九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告

九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 1 目 录 第一章 总 论 . 4 第一节 项目概况 . 4 第二节 项目建设理由 . 6 第三节 编制依据 . 7 第四节 研究结论及主要经济技术指标 . 9 第二章 需求分析 . 12 第一节 我国五金机电市场发展趋势及存在问题 . 12 第二节 我国建筑装饰市场现状及前景简析 . 16 第三节 本项目的市场需求分析 . 17 第四节 本项目总体定位与营销策略分析 . 23 第五节 总结 . 25 第三章 场址选择 . 26 第一节 场址现状 . 26 第二节 场址条件 . 26 第三节 场址评价 . 31 第四章 建设内容规模 . 32 第五章 建设方案 . 36 第一节 总平面布置 . 36 第二节 建设依据 . 40 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 2 第四节 建筑设计方案 . 41 第五节 结构设计方案 . 48 第六章 建筑设备工程 . 51 第一节 电气工程 . 51 第二节 给排水工程 . 54 第三节 采暖通风工程 . 56 第七章 节能方案 . 59 第一节 概述 . 59 第二节 设计依据 . 59 第三节 设计原则 . 60 第四节 建筑节能 . 60 第五节 设备节能 . 62 第八章 环境影响评价 . 64 第九章 劳动安全卫生消防 . 68 第一节 劳动安全卫生 . 68 第二节 消 防 . 70 第十章 项目管理和进度安排 . 73 第一节 项目管理 . 73 第二节 项目实施计划 . 74 第十一章 工程项目的招标 . 76 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 3 第十二章 投资估算与资金筹措 . 80 第十三章 财务分析与评价 . 89 第十四章 结论与建议 . 96 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 4 第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称 九星国际五金机电 装饰 城建设项目 二、建设地点 临河区五原路北、东兴路西、临河六中东，地质街北。 三、项目性质 本项目属于 新建 项目。 四、建设内容、规模及功能 本项目 总占地面积 76667m2,总建筑面积 101313 m2， 九星国际五金机电装饰城 主要功能 区 有 A、 B、 C、 D、 E 共五个功能区，包括 五金机电展销大厅、 五金机电区、 装饰零担区、 仓储区 等 。 五、项目用地性质 本项目 用地 性质为出让。 六 、项目建设期 本项目计划于 2010 年 7月开工建设，预计 2012 年 7月交付使用，建设期 为两年 。 七 、项目总投资及资金筹措 九星国际五金机电装饰城 总投资为 22701.93 万元 ， 全部 由九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 5 巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司 自筹。 八 、效益预测 本项目 预计实现利润总额 7243.12 万元，上缴所得税 1810.78万元， 预计可实现 税后 利润 5432.34 万元。 项目 总投资收益率为 31.91 %、 投资利税率为 33.33%、资本金净利润率为 23.93%，均高于行业平均收益水平，表明本项目开发建设具有 一定 的盈利能力。 九 、承办单位概况 巴彦淖尔市腾元房地产开发有 限 责任公司于 1999 年 10 月22 日 经济自治区 建设 厅、巴彦淖尔市工商局批准成立的。 该公司为三级资质，现注册资金 1110 万元，主要从事房地产开发业务；现有 固定职工 29 人 ，其中：有职称的工程技术、经济管理人员 10 人。 近几年，住宅消费成为新的消费热点，巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司在地产业逢勃发展的大潮中开始走向健康、成熟、规范 。公司从 1999 年至今累计开发面积达 14.9 万平方米，完成总投资达 1.5 个亿。 2000 年 -2002 年公司开发临河安居园小区，建设规模 3.5 万平方米； 2003 年 -2004 年开发建设临 河紫 嶶园 小区，投资额 5000 万元，建设规模 4.6 万平方米 ； 2004-2005年开发建设的杭后蒙煦小区住宅项目投资额 860 万元，建设规模1.55 万平方米； 2005 年 -2006 年开发建设的临河区紫腾花园住宅项目建设规模 3.5 万平方米，完成投资额达到 4800 万元； 2007九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 6 年在五原开发建设的古郡美食广场建设规模 1.743 万元，完成投资额 4716 万元； 2008 后在杭锦后旗开发项目：德馨苑住宅小区，开发总投资为 2500 万元，面积为 2.1 万平方米。 