便进入了 。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健 康条件的改善等因素。据统计，近 60年来，我国平均寿命比建国前增长了近 30 岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的 反差 ： 6个大人围着一个小孩转，赡养老 人 却力不从心。 这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务 几十年 ，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老 后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有 1000 万 70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种 1： 2： 4 的倒金字塔式， 即两个中年人负担 4个老人和 1 个小孩，这 不仅 在经济上 、尤其 是 在 精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们 的普遍 欢迎。 随着经济收入的增加， 思想观念的更新 ， 心灵 慰藉 的渴望以及对生活质量 的更 高追求，也将使越来越多的老 年 人愿 意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。 目前，为老年人服务的机构 已逐步发展 ， 在发达城市， 有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等 ；乡镇则大多为一般条件的 敬*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 5 - 老院、养老院， 而在中小城镇，不同档次的 老年公寓 ， 越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓 ， 是 既能 体现老年人居 住 养老，又能 享受 到社会化服务的新型老年住宅 ， 是由 政府机构或 社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供 居住 服务的社会养老机构 。 加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极 的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远 的意义。 为加快 *市社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓， *镇梅村拟建老年之家项目。 本报告就该项目建设的可行性作深入研究。 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 6 - 术 语 1、 老年 公寓 Apartment for the Aged 专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。 2、 老龄阶段 The Aged Phase 60周岁及以上人口年龄段。 3、 自理老人 Self-helping Aged People 生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。 4、 介助老人 Device-helping Aged People 生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。 5、 介护老 人 Under Nursing Aged People 生活行为依赖他人护理的老年人。 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 7 - 第一章 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 *市 *镇梅村老年之家 项目 。 1.1.2 项目 承办 单位及法人代表 项目 承办 单位 ： *市 *镇梅村村委会 项目 法人代表 ： 1.1.3 项目拟建地点 *市 *镇梅村白毛小组 1.1.4 承担 可行性研究报告编制单位 1.1.5 研究工作依据 1、有关政策文件 （ 1）中华人民共和国老年人权益保障法 ； （ 2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现 社会福利社会化意见的通知 (国办发 2000 19 号 )； （ 3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 (国办发 2006 6 号 )； （ 4） 财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知 (财税 2000 97 号 )； （ 5） *省实施中华人民共和国老年人权益保障法若干规定； （ 6） *省老龄事业发展 “ 十二五 ” 规划 ； （ 7） *省人民政府办公厅关于贯彻实施农村五保供养工作条例切实做好农村五保供养工作的通知 业的意见 （琼 政办 2006*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 8 - 48号 ） ； （ 8） *市国民经济和社会发展“十二五”纲要； 2、有关标准规范 （ 11）老年人住宅设计规范； （ 12）城市居住区规划设计规范； （ 13)城市居住区公共服务设施设置规定； (14)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范； （ 15）住宅设计规范； （ 16）住宅建筑设计标准； （ 17）建筑工程交通设计及停车场设置标准； （ 18）城市道路绿化规划及设计规范； （ 19）建筑设计防火规范； （ 20）民用建筑节能管理规定； （ 21）建筑给水排水设计规范； 1.1.6 研究工作范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的 背景与 必要性、可行性 、 建设场地与条件、内容与规模、工程 技术方案 、投资估算与资金筹措 、 经济效益分析等方面进行综合研究和分析， 重点研究 工程 技术方案与 投资估算 等， 为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。 