【商业地产】-沈阳保利心语花园项目价格定价报告-29DOC-2009年4月

2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 1 保利心语花园定价报告 一、市场分析 1、铁西区市场 铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续 50 年的“南宅北厂”旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西 。铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为 2005， 2006年铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。 就铁西板块市场而言，目前各大开发商 因存货量大，迫于资金压力，自 08 年市场的冰冻期开始即 推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但08 年整体销售 情况均不理想。 进入 09 年以来， 从 2 月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所放松。 2 月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的 23.06%, 共计 914 套 ，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。 与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争 的恒大绿洲、碧桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。 板块 代表项目 销售情况 备注 铁西中部板块 亚美利加 一环 85-120准现房， 一期 3880元起价 ，均价 4600； 二期均价 对外口径 4700 5 月 2 日开始二期诚意认购 铁西西部板块 美好愿景 一期整体均价 4100，一次性 96，贷款 98折 销售情况不理想，第一次开盘仅售 70 余套，去货缓慢 凯荣国际 剩余大户型， 98160 ，起价 3950，均价 4200。 主推 98 两居，其中特定房源首付仅四万，剩余部分年内付清即可 于洪板块 碧桂园银河城 高层洋房 均价 3288 元 /平米起 ， 120150平，可享 85 折优惠，折后最低价 2700元 /平 5 月份加推新货，预计会有70-80 平小户型上市。 恒大绿洲 河景 高层（ 19 层）折后均价 4680 元 /平 ，小高层折后 5500 元 /平，均 送 1500 元 /平豪 装 19 日新组团 开盘 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2 2、竞争板块分析 保利 心语花园 的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成 3 个板块，分别是铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。保利 心语花园 项目位于铁西区西部板块，紧靠二环重工街。 板块 位置 楼盘 开盘时间 档次 建筑类型 建筑面积 价格 面积区间 销售率 后续推货 铁西区西部板块 重工北街以西 凯荣国际花园 07.9.10 中 高层、多层 约 25 万 98 两居特价3950，均价 4200 98-160 80% 二期约建面 20 万平 狮城经典 07 年 12月 中低 高层、多层 约 3 万 均价 3800 元 起价 3380 元 58-132 60% 6 栋楼约 3万 后期尾盘 假日普罗旺斯 07 年 12月 中低 高层、多层、洋房 共约 60万 无差价销 售， 3380 元 32-127 60% 高层 肇工街与北四路交汇处 美好愿景 08 年 9 月 20日 中高 多层，小高层 高层 53 万 3680 元起价，均价 4100 元 43-164 15% 首推 13 栋约 2000 套左右 铁西区中部板块 保工街以西，重工北街以南 第一城 06.9.16 中 高层、小高层 120 万 4100 元，起价 3400 元，最高价 4850 元 52-162 40% D、 E 组团约 40 万平 铁西区南部板块 揽军路周边 宏发华城 世界 06.10.31 中高 多层 100 万 4438 元，起价 4013 元，最高价 7071 元 34-136 50% 四期约 16万平 保利心语花园位于铁西区西部板块，目前板块整体销售情况很不乐观，凯荣国际花园、狮城经典、美好愿景等多个项目都处于滞销状态，板块内价格大幅跳水，促销力度越来越大。