企业在开发建设中，坚持“质量第一，信誉第一，服务第一，用户至上，以质量求 生存，以信誉求发展”的经营宗旨，竭诚对所有用户进行服务。秉承“以人为本”的开发和居住理念，积极响应西部大开发战略的实际，为地方经济发展做出了贡献。 展望未来，巴彦淖尔市 腾元房地产开发有限责任公司在激烈的市场竞争中将一如既往积极进取、勇于开拓，发挥技术精、管理严、作风硬的优势，集中优势力量运用科学管理，严密组织、精心策划，倡导新的理念，为业主提供满意的建筑精品，用一流的工程质量服务于大众，回报社会。“共铸诚信，实现双赢，优良互补，共同发展”是企业的宗旨。 第二节 项目建设理由 随着我国 经济的发展，近年来南方 经济发展 速度 已趋平缓，从而西北地区经济发展呈现出了较大的潜力 ， 经济“北上西进”的趋势已越来越明显。 西北部地区在“十一五”期间投入了更大的 力量。建材、五金机电发展势头尤为明显，从成都的“金府商圈”到呼和浩特的“金海商圈”，西部地区的五金机电及建 材 业伴随着建筑业等产九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 7 业的发展逐渐走向市场化、规模化、现代化。 巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司在此情形势下决定将巴彦淖尔地区较为分散、规模小的五金机电及建筑装饰材料整合成一个大规模一体化、系统化的市场以满足当前建筑业、工业等行业的发展。 本咨询有限公司受巴彦淖尔市 腾元房地产开发有限责任公司委托对当地五金机电及建筑装饰行业和当地实际需求情况进行了深入研究与调查，特编制 九星国际五金机电装饰城 建设项目可行性研究报告对本项目的可行性进和了深入、细致的分析与阐述。 第三节 编制依据 本项目编制的依据如下： 1、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）； 2、建设单位提供的相关资料； 3、民用建筑设计通则（ GB50352-2005）； 4、民用建筑设计防火规范（ GB50045-95）（ 2005 年修订版）； 5、建筑设计防火规范（ GB50016-2006）； 6、建筑内部装修设计防火规范（ GB50222-95）（ 2001 年修订版）； 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 8 7、民用建筑节能设计标准（ JGJ26-95）； 8、公共建筑节能设计标准（ GB50189-2005）； 9、城市道路和建筑无障碍设计规范（ JGJ50-2001）； 10、屋面工程技术规程（ GB50207-94）； 11、建筑结构荷载规范（ GB50009-2001）； 12、建筑抗震设计规范（ GB50011-2001）； 13、混凝土结构设计规范（ GB50011-2002）； 14、砌体结构设计规范 （ GB50003-2001）； 15、建筑地基基础设计规范（ GB50007-2002）； 16、城市环境卫生设施设置标准（ GJJ27-89）； 17、室外排水设计规范（ GB50014-2006）； 18、室外给水设计规范（ GB50013-2006）； 29、建筑给水排水设计规范（ GB50015-2003）； 20、给水排水工程结构设计规范（ GBJ68-84）； 21、室外给水排水和煤气热力工程抗震设计规范（ GB50032-91）； 22、采暖通风与空气调节设计规范（ GB50019-2003）； 23、建筑灭火器配置设计规范（ GB50140-2005）； 24、自动喷水灭火系统设计规范（ GB50084-2001） 25、火灾自动报警系统设计规范（ GB50116-98） 26、建筑内部装修设计防火规范（ GB50222-95） 27、民用建筑电气设计规范（ JGJ16-92）； 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 9 28、建筑照明设计标准 GB50034-2004； 29、供电系统设计规范（ GB50052-95）； 30、低压配电设计规范（ GB50054-95）； 31、建筑物防雷设计规范 （ GB50057-2000）。 第四节 研究结论及主要经济技术指标 近年来我国南方经济发展速度趋缓，经济发展呈现出“北上西近”趋势。 由此，西北部地区成为经济发展最具潜力的最有开发前途的地区， 建筑业、工业等行业在西北部地区的发展，使得与之相关的建筑装饰材料业、五金机电业发展迅速，但因为西北部地区较南方发展较晚，所以好多五金机电、建筑装饰材料等行业 总体上还不能形成规模化系统化、因而对于建筑业等行业的发展有很大影响，因此，近年来 从 成都率先建设“ 金府商圈 ” 到日前呼和浩特建设“金海商圈”以五金机电为主的系统化市 场。 