上海杰星--2009年上海房地产市场总结及2010年市场展望报告(ppt 30)

2009年上海房地产市场总结及2010年市场展望 2009-12-4 上海杰星 第一部分 2009年房地产市场回顾 2009年的中国楼市，在摆脱了 2008年全球金融海啸以及美国次贷危机的阴霾后，出现了绝地反击般的局势扭转，成交量、价均已达到历史最高点，这另所有人始料不及。纵观整个 09年的走势，大致可以分为几个几段，第一阶段是 09年新年后由于刚性需求拉动的楼市反弹；第二阶段是 09年 5月份开始的楼市全面“井喷”；第三阶段是“金九银十”效应带动下的延续辉煌；第四阶段则是临近年底的市场微妙阶段。 2009年市场成交数据 2009年 1-10月份，上海商品房累计新增供应量 2062.8万平方米，成交 2612.7万平方米，累计成交均价 12216.8元 /平方米。 0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2009年上海商品房供求图例 供应量 成交量 050001000015000200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2009年上海商品房成交均价图例 成交均价 一、 2009年市场回顾 1、住宅市场 第一阶段： 2009年 14月 楼市回暖 受 2008年国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。 2008下半年至 2009年一季度，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。 压抑了一年多的刚性需求、诸多楼市优惠政策，以及中国经济的逐步抬头，使得 2009年春节前后，楼市出现明显“回暖”迹象。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 附： 2008年底开始出台的相关楼市优惠政策 央行年内五度降息 10月 30日起，央行再降存贷款基准利率 0.27% 10月 9日起，央行再降存贷款基准利率 0.27% 9月 16日起，首降贷款基准利率和存款准备金率 免印花税增值税，契税下调 印花税 -财政部从 11月 1日起对个人买卖住房暂免印花税 增值税 -下月起对个人销售住房暂免征收土地增值税 减契税 -首次购买 90平方米以下普通住房契税调到 1% 购房首付 /房贷利率下调 政策回顾： 商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7倍，最低 首付款比例调整为 20%。 第二阶段： 2009年 58月 全面井喷 全国房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从 5月份开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：在 08年市场低迷环境下压抑已久的刚性需求得到迅速释放，成交量和成交价格均呈加速上升之势。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 观望期正式结束，刚性需求开始井喷 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第三阶段： 2009年 910月 历史之巅 从 9月份开始，“金九银十”态势重现，成交量和成交价格达到历史的最高点，需求结构也从上半年月份的“刚性需求”为主逐步向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。在市场回暖及种上海利好概念的推动下（两个中心、大虹桥、崇明隧桥、迪斯尼、世博等），房地产开发企业的信心正在逐步回升，企业发展战略也正在由“保生存”向“谋发展”转变，从而带动未来房地产开发投资的进一步活跃。 投资热潮、防通货膨胀预期及多项上海利好概念进一步将房市推向高潮 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第四阶段： 2009年 11月 至今 微妙过渡 从 11月份开始，由于上海及全国房市均出现高涨态势，社会开始流传政府将有政策性收紧传闻出现，由于前一阶段的火爆热销，可售房源大幅减少，供应量不足导致上海市场一手房成交量开始出现回落，但价格仍然高居不下；二手房市场房东想持币过年价格开始小幅跳水。 目前房价已在历史最高点，赚钱速度已经赶不上房价上升的速度，价格泡沫集聚。 2、商办市场 2009年上海商办市场受全球宏观经济衰退、众多企业营运不佳的情况下，买卖行情供求双双萎缩，租金下降、空置上扬。 办公数据 10月新增可售写字楼物业共 13例，共计 23.33万平方米（ 1888套），环比减少了 31.6%；而售出写字楼物业达 18.94万平方米（ 1954套），环比锐减了53.3%。 3、重点关注 “抢地” 2009年，由于市场的持续活跃，使得开发企业有了一定的回款，随后纷纷加大投资及开发力度；同时由于各地政府迫于土地财政的压力，纷纷出台措施鼓励开发商购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等，从而促使开发商在土地市场又开始积极行动，增加土地储备。特别是一些有实力的央企纷纷进入土地市场，各地土地市场出现回暖迹象，并开始频频出现溢价成交的情况。使得楼板价已经大大高于一些地区的成品房价格。 央企圈地，楼王频出 “面粉”价格已经大于“面包”价格 2009年各地地王列表 2009年 11月 20日北京 顺义区直属企业大龙地产以 50.5亿元的总价拿下天竺 22号地块，最终成交的楼面地价超过 30000元 /平方米，创下北京今年以来单价、总价、成交单价的“三料地王”。 