但大幅降价仍然无法撬动市场，项目直接竞品美好愿景在 9 月21 日开盘仅销售 70 余套 百合花园 亚美利加 美好愿景 第一城 凯荣国际花园 狮城经典 保利心语花园 宏发华城世界 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 3 3、直接竞争对手 （ 1）凯荣国际花园 推广主线：新加坡式生活 主力户型： 90-100 平的两房 产品：大开间，短进深，开间为 4.1-4.6 米 ， 北阳台有上下水可做洗衣房 折扣及优惠： 主推 98 两居，临路单位特价 3950 元 /；园区中心单位均价 4200，分期偿还首付，一期 首付仅四万，剩余部分年内付清即可 。 其余单位 一次性 9.8 折， 贷款 9.9 折 凯荣国际花园一期自 07 年开盘以来，一年多的时间仍未消化完 5.5 万平建面。自 2008 年以来频频的出现促销活动且力度越来越大。 从项目位置来 看，凯荣国际花园把住了保利心语花园主要的交通道路，地理位置优于本项目，与项目形成了面对面的直接竞争。 占地面积 一期 2.4 万 建筑面积 一期 5.5 万 容积率 2.19 栋数 一期 7 栋 两期开发 高层栋数 2D-17F 1D-18F 1D-7F 总户数 一期 369 户 建筑风格 新加坡 (现代 ) 入市时间 2007-7 入住时间 2008-12 公摊系数 20% 车位数 车库 99 个 绿化率 35% 推售房源 一期 7 栋 采暖方式 暖气 物业费 1 元 /平米 *月 户型配比 销售情况 户型 面积 所占比率 总销售率 销售价格 一室 无 无 80% 高层： 3850-5560 元 / 多层： 4200-4580 元 / 二室 66-99 80% 折扣：一次性 9.8 贷款 9.9 折 三室 101-138 20% 热销户型面积 小两室 面积区间 66-138 滞销户型面积 三室大户型 主要客户 项目周边居民 购买用途 居住 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 4 （ 2）美好愿景 占地面积 18 万 建筑面积 53 万 容积率 2.5 栋数 多层 1 栋 小高层 19 栋 高层 21 栋 高层栋数 21 总户数 5000 建筑风格 欧式 入市时间 2008 9 21 入住时间 2009 月 11 月 30 公摊系数 多层 15%，高层22% 车位数 840 绿化率 40% 推售房源 约 310 套 采暖方式 地热 物业费 1 元 /平米 *月 户型配比 销售情况 户型 面积 所占比率 总销售率 销售价格 一室 44 65 19% 15% 3630 起价，均价 4100， 二室 70 109 43% 折扣： 一次性 9.6 贷款 9.8 折 三室 97 141 38% 热销户型面积 70 、 82 、 93 面积区间 40 160 滞销户型面积 朝向差的 44 65 一房，和大面积的三房。 主要客户 周边客户 购买用途 居住 推广主线： 17 个花园里的欧洲 销售策略： 期房销售，通过园林景观创意与质量品质保障体系的模式吸引客户， 3000 元低价定金 折扣 优惠 ： 一次性 96 折、贷款 98 折 美好愿景自 6 月 25 日蓄客， 8 月份对外报均价 4700 元，随后因蓄客不理想，客户对 4700 元的价位普遍接受不了。 9 月份对外称内部认购，以均价 4000 元的关系户价格开盘， 9 月 21 日开盘推出 330 套，仅消化了 70 余套。后期价格有所微涨，一期均价 4100，目前去货速度缓慢 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 5 二、保利心语花园项目分析 1、产品 类型 楼栋 建筑类 型 60 平以下 60-79平 80-89平 90-99平 100-120平 120 平以上 总计 1# 多层 1 7 6 42 56 2# 多层 1 7 6 42 56 3# 多层 2 38 40 4# 多层 2 38 40 5# 多层 1 1 6 45 53 6# 多层 1 1 6 45 53 7# 多层 1 7 6 42 56 8# 多层 1 7 6 42 56 10# 高层 28 28 14 2 3 75 11# 高层 28 28 14 2 3 75 24# 高层 16 44 32 1 5 98 25# 高层 16 44 32 1 5 98 26# 高 层 16 44 32 1 5 98 59# 高层 34 32 66 60# 高层 34 34 68 总计 58 110 192 164 109 355 988 比例 5.87% 11.13% 19.43% 16.60% 11.03% 35.93% 100.00% 保利心语花园一期一组团产品有 8 栋多层、 7 栋高层组成，共有 854 套。