某地产公司项目立项管理规范(doc 22)

1 项目立项管理规范 第一章 项目立项管理程序 【 目的 】 为提高项目开发决策管理水平，控制项目风险，确保开发效益，特编制此管理程序。 【 范围 】 适用于所有项目的立项决策。 【 职责 】 由企管公司发展部负责编制、修订和执行。 1. 原则 1.1 所有项目的立项工作要求在集团和企管公司统一、全面的领导下开展。项目开发需在董事会正式签发项目决策批准书后，方能进行下一步工作。 1.2 发展部为项目立项管理工作的职能管理部门，其他部门及直属地产公司协作。 1.3 项目立项管理工作以控制项目风险和项目开发综合 效益的最大化为目标。 1.4 项目立项管理工作分三个部分进行管理：项目建议书、项目可行性研究和土地谈判。 2. 项目立项管理操作程序流程图 本程序用于所有项目立项的总体控制。见（图 1） 第二章 项目立项管理细则 1.1 项目建议书阶段实施细则 1.1.1 工作目标 :以市场调查为依据进行项目机会研究 ,为项目投资提供方向性建议 ,提出项目运作的必要性和可能性。 1.1.2 工作重点：进行项目前期调研，整理项目客观资料，形成项目建议书。 2 决策委员会 评审 修改 决策委员会 评审 1.1.3 细则： 1.1.3.1 完成项目建议书初稿后，由 企管公司内部组织研讨形成决议，并就决议修改完成项目建议书终稿。（详项目建议书制定导则） 1.1.3.2 终稿定稿后，相关人员在项目建议书评定表上签字确认。 1.1.3.3 项目建议书的评审决策由项目决策委员会完成。项目决策委员会由相关部门、地区及企管公司主管副总、总经理和董事会组成。 （图 1）项目立项管理操作程序流程图 通过 项目前期调研 (发展部 ) 项目可行性研究 否决 土地谈判 项目可行性研究报告 (发展部 ) 通过 修改 市场调查招标委托 详细市场调研报告 （发展部） 规划建议书 （设计工程部） 财务报告 （财务部） 成本分析报告 （预算合同部） 项目建议书 (发展部 ) 放弃 3 1.1.3.4 就项 目决策委员会提出的质询和修改建议，需在 1 周内给予答复并对项目建议书进行修改后再报委员会评审直至通过。 1.1.3.5 项目建议书若被项目决策委员会否决 ,则项目即行终止。 1.1.3.6 批准后的项目建议书为拟定可行性研究报告和进行土地合同谈判的依据。 1.1.4 时间要求： 1 月左右。 1.1.5 责任人：发展部 1.1.6 相关附件： 项目建议书制定导则 1.2 项目可行性研究报告实施细则 1.2.1 工作目标：进行全面的分析评价，为项目决策提供基本依据。 1.2.2 工作重点：结 合详细市场调查报告、规划建议书、成本分析报告和财务报告完成项目可行性研究报告。 1.2.3 细则： 1.2.3.1 完成项目可行性报告初稿后，由企管公司内部组织研讨形成决议，并就决议修改完成项目可行性报告终稿。（详项目可行性报告制定导则） 1.2.3.1.1 发展部根据项目建议书完成详细市场调查报告。此部分工作可由发展部或直属地产公司委托有关咨询公司完成。 1.2.3.1.2 设计工程部根据项目建议书、当地城市总体规划、基地现状和市调报告等编制规划建议书。 1.2.3.1.3 预 算合同部根据详细市场调查报告和规划建议书，结合当地的造价情况和政策，完成项目成本分析报告。 1.2.3.1.4 财务部负责根据项目要求，完成财务资金计划报告。 1.2.3.2 终稿定稿后，相关人员在项目可行性报告评定表上签字确接项目设计管理程序 项目决策批准书 4 认。 1.2.3.3项目可行性报告的评审决策由项目决策委员会完成。 1.2.3.4 就项目决策委员会提出的质询和修改建议，需在 1 周内给予答复并对项目建议书进行修改后再报委员会评审直至通过，批准后签发项目决策批准书。 1.2.3.5项目决策批准书和项目可行性报告是项 目设计和项目策划的基本依据。 1.2.4 时间要求： 1 2 月。 1.2.5 责任人：发展部总体负责，预算合同部、财务部和设计工程部参与。 1.2.6 相关附件： 项目可行性报告制定导则 1.3 土地谈判实施细则 1.3.1 工作重点：确定土地成本，签订土地合同。 