【商业地产】-增城九州新塘项目前期定位报告-86PPT

本报告是严格保密的。 1 九州新塘项目前期定位报告 2006- 04 本报告是严格保密的。 2 目录 第一部分：地块初判 第二部分：市场环境分析 第三部分：项目机会判断 第四部分：分项目物业类型研究及定位方向建议 本报告是严格保密的。 3 第一部分：地块初判 本报告是严格保密的。 4 新塘镇 位处增城南部重镇 新塘 项目位置 新塘镇是以民营经济为主导的经济强镇，工业总产值占增城市 60%，从传统的牛仔服装制造行业，逐步向汽车制造等高新科技含量的产业发展； 五镇（原新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西）合一后，全镇总面积 280平方公里，总人口 39万人，其中常驻户籍人口 218283人 。 本报告是严格保密的。 5 位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。 城市家园二期 体育花园 顺欣广场 现代城市广场 新都盛世名门 东方名都 新康花园 新塘新世界 凤凰城 位处新塘新的发展区域、临广深公路，通达性、昭示性佳 距离解放北商圈 10分钟步行距离；距离汇创新都会名店城 5分钟步行距离 金泽花园二期 本项目地块 项目位置 本报告是严格保密的。 6 一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场 占地面积： 61850.6 建筑面积： 250000 容积率： 4.04 其中： 住宅、公寓建筑面积 22500 商业面积： 14500 办公面积： 5000 社区健康中心面积： 5000 会所建筑面积： 500 二期用地：原为厂区宿舍 占地面积： 29058.6 建筑面积： 108000 其中： 住宅建筑面积： 99000 商业面积： 9000 总占地面积： 90909.2 总建筑面积： 358000 总容积率： 3.94 建筑密度： 30.8% 备注：本方案为 2006年 3月 31日提供之方案（以下同） 项目经济指标 本项目是中等规模的 综合型小区 本报告是严格保密的。 7 一期用地主要是厂房、办公楼、足球场 西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场 北面围墙与外边平房、村屋有约 7米的高差。外围环境比较脏乱 东面二期用地主要是 5-8年楼龄的宿舍 南面临 107国道（广深公路），两面主要是牛仔制衣工场 与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化 西面紧靠城市家园二期在建项目 北 南 西 东 项目四至 项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大 本报告是严格保密的。 8 园林绿化 310m 293m150m 一期地块原为厂区、运动场、办公楼，拆迁成本低 ,，启动容易； 一期地块保留原厂区 “ 院中园 ”地块（约 1.5万 ），具备良好的绿化环境 西边道路尚在规划中，北面临村屋、平房，如作临街商业，价值较低；南面临广深公路，昭示性好，临街 1-3层作集中式商业，有一定机会 65m218m园林绿化 园林绿化 园林绿化 一期地块分析 一期启动容易，住宅部分具良好的绿化资源；商业部分受道路通达性及周边环境影响，价值短时间内未能实现 本报告是严格保密的。 9 区域优势明显 位于新塘的新兴发展区 昭示性明显 位于广深公路主干道旁 商业价值短期内未能充分体现 项目西面、北面外围暂时是村屋、工厂、形成商业氛围需要一定改造时间及成本 以住宅为主的综合物业 物业类型包括住宅、办公、商业等物业 一期住宅物业启动相对容易 主要是厂房，拆迁赔偿容易处理 住宅物业园林具有优势 原来旧厂房园林绿化率高，在新规划内基本可以保留原花园绿化 地块初判 本报告是严格保密的。 10 第二部分：市场环境分析 本报告是严格保密的。 11 增城经济运行情况良好， GDP年均增长接近 14 0501001502002503000369121518G D P （亿元） 1 4 1 . 6 1 1 5 8 . 1 2 1 8 1 . 1 5 2 1 1 . 0 6 2 3 6 . 8 8 2 5 5 . 3人均 G D P （万元） 1 . 7 7 2 8 1 . 9 7 2 7 2 . 2 6 8 3 2 . 5 4 1 7 2 . 8 3 3 5 3 . 1 2 0 2年增长率（） 1 2 . 6 2 1 3 . 6 1 1 5 . 9 6 1 4 . 6 2 1 3 . 0 4 1 3 . 92000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近 14% 2005年，增城人均 GDP达31202元，折合 3880美元。 数据来源： 增城年鉴 、各年政府工作报告 增城宏观经济 本报告是严格保密的。 