多层产品以 120138 平 的大户型为主，高层产品则以 70-90 平的两房产品为主。项目内多层与高层产品类型形成了差异化。 2、项目优势 保利心语花园的项目优势主要在于 保利地产的品牌价值，五馆一场板块未来的区域价值 以及项目自身高端的产品品质。 保利心语花园地处重工街五馆一场、森林公园板块，这里是仅次于浑南奥体中心的沈阳市文体副中西，也是铁西区唯一的文化体育中心。“五馆一场” 斥资 3 亿元 ， 包括 体育馆、游泳馆、工业文化展示馆、城市规划展示馆 （档案馆） 、蒸汽机车博物馆、体育场 。铁西森林公园即原于洪苗圃，改造后总面积达 100 万平方米，是全市最大的市内森林公园、天然氧巴。 项目 规划针对大型社区容易缺乏内部活力，以及与外部城市衔接，沟通不畅的弊端，引入了 “新都市主义” 的概念，力求有效地引入同时放大城市及社区资源。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 6 项目园林将 质朴自然的园境与富有工业感现代感的建筑相互融合，营造一个即简洁、富时代感，又静谧、舒适的居住区环境。 地块内 保留 的 436 株原生 大树 ，依数造景营造出了丰富而 独特的园林景观 。 3、项目的劣势 保利心语花园项目主要的劣势在于噪音的影响、高压线的影响、交通配套 少 的影响。 三 、价格策略 1、价格策略 （ 1） 采用低开高走的价格策略，以略低于客户预期和市场竞争对手的价格开盘，开盘后 根据销售情况 逐步拔高 价格 ； （ 2） 以快速销售 、 最大化成交 为目的，对客户价格进行摸底，最大化的分流客户，保证成交率 ； （ 3） 以板块竞争对手价格和销售情况为参考，制定在板块内有竞争优势的价格 ； （ 4）为了 避免出现 08 年底内部认购时期因为价格过高，加之蓄客少的原因导致开盘没有形成热销的情况，本次开盘 价格需留有余地， 保证开盘热销的同时， 以便下 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 7 一阶段销售推广的开展。 2、定价原则 原则一：本次定价主要考虑总价定价 原则二：在考虑单价时考虑套内面积定价 原则三：多层高层分别定价，形成两个独立的价格体系 原则四：拉大价差，更好的分流客户 原则五：综合考虑多因素， 多系数考虑 项目多层产品和高层产品面积存在明显差异，不存在项目内的竞争 。 市场上多层产品和高层产品存在明显的价差 ，所以 定价时多层与高层需分开考虑， 拉开价差 。 四 、项目开盘回收价测定 主要采用 市场定价法 ，即 选取相似楼盘进行价格比较 来确定项目开盘的回收价。之后确定项目的价格模型，深入探讨项目的定价系数，形成项目的初步价格模型。 最后通过与客户预期进行比较以及具体户型与各竞争项目的横向比较来确定各户型的实际回收价格。通过细节的微调最终完成项目的定价。 1、 市场考虑因素 地理位置：从地段综合素质的优劣来考虑。 交 通配套：主要是从项目周边道路状况、地铁公车的配套进行综合比较。 居住环境：包括小区整体的居住氛围环境，项目规划的适宜度人性化等。 生活配套：主要是项目附近的商业、办公、医疗、邮电、银行等配套设施的齐备性。 楼盘规模：从小区规模大小，绿化维护、小区内部配套等方面进行考虑。 户型设计：考虑单位的户型设计十分合理、实用。 教育配套：小区周边幼稚园、小学、中学的情况。 园林设计：小区的园林的观赏性，舒适性方面考虑。 发展商知名度：发展商实力、市场认可程度、品牌号召力等。 建筑密度：考虑楼盘的密度对价格的影响。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 8 2、 选择比较对象 原则：选择的对象应该在以下几个方面与 保利 心语花园有可比较性 地理位置接近 户型面积相当 档次接近 从珠江新城的在售楼盘中，我们选择 凯荣国际花园、美好愿景、狮城经典、假日普罗旺斯 作为项目价格参照的对象。 3、 定价 第一步：综合测评 项目名称 评分基数 本项目 凯荣国际花园 美好愿景 狮城经典 假日普罗旺斯 综合因素 地理位置 15 11 14 15 14 12 环境与景观 10 10 9 9 8 9 交通状况 10 7 9 10 9 9 配套设施 10 10 10 10 10 9 楼盘规模 5 5 3 5 3 5 户型设计 15 15 15 12 13 14 园林设计 10 10 9 10 8 9 发展商品牌 15 15 12 12 10 13 建筑密度 10 9 9 9 8 9 综合得分 100 92 90 92 83 89 第二步：价格测定 项目名称 本项目 凯荣国际花园 美好愿景 狮城经典 假日普罗旺斯 综合因素 均价（元 /） 4000 4100 3700 3380 评估得分 92 90 92 83 89 比较系数 1.022222222 1 1.108433735 1.033707865 