1.3.2 细则： 1.3.2.1 项目建议书审定批准后才能进行实质性土地谈判。 1.3.2.2 项目建议书为土地谈判和合同制定的依据。土地合同由发展部起草 ,经律师、企管公司主管副总、财务总监、总经理、董事会签批后提交谈判。 1.3.2.3 谈判小组由发展部相关人员、企管公司主管副总和律师组成。 1.3.2.4 最终合同文件须经律师、企管公司主管副总、财务总监、总经理和董事会会签确认后才能签订。土地情况调查摸底。 1.3.2.4 最终土地成本需进入项目可行性研究报告。 1.3.3 责任人：发展部组织协调制定合同并谈判。 1.3.5 相关附件：土地合同标准参考文本 2. 附件目录： 附件 1 项目建议书制定导则 【 目的 】 制定项目建议书的技术指导性文件。 5 【 范围 】 适用于所有项目。 【 职责 】 由企管公司发展部负责编制、 修订和执行。 1、制定方式 由企管公司发展部项目调研后分析整理完成。 2、客观资料：（括号内指商业项目） 2.1 城市基本指标概况 人口、国民生产总值、商业发展等城市基本经济指标，资料来源于城市经济统计报告等。 2.2 城市规划及发展分析 2.2.1 城市规划发展的主要方向（城市商业发展的主要方向）。 2.2.2 传统居住区位分析（传统商业区位分析）。 2.3 基地状况分析 2.3.1 项目用地城市区位价值分析。 2.3.2 项目所处地段等级：资料来源于规划国土部门的有关城市规划发展图则等。 2.3.3 项目用地的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。 2.3.3.1 用地平整性。 2.3.3.2 用地形状。 2.3.3.3 用地出行可达性：距机场、车站的距离，以及地块达到的主要方式。 2.3.3.4 用地可见性。 2.3.3.5 周边土地、建筑与道路： 2.3.3.5.1 周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认 确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况。 2.3.3.5.2 周边建筑调研 确认建筑 性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物6 对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面。 2.3.3.5.3 周边楼盘（商业）概况。 2.3.3.5.4 道路四至（及商业繁华）情况。 2.3.4 基地内用地原有构筑物、建筑物状况： 2.3.4.1 地上现状建筑或构筑物情况：层数、密度、新旧情况、产权属性等。 2.3.4.2 有无空中高压走廊、微波通道。资料来源于相关规划文 2.3.4.3 有无保护建筑。 2.4 地块权属 2.4.1 土地証情况。 2.4.2 土地权属有无 遗留问题或纠纷。 2.4.3 地块的获得方式：出让、转让或委托。 2.5 政策及市场地价情况 2.5.1 土地拆迁安置补偿政策、土地出让金政策及有关土地的优惠政策。 2.5.2 城市有关规费政策情况。 2.5.3 城市类似地块的地价成本情况。 2. 6 市场情况分析 2.6.1 市民居住模式（商业消费模式）分析。 2.6.2 主要销售对象与需求人群分析（市场潜力与隐性商机）。 2.6.3 市场楼盘售价和销售情况分析（市场商铺租售和销售情况分析）。 2.7 可利用资源分析：（重点为交通、配套资源 分析） （ 1、可以方便享有的资源：步行 5 分钟，半径 400 米范围内； 2、居民可以利用的资源：步行 5 10 分钟，半径 400 800 米之间范围内。） 