12 按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均 GDP达3880美元，宏观经济发展处于平稳发展阶段。 根据库兹涅茨在 各国的经济增长 中的理论，增城宏观经济增长接近 14，房地产业处于高速发展阶段！ 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 4 5 8 14 增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展 启动 发展 平稳发展 减缓发展 800 4000 8000 3880 年增长率： 人均 GDP（美元） 增城房地产发展阶段 本报告是严格保密的。 13 增城近年商品房成交情况一览表01000002000003000004000005000006000007000008000009000000500100015002000250030003500400045005000成交面积（平米） 240459 275033 528884 773313 651200 577895成交单价（元 / 平米） 2111 1776 2699 3348 3198 442800 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年增城商品房成交呈曲线上升趋势， 05年均价突破 4000元 /平米 数据来源：增城市信息中心 增城房地产 本报告是严格保密的。 14 新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升 阶段 初始期 启动期 发展期 时间 02年以前 02 04年 05年至今 阶段特征 推售项目少，市场竞争小 出现大型、配套齐全的小区； 产品多为经济实用户型，以 80平米两房、 100平米三房为主。 该阶段卖环境和规模。 市场平均价格： 2000-2200 推售项目逐渐增多 品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现； 产品链逐渐丰富，舒适户型开始出现 投资型小户型（城市家园）悄然面市，试探市场并获得成功。 住宅市场平均价格： 2200-2700 市场供应放量，竞争激烈 产品链丰富、完善 户型创新开始出现 城市中心北移，房地产市场逐步出现分化，形成老城区、新城区、城郊三大竞争板块。 市场平均价格： 2800-3500 写字楼、步行街商业、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富 在售项目 汇美新村、海日中心 新康花园 新塘新世界 碧桂园凤凰城、翡翠绿洲 富雅名居、新康花园 新塘新世界、亚太新城 金泽花园（一期） 城市家园（一期） 碧桂园凤凰城、翡翠绿洲 新塘新世界、金泽花园（二期） 体育花园、现代城 城市家园（二期） 东方名都、新都盛世名门 客户情况 取消福利分房，客户多为首次 置业为主。 产业发展带动，外来客户增加 经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份 首次置业的客户逐步呈现换房需求 外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户 客户层丰富，投资型客户纷纷涌现 新塘房地产 本报告是严格保密的。 15 发展阶段 进入高速发展期 物业类型 物业类型日益丰富 产品链 高、中、低端产品链日益完善 供应与竞争 市场供应放量，竞争激烈 价格 价格逐步走高 客户 外来人口不断增多，客户资源丰富且逐步出现客户细分 新塘房地产发展阶段小结 本报告是严格保密的。 16 第三部分：项目机会判断 本报告是严格保密的。 17 项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“ 黄金走廊 ” ，具有 “ 多城辐射效应 ” 项目所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的核心地区； 项目周边围绕着珠三角核心城市，广州市、东莞市、深圳市。 深圳 东莞 广州 40分钟 40分钟 60分钟 分类 名称 距离 公路 广园东快速干线 经过市区 广深公路（ 107国道） 经过市区 广深高速 离市区约 4KM 广汕公路（ 324国道） 离市区约 10KM 铁路 广九铁路 火车站位于市区 广州城市列车（广深四线） 车站位于市区 航空 广州国际机场 约 30分钟 深圳黄田国际机场 约 40分钟 水路 广州黄埔港 约 15KM 新塘港 位于市区 项目机遇 本报告是严格保密的。 18 新塘五镇合一，定位未来广州的卫星城 五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达 50万。 罗岗区 黄埔区 永和 宁西 沙埔 仙村 新塘 项目机遇 本报告是严格保密的。 