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 9 可调均价 4088.888889 4100 4101.204819 3493.932584 比较权重 40% 30% 15% 15% 评估得分 4004.826166 1635.555556 1230 615.1807229 524.0898876 注： 1、比较系数本项目评估得分 / 比较项目评估得分 2、可调均价比较系数 *各项目回收均价 3、比较权重为各楼盘与本项目相比，对本项目影响程 度的比例 4、评估得分各比较项目可调均价之和 *比较权重 综上所述，保利心语花园最终市场测算价格为 4004 元 /。 五 、 本次开盘推售范围及户型分布 （图示：红色楼栋为本次开盘推货范围，黄色区域为 08 年内部 认购 期间推出楼栋，此三栋均有剩余 ，灰色为非本次推售范围 但具备加推条件 ） 1、 10#户型面积及分布情况 10#为 一个单元 两梯五户 塔楼 ，分别为东北、东南、南向双阳、西南、西北向五个户型。 10# 11# 24# 25# 5# 1# 2# 59# 4# 3# 6# 8# 7# 26# 60# 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 10 西北向 55 平（东北向为轴对称户型） 西北向 55 平位置 西南 向 73 平（东 南 向为轴对称户型 ） 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 11 西南 向 73 平 位置 南向双阳 81 平 南向双阳 81 平位置 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 12 2、 25#户型面积及分布情况 25#为两个单元，每个单元一梯三户，分别为东北、东南、南北通透三个户型。 一单元 东北向 83 平户型 一单元东北向 83 平户型 一单元东南向及二单元西北向户型 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 13 一单元东南及二单元西北 1 单元 03 号、 2 单元 01 号南北通透 97 平 1 单元 03 号、 2 单元 01 号位置 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 14 2 单元 3 号西北向 68.5 平户型 2 单元 3 号西北向 68.5 平位置 3、 59#户型面积及 分布情况 59#为两个单元，每个单元一梯 两 户， 把山为 108 平小三房户型，中间为 97 平南北两方户型 。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 15 108 平户型 108 平户型位置 97 平户型 97 平户型位置 4、多层主要以 123-135 平大三房户型为主，其中特殊的有 1#及 5#西山单位的 108平户型。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 16 多层 108 平把山户型 多层 108 平户型位置 六 、 定价系数 保利心语花园定价 模型 主要考虑景观、噪音 、把山、面积、朝向、通风、层差等系数 。 景观朝向通风面积噪音把山需求户型调整系数（ - 1 00 + 100 ）（ 0 - 200 ）（ 0 - 50 ）（ 80 - 10 0 ）（ 0 - 150 ）（ 0 - 100 ）（ 0 20 0 ）（ 0 - 50 ）（ - 5 0 +5 0 ）景观朝向通风面积噪音把山需求户型调整系数（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）1、层差系数 （ 1）多层层差 多层 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 六楼 七楼 层差 350 0 200 300 300 250 400 备注 带花园 基准价 大露台 、短 进深 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 17 多层 因客户对中间楼层即 4、 5 层需求较多，因此将 4、 5 层层差相同（均为 300）且高于 2、 6 层；而 2 层与 6 层比较， 6 层采光略好，并且多层带电梯，避免了 6 层上楼困难的情况，因此 6 层较 2 层稍高而比 4、 5 层略低。 1 层赠送花园单位与 7 层送露台单位相比较， 1 层光线较差，因此 1 层较 7 层略低。 （ 2）高层层差 、临街高层 10#、 11#： 整体趋势 中间楼层最高 ，根据楼层不同递增 与递减 系数不同。 