2.8 交通资源 （在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间） （示例：上海新梅广场，可利用交通资源地铁 1 号线外环路站， 15 分钟之内可达徐家汇，站点与新美广场之间为城市快速路阻隔，该道路7 为封闭快速路，双向 10 车道，利用方式为开发商出资架设过街行人天桥，天桥建成后，行人可以在 5 分钟之内从小区出入口到达地铁外环路站） 2.9 城市 配套服务资源 （在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细） 3、项目机会评价 3.1 规划设想：每个方案均列明规划指标情况以供分析评价。 3.2 经济分析 3.2.1 成本分析：每个方案列明成本分析情况。 3.2.2 销售（租售）分析。 3.3 总结比较每个方案经济分析情况，提出结论。 附件 2 项目可行性报告制定导则 【 目的 】 制定项目可行性报告的技术指导性文件。 【 范围 】 适用于所有项目。 【 职责 】 本导则由企管公司发展部负责编制、修订和执行。 1、制定方式 在批准的项目建议书基础上，结合详细市场调查报告、规划建议书、成本分析报告和财务报告完成项目可行性研究报告。 2、 详细市场调查 ：（括号内指商业项目） 在 项目建议书中有关 客观资料的基础上，根据初步的规划设想，就市场 确定需补充调查或进一步调查的资料、问题进行调查分析，可以委托有关咨询公司来协助完成。 2.1 城市背景分析： 2.1.1 详细的市场现状分析掌握准确的市场现状楼盘（商铺）或将建设楼盘（商铺）的销售情况并进行对比分析，以对项目市场预期售价和定8 位提供可靠的依据。 2.1.2 详细的主要销售对象与需求人群分析（市场潜力与隐性商机分析）。 2.1.4 当地风俗与人文分析： 2.1.5 市民居住模式和出行方式分析： 分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避免设计师想当然。（附录：表 2 .1.5 市民居住模式和出行方式分析） 2.1.6 建筑文脉分析： 2.2 项目用地状况分析 2.2.1 自然环境调查报告： 2.2.1.1 当地气候特征 资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料（附录：表2.2.1.1-1、表 2.2.1.1-2） 2.2.1.2 空气质量 资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。 2.2.1.3 噪声水平 噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。 2.2.1.4 水文情况 资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料 地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计） 地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题） 用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝 设施，对水系资源的利用方式） 2.2.1.5 地形地貌分析： 9 资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。 等高（等深）线地形图、土壤土质 保护保留植被、树木明细与定位图 保留保护古迹、建筑明细与定位图 2.2.1.6 基地内市政设施： 资料来源于相关规划文件，需现场核实 空中高压走廊、微波通道确认 地下光纤通讯、电信电缆确认 泄洪沟、涵洞等城市资料确认 2.2.1.7 其他 2.2.2 项目用地城市区位价值分析： （重点为居民出行可达性分析） 2.2.2.1 项目所处地段等级 资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则 2.2.2.2 出行可达性分析 附录：表 2.2.2.2-1 基地与城市节点的出行便利性 附录：表 2.2.2.2-2 经过本地块的城市捷运系统的服务强度 附录：表 2.2.2.2-3 地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析 