19 都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约 2300平方公里； 南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南地区，面积约 780平方公里 ； 花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约 960平方公里； 增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇，面积约 1600平方公里 ； 从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约 2000平方公里。 新塘被纳入广州市五大片区中的都会区，与广州联系更紧密 项目机遇 资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要 本报告是严格保密的。 20 新塘响应东进战略，成为经济产业承接地 资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要 南拓 北优 东进：传统产业向黄埔 新塘转移；东翼产业发展带形成 西联 南拓、北优、东进、西联 东进：以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向 黄埔 新塘 一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带 项目机遇 本报告是严格保密的。 21 产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充 重点企业名称 所属行业 位置 备注 广州本田有限公司第二工厂 汽车 永和 占地 1500亩，总投资 28.46亿元 ,首期年生产规模 12万辆，将于06年 6月试产 五羊 本田（摩托）广州有限公司 摩托车 永和 占地面积 480亩，总投资 1.95亿元，年生产规模 100万辆，已全面投产 豪进工业园 摩托车 塘美 占地 300亩 广州提爱思汽车内饰系统有限公司 汽车内饰 新塘 全年计划将实现产值 17亿元 增城市广英服装有限公司 牛仔服装 沙埔 占地面积 272亩，总投资 2.5亿元，计划年产值 8亿元 创兴集团 牛仔服装 永和 工业产值实现约 10亿元左右 增城市新塘环保工业园旺隆热电有限公司 能源 西洲 占地面积 2100多亩，总投资 15亿元，计划年产值 10亿元 中新塑料厂 化工 中新 05年实现工业产值约 6亿元 牛仔汽车摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的 74.5%，从业人员达 12.7万多人 ， 目前全镇有牛仔服装及配套企业多家，从业人员万多人 。 鼓励汽车工业快速成长 全力抓好广州东部（增城）汽车产业基地建设，做大做强汽车、摩托车及其零部件产业。全力抓好广州本田二厂建设，加快建设和完善相关配套设施，确保项目如期建成投产（资料来源：增城市十一五计划） 项目机遇 本报告是严格保密的。 22 碧桂园凤凰城 紫云 山庄 翡 翠 绿 州 新康 花园 新塘 新世界 现 代 城 金泽 二期 城市家 园二期 体育 花园 亚太 新城 金色 港湾 东方 名都 广园东路 广深公路 新塘大道 新塘 广场 本案 已售 在售 潜在 顺欣 广场 新都盛世名门 城西郊区板块 新塘本地客户、开发区年轻客户 属于封闭型市场 金泽 一期 中心区板块 客户群主要是新塘本地客户 属于封闭型市场 广园东板块 新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户 属于开放型市场 项目威胁 本项目位于新塘中心区板块，该板块的房地产市场属于封闭型市场 本报告是严格保密的。 23 封闭型市场特点 由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成 “封闭市场”，它在营销上存在以下特点： 镇区内有少数几个比较固定的发展商； 开发的产品以区内消化为主，客户来源单一； 发展商与客户之间形成很少受外界信息影响的互相依存和制约的关系。 本报告是严格保密的。 24 潜在的大盘将分流部分新塘客户 大盘云集增城，作为区域性的指标楼盘，客户层面会辐射到广州、新塘、东莞、香港等地。 项目威胁 金地荔湖城，占地 5000亩，预计06年 10月推出 恒大中新项目 占地约 430亩 和黄荔城项目 占地约 3000亩 新世界陈家林项目 占地约 27万 m2 碧桂园凤凰城，占地 10000亩，后续新货 东方名都，占地18万 m2， 06年下半年推出 本报告是严格保密的。 25 机遇大于威胁 区域市场环境利好，新塘经济不断发展 新塘卫星城定位拉近与广州城区的距离 制造加工业发达，产业结构不断壮大带来人口增长 威胁： 机遇： 项目所处中心区板块属于封闭型市场，市场吸聚力不足，客户会被周边大盘分流。 