在这样的形势下，巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司， 根据巴彦淖尔市建筑业、工业等行业近些年的发展情况，及对当地分散的建筑装饰材料、五金机电市场进行了调察与研究，决定在距市中心约五公里的地方建设 九星国际五金机电装饰城以形成统一的规模化的市场以便于 整合资源、系统化市场运作，促进当地建筑业、工业等行业的发展，推动经济发展。 本项目拟建地离市中心约五公里之遥，这样既不至于本市场九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 10 的交通受到人群聚集区的妨碍，也不至于本市场的运作影响周边人群的工作及生活。 另外本项目的建设不仅可以将巴彦淖尔地区零散的、不成规模的建 筑装饰材料市场、五金机电市场整合为一体便于为工业、建筑业、家居装饰等行业提供一条龙服务。本项目的建设 不仅可以促进经济发展，也可以缓解部分就业压力，同时 为以农业为主的巴彦淖尔地区增 加又一条促进经济发展的道路。所以本项目的建设是可行的，也是必要的。 本项目主要经济技术指标如下： 主要技术经济指标 序号 项 目 单位 数值 备 注 一 基础指标 1.1 用地面积 m2 76667 约合 114.9 亩 1.2 总建筑面积 m2 101313 其中：地上建筑面积 m2 87593 地下建筑面积 m2 13720 1.3 建筑密度 70% 1.4 容积率 1.14 1.5 绿化率 10.43% 1.6 可出售建筑面积 m2 100813 1.6.1 机电城 A 区 m2 21600 1.6.2 机电城 B 区 m2 41160 1.6.3 装饰材料区 m2 33458 1.6.4 仓储区 m2 4595 1.7 停车位 个 400 1.8 计划开 发经营期 年 2 开发期 年 2 第 1-2 年 销售期 年 2 第 2-3 年 二 经济指标 2.1 总投资 万元 22701.93 2.1.1 其中：开发建设投资 万元 22701.93 2.1.2 经营资金 万元 0.00 2.2 资金筹措 万元 22701.93 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 11 2.2.1 其中：资本金 万元 22701.93 2.2.2 银行借款 万元 0.00 预售收入 0.00 2.3 营业收入 万元 32078.25 2.4 营业税金及附加 万元 1812.42 2.5 土地增值税 万元 320.78 2.6 营业利润 万元 7243.12 2.7 所得税 万元 1810.78 2.8 税后利润 万元 5432.34 三 单位面积指标 3.1 单位面积售价 元 /m2 3181.96 按可出售面积平均 3.2 单位面积开发建设投资 元 /m2 2251.89 按可出售面积平均 3.3 其中：单位面积土地成本 元 /m2 545.56 按可出售面积平均 3.4 单位面积利润总额 元 /m2 714.92 按总建筑面积平均 3.5 单位面积税金 元 /m2 389.29 按总建筑面积平均 3.6 单位面积税后利润 元 /m2 536.19 按总建筑面积平均 四 财务评价指标 4.1 投资利润率 31.91% 4.2 投资利税率 33.33% 4.3 资本金净利润率 23.93% 4.4 项目投资内部收益率 45.58% 所得税前 4.5 项目投资内部收益率 34.18% 所得税后 4.6 项目投资财务净现值 万元 4253.95 所得税前 4.7 项目投资财务净现值 万元 2810.41 所得税后 4.8 全部投资投资回收期 年 1.75 所得税后 4.9 资本金内部收益率 34.18% 所得税后 4.10 盈亏平衡临界点 76% 按销售面积计算 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 12 第二章 需求分析 第一节 我国五金机电市场发展趋势及存在问题 一、 我国五金机电市场现状 机械行业 的发展，给五金机电行业也带来了发展的机遇。近些年，中国机电行业经过一系列改造建设，已经形成了一定规模。专业市场给五金机电带来了一半的销售额。专家通过对市场总体状况分析，五金机电市场有两大现状。 我国五金机电专业市场经过十多年的建设与改造，培育与提升，已形成具备一定规模的专业市场达 150 余家。据测 算，每年全国五金机电销售额的一半以上是通过这些专业市场实现的，可见专业市场在我国五金机电商品流通中的地位和作用。 如果对这 150 余家专业市场作一个不同类型的比重分析，或许能使我们对全国五金机电专业市场发展的总体状况有一个初步的了解。 首先，从专业市场的功能档次上区划分析，可分为三类：一类是 “街场结合 ”，以街为主的市场，或称 “一代市场 ”，约占总量的 30%；另一类是 “场的市场 ”，以卖场为主，独立商铺为辅的市场，或称 “二代市场 ”，约占总量的 45%；再一类是 “城的市场 ”，以独立商铺为主，卖场为辅，配套服务设施齐备， 功能齐全的市场，或称 “三代市场 ”，约占总量的 25%。 