附录：表 2.2.2.2-4 用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查 2.2.2.3 周边土地与建筑 周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认 （确认周边土地正在或者将要发展的物 业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况） 周边建筑调研 10 （确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面） 周边楼盘概况 2.2.3 可利用资源分析：（重点为交通、配套资源分析） （ 1、可以方便享有的资源：步行 5 分钟，半径 400 米范围内； 2、居民可以利用的资源：步行 5 10 分钟，半径 400 800 米之间范围内。） 2.2.3.1 交通资源 （在可达 距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间） （示例：上海新梅广场，可利用交通资源地铁 1 号线外环路站， 15分钟之内可达徐家汇，站点与新美广场之间为城市快速路阻隔，该道路为封闭快速路，双向 10 车道，利用方式为开发商出资架设过街行人天桥，天桥建成后，行人可以在 5 分钟之内从小区出入口到达地铁外环路站） 2.2.3.2 城市配套服务资源 （在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细） 2.2.3.3 景观与生态资源 （在可达距离范围内的城市公共绿 地、自然景观、河流山坡等，视觉可达的自然景观，以及利用方式） 3、规划建议书 规划部根据项目建议书、当地城市总体规划、基地现状和市调报告等编制规划建议书。 3.1 规划立意： 3.1.1 项目定位。 3.1.1.1 客户主流及档次定位 11 3.1.1.2 产品构成：（高、中、低层比例） 3.1.1.3 户型配置 3.1.1.4 分期开发： 分期 一期 二期 三期 四期 用地面积 XX 平方米 XX 平方米 XX 平方米 XX 平方米 建筑面积 XX 平方米 XX 平方米 XX 平方米 XX 平方米 3.1.2 整体规 划思想。 3.1.3 建筑风格与特色。 3.1.4 与周边环境的关系处理。 3.2 规划设计方向及要求： 3.2.1 规划技术经济指标要求。 3.2.2 公建配套的分类、面积指标、设置位置 3.2.3 路网、交通与停车 ;路网形式及出入口规划 3.2.4 停车位、各种停车方式的分配比例 3.3 环境与景观 3.4 对现有自然资源的保护与改造。 3.5 不利因素的分析和解决 4、成本分析报告 预算合同部根据详细市场调查报告和规划建议书，结合当地的造价情况和政策，完成项目成本分析报告。 4.1 根据土地谈判及合同确定地价成本 . 4.2 工程前期费用 4.3 根据当地造价情况 ,项目建安成本概算 . 4.4 财务费用根据财务分析报告确定 4.4 其他成本费用可根据经验估算 5 财务分析报告 财务部负责根据项目要求，完成财务资金计划报告 5.1 资金筹措方式及财务成本比较 5.2 资金计划安排 12 6 经济分析评价 根据以上报告确定项目定位及指标、预期售价、成本等，进行全面的经济分析评价后确定项目利润和项目风险因素。 附 录： 表 2.1.5 民居住模式和出行方式分析 生活层次 主要 人口构成比例 生活习惯 居住模式 出行方式 通勤出行便利程度 正面意义的生活习惯 可被引导的生活习惯 表 2.2.1.1-1 年平均温度 年平均湿度 年均降水量 85降水出现月份 年太阳辐射量 表 2.2.1.1-2 天数 温度 平均湿 日照 风向风13 最高 (低 )温度 30天数 0天数 度 晴日比 % 日照时数 力 春季 夏季 秋季 冬季 表 2.2.2.2-1 基地与城市节点的出行便利性 路程距离（ km） 车程时间（分钟） 出行便利程度主观评价 公交车 驾车 中心商务区（ CBD） 主要就业区域 城市文化娱乐中心 