项目威胁 本报告是严格保密的。 26 第四部分：分项目物业类型研究 及定位方向建议 本报告是严格保密的。 27 住宅市场分析 商业市场分析 酒店市场分析 本报告是严格保密的。 28 碧桂园凤凰城 紫云 山庄 翡 翠 绿 州 新康 花园 新塘 新世界 现 代 城 金泽 二期 城市家 园二期 体育 花园 亚太 新城 金色 港湾 东方 名都 广园东路 广深公路 新塘大道 新塘 广场 本案 已售 在售 潜在 顺欣 广场 新都盛世名门 城西郊区板块 新塘本地客户、开发区客户 金泽 一期 中心区板块 客户群主要是新塘本地客户 广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户 住宅市场 住宅项目大致分为三大板块 本报告是严格保密的。 29 住宅市场 板块特征 版块 区域特征（优劣势） 目前开发项目特性 代表项目 广园东北部板块 优良自然环境 广园快速路、 107国道在旁，交通便捷 外部生活配套严重不足 人口密度低 品牌大盘扎堆，区域板块炒作。吸引广州等外区客户 以自然山水资源为依托，开发中高档低密度常住及度假物业 产品有平层洋房、 TH、独立别墅 对内部配套依赖较高 凤凰城（在售） 翡翠绿洲（在售） 紫云山庄（在售） 金地项目（未推） 东方名都（未推） 城西郊区板块 位处新塘及开发区纽带中央 周边环境较差，配套不足 人口密度较低 大规模中档生活小区 区位因素，吸引部分开发区客户 多层或小高层产品，部分带 TH及独立别墅（指新康） 对内部配套依赖较高 新康花园（已售） 新塘新世界（在售） 华兴元会（潜在） 中心区板块 工业区密集，产业发达 新区统一规划 区域具有发展前景 配套齐全，生活便利 商业旺地中心 交通便利 人口密度较高 空气质量不佳 中高档普通商住物业 中等占地规模 注重园林打造 客户群以新塘工作、本地客户为主， 对周边配套依赖严重 体育花园（在售） 新都盛世名门（未推） 城市家园二期（在售） 现代城花园（在售） 金泽花园一期（已售） 金泽花园二期（未推） 新塘广场（潜在） 金色港湾（在售） 本项目 广园东北部板块以 “ 大盘、山水天然资源 ” 取胜，通过板块炒作，客户辐射范围广 城西郊区板块以“ 性价比 ” 取胜，吸引开发区及新塘本地人 中心区板快，以“ 发展前景 ” +“成熟配套 ” 取胜，主要本地客户消化 本报告是严格保密的。 30 新塘住宅项目信息表 价格区间 项目 占地面积 容积率 建筑类别 总套数 主力户型 开盘时间 起价 均价 大致销售 速度 销售 率 名称 建筑面积 面积区间 入伙时间 3000以下 金色港湾 约 3万 3 多层 500套 单间、一房、三房 2006-1-1 2480元 2600元 套 /月 % 10万 24-76 2006-12 汇美体育花园 3万 2.67 小高层 800 2、 3、 4房 2006-2-18 2600元 2800元 40套 /月 60% 8万 81-161 2006-10 顺欣广场 150亩 2.5 多层、小高层 约1100 2、 3房 2006-3.25 2380元 2800元 开盘卖 120套 60% 约 25万 81-119 2006年底 3000 - 4000 新都盛世名门 17万 2.29 小高层 一期336套 3房、 4房 2006-5 2700元 3500元 套 /月 % 约 40万 120-170 2006年年底 现代城市花园 4.7 3.4 高层 一期约 730套 3房 2006-5月 3200元 3300元 套 /月 % 16 103-134 2006年底 金泽花园二期 3万 5.11 高层 947 3、 4房 2006-7 / 3300元 套 /月 % 15万 118-155 2007-6 城市家园二期 约 7000 10 高层 约 780套 单房、 1、 2、 3房 2006-3-25 3000元 3500元 开盘卖约100套 30% 6.9万 30-100 2007年初 亚太新城 6.9 2.5 多层 约 84套 3、 4房 / / 3700元带装修 20套 /月 80% 17万 128-167 / 新塘新世界 425亩 1.8 多层 第八期约300套 2、 3房 2005-5-1 3000 3200带装修 40套 /月 80% 76-109 2006年底 50万 个盘研究 本报告是严格保密的。 31 新塘住宅项目信息表 价格区间 项目 占地面积 容积率 建筑类别 总套数 主力户型 开盘时间 起价 均价 大致销售 速度 销售 率 名称 建筑面积 面积区间 入伙时间 4000 - 5000 碧桂园 凤凰城（洋房） 10000万 多层、小高层 洋房约 500套 2、 3、 4房 2005.1 4000元 凤岭苑：4500 凤雅苑：4000 55套 /月 85% 96-190 2006.8 翡翠绿洲庄园豪宅 6万 2.67 小高层 592 3-6房 2005-8-20 4200元 4500元带装修 30套 /月 约 50% 8万 130-500 2006-5-1 东方名都 18万 2.18 高层 约3000 公寓 3-4房 2006-7 / 4000元毛坯 公寓 4500带扎 / / 约 50万 50 100-160 2006年底 个盘研究 本报告是严格保密的。 