【房地产】正阳路地块整体策划方案

二 O一 0年八月二十七日 正阳路地块整体策划方案 目 录 CONTENT 周村概况及市场分析 2 项目定位研究 3 项目定位分析 4 项目规划建议 5 项目营销建议 6 项目本体分析 1 服务项目展示 7 合作条件 8 第一部分：项目本体分析 地块区位四至 项目地块现状 周边环境配套 片区发展前景 项目属性界定 地块及区位 本案 地块位于 周村东部城区 ，正阳路以东，陈桥路以南 ,恒星路以北； 地块整体处于 东部发展居住区 ，临近区政府、幼儿园、周边空气质量良好，是上风上水之地。 项目四至 南向：恒星路 东向：广电路 北向：陈桥路 西向：正阳路 地块现状 地块整体比较方正，地质条件较好 ； 地块基本是一些小厂房和空闲草地 ,拆迁比较容易 ； 此地块约 600亩 ,体量大 ,属于大盘 . 综合而言：地块周边生态环境好，空气优良，处于城市东扩发展主轴线，可开发潜力大。 项目周边配套 酒店 区政府广场 正阳幼儿园 中国联通 中国移动 农业发展银行 项目价值判断 路网完善、交通便捷 正阳路、恒星路、广电路交通状况良好，交通通达性强，方便快捷； 周村城市发展方向，市场前景广阔 以“周村政府为核心”，依托周边良好的景观资源和生活配套，周边适合发展高端住宅物业； 地块方正，占地规模大，利于规划 项目占地规模大，且不属于城市中心，建议走 “造城运动 +差异化定位” 相结合的路线。 空气清新、生态环境良好 政务广场、周边绿化美景、万亩良田空气质量良好； 优势（ S） 规模大发挥空间大，有利于形象提升 路网完善，交通便捷，道路通达性好 区域环境氛围优越大区域前景看好 劣势（ W） 项目周边配套不完善 项目所在区域目前认知度不高； 项目东、北两面形象差。 机会（ O） 城市发展方向 吸引更多人在此置业 . 周村各楼盘，整体品质一般，提升空间大 各现场营销手段单一 ， 本公司营销手段众多 ，有利于实现利润最大化 。 威胁（ T） 周村整体市场开发量较大，对整体市场有很大冲击。 项目周边 ,兰馨书院、凯旋城已经投放市场，失去先机。 即将上市的楼盘竞争对手增加 发挥优势，抢占机会 先入为主，走差异化和品牌路线，抢占市场空白点，塑造高品质形象 利用机会，克服劣势 充分打造产品品质，即通过外观和内在产品品质的营造，强化项目综合性价比 发挥优势，转化威胁 抢占市场先机，强势营销提升项目高品质形象 减小劣势，避免威胁 以产品品质塑造开发商形象；营销推广深度挖掘目标客户。 项目优劣势分析 第二部分：周村概况及市场分析 周村概括 周村城市总结 周边房产发展状况 周村在售楼盘分析 周村在售楼盘总结 周村概况 周村简介 周村，素有“ 天下第一村之称 ，位于山东省中部，地处淄博西部 ， 东临张店区，南接淄川区，西南与章丘县接壤，西北与邹平县毗邻，东北与桓台县连界。 东距市政府驻地张店 20公里，西距山东省会济南 82.5公里 。 南北最大纵距 27.3公里，东西最大横距 25.3公里，系淄博市辖区之一，总面积 263平方公里。 周村人口 周村是淄博市人口最少的一个区 , 人口约为31.8万人 ，其中，非农业人口 19万人，人口密度为 1212人 /平方公里。 周村区交通状况 周村区位优势明显，交通便利， 东距青岛口岸 300公里，西距济南国际机场 50余公里 ，胶济铁路、济青高速公路、309国道、滨博高速公路纵横区内，形成了四通八达的交通网络。 沂源县 以轻工业、农业 为主； 高青县 是农副产品加工及轻纺化工为主； 桓台县 是农副产品加工基地，建筑之乡； 临淄区 是国家重要的石油化工基地，历史文化名城； 博山区 是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区； 淄川区 是以建材为主的原材料工业基地，商贸中心 张店 是全市政治、经济、文化中心、交通通讯枢纽，高新技产业基地 周村区 是丝绸、轻纺工业基地，商贸名城 周村总体发展规划 周村以丝绸路为中轴线，分西部老城和东部新城两个版块， 周村整体发展以向东和东南方向发展为主， 东部版块与张店区向西发展相呼应。便利的交通和良好的绿化环境，东部版图区域价值将大大提升。 周村区城市经济 经济产业构成 周村系淄博市辖区之一，是鲁中工商重镇，被誉为“金周村”，“旱码头”， 1904年被清政府辟为对外开放的商埠， 2004年被授予“中国纺织产业基地”称号。 周村工商业基础雄厚， 目前已形成了以丝绸、纺织为主体，化工、建材、机械、电子等门类比较齐全的工业格局。 周村区第三产业发展迅速，目前全区已拥有纺织服务、沙发家具、沙发材料、丌锈钢、轻钢建材等与业市场， 年市场交易额逾 100亿元。 