具体细节 临街楼栋南向无景观，且矮楼层受噪音影响，空气质量差， 因此层差 加大，随楼层每层递增 30 元； 6 层以上至 12 层需求大，且楼层差别相对较小，因此每层递增 20 元； 13 楼需求比中间层少，为 有效分流中间层客户 ，因此从 13 层起，逐层递减 10 元； 16 跃 17 层的楼层差 150 元，主要考虑此套房源最后价格应该与 4 楼相近，因此 150 元实际为调整系数。 总体层差： 楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 跃 17 层差系数 0 30 60 90 110 130 150 170 190 210 230 210 190 170 150 10#东北向， 11#东北及西北向层差： 逐层递增 1 元，以缩小层差；至 13 层起逐层递减 10 元。 楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 层差系数 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 90 80 70 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 18 10#西北向层差： 整体 无层差 ，为本次开盘的特价房源，共 17 套 。 、高层 24#、 25#、 26#、 59#、 60#： 整体趋势 中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同 。 具体细节 以 1 层为基准价 0 元 ， 2 层与 1 层差别不大，但 2 楼开始征收电梯费，居住成本较 1 楼 稍 高， 因此 层差 上 调至 10 元； 25 层 受 规划路 噪音影响，且略有挡光，因此层差加大，随楼层每层递增 30 元； 6 层以上至 12 层需求大，且楼层差别相对较小，因此每层递增 20 元； 13 楼需求比中间层少，为有效分流中间层客户，因此从 13 层起，逐层递减 10 元 ； 17 跃 18 层的楼层差 70 元，主要考虑此套房源最后价格应该应该与 4 楼相近，因此 70 元实际为调整系数。 整体层差： 楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 跃 18 层差系数 0 10 40 70 100 120 140 160 180 200 220 240 220 200 180 160 70 2、景观系数 景观 楼王景观 园区内南北景观 南景北无 南无北景 南北均无景观 系数 +200 +50 0 -70 -100 楼王景观特指多层 5#1 单元及 6#4 单元，因前无遮挡，且正面临园区主景观，因此 景观系数为 200 元。 3、朝向系数 朝向 南北通透 东南 双阳 西南 东北 西北 系数 50 30 0 -30 -100 -200 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 19 4、通风系数 通风 双阳 标准户型（南北、东南、西南、东北、西北） 系数 50 0 5、面积系数 从 50-140 平户型，以每 10 平米递增 20 元，取 90-100 平为基准价 0 元， 140平以上则取统一值。 面积区间 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140 以上 价差 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 6、噪音系数 本案噪音影响主要来自于项目西侧铁路，因此根据铁路南北走向，以平行线形式，将一期各楼栋按照每两个单元为单位划分成若干带状区域，同区域范围内噪音系数一致，每两个相邻带状区域价差为 10 元，以多层 8东山单位和高层 60整栋楼为基准价 0 元，具体价差如图。 高层 11噪音系数与多层 1西山系数相同，均为 100 元，而 10因更加临近铁路，因此噪音系数拉大为 150 元。 （附图见下页） 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 20 7、把山系数 东山 西山 系数 -50 -100 8、需求系数 需求系数主要针对目前蓄筹情况分析，结合市场总体需求量权衡，建议如下户型酌情提高价格，旨在与其它户型拉大价差。 其中 18#顶层 60-70 平户型，除 7#1-7-1 和 8#4-7-2 这两套房源外，均为 108平户型的顶 层，因 108 平户型已在系数上另 +100 元 ，因此这些户型 只须另 +100 元 。 