32 新塘镇内中心区板块，平均毛坯房价在 2800-3500元 /m2，个别楼盘接近4000元 /m2。 城西郊区板块均价在 3200/m2带装修。 广园东北部板块凭借自然资源、对广园东板块炒作，吸引广州部分的买家，洋房楼价在 4000-4500/m2左右 住宅价格形成新塘中心区及广园东板块两极发展，中心区价格低于广园东大盘 价格分析 本报告是严格保密的。 33 三房、四房是目前市场主流！ 新塘户型分布图4*212%复式3%单间1%1*116%2*217%3*22%2*2 （带套房）2%3*2 （带套房）47%单间 1*1 2*2 2*2 （带套房） 3*2 3*2 （带套房） 4*2 复式以上统计楼盘选取：新都盛世名门、现代城市花园、城市家园 2期、金泽花园 2期、汇美体育花园、顺欣广场、东方名都（以下统计表格同，略） 产品分析 接近 60单位是 3房、 4房，其中 3房带套房为主 1房 2房约 30 本报告是严格保密的。 34 34558090100130155250050100150200250单间1*1 2*22*2（带套房）3*23*2（带套房）4*2复式各户型平均面积平均面积三房户均面积： 130平米，四房户均面积： 155平米 产品分析 本报告是严格保密的。 35 产品出现跃式、错层等特色户型 产品分析 平面74%跃式12%错层11%复式3%平面 跃式 错层 复式本报告是严格保密的。 36 入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势 户型创新点 新都盛世名 门 现代城市 花园 东方名都 城市家 园 2期 金泽花园 （二期） 汇美体育花 园 顺欣广场 基本设计 双阳台，客厅大阳台 主卧带转角或落地凸窗 部分 梯户比 一梯四户： 63% 一梯两户： 37% 二梯四户：50% 二梯六户：50% 四梯 17户： 37% 二梯四户： 56% 二梯二户： 7% 二梯一户： 4% 四梯 15户 二梯六户：82% 二梯四户：18% 一梯四户： 100% 一梯四户： 100% 实用率 83%-86 82%-84 约 85 79% 87%-89% 85 87% 基础创新元素 大客厅大卧室设计 部分 卧房基本有凸窗 部分 跃式户型 33% 39% 入户花园 11% 39% 35% 70% 26% 错层 6米阳台 19% 其他创新元素 错层 62% 叠加复式 4% 阳光电梯厅 部分 部分 产品分析 本报告是严格保密的。 37 市场经验值 根据市场经验，将各户型划分为以下四个区间段 140平米 160平米 主流型 豪华型 紧凑型 舒适型 4房 3房 2房 100平米 120平米 环境 市场 140平米 70平米 85平米 100平米 1房 40平米 55平米 70平米 本报告是严格保密的。 38 户型主要以大户型与小户型两个方向 三房户型跨度最大，主力户型正在从主流型向舒适型过渡，出现部分豪华型的三房 四房户型全部集中在舒适豪华型 中户型面积 85-100m2的户型出现断层 类别 一房（公寓） 二房 三房 四房 市场面积区间（ ） 35-50 50-84 61-85 85-100 95-100 100-135 140-159 140-160 170-184 主流区间（ ） 50-60 70-85 100-120 140-160 新塘市场典型产品面积分析 市场典型项目产品面积分布图 140平米 160平米 主流型 豪华型 紧凑型 舒适型 4房 3房 2房 100平米 120平米 140平米 70平米 85平米 100平米 1房 40平米 55平米 70平米 202 522 721 80 84 1869 132 403 106 产品分析 本报告是严格保密的。 39 区域内大户型个案 汇美体育花园 销售情况： 2房、 4房及销售较快。 1月内部认购， 2月 18日公开发售推出约 200套，消化了 80%，剩余以北向 3房为主。 典型楼盘 汇美体育花园 发展商 汇美集团 地理位置 新塘镇汇美新村 汇景北路同金都路交界 占地面积 3万多 总建面积 8万多 容积率 绿化率 组团形态 中心园林，围合式设计 楼型 小高层 均价 （元 / ） 2800 装修标准 毛坯 主力户型 两房、三房、四房 主力面积 两房： 81-89 24% 三房： 118-122 51% 四房： 146-161 25% 本报告是严格保密的。 40 区域内小户型个案 城市家园二期 典型楼盘 城市家园二期 发展商 增城汇创实业有限公司 地理位置 广深公路与荔新公路交界处东北角 规划情况 2栋 28层高层， 4梯 15户，共 750套 组团形态 商住结合， 1层商业， 2层为停车场，、 3层架空花园、之上为住宅 楼型 高层 均价 （元 / ） 3500 装修标准 毛坯 主力户型 小户型 主力面积 30-100 户型配比 单间： 34m2， 7% 1房： 47-67m2， 33% 2房： 61-96m2， 40% 3房： 109-113m2， 20% 销售情况：公寓、 1房、 2房好卖， 3房销售较慢。 