周村区 2009年第一产业增加值 68476万元，增长 4.8%；第二产业增加值 1106705万元，增长 14.2%；第三产业增加值 932124万元，增长 13.4%。 三次产业构成由上年的3.3 : 54.2 : 42.5调整为 3.3 : 52.5 : 44.2，二产比重下降、三产比重提高，产业结构更趋优化合理。 第一产业3%第二产业53%第三产业44%表一：经济产业构成 周村城市经济产业构成由第二产业向第三产业转化，产业结构很快转化为以第三产业为主的产业构成。 G D P （万元）1266634 141668316369291933092 210730501000000200000030000002005年 2006年 2007年 2008年 2009年G D P （万元）人均生产总值 （美元）5004 576670018807.79625.10500010000150002005年 2006年 2007年 2008年 2009年人均生产总值 （美元）城镇居民人均消费支出 （ 元 ）8360 9225 1066212860010000200002005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年城镇居民人均消费支出 （ 元 ）城镇居民人均可支配收入（元）105121241814712 1622217564010000200002005年 2006年 2007年 2008年 2009年城镇居民人均可支配收入（元）周村区城市经济 2009年实现地区生产总值 2107305万元，按可比价格计算，比上年增长 13.6%，人均生产总值 9625.1美元。 城市化阶段性特征分析 前期 中后期 周村城市化率 50% 城 市 化 集中型 城市化 扩散型 城市化 房 地 产 投 资 向城市中心区集中，房地产开 发应该采取集约型开发方式， 充分提高城市土地利用效率 主要向城市郊区和周边农村发展 城市化理论： 一个国家或地区的城市化水平达到 50左右时，城市化进程将呈 20年左右的高速发展阶段。 周村目前城市化已进入高速发展阶段 周村目前正处于城市化高速发展阶段，集中型不扩散型城市化同时发展，城区有大面积住宅，工厂、等待改造搬迁，在以区政府行政办公、商业金融用地的带劢下城区周边迅速发展，必将带劢周村房地产快速发展。 周村城市文化 周村人文资源丰富，文化底蕴深厚，世界著名短篇小说之王蒲松创作的 聊斋志异 ，就是在周村教书时创作的，民间扮玩的代表项目 “ 周村芯子 ” 已申报省级非物质文化遗产。曾在中央电视台热播的电视连续剧 大染坊 演绎的故事就发生在周村，又一部反映周村商业发展史的电视连续剧 旱码头 即将开拍。 周村城市总结 人口： 周村人口约为 31.8万 人 ， 其中非农业人口 19万人 ， 城市人均居住面积 33.92平方米； 产业： 周村以丝绸 、 纺织 、 建材 、 机械为主体的第二 、 三产业的快速发展 ， 为经济发展带来新的机遇； 城市化： 随着周村城市化水平的提高 ， 周村 “ 东进 ” 的空间布局结构为周村城市化进入高速发展阶段奠定良好的基础； 消费力 收入水平的提高带动消费的升级 ， 住房的升级换代提供了强有力的保证 ； 目前周村处于高速发展阶段，城市化进程速度加快，城市中心外扩和升级趋势明显。 上半年淄博市各区县完成主要统计指标情况 周村区房产现况 项目 区县 完成投资 施工面积 新开工面积 竣工面积 预售面积 住宅预售均价 亿元 同比 % 万 同比 % 万 同比 % 万 同比 % 万 同比 % 元 / 同比 % 中心城区 22.80 56.92 588.28 0.92 174.67 111.39 58.15 -47.79 100.90 140.41 3646 22.68 淄川区 3.59 10.80 82.20 16.61 17.01 204.29 3.58 -52.89 8.90 44.48 2656 14.88 博山区 1.34 15.52 59.89 -30.65 14.32 -3.31 23.62 153.71 6.44 42.16 2389 13.33 周村区 5.27 135.27 109.77 38.98 18.19 5.33 5.90 41.49 13.38 261.62 2903 9.67 临淄区 9.08 100.88 134.67 -9.99 47.64 257.93 12.61 -71.31 11.32 0.35 3189 18.68 桓台县 7.97 183.63 61.85 6.86 21.33 160.76 2.68 13.08 5.17 10.71 3664 36.87 沂源县 3.31 84.92 76.94 18.11 23.44 462.11 2.75 - 8.14 75.43 3174 15.04 高青县 2.25 26.40 49.95 -6.09 15.71 27.62 - - 14.04 127.18 2297 17.37 中心城区各指标依然占据市场主导地位。