城市商业购物中心 铁路车站 空港码头 其他 表 2.2.2.2-2 经过本地块的城市捷运系统的服务强度（包括：巴士、地铁、轻轨、高架路、快速路） 线路名称 服务时间 运营频率 服务价格 走行路线 （主要站点） 14 表 2.2.2.2-3 地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析 道路名称 道路等级 联系区间 高峰小时交通流量（辆 /小时） 交通拥挤阻塞情况主观评价 注：道路等级分为：国道、省道、（准）高速路、城市快速路、城市主干道、城市次干道。 表 2.2.2.2-4 用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查 道路名称 道路等级 道路红线宽度 人行道宽度 联系区间 高峰小时交通流量（辆 /小时） 附录 3 土地合同标准参考文本 一封面： 合同编号： 土地转让合同书 15 甲 方： 甲方地址： 乙 方： 大连集团股份有限公司 乙方地址： 大连市中山区解放街 9 号大厦 时 间：二 年 月 日 16 二正文： 土地转让合同书 甲 方： 地 址： 法定代表： 电 话： 乙 方：大连集团股份有限公司 地 址：大连市中山区解放街 9 号大厦 法定代表：王健林 电 话： 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国经济合同法，经过双方友好协商，甲方同意将其拥有的 项目土地使用权（土地使用证号： ）转让给乙方，为明确双方权利和责任，签订本合同。 一、 转让土地的用地性质、位置和规模 本合 同转让土地为 号 土地使用证所载明的土地（附件一： 号 土地使用证）： 1、 用地性质： 。 2、用地四至范围：东至 、南至 、西至 、北至 。 3、用地规模： 。 二、 甲方责任 1、 甲方负责将转让土地的有关政府立项、批复及用地规划许可证办理至乙方或乙方指定公司名下，该项工作应于合同生效后 30 个工作日内完成； 2、甲方承担和及时解决本合同土地的拆迁安置补偿、原项目建设及销售等17 所涉 及的一切问题、纠纷和债务，并保证任何有关土地使用权纠纷、财务纠纷、抵押权以及甲方项目的遗留问题和纠纷均与乙方无关。这些问题、纠纷和债务的解决应于合同生效后 60 个工作日内完成。 包括但不限于以下的问题、纠纷和债务： 1） 负责所有被拆迁居民、企事业单位等的异地安置及补偿，解决由于拆迁安置补偿而引起的有关问题和纠纷； 2） 负责解决原项目施工及停工所涉及的有关问题和纠纷； 3） 负责清退原项目已销售房产，并解决所涉及的有关问题和纠纷； 4） 负责临建的拆除、清理，并解决所涉及的有关问题和纠纷； 5） 负责处理和清偿项目所涉及的有关债务。 3、负责在本合同生效后 80 个工作日内，将清理完毕的用地交给乙方（土地交接以甲、乙双方验收合格签字的交接手续为准），并协助乙方取得办理至乙方或乙方指定公司名下的中华人民共和国国有土地使用证。 三、 乙方责任 按照本协议的规定，向甲方按时分期支付转让地价款。 四、其它责任： 1、合同签订之日起 7 日内，甲方向乙方提供项目用地带坐标点的 1： 500用地边界图、本地块的管网现状图、有关技术资料和文件。 2、在乙方每次付款的同时，甲方提供乙方可以计入开发成本的合法行政事业单位收费收据及发票。 五、合同价款（付款币种：人 民币） 项目总转让地价为： 万元。 项目总转让地价包括项目全部用地的： 1、土地转让到乙方或乙方指定公司名下的土地使用权证上载明的开发用地的土地转让费用、契税和市政公用设施配套费。 2、用地达到交地条件的全部费用。 六、项目建设用地交付标准、交付时间和交付方式 1、交地标准：达到场地三通一平和市政七通一平（见附件一：三通一平标18 准及说明；附件二：七通一平标准及说明）。 2、项目用地交付时间：于合同生效后 80 工作日内，甲方将用地交付乙方使用。 3、项目用地交付方式： 3.1 甲方应根据交地时 间，提前 7 天书面通知乙方。 3.2 乙方应按照甲方书面通知，按时派代表参加拟交付地块的验收工作，并接收符合本合同规定条件的地块。 