名仕大厦项目发展规划提案

谨呈济南万基置业有限公司 【 名仕大厦 】 项目发展规划提案 提案框架 宏观投资环境 SWOT分析及初步定位 项目板块解析 市场解读 营销推广思路 物业管理建议 写字楼 市场分析 房地产 市场概况 第一部分 宏观投资环境 - - - - 对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。 提案框架 宏观投资环境 SWOT分析及初步定位 项目板块解析 市场解读 营销推广思路 物业管理建议 写字楼 市场分析 房地产 市场概况 济南城市发展定位 济南 宏观投资环境 连接京津冀经济区、长江 三角洲经济区的京沪沿线经 济发展轴上的重要交通枢纽 和物流中心 黄河下游的经济中心、金 融中心、文化中心 山东的政治中心 济南市 济南城市性质及地位 宏观投资环境 山东省的政治、经济、文化、科教和旅游中心； 济南成为全国首个 BRT推广示范城市，北园大街为首条，主城区拟定为 “ 四横五纵 ” ，经七路、洛源大街线路在规划之列。 县西巷 泉城广场北侧改造 芙容街、曲水亭街改造 银座 晶都国际 本案 省政府 省人大 省政协 文 文 文 文 文 文 建工、山 师、体院、 山大、广电 大 旅游 商业 办公 图 例 政务 文 文教 宏观投资环境 济南城市性质及地位 济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南BRT线网布局划分为 “ 支持型走廊 ” 、 “ 引导型走廊 ” 。 支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大街、经一路、经四路、 经七路 和经十路，其中北园大街、 经七路适合建设 BRT系统 ；南北向的纬十二路、纬二路、 历山路 、二环东路中，纬二路是建设 BRT系统的最优走廊。 年 ，济南市修建条城区道路，总长度共计公里，这条路为：二环东路，快速路公里； 经七路（程）， 主干路，公里 济南城市性质及地位 交通 济南市旅游局 “ 十一五 ” 旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为 中央游憩区 。 包括：以三大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区 泉城路 南门地区的济南中心商业区。 链接： 中央游憩区（ RBD， Recreational Business District），国外也叫商业游憩区。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而是最全面体现和展示城市的生活、城市的文化的场所，这也是构建功能化城市的内容。一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一个是步行街。第二是有娱乐场所。第三就是各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是各类的文化体现。 中央游憩区 济南城市性质及地位 旅游 三团三廊 天圆地方 济南城市性质及地位 商业 泉城广场北侧改造规划 济南城市性质及地位 商业 济南快速 2004年 2月提交市政府批准的 济南市商业网点发展规划 确定济南市商业网点总体布局为 “ 三、一、四、六 ” 结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），其中将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心。 2004年 3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约 8.49公顷，有、两套设计方案，均采用 “ 三团三廊 ”的规划结构模式，形成 “ 三纵一横 ” 的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在 30万平方米以上。 济南城市经济发展概况 宏观投资环境 国内生产总值0200400600800100012001400160018002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 济南市近五年来的国民经济一直保持持续、 快速、健康的发展势头。 