3月底内部认购，推出 1栋约 350套，消化了约 1/3。 本报告是严格保密的。 41 小户型投资回报率高 项目名称 平均租金水平（元 /月） 城市家园一期 一房： 1000-1500 ； 两房： 1400-2000； 四房： 2500-3000 金泽花园一期 二房： 1500-1800；三房： 1600-2200 四房： 2000-2400 新康花园 一房： 700-1200 ； 两房： 1000-1600； 三房： 1500-2300 ； 四房： 2000-2800 区域小户型研究 项目 面积 户型 装修情况 楼龄 价格 单方租金 金泽花园一期 165 4房 新装修 2年 2400/月 15 金泽花园一期 102 3房 新装修 2年 1600/月 16 金泽花园一期 137 3房 新装修 2年 2000/月 15 金泽花园一期 134 3房 带家私家电 2年 2200/月 16 金泽花园一期 73 2房 带家私家电 2年 1800/月 25 城市家园一期 50 1房 带家私家电 1年 1500/月 30 片区租赁个案 单方租金在 15-30元 /m2 小户型的单方租金比大户型高 按均价 3500计算，区域户型投资回报率达 5-10%； 其中，小户型投资回报率达 8 10 本报告是严格保密的。 42 东方名都 错层复式公寓： 262套 预计 06年 10月入市 未来区域市场目前仅有东方名都推出小户型酒店公寓 区域小户型研究 本报告是严格保密的。 43 9栋 6栋 5栋 3栋 2栋 1栋 8栋 7栋 N 错层复式公寓： 262套 户均面积： 52平米 预计推出价格： 4000元 /平米 定位：酒店式公寓 卧房 2.1米 卧室 2.1米 饭厅 客厅 饭厅 客厅 建筑结构形式 东方名都 “ 十 一 ” 推出错层复式公寓，户均面积 52平米，总价 20万左右，定位为酒店式公寓 特点：小户型（亮点是：错层、复式），精装修，提供酒店式服务 区域小户型研究 本报告是严格保密的。 44 新塘中心区板块目前及未来住宅市场主力户型以 3房、 4房为主； 3房集中在 100-120m2的主流型区间，带套房。出现部分豪华型 3房； 4房集中在 140-160m2的舒适型及豪华型产品； 高档次、产品创新成为未来趋势； 住宅市场分析小结 大户型市场 小户型市场 中心板块内小户型以 1房、 2房销售速度快 小户型的投资回报率高 小户型未来推货量不大 本报告是严格保密的。 45 各项目客户分析一览表 项目名称 客户群情况 凤凰城 新塘本地人、开发区客户、外地在新塘的生意人、少数东莞、深圳客户。 翡翠绿洲 周边科学城、天河 CBD的高层管理人员。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置业为主。 新塘新世界 一批经济实力相对不高的新塘本地客户、一部分开发区的新晋移民。 新康花园 开发区公务员、工薪白领及新塘本地居民 现代城市花园 开发公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。 汇美体育花园 周边做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白领 城市家园一期 周边小老板、企业白领、投资客。 客户分析 本报告是严格保密的。 46 新塘客户为哑铃型结构 新塘加工产业发达，私营企业占了比较大的比例 产业结构以劳动力密集性的加工生产产业为主，中产白领比例较少 客户分析 低端白领、外来打工者 公务员、中产白领 私营老板企业主等高端客户 本报告是严格保密的。 47 新塘客户可大致分为如下几类： 本地或外地老板 企业中高层管理者 企业白领 个体经营者 政府及机关单位人员 投资者 客户分析 本报告是严格保密的。 48 客户特征 自营生意（饮食、汽车贸易、摩托销售等）和办实业开厂（服装、漂染等） 在本地拥有一定人脉资源 拥有多处物业，自住或出租获利 对新塘非常熟悉，地段情结浓 有车 价值观 家庭人口较多，家庭观念重，注重子女教育 精明，具有投资意识 讲求享受、讲求体面 追求与自身身份匹配的符号：如车、房子等等 购房特征 人口多，或追求舒适居住环境，会购买大户型：如别墅或大平层，也会考虑购买中、小户型进行投资 追求舒适、安全的环境 追求与自身身份相符的物业 希望融入等级相同的圈子，体现身份感 注重风水 意向区域 广园东一带环境良好、管理完善、配套齐全的项目 新塘中心区环境较好的项目 支付能力和支付意愿 经济实力很强，能承受较高的楼价水平，支付意愿高 制约购房因素 周围环境、治安、物业管理服务、配套，同区居住人群 对本项目关注度 有一定关注，考虑投资 客户沟通方向 高形象、高品质、高调性的吻合客户气质 现场成熟完美展示的打动 新塘客户扫描：本地或外地老板级，需求面积 200m2以上 客户分析 本报告是严格保密的。 