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 13 其次，从商品流转上区划分析，可分为二类：一类是 “产地型市场 ”，约占总量的 10%；另一类是 “销地型市场 ”，约占总量的90%，其中 2/3 集中在中国东部及一线城市。 再次，从市场经营门类主体上区划分析，可分为二类：一类是 “专业型市场 ”，大多在产业基地，约占总量的 15%；另一类是 “综合型市场 ”，约占总量的 85%。 最后，从市场的辐射功能上区划分析，可分为三类：一类是“城市型市场 ”，约占总量的 70%；另一类是 “区域型市场 ”，约占总量的 20%；再一类就是 “全国型市场 ”（实际上均具有一定的国际性），也大多在产业基地或主产地，约占总量的 10%。 在对五金机电专业市场进行总体分析后，我们不难发现，目前五金机电专业市场的两点现状： 第一、近几年专业市场的建设速度比较快，全国绝大多数的省级行政区域和一级城市或一级市场均被覆盖，就总体而言，发展是均衡的，布局是合理的，总量及类型也是与产业规模、市场容量以及区域经济发展水平相匹配的。 第二、绝大多数专业市场经营状况较好，就总体而言，上世纪九十年代形成的一、二代专业市场要好于近几年新建的三代市场，但大多数一、二代专业市场均存在着商户多 而小的问题，年销售额及商户的平均销售额和利税额并不高；再者，产地型市场要好于销地型市场，区域型市场要好于城市型市场。 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 14 二、 我国五金机电业分布现状 近年来随着专业市场建设的步伐加快，我国五金专业市场合理布局已经形成。这些市场的规模和经营品种与地区五金机电生产及消费相匹配、与交通状况及当地经济发展水平相适应，基本构成了信息通畅、网络齐全、品种繁多、供货及时的五金机电物流系统。 我国东部形成了大批以制造业集群为基础，即五金机电产品生产集散地型的专业市场。山东临沂五金市场 、 杭州新世纪锁具市场 、 广东的广佛五金城 等 。 这些五金机电专业市场遍及全国各地，东西南北中都有五金专业大市场的格局已经形成。 从反馈到全国工商联五金商会的信息表明，近两年来，全国各地建设专业五金机电大市场的热潮一浪高过一浪 。 但是这些五金专业大市场中，西部地区所占份额较小，具有较大市场潜力。 三、 西部五金机电发展展望 相关统计资料表明，西部制造业占全国 9.8%，五金机电业占全国 8.95%，金属制品业 (小五金 )占全国 4.28%。去年，西部五金机电业销售收入 3951 亿元，占西部工业的比重34.15%(11569 亿元 )，西部金属制品占西部工业 1.15%。总体上西部五金机电业发展尚处于起步阶段，总量规模小，质量档次不高，但预示着发展空间和潜力较大。 西部人均 GDP 有可能突破 1000 美元；工业化率接近 40%；消费结构也将从 “吃 ”“穿 ”、 “用 ”转向 “住 ”和 “行 ”； 2020 年西部城市九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 15 化水平将可能接近 50%。工业化推进主要表现在西部实施的资源就地转化战略，将拉长西部产业链，使西部的工业从初级产品进一步向制成品延伸，如有色金属和黑色金属的深加工。从而将增大对五金机电产品 (特别是工具、模具等机械五金 )的需求。 “住 ”和 “行 ”的消费结构升级和西部购买 力的提高，将拉动西部地区房地产业和交通运输设备制造业等产业，进一步带动建筑五金、装饰五金、日用五金等发展。西部地区有 3.7 亿人口，到2020 年若城市化率达到 50%，就有 1.85 亿人口将住在城市，扣除现有城市人口，也会有上千万户的家庭需要新的住宅 。 并产生对建筑装饰五金等产品的需求。 未来 5年外资和发达地区产业向西转移步伐加快。外商在中国的投资出现 “北上西进 ”加快的趋势，目前一部分外资包括跨国公司总部和研发中心继续向环渤海地区和东北地区转移，同时，也有一部分外商和东部沿海地区产业中的资源依赖型、劳动密 集型、高能耗型产业出现向西部转移的趋势。 特别要看到，随着长三角、珠三角土地、电力等要素紧缺甚至出现严重的 “民工荒 ”和 “技工荒 ”，能源资源和环境约束日益加剧，相当一部分劳动密集型和高耗能型企业正大量向中西部地区转移。企业外迁和资金外流最活跃的是浙江，据悉，浙江绝大部分地方都面临无地可供的局面，电力缺口最大；估计约有数千亿的民间资本在向外找出路。 从全国产业布局看，制造业中的小五金行业向西部地区转九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 16 移，不仅符合技术梯度转移规律 (沿海着力于高技术产业，小五金多数技术含量不高适宜西部发展 )，而且 有利于促进沿海产业升级，并带动西部制造业发展。 由此看来我国西部地区五金机电业的发展将有长足势头。 