2004年国内生产总值增长势头达到了近五年来的最高值，同比增长 18.36。 目前数据统计显示，济南市 2005年前三季度 GDP为 1327.5亿元 ,比去年同比增长 15.9%；人均工资收入同比增长 19.1%。 济南市一、二、三产业历年发展比例 02004006008001978年 1985年 1990年 1995年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年产业比重第一产业 第二产业 第三产业单位 :亿元 济南城市经济发展概况 作为省会城市，济 南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第二产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长，在一定程度上也增加了对写字楼的需求。 经济结构调整有新进展。 2004年 三次产业比例由上年末的 7.6： 44.6： 47.8变化为 7.3： 45.9： 46.8,第二产业比重上升 1.3个百分点。 全年现代服务业实现增加值 299.5亿元，增长 13.5%，在第三产业增加值中所占的比重为 39.5%。 宏观投资环境 历年外商在济投资情况281513179941097524975711801000020000300004000050000600001999年 2000年 2001年 2002年 2003年单位：万美元 济南城市经济发展概况 宏观投资环境 外商投资逐年增长 , 外来企业对中高档物业消化能力强。 据统计， 2005年上半年先后有 5家世界 500强企业落户济南，至此， 500强在济总数已达 23户，泉城魅力初显。 居住成为城市居民消费的热点之一。 2004年末城市居民人均住宅使用面积 19.5平方米，比上年增加0.65平方米。 宏观投资环境 居民收入与消费情况 2004年，实现社会消费品零 售总额 621.0亿元，增幅逐季升 高，城市市区居民（非农业） 人均可支配收入和人均消费性 支出分别达到 12005元和 8581 元， 分别增长 9.0% 和 2.2%。 050001000015000200001978年 1990年 1999年 2001年 2003年人均收入与消费性支出人均可支配收入 人均消费性支出城市居民人均住宅面积15.51616.51717.51818.51919.5202001年 2002年 2003年 2004年2004年在各项消费中，用于购房的消费支出同比下降 0.3个百分点，归结原因： 一是济南消费者历经多年房地产市场变化消费更加趋于理性； 二是和近两年济南市总体房地产市场有效供给不足有关。 宏观投资环境 居民收入与消费情况 小结： 城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政 策、消费心理等多种因素影响，住宅市场存在调整，刺激了商业地产投资的力度。 各项消费所占比重食品33%服装9%家庭设备及服务6%医疗保健8%交通通讯14%娱乐文教17%居住9%杂项4% 小 结 宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快速、健康发展，宏观经济将继续保持稳定增长态势。 社会经济稳定发展为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础，不过近期内由于宏观政策影响，短期内市场中会出现非结构性行业调整。 居民可支配收入稳步增长，国家“十一五”规划为济南社会经济突飞猛进的发展指明了方向。 金融业、高科技产业将推动济南市投资环境的改善，外商投资的不断增长也将促进城市投资环境优化。 宏观投资环境 第二部分 市场解读 - - - - “交换一个苹果 ,各得一个苹果 ;交换一个思想，各得两个思想”。 