49 客户特征 企业中高层管理人士：多为外地人，来新塘 3 10年不等 在本地企业里是中高层管理人士、技术人才 地域性观念不强 熟悉新塘环境 价值观 眼见为实； 购房特征 购买大户型 部分考虑购买小户型投资 群居性 就近工作 意向区域 广园东凤凰城一带 新塘中心区 支付能力和支付意愿 支付能力强 制约购房因素 交通便利程度、物业管理、小区环境等 对本项目关注度 关注度较高 客户沟通方向 园林 地段价值 品质感的营造 完美展示 新塘客户扫描：企业中高层管理人士，需求面积 160-200m2 客户分析 本报告是严格保密的。 50 客户特征 收入较为稳定 工作忙碌 事业处于上升期 价值观 讲求生活便利 追求性价比 购房特征 选择靠近上下班地点居住场所 追求群居 购买中、小户型 意向区域 新塘中心区一带 支付能力和支付意愿 支付能力一般 制约购房因素 价格、生活便利度、小区配套 对本项目关注度 关注度高 客户沟通方向 地段优势 产品性价比 成熟便利、低生活成本 新塘客户扫描：企业白领，需求面积 70-80m2左右 客户分析 本报告是严格保密的。 51 客户特征 个体经营者：本地为主，部分为外地人 生活节奏较慢 熟悉新塘环境 价值观 眼见为实； 追求性价比 购房特征 购买中、大户型 部分考虑购买小户型投资 就近居住 与亲友群居，方便照应 意向区域 新塘中心区一带 支付能力和支付意愿 支付能力较强 制约购房因素 周边配套、生活环境、小区活动空间等 对本项目关注度 关注度高 客户沟通方向 地段优势、升值潜力 产品性价比 成熟便利、园林、品质感 新塘客户扫描：个体经营者，需求面积 120-160m2左右 客户分析 本报告是严格保密的。 52 客户特征 收入较高且稳定 工作悠闲 价值观 讲求环境 部分追求便利 讲求生活圈子人口素质 购房特征 选择靠近上下班地点居住场所 追求群居 购买中、大户型 意向区域 新塘中心区一带 支付能力和支付意愿 支付能力较强 制约购房因素 价格、生活环境、小区人口素质 对本项目关注度 关注度高 客户沟通方向 地段优势、升值潜力 产品性价比 成熟便利、园林、品质感 新塘客户扫描：政府及机关单位人员，需求面积 120-160m2左右 客户分析 本报告是严格保密的。 53 客户特征 在新塘有业务联系的东莞或深圳人 有一定的经济实力 投资意识强，尝试多种投资方式 关注区域发展 有一定的信息渠道和社会人脉资源 价值观 精明 具有前瞻性 购房特征 购买多套收租获利 重视回报率 选择投资门槛较低的中小户型长线投资 考虑购买具升值潜力的大户型短期转手 意向区域 不确定，但必须具有发展前景 支付能力和支付意愿 支付能力较强 制约购房因素 价格、租赁市场情况 对本项目关注度 关注度一般 客户沟通方向 地段优势 升值潜力 新塘客户扫描：投资者，需求面积 30-50m2左右 客户分析 本报告是严格保密的。 54 新塘客户需求面积如下 客户分析 客户分类 需求面积 本地或外地老板 200m2以上 企业中高层管理者 160-200m2 企业白领 70-80m2 个体经营者 120-160m2 政府及机关单位人员 120-160m2 投资者 30-50m2 本报告是严格保密的。 55 产品以大户型为主，配合部分小户型 市场典型项目产品面积分布图 140平米 160平米 主流型 豪华型 紧凑型 舒适型 4房 3房 2房 100平米 120平米 140平米 70平米 85平米 100平米 1房 40平米 55平米 70平米 202 522 721 80 84 1869 132 403 106 产品定位 发展商目标：定位为高档社区 项目地块特征：中等规模占地，布局方正 市场：大户型为发展趋势，小户型投资价值高，销售速度快 客户：新塘客户为哑铃状结构 大户型以市场豪华型为标准定位，中小户型以市场的主流型及舒适型定位 本报告是严格保密的。 56 产品配比建议 户型 面积（ ） 套数比例 1房（公寓） 55 70 20 2房 85 90 15 3房 130 150 30 4房 160 170 35 制造产品创新点 一梯两户、南北对流 赠送入户花园 空中院馆 步入式飘窗台 产品定位 本报告是严格保密的。 57 九州国际公馆 一座新城的荣耀 彰显中心区位优势，拔高形象 突出产品，符合客户消费属性 主打国际公馆概念、以其为卖点 契合地块资源属性 主打中高层管理人员、公务员、专业市场老板 住宅形象定位 本报告是严格保密的。 58 住宅市场分析 商业市场分析 酒店、公寓市场分析 本报告是严格保密的。 59 街铺商业状况分析 裙楼商业状况分析 区域商业街状况分析 有没有可超越的空间 推断街铺存在可超越的空间无主题规划 裙楼对于开发商而言都是出租，回收慢，以来主力店引入，在商业价值不大，是欠缺商业效率 商业街欠缺风情格调，休闲购物的氛围 自身：临界面长，以街铺为主的商业业态，分析路的情况，分析周遍商业气氛，劣势被广深切割，不能简单延伸城市广场，要突破性超越 是否具备市场基础来自客户的声音目前商业业态未能满足其商业垢污需求 要营造人聚性的商业尺度 新塘第一摩尔街（） 街铺商业状况分析 集中式商业状况分析 商业街状况分析 新塘商业格局研究 专业市场商业状况分析 本报告是严格保密的。 