1.2 可行性研究结论 1.2.1 项目规模 *市 *镇梅村老年之家位于 *市 *镇梅村白毛小组，占地面积 22.5亩，建筑面积 6300，其中新建 老年公寓楼 4200， 老年 活动中心2100；配建旅游池和室外活动场地 等 附属 设施 4500 ；配套老年*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 9 - 公寓及老年活动中心各种专用设备。 1.2.3 项目建设进度 本项目建设工期 2年， 2009 年 3 月 2011 年 3月。 1.2.4 项目招投标方案 为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标 。 1.2.4环境保护 项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。 1.2.5投资估算与资金筹措 投资估算：项目总投资 1500 万元 。 资金筹措：自筹 。 1.2.6 项 目综合评价与建议 *市 *镇梅村老年之家 项目 建成后， 能够有效满足社会对养老的需求， 使入住的 老年人能够享受到食宿 、 护理、医疗及康体 等丰富多彩 的群体生活，能够真正使老 年 人这一弱势群体实现 “ 老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐 ” 。 同时 ，该项目的建设和运营，能够 促进相关行业发展 ， 推动经济增长 ， 符合经济社会协调发展的总体要求 。 具有显著的社会效益和一定的经济效益。 对于 构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极 的作用；对于坚持以人为本、 深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远 的意义。 该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。 1.2.7 主要技术经济指标 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 10 - 序 号 项 目 单位 数量 1 建设指标 11. 总用地面积 亩 22.5 1.2 建筑占地面积 平方米 2400 1.3 总建设面积 平方米 6300 1.4 总绿化用地面积 平方米 7500 1.5 建筑容积率 0.42 1.6 建筑绿化率 % 50 1.77 停车位 个 30 2 经济指标 2.1 总投资（万元） 万元 1500 2.1.1 工程建设费用 万元 1377 2.1.2 设备及工、器具购置安装费 万元 77 2.1.3 其他费用 万元 26 2.1.4 预备费 万元 20 2.2 利润指标 2.2.1 年收入 万元 288 2.2.2 年利润 万元 111.03 2.2.3 总投资收益率 % 7.4 2.3 净现值 万元 859.62 投资回收期 年 10.23 内部收益率 % 11.83 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 11 - 第二章 项目 背景和 建设的必要性 2.1 市情概况 *市地处 *岛最南端，是汉、黎、苗、回等 20 多个民族聚居的地方 ， 位于北纬 180934183727、东经 10856301094828之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积 1919.58平方公里，全市常住人口 68.54 万人 。 1）历史沿革 *古称崖州，历史悠久，源远流长，文化多姿多彩。天涯海角、大小洞天、崖州古城、落笔洞 *古人类遗址等都蕴涵着丰厚的历史文化。早在秦始皇时期设置的南方三郡，崖州就是其中之一的象郡。汉代在现在的 *市崖城镇设立了珠崖郡治，隋设临振郡，唐代改为振州。宋代成为我国最南端的地级规模的州郡。因其远离帝京、孤悬海外，自古以来 *一直被称为 “天涯海角 ”。唐 代宰相韩瑗、名僧鉴真，宋代名相赵鼎、大臣胡铨和纺织家黄道婆等先后来过崖州，对本地区的经济文化交流和发展作出了重要的贡献。 1987 年 9 月 26 日，国务院批准 *市升格为地级市，是全国四个不设区的地级市之一。 *地处 *省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，境内汇集了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等十大风景资源 。 2） 行政区划 *在国际经济关系中有独特的区位优势。从 *向东经菲律宾至西太平洋，向南经澳大利亚至南太平洋，向西南经中南半岛*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 12 - 至印度洋以及大西洋，比在广州出发近 900 公里左右，是 祖国真正的南大门。 3）气候特点 年平均降水量 1263 毫米， 610 月雨季， 台风 季节往往雨水增多。降水量占全年的 90.2%。 *终年无雾。年平均气温 25.5 ， 6 月份气温最高，月平均 28.8 ， 1 月份气温最低，月平均 21.6 ，极端气温最高 35,9 ，最低 5.1 。浪潮为不规则日潮型，以日潮为主，每月 14天为日潮，日潮时最高潮位 2.2 米，持续 16 小时，最低潮位 0.6 米，平均潮位 1.03 米，最大潮差 2.26 米， 最小潮差 0.06 米。平均潮差 0.79米。涨潮时水分为两支流，一支向东南流经码头处进入 *河，流速 0.35米 /秒；另一支自白排礁缺口向西北流，流速 0.35 米 /秒。落潮流向相反，流速分别为 1.08 米 /秒和 0.07 米 /秒。落潮时间持续 8 小时，泥沙被落潮带入大海，港池回淤量较少。 4） 交通条件 公路： *岛的公路从早期的海榆东、中、西三线发展到，现在的东、西两条高速公路，将全岛的主要县市紧密的联系了起来，在铁路运输不发达的岛上高速公路成了岛上的交通首选，在东、西二线通车之后一直担任着重要作用。是岛上的交通大动脉。 航空： 位 于 *市以西 26公里处的 *国际机场是国内的运输大机场之一，承担着 *通往国内乃至世界的重任。 *国际机场，IATA 代码 SYX，位于 *省 *岛 *市中西北部的羊栏镇 *村，东距 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 13 - 市中心约 14公里，西距天涯海角旅游风景区 5公里。 *国际机场建成于 1994年 6月， 7月 1日正式通航。 港口： *是海滨城市，当地人自古靠渔业和航运为生，港口自然是 *的一大窗口，从早期的榆林港到现在的 *港都见证着 *的航运发展！ 铁路： 原有铁路走西线，环线铁路原为窄轨铁路，始建于四十年代，后毁于风灾。新中国建立后，于 1956年开始重建石碌至八所段 52公里，以后建成八所至 *段 166公里，共长 218公里，另外自六香至安游修支线 19公里。以上各段均为标准轨距。 *站在 *省 *市内，建于 1960年。离六乡站 5公里，隶属广州铁路（集团）公司 *铁路总公司管辖。现为二等站。客运：办理旅客乘降；行李、包裹托运。货运：办理整车、零担货物发到。 2006年历史性的跨越，粤海铁路顺利通车，标志着 *从此能坐火车顺利离开。 5）旅游资源 *市旅游资源得天独厚，是 *省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、 南山文化旅游区 等闻名中外的旅游 景点 。她不仅具备现代国际旅游五大要素 阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝 。 6）经济发展 2010年全市实现地区生产总值（ GDP） 230.79 亿元（不含农垦，下同），按可比价格计 算，增长 20.2%。分产业看，第一产业增加值*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 14 - 31.00 亿元，增长 6.3%；第二产业增加值 49.37亿元，增长 22.5%；第三产业增加值 150.42 亿元，增长 23.0%。产业结构调整取得积极进展。三次产业增加值构成由 2009 年的 15.9 22.2 61.9 优化为2010年的 13.4 21.4 65.2，三次产业对经济增长的贡献率分别为4.9% 24.8% 70.3%。人均富裕程度进一步提高。按户籍平均人口计算，人均生产总值 46624元，增长 17.7%；按当年平均汇率折算，人均生产总值约合 7040 美元。全年全市 全口径财政收入 146.91 亿元，比 2009年增长 86.9%，其中，地方财政收入 116.76亿元，增长 101.3%。 综上所述， *市历史文明悠久，旅游资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为 *市 *镇梅村老年之家 项目 建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。 2.2 *市 *镇梅村老年之家概况 *市 *镇梅村老年之家位于 *镇梅村白毛小组，占地面积 22.5 亩。 梅 村主要以生产热带水果为主。该村居住村民主要是黎族为主的少数民族。该村共 有 四个小组 716 户居民 4298 人，其中老年人 363 人 。该 项目建设采取方式为由村委会提供闲置荒地或集体用地。由水果收购商（通过招商确定）赞助的费用建设地面建筑物。 项目建成后可以 加快 *市社会养老事业的发展，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服务。 2.3 项目提出的背景 *省老龄事业发展 “十二五 ”规划 提出， *省将加快把社会养老服务纳入各级经济社会发展规划，建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的社会养老服务体系。 相资料显示， *于 2001*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 15 - 年进入人口老龄化社会。截至 2010 年，全省 60 岁及以上户籍老年人口达 113 万余人，占户籍总人口的 12.61%。根据省统计局预测，到 2015 年 *80 岁以上老年人口将达 17 万人，占全省老年人口总数的14.66%，进入高龄化社会。 “十二五 ”期间， *将加快把社会养老服务纳入各级经济社会发展规划，在城市全面推行居家养老服务，在农村逐步发展居家养老服务，以生活照料、家政服务、康复护理、精神慰藉为基本服务项目，推动社会服务进家庭。养老服务将面向有养老服务需求的老年人，重点保障 “三无 ”、 “五保 ”和低收入高龄、独居、失能等养老困难老年人的基本养老。 据规划提出的目标，截至 2015年末， *城市街道、社区将全部建有养老服务中心，农 村 40%的社区（村）建立综合性老年服务设施或站（点），形成县（市、区）、乡镇（街道）、村（社区）三级养老服务网络。届时，全省养老服务床位要力争超过全省老年人总数的 3%。今后 5年， *将陆续完成 *省养老院等项目建设，探索建立由政府主导的长期护理保险制度。其中，公办养老机构建设的重点，以收养 “三无 ”、 “五保 ”、低收入和失能老年人的供养型和护养型养老机构为主。根据计划， *将在海口、 *、儋州通过改建、扩建，各建设一所能为失能、失智老年人提供长期护理服务功能的社会福利院；在县级城市，建设一所集生活照料、保健康复、老年大 学、文体娱乐和认证培训多种功能于一体，具有示范作用的综合性社会养老服务指导中心。 *还将坚持就近便捷、小型多样、功能配套的原则，在街道、社区建设和改造一批养老院、托老所、日间照料中心、星光老年之家。同时，鼓*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 16 - 励社会力量参与社会养老服务体系构建，建设一批分布合理、功能互补的高端养老服务机构。 随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的 滞后， 老龄 人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病 、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感， 与 子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等 ，使他们 整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠 。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。 