提案框架 宏观投资环境 SWOT分析及初步定位 项目板块解析 市场解读 营销推广思路 物业管理建议 写字楼 市场分析 房地产 市场概况 市场解读 第一节 济南市房地产市场概况 第二节 济南市写字楼市场分析 一、济南写字楼市场供需分析 二、济南在售写字楼楼盘特征 三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 市场概况小结 城市固定资产投资高速增长 房地产市场供求两旺，结构差异大 城市规划与中疏战略影响 市场解读 第一节 济南市房地产市场概况 市场概况小结 城市固定资产投资高速增长 房地产市场供求两旺，结构差异大 城市规划与中疏战略影响 2003年，全市完成全社会固定资产投资 504.9亿元， 2004年全市完成固定资产投资 651.72亿元，同比增长 29.08%。 房地产市场概况 固定资产投资01002003004005006007002000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %城市固定资产投资高速增长 近四年房地产投资额（亿元）62.176.489.7110.20501001502001年 2002年 2003年 2004年 2004年济南市完成房地产开发投资 110.2亿元。 以上数字可以说明： 一、近年来固定资产投资保持较高增速发展，同时加快了房地产投资的步伐； 二、 2004年房地产投资额占固定资产投资总额的 16.9%，说明济南房地产投资目前正处于一个良性稳健发展状态。 房地产市场供求两旺，结构差异大 分析一： 房地产施工面积稳步增长， 2004年商品房销售额同比增长 60.6%，市场供求两旺； 从近几年的房地产供求市场看，住宅市场一直保持高速发展势头，占据主体地位，商业地产投资比重保持稳定态势； 31.63.9 2.047.56.22.064.26.12.074.15.4 6.487.14.014.951.62.6 3.20204060801002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年1-8月历年商品房投资结构变化情况（亿元）住宅 写字楼 商业房历年房地产施工/竣工情况（单位：万平方米）020040060080010002000年 2001年 2002年 2003年 2004年施工面积竣工面积历年房地产销售情况（单位：万平方米）0501001502002000年 2001年 2002年 2003年 2004年商品房商品住宅房地产市场概况 房地产市场供求两旺，结构差异大 分析二： 2004年住宅投资额达 87.1亿元，占整个房地产开发投资比重的 79%，比上年同期下降 3.5个百分点， 商业营业用房开发投资比重为 13.5%，同比上升 6.4个百分点，投资力度明显增大，同时，写字楼投资有一定幅度的下降。 2005年 1-8月份，房地产开发完成投资同比增长 13.1%，其中住宅完成 51.6亿元，与去年同期持平，占全部投资的 80.1%，仍旧是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降 10.4个百分点。 办公楼投资完成 2.6亿元，同比增长 120.5%，写字楼市场进入新一轮的增长周期。 房地产市场保持稳定发展态势，但开发结构差异较大，其中，住宅开发占绝对主体地位，自去年开始商业投资比重增长趋势明显。 房地产市场概况 城市整体规划及发展方向 济南市的城市规划总体发展战略总结成十个字： 东拓、西进、南控、北跨、中疏。 疏中 东拓 西进 北跨 南控 泉城核心商务圈 济南市房地产投资趋势，势必会遵循城市规划十字总体战略。 “ 十一五 ” 规划和十字方针的贯彻，必将带动整个济南的快速发 展，房地产投资随之进入一个新的快速提升期。 其中，泉城核心商务圈的中疏战略，将使市中心区域更加青睐于高档物业的投资建设，并且更加注重产品品质和档次的提升。 房地产市场概况 中疏，对泉城核心商务圈的影响 泉城核心商务圈以泉城广场 为中心， 是泉城的特色标志 区，环境优美，经济交流频 繁，是体现泉城特色的商业 中心、旅游中心和经济文化 中心。 本项目 泉城核心商务圈拥有良好的人文环境、优美的自然环境，是商业投资之首选区间。 便利的道路交通情况为核心商务圈的又一特大优势。 “ 中疏 ” 战略将促使泉城核心商务圈的房地产投资向低密度开发转变，避免了市中心的过度开发与产品的无差异化建设。 房地产市场概况 房地产市场持续升温，开发结构不协调。 住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。 