新开工面积周村区同比增长 5.33%外；商品房预售面积 周村区预售面积 13.38万，同比增长 261.62%，增幅最大； 周村全区住宅 均价为 2903/ ，基本与其他区县持平。 凯旋城 兰馨书院 嘉源逸景 博泰花园 领世郡 城市明珠 御景国际 万佳谊 名仕雅居 嘉源逸居 世纪康城 周村在售住宅整体分布图 位置与配套 周村区东进的城市发展战略，带动整个东部的发展，也使区域内新建楼盘数量集中，多数项目配备幼儿园、商业网点等基本配套，并且个别项目通过新风系统、燃气壁挂炉、会所等配套提升项目品质。 案名 位臵 配套 御景国际 新建东路与步行街交界处 紧邻周村步行街，自身配套、 网点、幼儿园、会所 世纪康城 丝绸路与机场路交界处 大面积沿街网点、会所 嘉源盛景 正阳路与站北路交汇处 地源热泵、新风系统、太阳能 燃气壁挂炉、配件网点 领世郡 人民公园广场南侧 会所、步行街、人民广场 凯旋城 正阳路与机场路交界处 正阳幼儿园、自建社区商业、 网球场 兰馨书院 广电路与机场路交界处 自身配套网点 博泰花园 站北路与正阳路交汇处东 健身广场、站北路商业网点 项目规模 24% 20% 2% 8% 9% 12% 13% 12% 1、在周村区房地产项目项目中 ，超过 20万方的楼盘较少，多数项目规模在 10万平左右 ，其他零散的小项目较少，但所处位置都较好，户型以中小型为主。 2、周村在售项目中， 除凯旋城是分期推盘外，其他项目都是整体建设和推售， 其中体量过 20万的御景国际与世纪康城两个项目也是将房源一次性推出销售。 重点项目名称 总建面积 总户数 御景国际 20万平米 1502余户 世纪康城 26万平米 1552余户 嘉源盛景 8万平米 634余户 领世郡 12万平米 800余户 凯旋城 13万平米 900余户 兰馨书院 9万平米 720余户 博泰花园 2万平米 140余户 户型面积 重点项目名称 面积区间 主力户型 御景国际 84 168 三室二厅 世纪康城 80 191 二室二厅 /三室二厅 嘉源盛景 60 122 二室二厅 /三室二厅 领世郡 90 180 三室二厅 /四室二厅 凯旋城 109 165 二室二厅 /三室二厅 兰馨书院 95 260 二室二厅 /三室二厅 博泰花园 76 130 三室二厅 产品形态与景观 1、周村城区楼盘物业形式包括普通多层、电梯多层和小高层等。 从各项目的销售率看普通多层的去化较快。 目前在售物业多为普通住宅 ，品质较高的、风格化明显的产品较少。 2、各项目绿化率基本都在 35%以上，但绿化成本及水平较低，主要草地为主。 案名 建筑风格 建筑形态 绿化率 容积率 御景国际 现代风格 小高层 /高层 41.6% 2.23 世纪康城 / 多层 /小高层 36.5% / 嘉源盛景 现代风格 多层 /小高层 40% 1.1 领世郡 欧式风格 电梯多层 /小高层 35% 1.59 凯旋城 现代风格 多层 /小高层 45% / 兰馨书院 中式风格 电梯多层 35% / 博泰花园 江南风格 多层 35% 1.2 户型面积 案名 均价 开盘时间 交付时间 销售率 御景国际 3200元 / 2009.4 2011.4 40% 世纪康城 2800元 / 2009.11 2010.12 30% 嘉源盛景 2800元 / 2009.12 2010.11 60% 领世郡 4000元 / 认购中 未定 、 凯旋城 2850元 / 2008.4 2009.12 70% 兰馨书院 3300元 / 、 、 、 博泰花园 2850元 / 2009.9 2010.5 90% 周村整体市场价格在 3000元 / 团购现象较多，各项目 销售相对缓慢 ，其次新入市楼盘房源较多，也拉升了市场销售量。据统计 2009年周村区商品房屋销售面积 238193平方米，比上年增长 18.6%；实现房屋销售额 65013万元，比上年增长 67.7%。 客群 大多属于慢热型购房群： 消费人群一般都较为理智；不冲动，购房决策时间较长，易计较，公务员、工商业户较多，有一定经济基础。 综合而言 综合物业形态落后，品质低，特别是中低档住宅，在规划、户型、园林等方面无新意；部分中高档住宅在园林、产品形态户型等方面有所突破，如领世郡社区 ,但整体市场来看，综合素质较高的产品不多，市场呼唤高品质大盘和有特色的大盘出现。 周村在售楼盘总结 第三部分：项目定位研究 片区市场分析 片区发展空间分析 项目发展战略 项目定位思路 项目开发模式 项目核心价值体系 片区发展分析 受房价稳步上升，但幅度逐渐减小；在售楼盘均