目前老年人最 需要解决 的问题是 ：经常 有人交流、 看病就医方便 、生活有人照料。而子女 已到中年，上有老下有小， 随着工作节奏的加快 ， 所受压力 不断 加大，在赡养老人方面 常常力不从心 。 老年人 渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓 恰好 能满足广大老年人的这一愿望。 面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多， 政府和全社会 必须未*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 17 - 雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量， 加快发展社会养老事业， 真正 使他们 实现 “ 老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐 ” 。 因此，国家要求各地各 有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性 ,采取扎 实有效措施 ,积极推动养老服务业的快速、健康发展。 为了加快 *养老服务业的 发展， 省政府 相继出台了大量政策措施。*省人民政府办公厅关于贯彻实施农村五保供养工作条例切实做好农村五保供养工作的通知 业的意见 （琼 政办 2006 48号 ）明确指出： 发展养老服务业 ， 要按照 “ 政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动 ” 的原则 ， 逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度 ， 积极支持以 “ 公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务 ” 等多种方式兴办养老服务业 ， 鼓励社会力量参与兴办养老服务业 ， 形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局 。 经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办 ,都同等享受国家有关优惠政策。 目前， *市 *镇村级 社会 养老 服务 基础 设施较为落后，还没有一 个能够 为老人提供 全面 服务的 令老年人满意的 规范场所，极大地影响了*市的养老事业发展。 可以预见， *市 *镇梅村老年之家建成运营后，入住的 老年人 将真正享受到了 正常的生活情趣， 取得良好的社会效益和广泛的社会效*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 18 - 应，将会有很多老年人纷纷入住。社会的需要，政府的引导，政策的扶 持，人民的期盼， *市 *镇梅村老年之家项目正是在这样的背景下提出的。 2.4 项目建设的必要性 随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善， *市 人口的平均寿命大幅度提高， 老龄阶段 人口在整个人口中的比重逐年增大， “ 白发浪潮 ” 日益临近；另一方面计划生育政策的实施 ， 使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。 现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。 人口老化已逐渐受到 全市 社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。 老年人是社会的宝贵财富 ， 他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献 ， 其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件 ， 大力发展养老服务业 ， 不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求 ， 是全面落实科学发展观的根本要求 ， 也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时 ， 大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量 ， 促进相关行业发展 ， 推动经济增长 ， 符 合经济社会协调发展的总体要求 。 具有显著的社会效益和一定的经济效益。 对于 坚持以人为本、 深入贯彻落实科学发展观，推*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 19 - 进社会主义和谐社会建设具有深远 的意义。 因此， *市 *镇梅村老年之家 项目 是 非常必要 的 。 2.5 项目建设的可行性 2.5.1 老龄 人口 *市统计局公布第六次全国人口普查数据，全市常住总人口为685408 人。同第五次人口普查相比， *十年共增加了 203112 人，增长 42.11%。全市总人口中， 0-14 岁的人口为 120994 人，占总人口的17.65%； 15-64 岁的人口为 532355 人，占总人口的 77.66%； 65 岁及以上的人口为 32059 人，占总人口的 4.69%。同 2000 年第五次人口普查相比， 0-14 岁人口的比重下降了 10.38 个百分点， 15-64 岁人口的比重上升了 9.99 个百分点， 65 岁及以上人口的比重上升了 0.39 个百分点。 15-64 岁人口比重上升，说明人口增长主要集中在 15-64 岁年龄段 ，呈现出老年化的结构，有 加速增长的趋势。老年人口 的增 多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。 2.5.2 优越的地理环境 项目所在地远离喧闹嘈杂的 主 城区，又 在城区范围之内， 临近城区主 干道 ，交通便利。 前有小河、后有林木， 院内空气清新自然、 恬静 、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。 2.5.3 设施 项目区建成面积将达到 6300 ，并 有游泳池、 室外活动场地 ，场区 路面硬化 、 绿化，电力、供水、排水等基础设施 基本 配套 。