十字战略促使济南房地产开发 “ 有疏有重 ” 。 其中 ， 东拓战略促使东部高新科技区以第二产业为主要发展方向；便利的道路交通和密集的经济交流 ， 为中部核心商务圈的泛 CBD区繁荣带来了特大优势 ， 房地产开发趋向于低密度 、高档次物业类型 。 写字楼市场回暖。 2005年国家先后出台了一系列针对商品房价格涨幅过快的重大调控措施， 1-8月份，房地产开发投资同比增长 13.1%，其中住宅完成额与去年同期持平，办公楼投资完成 2.6亿元，同比增长 120.5%，写字楼市场开始回暖，进入新一轮的增长周期。 市场概况小结 房地产市场概况 市场解读 第二节 济南市写字楼市场分析 一、济南写字楼市场供需分析 三、济南写字楼市场板块划分及对比分析 二、济南在售写字楼楼盘特征 一 、写字楼市场供需分析 1、济南写字楼投资比例： 房地产总额增长快，写字楼投资趋缓。 2001-2004年，房地产投资额平均每年以 20%左右的速度增长 ， 而写字楼的投资额趋向平缓，所占比重趋于降低。 写字楼进入新一轮发展周期。2005年 1-8月份，写字楼完成投资额 2.6亿元，同比增长了120.5%，同时，随着政策的不断调整和科技、金融、贸易等方面突飞猛进的发展，写字楼市场将逐渐走向成熟和规范化，写字楼市场的供需增长将进入新一轮发展周期。 62.16.1976.47.789.74.47110.2464.42.60204060801001202001年 2002年 2003年 2004年 2005年1-8月房地产投资额与写字楼投资额对比情况（亿元）房地产投资额 写字楼投资额(同比增长 120.5%) 一 、写字楼市场供需分析 2、济南在售写字楼供应量： 济南各区写字楼供应量 区域 历下区 市中区 历城区 天桥区 槐荫区 合计 面积 （万） 58.3 14.6 20.3 0.3 2 95.5 比例（ %） 61.05 15.29 21.26 0.31 2.09 100 2004年济南在售写字楼总面积为 95.5万。其中历下区占 61.05%，中央商务区占绝对比重；历城区为 21.26%，这与 济南经济发展 “ 东拓 ” 战略相符合。 一 、写字楼市场供需分析 3、 2005年济南新投入市场规模型写字楼状况： 名称 建筑面积（） 现状 区位 租售形式 嘉汇环球广场 43000 尚未开工 西北商务区 售 海蔚广场 40000 地基已起 中东商务圈 售 特区数码港 53000 主体建设 中东商务圈 售 普利海辰大厦 30000 主体完工 中央商务区 售 历东商务大厦 36000 主体完工 中央商务区 售 明珠国际商务港 91729 现房 西北商务区 售 发展大厦 24000 现房 中东商务圈 售 东环国际广场 150000 现房 中东商务圈 售 三庆 世纪财富中心 350000 现房 东部高新区 售 目前超过 1万平米较大规模的写字楼有近 10个，均采用“ 只售不租 ” 营销模式，目前济南超过 10万以上的写字楼盘已经超过三个，如：三庆世纪财富中心、环保科技园国际商务中心和东环国际广场，目前均在对外发售中。 一 、写字楼市场供需分析 4、济南写字楼市场迎来新发展： 新城市规划及 “ 十一五 ” 战略带动发展。 济南市东拓、西进、中疏、南控、北跨的城市规划发展战略，新的商业经济增长点以市中心为基点， “ 东西两翼 ” 展开，此发展战略提升了济南市房地产的总体升值潜力，为济南写字楼市场提供了更多的机会。 房地产投资势头强劲，带动写字楼市场的增长。 房地产投资平均每年以 20%左右的速度增长，写字楼近几年的投资趋势有小幅回落， 2005年的投资势头看好，对于以二、三产业为主力产业的城市来说，经济的迅猛发展和房地产投资的不断增长，势必会为写字楼市场带来新的发展空间。 需求空间较大。 数据显示，目前济南的写字楼市场销售率和租赁率较高，需求市场具有较大空间，随着济南宏观投资环境的优化，写字楼市场将迎来新的发展。 二、济南在售写字楼楼盘特征 建筑及物业形态 容积率 销售率 配套设施 户型分割特点 价格及销售方式 建筑及物业形态 0510152025多层 小高层 高层写字楼建筑形态状况 高层是写字楼主流。 当前 济南市写字楼在租售楼盘 中，其建筑形态绝大部分 为高层，如明珠国际商务 港、金龙大厦、银座数码 广场和历东商务大厦等； 其次是小高层和多层。 