2426#83 平西南向为了防止与东南向价差过大，因此需求系数另 +50 元，调整18#顶层 60-70 平 18#顶层 86-90 平 18# 108 平 1011# 75-78 平 2426# 83 平西南 套数 10 套 28 套 36 套 30 套 48 系数设置 +200 +100 +100 +100 +50 -100 -90 -80 -70 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 -20 -30 -40 -40 -30、 -20 -10 0 100 150 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 21 后此户型与东南向户型价差为 40 元。 9、户型系数 多层 1#1 单元 2 号房及 2 4 单元 1 号房，因向 北退让 近 3m，会出现挡光情况，因此这两个位置的全部户型均总体下调 50 元。 10、调整系数 调整系数主要针对户型相似的楼栋，根据其所在园区的位置不同，通过调整系数进而拉大楼栋之间的价差。 具体如下： 楼号 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 10# 11# 24# 25# 26# 59# 60# 调整系数 0 0 50 50 50 100 0 0 50 50 0 50 100 0 0 多层各楼栋之间， 1#、 2#、 7#、 8#属多层外围，系数均为 0， 3#、 4#在园区内，系数相同为 50， 6#位置更佳因此为 100， 5#因考虑本次开盘促进销售考虑，因此设定为 50。 10#、 11#位置相近，但因有东北向和西北向特价房源影响，楼栋回收均价较低，因此调整系数整体上浮 50. 24#、 25#、 26#三栋户型一致， 因越靠近园区外围受外部影响越大，因此以 24#为基准 0，三栋楼 调整系数依次递增 50。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 22 七 、价格明细 目前 保利心语花园 对外统一优惠口径为：认购享受 95 折优惠，一次性 98 折，商业贷款 99 折，公积金贷款无折扣。 而根据实际蓄客情况分析，商业贷款客户占比例最多，因此 定价中总体按照 94 折返点。 保利心语花园房源价格统计 楼号 建筑形 式 套数 销售面积 ( ) 回收总金额 ( 元） 回收均价（元 /） 出街总金额（元） 出街均价（元 /） 1# 多层 56 6818.92 28550189 4187 28550868 4187 2# 多层 56 6818.92 28924832 4242 28925515 4242 3# 多层 40 5228.82 22673144 4336 22672368 4336 4# 多层 40 5228.82 22952012 4390 22952464 4390 5# 多层 53 6783.4 29808545 4394 29808915 4394 6# 多层 53 6783.4 30489035 4495 30489715 4495 7# 多层 56 6783.45 29022297 4278 29023442 4279 8# 多层 56 6783.44 29350331 4327 29351409 4327 10# 高层 75 5475.53 19033679 3476 19034297 3476 11# 高层 75 5484.59 19411185 3539 19411638 3539 24# 高层 97 8643.28 31316344 3623 31316774 3623 25# 高层 97 8635.62 31714069 3672 31714360 3673 26# 高层 97 8632.68 32138914 3723 32139617 3723 59# 高层 66 6624 24052500 3631 24052212 3631 60# 高层 68 7038 26267220 3732 26268876 3732 多层合计 410 51229.17 221770385 4329 221774696 4329 高层合计 575 50533.7 183933911 3640 183937774 3640 总计 985 101762.87 405704296 3987 405712470 3987 七 、 本项目 内部 各相近户型间 价格 对比 根据目前 保利心语花园 蓄客情况分析，多层 120-130 平户型分布均匀，而顶楼90 平及把山单位 108 平户型因数量少、面积小而出现了供大于求的现象。这些将在 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 23 定价中充分考虑其 需求而提高价格。 高层因朝向不同，户型之间需求差异明显。 部分 南北、东南和西南 户型的需求量超出了 供给量 ，出现了严重的撞单现象 ，而同单元的北向户型需求寥寥无几 。 