60 解放北商业街区 月租金情况： 街头： 250-300元 /平米 街中： 200元 /平米 街尾： 180-190元 /平米 解放北路是连接新塘新、旧中心区的南北主干道之一，汇聚了天和百货、通讯品牌、服装品牌、麦当劳等商家，沿线商铺全部满租。 租金从 180 300元 /平米不等，是新塘目前租金水平最高的商业街 解放北路是目前新塘成型最早、人气最旺的商业街，但其无统一规划和包装，特色不明显。经营业态以通信产品、服装为主，租金高达 180 300元 /平米 /月。 商业街状况分析 本报告是严格保密的。 61 街铺商业状况分析 主干道街铺：自发经营，缺乏整体协调 港口大道 群星西路 解放北路 新塘大道 街铺是由于历史原因自发形成，主要满足周边原居民日常生活消费需要 本报告是严格保密的。 62 各路段街铺情况 路段 街铺 /商业业态 经营状况 租金情况 港口大道 书店、五金店、银行、茶叶、食店等 满足周边原居民生活需要，人流量不大，经营状况一般 原居民自有物业经营为主 少有转手出租 新业路 日常 生活用品零售店、餐饮、美容美发等 人流量大， 与港口一马路成为新塘 “ 不夜街 ” 。 街头： 65元 /平方米；街中：80元 /平方米；街尾： 60元 /平方米 群星西路 五金店，牛仔服装加工厂（下铺上厂）、通讯数码产品、货仓超市、银行等 店铺密集，成行成市，多有固定客源 了解租金水平 新塘大道 消防器材用品店、布艺、床上用品店、装饰材料、家私、家电、通讯产品 街铺零散，大多经营状况一般，不少商铺转手招租。 租金水平自解放北路向西逐渐递减 靠近解放北、新客隆：80 100元 /平米 其他： 40-60元 /平米不等 广深大道 牛仔服装厂、五金店、针车器械店 店铺不多，人流量少 多有固定客源，营商环境较差，主要做熟客生意 街铺商业状况分析 主干道街铺：人流量直接影响街铺租金水平 本报告是严格保密的。 63 小区 社区商业形 态 业态 划铺面积 特色 租售模 式 价格 经营状况 新康花园 外围商业街 二手中介 布艺、饮食 小超市 装修工程 服装 50平米 80平米 120平米 南面七期街铺买一层送一层。（首层高3.5米，二层高2.6米，独立卫生间） 可租可售 租： 35-45/月 开业率为 50左右，人流量不大，基本以服务本社区业主为主。但二手街铺多，成行成市。 售： 5000单层8000（附送一层） 金泽花园 （一期） 街铺 饮食、家居装饰 服装、鞋类等 40-300平米不等 销售 售： 临街铺经营良好 城市家园 商业街 通信数码产品、药店、服装店 商业街： 60-80平米 面深比 1：3.5左右，面宽约45米 可租可售 租： 150-250 业态构成基本延续解放北路的服装、通信产品等，但目前开业时间尚短，人气聚集需假以时日，目前街铺开业率仅 30， 售： 15000 街铺商业状况分析 小区街铺：以满足小区居民日常生活需要为主，经营状况可租可售， 本报告是严格保密的。 64 和生百货 天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前新塘集中式商业的代表。 是否依托或延续成熟的商业街或商圈是新塘集中式商业成功与否的关键之一，天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前较为成功的代表。 失去了成熟的商业街的营商氛围的支撑，集中式商业人流量不能保证，经营效益也相对较低，和生百货就是其中例子。 新客隆广场 新都汇名店城 天和百货 集中式商业状况分析 本报告是严格保密的。 65 商场 建筑形式 规模 商家进驻情况 经营方式 经营状况 天和百货 （ 01年开业） 裙楼商业 三层商业（含夹层） 层面积约 6000平米 首层：麦当劳、班尼路及其他服装、鞋类、数码产品 夹层：书店、童装二层：超市 开放式品牌专柜及店中店模式；天和百货以 45元 /平方米包租，其场内商家以营业额 18-25%分成提点 ,保底价 100元 /平方米 （首层） 良好 新客隆广场 （ 02年开业） 独立商业 三层商业 层面积约 6000平米 首层：肯德基、化妆品、服装品牌、首饰 二层：大型超市 三层：家电、鞋、服装 以租为主，首层部分铺位出售，均价 6800元 /平方米（内部职工认购），返租后与二三层超市统一经营管理；街铺租价 150元 /平方米 /月，其场内商家以营业额 18-25%分成提点 人流量大，经营良好 新都汇名店城 （ 05年开业） 裙楼商业 四层商业 层面积约 6000平米 首层：麦当劳、六福珠宝、化妆品、数码产品 二层：品牌服装 三层：超市 四层：规划中 统一招商经营，开放式品牌专柜及店中店模式。利润分成模式。 人流量一般，属于起步阶