二、济南在售写字楼楼盘特征 建筑及物业形态 0510152025酒店内写字间 商住两用 纯写字楼写字楼产品形态 酒店内写字间： 这种物业主要集中在以泉城广场为中心的中央商务区 ， 多为四星级、五星级酒店，此类型写字间档次有所提升，但缺乏专业商务办公楼的氛围和配套设施； 新入市混合物业： 目前部分新入市项目为酒店与写字间的混合形式，但以商务办公为主要功能，酒店为配套经营产业，如明珠国际商务港、东环国际广场等，这些项目体量普遍较大，自身配套较好，因所处区域板块较偏，周边配套不完善，商业氛围尚未成熟，因此导致物业档次及市场影响力的提升受限。 纯写字楼物业： 当前济南市办公楼以纯写字楼为主 ， 但因地段、目标商圈定位 、 周边及自身配套等因素，项目以中档为主，物业档次再次提升的局限性大。 商住两用写字楼。 市场总量最少，档次偏低。 二、济南在售写字楼楼盘特征 容积率 0246810121416明珠国际商务港丰利大厦 金龙大厦世纪财富中心 东环国际广场永安大厦特区数码港晶都国际 左右空间 恒昌大厦银座数码广场 历东商务大厦圣凯摩登城本案容积率普遍较高。 济南市写字楼项目 除东部高新区及东 外环区域的世纪财 富中心、发展大厦 的容积率相对较低 外，其他区域的大 部分写字楼容积率 在 4-8之间。 二、济南在售写字楼楼盘特征 销售率 写字楼的销售率较高。 据目前市场资料统计显示，除今年新 入市的少量写字楼楼盘外，在售写字楼平均销售率 50%以上， 销售率超过 70%的写字楼占总数的 2/3，多数写字楼的销售已 近尾声，这表明了目前写字楼市场具有较大的需求缺口。 二、济南在售写字楼楼盘特征 85%60%90%85%95%75%85%70%50%90%70%60%65%50%60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%金龙大厦 丰利大厦 创展中心东环国际广场发展大厦嘉恒商务大厦 银座数码广场特区数码港历东商务大厦东方丽景国华商务大厦 世纪财富中心明珠国际商务港泰山国际大厦恒昌大厦销售率统计 配套设施 项目配套缺陷多。 各项目所处地段和板块差异较大，项目周边及自身配套各有优劣。如金龙大厦，地处泺源大街西首，位置优越，金融、餐饮、休闲等配套设施完善，但周边环境噪杂，混乱的回民小区为项目的安全防护增加了威胁，周遭商业氛围也略显不足，项目档次提升困难。 项目定位区域化程度高。 新入市写字楼盘，物业类型多元化 ，建筑形象定位较高，目标商圈一般限于某区域之内，多数为区域商圈的标志性建筑，但物业档次的进一步提升较难实现。 新增项目亮点多。 新入市项目具有一定的创新性和多元性，如东环国际广场配有会所空中花园和商场，明珠国际商务港集酒店、商住、写字间为一体，配套和物业管理均采用星级酒店式运作模式。 二、济南在售写字楼楼盘特征 户型分割特点 户型选择宽泛。 济南市场的写字楼小户型分隔主要在 30150 ，大户型分隔区间集中在 2005000 。有部分写字楼可以自由分隔，如：世纪财富中心等。 商住两用式户型较差 。部分商住两用式户型设计较差，如东环国际商务港 C、 D座，户型设计压抑，采光差；三庆汇文轩户型设计较好，但内部通道空间显得比较拥挤。 新概念户型。 写字楼市场中不断涌现出满足客户多样化需求的产品，其户型面积和结构具有灵动性和个性化安排的特点，如特区数码港的 LOFT工作室，自由商务间，垂直体验走廊等；但一定程度上无法满足高端客户总部经济的物业需求。 二、济南在售写字楼楼盘特征 价格及销售方式 市中心区域售价最高。 济南市在售写字楼均价在 6000-6500元 /之间，位于市中心区域板块的写字楼均价约为 9000元 / 。 付款方式灵活。 绝大部分楼盘在付款方式上采用了灵活选择及适当优惠的方法，一般楼盘都可以进行商业贷款，首付在 40%左右。 