第二节 我国建筑装饰市场现状及 前景简析 建筑装饰，是在确定 的 建筑体形上为了增加 观 感同时又传达一定意义 的 任何建筑部分，是人们在物体 的 表面附加与结构和功能无必须关系 的 装饰物。主要包括建筑雕刻 壁画 壁饰 建筑标志 建筑 图 案及装饰构成等等。它 的 表现形式是多种多样 的 ，应用范围也是非常广泛 的 ，几乎涉及了所有 的 造型艺术形式并应用 到建筑 的 各种实体和空间环境之中，包括建筑内外 的 墙体 入口，隔断 空间 地面 天花 内庭 庭院广场 纪念碑 道路 水池 花墙及其它建筑构件等等。 我国十一五期间，人均国民收入将在 14001900 美元之间，正是消费 的 生机带来消费结构 的 生机进而推动城乡化加快 的 阶段，将为家装市场带来巨大 的 需求。十一五期间，房地产行业伴随着工业化和城镇化 的 加快，将继续保持较快 的 发展速度，到2010 年，我国人口将达到 13 亿 7 千 7百万人，其中城市人口是6 亿 7 千万，初步 的 目标是城市人均住宅达到 28 平方米，农村人均达到 33 平方米。十一五期间新增人口 新增家庭 改善居住九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 17 条件 农村人口向城市转移 大城市发展需要大力发展住宅，并且 50%是要新建城市住宅。到 2020 年，城市人均住宅将达到 35平方米，农村达到 40 平方米。未来 的 15 年，需要新建住宅 200多亿平方米，大量 的 住宅投入使用将产生巨大 的 家庭装饰需求，这一段数字，说明了我们国家由居住建筑所带来 的 家庭装饰是多少巨大 的 市场。 建筑装饰行业是与人民生活息息相差 的 行业，它是既古老又年轻 既传统又现代 的 一个行业，在全面建设小康社会当中担负着重要 的 使命。随着中国经济 的 发展 房地产 的 发展以及人民生活水平 的 提高，给建筑装饰行业带来了一个巨大 的 发展空间，在增加内需和扩大就业等方面有着突出 的 作用。 2007 年完成产值14000 亿元，增长速度达到 22%，是继续领跑中国经济重要 的 行业。根据行业十一五发展规划纲要提出来 的 要求，到 2010 年，全国建筑装饰行业工程产值将超过 21000 亿元，建筑装饰行业具有极为广泛 的 发展前景。 第 三 节 本项目的市场需求分析 一、背景分析 以“ 金海商圈 ”为带领的内蒙古地区五金机电业发展 前景 随着我国五金机电行业西移趋势的产生，西部地区的五金机电业近两年业发展迅速。先前的零散五金机电销售行业，从“十九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 18 一五”后逐渐整合，不断扩大规模，形成统一化系统化的市场。借鉴成都“金府商圈”的成功经验， 2009 年 7 月 18 日，金海商圈在内蒙古金海国际五金机电城 在 呼和浩特市 西二环与金海大道交汇处 落成 ， 据悉，金海商圈预计 2012 年前将建成专业市场15 到 20 家，营业额达到 200 到 300 亿，成为 “西北第一商圈 ”。 2010 年 1月 21 日，首届内蒙古 五金 机电行业盛典拉开了帷幕，五金机电行业 550 多位精英企业家参加了盛典，盛典对内蒙古去年的五金机电行业诚信经销商予以了表彰。 此次盛典由自治区总商会主办，内蒙古五金机电行业商会承办，金海国际五金机电城协办。五金机电是建筑业和工 业发展之母，近年我区经济飞速发展，五金机电行业是助推经济的强大引擎。 因为内蒙古蕴藏着丰富的矿产资源、煤炭资源，利用本地资源发展内蒙古成为许多人身体力行的事业，而且这项事业也在不断发展，建筑业近年来在内蒙古的发展速度非常快，这些对于五金机电不仅从数量与质量上提出更高的要求，也迫使其跟上各个行业发展的步伐进行资源整合形成系统化、规模化、信息的五金机电大网络。 所以说，在内蒙古五金机电行业有着较大的市场，前景可观。 二 、 巴彦淖尔 五金机电现状 及需求 分析 巴彦淖尔市 市 矿产种类多、储量大、品位高、分布 集中、易九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 19 开采 ，工业发展规模不断壮大。 在采选矿方面， 西部矿业等 9 家大型采选矿企业在近几年获得了骄人成绩； 在冶炼方面，紫金矿业 等 6 家年产 10 万吨以上的矿产企业已全部投产；在化学工业方面有内蒙古天河化工有限责任公司三家骨干企业；电力方面，全市总装机容量已经达到 144 万千瓦 ，主要有乌拉山电厂、 临河电厂、 五原宏珠、五原大唐等电厂 。 近几 年，巴彦淖尔市 建筑行业 近几年发展速度不断提升。 2009 年 建筑企业采取有效措施，应对市场竞争加剧、建材价格和人工费用大幅攀升等不利因素，攻坚克难，生产规模继续扩大，建筑业生产经营 呈现出平稳增长的态势。前三季度，巴彦淖尔市建筑业产值完成 37.36 亿元，同比增长 40.62%；房屋建筑施工面积完成 311.12 万平米，同比增长 13.54%。 