10月 29日广州 科学城原先被收回的地王 KXC-F8-1-1地块被番禹雅居乐以 43.41亿元购得，刷新广州新的地王记录。 10月 29日重庆 中海集团与九龙仓再度联手，以 41亿的天价豪取江北嘴 CBD江北体育公园一开发地块，刷新保利拍下的鸿恩寺地块的 38.1亿元的地王记录。 9月 10日上海长风 长风 6B、 7C地块 9月 10日下午成功拍卖，最终中海以 70.06亿夺下了长风地块溢价率达129%。长风地块 6B、 7C地块一举夺下当时“中国地王”称号。 2009年 9月 30日上海 上海绿地以 72.45亿元的天价竞得上海龙华路 1960号地块。折合楼面价为 27231元 /平方米，溢价率高达 111%，成为 09年中国新的双料地王。 9月 10日深圳 招商华侨城投资有限公司昨日以 5.3亿元总价拍得深圳宝安尖岗山编号 A122-0322居住用地，以楼面价每平方米 1.89万元刷新纪录 ,成为深圳新地王。 4、重点关注 “投资转移” 2009年，沪综指跌破 2800点，深成指接近 11000点 ，反而楼市是一路飘红，面对股票市场动荡，股票资产收益率的持续下降 ，通货膨胀的预期，相当一部分热钱从股市转向到了楼市，使得本已经相当红火的上海房地产市场更为火爆异常，主推了房价的快速飙升。 2007年盛行：今天你炒股了么？ 2009年盛行：今天你买房了么？ 5、重点关注 营销定价模式哄抬房价 供应量的持续减少 持续火爆的买方市场 投机的卖方市场 巨大利益驱使 抛弃理性定价，增加泡沫成分 不理性的定价模式抬高了房屋价格增加了价格泡沫 6、重点关注 “扭曲的平衡” 台北市区房价 9年涨 7成，上海市区 4年就涨了近 9成。近 4年上海市区 (外环以内 )一手住宅均价涨幅达 88.5%。 2006年上海市区一手房成交均价为 1.22万元， 2009年 (截止到 10月 )均价攀升至 2.3万元，不到 4年的时间里涨了近一倍。 2008年上海房价收入比超过 20倍 。 (美国的房价收入比是 5倍，英国的房价收入比是 4倍 )。 高房价导致上海房价收入，名列世界前茅 附注： 特别关注 “面粉”价格超过“面包”价格 房地产业占中国 GDP比重过高 房价与收入已成为社会问题 二手房成交全面赶超一手房 上海步入豪宅时代 面包比面粉贵！ 1、特别关注一 实例： 长风地王 楼板价： 22409元 / 目前市场价： 20000元 / 川沙地王 楼板价 ： 14020元 / 目前市场价： 13000元 / 目前中国房地产及相关产业是与国民经济高度关联的产业，以目前态势长期发展，不利于国家发展，危险程度较高。 全国房地产开发投资占固定资产投资总额近 20%，占国内生产总值近 10%，直接相关产业达 60个，已经成为中国经济的直接命脉。一旦房地产市场出现大的波动，现阶段依靠房地产发展生产的几十个行业，如钢筋水泥生产商等，还有那些投资房地产业的大中型企业都将受到无法估量的损失，甚至可能因为大量资金的丧失，让失血严重的中国实体经济崩溃。 2、特别关注二 房地产占 GDP比重过重，实体经济相对薄弱，抗风险系数较低。 目前京沪城市平均收入不记东京的1/10，但房价收入比大于 20倍，社会呈现出“月薪过万也可能无力购房”的现象。 3、特别关注三 一手房供应不足且价格较高 二手房供应充足且价格有优势 市场对于 2010年宏观政策不乐观 二手房市场已经超越一手房市场成为成交主力 4、特别关注四 从成交量上看， 2009年 1-10月上海豪宅市场共成交 1139套，比 2008年同期增长 143.3%，比 2007年同期增长 15.9%；成交面积 313376平米，比 2008年同期增长 105.2%，比 2007年同期增长 22.5%；整体成交均价为 65106元 /平米，比 2008年同期增长 4.5%，比 2007年同期增长44.2%。 上海难道已经步入豪宅时代？ 5、特别关注五 第二部分 2009年房地产市场总结 2009年的中国楼市，为我们展示了一片价格飞速飙升、有房子不愁卖的火爆异常房地产盛世景象 上半年：刚性需求井喷 +多项利好政策出台 +全球经济的好转 下半年：投资热钱的涌入 +防通货膨胀的预期 +利好概念的提出 1、导致上海 2009年房价的快速飙升 2、国家政策的不得当调控只会导致房价更为凶猛的反弹。 相关政策 居民首次购房最低首付款比例减至 20%（原比例 30%） 暂免征收印花税、免土地增值税、免征营业税 个人住房公积金贷款各档次利率下调 0.27百分点 3、我们如今已经站在了房价的“历史之巅” 上海 11月商品住宅的供应量为 126万平方米，略低于 10月；但成交量却大幅攀升 11.3%，达到 167万平方米。高达 41万平方米的供需差，使得 11月份一手商品住宅可售量跌破 500万平方米关口，仅存 478万平方米。 供应不足导致 11月商品住宅的平均成交价达 18686元 /平方米的历史最高位， 环比涨幅 15%，同比涨幅达 32.7%。 第三部分 2010年房地产市场预测 打压政策不会出，但优惠政策会取消， 长时间与高房价（泡沫）并存， 国民经济高房地产拉动很危险， 2010年下半年会有调整， 1、政策面预测 政策方面可能有少量新政出台但不会有之前大力度调整的大动作，因此不太会出现之前出现的政策干预房市下挫的情况发生。房价实际上涨的幅度仍会大于回调的幅度。 2009年底的火爆市场余热仍会延续，但买方市场可能会趋于冷静。 受 2009年一整年的持续热销，卖方市场资金回笼良好，资金充裕，信心高涨，降价可能性不大。 2、价格预测 卖方后续供应量不足已是不争事实 房价过高买方难以承受同样摆在眼前 双双抵消，买卖双方胶着观望 3、供需状况预测 世博园区，约四分之三集中在浦东新区西南部，并涉及浦西的黄浦区和卢湾区。其中受益最大的无疑是浦东三林板块，作为原先配套商品房基地的板