因此在本次定价当中充分考虑户型差异，将各个户型之间拉大价差， 以 有效分流客户。 以下对比均以楼栋中单价最高的 12 层做对比 （所有价格均为回收单价 ， 单位：元 ） 。 11#78 东南向 户型： 11#78 东南向 11#西南 74 平 11#双阳 81 平 25#东北 83 平 25#西北 67 平 单价 3800 3690 3650 3490 3430 总价 296400 273060 295650 289670 229810 25# 97.5 平： 25# 97.5 平 59#97 平 单价 3960 3760 总价 386100 364720 25#87 平东南向 ： 25#87 平东南向 25#西南 84 平 59#南北 97 平 59# 1 单元 108 平 59# 2 单元 108 平 单价 3850 3810 3760 3760 3680 总价 334950 320040 364720 406080 397440 五 、 本项目各户型与外部竞品楼盘相近户型间 价格 对比 1、 一居室 对比 大量东北、西北向户型，与周边竞品相比，朝向是其致命伤。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 24 心语花园 55 平 美好愿景 63 平 一室一厅一卫 一室一厅一卫 朝向： 西北 向 朝向：南向 单价： 3300 单价： 3994 元 总价： 178308 元 总价： 251622 元 2、 两居室 对比 心语花园 美好愿景 C户型 B1 户型 两室两厅一卫 两室一厅一卫 面积： 73 面积： 70 朝向：东南 /西南 朝向：东向 单价： 35833696 元 单价： 3762 元 总价： 26.527.3 万 总价： 263340 元 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 25 心语花园 第一城 K户型 H 户型 两室两厅一卫 两室两厅 一卫 面积： 83 面积： 80 朝向：东北向 朝向：东北向 单价： 3429 元 单价： 3700 元 总价： 28.4 万 总价： 296000 元 心语花园 美好愿景 D户型 B4 户型 两室两厅一卫 两室两厅一卫 面积： 83 面积： 82 朝向：南向 朝向：南向 单价： 36893760 元 单价： 4043 元 总价： 30.631.2 万 总价： 331526 元 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 26 心语花园 凯荣国际花园 A户型 G 户型 两室两厅一卫 两室两厅一卫 面积： 97.5 面积： 98 朝向：南北向 朝向：南北向 单价： 3831 元 单价： 3950 元 总价： 37.2 万元 总价： 387100 元 3、 三 居室对比 心语花园 A户型 美好愿景 C3 户型 三 室两厅一卫 三室两厅一卫 面积： 108.45 面积： 115 朝向：南北向 朝向：南北向 单价： 4225 单价： 4174 元 总价： 45.8 万 总价： 480010 元 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 27 心语花园 美好愿景 A 户型 C11 户型 三 室两厅 两 卫 三室两厅两卫 面积： 129.63 面积： 127 朝向：南北向 朝向：南北向 单价： 42004350 单价： 4207 元 总价： 54.4 万 56.4 万 总价： 534306 元 4、 以上各项对比价格列表： 假日普罗旺斯 心语花园 朝向 位置 单 价 总价 朝向 位置 单价 总价 北向 （ 25 ） 园区中心 3150 8 万 东北、西北（ 55 ） 临街 西北 3318、 东北 3468 18.2 万、 19 万 南向 /南北 （ 63-76 ） 园区中心 3700 23.3-28.1 万 东南 （ 78 ） 、西南（ 74 ），西北（ 67 ） 临街， 园区中心 东南 3696 西南 3583 西北 3383 27.3 万 26.5 万 22.6 万 南向 （ 79-83 ） 临街 3380 26.7-28万 东 南向（ 87 ） 西南（ 83 ） 双阳（ 81 ） 东北（ 83 平） 内街 内街 外街 内街 东南 3760 西南 3689 双阳 3546 东北 3429 32.7 万 30.6 万 28.7 万 28.4 万 南北 （ 95 多层） 园区中心 3263 31 万 25#南北 （ 97 ） 59#（ 97 ） 1#（ 91 ） 共 8 套 园区内 3831 3638 4480 37.2 万 35.3 万 40.7 万 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载