工业、建筑业等行业的发展一方面使得巴彦淖尔市从农业发展单一的 地区成为集农业与工业为一体的发展中地区，为巴彦淖尔地区的经济发展奠定了基础，也加速了当地的现代化发展步伐；但是另一方面， 这些行业的发展对五 金机电的需求量较大，同时五金机电业针对当地各个行业的需求呈现出 商户零散、规模小、 不具系统化、 信息不灵活等特点。 目前巴彦淖尔市五金机电 商户较多，就临河地区 来说 有万兴五金机电、钱庄五金机电、青春五金机电等 30 多家商户，但这些五金机电商户都比较零散， 对于今天瞬息万变的市场不能准确把握，且管理模式与经营方式都比较随意、混乱， 对于巴彦淖尔九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 20 市前进中的工业来说已显得 较为 滞后。 同时， 五金机电在巴彦淖尔地区的发展 也经历了好多年 ，但是整体属于较为零散的商户自行操作，不能形成规模，无法在整个行业中将有效的信息及时传送， 不能做到取长补短，从而影响了五金机电行业的整体发 展，也不利于形成有效的市场机制与管理秩序，而且在商户之间存在着极为敏锐的竞争，哪怕在一个小小的信息或一个细节上都 会守口如瓶，甚至在一些交易中的暗箱操等行为都对五金机电市场的发展造成了巨大的影响与破坏。 所以，无论从工业、建筑业等行业发展的需求角度而言，还是从五金机电行业自身的发展而言，形成规模化、系统化，利用资源整合创建五金机电大型市场在巴彦淖尔来说都是有必要的，也是必须的。 三、 巴彦淖尔市建筑装饰材料市场的 现状 及需求状况简析 进入二十一世纪，我国建筑业逐渐兴起，建筑行业尤其房地产行业成为我国名副其实的经济“杠杆”，同时建筑业的相关产业也 随其一并发展起来，其中最主要的就是建筑装饰材料行业的发展可以说是如火如荼 。 在这 样的形势下，巴彦淖尔市建筑行业出现了大好的局面，目前巴彦淖尔市有 巴彦淖尔市经纬建筑公司、巴彦淖尔市明扬建筑公司等 十几家 知名 建筑公司 ，建筑装饰材料 市场也逐渐增多，老风建材、华玉建材等建筑装饰材料 营销部门也 在增加 。随着人们生活水平的提高对于家居装饰及建筑材料的选择特别关注，随九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 21 着流行样式与质量的提升，建筑装饰材料的置换与更新的速度也在不断加快，由此，建筑装饰材料市场的发展甚至超越了建筑的发展形势。 在这种趋势下，巴彦淖尔市建筑材料市场出现销售速度较快的局面，但是从目前现状而言，还不能形成统一的规模化的建筑装饰 材料 供 销场所，所以对于而今日益庞大的建筑体系来说，巴彦淖尔地区建筑装饰材料 现代化程度 稍显滞后 。 所以随着建筑业的发展及人们对于家居装修的注重，建筑装饰材料行业需要进行整合形成系统化、规模化、多样化的体系才可 能更好地满足巴彦淖尔市建筑行业及人们对家居的要求。 四 、 本项目的市场 针对性分析 由于巴彦淖尔地区目前还没有 大型的 五金机电场所为 当地其他行业提供 产品，五金机电现在比较分散且不易于市场 运作 。 临河区作为巴彦淖尔市政治、经济、文化、交通、信息的中心，近几年 借实施西部大开发战略的大好机遇，进一步加大 了 招商引资力度 ，使各 项目事业迈上了新的台阶。 随着各项目事业不断与高新科技相结合，不断得到扩展、发展， 我国西部与北部地区的开发潜力日益突出，“北上西进”的步 伐正在加快，而与各个行业紧密联系的五金机电行业便显得尤为重要。率先完成“金府商圈”的 成都为西部五金机电行业的规划整合与发展起到了一种优秀的借鉴作用，于是内蒙古呼和浩特开始了“金海商圈”的规划与建设。 然而，在这样的大形势下，九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 22 巴彦淖尔市作为我国西部河套平原的中心地区，拥有着 6.4 万平方公里土地， 167 万人口，矿产资源丰富、工业逐步走向现代化，但是却没有一座完整的五金机电场所为巴 彦淖尔市及周边地区的工业、建筑业、能源业等行业提供便利服务。 为此，临河作为巴彦淖尔市的政府所在地，作为 巴彦淖尔市政治、经济、文化、交通、信息的中心，是人流量最大、行业最为集中的城市 。巴彦淖尔市人口 176 万人，其中 临河区人口 55万，城镇人口 30.5 万， 因此在临河市区建设大型五金机电城 不仅有利于临河市区各个行业的发展，而且也有利于巴彦淖尔市各个行业 及经济的发展 。 同时本项目将建筑装饰材料区置入其中，为本地区的建筑行业提供统一的装饰材料供给服务，同时与五金机电 区一起构 成 统一的系统，形成流线式服务，为客户 提供更好 的服务与便捷。 因此， 巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司根据周边地区的工业、建筑业等行业及五金机电行业的发展状况提出在临河区建设占地面积为 76667 平方米的 九星国际五金机电装饰城 ，从而 集中大量从事建筑装饰材料及五金机电销售的商户形成大型系统市场 以满足巴彦淖尔地区及周边地区其他行业的需求。 五 、 本项目的社会效应分析 1、本项目可以缓解当地部分就业压力。 