3.3 双方一致验收合格后，应在交接清单上签字确认。 七、 合同价款即地价款的支付 土地价款采取按进度支付方式： 1、签定合同后 7 个工作日内，乙方向甲方支付 万元定金； 2、甲方将转让土地的有关政府立项、意见批复及用地规划许可证办理至乙方或乙方指定公司名下（在本合同生效后 30 个工作日内完成）后 10 个工作日内，乙方向甲方支付 万元价款； 3、甲方向 乙方正式交付符合交地标准的土地和乙方取得中华人民共和国国有土地使用证（在本合同生效后 80 工作日内完成）后 10 个工作日内，乙方向甲方支付剩余 万元的价款。 八、违约责任 1、本合同签订之日起，甲方不能将转让土地的有关政府立项、意见批复及用地规划许可证办理至乙方或乙方指定公司名下（在本合同生效后 30个工作日内完成）的，若拖延时间超过 60 日，乙方有权终止本协议，甲方应退还乙方定金（双倍）； 2、本合同签订之日起，甲方不能按照合同约定时间将达到合同交地标准的用地交付乙方使用的，超过 20 日以上，每拖 延一日，承担项目已付地价款日千分之二违约金；若拖延时间超过 60 日，乙方有权终止本协议，甲方应退还乙方定金（双倍）、已交土地价款并承担项目总地价款日千分之二违约金，如果给乙方造成更大损失，甲方还应予以赔偿。 3、本合同签订之日起，乙方若不能按照合同约定时间支付地价款，超过19 20 日以上，每拖延一日，乙方承担应付地价款日千分之二违约金，同时交地时间也相应顺延；若拖延时间超过 60 日，甲方有权终止本合同。 九、合同的变更和解除 如发生下列情况之一，本合同可以变更或解除： 1、 双方协商一致同意变更或解除本合同； 2、 甲方或乙方严 重违约，致使本合同无法继续履行。 十、不可抗力 1、 本合同有效期内，因地震、洪水、战争及因国家法律、法规变更等人力不可抗拒的因素，造成本合同内容部分或全部不能履行，双方互不承担违约责任，甲、乙双方另行协商解决。 2、 遇有本条第一款情况的一方，应在四十八小时内，将相关事件、可能引发后果等情况以书面形式通知另一方，并且在事件发生后的十五工作日内，向另一方提交有关权威部门的证明，及本合同约定义务与责任不能履行或需要延期的报告。 3、 在发生不可抗力或意外事件时，双方均应在条件允许的情况下采取一切必要的补救措施，以减少由此可能 带来的经济损失，同时双方应就本合同终止或延期履行等有关问题进行协商，并努力达成一致意见。 十一、法律适用及争议的解决 本合同履行过程中，如发生争议和纠纷产生，双方应本着相互谅解的精神协商解决；协商不成，任何一方均可向北京仲裁委员会申请裁决。 十二、文件的送达 本合同签订生效后，有关本合同履行过程中相互送交的文件，双方均采用书面形式送达双方（包括但不限于直接送达、书信、电报、传真等）为有效。收件方应对送达方的送达的文件予以签收。甲乙双方明确： 送达地址： 甲方地址： 邮政编码： 联系电话： 传真号码： 20 甲方开户行及帐号： 户 名： 乙方地址： 邮政编码： 联系电话： 传真号码： 任何一方如上述联系地址内容发生变更，变更方均应在变更之日起五个工作日内将变更内容通知对方。 十三、其他 1、 本合同未尽事宜，甲乙双方可协商签订补充协议：在本合同履行过程中，所有经甲乙双方协商后签订的补充协议均属本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。 2、 本合同自甲乙双方签字盖章后生效，履行完毕后失效。 3、 本合同一式十份，具有同等法律 效力；甲乙双方各执四份，其他呈送有关政府部门。 甲 方： 乙 方： 大连集团股份发展有限公司 注册地址： 注册地址： 大连市中山区解放街 9 号大厦 法定代表人： 法定代表人： 王健林经 办 人： 经 办 人： 联系电话： 联系电话： 21 附件一： 号土地使用证 附件二：三通一平标准及说明： 1、 甲方负责将满足乙方临时施工用水和临时生活用水容量的管线分别接至项目用地建筑红线处。甲方负责落实水源并协助乙方办理报装手续；乙方只负责交纳水增容费及按实际用水量交纳水费。 2、 甲方负责将满足乙方临时施