二、济南在售写字楼楼盘特征 项 目 明珠国际 商务港 My office 创展中心 金龙 大厦 世纪财富 中心 东环国际 广场 发展 大厦 嘉汇环球广场 均价 元 / 6600 5900 7000 3900 5700 5500 5100 项目 海蔚广场 特区数码港 普利海辰大厦 大学科技 园 历东商务 大厦 中银 大厦 三箭 银苑 均价 元 / 5100 6150 7000 3000 6600 10000 7000 三 、济南写字楼市场板块划分及对比分析 济南写字楼市场四大集聚板块 A区 -东部高新区 ：济南东部高新科技开发区 B区 -中央商务区 ：经十路 -文化西路 -泺源大街 -泉城路 -解放路中央商圈 C区 -中东商务圈 ：文化东路 -山大路 -花园路 -二环东路合围商务区 D区 -西北商务圈 ：杆石桥以西，经十路 -北园大街中间区域 商圈 B区 C区 A区 18%44%29%9%东部高新区 中央商务区中东商务圈 西北商务圈 济南四大板块写字楼供应比例 中央商务区占据了写字楼总量的 44%，写字楼分布密集。 中东商务圈占据了 29%的席位，可以看出以中央商务区为经 济发展的龙头，在实现“东拓”战略过程中不断带活了交界区域 的商圈发展。 东部经济目前尚处于不断提升的过程。 西北区域以中低端物业为主，写字楼分布较为疏松。 三 、济南写字楼市场板块划分及对比分析 名称 建筑面积（） 售价 (元） 中银大厦 48000 10000 金汇大厦（齐鲁证券大厦） 60000 10000 普利海辰大厦 30000 7000 普利历东商务大厦 36000 6600 丰利大厦 20000 10000 三箭 银苑 80000 7000 金龙大厦 88000 7000 胜利大厦 23000 13000 中央商务区 中东部商务区 西北区域商务区 东部高新科技园区 三 、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼 销售 市场比较 名称 建筑面积（） 售价 三庆 世纪财富中心 350000 3900 环保科技园国际商务中心 100000 3400 大学科技园 100000 3000 名称 建筑面积（） 售价 创展中心 36000 5900 特区数码港 53000 6150 发展大厦 24000 5500 东环国际广场 150000 5700 海蔚广场 150000 5100 名称 建筑面积（） 售价 明珠国际商务港 92000 6600 嘉汇环球广场 43000 5100 三 、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼 销售 市场比较 0100020003000400050006000700080009000中央商务区 中东部商务区 西北区域商务区 东部高新科技园区销售均价 单位: 元中央商务区以均价 9000元 / 独占鳌头，中东部商务区和西北 区域价格相当，均价在 6000-7000元 / ，东部高新科技园区最低，均价 4000元 / 左右。 三 、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼市场 销售价格走势 05000100002003年售价 8400 5200 3000 46502004年售价 8800 5750 3900 51002005年售价 9000 6300 4300 6000中心区域 中东部区域 东部区域 西北区域近两年及 2005上半年四大区域销售价格走势 销售价格稳中有升。 近三年来，济南市写字楼价格处于稳中有升发展态势，但整体涨幅不大。 区域之间价位差异较大。 中心区域售价一直保持最高，东部区域价格最低，从价格走势图可以看出，两级价格相差额度较大。 名称 建筑面积（） 租赁价格（元 / 天） 汇宝大厦 46000 3.1 明珠国际商务港 92000 2 名称 建筑面积（） 租赁价格（元 / 天） 三庆 世纪财富中心 350000 1 凯贝特高新产业基地 50000 1.3 齐鲁软件园 156000 1.1-1.4 环保科技园国际商务中心 100000 0.8 留学人员创业园 59700 1.6 保税大厦 11000 0.9 大学科技园 100000 1 中东部商务区 西北区域商务区 东部高新科技园区 三 、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼 租赁 市场比较 名称 建筑面积（） 租赁价格（元 / 天） 大东科技城 20000 1.7 嘉恒 商务大厦 56000 0.8-1.8 东方丽景大厦 19000 1.2 发展大厦 24000 2.2 东环国际广场 150000 1.5 二建 融基大厦 68000 1.1 三 、济南写字楼市场板块划分及对比分析 四大板块写字楼 租赁