本项目建成后可以安排近千人工作，可以在很大和度上缓解当地的就业压力 。近年来就业问题上升为社会非常突出的问题，九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 23 大批失业、无业、待业人员造成了许多社会问题，“解 决就业”成为当前社会事业中的重中之重。本项目的建设不但有利于当地其他行业的发展，也有利于缓解就业压力，促进社会和谐。 2、 本项目可以促进当地经济发展， 增加税收。 本项目总建筑面积 101313 平方米， 经营 油漆涂料、电料灯具、土产日用等多种五金机电产品 以及各种装饰材料 。五金机电行业 、及建筑材料行业 是工业、建筑业、能源等产业的引擎，所以 九星国际五金机电装饰城 的建设将会促进 装饰 五金机电及 本地区其他产业的发展，从而拉动当地经济发展，方便人们生活及生产活动。 本项 目的启动将会使多家 装饰材料及 五金机电企业进驻，会增加地方税 收与国家税收 ，有利于一方经济的发展。 3、 本项目的建设 有利于 承办 企业自身的发展与壮大 巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司成立十年来已获得了很可观的效益 ， 九星国际五金机电装饰城 在巴彦淖尔市来说是第一家大型的五金机电 及建筑装饰材料 综合 场所，所以本项目的建设不仅可以为企业增加经济收益以助自身的发展壮大，同时也可以提升知名度，为以后的发展 增加影响力，从而带动相关产业的发展，推动社会经济的进步。 第 四 节 本项目总体定位与营销策略 分析 一、 总体定位 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 24 本项目根 据 巴彦淖尔市 目前工业、建筑业等行业的发展及人口数量 建设 的。本项目总占地面积为 76667 平方米，建筑面积 101313 平方米。因为巴彦淖尔市 五金机电销售、 装饰材料 较为零散， 在一定程度上损害了行业的发展市场，因此，本项目建成后将面向一些 装饰材料及 五金机电销售商户进行出售。 二、 营销策略 九星国际五金机电装饰城 是巴彦淖尔市第一座大规模的五金机电 及建筑装饰材 料 实 销售场所，所以本项目的营销宗旨是“实惠”，希望将实惠交给入驻商户，促进 装饰材料及 五金机电行业形成规模化、系统化、秩序化 、信息化 ， 进一步带动其他行业的发展，完善地方经济。 本项目将九星五金机电城分为五个区域，以每个 区域不同特点定价， 五金机电城区 4200 4600 元 /平方米；装饰零担区价格9000-1000 元 /平方米（买一赠一），仓储区价格 4100-4500 元 /平方米 （买一赠一） 。 以上定价策略视为一种激励机制，将一种以“实惠”带到整个销售过程中以触动一个行业 整合，并以一种新的力量向前发展。 本定价是根据当地市场价略做降低调整，所以本定价是切实的，也是大众容易接受的。 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 25 第 五 节 总结 五金机电在当今社会各行业的发展中显得越来越重要， 随着我国西北部经济潜力的开发，五金机电业也在经历着“北上西移”的变迁。 从成都实行“金 府商圈”到呼和浩特开展“金海商圈”到本项目的建设都是在西部经济不断发展的情况下 进行的，是一种形势的发展，也是市场的切实所需。 加之目前建筑装饰材料品种齐全，成为人们家居、办公等建筑装修不可缺少的一部分，随着人们生活水平的提高，装饰材料应用十分广泛，成为一种生活品味与时代生活气息的象征，配以五金机电业，将成为一条龙式服务，更加契合于现代行业的发展模式 。 通过以上分析，我们可以看到无论本项目还是其规模都是遵循巴彦淖尔市各行业发展的实际情况而定的。随着巴彦淖尔市经济的不断发展， 工业、建筑业、能源业的不断开拓，本项 目的市场也将随之而不断扩大，并可带动相关产业的发展。 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 26 第三章 场址选择 第一节 场址现状 一、 地点与地理位置 本项目位于临河区五原北路南、东兴路西、临河六中东、地质街北，区域总体呈矩形，占地面积为 76667 平方米， 本项目 拟建地 地势平坦开阔，基础设施条件较好， 周边交通便利，地理位置优越，具备建设和发展的良好条件。 二、 场址土地权属类别及占地面积 本项目属 出让土地 ，占地面积约 76667 平方米，建筑面积101313 平方米。 三、 现有场址利用情况 本项目周边地势平坦开阔，距周边居民及其他建筑较远，水暖电皆由市政 供应，可以满足本项目及周边地区居民及商户的需求。 第二节 场址条件 一、 自然条件 （一）地形、地貌条件 九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 27 临河位于内蒙古自治区西部，黄河北岸 ,阴山南麓 ,河套平原中部，南临中国第二大河 -黄河 ,故名 “临河 ”。地理坐标为东经1076 至 10744，北纬 4034至 4117。 