*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 20 - 第三章 建设场地及建设条件 *市 *镇梅村老年之家位于 *市 *镇梅村白毛小组，具有必备的地理位置优势和建设条件。 3.1 建设场地 建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。 3.2 建设条件 3.2.1地质条件 场地内埋藏的地层有人工填土 层（ Qml）、第四系全新统海陆交互相沉积层（ Q4mc）、第四系中更新统海陆交互相沉积层（ Q2mc）、第四系坡积层（ Qdl）、第四系残积层（ Qel）、燕山期（ r5）花岗岩及寒武系（ ）泥质板岩。现将场地内埋藏地层的野外特征自上而下依次描述如下： 项目建设 位置图 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 21 - （1 ） 素填土（ Qml）（“”为地层编号，下同）：褐黄、 灰黑色，主要由碎石及中砂组成，结构松散，局部上部含植物根 系。 （2 ） 中砂（ Q4mc）：浅灰、褐黄、灰白色，石英质，含 15-25%的粉粘粒，稍湿 -饱和，松散 -稍密状态。 （3 ） 粉质粘土（ Q2mc）：褐黄、灰黄夹浅灰色，含约 10-20的砂，局部夹少量碎石，可塑 -硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。 （4 ） 粉砂（ Q2mc）：褐黄、灰白色，石英质，含约 15-20的粉粘粒，饱和，稍密 -中密状态，局部松散状态。 （5 ） 粉质粘土（ Qdl）：褐黄、灰黄色，夹约 20-30的砂，局部夹有碎石，硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。 （6 ） 粗砂（ Qdl）：褐黄色，石英质，含约 15-20的粉粘粒，饱和，稍密 -中密状态。 （7 ） 中风化花岗岩（孤石）：褐黄、肉红等色，节理裂隙发育，部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状。 （8 ） 粉质粘土（ Qel）：灰白、土黄、褐黄色，原岩结构清晰可辨，夹 20-30%的强风化硬块，硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。 （9 ） 强风化花岗岩（ r3）：黄褐、褐灰色，节理裂隙很发育，大部分矿物已风化变质，岩石较破碎，呈碎块状，砂砾状或土夹块状，岩块用手可折断，为软岩，岩体破碎，岩体基本质量等级为级。 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 22 - （10 ） 中等风化花岗岩（ r2）：褐黄、肉红等色，节理裂隙发育，部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状，合金钻头可钻进，为较硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级。 （11 ） 微风化花岗岩（ r1）：肉红、青灰色，节理裂隙较发育 ，节理裂隙间偶见有铁质氧化物浸染，金刚石钻头可钻进，为坚硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级。 （12 ） 强风化泥质板岩（ ）（ r3）：褐黄、褐灰色，大部分矿物已风化变质，节理裂隙很发育，岩芯呈土夹硬块状，少量块状，岩块用手可以折断，为极软岩，岩体破碎，岩体基本质量等级为级。 （13 ） 中等风化泥质板岩（ ）（ r2）：褐灰、青灰、褐黄色，部分矿物已风化变质，节理裂隙较为发育，节理裂隙间被铁质氧化物浸染呈褐红色，岩芯呈块状及短柱状，为较软岩，岩体较破碎，岩体基本质量等级为级。 （14 ） 微风化泥质板岩（ ）（ r1）：青灰、褐黄色， 节理裂隙稍发育，岩芯呈短柱状及长柱状，为较硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级。 *地区地质构造为第四系海相沉积所形成的细砂、粘土等。据历史记载和 *地震局资料， *市区未发生过强烈破坏性地震，按中国地震烈度区划图（ 1990）和 *省地震烈度区划图， *地震基本烈度为6度。设计基本地震加速度值为 0.05g。 3.2.2 气象条件 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 23 - *地处热带，属季风热带气候区域。受南海海洋气候影响较大，终年气温高，寒暑变化不大，四季温暖，年均气温 23.8，月最高气温 25 36，月最低气温在 10以上；年均降水量丰富， 晴日年300 天以上。 *没有真正的冬季，夏去秋来，秋去春至。盛夏，除中午短暂一段稍有炎热外，早晚有海风吹拂，十分凉爽；严冬，北国冰封，万里雪飘， *却春意盎然，绿遍天涯。地区气温 20以上， *成为难得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去处。 3.2.3地震 *地区地质构造为第四系海相沉积所形成的细砂、粘土等。据历史记载和 *地震局资料， *市区未发生过强烈破坏性地震，按中国地震烈度区划图（ 1990）和 *省地震烈度区划图， *地震基本烈度为6度。设计基本地震加速度值为 0.05g。 工程场地地震安全评价 根据 中华人民共和国防震减灾法（自 1998 年 3 月 1 日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。 *省人民政府于 1996 年 12 月曾发布第 98 号政府令，提出 *省工程场地地震安全性评价管理办法，对于必须进行专门地震安全性评价的工程做了比较详细的规定。 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 24 - 按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为 6度。 3.2.4 基础设施条件 本项目主要 用水有生活用水和绿化用水。项目所在地紧靠市政道路，道路上均敷设有 300mm 以上的供水管网，本项目供水有保证。 本项目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。 供电 本项目供电采用市政供电。项目所在地市政路上敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求。 