临河全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向东北微度倾斜 ,海拔高度为 1209 米 -1045 米。临河耕地面积 75761公顷，占总面积 的 54.4%,其它为牧 场、沙丘、森林和湖泊。临河地下水资源丰富，地下水埋深平均为 1.6 米至 2.2 米。地下水多为淡水 ,适宜灌溉。地下水补 给主要是引黄灌溉，年引水量达 12亿立方米，灌溉面积 159.5 万亩。 （ 二 ）气候条件 临河深处内陆，属于中温带半干旱大陆性气候，其特点是：云雾少降水量少、风大、气候干燥，年降水量 138.8mm，平均气温 6.8 C，昼 夜温差大，日照时间长，年日照时间为 3229.9小时，是我国日照时数最 多的地区之一。光、热、水同期， 无霜期为 130 天左右，适宜于农作物和牧草生长。 二、 社会环境条件 （一）行政区划概述 临河 区辖 11 个镇、 3个乡、 160 个行政村，城区设 10 个街道办事处。 11个镇分别为： 双河镇 八一镇 图克镇 新华镇 狼山镇 白脑包镇 干召庙镇 城关镇 曙光镇 临河农场 狼山农场。 临河有蒙、汉、回等 14 个民族。 2003 年，全区人口达到 52九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 28 万。人口按公安口径 ,全年人口出生率为 5.18 ，人口死亡率为1.79 ，人口自然增长率 3.38 ，比上年下降 2 个千分点。年末常住人 口 52.14 万人，比上年末增加 1.4 万人。其中城镇户口人口 22.29 万人，非城镇户口人口 29.84 万人。总人口中，男性25.94 万人，占 49.75%；女性人口 26.2 万人，占 50.25%；男女性别比 99（以女性为 100，男性对女性的比例）。 2003 年增加的1.4 万人口中，从市外迁入且在临河区有固定住所及收入来源人口（解决城镇户口的） 11414 人，其中女性偏多。因近几年受出生人口持续减少及人口流动等因素影响，临河区人口年龄构成中， 18-60 岁人口占 67.4%。 （二）经济发展现状 临河区是一座年轻的城市，是 一座发展的城市，是一座开放的城市。伴随着祖国改革开放的东风，临河区在新千年初提出建设 “北方羊城 ”的宏伟目标，确立了 “工业立区、城区带动、养殖富民 ”的发展思路，区委、政府积极适应入世要求，优化经济结构，加快科技进步，转变政府职能，治理经济环境；集中精力加快发展工业化，推进城镇化，提升产业化，全区经济、社会各项事业呈现出持续快速发展的良好态势。 2003 年，全区国内生产总值达到 46.3 亿元，同比增长 15%；财政收入突破 3亿元大关；经济结构发生了质的变化，三次产业结构渐趋合理，区域综合经济实力进入了西部综合竞争力百 强县区前 50 位。 临河区的地方工业主要以绒纺、食品、服装、冶金、化工、九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 29 建材、酒业、制药、民族用品为主，产品达 200 多种。目前，全区共有农畜产品加工企业（包括个体工商户） 625 家，其中规模以上农畜产品加工企业达 37 家。恒丰集团、金川保健啤酒、得利斯食品、维信集团等已成为地区龙头企业，产品畅销全国，名扬海内外。 特殊的自然环境造就了临河区农副产品的特殊品质。绿色、特色农业蓬勃兴起，基本形成（粮、经、饲）三分天下的种植格局和南北林牧业、西部脱水菜、东部特色瓜果、城郊保护地的产业格局。是我国重要的优质农畜产品生 产基地，是 “中国苹果梨之乡 ”。全区 4个乡镇被定为北京放心菜基地，有 14 个乡镇被自治区认证为无公害生产基地，建成自治区首家绿色食品生产基地，被国家农业部确定为农业标准化示范县，被评为 “中国果菜十强县 ”之一。 另有 内蒙古巴彦淖尔市临河化学工业高新技术园区总控制面积 53.5 平方公里，并储备预留工业用地 10000 亩，是以发展煤化工、硫化工、有色金属精深加工及生物制药为主的新型工业园区。园区充分发挥临河市府所在地和水资源优势，主动对接市内其他工业园区产品，以下游产品精深加工为主，延伸产业链条，走高科技、高投入、高产 出的新型工业化发展道路。 （三） 交通 巴彦淖尔市地处以京津为龙头的 “呼（市） -包（头） -银（川）-兰（州） -青（海） ”经济带上，是国家西部大开发的重点区域。九星国际五金机电装饰城建设项目可行性研究报告 30 北与蒙古国有 369 公里长的边境线，是自治区向北开放的前沿阵地。这里交通便利，通讯便捷。 临河市周边交通便利有 110 国道、丹拉高速公路、 京兰铁路等，市区也有多条道路。 （四） 基础建设 临河区城市基础设施建设步伐加快，城市功能日臻完善，为临河区的经济腾飞及城市可持续发展奠定了坚实基础。城市建成区道路铺装率达到 96%，建成区排水受益面积达到 95%，供水普及率达到 95%。主次干道清扫保洁，城市垃圾日产日清。城市绿地面积 147.2 公顷，人均 4.1 平方米，城区绿地覆盖率达 16.8%，主次干道绿化率达到