通讯 本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。 协作条件 本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。 3.2.5 建筑材料及运输条件 项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石 灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。 建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 25 - 3.2.6 用地条件 *省人民政府办公厅关于贯彻实施农村五保供养工作条例切实做好农村五保供养工作的通知 业的意见 （琼 政 办 200648 号）要求：“ 在城乡规划和旧城 (村 )改造中 ,各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求 ,将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划 ,落实建 设用地或提供相应的经办场所。鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构 ” 。*市 *镇梅村老年之家正是按照这一精神，由梅村材委会出土地，项目区占地 22.5 亩 15000 ， *市国土部门和 *镇政府对于梅村老年之家的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的永久用地问题，目前正在办理。 该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。 项目建设符合 *市国民经济和社会发展总体规划以 及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。 3.2.7建筑施工条件 该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 26 - 第四章 建设规模与建设内容 4.1 建设规模 该建设项目为 *市 *镇梅村老年之家。项目区总占地面积 15000，总建设面积 6300 ，总投资 1500万元。 项目完成后 ，新建老年公寓楼老年人居住房间 150 间（套）， 设固定床位 150 张，可解 决 150 位老年人的住宿问题 。 老年活动中心设置阅读室及 棋牌室、台球室、健身室、 更衣室等 。 其他服务设施，可 提供满足 入住老年人室外 活动的 广 场 、绿地、廊亭、游泳池、室外活动场地等 。 4.2 建设内容 1. 老年之家建设，总建筑面积 6300 。其中： （ 1）老年公寓楼： 4200。 低层别墅式 老年 公寓 15 栋 ， 2.5 层，每栋 280。 （ 2）老年活动中心，共 2 层，钢筋砼框架结构，建筑面积 2100；阅读室、棋牌室、健身室、台球室、更衣室各 420。 2. 室外配套建设： 4500，主要含 游泳池 、 室外活动场地 等。 3.设施配套：满足 150 人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。 其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、路灯、绿化美化等。 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 27 - 第五章 工程技术方案 5.1 项目组成 *市 *镇梅村老年之家项目主要由老年公寓楼、老年活动中心和游泳池、室外活动场地、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。 5.2 建设模式与设计理念 5.2.1建设模 式 *市 *镇梅村老年之家项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合老年人住宅设计规范的标准。 5.2.2设计理念 （ 1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。 （ 2）以人为本理念：一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。 （ 2）服 务定位：本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。 5.3 总平面规划原则 该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提*市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 28 - 下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到城市居住区规划设计规范和老年人住宅设计规范的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。 1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形 、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。 2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。 3、室外空间主要布置游泳池、室外活动场地、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。 4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。 5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。 项目区全部 建设完成后要达到：建筑物错落有致， 公寓楼设施完备， 室外活动场地亭台廊 榭， 项目区 鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成*省最大、功能最完备的老年公寓。 5.4 建筑设计规范 5.4.1设计原则 *市 *镇梅村老年之家项目可行性研究报告 - 29 - *市 *镇梅村老年之家项目的建筑设计规范，应满